[3234]森ヒルズリート投資法人その３ - 1268063545

1：管理人★：2010/03/09(火) 00:52:25 ID:???0: 。
2：毀損増資なんてなんのその：2010/03/09(火) 09:15:05 ID:Lr9tbM4E0: やはり森ビルは強かった。
今日から反発だ。
売りあおりさん早く買いな。
3：毀損増資なんてなんのその：2010/03/09(火) 09:18:31 ID:Lr9tbM4E0: いけいけどんどんいけ。
指値の買い板もどんどん上がってきた。
安く買いたい売りあおりも辛抱できなくなったな。
4：名無しさん：2010/03/09(火) 14:41:32 ID:TYhitoAo0: 辛抱できなくなったのは売り手のほうみたいですね。
5：名無しさん：2010/03/09(火) 16:25:35 ID:Lr9tbM4E0: 結局854の言うとおりだね。
5万株持ってるのが本当なら森ビルだけど、冗談だと思うけど。
金曜終値264400×0.8＝211520（854の言う理論値）
今の値段をほぼ一致。すげーー。

純資産変動率から適正株価を算出
売り出し価格にもよるが計算したら一株純資産は約2割減るね。

配当は4割落ちだが、今までの例で行くと株価変動率は配当の変動率よりも
純資産の変動率に一致しやすいから
発表直前株価２６万の約２割引きで２０－２１万と思う。

でもパニック売りで突っ込むから一時的に２０万割れる。
でも売り残の倍率からみて明日はＳ安張り付きは絶対にない。
一時的にＳ安はあり得る。
パニック売りがさばける寄りつきが安値で、そこで買えばもうかると思う。
6：名無しさん：2010/03/09(火) 16:33:06 ID:0Xxclosg0: reitで短期売買するなら株で良いかと。
ここが問題なのは、会社の都合で平気で既存株主無視の方針決定ができちゃう
とこだろう。
今後も同じことを繰り返さない保証はないし、短期筋で売り買い遊ばれた後
ズルズル下げると思うな。
配当狙いで長期保有考えてるなら、ここに関しては、あら安いで突っ込むのは
危険だと思う。
7：名無しさん：2010/03/09(火) 16:59:01 ID:Zal8nG2U0: 投資家の財布で食べるご飯は美味しいです。
何杯でもおかわりします。
8：名無しさん：2010/03/09(火) 18:17:00 ID:Lr9tbM4E0: 1343や1345のようなリートＥＴＦにした方がいいと思うよ。
個別は危ない。
9：１ホルダーより：2010/03/09(火) 20:33:46 ID:7YM.BQ2.0: ここのやり方には怒りを覚えますが、
ホルダーのみなさん。少し冷静になりましょう。
今の価格で投げている人はほぼ100％損きりでしょう。
価格が下がってよろこんでいるのはノンホルだけで、
ここは、増資成功させた方がホルダーにとって被害が少なく
なる気がします。
多くの方がここだけ保有というわけではないでしょうから。
10：名無しさん：2010/03/09(火) 21:21:03 ID:/qnPWZg.0: 人はみな自分の失敗を認めたくないという。
だが、過去の自分の行動に固執して、失敗を認めたくないために、このままずるずると行くか、
一度頭を切り替えて、再出発するために、損切りをしてさっぱりするか。

どちらが正解とはいえないが、他にも銘柄はあるんだから、回復の見込みが少ないものにこだわるのはどうかと思う。

･･･大きなお世話とは思うが
11：名無しさん：2010/03/09(火) 21:38:47 ID:APVAgp1o0: 今回の増資は、森ビル親会社が１００億円の運転資金がほしかったのであろう。それほど親会社の資金繰りが大変だという事。森ヒルＲＥＩＴ投資法人の方は多分今回の増資に反対したが、親会社の森稔社長の鶴の一声で決まったに違いない。それにしても８％で回っていたＲＩＥＴに３．８％の物件を押し付け、配当を４０％薄めるのは株主に対してひどすぎる。こういう事が出来るのはオーナー社長だけだね。
12：名無しさん：2010/03/09(火) 21:48:23 ID:t9zr1ZKA0: 例えば明日１万下げるなら、今日売っておいた方がいいに決まっているのではないか。
増資を失敗に追い込めば、毀損を防ぎ、価格は逆に上がる可能性がある。
13：名無しさん：2010/03/09(火) 21:50:44 ID:APVAgp1o0: ちなみにパシフィックセンチュリープレイス丸の内ビルをセキュアード・キャピタルが２．８％の利回りで最近購入しているので、日本不動産研究所が出した六本木ヒルズ森タワーの３．８％利回り評価は正しいと思う。問題は８％利回りＲＥＩTが７万株も増資して配当金を４０％も薄めて買うという事。
14：名無しさん：2010/03/09(火) 22:04:03 ID:APVAgp1o0: 今回の増資前に購入した投資家の多くは「賃料は今がボトム、長期で保有して賃料も上がるしそうすれば配当も上がる・・森ビルと長く付き合っていこう」と思っていた人も多い。ところが今回の増資でそれが見込めないことが判明した。森ヒルズは今後も「今回のように購入していく」と言っているので、将来いくら賃料が上がっても、また株主無視の増資をされて配当を薄められてしまう。森ビルにとって森ヒルズ投資法人とは所有物件のワンフロアーを押し付け換金し、（親会社が）ショートしている運転資金を得るためだけの箱になってしまった。株主の権利はどこにある。オーナー会社は怖い。
15：名無しさん：2010/03/09(火) 22:19:03 ID:APVAgp1o0: 親会社森ビルは５万株を保有しているので、今回の増資発表に伴う昨日１日で２５億円（５万株Ｘ昨日の下げ分５万円）の含み損をした事になる。後５万円下げれば更に２５億円の含み損になるので、そうれば「バランスシート上、流動資産の部で５０億の含み損をしてまで１００億円の運転資金を得る必要があるか」という事が親森ビル及び銀行団で話し合われるであろう。そうなれば今回の毀損増資廃止という事も・・・・
16：名無しさん：2010/03/09(火) 22:39:37 ID:oBlGSQjo0: >>11
＞今回の増資は、森ビル親会社が１００億円の運転資金がほしかったのであろう。それほど親会社の資金繰りが大変だという事

オーバーアロメットでも売るぐらいですからね。オーバーアロメットぶんに関しては完全に損切りになるので損失計上しなければなりませんから、そこまでして売る理由となると資金繰りではないかと疑いたくなるし、私はそう疑っています。
もしそうだとすると、今回の増資が破談になれば森ビルは破綻の危機に立たされるわけで、何がなんでも成功させる必要があるということになりますね。
だからこそ、旗艦物件でもある六本木ヒルズを鑑定価格割れででも売る決断をしたのでしょう。ああいう一流物件は資金繰りに困らない限り安売りされることはありませんから。
それだけに、今回の市場の反応は森ビルにとっては想定外でありショックだったのではないでしょうか。

>>15
そうなったら、森ビルは存亡の危機に立たされるのかもしれません。>>14のようなおめでたい話しではないんではないかと危惧します。
17：名無しさん：2010/03/09(火) 22:47:15 ID:d3L8.xd.0: >>16
やばいならやばいで情報公開されるべきで、予想できないのが
非上場の怖いとこだね。
まあ、親がつぶれてもリートは残るんだろうけど、
破たんすれば一度は叩き売られるし、一度損切りで森ビルとは
長い付き合いはしないってのが俺の中では結論かな。
景気よくなれば反発もでかいから買い増そうかと思ってただけに
残念だけどね
18：名無しさん：2010/03/09(火) 22:49:23 ID:APVAgp1o0: Too big to fail という言葉もあるし、森ビル所有物件は一等地の優良物件が多いので破たんする事はないと思う。ただ資金繰りは大変なんでしょ。
19：名無しさん：2010/03/09(火) 23:10:51 ID:wyJ/EiEs0: 自由に売れない権利制限(森ビルに絶対に安値で売らないといけない条項)が付いてるんだから、
鑑定価格より安くなって当たり前だろ。

賃料３億/年
費用2000万/年

これ費用すくなすぎだろ。
もしかしたら実質的な賃貸事業費用は共有者の森ビル負担なのかもしれないけど、
そんな有利な情報をアピールしないのもおかしい。
物件の優秀さは聞かれてもないのにプレミアムだなんだのと自画自賛なのに。
意図的な過少申告で収益水増しなのでは？
20：名無しさん：2010/03/09(火) 23:21:35 ID:APVAgp1o0: 森タワーの賃料坪単価３７，０００円というのも高すぎる感があるね。
今、あのビルは水面下で坪３０，０００円で動いているみたいよ。
21：名無しさん：2010/03/10(水) 05:30:53 ID:k9RTTea60: 万が一数年後に不動産市況＆森ビルが回復したならば
今度は市況より割安に六本木売却させられるだけ･･･

今になって思うと、我々は森の錬金術に引っかかった。
公募なんて即刻やめて、財閥系にＴＯＢかけてもらって、
森には持分売却して退場してもらうのが、
森・投資主・財閥系3方よしではないか？
22：名無しさん：2010/03/10(水) 06:59:07 ID:dUkWN.Is0: 森ビルの工作員さんよ！
今回のひどい毀損増資に投資主がいかに怒り心頭に発しているか、
良くお分かりだと思う。
三菱さんの産業ファンドに見習って、即刻、中止宣言を出すよう、トップに進言しなさい。
前例があることだし、トップから　”市場の声をよく把握した”　とあとでおほめのボーナスが出るよ。
23：名無しさん：2010/03/10(水) 08:26:56 ID:fX3B87mw0: 私は改めて此処のＨＰを見て自らの迂闊さに気がついた。
彼らは基本政策に分配金について全く触れていない。
従って見事なまでの右下がりの分配金。株価も配当も関係ないのだ。
投資主に配慮している文面に出会わないかと探した。
｢エクイティーファイナンスは金融環境を把握した上で
投資口価値の希薄化に配慮しつつ実施する。」
このざまだ。小泉前首相ではないがここまで来ると笑うしかない。
24：名無しさん：2010/03/10(水) 08:28:01 ID:MmCqj/6c0: 昨日中途半端に寄り付いたから、駄々下がりでどうにもならんな。
25：名無しさん：2010/03/10(水) 08:43:03 ID:Xi3/l28w0: >>19,>>21
自由に売れない権利制限とは、特記事項にある「本物件の共有者は、他の共有者が保有する共有持分の譲渡に関し
て、優先的に買い取る権利を有しています。」ですね。
これは、どのような権利なのですか。
売買の予約とか買い戻し特約みたいなものでなのですかね。それなら、あらかじめに
買値も決まっていると思うのですが。
字面だけ読めば、いくら他の買い手が、高値で買うと言っても、森ビルが安値で買える権利のようにも思えるのですが。
というか、こんな権利制限がついていたら、その前に森ビル以外の買い手は現れないですね。
どこまでも、森ビルに有利な増資スキームみたいです。
26：名無しさん：2010/03/10(水) 08:57:12 ID:pQcXahY60: この増資を敢行するのは森ヒルズリート投資法人である。
ttp://fkaleidoscope.blog11.fc2.com/blog-entry-127.html
27：名無しさん：2010/03/10(水) 09:05:32 ID:aDT71Ldo0: でも、この値であの内容で増資できたら運営会社の勝ちや思います。
28：名無しさん：2010/03/10(水) 09:29:08 ID:.tN3n4RA0: 20万を切らないと買えません
29：名無しさん：2010/03/10(水) 11:27:00 ID:dJEY4ssE0: おいおい産業ファンドを見習ってほしいね。巡航分配金減らさなければ、株価は下がらんのに。
30：名無しさん：2010/03/10(水) 12:00:07 ID:Zal8nG2U0: 当初は１７－１８万と思ってたが、高値つかみのせいで上値重くて買えねーよ。
ここ数日でつかんだ馬鹿が投げるまで様子見だな、１５万割れ水準か？
31：名無しさん：2010/03/10(水) 12:18:06 ID:APVAgp1o0: ２５の「自由に売れない・・・森ビル買い取り優先権」についてだが、これは「森ビルが安く買い取ることができる」ではなく、売却時に投資法人が売却物件を
市場に出してみて、もし１００億の買い手がいれば、森ビルがそれと同じ値段で優先的に１００億で買えるという事。もし１２０億で買う第３者がいれば、森ビルは１２０億で買えるという事、だと思う。
32：名無しさん：2010/03/10(水) 12:23:23 ID:1v80rzs.O: 15万は流石に無いんじなぃ？
利回りと毀損の度合いを考えると18万ぐらいかと。

今後も毀損増資で希薄化する事も想定したら16万だな。　
18万で買うならマイドリートかプライムの方がいいな。
ここは要らない。
33：名無しさん：2010/03/10(水) 12:35:03 ID:APVAgp1o0: 今年の１月３０日前までに株を買った人は来月末に１株あたり10,800円の配当がもらえる
のでそれまでは売らないで持っている人が多いと思う。
34：名無しさん：2010/03/10(水) 12:45:09 ID:1v80rzs.O: 〉〉33
それどういう理屈？
35：名無しさん：2010/03/10(水) 13:07:06 ID:APVAgp1o0: >>34
勿論、株価が今より10,800円下がれば意味無だが、今回の毀損増資で分かった”詐欺軍団”森ビルから少しでも
お金（配当金）が取りもどせば、気分的に違うという事。市場での売買は投資家間のみだからね。
36：名無しさん：2010/03/10(水) 13:15:31 ID:Gc7rPzQQ0: １月末に保有していれば翌日売っても配当はもらえるだろ
貧すれば鈍するだな

増資の陰に隠れているが賃料がかなりのペースで下がっているぞ
37：名無しさん：2010/03/10(水) 13:16:22 ID:APVAgp1o0: しかし今回の毀損増資に伴う先週の発表を読んでみると、如何に森ビルの発想が不動産屋というのがわかる。「森タワーは駅から何分で、基準階はｘｘ平米、天井高はｘｘメーターのシンボルビル・・・」とか我々投資家は、そこの事務所を借りるわけではなく、そこに住むわけでも無いので、そんな事はどうでもよい。ようは今回の新たな物件取得によって１株当たりの純資産がどうなるとか財務的な部分を中心に書いてほしかってね。今回の毀損増資による私の結論は（１）親会社森ビルが資金繰りに困っており１００億円の運転資金がほしかった、または（２）根っからの不動産屋なので株式市場に関してはまったくのど素人の馬鹿、この２つのどちらかだと思う。
38：名無しさん：2010/03/10(水) 13:23:16 ID:APVAgp1o0: ＞＞３６
たしか、１株当たり２，０００円位は賃料下落によるみたいね。
39：名無しさん：2010/03/10(水) 13:31:27 ID:1v80rzs.O: 〉〉35
配当の制度について勉強されたらいかがでしょうか？
あとリートは投資口だから分配ですね。
40：名無しさん：2010/03/10(水) 13:38:15 ID:APVAgp1o0: >>39
ごめんごめん、勘違いしてた。
41：名無しさん：2010/03/10(水) 14:54:26 ID:aDT71Ldo0: っていうか何でこんな値段（利回り6％台）で買うのかね。
運用会社の思うツボなのがわからんの？
42：名無しさん：2010/03/10(水) 15:07:45 ID:Ks7kq.8s0: 森ヒル買うのは自分を殺してくれる殺し屋に報酬払うようなもの。
今後もやるよと言ってる訳だし。
43：名無しさん：2010/03/10(水) 15:49:33 ID:APVAgp1o0: 殺し屋か・・・確かに我々株主は森ビルに後ろからバットで殴られ、今点滴状態だ。分配金をランチ代にまわしていた僕は、７８０円のとんかつ定食から３００円台の牛丼に格下げした。ところで今日も6,300円下げて、２０万円割れ寸前で取引を終えた。このまま１８万円位になると増資出来なくなるのでは。１８万円で７万株は１２６億で、これでは自己資本率が現在の４２％から３％位しか上がらない。４０％も株数を増やして自己資本率が３％しか上がらないのでは全く意味が無い。やめろやめろ。
44：名無しさん：2010/03/10(水) 15:54:05 ID:nH1nyZss0: 18万でもやるとおもうよ。
45：名無しさん：2010/03/10(水) 15:55:43 ID:Zal8nG2U0: だって１００億確保して物件押し付けられれば良いんだから
１６万あればお釣りがくるだろｗ
46：名無しさん：2010/03/10(水) 15:57:50 ID:aDT71Ldo0: 増資をやめるのはそれはそれでまずいよ。
特にここは分配金をあそこまで欠損して踏む込んだわけで、
そうしないとまずい状況なのをさらけ出したからね。
47：名無しさん：2010/03/10(水) 16:01:39 ID:APVAgp1o0: 家賃下落だけだと分配金が多分１０，８００円から８，８００円位に下がっただけだと思うので、やはり急に６５００円に下がるのはつらい。後、今後どれだけ家賃が回復してもまたハシゴをはずされるわけだから夢もないね。
48：名無しさん：2010/03/10(水) 16:06:40 ID:APVAgp1o0: やっぱり財閥系、または外資系ファンドがＴＯＢをかけてくるのが一番かも。
49：ルーレット ◆8f9ES9ktl.：2010/03/10(水) 16:46:33 ID:gIISqFGw0: 3月15日（月）売出価格決定日初日。貸借銘柄、非貸借では値動きが違う。
森ヒルズは非貸借なので、売出価格決定日では、金曜日終値近辺で
引けると予想します。

ということで、買い場は金曜日の午前カモね？
既に売られ過ぎと考えていますので、この予想が外れて下方向に
オーバーシュートしても、大した怪我にはならないと思います。

ということで、売り煽りさん、頑張ってね。
50：名無しさん：2010/03/10(水) 17:17:23 ID:Zal8nG2U0: ルーレット ◆8f9ES9ktl.：2010/03/08(月) 08:49:02 ID:gIISqFGw0
誰も指摘していないけれど、１月下旬に配当落ち以上に15％程度の大きな
下げを演じている。この時点で、証券業界内でファイナンスの噂が流れたと
考えて良いと思う。SMBC等の公募発表時に見られたパターンで、正式発表
で悪材料出尽くしだろうから今日の買いは、売出価格決定までの間は多少の
評価損を抱えるカモ知れないけれど、結局のところは投資効率が良さそう。

これまでのところJ-REITの公募では、価格決定日前後の買いは、全て好成績！
売り煽りの人、頑張ってください。

頭の悪い人は上場廃止のＩＲ
が出ても材料で出尽くしって唱えてるんだろうなｗ

総和とか買ってる奴の思考が少し分かったかもしれない。
51：名無しさん：2010/03/10(水) 17:20:01 ID:aDT71Ldo0: ほんとに売られ過ぎだと思ってますか？
52：名無しさん：2010/03/10(水) 17:28:16 ID:0M5iaiVs0: 森さんが当てにしているのは、「もうこれ以上ひどいことはしない・出来ないだろう」
というという投資家の期待ですな。親が、かなりヤバイのでしょう。
53：名無しさん：2010/03/10(水) 17:56:39 ID:aDT71Ldo0: 今日の終値204500円で利回り6.41%。
運用、親、LTVのどれをとっても単純にリートのスペックで見れば、
売られ過ぎってことはないと思いますよ。
ただ、他の増資銘柄の値動きとの比較やテクニカル、これまでの安値から見れば、
売られているように見えてしまいますが、
そもそもこれは、ここの半期分配金を最低ラインでも一万円以上と見立ててたからでは？
54：名無しさん：2010/03/10(水) 18:58:58 ID:TYhitoAo0: >>53

同感　運用がマシでＬＴＶがヒルより低いプライムとの比較でも　まだ「割高」
55：名無しさん：2010/03/10(水) 19:47:30 ID:APVAgp1o0: 森ヒルズの所有物件は”べっぴんさん”が集まったポートフォリオだけどね。
56：名無しさん：2010/03/10(水) 19:49:57 ID:APVAgp1o0: これだけのべっぴんさんを集めて良い評価を市場から取れないのは、以前の星野ジャパンと同じだ。
57：ターボクン ◆8x8z91r9YM：2010/03/10(水) 20:06:04 ID:19nOdEuo0: PO　１口申し込みしました。みずほインベです。
マネも出ていますね。
二匹のドジョウを狙います。
第一生命の方が気になるが。
58：名無しさん：2010/03/10(水) 20:11:35 ID:UIwMB1ac0: ２０万前後の価格は今後このような増資をしないのなら魅力的ですね。
しかしアナウンスを読むと、今後も投資家殺しは続けて親会社のために
頑張ります、と読めるので各投資家がそれをどう評価するかですね。
東証で悪質増資をやめさせるために増資は株主議決事項にするという動
きがあったけどあれはぽしゃったのかな。ぽしゃったのなら残念。
59：名無しさん：2010/03/10(水) 20:20:48 ID:APVAgp1o0: 今回の増資発表後の厳しい市場反応には森ビルも想定外なはずで、こういう分配金大幅希薄化増資は今後しないかもよ。
60：名無しさん：2010/03/10(水) 20:40:17 ID:KWMpNJpUO: >>57
なるほど、2匹のドジョウでつね！
新言語感覚！
61：名無しさん：2010/03/10(水) 20:48:36 ID:aDT71Ldo0: 私が最も重要で危険だと考えるのは、
ここの運用会社が「投資家の利益のため」を唱っている以上、
以前の「分配金水準を超える」または「それに見合うLTV低下等」が無いと筋が通らないわけで、
この見通しが現状で、増資による投資家の利益を毀損に対して全くたっていないと分かる内容で、
運営会社が増資に踏み込んだことにある。
こういう増資が成功すると、他のリートに悪影響が連想されるし、
真っ当な運営をしているリートにも大迷惑。
割高とか割安とかのレベルじゃなくてモラルの問題かも知れません。
62：名無しさん：2010/03/10(水) 20:55:28 ID:/qnPWZg.0: 一般ピープル垂涎の物件ちりばめて「私もたくさん持ってるから」な～んて言うのは、まさに詐欺師のやり方。
わたしゃいくらになっても買わない。
63：名無しさん：2010/03/10(水) 20:56:56 ID:KWMpNJpUO: >>49
賢者ルーレットが
ここを既に売られ過ぎなど言うとは…
さては目を回したか！
投信買い狙い以外に買う価値なし
64：名無しさん：2010/03/10(水) 21:40:46 ID:TYhitoAo0: >>56

毎年収益を悪化させ続けてる高級外車のレンタカー会社
それなりに安定した収益を維持してる国産大衆車のレンタカー会社
現在の株価も利回りも同じ程度だとしたらどっちを買う？

収益性を無視して「使ってる車が高級だから」という理由で買うのは
投資というよりは趣味に近いのではないかと思う。
65：名無しさん：2010/03/10(水) 22:03:59 ID:oBlGSQjo0: >>64
ただ、ここが持ってるような物件がスターツの持ってるような物件より低利回りなのはそれなりの合理性はあるんじゃないかい？
キャップレートが全然違うんだからさぁ。
単純に高利回りがいいなら、そもそもここのような一流物件を集めたＲＥＩＴに投資すること自体が間違いだよ。
66：名無しさん：2010/03/10(水) 22:25:41 ID:TYhitoAo0: 単に低利回りなのではなく
「収益を悪化させ続けている」というところがポイント。

上場時７５万で買った投資家は、当時３％台半ばの利回りで買ったはずが
今や１．７％にまで落ちてしまっている。

低利回りのかわりに安定しているのならよいけれども
はじめから低利回りでそれがさらに低下し続けるのではお話にならない。
ようするに運用がダメなものはいくら高級品でもダメだということをいいたい。

他の高級物件リートで比較するなら、GORなんかはよくやってるほうだと思う。
67：名無しさん：2010/03/10(水) 23:58:56 ID:luwyfmeI0: ものは良いけど、値がわるい。これですね
はい、わかります。
68：名無しさん：2010/03/11(木) 00:07:22 ID:wyJ/EiEs0: いくらヒルズでも70億で買うのはキチガイ。
2.8億/４％＝70億
これはおかしい。収益力を水増しして、価格つり上げてるとしか思えん。
賃料３億で2.8億ものこらんだろ。

賃料３億/年
利益1.6億/年

上限価格40億＝1.6億/4％
譲渡制限考慮後の適正価格は 30億-35億
69：名無しさん：2010/03/11(木) 01:26:22 ID:APVAgp1o0: >>66
７５万円で買った人は１０年国債を１．７％の利回りで買ったと思って１０年間
塩漬けにしておくしかないね。８年後には７５万円に戻るかも・・・・でもここのように
アクドイ毀損増資ばかりしていると８年後も２０万円かもね。恐ろしい。
70：名無しさん：2010/03/11(木) 01:36:11 ID:APVAgp1o0: >>64
同感。２００３年問題直後も賃料が今のように下落していたけど、その後の景気回復で一等地の優良物件は３年後に賃料が１．７倍に
なった。森ヒルズのポート物件もファンダメンタルな力はあると思う。ここのダメなところは幾ら優良物件で賃料が上がっても
また今回のような毀損増資により分配金を下げられてしまうので夢と希望がもてない。
71：名無しさん：2010/03/11(木) 01:54:09 ID:APVAgp1o0: ようするに森ビルにとって森ヒルズは、森ビル本体の運転資金繰りが苦しくなった時に
所有物件のワンフロアーの半分をリートに押し付けて、現金に換金する為の”紙幣印刷機”でしかない。
森ビルは今回の１００億円で森ビル社員に夏のボーナスを払う時に、そのお金は我々投資家からぶんとったお金だと
いう事を忘れないように。今回の既存増資は米国だったら１００％株主訴訟が起こっているね。
72：名無しさん：2010/03/11(木) 03:01:38 ID:wyJ/EiEs0: テナント → 森ビル → 森ヒルズリート

今回取得の物件の森ビルが払う賃料は実家賃にかかわらず固定。
景気が回復しても上がらない。
そのうえ譲渡制限で転売もできない。

投資主の持ち分を売るということに関しては、物件売却も投資口売却(増資)も同じ。
鑑定価額の60％引きで増資するのは、60％引きで物件売るのと同じ。
73：名無しさん：2010/03/11(木) 08:11:21 ID:dUkWN.Is0: ２０万どころで横ばい。
公募価格はその３％引きで、１９万ちょっとか。
５０％近くも口数が増えるので、上値は重いだろう。
74：名無しさん：2010/03/11(木) 09:20:47 ID:DeBJBQWk0: 6口203900で処分しました。
儲かる儲からないの問題ではなく、このリート持つ気持ちになれない。
森ビルは2008年にも57万円のところ50万円で引受け3％の物件を押付けています。
森ビル自体が末期のダイエーです。この先も森ビルの食い物にされるだけ。
75：名無しさん：2010/03/11(木) 09:51:31 ID:TYhitoAo0: ↓あらためて森ヒルズの本音をよく言い当てていると思う。
ttp://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/business/3382/1202012727/789

自戒をこめて一句

投資家の　生き血をすする　森蛭’ｓ
安値につられ　新たな餌食

アーメン
76：名無しさん：2010/03/11(木) 12:17:18 ID:APVAgp1o0: 「増資発表の１カ月前に一口３０万円位になっていたところ、証券業界で増資の噂が出て２６万円まで下がった」と誰がが書いていたが、もしそれが本当なら今回の増資発表に伴い、一口１０万円（３０万円‐２０万円）下げた事になる。森ビルは５万株保有しているので
５０億の含み損。森ビル本社のバランスシート、増資（２０万円として）に伴う変化は次の通り。固定資産の部の「土地、建物」がマイナス１００億。流動資産の部の「現金」がプラス１００億。流動資産の部の保有株が５０億の含み損。結果として自己資本率が５０億分の下落。
自分たちのバランスシートも痛めた事となる。ここまでして親森ビルが１００億の現金がほしいとすれば、よっぽど資金繰りに困っているのであろう。
77：名無しさん：2010/03/11(木) 12:26:27 ID:APVAgp1o0: 森ビルさん、増資発表後からのこの掲示板全てを印刷して自分の子供に見せられますか？
あなた達が既存投資家を如何に葬った事か。恥を知りなさい。
78：名無しさん：2010/03/11(木) 12:33:33 ID:APVAgp1o0: >>74
今日の午前中は207,500円で引けたぞ。後１時間位売るの遅くしてたら21,600円(207,500-203900)余分に入って、新宿のキャバクラでおねーちゃんと一杯飲む分は出たのに（笑）
79：名無しさん：2010/03/11(木) 12:49:09 ID:APVAgp1o0: >>72
テナント → 森ビル → 森ヒルズリート

今回取得の物件の森ビルが払う賃料は実家賃にかかわらず固定。

↑これって本当にずっとそうなの？
80：名無しさん：2010/03/11(木) 15:43:11 ID:R5B0bKWk0: >>5
の毀損増資の場合の株価変動率は純資産変動率に一致するという方の
理論株価どおりですね。

今度から利用させてもらいます。
81：名無しさん：2010/03/11(木) 15:49:29 ID:luwyfmeI0: 今回むは第一生命の上場と重なってくるから
資金があんまり集まらないのでは、、、、
２０万円台はまだ高いと思っています。
82：名無しさん：2010/03/11(木) 17:10:01 ID:tmFrhT120: ただ地合が良くなってきているので、
結局２１～２２万円あたりに落ち着くのでないかな。

といっても戻りは鈍いと思うので魅力なしですね。
（デイトレにはいいかも。）
83：名無しさん：2010/03/11(木) 18:18:51 ID:Z/JjLKV60: 264400×0.8＝211520
に対し209,700
当たらずしも遠からじですな。
まあ、買いたい人は買えばいい。また３ヵ月後か半年後に毀損増資喰らえばいい。
もちろん、増資がなければなおいいよねｗ
84：名無しさん：2010/03/11(木) 19:09:48 ID:TyVPCIa.0: 売り煽り、常識無いね。
3ヶ月以内に連続増資なんて、ルール上有り得ないこと。

それと、売り煽りが多いと買いたいコメントが少なく見えるけれど、実際株価が存在
しているのだから、買った人が居るということ。

言うまでもなく、その中には、売り煽り必死君が含まれます。
85：名無しさん：2010/03/11(木) 20:47:36 ID:W6iP0jqM0: この値段の増資で森ビルは大丈夫なのだろうか？
そちらのほうが気掛かり。
86：ルーレット ◆8f9ES9ktl.：2010/03/11(木) 21:10:42 ID:gIISqFGw0: >>売り煽りが多いと

決して書き込んでいる人の数は、多くないですよ。
カウンター84に対して、ダントツで25件も書き込んだ猛者が居まつからね～～～。
その人、書込みが途絶えたので、仕入れ完了カモ？
87：名無しさん：2010/03/11(木) 21:14:56 ID:luwyfmeI0: これからの予想
１５日１９万前後、３%引きで１８万ちょつとで発行
それから数日２０万台でよこよこ
２４日１８万われ、そこから１７万台でよこよこ。
こんなんでました。
88：名無しさん：2010/03/11(木) 23:16:37 ID:Z/JjLKV60: まあ、いくらにせよ。酷い運用ということには替わり無い。
激しく押したら、さくっと買って、あがったらさくっと売る。
長期投資には向かない銘柄ですな。
89：名無しさん：2010/03/12(金) 01:26:23 ID:wCZUe0y60: 既存物件のみで一度増額修正をしておきながら、営業収益5%減
ttp://toushifudousan.blog118.fc2.com/blog-entry-3.html

物件グレードはいいが、CAP4%LTV50%借入金利1.5%なら配当利回り6%
じゃむしろ高め。

共用持分の売買で優先交渉権あてるのは、普通。他意はないはず。

仕入れ完了ってどこが仕入れ？手がけるのかね、こんなとこ。
公募引き受けできる機関は、市場で仕入れる必要なし。
仕手にしたって必要な金額が多すぎて抜け幅小さい、しょぼ案件。
せいぜい、公募保つためにはけるの待ちくらいじゃないかと。
90：名無しさん：2010/03/12(金) 09:38:57 ID:dkrOb8gU0: >>83

理論価格前後で動いているから当たっているでしょう。
91：名無しさん：2010/03/12(金) 10:40:38 ID:KjbZ/WIM0: 理論価格の算出で使用している266400円の妥当性
を述べなければ、理論価格というほどの大袈裟なものではない。
92：名無しさん：2010/03/12(金) 12:15:43 ID:APVAgp1o0: それにしてもアメリカのＲＥＩＴが殆どの銘柄で去年のボトムから比べると凄く
上昇してるね。日本ＲＥＩＴも日経平均がダウの後を追いかけるように動いてくれたらいいのに。
93：名無しさん：2010/03/12(金) 14:51:51 ID:dkrOb8gU0: >>91
ほんとに頭悪いね。
いいたくないけど。
発表直前の価格からみての増資だけを考慮した
今の時点での理論価格だろ。
時期がたつとどんどんずれるにきまってる。
94：名無しさん：2010/03/12(金) 14:55:46 ID:dkrOb8gU0: 増資発表で株価急落する場合、どこで止まるか、損切りはどこの価格以上かということの
判断にこの理論価格は利用できる。

せいぜい利用できるのは発表から1週間。
95：ルーレット ◆8f9ES9ktl.：2010/03/13(土) 07:59:00 ID:gIISqFGw0: さて月曜日は、売出価格価格決定予定日初日。
貸借銘柄であれば、引けに掛けて作為的な売り板が並びますが、非貸借の
森ヒルズでは、どうなるか？

木曜日前場まで、ここの板で頻繁に書き込んでいた人、インサイダーからの
情報提供という点では、大変参考になりました。

でも工作員って本当に居るのですね。
96：名無しさん：2010/03/13(土) 09:12:00 ID:KWMpNJpUO: >>95
工作員とか、ルーレット考え過ぎ
森ヒルに関して、ルーレット逆の意味で熱くなりすぎ
既存ホルダーが怒るのは当然
今回のルーレットは落第点
97：名無しさん：2010/03/13(土) 10:12:27 ID:dUkWN.Is0: 堂々と森ビルの者だと名乗って投稿しているのは、ある意味立派。
アドレス変えて、同じく、増資を正当化する、投資口下落を抑制するような発言が
あったのは事実。
98：名無しさん：2010/03/13(土) 10:13:01 ID:umKutAEc0: >>95
非貸借銘柄の公募増資としては、アコモとケネが参考になるか。
ただ、もっと前をたどると、ユナ、プレミアがあるね。
後者は追加発行口数が既存口数の30％程度。
後者の方が参考になるかな。
非貸借でも、引けにかけて大きく売りが出ることは十分あるよ。
公募の割当を受ける機関投資家としては、
割当数に応じた既存投資口数を月曜大引けで売るのが、
一番安全な売り方。急いで昨日、おとといと売ると、
かえってリスクがあるからね。
公募に対する引き合いが強ければ別だろうが、
口数が4割も増えるとなると…
更に悪いのは、先回りの売りが入らない非貸借銘柄では、
価格決定後に公募価格が破られかねないし、
安定操作終了後、新株流通が始まると、需給が著しく悪化しかねない。
森ビルの投資口数を除いた流動性のある投資口に対する
公募増資分の割合を考えると、恐ろしい程の需給悪化(これは両刃の剣だが)。
1ヶ月後が思いやられる。
99：名無しさん：2010/03/13(土) 10:51:50 ID:w5jacFsY0: 結局、森ヒル２０万割れあれば小口で買おうかと思っていたが
縁がなかったという事でしょう。
来週以降も２０万割れない気がしてきた。

まあ、買ってしまうとポートを汚すことになったと思えばそれまでなのだが。
100：名無しさん：2010/03/13(土) 10:58:13 ID:umKutAEc0: 20万円割れでほしい人は、公募に申し込めばゲットできるのでは？
公募価格は20万円割れで決めてくると思うけど。
公募申込を誘う上でも、大台割れはインパクト大きいから。
というか、インパクトのある公募価格にしないと、
公募をさばけないだろうと思う。
自分予想としては、１ヶ月内の公募割れは十分あると思っている。
101：名無しさん：2010/03/13(土) 11:10:32 ID:TYhitoAo0: 公募で買って長期保有するつもりの投資家がどれほどいるか？
こんな価格水準では買い手が集まらずに増資中止を余儀なくされる可能性も　・・・　ないかね？
102：ルーレット ◆8f9ES9ktl.：2010/03/13(土) 11:22:07 ID:gIISqFGw0: >>96
火曜日～木曜日の３営業日で25件も同一IDで業界に熟知した内容の投稿が
あれば、工作員だと普通は思いますよね？というか、元々は「工作員」
なんて存在を信じてなかったけれど、今回それを確認したという気持ちです。

>>98
御意
一ヵ月後は、確かに全然読めません

比較の対象にはなり難いけれど、REITで非貸借であれば、直近日本ロジの
公募があります。分配金の低下がほぼ無かった等の条件が異なります。

参考までに..
2/17 654,000 10,000
2/16 644,000 2,000　<<売出価格決定日
2/15 642,000 -2,000
2/12 644,000 25,000
2/10 619,000 17,000
2/09 602,000 -24,000
2/08 626,000 -4,000
2/05 630,000 -22,000
2/04 652,000 1,000　<<公募発表日
　
この間N225、J-REIT指数ともにも2％程度の下落
103：名無しさん：2010/03/13(土) 11:33:30 ID:TYhitoAo0: 「工作員」ってどういう意味？
APVAgp1o0 のことを言ってるのかな？

自分には一投資家のまっとうな意見にみえるだけだけどな　・・・？？？
104：名無しさん：2010/03/13(土) 11:35:25 ID:TYhitoAo0: D 違った　APVAgp1o0　でした。　すいません。
105：ルーレット ◆8f9ES9ktl.：2010/03/13(土) 11:48:10 ID:gIISqFGw0: 「工作員」なんて居ないと思っていたら、今回の件では居たと「私は」思った。
TYhitoAo0さんは、一投資家と「思った」。　
それで、良いのでは？？　

本人が認めない限りは、第三者の議論は水掛け論になるでしょう。
106：名無しさん：2010/03/13(土) 15:39:46 ID:1v80rzs.O: ん～どうかなぁ　
工作員かぁ　
どの辺り書き込みを見てそう感じたかですな。
まあ散々売り込まれたけどまた来期にはやらかすかもしらないのに、、

この価額で買うやつの気がしれん。　

幽霊がいるかもしれない程度に工作員はいるかもな
107：ターボクン ◆8x8z91r9YM：2010/03/13(土) 16:06:05 ID:ZICQxpJ20: 2匹のドジョウは
１匹目はジャパンリアルエステイト投資法人投資証券で成功
２匹目はここで、
　みずほインベとマネで１匹ずつ狙う　で　計２匹

ちなみにここはIPOで１匹買ってまだホールド　トホホ
PO　ナンピン作戦　

書き込みの　既存の投資口株主をバカにしている－正論ですね。
残念ですがこれは日本株でもよくあること・・・・・
現実は現実です・・・・・
108：名無しさん：2010/03/13(土) 18:12:22 ID:nH1nyZss0: 金曜夜８時ごろみずほから電話あり。
まだたくさん取れそうな雰囲気でした。
どうなんでしょうか、、、
109：名無しさん：2010/03/13(土) 20:37:41 ID:sYV19ABc0: だんだん投稿内容が集約されてきましたね。
もっとクールに立ち回りたいと、いつも思いながらドタバタの1ｗでした。
それにしても、腹立つけど・・・
少しは反省しろやな。手帳にしっかり書いたけぞ。
110：名無しさん：2010/03/13(土) 22:39:13 ID:oBlGSQjo0: >>102
あれは工作員とは違うんじゃない？
森ビルにとって売り煽りはメリットがないどころか会社の存続すら危うくする状況だろうから。
111：名無しさん：2010/03/14(日) 08:50:58 ID:ngnl5b8I0: でも投資口価格が下がり切った時点で、森ビルが全口を買い
占めてREITを上場廃止にすれば、森ビルは丸儲けですよね?
そんなことが実際にできるのかどうかはよく知りませんが。
112：名無しさん：2010/03/14(日) 11:36:44 ID:RLVNayzs0: ルーレットは、なにも森サイドの工作員とは言ってない。業界関係者である意図を持った人の投稿ってことでは？
投稿内容からは売り煽り。
113：ルーレット ◆8f9ES9ktl.：2010/03/14(日) 12:11:10 ID:gIISqFGw0: >>112

私は業界の不動産人間ではありませんが、勤務先が森トラのポートフォリオの
オフィスを使っていて、2年程前に六本木ヒルズかミッドタウンへの引越し
を検討したこともあり、それらの当時の月額坪単価を知っています。

短いコメントながら、現状ではXXXXX円で交渉されているという部分。
その説得力のある情報を読んで、個人というより関係者だなぁと
「私は」思いました。

な～～てことを書くと、ヒルズがXXXXX円なんて誰でも知っているよ～と
コメントする人も出てきそうですが、これまた水掛け論になりそうなので
その真偽までには、議論を発展させないようにしましょう。
114：ルーレット ◆8f9ES9ktl.：2010/03/14(日) 12:13:24 ID:gIISqFGw0: （正）　私は業界の不動産人間ではありませんが　　
（誤）　私は不動産業界の人間ではありませんが

不動産人間？？　新言語感覚で、良いカモ？　www
115：ルーレット ◆8f9ES9ktl.：2010/03/14(日) 16:54:07 ID:gIISqFGw0: ::::::::ケネデ ::野村レジ:: JRE :: NPR :: 日ロジ :: ヒルズ

払込 660,000 :: 327,000 :: 628,000 :: 184,300 :: 660,000
::::::::::::660,000 :: 338,000 :: 672,000 :: 187,000 :: 660,000
::::::::::::647,000 :: 329,000 :: 661,000 :: 191,400 :: 647,000
::::::::::::652,000 :: 329,000 :: 653,000 :: 192,300 :: 652,000
::::::::::::654,000 :: 318,000 :: 623,000 :: 183,000 :: 654,000

決定 644,000 :: 298,500:: 616,000 :: 173,300 :: 644,000 ::????

::::::::::::642,000 :: 301,000 :: 630,000 :: 173,500 :: 642,000 :: 213,000
::::::::::::644,000 :: 331,000 :: 625,000 :: 172,900 :: 644,000 :: 209,700
::::::::::::619,000 :: 352,000 :: 649,000 :: 174,700 :: 619,000 :: 204,500
::::::::::::602,000 :: 349,000 :: 650,000 :: 176,400 :: 602,000 :: 210,800
::::::::::::626,000 :: 352,000 :: 659,000 :: 179,000 :: 626,000 :: 214,400

発表 652,000 :: 385,000 :: 700,000 :: 183,400 :: 652,000 :: 264,400
116：ルーレット ◆8f9ES9ktl.：2010/03/14(日) 16:54:47 ID:gIISqFGw0: KND(非貸借):NRF(貸借):JRE(貸借):NPR(貸借):ロジ(非貸借):ヒルズ(非貸借)
117：名無しさん：2010/03/14(日) 16:58:53 ID:KWMpNJpUO: >>114
だは！
118：名無しさん：2010/03/14(日) 18:44:59 ID:dNannX6E0: 公募価格はいくらになるのか。
３％ディスカウントと予想するので、２０万の大台は切ってこないと資金が集まらない
かも。
１５万ぐらいなら買ってもよかったのだが。
119：名無しさん：2010/03/14(日) 18:46:02 ID:dNannX6E0: 公募価格はいくらになるのか。
３％ディスカウントと予想するので、２０万の大台は切ってこないと資金が集まらない
かも。
１５万ぐらいなら買ってもよかったのだが。
120：名無しさん：2010/03/14(日) 20:49:36 ID:Z/JjLKV60: 工作員というか、業界がらみの人間がバイアスを懸けたという表現なら
わかる気がする。
工作員とは、企業側に有利に導くための投稿で情報操作を行うものであり
その逆サイドの工作員って明確に確定できないんじゃないかな？
そういう意味ではルーレットさんらしくない表現だったと思う。

以前、糸がつながってるかもしれないと言われたんですが、今回はちょっと
絡み合うけど結ばれることは無いのかも知れませんね。
121：名無しさん：2010/03/14(日) 23:52:17 ID:9EHMJOoM0: 組織なんて会社だけじゃないからな。
色んな奴らがいるもんだ。
122：名無しさん：2010/03/15(月) 10:26:30 ID:TYhitoAo0: 同じものをみても、それを見る主観によって認識は大なり小なり異なる。それは当然。
ただ、APVAgp1o0の言っている内容はもっともな意見だと思うし、なにかおかしなところがありましたか？
「不動産に詳しい人間が短い期間に多数の書き込みをした」というだけで
「工作員」だと認識する主観の認知システムが自分には不思議なのです。

すくなくともそのような認知の仕方は「普通」ではないと思うし。、
この掲示板を読んでいる大多数の人はそういう認識の仕方はしていないのではないかと
推測するところです　・・・・　ま、どうでもいいことですが（笑）
123：名無しさん：2010/03/15(月) 11:26:28 ID:vRtW5q820: >>122
ルーさんは自分および自分の知識に対して強い自負心をお持ちなのです。
自分に比肩しうると思われる書き込みを見ておもわず感情的な反射で工作員と書いてしまったのです。
それを突っ込んでも意味はないでしょう
もうやめましょ
124：名無しさん：2010/03/15(月) 11:34:15 ID:siK5Jt0w0: その通り

どうでもいいことに、時間を使わないで、
森ヒルズの今後について議論しようぜ。
125：名無しさん：2010/03/15(月) 12:02:31 ID:HKM3at9Ao: なんとも、大人の掲示板だな。

森ヒルは、公募後の投資口が出回るようになってからが面白いでしょう。
引き受けた個人がワラワラ売りに出したら楽しいですね。
今後分配金が減るような毀損増資は一切しませんというのなら、今の値段でも
かえると思うけれど、どうだろうねぇ。
126：名無しさん：2010/03/15(月) 13:06:03 ID:nH1nyZss0: 今日終りになぜか急騰、数日よこよこ
２４日見もの。これどうでしょう。
127：名無しさん：2010/03/15(月) 17:04:14 ID:55vU2ST60: 20万円を割る価格で公募価格が決まると思ったけど、
意外に高かったね。
24日前に、申込期間の17日が終了した後、18日からどうなるか。
128：名無しさん：2010/03/15(月) 17:08:47 ID:55vU2ST60: しかしあれだな、公募で135億円集めたのはたいしたもんだ(いがーい！)。
第三者割当が全て発行されれば、150億円近く集める計算。
(その分1口純資産の希薄化も大きくはなるが)。
森ビルと投資法人にとっての最悪の事態は避けられたってところか。
129：名無しさん：2010/03/15(月) 17:38:08 ID:P7Ht9.9Q0: 発表急落後、大引け直前に買い注文が急増して値段が上がることが多かったな。
これって役員が友人の口座とか使って資金援助して買い上げしてるんじゃないか。
証券監視委員会に密告すれば逮捕者出るかも知れんぞ。
130：名無しさん：2010/03/15(月) 19:51:36 ID:dUkWN.Is0: 21万は高すぎる。
1万を割る分配金から、ＤＡ相当の18万台がふさわしい。
131：名無しさん：2010/03/15(月) 20:17:01 ID:5w.bLMPo0: 素直に買えばいいのに
132：ルーレット ◆8f9ES9ktl.：2010/03/15(月) 23:52:17 ID:gIISqFGw0: :::::::::　ケネデ　野村レジ :: JRE ::: NPR :: 日ロジ :: ヒルズ

払込 660,000 327,000 628,000 184,300 660,000
::::::::::::660,000 338,000 672,000 187,000 660,000
::::::::::::647,000 329,000 661,000 191,400 647,000
::::::::::::652,000 329,000 653,000 192,300 652,000
::::::::::::654,000 318,000 623,000 183,000 654,000 ????

決定 644,000 298,500 616,000 173,300 644,000 216,500

::::::::::::642,000 301,000 630,000 173,500 642,000 213,000
::::::::::::644,000 331,000 625,000 172,900 644,000 209,700
::::::::::::619,000 352,000 649,000 174,700 619,000 204,500
::::::::::::602,000 349,000 650,000 176,400 602,000 210,800
::::::::::::626,000 352,000 659,000 179,000 626,000 214,400

発表 652,000 385,000 700,000 183,400 652,000 264,400

KND(非貸):NRF(貸):JRE(貸):NPR(貸):ロジ(非貸):ヒルズ(非貸)
133：ルーレット ◆8f9ES9ktl.：2010/03/16(火) 00:06:24 ID:gIISqFGw0: >>　ケネの投資口価格で転記ミス　すみません。

::::::::　ケネデ　野村レジ :: JRE ::: NPR :: 日ロジ :: ヒルズ

払込 255,200 327,000 628,000 184,300 660,000
::::::::::::258,100 338,000 672,000 187,000 660,000
::::::::::::255,200 329,000 661,000 191,400 647,000
::::::::::::257,900 329,000 653,000 192,300 652,000
::::::::::::256,800 318,000 623,000 183,000 654,000 ????

決定 260,000 298,500 616,000 173,300 644,000 216,500

::::::::::::259,100 301,000 630,000 173,500 642,000 213,000
::::::::::::262,100 331,000 625,000 172,900 644,000 209,700
::::::::::::266,600 352,000 649,000 174,700 619,000 204,500
::::::::::::263,900 349,000 650,000 176,400 602,000 210,800
::::::::::::263,500 352,000 659,000 179,000 626,000 214,400

発表 259,000 385,000 700,000 183,400 652,000 264,400
134：名無しさん：2010/03/16(火) 10:15:35 ID:5N.Cg2mcO: 怪しい不動産関連の公募は値決め日に急騰するのはお約束w

まぁ逮捕者が出るまで続くんじゃない？
135：名無しさん：2010/03/16(火) 11:19:59 ID:jX43kGiU0: ２１万とは結構高値で増資できてよかったのかな。
今後分配金は上がるのだろうか？
136：名無しさん：2010/03/16(火) 11:26:19 ID:55vU2ST60: 昨日より今日の方が売られるとは。
どうせ売るなら、公募価格が決まってから、
安定操作があるうちに公募引き受け分を売っておけば、
その方が安心ってことか？
137：名無しさん：2010/03/16(火) 12:52:48 ID:aDT71Ldo0: 昨日の価格で増資できれば運用会社大勝利ですね。
どっからどうみても他の最近の増資とは違うので、
歴史的な展開になってみるのも一興。
138：名無しさん：2010/03/16(火) 13:25:54 ID:KWMpNJpUO: 今日は丘の上からボーリング調査です
岩盤は堅いかな？柔いかな？
139：名無しさん：2010/03/16(火) 13:27:51 ID:G3SH03wc0: 公募価格決定日の翌日に大幅下げることは、
今までの経験から、公募購入者は損をする確率が高い。
140：名無しさん：2010/03/16(火) 14:34:44 ID:vjjXDEm60: 最後に残っていた２０個処理しました。このリートみずほの債務削減要請に使われたので、愛想が尽きましたから。
141：名無しさん：2010/03/16(火) 17:10:08 ID:RfE/pl.IO: 今日は、極悪増資の森ヒルズが大幅に下がっているのが嬉しいですね！森ヒルズホルダーのほとんどは短期リバンド狙いだと思うので、思い切った下げを期待しますよ。その方が、将来のＪリートの為です。
142：名無しさん：2010/03/16(火) 18:12:36 ID:dUkWN.Is0: 機関投資家は２０万払込だから、今の価格でも若干のプラス。
一般者は２０万割れを待とう。
143：名無しさん：2010/03/16(火) 18:30:39 ID:CYs7BXvI0: 増資を失敗させるには売りたたいて払い込み大量キャンセルを誘うのが賢明。
ＳＥＣに密告して買い支えも牽制すべし。
144：名無しさん：2010/03/16(火) 19:06:13 ID:UHLz2mYk0: 森ビルは、今後も同様、物件を押付けては、増資を繰返し、
数万円になったところで、責任を取り、全部買取り、
リートから退場すべき。
145：名無しさん：2010/03/16(火) 19:43:57 ID:KWMpNJpUO: 明日も安定操作岩盤の掘削調査か？
軟弱岩盤かなw
146：名無しさん：2010/03/16(火) 19:53:38 ID:dUkWN.Is0: 森ビルはちゃんと支えよ！
３％割引の元値の２１６５００円にもどせ！
147：ターボクン ◆8x8z91r9YM：2010/03/16(火) 20:01:23 ID:D2vxyEdU0: PO 200005円ではないかな。２口ゲット。
IPO　750000円　で、３口平均は383337。
ヒルズIPOで買った時代は金回りがよかった。
隔世の感があります。
今回資金調達でへとへとです。
148：名無しさん：2010/03/16(火) 20:34:07 ID:qUwZyJAk0: 森ヒルズ買ってる人の意見が聞きたい。
俺は到底買う気がしないのだけれど、誰か、買う気になるような
買い煽りをたのむ。
149：名無しさん：2010/03/16(火) 22:09:29 ID:luwyfmeI0: そんなこと言ったって、だめだよここ。
150：名無しさん：2010/03/16(火) 22:14:46 ID:t9zr1ZKA0: >>148
しばらくは価格操作が続くかもしれないが。
151：名無しさん：2010/03/16(火) 23:13:09 ID:oBlGSQjo0: >>148
物件の質はダントツ。
しかも超割安。
152：名無しさん：2010/03/17(水) 00:06:24 ID:qUwZyJAk0: 超割安！！わろた！！
153：名無しさん：2010/03/17(水) 00:21:32 ID:LCJz/Lq.0: 君もプチセレブの仲間入り！
ろぽんぎひる
154：雪風　　（xX） ◆xXUOeG5OIg：2010/03/17(水) 06:59:00 ID:daG6iZDg0: ttp://shintaku-obachan.cocolog-nifty.com/shintakudaisuki/2010/03/post-9600.html

親御さんは資金需要旺盛なご様子ですね・・
財布の立場やいかに？
155：名無しさん：2010/03/17(水) 08:49:01 ID:luwyfmeI0: ２１万に厚い買い板。あと数日で消える運命か。
なんだか、担当者のやるせないため息が聞こえてきます。
156：名無しさん：2010/03/17(水) 09:17:08 ID:KLz6pRWA0: 安定操作期間という言葉も知らないとーしろーさん。
157：名無しさん：2010/03/17(水) 09:21:20 ID:RfE/pl.IO: 誰か、教えて下さい。森ヒルズの買い支えで、損失出た場合は、誰が負担するのですか。森ヒルズリートの没落は、近い？
158：名無しさん：2010/03/17(水) 09:22:41 ID:G3SH03wc0: 払込期間までもう少し高くならなければ、さばけないのじゃない。
貸借銘柄ではないので、空売りもできないし。
159：名無しさん：2010/03/17(水) 10:12:02 ID:dUkWN.Is0: 分配金これまで年２万だったが、口数が４０％増えるので、年１４０００円レベルに
落ちる。
しかし、２０万だと利回り７％弱。含み損はケネやＤＡより少ないから、
２０万は良いレベルかもね。
160：名無しさん：2010/03/17(水) 10:19:45 ID:KkE4epe20: >>154
wwwwバナナ叩き売り専門の雪風様が当該銘柄ウォッチしておりますｗｗｗｗ
161：名無しさん：2010/03/17(水) 11:25:22 ID:APVAgp1o0: >>122
私は一口２６万円前後でかなりの口数を購入した一般投資家で、まだ一口も売却してません。
また増資発表後は一口も購入してません。
先週はかなり投稿しましたが、それは森ビルのあまりにもひどい毀損増資にとにかく頭にきたからです。
とにかくひどい会社だ。私は詐欺軍団、森の被害にあった馬鹿な一般投資家です。
この会社の投資口は今後購入するつもりはありません。また今持っている投資口も、もう少し値上がった時点で（何年かかるかしれませんが）全て売却するつもりです。
162：名無しさん：2010/03/17(水) 11:32:48 ID:55vU2ST60: >>161
そんなあなたに、
まあ23日あたりに高くなったら、
多少損が出ても売っておきなさい。
数年後もっと高くなっているかは分かりませんが、
この銘柄にこだわる必要はないでしょう。
運用会社に不信があれば、いつも売りたい衝動に駆られるはず。
ならば23日に高くなったところで撤退するのがよいと思います。
少なくとも自分が同じ立場なら、絶対にそうします。
163：名無しさん：2010/03/17(水) 11:34:41 ID:55vU2ST60: すくなくとも今回の増資をみてから買った人は、
それぞれの判断だから良いんでしょうが、
増資前に買った人は、撤退のタイミングとして23日
あたりを考えてください。24日以降は予測不能の世界です。
おせっかはここまでにしておきます。
164：名無しさん：2010/03/17(水) 12:31:49 ID:1v80rzs.O: 売り煽りで、素人の私見です。　　
公募価額や増資による分配金希薄化、一口あたりの純資産、ブランド力等々考えると受け渡し後に利幅取りの売りがかなりでて大変お安くなると思います。　
恐らくそれでもお安くともお得では無いでしょう。　
何故ならば早晩毀損増資懸念が浮上すると推測されるからです。

どうしても買えというなら私は十八万割れから買い下がります。
165：名無しさん：2010/03/17(水) 12:34:56 ID:SN7u/Dlg0: 森ビルがタイミング良く「東京23区オフィスニーズに関する調査」を出しましたね。
ttp://www.mori.co.jp/img/article/100315.pdf
それによると、都心3区を中心にオフィスニーズが回復しているそうですが、
そのニーズの40%は「賃料の安いビルに移りたい」ということだそうだそうで、
「業容・人員拡大」や「１フロア面積が大きなビルに移りたい」という理由は
それぞれ20数%だそうです。(複数の理由を選択可。)
賃借希望エリアは丸の内、日本橋、品川、渋谷、新宿に次いで、
虎ノ門、赤坂、六本木が入っているというところがミソですね。
166：名無しさん：2010/03/17(水) 13:03:30 ID:b662..Uw0: みんなが森蛭を投げて、できたお金で他のリートを買ってるって感じかな…？
167：名無しさん：2010/03/17(水) 13:11:02 ID:7lArACUU0: ３０万円で３口の素人ホルダーですが、
今回の暴落と２３日のデッドラインってどういう意味でしょうか？

頭が悪いオイラにも分かるように教えていただけないでしょうか？
比率が悪く合併してしまうのでしょうか？
168：名無しさん：2010/03/17(水) 13:16:09 ID:G3SH03wc0: 23日まで保有し続ける人は、死亡してしまうことです。
命は大切にしましょう。
169：名無しさん：2010/03/17(水) 13:32:09 ID:YpDIYfnE0: 168うまい！
170：名無しさん：2010/03/17(水) 14:17:13 ID:csnTuzJE0: なーにが「うまい！」だ。。調子に乗ってんじゃないよ。
恥ずかしいなあ
171：名無しさん：2010/03/17(水) 14:42:31 ID:tmFrhT120: リート市場全体の地合は良化している（アホでもわかる）。
数年ホールドしておけば３０万円に回復すると思う。
数年も待てない人は来週にでも売ればよい。
172：名無しさん：2010/03/17(水) 14:59:55 ID:YpDIYfnE0: 乗る♪
173：名無しさん：2010/03/17(水) 15:28:48 ID:G3SH03wc0: 森ヒルは六本木ヒルズ全部を、鑑定価格の7割でREITに売却すればよい。
そうすれば人気回復、資金繰り余裕の一石二鳥。
ただし、鑑定価格の7割だよ。
174：名無しさん：2010/03/17(水) 16:19:24 ID:55vU2ST60: いよいよ明日は、森ヒルズとＦＣレジの株価逆転が見られるのか。
ケネはもとより、ジョイントとも株価逆転。
親がＦＣのままのＦＣレジにも逆転されるとなれば、
感慨深い。
175：名無しさん：2010/03/17(水) 17:02:33 ID:dUkWN.Is0: ここの含み損、前年７月末で２．７％。
ケネ、ＤＡの含み損は前期末で８％。
２０万ちょっとならお買い得では。
176：名無しさん：2010/03/17(水) 17:06:44 ID:YpDIYfnE0: 顰蹙(ひんしゅく)を買・う
良識に反する言動をして人から嫌われ、さげすまれる。
177：名無しさん：2010/03/17(水) 20:55:36 ID:RC6UYEJo0: ２１万の厚い買い板は
１．公募割当分で足りないので機関が市場で買っている
２．安定操作の買い支え
３．公募をさばくために値上がりするはずと思った人の買い

どれなんでしょう？
178：名無しさん：2010/03/17(水) 20:57:48 ID:umKutAEc0: それは、どう考えても２番だと思いますよ。
まあ、明日になれば分かりますが。
179：名無しさん：2010/03/18(木) 01:06:07 ID:I43934LQ0: 野村ジョイに安定操作について出ていたよｗ

しかも、ＳＢＩのＰＴＳで買っている人がいるｗｗ
この気持ち、理解できませんｗｗ
180：名無しさん：2010/03/18(木) 01:14:06 ID:w3KhasZQ0: 「金欲しい！」って気持ちは悲しいほど理解できるだろ
181：名無しさん：2010/03/18(木) 07:32:11 ID:t9zr1ZKA0: 安定操作が終了したら、どこで止まるのだろう
182：名無しさん：2010/03/18(木) 08:25:22 ID:RfE/pl.IO: 森ヒルズリートは、長期保有目的のホルダーから見放され、短期リバンド狙いの人のみしか投資対象とされていない。にもかかわらず、４０％も増資で希薄化して、どうやって投資口価額を保つつもりだろうか？運用会社の人にとって投資口価額が、いくら下がろうとも関心が無いかもしれませんね。沢山、口数を発行すれば、資金調達には、支障がでないので。
183：名無しさん：2010/03/18(木) 09:08:13 ID:G3SH03wc0: 公募に応募する人は何を期待しているのだろう。
はっきり言って「損」をするだけ。
184：名無しさん：2010/03/18(木) 09:28:22 ID:b662..Uw0: >183
「バブルに賭ける博打」
（明日に架ける橋）

…だいぶ違うか
185：名無しさん：2010/03/18(木) 09:58:32 ID:G3SH03wc0: 今週の「日経ビジネス」で、森社長は｢日本｣｢東京｣の為と抜かしているが、
「自分が潰れない」こと、｢投資家｣のことをまず心配しろ。
186：名無しさん：2010/03/18(木) 10:24:10 ID:TYhitoAo0: ttp://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/business/3382/1202012727/660-664

４ヶ月前、森トラストが森ヒルズより割高だという意見がありました。

当時６８万だった「割高」森トラストが今は８０万を超えています。
２５万で「割安」にみえた森ヒルズは２０万を割るかどうかの瀬戸際です。

今のヒルズの価格を「安い」と思っている人は、
もう一度「運用の質」に対する評価をよく考えてみることをお勧めします。

どんなひどい増資でも安さに釣られる新たな投資家がいるかぎり
森ビルのやりたい放題がまかりとおってしまうのだから・・・・
187：名無しさん：2010/03/18(木) 14:52:29 ID:fmqIyjQI0: ようわからんが、安いと思ったので、朝寄りで１２０口買い。利益出たよ。

棄損、棄損って、株の世界では、公募増資が既存株主の利益を棄損するのは当たり前のこと。
ダイリュージンが起こる以上棄損は当然だと思うのだけど、リートだとそんなに悪なの？

既存株主が悲鳴を上げてるような場合が、トレードをする者にとってはエントリーの
タイミングだと思う。
「運用の質」は公募価格に織り込み済みで、それより下は「安い」と思う人間もいるのですよ。
188：名無しさん：2010/03/18(木) 14:54:53 ID:fmqIyjQI0: あごめん。ダイリュージンになってしまった。ダイリュージョンね。
189：名無しさん：2010/03/18(木) 15:16:39 ID:fv2kh9XcO: あほだな。
190：名無しさん：2010/03/18(木) 15:38:24 ID:YpDIYfnE0: あほあほ
191：名無しさん：2010/03/18(木) 15:46:21 ID:55vU2ST60: すっきりと、FCレジと森ヒルズの価格が逆転しました。
FCレジの親はFCのままなのに。
森ビルさんも、ちっとは評判というものを考えたら。
192：名無しさん：2010/03/18(木) 15:48:47 ID:55vU2ST60: >>187
2007年までは、増資が既存株主の価値を更に増加させていたよ。
最近でも、アコモやロジの増資は、
既存株主の価値を毀損はしていないな。
㈱の世界だって、ダイキンのようになかなか良い増資をした銘柄もある。
ようは経営陣の能力の問題だな。
193：名無しさん：2010/03/18(木) 16:00:01 ID:BRW/3PWw0: >>189 >>190
そんな言い方はよくないと思います。>>187さんはたぶん頭の良い人だと思います。。

まあ、>>187さんのように短期売買で利ざやを稼ぐ金持ちの暇人にとっては、
今回のような毀損増資のタイミングは絶好の売買のチャンスかもしれませんね。
ことの善悪は立場によって何とでも考えられますからね。

23日の期限以前に投資口価格が公募価格を下回るような状況で、増資がほんとに
うまく行くのかどうかもよく分からないですね。
23日以降、ここを(安定操作のため)買い支えている人たちがいなくなったら
どうなるんでしょうね？もしかして、>>187さんもそのお仲間？
そしたらここでの買いはたしかに「善」かもしれませんね。
194：名無しさん：2010/03/18(木) 16:51:39 ID:TYhitoAo0: >>187

わかってて書いてるとは思うけれども
186は長期投資の対象としてどうなのかを言っているので
９時に買ってその日のうちに売るデイトレードと話がかみあうはずもなく・・・・
195：名無しさん：2010/03/18(木) 17:35:47 ID:YpDIYfnE0: 蛇足
196：名無しさん：2010/03/18(木) 17:40:33 ID:hUyOoST2o: ＞＞１９４
そうだよね。俺も思った。

デイトレはどんな銘柄だって関係ないってのは言い過ぎかもしれないけど、
その場の割安感とか割高感、モメンタムによって利益を得るんだから
森ヒルが良いとか悪いとか言っても意味がない。
たまたま、デイトレ対象が今回森ヒルだってことで、森ヒルズ自体の研究
を深耕しているわけではないのでしょう。
長期的に安心して持てる銘柄かどうかであれば否。
市場の評価が極端に下がり下方へオーバーシュートしているので、市場価額
の歪みを利用してデイトレなら、それはそれですな。
197：名無しさん：2010/03/18(木) 17:52:24 ID:fmqIyjQI0: あほだから、聞いたのです。
この掲示板のその２から読んでますが、正直イマイチよくわからない。
出資価格より下で株価が推移してるんだから、増資したら棄損増資になるのは
あたり前のことじゃないの？わかってて持ってたんじゃないの？
なのにどうしてキソン、キソンと大袈裟に騒ぐの？
読んでてそんな風に思ったのです。

もう1つ思ったのは、リート板の人はリートには詳しいけど、ファイナンス銘柄の取引のセオリーを驚く程わかってない。
だからチャンスかなぁ～と思ったのです。

＞193さん
安定操作は昨日で終わりです。
シンジケートカバー取引もまだ行われていません。

>194さん
＞９時に買ってその日のうちに売るデイトレードと話がかみあうはずもなく・
全部売ったわけではありません。
僕はセオリー通り売買しますので、当然来週まで持ち越し分を残しますし、安いと思えば更に買います。
198：名無しさん：2010/03/18(木) 18:09:46 ID:RfE/pl.IO: 株式会社の増資の場合は、いかに希薄化しようとも、大幅な毀損増資の場合でも、主要な目的は会社の資金調達です。だから、究極的には、増資は会社の所有者である株主の為になされます。しかし、リートの場合は、投資法人の資金調達ではなくて、スポンサー企業に物件を売ることにより、スポンサー企業の資金調達を助ける為になされる危険があります。すなわち、Ｊリートは、その構造上、リートの投資口主の利益を犠牲にして、親会社であるスポンサー企業の利益の為になされる場合もありえます。そして、今回の森ヒルズリートの増資は、まさしく、スポンサー企業である森ビルの資金調達の為になされたものと考えるから、みなさん、憤っていると、私は思いますけどね。
199：名無しさん：2010/03/18(木) 18:22:40 ID:YpDIYfnE0: 血でも巻くか
200：名無しさん：2010/03/18(木) 18:47:02 ID:agC9TUsk0: 賃貸専業では劇的な利益率の改善は望めず、希薄化を取り返すことは一般事業会社と比べて難しい。
投資口と同程度のディスカウントで物件を取得すればまだ救いはあるが今回は少なくとも相対的に割高である。
投資法人のファイナンスに窮しているならば、借入返済に限定した規模で増資を行えば良い。
状況証拠から森ビルのために行われた増資と考えるほうが妥当だ。Ｊ－ＲＥＩＴの制度的欠陥をついたものでありあってはならない。
このような増資をあらかじめ想定していたらまともな者は投資を行わず、ネズミ講で自分だけは勝ち組に入ると考えるような輩が蠢くだけだ。

と、考えることも決して合理性を欠くものではなく、自分の考えだけが唯一のセオリーと思っている人間にチャンスはないだろう。
201：名無しさん：2010/03/18(木) 18:48:34 ID:agC9TUsk0: >>198
かぶったな、失礼。
202：名無しさん：2010/03/18(木) 18:51:33 ID:YpDIYfnE0: by○リエモン
203：名無しさん：2010/03/18(木) 18:53:30 ID:RfE/pl.IO: >>201
私より適切な説明感謝します！
204：名無しさん：2010/03/18(木) 20:19:23 ID:TYhitoAo0: >出資価格より下で株価が推移してるんだから、増資したら棄損増資になるのは
>あたり前のことじゃないの？

そうです。
だからこそ、投資法人の利益を第一に考えればこんな増資はできないはずなのです。

>わかってて持ってたんじゃないの？

「まさか、そこまでひどいことはしないだろう」と甘くみていた人が持ち続けていたのでしょう。
（私は前回の増資であいそをつかしていたので持っていませんでしたが）

>当然来週まで持ち越し分を残します

投信に買わせて売り抜ける目算ですか？
需給のセオリーどおりにうまくゆくとよいですね。
205：名無しさん：2010/03/18(木) 20:28:30 ID:pR3C4NEIO: とはいえ、文句言われながらも公募増資でちゃんと資金集まってるからなぁ。
残念ながら。
206：名無しさん：2010/03/18(木) 21:59:46 ID:fmqIyjQI0: 色々教えて頂いて、ありがとうございます。

普通、ホルダーなら自分の持ってる銘柄の悪口は書かないものです。
自傷行為であって、自分に何の得もない。いわんや、非貸借ですから。
その辺もよくわからん理由だったのです。

＞投信に買わせて売り抜ける目算ですか？
当然それもあります。
でも、今日寄りで買った理由は違います。
理由は日本ロジの時と同じです。
207：名無しさん：2010/03/18(木) 22:14:42 ID:umKutAEc0: >>197
「リート板の人はリートには詳しいけど、ファイナンス銘柄の取引のセオリーを驚く程わかってない。」
事が終わった後で良いから、セオリーを教えてくれ。
一応把握しているつもりだが、同じ事を考えているのか、見落としがあるのか。
ちなみにこんかいは参加しませんけどね。
結構口数が増えたアコモでもイマイチだったし。
公募増資は第三者割当に比べて決まりにくいのかも。
208：名無しさん：2010/03/18(木) 22:16:23 ID:umKutAEc0: あと、こんかいは注目度が高すぎて、そういう場合上手くいかないことがあったり。
209：名無しさん：2010/03/18(木) 22:34:13 ID:EBtT.3qk0: 日ロジの増資とは状況が違いすぎていて、なぜ同じ理由なのかが全くわからない。
210：名無しさん：2010/03/19(金) 07:32:19 ID:t9zr1ZKA0: このような価格推移は予想されていたのに、なぜ公募に応じる人がいるのかそれが不思議だ。
せめてこの掲示板でも見ていれば、こんな銘柄で損を出さなかったのでは・・・
211：名無しさん：2010/03/19(金) 08:23:22 ID:OkSbpMZg0: 個人で公募に応じる人はいないんじゃないでしょうか。
機関投資家がほとんどでしょう。（証券会社にだまされてとうしんかわされたド素人）。
機関投資家は個人から集めた金で投資して自分ではリスクとってないから、
リートの仕組みについてものすごく甘い感覚で投資してるんじゃないでしょうか。
こんな無茶な運用されたら、本来大口がいちばんおこらなきゃおかしいのに抗議すらしてないんじゃないか？
よく動画配信とかで、なんたら証券の誰それですってなのって質問してる奴らがいるけど、突っ込みが手ぬるいよね。
金融庁と国交省にもっと圧力かけろよ。
212：名無しさん：2010/03/19(金) 08:44:45 ID:w3KhasZQ0: 国交省「毀損増資でも何でも良いからバンバン金を集めて不動産買え！！」
金融庁「ライツ・イシュー検討してる時に何て事を・・・」

こんな感じじゃないだろうか
213：名無しさん：2010/03/19(金) 10:21:48 ID:KkE4epe20: 決算発表が今月は通常に比べて遅い。増資を完了させるために後ズレさせた
のかと勘繰ってしまう。　ということは・・なんか悲観的な・・・
214：名無しさん：2010/03/19(金) 10:48:28 ID:G3SH03wc0: ソバ屋で
客　　「モリお願いします。」
店主　「ザルのほうが良いですよ」
客　　「うるせー、とにかく俺はモリが好きなんだ。」
店主　「勝手にすれば、たで食う虫も好き好き」
215：名無しさん：2010/03/19(金) 11:12:29 ID:KkE4epe20: こういう意訳ですか？

ソバ屋で
客　　「ザルお願いします。」
店主　「へいっ　モリ一丁！！」
客　　「違うよ　ザルだよ！」
店主　「勝手にすれば、モリはどうせザルじゃないですか？」
216：名無しさん：2010/03/19(金) 11:25:33 ID:G3SH03wc0: 六本木ヒルズのソバ屋で
客　　「モリお願いします。」
店主　「ここのモリは高いよ。1丁1万円だよ。」
客　　「構わないよ、六本木ヒルズで食べたと友達に自慢できるから。」
店主　「こういう客がいるからありがたいね。」
217：名無しさん：2010/03/19(金) 23:51:37 ID:l8jE9/N60: ↑
うまい！森ヒルズだけに、大盛りにしとくね！
でも、高いよー　うちのは（こういう・・・ｗ
218：名無しさん：2010/03/20(土) 02:09:19 ID:EbLDG/uU0: グーグルが六本木ヒルズに移転
森ビルは10年3月期の目標入居率の95％の達成も視野に入っているようで、
「業務の効率化や将来的な事業拡張をにらんで、いち早く、戦略的に
オフィスを考えている企業が移ってきているようです」と表情も明るい。
ttp://www.j-cast.com/2010/03/19062724.html
219：名無しさん：2010/03/21(日) 12:39:40 ID:dNannX6E0: まあ森タワーの入居率はこのリートの運用にあまり関係ないだろうけど
220：名無しさん：2010/03/23(火) 05:44:07 ID:67fx3xV20: 何で？他のビルの入居率だって改善しているかもしれないじゃない。
それを調べないでネガティブな意見ばかり言わないでくれないかな？
221：名無しさん：2010/03/23(火) 06:49:55 ID:dNannX6E0: mikiによればビジネス地区の空室率は、１月8.25%から２月8.66%
全く入居率など改善していない
そもそもこのリートは、投資初心者に「リートのリスク」を教える最高の教材だ
しかも森タワーは１フロアの半分の取得であり、グーグル移転によるメリットなどはない
222：名無しさん：2010/03/23(火) 10:34:15 ID:KkE4epe20: あ～　それでも　「リバ運度」狙って買ってしまう俺
ＪＲＥＩＴが諸外国ＲＥＩＴに比べて割安なのは当たり前。
理由はわかっちゃいるが買い指値をしちゃう俺、いつまでたっても
大漁には出会わない。　
こんなんじゃだめだ。　
こんなんじゃだめだ。
円定期がくやしければ　上位銘柄だけスウィングしてりゃあいい。
狭い日本、土地の価値は常に高い。不動産だ！不動産だ！　
金は怖い！おれは　銀色の方がすきだ！　油もわからん！

中国株勉強しなきゃだめだ。　為替や外国債券の勉強しなきゃだめだ。

ＪＲＥＩＴで目標達成するわけはない！。
とりかえしたい！とりかえしたい！
でも　でも
こんなんじゃだめだ。　
こんなんじゃだめだ。

以上、皆様のお気持ちを表現してみました。
223：名無しさん：2010/03/23(火) 12:53:39 ID:1fO681720: >221
ビジネス地区がどこをさしているかは知りませんが、一般にオフィスの空室率が高く
なっているのは周知の事実。私が言いたいのは、森ビル関係のオフィスの空室率が
今後改善する見通しなのかどうかということ。それに六本木ヒルズも全体として
入居率が95%を達成するかもということなので、森ヒルズの部分だって、賃料が上がる
かもしれないんじゃないの？
別に私は森ヒルズがいいリートだって言っているつもりもないし、買う気もありませんが、
適当なデータで論評することを嫌っているだけです。
224：名無しさん：2010/03/23(火) 15:06:14 ID:dUkWN.Is0: 今日は２１万近くまであった。
さて、明日はどうなる？
225：名無しさん：2010/03/23(火) 15:18:36 ID:55vU2ST60: 意外とショボイ。
明日からはますます厳しそうだ。
226：名無しさん：2010/03/23(火) 18:31:42 ID:dNannX6E0: 森蛭リートの稼働率１月末で９０％を大きく超える９２．６％の高稼働
賃料を下げることにより、稼働率アップは可能だろう
まあこんなことは当たり前のことだが。
今日は機関投資家の買いが入ったようで少しあげたが、来週ぐらいになればお手頃な
値段になるのではないか。
227：名無しさん：2010/03/23(火) 18:42:34 ID:G3SH03wc0: 森昼は、もしかしたら今日が投信買いの日？
本当だとすれば、こんなに上がらないことなんてあり得るのか？
明日以降はどうなるのか興味津津。
228：名無しさん：2010/03/23(火) 20:44:40 ID:TYhitoAo0: >>206

うまく売り抜けられましたか？
明日は公募受け渡し日だったと思いますが
この後は需給セオリー的にはどうなんでしょう？
229：ヤフーからの訪問者：2010/03/23(火) 22:02:03 ID:F8HFyXds0: 個人的には決算見るまで様子見かな。
判断材料が欲しいですから。

こことは何も関係ない話でなんですが、
ハッカーリズムという言葉があるんですね。
230：名無しさん：2010/03/23(火) 22:15:05 ID:lJZythe20: 本当だ、決算はどうなっているんだ？

相場のことだから蓋を開けるまでは分からないが、
普通に考えると、公募割れのまま受渡日を迎えて、
需給でみても上値は重い。
231：名無しさん：2010/03/23(火) 23:19:43 ID:luwyfmeI0: 今日の最後はどうも買い支えの様にみえますね。
あしたは大変だぞこりゃあ、、、
232：ルーレット ◆8f9ES9ktl.：2010/03/24(水) 00:20:06 ID:4VTKyuro0: ::::::::　ケネデ　野村レジ :: JRE ::: NPR :: 日ロジ :: ヒルズ

::::::::::::245,600 311,000 653,000 188,700 646,000 ????
払込 255,200 327,000 628,000 184,300 660,000 206,500
::::::::::::258,100 338,000 672,000 187,000 660,000 205,600
::::::::::::255,200 329,000 661,000 191,400 647,000 206,800
::::::::::::257,900 329,000 653,000 192,300 652,000 210,100
::::::::::::256,800 318,000 623,000 183,000 654,000 210,300

決定 260,000 298,500 616,000 173,300 644,000 216,500

::::::::::::259,100 301,000 630,000 173,500 642,000 213,000
::::::::::::262,100 331,000 625,000 172,900 644,000 209,700
::::::::::::266,600 352,000 649,000 174,700 619,000 204,500
::::::::::::263,900 349,000 650,000 176,400 602,000 210,800
::::::::::::263,500 352,000 659,000 179,000 626,000 214,400

発表 259,000 385,000 700,000 183,400 652,000 264,400
233：名無しさん：2010/03/24(水) 09:50:33 ID:dUkWN.Is0: 払込後の動きをみていると、今後に期待もてそう。
234：ルーレット ◆8f9ES9ktl.：2010/03/24(水) 18:20:07 ID:4VTKyuro0: ::::::::　ケネデ　野村レ :: JRE :::::: NPR :: 日ロジ : ヒルズ
本日 247,900 350,500 775,000 198,900 720,000 210,900

::::::::::::230,000 316,000 670,000 189,000 667,000 ????
::::::::::::218,200 313,000 658,000 189,600 655,000 ????
::::::::::::244,800 318,000 648,000 195,500 652,000 ????
::::::::::::245,600 311,000 653,000 188,700 646,000 210,900
払込 255,200 327,000 628,000 184,300 660,000 206,500
::::::::::::258,100 338,000 672,000 187,000 660,000 205,600
::::::::::::255,200 329,000 661,000 191,400 647,000 206,800
::::::::::::257,900 329,000 653,000 192,300 652,000 210,100
::::::::::::256,800 318,000 623,000 183,000 654,000 210,300

決定 260,000 298,500 616,000 173,300 644,000 216,500
発表 259,000 385,000 700,000 183,400 652,000 264,400
235：名無しさん：2010/03/24(水) 20:37:16 ID:bvm/sTHc0: 今日はインデツクス買いですな。一応211100円で売っときました。
236：名無しさん：2010/03/24(水) 21:41:02 ID:luwyfmeI0: へえ－、今日インデックス買いだったのね。
個人が投げてくるだろうと、まってたのに。
個人はあんまり持ってないのかなあ、、、
237：名無しさん：2010/03/24(水) 23:01:05 ID:lJZythe20: インデックス買い、本当に今日か？
238：名無しさん：2010/03/26(金) 20:12:46 ID:SN7u/Dlg0: 森ヒルズは肯定はしてませんが、どうやらオムロンが虎ノ門35森ビルから財務部を京都本社に
移すようですね。東京本社の事業内容は、社会システム、ＵＰＳ事業、環境ソリューションと
なっていますが、財務部はどれくらいの割合を占めてたんでしょうね？
ttp://www.omron.co.jp/corporate/csr/environ/sit21.html
ttp://www.mori-hills-reit.co.jp/ir/pdf/20100222.pdf

「オムロンは、東京に置いていた財務部を京都市の本社内に戻したことを明らかにした。」
(3/26 朝日新聞)
ttp://www.asahi.com/business/update/0326/OSK201003260005.html
239：雪風　　（xX） ◆xXUOeG5OIg：2010/03/26(金) 22:27:35 ID:7QyON9Y20: 契約賃料（月額）：店舗売上総額の5%相当額
ttps://www.release.tdnet.info/inbs/140120100326056359.pdf
飲食店でこれじゃ投資主がかわいそうだよ・・
240：名無しさん：2010/03/26(金) 23:29:02 ID:SN7u/Dlg0: しかも今決算説明会資料を見ていたら、アーク森ビル(パススルー型)の鑑定評価額が
大変なことになってますね。ここの稼働率は88.6％だそうですから、今期中にある程度
埋め戻さないと鑑定評価額はさらに落ちる可能性があるんじゃないでしょうか? 実際、
平成22年7月期(今期)の運用状況(予想)を見ると、今回の増資でアークヒルズと六本木
ヒルズを組み入れたにもかかわらず、営業収益は前期よりも減っているので、増資前に
保有していたビルの収益は、明らかに前期よりも減ることを予想しているわけですよね?
決算説明会資料のp.9には今期の減収分(予想)が物件ごとに書いてあります。
241：雪風　　（xX） ◆xXUOeG5OIg：2010/03/28(日) 10:43:59 ID:/jlGLEAo0: ■売上高賃料比率
ttp://www.insyokunavi.com/contents/154.html
売上高に占める店舗賃料率の割合。一般的には10％程度が
健全な飲食店経営における目安となる。

・・とありますね。ただ、固定賃料の場合では売上高賃料比率
10％を目標に頑張っても売上を達成するのは容易ではない。

頑張らなくても総売の5%にしてもらえる森ビルグループは非常
に恵まれているように感じます。投資主に感謝しないと。
242：名無しさん：2010/03/28(日) 11:37:50 ID:dNannX6E0: オムロンの話は前から噂になっており、正式な事実確認はまだという記事も記憶がある。
上の方で、入居率が改善する可能性があるとか言ってた工作人がいたが、かなりの賃料
引き下げをしても、入居率が下げ止まらないことが決算資料で見て取れる。

それにしても、２０万の大台を割らないことにある意味驚いている。
今なら２０万で売れるわけだから・・・
243：名無しさん：2010/03/29(月) 12:15:21 ID:tmFrhT120: 売りが吉
噂は本当の可能性が高いと推定
乗り換えを推奨
244：名無しさん：2010/03/29(月) 18:36:46 ID:fv2kh9XcO: バブルの残骸のような銘柄やな。
もう二度とあの頃には戻れない。
越えてはいけない橋を渡ってしまったのだから…。
245：名無しさん：2010/03/30(火) 09:06:13 ID:G3SH03wc0: 森昼はなんでこんなに安いの。
せっかく今回、六本木ヒルズを組み込んだのに。
このままじゃ、投資法人の努力が報われない。
可哀想。
246：名無しさん：2010/03/30(火) 09:29:07 ID:YpDIYfnE0: >>245
組み込み損ねたから。
247：名無しさん：2010/03/30(火) 10:12:20 ID:xbAzumLk0: ここの動画質疑応答がないね。
ひどいんじゃない？
248：名無しさん：2010/03/30(火) 10:27:24 ID:1v80rzs.O: >>245
釣りですか？
ここよりもいい釣り堀有りますよ。
２ちゃんねるへどーぞ
249：名無しさん：2010/03/30(火) 13:23:49 ID:Lze2sLzs0: 事実上のデフォルト回避の増資だったことが借り入れ状況から明らかに。
250：名無しさん：2010/03/30(火) 14:43:05 ID:YpDIYfnE0: はいはい
251：名無しさん：2010/03/31(水) 10:43:09 ID:G3SH03wc0: 森ヒルは完全に出遅れだな。
こんなに優良物件を所有しているのに安すぎる。
秘密にしたかったが、教えてあげる。
252：名無しさん：2010/03/31(水) 10:44:59 ID:YpDIYfnE0: はいはい
253：名無しさん：2010/03/31(水) 10:45:56 ID:xs2ahmwo0: ここは酷い仕打ちをする悪徳リートだって皆言ってるわ。極道リートなの？
254：名無しさん：2010/03/31(水) 10:51:43 ID:YpDIYfnE0: 極悪非道　唯我独尊
睾丸ムチムチ
255：名無しさん：2010/03/31(水) 10:53:34 ID:xs2ahmwo0: いやん　こわ～～～い～～～
256：名無しさん：2010/03/31(水) 12:12:04 ID:KkE4epe20: xs2ahmwo0

おまえ　ここもアドレジも買ってんのか？！
いやだな　おまえと被るのｗｗｗｗ
257：名無しさん：2010/03/31(水) 12:44:27 ID:xs2ahmwo0: いやねえ。タダで私と会話できるのを光栄に思いなさい。ぷんぷん
258：名無しさん：2010/03/31(水) 12:46:26 ID:G3SH03wc0: 後場は思い切りのお化粧買い。
ストップ高するかも。
259：名無しさん：2010/03/31(水) 12:53:27 ID:KkE4epe20: 佐藤珠おじゃあるまいし　ぷんぷん　はやめてくれｗ
260：名無しさん：2010/03/31(水) 13:15:53 ID:w3KhasZQ0: 旧パシフィック系や森昼のスレは憎悪、怨念、敵意、金銭欲が渦巻いてるが
ここは安武への愛で満ち溢れてるからなｗ
261：260：2010/03/31(水) 13:17:15 ID:w3KhasZQ0: 誤爆！　orz
262：名無しさん：2010/03/31(水) 14:54:32 ID:G3SH03wc0: 大引け前の大量成り行き買い注文が入るぞ。
263：名無しさん：2010/03/31(水) 15:05:11 ID:RfE/pl.IO: インデックス組み入れ最終日の本日終値は、２０５３００円でした。さぁ、明日からは、短期リバンド狙いホルダーは、地獄を見るかも？自業自得だから、仕方ないわな！
264：名無しさん：2010/03/31(水) 15:07:41 ID:aDT71Ldo0: 何でここをこの価格で買えるの？
いまだに分かんない。
265：名無しさん：2010/03/31(水) 15:37:18 ID:YpDIYfnE0: 逆に誰が支えてんだろ？
いつまで支えられんの？
一度20割ったら楽に…
266：名無しさん：2010/03/31(水) 16:25:54 ID:Zal8nG2U0: オムロン東京本社ビルｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ
一棟丸抜けキターーーーーーーーーーーーーーーーーーー

本社ビルってだけあって全１０階。これは簡単には埋まらん。
巡行分配金は５０００円水準へ

でもアホルダーはプレミア物件があれば買い支えるでしょ。
アホルダーザまあああああああああああああああああああああああ
267：名無しさん：2010/03/31(水) 16:40:14 ID:G3SH03wc0: かえって出たほうがいいんじゃない。
賃料高いテナントを探せばよいだけ。
268：名無しさん：2010/03/31(水) 16:44:33 ID:Zal8nG2U0: >>267
涙拭けよｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ
269：名無しさん：2010/03/31(水) 17:01:01 ID:YpDIYfnE0: 人の不幸は蜜の味
ってか
くだらんやっちゃ
270：名無しさん：2010/03/31(水) 17:14:36 ID:RfE/pl.IO: >>269
ここでの「人」とは、Ｊリート全体の発展の為に、大幅毀損増資をした森ヒルズリートの値が崩れる事を期待した者を裏切り、自己の欲の為に短期リバンド狙いで、森ヒルズリートを買い進めていった者を言います。皆が、不幸を喜ぶのも当然だと思います。
271：名無しさん：2010/03/31(水) 17:19:08 ID:nH1nyZss0: もう、だめでしょう。
272：名無しさん：2010/03/31(水) 17:38:45 ID:YpDIYfnE0: めんどくせ
273：名無しさん：2010/03/31(水) 18:11:07 ID:bh52haXE0: スポンサーである森ビル株式会社のサポートの下で、森ビルが保有する物件との交換も含めた選択肢を検討しますスポンサーである森ビル株式会社のサポートの下で、森ビルが保有する物件との交換も含めた選択肢を検討します
スポンサーである森ビル株式会社のサポートの下で、森ビルが保有する物件との交換も含めた選択肢を検討します

六本木ヒルズの一部フロアと交換します宣言きたｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ
もうここ完全に終わってるわｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ
274：名無しさん：2010/03/31(水) 18:11:55 ID:bh52haXE0: スポンサーである森ビル株式会社のサポートの下で、森ビルが保有する物件との交換も含めた選択肢を検討します
スポンサーである森ビル株式会社のサポートの下で、森ビルが保有する物件との交換も含めた選択肢を検討します
スポンサーである森ビル株式会社のサポートの下で、森ビルが保有する物件との交換も含めた選択肢を検討します

六本木ヒルズの一部フロアと交換します宣言きたｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ
もうここ完全に終わってるわｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ
275：名無しさん：2010/03/31(水) 18:18:32 ID:Zal8nG2U0: 増死前から抱えているアホルダーって
いったいいくら損できるの？
参考までに教えて欲しい。
276：名無しさん：2010/03/31(水) 18:26:17 ID:G3SH03wc0: スポンサーである森ビル株式会社のサポートの下で、
森ビルが保有する物件との交換も含めた選択肢を検討します。
これに関して言えば、悪材料とは限らないだろう。
277：名無しさん：2010/03/31(水) 18:38:13 ID:bh52haXE0: ナンバービル売却・森ビルから六本木ヒルズの一部フロア買取「だったら」ものすっごく親森思い・リート投資主out of眼中！のトレードだと思いますけどね
景気回復期に土地持ってないとか痛すぎるわ
278：名無しさん：2010/03/31(水) 18:41:46 ID:Zal8nG2U0: これ完全に「おかわり」フラグだろ。
アホルダーの財布で食う飯はうますぐるｗｗｗｗ
279：名無しさん：2010/03/31(水) 18:53:13 ID:ap.0C28Q0: おかわりｗ

増資の時いたシナリオライターはおかわりも織り込み済みなんだろうなｗ
280：名無しさん：2010/03/31(水) 18:55:30 ID:bh52haXE0: おかわりって何？　みなみけ？
281：名無しさん：2010/03/31(水) 20:02:17 ID:fv2kh9XcO: どちらにしてもいいニュースではない。
今日の終値から７００円安で撤退。
PTSは便利だ。
282：名無しさん：2010/03/31(水) 20:25:14 ID:fv2kh9XcO: ２０３０００円の買いが３口ある。
勝算あるのかなあ。
グロワンとはレベルが違うだろうに。
それとも日コマが今日下げなかったからか？
日コマの要因とも事情が異なるのに…。
同じ値段であればDAの方が特かも。
283：名無しさん：2010/03/31(水) 20:48:19 ID:sYV19ABc0: ウーンですね。
ある程度は予想してたので今更ですが・・・。
284：名無しさん：2010/03/31(水) 21:21:28 ID:IMuAA0js0: 以前からのホルダーについては気の毒だけど、>>270に完全に同意するわ
悪行の片棒担ぐ連中が自業自得で痛い目に遭うのは本当に喜ばしい。
285：名無しさん：2010/03/31(水) 21:25:41 ID:8yLgsKj20: 森ヒル様には、やる気になれば
ここまで悪徳に走れるんだぞというところを存分に見せつけて欲しいわ。
286：名無しさん：2010/03/31(水) 21:39:50 ID:uzjRiAPg0: 市場は超楽観ムード。
みんな浮かれているので、明日はさほど下げない可能性もある。
それがまたムカつく。

個人的には触りたくないク○銘柄であるので
２０万切ってもどうでもよいが。
287：名無しさん：2010/03/31(水) 21:55:19 ID:Cu2VpDqs0: 分配金は15億から8億（三千円〕ぐらいになるな。

減損爆弾で詰んだのでは？
288：名無しさん：2010/03/31(水) 21:56:00 ID:uzjRiAPg0: そういえば、テナントがすべて退去する予定の築３０年近くのビルって、
物件入れ替え時の再鑑定でどれくらい下がるんだろう。
今の時期、賃料を下げてリーシングしないといけないだろうし。
この物件の1㎡あたり10万以上で貸してる計算になるのだが、これは何だ？
どうやって見るのだ賢い人教えて。

また、新テナント見つからない場合は半期で1350円/口ほど
分配金下がる計算となる。
最悪分配金は5000円程度となると、私は他の銘柄を買うな。
289：名無しさん：2010/03/31(水) 21:57:51 ID:aDT71Ldo0: ホルダーじゃないけど、一点だけ。
分配金の下方修正はなさげ。
もし、これで下方するようなら救いようの無い最悪の銘柄。
もう他のreitに迷惑かけないでねっていったのに。
290：名無しさん：2010/03/31(水) 22:20:59 ID:Pih/dp.I0: きゃっきゃっ！！
291：名無しさん：2010/03/31(水) 22:29:21 ID:o63k9OQQ0: 短期リバンド狙いの森ヒルズリートホルダーの皆様、分配金もしばらくは我慢
しなくてはならないのですか。森ビルとの物件交換で損失を計上しなくてはならないので、
利益が出る状況にはならないように思いますが、いかがでしょうか。
そして、物件交換で手に入れるのは、市場での売却困難な、権利制限つき物件ですか？
また、森ビル保有分は、本日の終値で、期末の決算は計算されるので、本日の開示になったのでしょうか？
もっとも、運用会社は、内々には、増資時には知っていたのでしょうね。
しかし、今回は愉快です。早く、物件交換もして欲しいですね。
292：名無しさん：2010/03/31(水) 23:10:57 ID:Zal8nG2U0: 万が一評価通りに売れて含み損１０億。
この新築ビル乱立の中誰が空っぽのビルを買うのかな？
「そのうち損失計上で分配金１０００円くらいになる」にＮＢＦ１枚。
293：名無しさん：2010/03/31(水) 23:17:18 ID:t9zr1ZKA0: だから、この掲示板にすらオムロン撤退の話は出ていたわけで。
最低限の情報は手に入っていたのに、換金せずに血を流しながらホールドする意図が不明

明日ならまだ２０万台で売れるかも知れない。
個人は買ってこないが、リート投信はあまり個別を吟味しないのか買ってくるから。

１８万ぐらいまでは一気に落ちると予測する。
294：名無しさん：2010/04/01(木) 02:31:58 ID:aDT71Ldo0: 個人的には１８万でも買いません。
295：名無しさん：2010/04/01(木) 08:00:10 ID:cvwAyemc0: >>293
確かに、ホールドしつづけた個人は情弱ということになるが、
情弱個人投資家以外はオムロン逃亡を知っているので、個人投げの後、
悪材料出尽くし上げがあるかも。大きく突っ込めば妙味があるか。
296：名無しさん：2010/04/01(木) 08:43:13 ID:2qSCLJwEo: 大きく突っ込んでも苦味ぐらいしかない気がする。
297：名無しさん：2010/04/01(木) 09:26:10 ID:G3SH03wc0: 森ヒル上がると思ったが、下げるとは意外だな。
298：名無しさん：2010/04/01(木) 13:05:07 ID:YpDIYfnE0: 安値更新で支えんのも諦めた？
四面楚歌ってやつかな
南無阿弥陀仏
299：名無しさん：2010/04/01(木) 13:24:51 ID:luwyfmeI0: オムロンビルの取り扱いがみものだねぇ。
300：名無しさん：2010/04/01(木) 13:47:52 ID:YpDIYfnE0: 20割れちゃった
合掌
301：名無しさん：2010/04/01(木) 13:48:21 ID:ToqnNWzU0: 祝20万割れwww
302：名無しさん：2010/04/01(木) 13:49:52 ID:aDT71Ldo0: やっぱり、すごいですね。
既存ホルダー、公募増資組だけでなく、第三者の割り当て先も虐殺の勢い。
303：名無しさん：2010/04/01(木) 14:02:29 ID:YpDIYfnE0: 切り返しを試みるのは
断末魔の叫びか
304：名無しさん：2010/04/01(木) 14:28:59 ID:YpDIYfnE0: 3227にも抜かれた責任を誰が取る？
305：名無しさん：2010/04/01(木) 14:34:02 ID:xs2ahmwo0: こんなとこ止めてアドレジかビラがいいわよ。私のしんせつよ、うふん
306：名無しさん：2010/04/01(木) 14:50:51 ID:YpDIYfnE0: ビラは香港のブラウンに
生殺与奪を握られてるだろ
307：名無しさん：2010/04/01(木) 15:00:04 ID:aDT71Ldo0: >>306に同意。
ビラはいい銘柄だけど今は買えない。
308：名無しさん：2010/04/01(木) 15:38:35 ID:xs2ahmwo0: 楽天の監督は売らないわよ。ビラに役員ではいるらしいわよん、うふん。
309：名無しさん：2010/04/01(木) 15:46:54 ID:wXbqRdPQ0: >> 308

お釜サンのビラ、見たいとは思う人、挙手して下さい。うふん ww
310：名無しさん：2010/04/01(木) 15:48:23 ID:xs2ahmwo0: うふん
311：名無しさん：2010/04/01(木) 16:08:11 ID:YpDIYfnE0: どこかの森と同じで
何のための厄員か
何かしてきやがるんじゃねーかと心配で
枕を高～くして眠れないｚｚｚ
312：名無しさん：2010/04/01(木) 21:37:29 ID:SDuzd.Vs0: 決算説明動画　ttp://www.morningstar.co.jp/news/video/webnar/mhreit3.html
財閥系との合併を検討
313：4月馬鹿：2010/04/01(木) 21:46:35 ID:4m/Xkx7I0: 実害が出ると気の毒
314：名無しさん：2010/04/01(木) 22:08:59 ID:4m/Xkx7I0: アーク森ビル固定型　キャップレート
Ⅰ　上場時　4.2％
Ⅱ　3月25日　3.8％
カップレートが低くなっているとは何事だという質問あり
315：名無しさん：2010/04/01(木) 22:46:03 ID:uzjRiAPg0: >>312
決算動画見たが時間の無駄だった。
何度もスポンサーの森ビルが･･･を繰り返し
合併されるとしても１：１とはありえんだろうに。
合併するのもハードル高いそうな。
3月26日の段階でオムロンの話もウダウダ言っているしまるで信用ならん。
316：名無しさん：2010/04/02(金) 08:45:44 ID:YpDIYfnE0: 落ちるとこまで落ちないと分からない
いつまでも森やヒルズの名前だけでは喰えねぇって
317：名無しさん：2010/04/02(金) 09:11:58 ID:o63k9OQQ0: 今日こそは、２０万割れで、短期リバンド狙いのホルダーに天罰が与えられますように。
318：名無しさん：2010/04/02(金) 09:14:59 ID:G3SH03wc0: 森ヒルの社長は、清水の舞台から飛び降りるように
六本木ヒルズの野外屋上から飛び降りれば。
投資家の溜飲が下がると思うが。
319：名無しさん：2010/04/02(金) 09:18:39 ID:o63k9OQQ0: 森ヒルは、個人以外の何者かが、買い支えているように思えるけど、
損失は誰がかぶるのだろうか？投信買いの個人か？
320：名無しさん：2010/04/02(金) 09:22:15 ID:YpDIYfnE0: どこまで落ちるか
放置プレイ中
321：名無しさん：2010/04/02(金) 09:54:59 ID:G3SH03wc0: 私たちは　森ヒルを応援しています　by ノンホールダー
322：名無しさん：2010/04/02(金) 17:41:25 ID:bh52haXE0: >>319
大方個人の売りはもう終わったのだと思うよ　てか個人の売りなんて株だろうがリートだろうが大したことない
支えてるのかどうか知らないけど、主幹事も値を持たせてるだろうし
323：名無しさん：2010/04/02(金) 22:39:57 ID:uzjRiAPg0: 増資実施後に主幹事が値を持たせることはありえないと思うが。
324：名無しさん：2010/04/03(土) 09:14:49 ID:TYhitoAo0: 決算説明動画を見たら
既存投資口の個人の比率は１５～１７％しかなかったのに
「今回の増資口の７５％は個人に割り当てた」と言っていたので驚いた。
「腐ってもヒルズ」と考える個人がそんなに多いのだろうか？
325：名無しさん：2010/04/03(土) 09:36:22 ID:uzjRiAPg0: 穴が開いて、お金がこぼれていくヴィトンの財布みたいなもんじゃね。
「おお！これはブランド財布が破格値だ！！」
と飛びついて、お金無くしていくパターン。
お金持ちはまともな財布を買うもんです。

「安かろう、悪かろう」に気づき、自ら狼の檻の中に裸で入っていく必要もなかろうに。
とは言え、大半の投資主はもうこれ以上悪いことはできないだろう･･･と楽観視していると思うけど。
326：名無しさん：2010/04/03(土) 13:46:37 ID:Z/JjLKV60: 楽観視から安楽死へ、、、、、
327：名無しさん：2010/04/03(土) 13:57:06 ID:nH1nyZss0: 一度悪いことをすると、罪悪感が無くなる、
二度悪いことをすると、味をしめる。
三度目は、もっとひどい事をする。
これ悪人の進化です。
328：名無しさん：2010/04/03(土) 14:22:57 ID:YGYZLgPQ0: 「悪の華」ボオドレヱル
悪事は楽しいもの、やめられないものですな。
329：名無しさん：2010/04/03(土) 16:23:54 ID:JEfWW//k0: ヒルズの取得階が非開示なのがすごい。

取得物件をガラス張りにするというリートの悪習を断ち切る英断を評価したい。

得体の知れない強欲投機ファンドが物件を保有してたら、居住者は嫌がる。ヤクザ保有のビルにはすみたくないよ。
330：名無しさん：2010/04/03(土) 17:36:19 ID:mZjnl8Yso: 森ヒルズ＝得体が知れない＝強欲＝ヤクザ

分かります。つまりそういうことですね。
331：名無しさん：2010/04/03(土) 17:50:26 ID:xs2ahmwo0: あなた、安く買いたいのね。分かるわ。
332：名無しさん：2010/04/03(土) 19:03:43 ID:mZjnl8Yso: いやん！！こんなヤクザな男はお断りよ。
こっちは笑顔振りまいて薄給で夜まで仕事してるのに、、
こんな男に入れあげちゃ全部貢ぐことになりそうだわ。

でも、チョイ悪はキライじゃないわよ。
333：名無しさん：2010/04/03(土) 19:59:08 ID:xs2ahmwo0: あなた、お釜ね。いやだわ。
334：藤井　靖ジェンヌ：2010/04/03(土) 21:33:30 ID:nUnFFRtQ0: ボリエモンさんがTVで呟いた事から
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337：藤井　靖ジェンヌ：2010/04/04(日) 11:32:51 ID:nUnFFRtQ0: ボリエモンさんがTVで呟いた事から
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338：名無しさん：2010/04/06(火) 12:39:08 ID:GlK2Pf0A0: 森ヒルズに再増資の懸念あり。
純資産価値（評価ベース）の下落による借入金負担増加により前回の増資によるＬＴＶ低下は限定的。
物件の含み損拡大により再増資が不可能であれば、物件売却による大幅な損失が表面化する可能性が高い。
稼働率低下と併せて将来的に分配金の致命的な低下をもたらす。

再増資を避けるには市況改善による物件ポートフォリオの賃料改善による内部成長に期待するしかない状態。
339：名無しさん：2010/04/06(火) 12:42:42 ID:YpDIYfnE0: 三ヶ月はできないはずだが…
連発するってか？
340：名無しさん：2010/04/06(火) 12:50:13 ID:GlK2Pf0A0: >>339
市況改善が無ければ稼働率低下により、増資か物件売却以外にＬＴＶの維持は不可能。
オムロンの一件をみても森ヒルズ運用会社の泥縄的対応に目を覆いたくなる。
３ヶ月という短期ではないが来期の再増資はあるだろう。
341：名無しさん：2010/04/06(火) 13:13:17 ID:YpDIYfnE0: >>340
だとすれば恩を仇で返し畜生にも劣る所業‥
地獄の業火に捲かれ奈落の底に落として‥‥
342：名無しさん：2010/04/06(火) 15:31:49 ID:YpDIYfnE0: 26，27万まで上げておいてー
また20に下げるのを繰り返すか～
実に面白い！
343：名無しさん：2010/04/06(火) 18:22:27 ID:Ap8D6KeU0: >> 338 340

売り煽り必死、乙
明日も頑張れよ www
344：名無しさん：2010/04/06(火) 18:26:03 ID:YpDIYfnE0: それより明日はコマとＦＣだwww
345：名無しさん：2010/04/06(火) 18:27:03 ID:lPTO6Kbo0: あいかわらず才能も無いのに煽り乙とか書き込んでいるバカがいるのか
346：名無しさん：2010/04/06(火) 19:17:33 ID:T9UXa6qE0: 自分のポジと逆のコメントが在れば、その内容に関係無く売り煽り
買い煽りと称しているだけの事。
ここでは、日常茶飯事のことなのに、それを才能無しのバカと罵るチミは、
何を焦っているのかな⁇ ww
347：名無しさん：2010/04/06(火) 21:46:52 ID:lPTO6Kbo0: >>346
つまり売り煽り乙とか言ってるバカは、ここを掴んでいるバカってことか
じゃ才能が無いのは事実だったな。
348：どうでもいい：2010/04/07(水) 10:12:10 ID:lz5fgt7I0: そろそろ動きそうだな買っとけ
349：どうでもいい：2010/04/07(水) 10:16:22 ID:lz5fgt7I0: チャートが動くパターンになっている
6747の小糸工業にそっくり、発射はそろそろ
350：名無しさん：2010/04/07(水) 10:24:33 ID:xs2ahmwo0: インポに発射が出来るはずないわ。悔しかったら起ってみなさいよ。ふんふん
351：名無しさん：2010/04/07(水) 10:33:49 ID:YpDIYfnE0: レーティング情報＝ゴールドマン・サックス証券（７日付サマリー・１）―リート１ 04/07 09:35
　日本アコモデーションファンド投資法人<3226.T>―投資判断「ニュートラル」（中立）継続、目標株価５３万円→５４万円
　森ヒルズリート投資法人<3234.T>―投資判断「ニュートラル」（中立）→「Ｓｅｌｌ」（売り）、目標株価３３万円→１９万円
　野村不動産レジデンシャル投資法人<3240.T>―投資判断「ニュートラル」（中立）継続、目標株価３９万円→３８万円
　アドバンス・レジデンス投資法人<3269.T>―投資判断「ニュートラル」（中立）継続、目標株価１３万円→１３万２０００円
　日本ビルファンド投資法人<8951.T>―投資判断「Ｂｕｙ」（買い）→「ニュートラル」（中立）、目標株価８５万円→８６万円

［株式新聞ニュース／ＫＡＢＤＡＳ－ＥＸＰＲＥＳＳ］
提供：モーニングスター社 (2010-04-07 09:36)
　・投資判断の対象期間は今後１２カ月
352：名無しさん：2010/04/08(木) 16:52:29 ID:bh52haXE0: 森ビルと森トラストは随分と投資家に対する姿勢が違いますね
稔は章の足の指をしゃぶって学んで出直してこい！！
353：名無しさん：2010/04/08(木) 23:55:17 ID:Zal8nG2U0: 19万かまあ15万いったら買ってもいいなって

馬鹿が多そうだから落ちても16万くらいかな？
354：名無しさん：2010/04/09(金) 02:47:57 ID:XnxszBXQ0: 煽りとかじゃなくて本当の事書き込んでくれてると思うけどね
355：名無しさん：2010/04/09(金) 07:33:40 ID:Z/JjLKV60: 今まで森ヒル売買無しのノーポジの俺が言う。

ここは、高級カレーショップ型合法ぼったくり店舗だ。
詐欺師は、美しくスマートに忍び寄る。何も非合法なことだけが
詐欺ではないのだ。

豪華な内装ともてなし、しかしそれは見せ掛けだけ、出されているものは
レトルトのカレーさ。
356：名無しさん：2010/04/09(金) 09:38:22 ID:kPeb41Hg0: ですが、人の噂も75日。
次は詐罵カレーにしてみます
357：名無しさん：2010/04/09(金) 09:58:36 ID:kPeb41Hg0: 模痢悪役狡猾屠投死呆塵
358：名無しさん：2010/04/09(金) 12:21:32 ID:VCrWXPj20: 意非解何誤鯛腐食腹壊実生塵
359：どうでもいい：2010/04/09(金) 13:46:07 ID:lz5fgt7I0: 今日の下げで、発射なしダメ
チャート的にはゴソゴソと動き出しそうな雰囲気は有った
360：名無しさん：2010/04/09(金) 13:56:42 ID:kPeb41Hg0: 夢精したか
361：名無しさん：2010/04/11(日) 19:30:29 ID:0Usy//xo0: 20そこそこで数口買わせてもらいました。あんなデッケー
ビルの家賃からうちのボロアパートの家賃の足しにさせてもらう
なんぞ不思議な気分じゃのう。
362：名無しさん：2010/04/13(火) 08:23:21 ID:kPeb41Hg0: このまま次の権利落ちまで？
363：名無しさん：2010/04/15(木) 15:06:12 ID:O0SI5EE20: ＜素人よりの質問＞
所持しているJ-REIT銘柄のうち、森ビルリートだけが株価下がってるのは
どういうことか。教えてくれ。
364：名無しさん：2010/04/15(木) 17:47:49 ID:7PW.EBQQ0: 売る人が一杯いるからじゃないか？
365：名無しさん：2010/04/15(木) 19:32:46 ID:kPeb41Hg0: 将来性？
ホースバンビだから？
366：名無しさん：2010/04/15(木) 20:27:19 ID:2dzSt5UE0: 一時的なわずかな減配で、目先の小さな利しか見えない間抜けな投機家が売っているからです。

一流企業である森ビルによる支援やヒルズの永続的な優位性など帳簿にのってない価値が過少評価されています。
367：名無しさん：2010/04/15(木) 20:47:07 ID:4keBXMFQ0: >>363
ファイナンス銘柄の取引のセオリーに驚く程詳しい、
この方に聞いてみたらｗ
>>197
368：名無しさん：2010/04/15(木) 22:15:19 ID:Z1PVF3Xw0: 増資がなければ35万位になっていたであろう、投資家の為の仕組みであるＲＥＩＴで、
投資家の利益を損ないそうなイベントを敢行するのは、
存続を掛けざるを得ない銘柄であるということです。、
369：名無しさん：2010/04/16(金) 09:03:19 ID:kPeb41Hg0: 金欠？
370：名無しさん：2010/04/16(金) 21:54:56 ID:Q7A24tDY0: 今日リリースされたお知らせのリンク先が間違ってる。やる気がないのかな？
371：名無しさん：2010/04/19(月) 08:41:15 ID:kPeb41Hg0: 生かさず殺さず？
372：名無しさん：2010/04/19(月) 12:32:26 ID:kPeb41Hg0: 泣きっ面に？
373：名無しさん：2010/04/19(月) 14:19:08 ID:jrNMnB060: やっぱり低価格での増資がありそうですね。確信はありませんが。
下げ幅が大きくなってる。空売りしといてよかったｗ
374：名無しさん：2010/04/19(月) 15:13:12 ID:kPeb41Hg0: 連発したら蜂の巣、突っついた状態に‥
やりかねないから恐い
375：３７３：2010/04/19(月) 17:35:11 ID:jrNMnB060: 森ヒルズじゃなかったごめん
森トラストのまちがいでしたｗｗ
376：名無しさん：2010/04/19(月) 20:12:11 ID:18S5S0ZE0: ＞＞空売り

てっきり、釣りだと思いますた ww
377：名無しさん：2010/04/21(水) 16:57:31 ID:kPeb41Hg0: もしもし亀よ亀さんよオ♪
378：名無しさん：2010/04/22(木) 17:42:30 ID:kPeb41Hg0: 丸紅よりマシ？
極悪非道指数‥
379：名無しさん：2010/04/22(木) 17:57:56 ID:jrNMnB060: 丸紅はユナの投資主にとっては善良だろｗ
コマホルダーにとっては極悪非道だけどな！
ふざけるなふざけるなふざけるな！
ここはまた２１万で増資するらしいぞ動画みてみろ！
２１万以上でさらに増資の可能性があると言及してるからよ！
380：名無しさん：2010/04/23(金) 18:17:01 ID:kPeb41Hg0: ○紅に比べたら‥
と今後は
381：名無しさん：2010/04/24(土) 16:06:30 ID:eClTs1eU0: 営業報告来た。アンケートが入っていたのでこう書いて投函。
「ここには失望。最低最悪のリート。投資スタンスなど聞いてどうするのか伺いたい。」
アンケートなど郵便代と印刷代の浪費だろうに。満足な分配金も出せないのにあきれ果てた愚行。
382：名無しさん：2010/04/24(土) 17:53:37 ID:lmjXoK.Q0: 此処こそ、グロワンに１:6で合併されて消滅すればいいのに。
383：名無しさん：2010/04/24(土) 19:51:49 ID:aDT71Ldo0: それいいかも。
グロワンは何だかんだで優良だし、合併後の規模的にも丁度いい。
1:3.5ぐらいで吸収されたら悪くなさげ。
ここ持ってないけど、規模はそれなりなんだよね。
384：名無しさん：2010/05/13(木) 10:23:02 ID:kPeb41Hg0: 怨念が
おんねん
385：名無しさん：2010/05/13(木) 13:59:34 ID:kPeb41Hg0: 上場来
安値更新
386：名無しさん：2010/05/13(木) 16:10:42 ID:kPeb41Hg0: １５台まで待つ
387：名無しさん：2010/05/13(木) 21:10:27 ID:42C5DWes0: あきれるほど信用買い残が多いねぇ。
ほんとに15万台まで行くかも
388：名無しさん：2010/05/15(土) 23:23:24 ID:xl7fHiGY0: 物件はリートとしてはおそらく最高レベル（ただし所有比率低い区分所有ばっかりだが），
運用最低　ここまで物件品等の割に帝位評価されてるリートも珍しい
NBF，グローバル，JREと物件品等だけなら同等以上なのにな・・
389：名無しさん：2010/05/16(日) 01:12:59 ID:bh52haXE0: 区分所有ってだけで評価は当然↓だよ
他の上位リートと比較だなんてもってのほか
390：名無しさん：2010/05/16(日) 11:31:17 ID:lmjXoK.Q0: 元麻布ヒルズなどの高級レジも目も当てられなくなったなあ。
ある程度底堅いと思っていたが、3年前の第2期は新規で2.5万/坪で貸していたのに
今では1.8万と3割もディスカウントでご成約だそうな。
オフィス賃料は言わずもがなな悲壮感だし、単独で再建は非常に難しいのでは？
親は倒れずとも、詰んでる感が強い銘柄。
これで見た目の豪華さにだまされる個人もまだいるんだろうな。

最終的な爆弾は虎ノ門35番ビルかアーク森ビルか…
どちらにしても危険度SかAクラス級だな。
391：名無しさん：2010/05/17(月) 01:45:54 ID:NR9inIAw0: 決算説明会資料を見ると、アーク森ビル(パススルー型)は220億円で取得したにもかかわらず、
第7期末の評価額が137億円、さらに今期(第8期)の収益予想も前期よりも4100万円の減少なので、
今期末の評価額は(予想のままだと)さらに下落することになり、減損寸前に追い込まれるでしょう。
まあ今期(あるいは来期)中に景気が回復して、賃料も稼働率も上昇することを神様に祈りましょう。
392：名無しさん：2010/05/18(火) 10:50:40 ID:kPeb41Hg0: どこまで堕ちる？
393：匿名：2010/05/18(火) 11:29:43 ID:34Up.LycO: 阿鼻叫喚が聞こえる。
394：名無しさん：2010/05/18(火) 13:44:25 ID:kPeb41Hg0: 右崖下がり
395：名無しさん：2010/05/19(水) 11:20:47 ID:KWMpNJpUO: 引き続き天罰が下り続けています！
396：名無しさん：2010/05/19(水) 15:57:47 ID:XnxszBXQ0: プロスペクトぐらい下がれば買ったるわｗ

クソリートだけに１０万円以上では買う気がしない
どうせまた増資してくるだろうし、安易に下がったからとゆうて買うのは危険かもな
397：名無しさん：2010/05/19(水) 16:15:02 ID:kPeb41Hg0: １４台まで松
398：名無しさん：2010/05/20(木) 01:38:36 ID:4T.nUx9A0: 前回の２１万円の毀損増資は多分、レンダーから「フルでリファイナンス
してもらいたいのなら増資しろ」とプレッシャーをかけられたのであろう。
このリートのＡＭ会社社長は責任を取ってやめろ。
399：名無しさん：2010/05/20(木) 02:22:26 ID:bh52haXE0: 森ビル社長の息子だから無理ｗｗ

株主（投資主）利益より血の利益
400：名無しさん：2010/05/20(木) 06:52:09 ID:4T.nUx9A0: >399 やっぱり鳩山にしろ、安部、福田、麻生・・とジュニアはダメね。
という事は前回の毀損増資は（１）親会社森ビルの資金繰り悪化（２）レンダーからの
プレッシャー（３）ジュニアが総理と同じ馬鹿・・・この３つのうち、３番
だったのか・・・
401：名無しさん：2010/05/20(木) 07:25:54 ID:4T.nUx9A0: >391 市場価格ベースではLTV100%まであと一歩と言ったところ。実際は債務超過じゃないの。
ただやはりこのリートのポートフォリオは「腐っても鯛」なので、景気がよくなってくれば
家賃が２０％ほど上がって利回りが25bpt下がり・・一口３０万円近くに高騰というのも夢ではない。
しかしここのボケ社長は「次の増資は２１万円以下ではしません」と本当にアホな事を言っている。
前回の増資は２４万円強を想定して実際の増資価格が２１万円だったので、次に株価がカリに２１万円に戻った時に
（２１万円を想定して）増資すれば、投資口価格は１５万円以下に暴落するであろう。
402：名無しさん：2010/05/20(木) 08:33:16 ID:7EW0bKMA0: ここの社長って、ジュニアじゃないでしょ？血縁あったっけ？？
ま、どうでもいいけど。
403：名無しさん：2010/05/20(木) 09:17:06 ID:kPeb41Hg0: その前に割れる１５
404：名無しさん：2010/05/20(木) 17:50:47 ID:kPeb41Hg0: 凍○呆人災で100億
羨ましいばかり
他人のふんどしで相撲
405：名無しさん：2010/05/20(木) 19:30:58 ID:bh52haXE0: >>401
腐った鯛でしぬ人もいます　腐ってない鯛のてんぷらでしんだ某徳川もいるのですから
景気がよくなれば・・て話は全てのリートにいえると思います
そのころにゃもっといいビルがばんばん建ってますよ　ここは劣後します
昔はやった服は全く同じ形では流行りません　永遠に時代遅れのままです

>>404
また投資法人債で森ビル援護かｗ　ほんと嫌になるわ
406：名無しさん：2010/05/20(木) 20:11:06 ID:aDT71Ldo0: 私ここ、買うかもしれません。
407：名無しさん：2010/05/21(金) 10:26:55 ID:kPeb41Hg0: 即ﾀﾋしないよう祈ります
408：名無しさん：2010/05/21(金) 10:41:05 ID:aDT71Ldo0: >>407
まだ買ってないっす。
409：名無しさん：2010/05/21(金) 18:24:06 ID:fTRwDPyo0: そのボケっ長は
寝言は寝てから言え
と言われないのか
410：名無しさん：2010/05/25(火) 10:21:31 ID:fTRwDPyo0: 今日で８連敗
411：名無しさん：2010/05/25(火) 13:39:08 ID:aDT71Ldo0: 今ここ買ったっす。
412：名無しさん：2010/05/26(水) 10:18:20 ID:ZxDEXz7k0: １７万で釣り糸たれています。
413：名無しさん：2010/05/26(水) 13:37:51 ID:aDT71Ldo0: さっきの火柱でノーポジになってしまったので、買い戻そう（笑）。
414：名無しさん：2010/05/27(木) 11:27:49 ID:fTRwDPyo0: 100億集金日
415：名無しさん：2010/05/27(木) 18:50:26 ID:ZxDEXz7k0: この厳しい時期、そこそこの金利で法人債１００億発行完了。
森トラの公募も終わったし、来週から徐々に上昇かな。
まだ腹半分の仕込みだが、７月の分配金狙いでさらに少しつづ買い増してゆくか。
416：名無しさん：2010/05/28(金) 02:12:46 ID:4T.nUx9A0: 昨日記載されたニュースリリースでは稼働率が92.1％から 92.6％
（３月～４月）に上がったし・・・そろそろボトムからの上昇かな。。
417：名無しさん：2010/05/28(金) 02:21:11 ID:4T.nUx9A0: ＞＞確かにこの厳しい時期によく無担保債を１％台の利息で売りさばけたものだ。
やっぱ”森ブランド”は腐っても鯛だ。
418：雪風　　（xX） ◆xXUOeG5OIg：2010/05/28(金) 06:29:30 ID:SCNTqcvM0: 投資口価格を全く気にせずに増資できる
運用が評価されたってことかも。借り換え
が危なくなれば投資主に泣いてもらえば
良いだけだから、銀行は安心して貸せる
し、社債も捌ける。
419：名無しさん：2010/05/28(金) 10:39:09 ID:fTRwDPyo0: 守銭奴？
420：名無しさん：2010/05/28(金) 18:36:23 ID:fv2kh9XcO: 雪風さんもお厳しい。
おっしゃることはよーく分かります。
当分は大人しくしておいて欲しいものです。
421：名無しさん：2010/05/30(日) 08:43:15 ID:mcqXRNms0: 今日の日経でも利益相反で名指しされていたが
非常に手ぬるい記事だ。
悪いものは悪いとはっきり書け！
422：名無しさん：2010/05/31(月) 11:46:56 ID:fTRwDPyo0: 膿みを出し切った？
423：名無しさん：2010/05/31(月) 14:07:56 ID:kDy/bxE60: 存在そのものが日本のREIT市場の膿
424：名無しさん：2010/05/31(月) 15:43:02 ID:fTRwDPyo0: 癌だと思ってた
425：名無しさん：2010/05/31(月) 15:53:57 ID:ktKR7f7g0: 盲腸だと思ってた
426：名無しさん：2010/05/31(月) 16:56:55 ID:MjCQvPTs0: イケイケだと思っていた
427：名無しさん：2010/05/31(月) 19:04:45 ID:fTRwDPyo0: ↑意味不明
428：名無しさん：2010/06/01(火) 19:38:20 ID:ZxDEXz7k0: 上昇開始。
乗り遅れないように！
429：名無しさん：2010/06/01(火) 23:03:19 ID:6aQgrvf.0: ここはいろいろな意味で次の決算が楽しみですね。
底力を発揮するのか、はたまたついにへたるのか？
430：名無しさん：2010/06/02(水) 09:59:43 ID:fTRwDPyo0: 権利月２１万
までは逝く
431：名無しさん：2010/06/03(木) 13:42:55 ID:2rEr9nHM0: 無料で簡単にウェブマネーを手に入れる方法があったよ！
ttp://freedegame.exblog.jp/
432：名無しさん：2010/06/03(木) 14:25:09 ID:fTRwDPyo0: ↑貧乏紙が現れた
433：名無しさん：2010/06/03(木) 15:10:03 ID:vDy9TapY0: リートは親のクソ物件をぶち込まれる肉便器だとよく言われる。

このことが心配なら、六本木ヒルズなど一流の物件を所有している森ヒルズリートを買えばいい。
434：名無しさん：2010/06/03(木) 15:23:24 ID:ollwWRXM0: おいおい、評価額137億円のアーク森ビルを220億円で買っておいて、
このどこがクソ物件じゃないんだ？
物件の良さって、単なる見てくれか？
435：名無しさん：2010/06/03(木) 17:24:43 ID:4B1nKdOk0: 物件がいくら良くても高値掴みさせられては意味がない。
ボロいビルばかりでも割安で仕込むのであればひとつの
方針としてありだと思うし。

J-REITは物件の競争力を強調することが多いが、ボロい
（そのかわり表面利回りの高い）ワンルームマンション投資
が流行っているところを見ると、オンボロ高利回りという投資
方針のREITにもそれなりの需要はあると思う。
436：名無しさん：2010/06/04(金) 03:28:51 ID:ZxDEXz7k0: いろいろ意見もあろうが、要は投資は安い時に買い、騰がれば売って利益を上げるのが基本。
買い時を逃さないように！
437：名無しさん：2010/06/04(金) 10:02:19 ID:fTRwDPyo0: 売り時も
438：名無しさん：2010/06/08(火) 21:34:29 ID:q2Wtiq7k0: ttp://money.www.infoseek.co.jp/MnStock/3234.t/schart/

みごとに6/4の朝がピークだったわけだが　・・・・・
439：名無しさん：2010/06/09(水) 10:34:09 ID:fTRwDPyo0: マジすか？
440：名無しさん：2010/06/09(水) 18:10:28 ID:q2Wtiq7k0: あなたはエライ！
次のピークはZxDEXz7k0が買い煽ったときかもｗ
441：名無しさん：2010/06/10(木) 08:34:13 ID:fTRwDPyo0: また新安値の悪寒‥
442：名無しさん：2010/06/20(日) 22:23:36 ID:SVqAuZTg0: 森ビル、原点回帰で賑わいを（日経ＭＪ６月21日付から）
2010/6/20 17:02
443：名無しさん：2010/06/21(月) 01:51:12 ID:Xc2J6P4Y0: Test
444：名無しさん：2010/06/22(火) 19:40:14 ID:qq1139SE0: 京都府中小企業投資事業有限責任組合解散後の新設「ヤマト投資株式会社」の福徳直明の正体＊暴力団より恐い、政治家より悪い、官僚より賢い。一流経済経営学者の顔を持つ、超大物の正体に、有名ヤクザ親分指定暴力団直参福徳組福徳源治組長の実子で現在二代目。
445：名無しさん：2010/06/23(水) 09:28:42 ID:fTRwDPyo0: ここは本当
どうしようもねーな
446：名無しさん：2010/06/24(木) 15:27:28 ID:OK542B5.0: 前回の増資からからだいぶたったし、森昼にはそろそろ増資してほしい。
447：名無しさん：2010/06/24(木) 16:23:58 ID:fTRwDPyo0: 森寛て誰やねん？
クビか？
448：名無しさん：2010/07/05(月) 13:58:52 ID:ZxDEXz7k0: 反転開始！
449：名無しさん：2010/07/06(火) 02:32:58 ID:XnxszBXQ0: 増資来い
450：名無しさん：2010/07/06(火) 17:25:10 ID:ZxDEXz7k0: ＤＡに続き、ここも分配金上方修正ありか。
451：名無しさん：2010/07/06(火) 21:48:43 ID:fv2kh9XcO: 権利月とは言え割高杉。
トップやエクセレントと同等の利回りなんて信じられない。
最低の運用の割に今の価格は権利落ちしたら惨いことになりそう。
452：名無しさん：2010/07/07(水) 11:25:35 ID:fTRwDPyo0: もぐらたたき
453：名無しさん：2010/07/07(水) 11:44:33 ID:fTRwDPyo0: 権利月
公募までも逝けないのは？？？
454：名無しさん：2010/07/13(火) 14:09:42 ID:MSs7zM2M0: 権利落ち恐い
455：名無しさん：2010/07/14(水) 11:10:11 ID:Vcj/CMvI0: 3倍落ち？
456：名無しさん：2010/07/14(水) 11:28:13 ID:Hb.lslfQ0: ここのチャートは見れば見るほど醜い
457：名無しさん：2010/07/21(水) 03:13:32 ID:bsafLZkU0: 在宅でのお仕事ですので主婦やサラリーマンも大歓迎！日給
15,000円以上可！！違法性なし！誰でも安心して仕事できます。』
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458：名無しさん：2010/07/22(木) 10:26:33 ID:MSs7zM2M0: 呪われてる？
459：名無しさん：2010/08/07(土) 20:53:59 ID:NKVMgLa20: ９月１５日の決算発表までが買いのチャンス。
460：名無しさん：2010/08/07(土) 22:42:19 ID:GOUscBBo0: ９月１５日の決算発表までが売りのチャンス。
461：名無しさん：2010/08/09(月) 16:13:46 ID:odSoa3FM0: １０万またわりそうだな
462：名無しさん：2010/08/10(火) 09:42:41 ID:odSoa3FM0: 相変わらず板スカスカだな
売れるときに損切りかな・・。
463：名無しさん：2010/08/10(火) 11:01:42 ID:UVBuuWAU0: 蕗根瓜科
464：名無しさん：2010/08/11(水) 11:00:30 ID:MSs7zM2M0: そこどこ？
465：名無しさん：2010/08/12(木) 11:44:20 ID:MSs7zM2M0: 10割れる訳ねーだろボケ
466：名無しさん：2010/08/20(金) 18:51:23 ID:odSoa3FM0: 含み損が５枚なのに２５０万もあるんですが？
467：名無しさん：2010/08/21(土) 17:40:53 ID:LWOXdJXY0: 自分は15枚だが含み損は50万。
配当で埋めるのは何年掛かるのか教えて頂戴。
468：名無しさん：2010/08/21(土) 21:51:32 ID:F72GqtBE0: >>467
インカムゲインよりもキャピタルロスの方が大きければ
何年経っても埋められないから

損切って　他の銘柄にした方がよかんべ。
469：名無しさん：2010/08/21(土) 22:02:43 ID:odSoa3FM0: 中国マネーがきたらきっと一気に動く
１０まいさらにナンピンする
470：名無しさん：2010/08/26(木) 19:33:04 ID:NKVMgLa20: ８月末返済期限の５５億円借り換え成功。
金利はTIBOR+１％。
471：名無しさん：2010/08/26(木) 21:38:16 ID:oTkrfySU0: 運用報告書がしょぼいと、物件までみすぼらしく見えるから、
豪華な運用報告書がほしいとメールした。

ノンホルダーだけどね。
472：名無しさん：2010/08/28(土) 20:23:47 ID:LWOXdJXY0: >470
いまどき借り換え成功しないリートなんてある分けないでしょ。
問題は、金利と融資関連フイーがいくらかが問題ですね。
金利は妥当かな。
473：名無しさん：2010/08/30(月) 15:19:28 ID:0gvup3uk0: >>471

二桁ホルダーには豪華なのが届くよ。
買い増ししてわかった。
474：名無しさん：2010/08/31(火) 06:35:12 ID:odSoa3FM0: >>473
てか勝負かけて
今日２０枚またなんぴんする

もっと豪華なのくるかな？
475：zukamifu：2010/09/09(木) 21:11:56 ID:lwebuW0Q0: 森ヒルを今買うべきか。来週の決算を見てから買うべきか。そろそろ底だと
思っています。そろそろ反転がありそうなんだけどな～
476：名無しさん：2010/09/09(木) 22:29:40 ID:N127yp8I0: グロワンと合併が視野に
注目集中しそうな気配
477：名無しさん：2010/09/10(金) 20:09:17 ID:uFgX8/Hc0: 仮に合併でホルダーに何かメリットがあるのかな。大幅棄損増資の森ヒルと
空室の長期化とフリーレント、賃料低下で
鑑定評価もさげそうなグロワンの組み合わせ。
478：名無しさん：2010/09/10(金) 20:13:42 ID:uFgX8/Hc0: あとオムロンの問題もあるし、ここの運用者決算発表でいってることとぜんぜん
違う事をして信用ゼロ。過去に利回りのいい物件をいれたいとか、増資はしにくいとか。
479：名無しさん：2010/09/10(金) 20:18:14 ID:uFgX8/Hc0: オムロンだって森ビルが買い戻すような事いってたけど、森ビルが
知らん顔だったらどうなることやら．
480：zukamifu：2010/09/10(金) 22:49:44 ID:lwebuW0Q0: みなさんが話している情報はどこで仕入れてるのかな～。
勉強不足で意味不明です。　今日　一気に3,300円アップ。
やっぱり少し買っとくべきだったかな～。　それとも
次期、分配金アップの情報が流失？
481：名無しさん：2010/09/10(金) 23:13:09 ID:T5ZEOUTo0: それをいうならクレも買っとけ
482：名無しさん：2010/09/11(土) 13:22:54 ID:G2sEEVLU0: アーク森ビル(パススルー型)や赤坂溜池タワーの鑑定評価額が
どのくらいになっているかも興味がありますしね。
特に前者なんか含み損が100億円を突破しそうな勢いですからね。
483：名無しさん：2010/09/11(土) 16:21:40 ID:Oyg1TyK.0: ＞４８２
アーク森ビル（パススルー型）の前期末評価額は１８２億、簿価１９９億。
１００億なんて数字、どこから出るの？
484：名無しさん：2010/09/12(日) 08:34:26 ID:Ck64oFXg0: 逆にアーク森ビル(パススルー型)の前期末評価額が182億、簿価199億なんて
数字どこから出るの?

森ヒルズの決算説明会資料(第7期)をよく見てください。以下のことが明確に
書いてあります。アーク森ビル(パススルー型)の前期末評価額は137億円、
簿価220億円で、前期末の評価損が約83億円です。さらに今期(第8期)は
このビルからの賃貸事業収入は前期に比べて4100万円の減収になると予想
されています。これらの数値を元に今期末の評価額を概算してみると
約120億円くらいになると思われます。したがって、今期末の含み損が
100億円を突破しそうと書いたわけです。(実際に突破するかどうかは微妙。)

さあ今週の決算発表がどうなるか? 注目ですね。
485：名無しさん：2010/09/12(日) 08:43:02 ID:Ck64oFXg0: えーとすいません。決算説明会資料に明確に書いてあるのは「... 賃貸事業収入は
前期に比べて4100万円の減収になると予想されています。」というところまでで、
それ以下の今期末の評価額の概算は私独自の数値です。(念のため。)
486：名無しさん：2010/09/12(日) 21:44:04 ID:Oyg1TyK.0: ＞４８４
今年3月26日発表の決算書を見たつもりでしたが、見直してみると、確かに、アーク森ビル（パススルー型）
の評価額は137億、簿価２２０億と記載されています。
1昨晩ホームページで決算書を見て書いたつもりでしたが、私の間違いでした。
失礼しました。
前々期ともう一つ前の決算書もみてみましたが、同じ数字は見当たりませんでした。
どこで間違えたか自分でもわかりません。申し訳ありませんでした。
487：名無しさん：2010/09/12(日) 22:10:00 ID:Oyg1TyK.0: ＞４８６の続き
　間違いの原因がわかりました。
前期末の評価額総額が１８１９億、簿価総額が１９９２億ですので、
これらをメモした後、ここに書き込む時に見間違ったと思われます。
大変失礼致しました。
488：名無しさん：2010/09/13(月) 11:12:44 ID:cvwAyemc0: 結構上がってきましたね。
運用会社は全く信用できないが、さすがに割安だろうと
17万円200口購入予定で買い集め始めた矢先に上がってしまった。
まだ60口しか購入できていないのに。
決算で下がらないかな～
489：名無しさん：2010/09/13(月) 12:45:41 ID:.LcKa8Ts0: ID:cvwAyemc0が調子に乗って書き込む銘柄は下がる
例　コマ
これ豆な
490：名無しさん：2010/09/13(月) 15:12:34 ID:cvwAyemc0: >>489
一様反論しておくと、
確かに書き込み後下がったこともあるが、
コマは88K買い92K離隔で+120万円だった。

今年度の総計リート運用収入+1500万円で勝率100％だからね。
調子が良すぎるので怖いw。
491：名無しさん：2010/09/13(月) 17:37:02 ID:uedbmbN.0: あんた過去レス読む限り嘘つきだから誰も信用しないと思う
492：名無しさん：2010/09/13(月) 18:07:08 ID:8cbQEUXY0: いよいよ明日は、民主党の代表が決まりますね、
じゃなくて、ここの決算ですねｗ
493：名無しさん：2010/09/14(火) 00:32:56 ID:D/CuSTFc0: 親の１棟の部分が多いための不透明さは問題です。

例えば後楽園から、来年外資の製薬会社が退去するようだけど、
他のフロア（森ヒル以外の持分）にも空きがあれば、
森はまず自分のところを埋めるでしょうね。
494：名無しさん：2010/09/14(火) 09:30:32 ID:cvwAyemc0: 今日も続伸ですね～
お得意の決算漏れか、ただの吊り上げなのか。
はたまた、まさかの合併？
買い増しすべきか迷う。
495：名無しさん：2010/09/14(火) 09:39:01 ID:Oyg1TyK.0: ただならぬ動き。
ここは流れに乗れ、か。
496：名無しさん：2010/09/14(火) 11:01:55 ID:aDT71Ldo0: 次回分配金6560円以上の予想でお願いします。
497：名無しさん：2010/09/14(火) 14:58:26 ID:cvwAyemc0: 流れに乗って60口買い増してみたがどうなるかな。
498：名無しさん：2010/09/14(火) 16:34:51 ID:jQC267zI0: 次回予想7900円でした
499：名無しさん：2010/09/14(火) 16:37:37 ID:cvwAyemc0: やはりインサイダーだったか。
REITはこれがあるから止められん。
というかリリースが一杯でてるな。なんじゃこれは。
500：名無しさん：2010/09/14(火) 16:56:10 ID:cvwAyemc0: ざっと読んだところ、鑑定評価より高く買い取って、安く売る。
しかもオムロンが抜けることが分かっているにも関らずだ。
森本体が、贈ﾀﾋの責任を取ったということか。

さすがに後ろめたいと考えたのか、
本体が持っている投資口の評価損を気にしたのか。
ホルダーから見れば、かなりいい感じではあるが。
501：名無しさん：2010/09/14(火) 16:58:37 ID:MygIBPuk0: さすがに例のオムロンビルは取得価格とほぼ同額で森ビルが買い戻しましたね。
あと、元麻布ヒルズは都合がいい時に森ビルに切り売りして戻されますね。
これもざっと見ると取得価格と同じくらいですかね？切り売りなので正確な
ところはわかりませんが。
ラフォーレ原宿の底地の森ヒルズへの組み込みってどうなのよ？
218億円だってよ。
502：名無しさん：2010/09/14(火) 17:25:14 ID:Oyg1TyK.0: 今回の資産売却・取得の目的、”より高利回り運用にシフト”、とある。
現在NOI利回り：３．７％を、５．５％にアップさせる方針。分配金目標1万円。
森グループはグループ内での売買ばかりだから、どこかでつじつま合わせをする。
２０万回復ははやいか。
503：名無しさん：2010/09/14(火) 17:43:43 ID:MSs7zM2M0: 次の増資のために底上げ始めたところ
504：名無しさん：2010/09/14(火) 18:56:25 ID:MygIBPuk0: 森ビルは自らの「東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査」で、近年
「賃料の安いビルに移りたい」とする需要が圧倒的に多くなってきていて、
「立地の良いビルに移りたい」とか「1フロア面積が大きなビルに移りたい」
とする需要が落ち込んでいることを把握しています。

それと同時に本年から、老朽化した中規模賃貸オフィスビル(いわゆるナンバー
ビル)の大規模な改修にも乗り出しているらしく、環境・耐震対策に重点を
おいて改修し、テナントの確保に努めるそうです。2012年をめどに約30棟の
うちの1/4で工事を完了するそうです。ただし将来においては、これらの
ビルは周囲と一体の大規模な再開発をする方針らしく、改修はそれまでの
つなぎであるらしい。
505：名無しさん：2010/09/14(火) 18:57:21 ID:MygIBPuk0: つづき
これらの森ビルの方針は今回発表された森ヒルズの「物件相互売買の概要と
新運用方針」と一致するところが多く、その中に記述してある「プレミアム
物件以外」は「高利回り」且つ「都心好立地」限定というのは、上記のような
改修されたビルを森ヒルズに取得させる方針であることを意味しているものと
思われます。(将来の建て替え等により「プレミアム物件」になることが見込
める物件とも書いてありますしね。)
506：名無しさん：2010/09/14(火) 18:58:12 ID:Oyg1TyK.0: 何でもよいから、まずは公募価格まで騰がってほしい。
507：名無しさん：2010/09/14(火) 19:04:20 ID:MygIBPuk0: まあ含み損が92億円にもなっているアーク森ビル(パススルー型)の減損処理が
現実にならないことを祈るのみですね。
508：名無しさん：2010/09/14(火) 19:40:57 ID:Oyg1TyK.0: 今回の物件売買、トラの門３５森ビル売却額１２６．８億（簿価１２５．４億）、
元麻布ヒルズ同９１．１億（同８８．９億）。売却益計２．９３億。
ラフォーレ原宿（底地）は、取得額２１８億（評価額２４２億）の割引価格。
NOI利回り５．５％だから、悪くはない。
509：名無しさん：2010/09/14(火) 19:52:18 ID:aDT71Ldo0: 決算悪くないどころかすごい良くない？
510：名無しさん：2010/09/14(火) 20:04:47 ID:D/CuSTFc0: 単純に鑑定評価との差を利益供与とすれば、
ラフォーレ23.8億　オムロン16.8億　元麻布16.6億
合計57.2億（１口24706円）
単純には、24千円上がる。

一方、オムロンと元麻布の売却益293百万の分配金への寄与は1265円。
7900円はこれが無いとすれば6635円。

どこまで、値を戻すのでしょうか。
しかし、有税で処理したのか不明ですが、公開会社なら問題です。
511：名無しさん：2010/09/14(火) 20:25:22 ID:Z3qNyKg60: ユナコマ合併の時も皮算用で数字出してとんでもなく上がるって言ってた奴いたよね
多分暴落前にキレイに売り抜けたんだろうけど
512：名無しさん：2010/09/14(火) 20:41:15 ID:QwtH9dpg0: 頑張れよ
513：名無しさん：2010/09/14(火) 20:51:56 ID:MlDD.W2s0: >>509
いやむしろ悪いだろ。
これ明日上がったとしてもだまし上げいまの政局とか
都市部の不動産価格考えれば
１６万円になってもおかしくない。
514：雪風　　（xX） ◆xXUOeG5OIg：2010/09/14(火) 22:20:13 ID:TyZRN6o60: らしくないですね・・・。いったい何が？
REITの分野で森トラストの後塵を拝し
ているのが沽券にかかわるってか？
515：周回遅れ：2010/09/14(火) 22:47:11 ID:gCbZ8K920: 単純に　箱が壊れかけて、物件を突っ込めそうに無いから
　箱を修繕しようとしてるだけだと思われますが！！
516：雪風　　（xX） ◆xXUOeG5OIg：2010/09/14(火) 22:50:09 ID:TyZRN6o60: そんなところですかね。次の
一手二手に注目しましょう。
517：名無しさん：2010/09/14(火) 23:31:50 ID:Oyg1TyK.0: 無残になった時、修繕してでもそこそこの状態に修復する意志さえあるなら、
含み資産の大きい森ビルがやるリートは安い時には安心して買えることになるが。
518：名無しさん：2010/09/14(火) 23:41:16 ID:8B7dh0Co0: 酷い増資をやった後なんで素直に評価すると痛い目にあいそうですが、
引っかかる人は多そう。
最近の値動きは決算が漏れていたと考えると納得がいく。
519：　＿：2010/09/14(火) 23:44:01 ID:ulLjBl.c0: 出会いカフェ

ttp://deai-cafe.jp/

店内から生中継！
520：名無しさん：2010/09/14(火) 23:46:18 ID:XaV7k1EA0: >>518
何もやらないよりやる奴の方が偉い。そうじゃないか?
521：名無しさん：2010/09/14(火) 23:46:44 ID:qaYItW7.0: 化けの皮が剥がれるまでが勝負だな
寒風さんよー
おっと間違えた
522：名無しさん：2010/09/15(水) 00:52:41 ID:N127yp8I0: すべてのリートは利回り15％へ
523：名無しさん：2010/09/15(水) 07:56:06 ID:cvwAyemc0: 決算書を確認したが、これはストロングバイでいいんじゃないでしょうか。
含み損の物件でも親が簿価で買い取ってくれるなら、減配・減損リスクはなくなったも同然。
ましてNOI4.5％、巡航で1万円達成となれば、ケネとの比較でみても30万超えも十分ありえる。
もっとも今までが蛭同然の所業を繰り返してきた実績からすると、
本当に心を入れ替えたかどうかが問題。
予定通り200口まで買い進めるべきかどうか迷う。
524：名無しさん：2010/09/15(水) 08:35:43 ID:aDT71Ldo0: これまでの「ツン」から一転しての「デレ」。
これは総楽観にはなりにくいでしょうね。
525：名無しさん：2010/09/15(水) 08:36:58 ID:Oyg1TyK.0: 前回の増資はいただけないが、その前は時価３０万の時、
身内に５０万で第三者割当を行った。
今回の件といい、グループ内の取引だけだから、そこそこの状況を期待してもいいのでは。
526：名無しさん：2010/09/15(水) 09:15:31 ID:LwGCTDvY0: >>522

147 ：名無しさん：2010/09/14(火) 09:40:39 ID:N127yp8I0
物件の利回りは15%ぐらいが普通

一人諸説、ありがとうございますｗ
527：名無しさん：2010/09/15(水) 09:42:33 ID:cvwAyemc0: >>522
　1年前の主張したなら、まだ通用したかもしれないけどねぇ
　買い遅れ涙目というところだな。
　もっとも人のことをとやかく言えないけどね。
　さすがに195000以上で追撃買いは、リスクを考えると難しいな。
　190000程度で寄ると思ったんだが。
528：名無しさん：2010/09/15(水) 22:58:25 ID:WfvsbQrc0: 新たな運用方針として「加えて、新たな運用方針として配当重視の運用を行
います。具体的には、物件入替によるポートフォリオNOI利回りの向上、借入
コストの抑制、その他営業費用の低減に努め、投資家利益の最大化を目指し
ます。物件入替については、主にスポンサーとの物件相互売買を行い低利回
りの物件を売却し、従来より高利回りなプレミアム物件若しくは高利回りの
プレミアム物件以外の物件を取得することで、NOI 利回りの改善を目指します」
と記してある。何と今までと違う事か・・・やっぱりぜんか
529：名無しさん：2010/09/15(水) 23:08:10 ID:WfvsbQrc0: ・・・続き。やっぱり前回のボケ社長（一口最高値１４５万円から１７万円までに無策によって暴落させた
１級戦犯）がクビになり、新しい社長、礒部英之さん（この人はさんづけしよう）になって、運用方針
が変わった最初の一発目という事かな。
530：名無しさん：2010/09/15(水) 23:17:09 ID:WfvsbQrc0: 今日、アップロードされた決算説明会資料によると運用今後も物件入れ替えにより（森ヒル所有の低利回り物件と
森ビル所有の高利回り物件の交換）、利回りを現在の３，７％から４．５％に
上げ、一口当たりの分配金を１万円以上にすると言っている。俺、礒部英之さんのファンに
なりそうだ
531：名無しさん：2010/09/16(木) 00:30:33 ID:D/CuSTFc0: とりあえず前回の増資202427円が目標。
しかし、いつまで森ビルが耐えられるか問題。
もう自己資本も30％を切っているらしいです。
532：名無しさん：2010/09/16(木) 09:27:49 ID:MSs7zM2M0: 21,005？
533：名無しさん：2010/09/16(木) 10:40:16 ID:8sdQl4Zg0: 決算説明資料には「現在のポートフォリオの約半分、一千億位の物件を
低利回り物件から高利回り物件に森ビルと交換する」と書いてある。
分配金が1万円になれば、一口26万円～30万円位になるであろう。
534：名無しさん：2010/09/16(木) 10:43:59 ID:8sdQl4Zg0: 今回の分配金7,900円が14日に発表される前に随分と購入された。
完璧にリークしており14日から２，３日前で買った人はインサイダー
間違いなし。刑務所にいけ。
535：名無しさん：2010/09/16(木) 10:47:13 ID:8sdQl4Zg0: 礒部英之新社長になって運用方針ががらりと変わった。この人は財務畑の人だから
投資家目線で戦略が立てられる。
こういう人が日本の総理になるべきだ。
536：名無しさん：2010/09/16(木) 17:06:27 ID:MSs7zM2M0: 誘致できないか刑務所
537：名無しさん：2010/09/16(木) 17:59:35 ID:N127yp8I0: 刑務所リート？
538：工作：2010/09/16(木) 19:33:01 ID:oTkrfySU0: 刑務所リートはいいよね。

優待で無期懲役を味わえるようにしたり、執行役員をぶち込んだりできるよ。
539：名無しさん：2010/09/16(木) 21:07:47 ID:pWaLhz/A0: 17万とかでわんさかかってたのは完全な炭酸
まじで離隔したら１６万われだな
はめ込み乙
540：名無しさん：2010/09/16(木) 22:04:38 ID:D/CuSTFc0: 森ビル2010年3月有利子負債6657億、自己資本25.9％、有報含み5545億、実質含み7644億。

森ビルは相当苦しそうです。含みを吐き出して、ヒルズで資金調達？
この方針だと、ヒルズの分配金は意図的に安定するはずです。
ヒルズだけでは足りず、グロワンも利用？
541：名無しさん：2010/09/17(金) 11:00:09 ID:Oyg1TyK.0: ＞５３１、５４０
自己資本は、三井不：２６．７％、三菱不：２７．２％、
有利子負債は、三井不：1兆８２６８億、三菱不：1兆７２６７億。

森ビルの財務状況はそんなに悪いとは思わないが。
542：名無しさん：2010/09/17(金) 12:32:49 ID:0QUjJ3O60: ＞541
そうなんです。住友、三井、三菱の有利子負債は飛び抜けています。
銀行があるからです。

森ビルの問題は、資産の内容や、運転資金ではなく、開発投資資金の捻出です。
543：名無しさん：2010/09/17(金) 13:34:50 ID:Oyg1TyK.0: 次から次と買いが入る。
３０万も早いか。
544：名無しさん：2010/09/17(金) 16:35:18 ID:LWOXdJXY0: >>539

買遅れ乙
545：名無しさん：2010/09/18(土) 01:06:11 ID:WfvsbQrc0: >>543
日経平均が11,000円を超えて、森ヒル分配金が1万円超えるころには確実に
30万円に戻るだろう。
546：名無しさん：2010/09/18(土) 06:21:04 ID:Oyg1TyK.0: 日経が騰がらなくとも、３０万に近づくと思う。
何せ、高品質高利回り減損無縁の親保障付き安心リートですからね。
547：名無しさん：2010/09/18(土) 07:50:48 ID:vEh7BlWQ0: ２６万がいいとこじゃあないの。
その前に親がいってしまうかもね。
548：名無しさん：2010/09/18(土) 09:47:45 ID:dpjZuifw0: 合計で200億近くの含み損を抱えているオフィスビル2物件を含むNOI利回り4.0%以下
の物件をどのように入れ替えて新たなポートフォリオを組むかが見ものですね。
まず第一に含み損を抱えている物件をどのくらいの価格で森ビルが買い戻すのか？

次にNOI利回り4.0%以下の物件(すべてプレミアム物件)をすべて高利回り物件に
入れ替えるとなると、REITの性格自体が変わってきて、森ヒルズが以前の
DAオフィスみたいな性格のREITになるかもしれません。(少数のプレミアム物件と
多数の高利回り物件からなるポートフォリオを持つという意味で。)
549：名無しさん：2010/09/20(月) 11:10:17 ID:HekhgyTY0: オフィスの空室率あがりまくりなのに
この値段は明らかに不適切だろ
550：名無しさん：2010/09/20(月) 11:34:23 ID:Oyg1TyK.0: 六本木再開発で力を蓄えた森ビル、今後加速される多くの都心再開発でも
大いに力量発揮し、ここにもその恩恵が期待される。
551：名無しさん：2010/09/20(月) 15:59:06 ID:LWOXdJXY0: 不適切と思う貴方は買わないでください。
適切と思う貴方は買ってください。
552：名無しさん：2010/09/21(火) 09:45:12 ID:cvwAyemc0: もっと上へ行く可能性もあるが、とりあえず120口×3.5万利確。
つい最近まで極悪非道と呼ばれて吸血蛭扱いだったので
本気で心を入れ替えたとは、いまいち信用できないしなぁ。
ま、こういう疑心がある場合は、次の好材料でさらに上昇するんだろうね。
553：名無しさん：2010/09/21(火) 09:48:59 ID:s0AOFJEo0: 一人で一気に120口も利確かよ
あんた10口単位で売買してるみたいだけどリートは流動性低いから気を付けてね
554：名無しさん：2010/09/21(火) 10:03:00 ID:cvwAyemc0: 流動性が低いのは、結構苦しいですね。
買うのも売るのも思いっきりが必要で。
NCRみたいなことがあると、売れずにﾀﾋにますね。
555：名無しさん：2010/09/21(火) 10:27:08 ID:aDT71Ldo0: 21万の姿の見えない大ボスに対する抵抗力はどの位あるんだろう？
556：名無しさん：2010/09/22(水) 01:17:02 ID:XnxszBXQ0: 次の分配金が７９００円だけど、その次の次はいくらなんだろな
その前に増資来るとは思うけどｗ
557：名無しさん：2010/09/22(水) 03:40:02 ID:E8H4hRko0: >>556
借金返済と物件購入のセット？
558：名無しさん：2010/09/22(水) 12:29:23 ID:2JFESBvw0: せっかく久々に良いＩＲ出したのに今までの悪行で上がらない展開だなｗ
何％程度が妥当な利回りと考えてるのかね
本当に分配金１万目指すなら物件の入れ替えで十分可能だから未だに全然割安だけど信じていいのかが判断に迷う
559：名無しさん：2010/09/22(水) 17:18:20 ID:ktKR7f7g0: 分配金１万目標は絵に描いた餅。
今期予想の7900円すら厳しいと予想。
560：名無しさん：2010/09/22(水) 17:32:37 ID:MSs7zM2M0: 無理やりでも7,900は確保するだろ
それよりまな板のグロをどうするか
どうされるのか値動き中？
561：名無しさん：2010/09/22(水) 17:48:46 ID:9Pgz1G760: 空室の物件を利回り高い物件と交換するだけで可能だから絵に書いた餅とも言えない
森ビルのやる気次第
562：名無しさん：2010/09/22(水) 18:17:37 ID:LWOXdJXY0: >>559
もっとIRを嫁。
物件売却益だけで1口当たり約1400円ある。
前期分配額＋1400円＝7900円
563：名無しさん：2010/09/22(水) 19:07:56 ID:Oyg1TyK.0: 前回の公募増資のやれやれ売りが一巡したら、
一気に２５万、年末には３０万だろう。
564：名無しさん：2010/09/22(水) 20:13:17 ID:q2Wtiq7k0: そして３０万超えてくれば次の増資がやれるようになると・・・

奴隷を酷使しすぎて衰弱して満足に働けなくなったので
仕方なく栄養のあるものを食べさせてやることにしたご主人様
充分に体力が回復するまで待ってくれるか？　それが問題

ちょっと元気になればすぐまた重労働にかりたてて結局潰してしまわないかが心配
565：名無しさん：2010/09/22(水) 20:55:13 ID:ktKR7f7g0: >>562
7900円のうち売却益が1400円も占めるなら
巡航で分配金10,000円など夢のまた夢とも言える
566：名無しさん：2010/09/22(水) 21:22:51 ID:O8EtkKjU0: マジレスすると空室の多い都心の物件売却して利回りの高い２流物件購入すれば楽勝なのに夢とか言うヤツはアホなの？
ＩＲでも利回りの高い物件を取得する方針だと出てるし実際に今回空室部分を売却して賃料の取れる物件を購入した

心配なのは森ビルの言うことを信用して良いのか？だけである
567：名無しさん：2010/09/22(水) 21:26:07 ID:O8EtkKjU0: 決算説明資料には「現在のポートフォリオの約半分、一千億位の物件を
低利回り物件から高利回り物件に森ビルと交換する」と書いてある。

しかし今までの経緯から森ビルはＩＲにすら嘘を書いているのでは？と疑念が残るのが今まで辛酸を舐めてきたホルダー
568：名無しさん：2010/09/22(水) 22:32:16 ID:m4rexmeE0: 森ヒルズの極悪増資を忘れ、ケロリと買える神経がすごいと思うし、それでこそ
儲けがでるのだろうが、俺はどうしても買う気が起きない。

強姦魔が、改心して、「昔、襲って悪かったな。これからは仲良くしてくれ、
俺改心したんだ」と
神妙な顔で俺に言ってきたような気分だよ。
569：名無しさん：2010/09/23(木) 09:20:41 ID:LWOXdJXY0: >>568
それで十分だ。
強姦魔であろうと強盗であろうと改心すれば許してやるのが信仰厚きヒル信者である。
君にだけ言って来た訳ではないのだ、僕にも言って来てるのだ。
570：名無しさん：2010/09/23(木) 10:38:29 ID:N91CpOWg0: グロワン吸収までは合併比率の為に善人の仮面をかぶり
親が非上場のメリットを活かして価格を吊り上げるかも
合併後には再び増資と予想
571：名無しさん：2010/09/23(木) 11:46:31 ID:t4sLMJbc0: バブル期の価格ではグロワンと同等レベルだから６０万まで吊り上げて１対１で合併する気かも
572：名無しさん：2010/09/23(木) 14:30:10 ID:WJg6YxUA0: 善良なる一般投資家は、企業としてのモラルがない会社には投資しない事。
近寄らない事。無視する事。これが日本の証券市場の発展につながる。
573：名無しさん：2010/09/25(土) 16:09:51 ID:u7KasJwk0: 駄々下がり乙
はやく１５万われろ
574：名無しさん：2010/09/27(月) 19:51:25 ID:OuldADSA0: 森ビルが有言実行するなら現行水準は超割安だけど上がらないね
一度失った信用はなかなか取り戻せないってことかな
地道にＩＲの内容を有言実行すれば投資家も半信半疑で買いに向かうでしょう
575：名無しさん：2010/09/27(月) 20:17:53 ID:wrBwkf5c0: 決算発表会をみれば分かるが、分配金1万円以上は2年は要する予定。
既存物件の賃料下落傾向はまだ下げ止まっていないし、プレミアム路線をすべて放棄するわけではなくＮＯＩ利回り重視の物件も入れていく戦略。
4年半ぶりの空室率低下も発表されたが、即席の効果を期待すると間違う。今後何度かあるであろう物件入れ替えを待つ忍耐も必要。
売却益を除く分配金が6千円だとすると利回り6％弱。とりあえずは、これまでのような無限減配傾向が止まる程度の期待で買うのが好いだろう。
嘘つき、森ビル倒産という事態はないと判断するなら悪くない投資だと思う。
576：名無しさん：2010/09/27(月) 21:38:22 ID:OuldADSA0: 567にも書いてあるが半分を(空室の多い)プレミアム物件から利回りの高い物件に入れ替える予定みたいだね
２年後とあるが２年経ったら急に利回りが上がる訳はなく２年後に１万の分配金を出すには最低でも１年半前には物件の入れ替えを完了してなければならない
ポートの半分を入れ替えるとすると半年程度では厳しいだろう
今回のような物件の入れ替えが次にもあれば入れ替えが終わる前に本格的上昇が始まる
先の材料を織り込むのは常でしょう
577：名無しさん：2010/09/27(月) 21:45:37 ID:OuldADSA0: 単純化すると半期ごとに千円程度の分配金の上昇があると考えて良いのかな
今回のような物件の入れ替えで売却益が出るなら巡航ではなくても直近の分配金急上昇の可能性も高い
578：名無しさん：2010/09/29(水) 20:18:05 ID:Oyg1TyK.0: ２０万どころの踊り場をそろそろ卒業か。
３０万に向け、スタート！
579：名無しさん：2010/10/03(日) 10:58:58 ID:LWOXdJXY0: age
580：名無しさん：2010/10/13(水) 21:52:26 ID:6fReTm1I0: 再増資が来たら10%以上下落するんだから焦って買っても無駄
581：名無しさん：2010/10/14(木) 07:21:49 ID:x8Acq0W6C: 好立地のリートを買うと大火傷する法則が完成しそうだな。九州のﾄﾞ田舎物件で固めた福岡リートとのパフォーマンスの差は歴然としてる。
582：名無しさん：2010/10/14(木) 09:33:15 ID:oUoAiYrM0: どうやら乗り遅れた坊やがいるようだな
583：名無しさん：2010/10/14(木) 11:17:24 ID:MSs7zM2M0: 再増資はグロ吸収で逆上？
蛭は骨までしゃぶりつくすよｗｗｗ
584：名無しさん：2010/10/14(木) 16:19:08 ID:agpyY/Ss0: いや負け組みの蛭がグロ九州はないでしょ。敵対的M&Aは無理だし、運用会社の買収なんてのもありえない。
585：名無しさん：2010/10/14(木) 16:27:20 ID:MSs7zM2M0: それでも蛭の存在が不気味‥
何を仕掛けてくるか注国のようなｚ
586：名無しさん：2010/10/22(金) 21:08:36 ID:Oyg1TyK.0: 資産運用報告書を読んだ。３０万は早いね。
遠からず３５万～４０万。
587：名無しさん：2010/10/23(土) 01:05:56 ID:KoWAqde60: >586
報告書のどこからその様な結論が導かれるのか、具体的に述べてください。
588：名無しさん：2010/10/25(月) 20:23:21 ID:xl7fHiGY0: どこをどうひっくり返しても、ここの運用は信用できない。
下位リート並み、下手すりゃそれ以下の信用。
利益相反どうどうとやってくる、それがここの運用
589：名無しさん：2010/10/25(月) 22:26:12 ID:QRQpyyasO: 運用会社の社長変わり、方針も明確に示さましたが。
590：名無しさん：2010/10/26(火) 09:22:40 ID:MSs7zM2M0: 人の噂も75日
熱しやすく冷めやすい民族性
和の国日本
良くも悪くも‥だからかな
まだ上げる気だろ悪党蛭
下げたら買いかなｚｚｚ
591：名無しさん：2010/10/26(火) 11:04:02 ID:rKZx5.tA0: 感情的になったら　負けなんですね。　よくわかりました。
あや戻し期待してます。
592：名無しさん：2010/10/27(水) 20:45:18 ID:X43pzhNk0: 本命
593：名無しさん：2010/10/27(水) 23:04:41 ID:On5anUsk0: ラフォーレ原宿取得以来風向きが明らかに変わってきましたね
まぁ増資前アホルダーなんで買い増しする気には甚だなりませんがねｗ
594：名無しさん：2010/11/01(月) 20:23:27 ID:1lS5PJZM0: 今日の朝９時って介入でもあったの？
595：名無しさん：2010/11/02(火) 22:01:48 ID:WfvsbQrc0: 30万円も見えてきたな・・・
596：名無しさん：2010/11/02(火) 22:36:03 ID:LWOXdJXY0: 10枚の内4枚先月初め21万で損きりしたお。
戻せ20万まで。
無理か・・・トホホ
597：名無しさん：2010/11/03(水) 16:41:28 ID:an6MA1DM0: 損切りできず、仕方なくもっているが、
日本の証券市場の浅さ、投資主軽視が甚だしい法人。
598：名無しさん：2010/11/03(水) 18:37:43 ID:Oyg1TyK.0: 皆がぼろくそに罵っておる時期にシコシコ仕入れたもの全部、昨日売却。
しばらく静観。
599：名無しさん：2010/11/03(水) 18:58:51 ID:jurkdbW60: たしかに、ぼろくそに罵っていたが、当然のことだろ、その頃買うということは
インサイダーか何かで状況が改善することが分かっていたか、綿密な分析で、
経営方針が変わることを予見していたか、ただのラッキーパンチかわからんけど
おめでと！！！
俺は、あの酷い増資が判明して即処分した。
ここの毀損増資はたとえるなら強姦魔だ。俺は強姦魔を忘れない。さつ人鬼、詐欺師
、犯罪者などと呼ぶと名誉毀損になってしまいそうだけど、あくまでも
例えだからなーー。
逮捕はいやよんｗ
600：名無しさん：2010/11/03(水) 19:06:56 ID:QR6m2ArY0: 個別リートはいきなりの増資があるから恐い
以前エクセレントで食らって現在も塩漬け　ﾄﾎﾎ
601：名無しさん：2010/11/05(金) 10:28:10 ID:/4Lkea/Y0: 投資主軽視が甚だしいモラルなき法人。
同感。
602：名無しさん：2010/11/05(金) 12:12:45 ID:7WH9L5Ds0: ついに来るのかな
603：名無しさん：2010/11/05(金) 15:34:58 ID:HYlSA4o.0: 詳しい人、教えてください。
日銀の買入対象、AA格相当以上、について。
ttp://www.boj.or.jp/type/release/adhoc10/k101105.pdf

森ヒルの格付。
ムーディーズ・インベスターズ・サービス・インク発行体格付 Baa1
株式会社　日本格付研究所（JCR）長期優先債務格付 AA-
長期優先債務格付 AA-でも買入対象なのか、
発行体格付がAA格相当以上でなければいけないのか。
604：名無しさん：2010/11/05(金) 15:55:00 ID:1loOY/nA0: 森昼など問題外、論外だろ。
リテールや東急すら対象外なんだし。
8951と8952の2銘柄しか見当たらない。
605：名無しさん：2010/11/05(金) 16:07:56 ID:HYlSA4o.0: 東急は、
株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）
発行体格付けＡＡ-
これでも対象ではないの？
606：名無しさん：2010/11/05(金) 17:02:53 ID:P2/XTXiQ0: ＞不動産投資信託（Ｊ－ＲＥＩＴ）であって、ＡＡ格相当以上のもので、
＞信用力その他に問題のないもの。

買い入れ条件の２行目は森蛭除外条項だな。
日銀はくそリートを買わないといってるね。

AAってどこでなにについてなのだろうか。長期負債かな？
S&Pやムーディーズだと国内のぬるま湯格付け機関よりはるかにきびしいよね。
607：名無しさん：2010/11/05(金) 17:09:31 ID:Ux4kgWPM0: >>603
長期優先債務格付と発行体格付って呼び方の違いだけみたいよ

ttp://www.r-i.co.jp/jpn/body/r-i_o/info/2005/03/info_20050301_000072343_01.pdf#search='長期優先債務格付と発行体格付'
格付投資情報センター（R&I）は、3 月14 日から長期優先債務格付けの名称を「発行体格付け」に変
更します。
変更は名称のみであり、「長期優先債務格付け」と「発行体格付け」の示す意味は同じです。
608：名無しさん：2010/11/05(金) 18:01:53 ID:HYlSA4o.0: >>607
なるほど！ありがと！
609：名無しさん：2010/11/05(金) 21:05:56 ID:GdiTAH/Y0: >>604
頑張ってね。
610：名無しさん：2010/11/05(金) 21:08:09 ID:P2/XTXiQ0: ＞信用力その他に問題のないもの。
森昼は問題あるよね。

森昼のここ一年の売買代金は400億ぐらいだね。
エクセルで計算してみた。
(始値+終値) / ２ × 出来高
上記の合計による概算値が400億ちょい。
611：名無しさん：2010/11/05(金) 21:40:03 ID:TiYJ/10.0: でも、日銀がAA格でココだけ迫害したら
「問題がある」と公に認めることとなる。

そんな事できるわけないから、みんな一律で森ヒルも含めてお買い上げとなると予想。
ムカつくが、そんなもんでしょ。
612：名無しさん：2010/11/05(金) 22:44:06 ID:nAj5Nd.g0: ここはＡＡじゃないでしょ。
だから日銀は森ヒルは買わない
613：名無しさん：2010/11/05(金) 22:46:21 ID:TiYJ/10.0: いいえ、AA-です。
614：名無しさん：2010/11/05(金) 23:04:47 ID:Ux4kgWPM0: 正確にはＡＡ-だね
けどＡＡ-を入れないとほとんどの銘柄がはじかれるのでＡＡ-も「ＡＡ格相当」として買われる可能性が高い
615：名無しさん：2010/11/06(土) 12:20:56 ID:HlkVrR2A0: また増資きそうだな一回離隔
616：名無しさん：2010/11/06(土) 20:34:43 ID:XaV7k1EA0: 価格上がった上での増資ならＯＫ
利回り重視の運用方針変わったことを明記しているし
617：名無しさん：2010/11/06(土) 20:47:48 ID:/oPmQ39I0: >>616
買い遅れた負け犬たちをかまう必要ないよ。
618：名無しさん：2010/11/06(土) 21:33:53 ID:bW0DCmd.0: >>617

こんなとこ買わねーよｗ
619：名無しさん：2010/11/06(土) 21:59:10 ID:P2/XTXiQ0: どう考えても森蛭を買ってるほうが負け犬です。
森蛭が実態価値の向上を伴わず、値上がりしてから買うとかバカすぎる。
620：名無しさん：2010/11/06(土) 22:33:10 ID:Y.n8ZWrwo: よくここ買えるよな！！
投資じゃなくてギャンブルとして買ってるなら解るかな。
不遜な森昼なんかイラね
他買うよ、ユナとかロジの方が全然いいよー
621：名無しさん：2010/11/06(土) 22:46:38 ID:/oPmQ39I0: 20万にあがったとき買っちゃった。
ああ、俺は負け犬なんだ。
れれれ?　でもなんか嬉しいぞ。
わーい　わーい　俺は負け犬だーい♪
622：名無しさん：2010/11/07(日) 00:15:46 ID:XaV7k1EA0: ま、がんばってね
623：名無しさん：2010/11/07(日) 01:43:03 ID:P2/XTXiQ0: 日銀に買ってもらうために財務改善で格付けアップ。
これ増資の大義名分になるな。
624：名無しさん：2010/11/07(日) 09:18:49 ID:BAYXelv.0: 既に日銀の買取対象の格付なので格付をアップさせる意味がない
ＬＴＶもかなり改善されたので必要性も薄いんじゃないか
625：名無しさん：2010/11/07(日) 09:51:19 ID:LWOXdJXY0: それにしても売り煽り多いな。
そんなに売りあおっても安く買えんぞぃ。
626：名無しさん：2010/11/07(日) 10:44:37 ID:3X453JDc0: 日銀が購入を決定する場合、、当然その企業の過去の経営姿勢、
又投資主に対する貢献度をチェックして購入すると思います。
投資主軽視の投資法人は当然その候補から除外されると思います。
627：名無しさん：2010/11/07(日) 11:04:48 ID:BAYXelv.0: 思います。か・・・
628：名無しさん：2010/11/07(日) 13:09:06 ID:QRQpyyasO: ここは、損切りさせられた人が多いからね。
おかげで、含み益たっぷりです。
頑張れ。森ヒル！
629：名無しさん：2010/11/07(日) 17:00:03 ID:PtWMmVxg0: 日銀は「AA格」としかいってない。
日本のロイヤルスイート格付け会社でも、森蛭は AA- の見通しネガティブ。
格下げされたら、すぐ対象外。こんなの買えないでしょ。

そもそも、S&Pだと森蛭はBBBぐらいでしょ。
投資家判断だと、エクイティーは投資不適格だし、
財務とか利益もインチキで信頼できない。
630：名無しさん：2010/11/07(日) 18:31:55 ID:pE6WSkNA0: 流石に見苦しいよ
日本の格付会社はダメとかＡＡ-はダメとかどこにも書いてないでしょ
増資により財務が大幅に改善されたので格下げは無いでしょう
631：名無しさん：2010/11/07(日) 19:32:38 ID:Oyg1TyK.0: ＞６２９
財務、収益とも改善顕著なここは格上げはあっても格下げはない、とみるのが普通。
いやな人は買わなければよい。素直に買った人が成果をあげている。
632：名無しさん：2010/11/07(日) 20:13:54 ID:8DItKRvso: そそ、ここかわずに違うとこ買って成果上げてるからいいけど、
ﾋﾙもお好きにど-ぞ
633：名無しさん：2010/11/08(月) 17:29:41 ID:tWTct90.0: いやあ今日も負け犬日和でした。厳しい　世の中厳しいなあｗ
634：名無しさん：2010/11/09(火) 00:41:16 ID:2dU/sY3w0: ここの前の社長戦犯ものですよね。
ここ安値で手放したやつ泣くに泣けないんじゃない？
安値増資連発すると豪語してたからなあｗｗｗ
ワライの再来かとおもったｗ
635：名無しさん：2010/11/09(火) 08:34:13 ID:EJFBWATs0: 社長が変わったのが一番好材料だったな
636：名無しさん：2010/11/10(水) 21:53:55 ID:9f3O8Lz.0: 喜べ、社長が変わっても会長で頑張ってるぞぃ。
637：名無しさん：2010/11/11(木) 10:13:50 ID:LWOXdJXY0: 今日も朝から怒涛の売り。
漸く蛭の悪評に気がついたか。
638：名無しさん：2010/11/11(木) 13:56:30 ID:YQ0wI5WU0: 蛭に甘い血を吸わせるな！
639：名無しさん：2010/11/12(金) 21:47:39 ID:zoy/f9Ok0: 上昇だ
640：名無しさん：2010/11/13(土) 00:07:57 ID:Hn3cev9E0: 日銀がリーとを買い入れて、損失が出れば政府負担＝納税者の負担が生じる。
森ヒルを買うというのは泥棒に国民のお金を預けるのと同じことである。
日銀マネーが入ったからといって、森ヒルがまともな運用をするとは思えない。
641：名無しさん：2010/11/13(土) 04:37:49 ID:XaV7k1EA0: >>640
ま、肩の力を抜きなよ
642：名無しさん：2010/11/13(土) 06:48:16 ID:UODpefh20: いつも楽しく読まさせて頂いております。私は先週265千円で売却しました。
増資後に仕込みましたので、結構なパフォーマンスでしたよ。
643：名無しさん：2010/11/14(日) 20:01:29 ID:zoy/f9Ok0: 第１０期分配金が１万円越えれば
644：少額投資家：2010/11/14(日) 20:15:16 ID:UODpefh20: たられば？を投資尺度にするのなら
こんな簡単な投資はないのでは？
ちゃんと分析しましょうね！
645：名無しさん：2010/11/15(月) 02:25:13 ID:zsMfXrS20: 利益を最大化するスキーム

森さんへ増資
↓
導管性みたさなくなる。
↓
投資口価格大幅下落(10万円ぐらいに)
↓
長期的な利益の最大化とかいって森さんが８万円/一口ぐらいでディスカウント TOB
↓
安値でプレミアム物件を買い戻すことに成功し、森さんの利益が最大化
646：名無しさん：2010/11/15(月) 07:07:31 ID:XaV7k1EA0: 森さんの今の持分は？
647：名無しさん：2010/11/15(月) 08:56:41 ID:3Fy8c6sE0: >>644
ＩＲで１万円目指すと明言してるし、物件入れ替えをすれば実現する数字だろ
区分所有は物件評価でマイナスにしかならないと思ってたけど空室部分だけ売却できるってのはＲＥＩＴにとって区分所有はプラスなのかも
648：名無しさん：2010/11/18(木) 19:47:24 ID:LWOXdJXY0: >645
悪徳蛭が余りにも高騰してしまったので脳内蛆虫が屁こいたか。
649：少額投資家：2010/11/18(木) 20:00:55 ID:UODpefh20: ここからの投資は判断が分かれる所ですね？
基本的には基調が強いので30万円に向かいそうですが？
650：少額投資家：2010/11/20(土) 08:38:59 ID:UODpefh20: このサイトでは森ヒルズの評判は最悪のようですが。
スポンサーはそんなに悪行をしているのかな？
どこも商売ですんで、何か妙味がないと汗をかかないのでは？
651：名無しさん：2010/11/20(土) 12:10:33 ID:gJjaXeuQ0: やはり、過去の悪行の記憶は風化していく、経済的強姦魔でも許されるわけだ。
性犯罪は再発率高いけどねｗ
652：名無しさん：2010/11/20(土) 18:17:39 ID:FE0iXhHc0: 悪行以外の何者でもない。
銀行にせまられたとは言え投資主利益を大きく毀損させたことは大きい。
親も出資しているがその損はすでに取り返している。
喉元過ぎれば…ですな。
653：名無しさん：2010/11/20(土) 20:46:34 ID:fwpRgDNAo: モリヒル自体監視銘柄から除外して有る。
どうなろうと知らん。掲示板は読むけどな。
654：名無しさん：2010/11/20(土) 21:20:08 ID:d7fxADbA0: ここは立派なリートですよ。私はＩＰＯで取得して以来持ち続けましたが
流石に前回の増資にはその鉄面皮ぶりに恐れをなし即刻処分してアドレジを買いました。
立派さの端的な例は上場以来８期にわたり分配金は見事に右下がりでゼロに向かっての行進でした。
(今度はいくらか上がるらしいけど。）投資主など歯牙にもかけないこのリートは見た事もないような立派な増資。
抗議のメールをしたら立派なご返事。「今回の公募増資と物件取得は閉塞状況を打破し再度外部成長を目指す
第一歩と位置付けております」だってさ。やたら箱モノを作りたがるどこかの国の政治家や官僚達と一脈通じては
いませんか？
655：名無しさん：2010/11/20(土) 22:41:08 ID:rSD5MVZo0: 親が出資してるって事実は大きいよ
空室の区分等の物件の入れ替えすれば容易に利回りアップ出来る
森ビルの腹は大して痛まないので入れ替えない理由がない
656：少額投資家：2010/11/21(日) 09:50:19 ID:UODpefh20: 前回の増資後に投資した身からすれば、立派なリターンを返してもらって
いますので、「素直にいい投資だった。」と考えています。９月決算発表
後のリターンは市場平均以上。
投資銘柄&時期はあくまでも自己責任。森さんからすれば「増資には批判も
多かったが、ちゃんと急落時の窓を埋めたではないか」と言いたいでしょ
うな。
657：名無しさん：2010/11/22(月) 08:51:30 ID:pQcXahY60: 「増資には批判も多かったが、ちゃんと急落時の窓を埋めたではないか」

もしこんな↑考えなら絶対に長期で投資してはいけない銘柄だね。
658：名無しさん：2010/11/22(月) 09:19:36 ID:MQGR3aE6o: >>657
657は、ネタでやってるんでしょ！
投資時期は大事だけど。まともな銘柄にも当て嵌まることだろうしさ
659：名無しさん：2010/11/22(月) 09:25:24 ID:MQGR3aE6o: 656だった。
６５７には同意ですだ。
660：ターボクン ◆1oKmZSIAF.：2010/11/22(月) 20:01:26 ID:.eyjfx7U0: ２１万で買い増した。１７万に落ち、追撃したかったが軍資金が尽きた。
２５万になった。やはり無理して１７万で買えば良かったか。
よくあることですが。
661：ranchon：2010/11/22(月) 20:26:38 ID:cEC2mIWM0: <<660
私もヒルを買おうと思いましたが、怖くて買えなかったです。
662：名無しさん：2010/11/22(月) 21:09:05 ID:4K3NvFLsO: >>659

少額はただ自慢したいだけだから相手しない方がいいよ。

周りから嫌われているのに本人理解していないパターン。よくあることです。
663：少額投資家：2010/11/23(火) 08:38:46 ID:UODpefh20: ↑このような意見は単なる負け惜しみですな。
私は他の方々の投資方針を大いに参考にさせてもらってます。
しかしこの銘柄も利回り６％を切ってきましたね。
どこまで上げるのかな？
664：名無しさん：2010/11/23(火) 11:06:12 ID:4K3NvFLsO: >>663

負け惜しみ？あなたのように自慢げに話をしないだけです。
665：名無しさん：2010/11/23(火) 12:35:48 ID:wy7XxHKw0: 負け惜しみでも自慢でもかまわないが、あんたらは内容がないんだよ。特に少額は論拠なしで他人の参考にならないものを書き散らすな。
666：少額投資家：2010/11/23(火) 16:44:00 ID:UODpefh20: 論拠はちゃんとありますよ。まぁ私は実物不動産から出る余剰ＣＦの運用
の位置付けでＲＥＩＴやっていますので。今のように利回りが下がるのは
決してウェルカムではありません。
今年の初めのように7～8%銘柄がゴロゴロしていた時期が一番良かったよう
に思います。その方が複利効果大きいもんね。
667：名無しさん：2010/11/24(水) 16:47:48 ID:LWOXdJXY0: 今日のIR どうやら本気度を認めてもいいんじゃないかい。
668：名無しさん：2010/11/24(水) 19:18:55 ID:OtayemT.0: 鑑定評価額より上では買わないってココにとっては相当な好材料だろ
森ヒル得意の高値ブチ込みはもうしません宣言でしょ
社長が変わると変わるもんだねー

ttp://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr1/tdnetg3/20101124/6l03h3/140120101124073495.pdf
669：名無しさん：2010/11/24(水) 20:21:38 ID:5TRKqFrU0: 森ヒルもＩＲでアピールしても信じてもらえないから規約変更したのかね。
さすがに規約で決定すれば信じる信じないとかじゃなく現実的に高値買いは出来ないからなｗ
670：名無しさん：2010/11/24(水) 20:39:30 ID:pyXdT3NU0: 森ヒル△
671：名無しさん：2010/11/24(水) 21:10:40 ID:pyXdT3NU0: 少し話が旨過ぎる気もするな
今までが酷すぎただけなのか？
672：名無しさん：2010/11/24(水) 21:44:44 ID:RdnKrCFQ0: 未だに信用できないって人は多いだろうからルール変更とかは効果ありそう。
長期的には森ビルが出資した分が値上がりすれば森ビル自身も十分利益取れるだろう。
安値で大型増資してから心を入れ替えて優良な運営って森ビルの一人勝ちになりそう、個人は結構値上がりしたから売った人多いだろうからね。
673：名無しさん：2010/11/24(水) 22:04:10 ID:3S70enNE0: 昔が悪かっただけに改善による効果が大きいとも考えられるか
ＡＡ格ではトップの利回りだし明日は大幅高もあり得るかも
674：名無しさん：2010/11/24(水) 22:12:47 ID:5s56Y4ko0: いや。一文だけ変えれば、信用の回復ができるなら、苦労しないよ。
675：名無しさん：2010/11/24(水) 22:46:43 ID:3S70enNE0: 一文変えたら鑑定の価格より上では買えないんだから信用するしかないだろ
昔の森ヒルなら決して行わなかった変更内容
676：名無しさん：2010/11/24(水) 23:14:59 ID:wZYSTbps0: 今回のＩＲは素直に評価して良いだろう。
この姿勢なら以前にＩＲで出てた分配金１万も現実的な数字になってきた。
677：名無しさん：2010/11/24(水) 23:26:24 ID:cQQxT3zw0: ３枚損切りした俺的には、森ヒルしにやがれといいたいが、まあ、がんばってねｗ
678：名無しさん：2010/11/24(水) 23:31:17 ID:LWOXdJXY0: ↑自分は9月暴騰前に4枚損きりしたのが今でも腹立たしい。
全部損きりしなくて助かったけどねｗ
679：名無しさん：2010/11/25(木) 15:59:08 ID:n/UIrj/Y0: でも赤坂溜池タワーやアーク森ビル(パススルー型)のように、取得した時の鑑定評価額と比べても現在の
鑑定評価額が暴落している実情をみると、鑑定評価額自体が高く見積もられ過ぎているのじゃないかという
気もしますので、取得価額が鑑定評価額を超えないといわれてもまだ安心できませんね。

赤坂溜池タワーアーク森ビル(パススルー型)
取得価格 37,200 22,000
評価額(取得時) 35,600 20,100
評価額(第8期末) 26,600 12,800
680：名無しさん：2010/11/25(木) 16:16:23 ID:g1OwF.d60: バブルの頂点で取得した物件わざわざピックアップすればリーマンショック以降は評価額は下がるだろｗ
逆に大幅に下がらなければ不当鑑定を疑われるレベルだよ
このバブル時取得のアーク森ビルの例で考えれば１割安く買うってことになる
681：名無しさん：2010/11/25(木) 16:18:40 ID:g1OwF.d60: 今回の内規変更で評価額よりは高く買えないからアーク森ビルの例なら１割取得価格が安くなるってことね
682：少額投資家：2010/11/25(木) 19:04:54 ID:UODpefh20: まぁまぁ、次の取得がどういうものになるかを見てから評価してもいいのでは
ないですか？過去の取得は今更どうしようもありません。
683：名無しさん：2010/11/25(木) 20:37:47 ID:drgZY.OQ0: 鑑定評価より高く買えないなら、鑑定評価を吊り上げればいいだけだな。

親子取引なら、鑑定評価以上で買わないという規約はプラスに働く余地もある。
でも外部との取引だと、この規約が足かせとなって、良い条件の物件を逃す可能性がある。
684：名無しさん：2010/11/25(木) 21:02:29 ID:Dbq8Dx8k0: ｍ
685：名無しさん：2010/11/25(木) 21:03:02 ID:Dbq8Dx8k0: ｍ
686：名無しさん：2010/11/25(木) 21:09:17 ID:g1OwF.d60: >>683
不動産鑑定士も不当鑑定で訴えられるリスクがあるので不当な吊り上げは出来ませんｗ
特にリート等の証券化の評価は利害関係者が多いので２、３年前に基準が厳しくなったはず
詳しくは不動産鑑定協会にでも聞いてみてくれ
687：名無しさん：2010/11/26(金) 14:13:58 ID:60th.UK.0: ＮＣＲショックのあとの安値を下回ったわけだから少し凝りたんだろうな。
しかし、もうあんなことしませんと言われても、１度裏切られた奴に金貸す気にはならん。
688：名無しさん：2010/11/26(金) 14:19:21 ID:60th.UK.0: 市場もスルーしているな。

直接、間接に息の掛かっているところから物件は買いません。
ともう一文入れれば上がったかもな。
689：名無しさん：2010/11/26(金) 15:02:40 ID:Dbq8Dx8k0: ここって今から買っても大丈夫でしょうか？
690：名無しさん：2010/11/26(金) 15:10:19 ID:60th.UK.0: そろそろ主婦参戦か
691：少額投資家：2010/11/26(金) 19:43:00 ID:UODpefh20: >>689さんへ
私はここでは評判悪いようなので･･･
森ビルを信じきれるのであれば､30万円台の活躍もあるような気がします。
含み損は過去のことと割切っての投資ならば可だと思います。
目標30万円かな？
692：名無しさん：2010/11/26(金) 21:46:46 ID:Dbq8Dx8k0: ありがとうございます。ヤフーの掲示板ではいつも爺さんが与太話ばかりで参考になりません。こっちの掲示板はまともな話が多いと思う。ここかユナ買おうかなあ、思い切ってなけなしの全財産。５００万
693：名無しさん：2010/11/26(金) 22:02:53 ID:YQ0wI5WU0: なけなしの財産をリートに突っ込むのは特攻隊も真っ青。
遊び程度にしなされ。
694：少額投資家：2010/11/27(土) 03:13:09 ID:UODpefh20: >>692さんへ
500万円あるなら銘柄を7～10に分散した方がいいですよ｡
うまくいけば毎月お小遣いくらいの分配金がもらえるポートフォリオが
組めます｡
昨年同じくらいで組んだ私は100万円の利益が出て、今のポートは800
万円を超えています｡
これからも同程度の運用が出来るかは不明ですが･･･
695：名無しさん：2010/11/27(土) 09:18:14 ID:l8wuxPbo0: 692さんへ
私は一昨年前に電力株１，７００株を売却し約４００万でリートのみの
ポートを組みました。
日レジ、コマ、ラサール、エクセレント、福岡、ＪＨＲだったと思います。
利回りが異常に高く、資産（不動産）を売却すれば投資額は回収可能と考えたからです。
おかげさまで現在評価額は２，４００万を超えています。
少し後悔しているのは、昨年５月にＪＨＲが上昇中、売却したことです。
庭やウッドデッキの整備に３００万かけてしまったので。
分配金は計算していませんが、家族で年３回ほど海外旅行に行けています。
税金も給与の源泉分以上払えましたし、図書館へ寄付もできました。
本当にリートには感謝しています。

私は投資のまったくの素人です。
私や少額投資家様（私とひとくくりにしてご容赦下さい）から、
５００万複数銘柄に適切に投資した場合、突発的な事態がなければ
一年後のポートは５５０万±1００万程度だろうと大変大雑把ですが
予想します。
幸運をお祈りします。
696：名無しさん：2010/11/27(土) 09:45:29 ID:Dbq8Dx8k0: みなさん、いろいろご指導ありがとうございます。ところで、後、数年で国の借金が国民の貯蓄を超え、長期金利上昇で国に大きな変化が来るのではないかといわれています。そのときはリートってどうなるのでしょうねえ。
697：名無しさん：2010/11/27(土) 10:07:17 ID:7N55o8Mw0: 含み損は過去のものと割り切れないところがここの最大のリスクだと思います。
確かに先の社長の交代と運用方針の大幅な変更はここが以前とは大きく変わった
ということを感じさせますが、過去に買った物件(アーク森(パススルー))の評価額が
取得価格の58.2%となっており、今期もさらに収益が減少する(決算説明会資料予想)
ことから評価額はさらに下がる可能性があり、減損の危険性があります。
それをうまく乗り切れるかどうかがここの将来を決める重要なファクターの一つだと思います。
698：少額投資家：2010/11/27(土) 10:42:40 ID:UODpefh20: 言い忘れました。金利上昇はＲＥＩＴの最大のリスクです。
資産価値は上がるのでしょうが、期間損益は悪化します。

(想定ポートフォリオ:ご参考になれば)
1.7月決算:森ヒルズ(お好みのことで)267.4千円
　　　　　アドバンスレジデンス(住宅系REIT最大)2口/299.2千円
2.8月決算:ビライフ(負の暖簾が魅力)524千円
　　　　　リテールＦ(商業施設も入れましょう)132.6千円
3.9月決算:積水ハウスSI(育ち盛りです)319.5千円
　　　　　日本ホテルＦ(ホテルも入れてみては)239.8千円
4.10月決算:ＴＯＰリート(稼働率安定)492.5千円
5.11月決算:ユナイテッドアーバン(旬の銘柄です)4口/412千円
6.12月決算:エクセレント(堅実派が魅力)507千円
以上で約3.2百万円です。投資は自己責任でね。これで毎月分配金がもらえます。
手取り1万円以上は確実ですが、金額はご自分で計算してね。
後はまぁお好みで･･･。
699：名無しさん：2010/11/27(土) 10:47:16 ID:Dbq8Dx8k0: 参考にさせていただきます。どうもありがとうございました。
700：少額投資家：2010/11/27(土) 11:04:07 ID:UODpefh20: 追伸、インヴィ、日本賃貸、ジャパンオフィス、ＦＣレジには近づいちゃダメよ。
初心者には危ないから、ここのセミプロに任せておきなさい。
あと、日本ビル､ジャパンリアル、森トラスト、日本ロジ、フロンティア、グローバルワン
の高価格６銘柄も回避した方がベター。元手が少ない場合これらを入れるとポートが
歪みます。
701：名無しさん：2010/11/27(土) 11:18:00 ID:Dbq8Dx8k0: 肝に銘じます。
702：名無しさん：2010/11/27(土) 11:57:58 ID:YaNoaLBs0: 金利の話出てるけど日本の場合は財政事情により金利が上昇すると国債の利払いが非常に厳しくなるので金利が大きく上昇する可能性は低い
極端な話としては国の借金をチャラにしてやろうと国が目論んだ場合はハイパーインフレになる可能性はあるけどその場合金利は上がるがそれ以上に不動産の価格が暴騰するので現金より株やＲＥＩＴが有利
703：名無しさん：2010/11/27(土) 12:43:36 ID:Dbq8Dx8k0: そうなると円安ですか。海外リートファンドを今買っておくというのはどうなんでしょうか。海外投資ファンドは債権やリートをはじめ、恐ろしい利回りですよね。ＳＢＩの宣伝でよくでてるけど恐ろしくて手が出せない。だってここに投稿するような賢い方が６％の利回りで投資をして１６％のところに投資しないのは訳がある、としか思えない。若輩者の浅知恵ですが。
704：名無しさん：2010/11/27(土) 13:07:17 ID:LwpKqQ3s0: >>703
海外リート投信は雑談板でたまに話題があがるが、
為替が円安に進むと信じているのであれば、買っても問題ないと思う。

しかし利回り10～20％近くまである毎月分配型はどうなんでしょうか？
運用報告書など見ていても、実際の利回りは4～5％程度のところが多く
それ以上の分配金は今までの利益の蓄積で基準価格を下げて支払っている。
結局は底上げ＝タコ足配当であるケースが多く、その配当に税金まで取られている。
日本のお年寄りはよく金融機関にだまされる手口。

リーマンショック後の最安値圏で買うのでは良いが、今の水準で買うのは
正直旨味が少ない。
今から森ヒルズを買うのと同じ･･･程度か。
705：名無しさん：2010/11/27(土) 13:21:09 ID:YaNoaLBs0: 森ヒルってＡＡ格で一番利回り高いのにリスク高いの？
利回りの低い物件を利回りの高い物件に入れ替えて分配金上げるって話だし悪くないような気がするんだけど
昔の悪行は直接被害受けてないので最近のＩＲ見ると社長変わってから心を入れ替えたようだしポートに入れようかと考えてるんだが
706：名無しさん：2010/11/27(土) 13:47:34 ID:Dbq8Dx8k0: ７０４＞＞　　そんなカラクリがあったとは　　　　恐ろしい
707：少額投資家：2010/11/27(土) 15:21:22 ID:UODpefh20: >>705さんへ
含み損＝リスクはインヴィのように損切りを迫られるような場合で森ヒルズ
の場合はそこまでは行っていませんので大丈夫だと思います。
しかも親が相互売買を表明していますので、親の支援を含めてのAA格なので
しょうね。
708：名無しさん：2010/11/27(土) 15:54:08 ID:7N55o8Mw0: ですからここの最大のリスクはアーク森(パススルー)の減損リスクですってば！！
なぜ損切りを迫られることがないと言い切れるんでしょうね？！

以前、減損を迫られた東急リートと比較してみてください。
東急リートは減損の可能性のあった物件(菱進原宿)を含み益のあった物件(りそなマルハ)と
ともにタイミングよく売却することでなんとか危機を乗り越えました。ところがいかんせん
森ヒルズは(現時点では)大きな含み益のある物件がほとんどない。
709：名無しさん：2010/11/27(土) 16:48:20 ID:Dbq8Dx8k0: お、恐ろしい
710：名無しさん：2010/11/27(土) 16:53:23 ID:Dbq8Dx8k0: 素人若輩者の疑問です。そんな爆弾抱えたリートなのになぜ上がってるのでしょうか？
711：少額投資家：2010/11/27(土) 17:40:48 ID:UODpefh20: と思うでしょ？そこが森ビルのズル(？)賢いところ。
1.東急の菱進原宿ビルは1棟物件ですが､アークは区分所有権で実態は森ビルが
　運営している。
2.固定型契約とパススルー型の契約を持っているが、親との契約変更は可能。
3.区分所有物件は取得時期毎に別々に評価しなくても、契約形態が同一であ
　れば一括で鑑定評価を依頼できる。
さあ、問題です。森ビルさんは減損回避のため何をするでしょうか？

まぁこれは純粋に会計上のテクニックなので。含み損が解消するわけではないので、
根本的な問題解消ではないけど。
含み損はいまやどのＲＥＩＴでも抱えていますから。願わくば資産価格の上昇で
解消されるのが一番だろうね。
712：名無しさん：2010/11/27(土) 17:47:22 ID:Dbq8Dx8k0: 少額投資家さんは確か金融か不動産のプロでしたよね。すごいなあ。爆弾は不発弾だった。
713：名無しさん：2010/11/27(土) 17:47:49 ID:7N55o8Mw0: それはおそらく次の要因からだと思います。
1. 社長の交代と運用方針の大幅な変更で、ここが以前とは大きく変わったということを感じさせる。
2. 日銀の金融緩和策によるREITの購入を含む環境の好転によって、株価が全般的に上昇している。
3．減損のリスクは一過性のもので、それを乗り越えれば少しはましになるであろうと予測している。
さらに楽観的に考えれば、もし景気が予想以上に回復すれば、減損も回避できるかもしれない。
(投資法人自体はこれを狙っている節があります。)
その他の理由がありますかね？
714：少額投資家：2010/11/27(土) 17:57:51 ID:UODpefh20: 私はちょっと違った想像をしています。
1.森ビルは稔さんの超ワンマンカンパニーだから上場していない。
2.稔さんは森トラストの章さんと超仲が悪い。
3.稔さんは「何で我がヒルズの時価総額がトラストの1/3以下なんだ!!」と
　ある時怒った。
4.ブルッたＲＥＩＴの責任者が投資価格上昇策を作成した。

所詮こんな所なのでは？まぁ投資家に利のあることならウェルカムですが。
715：名無しさん：2010/11/27(土) 18:19:30 ID:7N55o8Mw0: 減損爆弾が不発とは限りませんが、>711のような方法でごまかすことが絶対不可能とは限りませんね。
716：少額投資家：2010/11/27(土) 18:28:52 ID:UODpefh20: >>715さんに
私もある意味では同意です。含み損を抱えていること自体には変わりはありません。
だからこそ「親との相互売買によるポート入替戦略」のコミットが重要なのでしょうし、
格付の方向性「ネガティブ」の意味だと思っています。
動向をウォッチしなくてもいい銘柄だと言っているのではありませんから、
ご理解下さい。
717：名無しさん：2010/11/27(土) 18:52:03 ID:7N55o8Mw0: 忘れていましたが、
>>713に加えて森ヒルズの株高の一要因は、グローバルワンの資産運用会社に森ビルが出資した
ということもあるでしょう。このことによって、森ビルがリスクの高いプレミアム物件の出口を
森ヒルズじゃなくてグロワンに求めることができるようになりましたから、先日発表された
運用方針の変更が現実的になったわけです。

まあ、ここは良くも悪しくもREITの抱える問題をわかりやすく提示しているという意味では
面白い銘柄だとは思います。
718：名無しさん：2010/11/27(土) 19:09:18 ID:YaNoaLBs0: 一等地の物件ばかりでＬＴＶもスポンサーの信用力も問題ない
なのにＡＡ格で一番利回りが高いってのはある程度の悪材料は織り込んでいる価格でしょう
719：名無しさん：2010/11/27(土) 19:54:41 ID:7N55o8Mw0: >>718 そうですね。
そもそも格付けは、投資法人がその金融債務の元本と利息を償還まで予定通り支払う能力についての
評価尺度です。ですからこれは投資をするための一つの基準にはなりますが、あくまでも投資法人に
金を貸し付けている立場(デット投資家)から見たリスクの尺度です。エクイティ投資家にとって
重要なリスク(たとえば、投資法人が運用する物件自体の収益性から生じるリスク等)に対する尺度とは
少し異なります。
720：名無しさん：2010/11/27(土) 19:57:26 ID:Dbq8Dx8k0: 分配金がまだ安いんですよね？景気が今後も回復しようにないと思いますが、不景気でもむごい運用をしませんかね。
721：少額投資家：2010/11/28(日) 01:40:35 ID:UODpefh20: スポンサーの言ってる意味を判って欲しいのですが。
普通のスポンサーはファンドに物件を抱かせるのが主眼ですが、９月のプレスは
ファンドからの売りも引き受けると森ビルが宣言したんです。
その意味を賢明なる投資家は評価したので価格が急騰した。
その前はオムロン東京本社の退去に懸念していたのが、本当にその物件を親が
引き取ったので本気を実感したのではないかと思います。
市場は半信半疑ですが、次にやること次第では本当の優良ＲＥＩＴになるかも
しれません。
722：名無しさん：2010/11/28(日) 07:25:22 ID:Dbq8Dx8k0: そうですか。世界長者ランクにのったこともある天下の森ビルですから口にしたことはやる、やる時はやると思います。不動産業はヤクザと同じ部分があって名前の権威とバッチのでかさが結構ものをいうといいますからね。毀損増資ばかりして一般投資家や株を引き受けた銀行を泣かせてばかりだと信用も地に落ちるでしょうし。カッコつきませんよね。だいいち、一番森ビル自体がたくさん投資口を持ってますしね。株価が上がり、分配金が上がれば会計上でも悪くないでしょう。
723：名無しさん：2010/11/28(日) 11:24:33 ID:C.d.SI4E0: >>722
投資口価格が上がってきたところで増資＆売り出しがありそうですね。
724：名無しさん：2010/11/28(日) 11:29:13 ID:Y59LfZJU0: 弱小個人の負け犬の遠吠え。

2月の毀損増資のときにも何口か自分は持ってました。
急落となった上に分配金減少のリリース、
さらに今後も増資を続ける方針、中長期で見てね、
といった趣旨の無反省なコメントを読んで絶望して損きり。
増資後も個人投資家を増やしたいとかいって投資法人から
アンケートが送られてきましたが、とてもじゃないが、
回答する気も起こりませんでした。馬鹿にスンナと。

今回9月のリリースで投資方針転換したかのようなコメントがのり、値段も
跳ねたので、（でも毀損増資を反省しているようには見えなかったので）
半信半疑ながら短期勝負だと思って飛び乗ってみました。
短期勝負なので取り返すことはできないことはわかっていましたが、
実際、毀損増資発表前の水準を超えているところを見ると、
弱小個人投資家（投機家？）としては心境は複雑ですねえ。

本当に森ヒルは改心したのか？毀損増資はしないのか？
自分は信じきれなかった。
毀損増資発表前後通じて、ずっと信じ続けられた人は、
今は少なくとも救われているようですね。
725：名無しさん：2010/11/28(日) 11:38:17 ID:5StyNdKU0: 過去の悪行で未だに信じられない個人が多いからＡＡ格で一番利回り良いんだろうね
立地やＬＴＶ、スポンサーの信用力から考えると他の中堅リートより利回りが低いのが妥当
物件入れ替えで分配金１万を実現して、やっと信用してもらえるかも
726：名無しさん：2010/11/28(日) 11:40:42 ID:5StyNdKU0: ＬＴＶ考慮するとスターツの地方ボロマンションと六本木ヒルズが同等の利回りで評価されてるとか異常だもんな
727：名無しさん：2010/11/28(日) 15:12:31 ID:gJjaXeuQ0: 巡航で１万超えるならば、今の値段はお得ですね。
怖くて買わないけど。
728：少額投資家：2010/11/28(日) 19:27:48 ID:UODpefh20: >>724さんへ
一般に言う毀損増資論は私はあまり考慮していません。
このＲＥＩＴをスポンサーがどうしたいのか？が重要だと思っています。
９月の売りを引き受けるというコミットは他のスポンサーではなかなか
出来ないプレスではないかと思っています。
稔さんの決意にベットしても良いのではというのが素直な意見です。
729：名無しさん：2010/11/29(月) 00:22:18 ID:SN7u/Dlg0: 過去ここで大損させられたから言うのですが、以前とは投資方針が大幅に変わったとはいえ、
まだその方針に沿った実績があまりないので、様子見しています。オムロンビルの買い戻し
などやって当たり前、逆にやらなかったらとんでもないことになっていましたよね。
森ビルにそれほど入れ込まなくてもいいんじゃないのかなあ？

一発勝負しようというのならば、他にもっと良い投資先はあります。
あくまでも個人的な意見ですが。
730：名無しさん：2010/11/29(月) 08:10:05 ID:Dbq8Dx8k0: どこにありますか、一発勝負銘柄。
731：少額投資家：2010/11/29(月) 19:04:47 ID:UODpefh20: この銘柄も上値慕いを継続継続中ですね。初心者の方に勧めた手前気になっています。
過去のことは過去のこと。要らぬ偏見より今の銘柄の置かれた状況で投資すれば、
いいのではないでしょうか？
732：名無しさん：2010/11/30(火) 17:50:11 ID:Dbq8Dx8k0: グロワンが最近よく上がってますね。入居者が決まった？こことの縁はどうもなさそうですね。ドラマを期待したんですがやっぱり無茶振りですよね。
733：名無しさん：2010/12/01(水) 19:41:35 ID:1Cjsum/I0: 上がってきたね
734：少額投資家：2010/12/01(水) 19:51:08 ID:UODpefh20: >>729さんへ
オムロンビルの買戻しが当たり前？っていうのは過去の損を負った人が言う
ことです。それを前提に低い価格で買った投資家にはポジティブサプライス
なのでは？その時々の投資判断を大切にね！
735：名無しさん：2010/12/03(金) 19:15:43 ID:UODpefh20: 今週は前場高、後場安が続きましたが、基調は依然↑ですね。
次の30万円復活銘柄だと判断しています。
736：rancyon：2010/12/03(金) 19:28:50 ID:5kUQLOYI0: ここって、かつて１００万超えていたんですよね。
その時のホルダーの恨みは凄いものがあると思います。
個人的には、手を出しづらいです。
737：少額投資家：2010/12/03(金) 19:44:13 ID:UODpefh20: >>rancyonさんへ
昔に損した人に遠慮することはないと思いますが？
持っている物件に問題はないので、確かに前はお行儀が悪かったのは
否定しませんけど。
物件内容は8951､8952並みはあるので初心者の方々が興味を示される
のだと思います。
738：名無しさん：2010/12/03(金) 21:09:31 ID:BlGK8ITc0: >>737
読解力ないね。
739：名無しさん：2010/12/03(金) 21:17:11 ID:Dbq8Dx8k0: 約束通り年間配当２万円になれば３０万でもいいですよね。幾らなんでも社長があれだけ公言したんだから森ビルの名に懸けて約束は守るでしょう。ただ、期間がどれくらいかかるかですけど。一年では無理か、な。
740：名無しさん：2010/12/03(金) 21:23:28 ID:kCyLQD4o0: >>739
じっくりとご覧。ttp://www.morningstar.co.jp/news/video/webnar/mori100915.html
741：少額投資家：2010/12/04(土) 07:39:36 ID:UODpefh20: >>739さんへ
分配金１万円を目指すということで時期も方法も今は判っていません。
決して「約束」と思ってはいけませんよ。今は次の一手を静観すべき
です。
742：名無しさん：2010/12/04(土) 07:55:06 ID:Dbq8Dx8k0: 機関投資家の質疑応答で言ってなかったですか。期間は２～３年。親との物件入れ替えとかの方法で、と。
743：名無しさん：2010/12/04(土) 07:59:05 ID:Mde6fbAo0: 576 ：名無しさん：2010/09/27(月) 21:38:22 ID:OuldADSA0
567にも書いてあるが半分を(空室の多い)プレミアム物件から利回りの高い物件に入れ替える予定みたいだね
２年後とあるが２年経ったら急に利回りが上がる訳はなく２年後に１万の分配金を出すには最低でも１年半前には物件の入れ替えを完了してなければならない
ポートの半分を入れ替えるとすると半年程度では厳しいだろう
今回のような物件の入れ替えが次にもあれば入れ替えが終わる前に本格的上昇が始まる
先の材料を織り込むのは常でしょう
744：名無しさん：2010/12/04(土) 08:01:35 ID:Mde6fbAo0: 567 ：名無しさん：2010/09/22(水) 21:26:07 ID:O8EtkKjU0
決算説明資料には「現在のポートフォリオの約半分、一千億位の物件を
低利回り物件から高利回り物件に森ビルと交換する」と書いてある。

しかし今までの経緯から森ビルはＩＲにすら嘘を書いているのでは？と疑念が残るのが今まで辛酸を舐めてきたホルダー
745：少額投資家：2010/12/04(土) 08:43:34 ID:UODpefh20: >>742さんへ
先月どなたかと議論したのですが、肝心の物件入替えに一つ障害がありまして。
ＮＯＩ利回りの低い物件の代表がアークのパススルー型なのでしょうが、
それが巨大な含み損を抱えていますので。
利回りを上げるために含み損の表面化→分配金の原資枯渇という二律背反が
待ち受けています。森ビルさんはどうやって解決するのでしょうか？
746：名無しさん：2010/12/04(土) 09:49:59 ID:Dbq8Dx8k0: 解決なさそう。又、だまされる？
747：名無しさん：2010/12/04(土) 10:16:55 ID:RwRi3TfY0: 小額はいつも的外れなこと書いて２ｃｈでも叩かれてたね
大和でも20万台保ってるのが不思議ですと書いた途端に一時30万突破したしｗ
748：少額投資家：2010/12/04(土) 10:40:04 ID:UODpefh20: 相場を何とか自分の思う方向に持って行こうという的外れの意見を述べる輩からすると
私は煙たい存在なのかもしれませんな。
まぁ中傷的な意見に反論する気も起きませんが。
749：名無しさん：2010/12/04(土) 10:58:59 ID:Dbq8Dx8k0: 森ビルも言った以上はやらねば。私、素人ですけどそのバススルーを、親に買った値段で引き取ってもらえばいいんじゃないか、と思ってしまう。でも、含み損が表面化、ってまだ表面化してないんですか。鑑定をする義務はないんだろうか。一年に一度くらい。でもほんと。今から買う銘柄無いわ。ここだけが頼りだったのに
750：名無しさん：2010/12/04(土) 11:04:06 ID:c1gQlC.gO: 今ＩＦＡＳで議論されていますが。今の所は定期的洗い替えは必要ありませんよ。
751：名無しさん：2010/12/04(土) 11:13:50 ID:Zwa/vs560: ＩＦＲＳの事か？
752：名無しさん：2010/12/04(土) 12:21:43 ID:hVMo6zC60: プレミアム物件の保有はそのままに高利回りの物件も取得していく方針
少額は誤りや思い込みを書くのはやめろ
753：名無しさん：2010/12/04(土) 12:23:09 ID:XaV7k1EA0: >>748
貴方の時間軸とポジションは？
コテなのにそれを明かさないで講釈するから信用されないのでは？
754：名無しさん：2010/12/04(土) 12:59:26 ID:Dbq8Dx8k0: コテとは？調べたら左官屋が使う道具だ、と出てました。何分、若輩初心者なので。でも、含み損ががっぽしあるプレミアム物件持ってても問題ないんですか？分配金、本当に上げてくれるんでしょうかねえ。少額さんみたいに詳しい人が疑問を投げかけると心配になるな。
755：名無しさん：2010/12/04(土) 13:01:42 ID:c1gQlC.gO: >>752
低利回りの物件を親との相互売買で入替えて行くと言っていたのでは？
少額さんの方が合ってませんか？
756：名無しさん：2010/12/04(土) 13:07:34 ID:hVMo6zC60: プレミアムと高利回りのハイブリッドポート
低利回りの売却

生きているうちに頭を使えよ
757：名無しさん：2010/12/04(土) 13:12:32 ID:hVMo6zC60: 既存保有物件の賃料低下は収まっていないため、目先減配もあり得る
含み損の大きな物件を売却出来るはずはないにもかかわらず１万の方針をあげた。その他の物件の入れ替えが可能なのかを考えるが投資というものだろ
アークは含み損が大きいから無理だなんて言っても何の意味もない
758：名無しさん：2010/12/04(土) 13:21:13 ID:c1gQlC.gO: だから何？貴方の言っていることの方が意味ないと思うんですが？
759：名無しさん：2010/12/04(土) 13:21:29 ID:Dbq8Dx8k0: また減配したら信用なくすような気が。では決算後に怒涛の売り炸裂ですか。
760：名無しさん：2010/12/04(土) 13:23:25 ID:Dbq8Dx8k0: ところでハイブリッドポートってなんでしょうかねえ。
761：名無しさん：2010/12/04(土) 14:00:37 ID:7YPkREHk0: ハイブリッドポート＝玉石混交のことでしょうか？
ハイカラな言葉で年寄りをだまそうとしないでまっとうな
日本語で正しく説明して欲しいものですな。
762：名無しさん：2010/12/04(土) 14:04:06 ID:hVMo6zC60: 「プレミアムと高利回りの」ハイブリッドだよ　これ以上どう説明しろと?
763：名無しさん：2010/12/04(土) 14:36:50 ID:Dbq8Dx8k0: お年寄りでなく若輩初心者の私もわかりませんでした。結局、森ビルは配当をあげて株価も上げてくれるんでしょうか。道筋はあるんでしょうかねえ。自分で考えろと言われそうですが、若輩初心者ですのでわからないんですよ。
764：名無しさん：2010/12/04(土) 14:47:52 ID:W/Xxkcmw0: 森ビル自体が出資してるので株価を上げようってインセンティブは働きやすい
空室物件を森ビルが引き取って高利回り物件と交換するって手法は実現性は高い
逆に高利回りの物件しか持ってない銘柄には不可能な方法
ＲＥＩＴにとっては空室物件は大きな足かせだが森ビル本体にとっては中長期で考えられるので一時的に賃料が入らないだけで大して腹は痛まない
765：名無しさん：2010/12/04(土) 15:58:06 ID:gaFSNyC60: とにかくアーク森と赤坂溜池のような「低利回りのプレミアム物件」をどのようにするかが、
このリートの先行きを占う一つの大きな基準になると私は思います。

先日の運用方針では(売却する場合には)鑑定評価額以上で売却するとは書いてありますが、
アーク森(パススルー)や赤坂溜池のように鑑定評価額が取得価格を大きく下回っている物件では、
莫大な売却損が出て、分配金が大幅に減額になると思います。
先日売却したオムロンビルのように、売却価格が帳簿価格はもちろんのこと鑑定評価額をも
大きく上回った価格で森ビルが買い戻してくれるならば、このリートは大きく生まれ変わる
でしょう。(多分不可能だとは思いますが。)
766：名無しさん：2010/12/04(土) 16:06:08 ID:gaFSNyC60: >>765 すいません、訂正です。
誤：「売却価格が帳簿価格はもちろんのこと鑑定評価額をも大きく上回った価格」
正：「売却価格が鑑定評価額はもちろんのこと帳簿価格をも上回った価格」
767：名無しさん：2010/12/04(土) 16:20:55 ID:Dbq8Dx8k0: リートの投資口価格が上がると森ビルには何がいいのでしょうか。説明会では取得価格か帳簿価格で森ビルが買い取る、と言っていたように思うのですが。そんなことしても森ビルは大丈夫なんでしょうかねえ。
768：少額投資家：2010/12/04(土) 17:41:22 ID:UODpefh20: 森ビルは非上場会社ですから上場会社のように株主代表訴訟を提起されるリスクは
相対的に低い（ないとは言えないのですから念の為、私は森ビルの株主構成を知ら
ないので）でしょうが。
取得価格若しくは帳簿価格以上で買取るというのなら早くやって見て欲しいですな。
特にアークを。もし本当にやったら拍手喝采で棒上げ確実なのでしょうけど。
769：名無しさん：2010/12/04(土) 18:32:20 ID:gaFSNyC60: 確かに決算説明会では、最後のモルスタの人の質問に対して、社長は簿価以上で森ビルに売り戻すことを
目指すと言っていますが、本当にできるんでしょうかねえ？できるとしたら資料にもそう書くはずですが、
資料ではあくまでも鑑定評価額以上ですからね。オムロンビルは例外だと思うんですが。
770：名無しさん：2010/12/04(土) 19:23:09 ID:XaV7k1EA0: >>768
貴方は本当に分かりやすいですな。
頑張ってくださいね。
771：少額投資家：2010/12/04(土) 19:49:38 ID:UODpefh20: はいはい。でもこの銘柄は平均18万円で５口拾って11月に26万円超えた所で
４口売却しているので元本以上を既に回収済だからあまり気合が入りませんな。
>>770さんこそ頑張って下さいな。
あとの１口は３倍位になったら売ることにしましょう。
772：名無しさん：2010/12/05(日) 00:15:06 ID:XaV7k1EA0: >>772
あなたがわかりました。ありがとう。
狙いもはっきりしたのでもう絡まないことにしますね。

ちなみにわたしもポジションの一部を晒します。
ttp://www.gazo.cc/up/21299.png

あなたぐらいのはざらにいるってことを頭に入れて話を展開しないと
信頼を得られないばかりか嘲笑の対象になりますよ。
773：名無しさん：2010/12/05(日) 07:36:05 ID:Dbq8Dx8k0: すっごい儲かってるう。ちなみに私の狙いは皆さんから教えを乞うことです。若輩素人なもので。
774：少額投資家：2010/12/05(日) 07:46:58 ID:UODpefh20: 私の狙いね･･･。
「化ける」夢のある銘柄だと思っているのですが。但し、あくまでも夢なので
多くの資金を投入する気にはなれないので１口だけ持っているという感じですな。
この銘柄がピカピカになったら痛快ではありませんか？まぁ可能性は？？？と
いうことで。
775：名無しさん：2010/12/05(日) 09:13:10 ID:Dbq8Dx8k0: 普通、掲示板は買いか売りの煽りが多いのですが少額さんはどちらにも見えないなあ。てゆうか、ココを買い煽りしてる人ってあまりいませんよね。皆さん、疑惑の目ばかり。よほど昔がひどかったのでしょうね。
776：少額投資家：2010/12/05(日) 09:37:22 ID:UODpefh20: はぁい。私がどちらにも見えないのは信用取引をしていないからです。
全額自己資金なので長期で分配金を貰うも良し、上がったら売るも良し、
下がったら買い増すも良し。制約がないので自由度がありますので。
どこかに自分の信用ポジションのプラスを披露している方がいますが、
下落基調になった時判断狂いませんかねぇ？
777：名無しさん：2010/12/05(日) 11:26:31 ID:kKbYE/uo0: あんま関係ないんじゃないの
信用なら売りもできるから現物のみむしろ判断は公平だと思う
今は売り方に不利な地合いなだけで数年後に景気回復して賃料も上がってキャップレートも下がってバブルに近い状態になれば信用で売り方に回る方が有利
今は賃料や空室率の悪化の底入れの状態なので基本的に信用売りはする気はないけどね
778：名無しさん：2010/12/05(日) 11:33:00 ID:Dbq8Dx8k0: アメの住宅バブルが崩壊した現在、景気が数年後によくなるということはあるのでしょうか？中国が好景気でも日本はこういう状況です。何かもう景気良くなりそうもないような。そうなるとプレミアム物件なんてニーズがあるんでしょうかね。中国か中東の金持ちにきてもらうしかないのでは
779：少額投資家：2010/12/05(日) 12:17:07 ID:UODpefh20: >>777さんへ
全然違いますよ。私にとっては一昨年～昨年の高利回り=価格の安い状況で安定して
動かない相場が一番良い局面でした。安心して買い増しできますから。
一方で信用取引は買いにしろ、売りにしろ相場がどっちかに動かないと儲かりません
から。その意味では私と信用取引をなさる方とは利害関係が対立しているのでしょうね。
780：名無しさん：2010/12/05(日) 12:27:00 ID:7p.CnsJ60: >>779
あなたの過去の発言を見ますとボラリティを望んでいるように見えますが。
781：少額投資家：2010/12/05(日) 12:34:20 ID:UODpefh20: そうですかね？売り煽り的意見にはプラスの材料を、買い煽り的意見には指標から見た
自分の適性水準を述べるように心がけているのですが。
尤も、私も投資家ですから自分の投資している銘柄には思いいれがありますので。肯定
的発言が多くなるのはご容赦下さいな。本当に市場に公正な投資家って存在しえない
でしょうから。
782：名無しさん：2010/12/05(日) 12:52:10 ID:Dbq8Dx8k0: そりゃ当然ですよ。で、どうでしょう。プレミアム物件はもうニーズがないのでは。
783：少額投資家：2010/12/05(日) 12:59:52 ID:UODpefh20: ニーズがないのではなくて、Ｂクラス物件に比べてクラスに応じた高い賃料が取り難
くなっているというのが正解でしょうか？テナントである企業の収益力が伸びなく
なっているのでコスト負担を嫌っているのでしょうね。
784：名無しさん：2010/12/05(日) 13:23:19 ID:kKbYE/uo0: プレミアム物件の需要が落ちているから現在の株価、利回りなのでしょう
ＬＴＶ考慮後の利回りでスターツの地方の築古物件と同程度にしか評価されてないのだから
レジで考えれば元麻布ヒルズや六本木ヒルズがスターツの物件と同じ利回りで取引されてる異常な状態が現状
785：名無しさん：2010/12/05(日) 14:14:53 ID:Dbq8Dx8k0: でも不動産は結局ニーズですよね。張り子のトラじゃねえ。銭を生みませんね。稼働率や賃料が下がり減配リスクばかり。新社長の絵図面通りいきますかね。グロワンとの合併もないんでしょうし。
786：名無しさん：2010/12/06(月) 15:04:37 ID:Dbq8Dx8k0: 最後の１０秒で５０００円位上げた！！！！！！！！！！！！！！！
787：少額投資家：2010/12/06(月) 19:09:19 ID:UODpefh20: 先月私に質問を寄せられた方はもうポートを組まれたのでしょうか？
推薦した手前きになるのですが？
788：名無しさん：2010/12/06(月) 20:58:36 ID:Dbq8Dx8k0: それはもしかして若輩初心者の私でしょうか？私はいくつかの銘柄を買える範囲で買いましたけど自己責任ですから、お気になさらないでください。
789：名無しさん：2010/12/06(月) 21:43:17 ID:8fa4LS9s0: 初心者さん、相談されアドバイスを受けて投資されたなら、何をどう判断
して買ったか報告される方が礼に適っているし、この掲示板のレベルアップ
にもなるのでいいのでは？
少額投資家さんも好意からアドバイスし、心配されていると思いますが。
790：名無しさん：2010/12/06(月) 21:50:25 ID:9jGNUiN60: 森ヒルの決算資料見たら運用報酬体系を現在の資産総額連動型からパフォーマンス連動（配当利益等）に変更する方針らしいね
運用報酬は運営陣の給与やボーナスにも影響ありそうだから分配金を増額させる大きなインセンティブになりそう
791：名無しさん：2010/12/06(月) 21:58:08 ID:9jGNUiN60: 今回は運用報酬低減させたけど分配金増額させて再度運用報酬増額を目指してるのかも
分配金が上がって投資口価格が上がれば出資してる森ビルも儲かり、運営の懐も潤うってことかｗ
投資家も儲かるから運用報酬上げても文句は出なそうだけど分配金が今の水準になる前に変更しとけよｗ
今ならパフォーマンス(配当金等）伸ばせる自信があるから変更するくせー、大人って汚いですね・・
資料に配当金「等」ってあったけど「等」って何だ？投資口価格？
792：名無しさん：2010/12/06(月) 22:00:28 ID:9jGNUiN60: 現在の資産総額連動型だと増資して総額が高額になるように物件取得する方向になりがちだから良い変更なんだろうけどさ
793：少額投資家：2010/12/09(木) 19:05:40 ID:UODpefh20: 悪名森ヒル、ついに３０万円に向け発信！！ですかね？
けどこの１年でこれほど評価が変わった銘柄もないのでは？
794：名無しさん：2010/12/09(木) 20:11:43 ID:Dbq8Dx8k0: 以前、笑えた書き込みがありましたよね。決算説明会を見たら、まるで強姦魔が、この前は襲ってごめんね。でもこれからは仲良くしようね、って言ってるようやという書き込み。笑えたなあ。実際株価上がってもまだ半信半疑の人多いですもんね。
795：名無しさん：2010/12/09(木) 21:25:46 ID:OjPLkmUg0: 以前悪行をした社長も変えました
物件入れ替えにより分配金１万にします、信用してもらう為に投資家に有利な売買もしました
鑑定評価以上では買わないと内規も変更しました
運用報酬も資産総額連動額からパフォーマンス（分配金等）連動型に変える予定です
ＡＡ格で日銀の買取もあるでしょう

これだけやっても未だに信用してもらってないのが値動きを見ると良くわかる
実際にまた投資家に有利な売買するしか信用してもらう方法はないかもしれない
796：名無しさん：2010/12/09(木) 21:54:23 ID:Dbq8Dx8k0: やっぱ行動で示さないと前科者や海老蔵は信用を取り戻せませんものね
797：名無しさん：2010/12/09(木) 22:53:48 ID:OjPLkmUg0: まー信用が無い内が割安なのでしょう
ここはずっと割安かもしれませんが今までの流れだと割安と言われていた銘柄は全て大幅に上がってきている
798：名無しさん：2010/12/10(金) 05:42:15 ID:Dbq8Dx8k0: 例外にならなければいいですね。
799：名無しさん：2010/12/10(金) 15:12:11 ID:2d3hYQTAo: >>794
その書き込み俺だわｗｗ速攻叩き売ったんだだよね。
私やれれちった。でも強く生きる！！！！って気持ちで
ヒルはそれ以来買ってないけど、アドレジとか、みＤとか、ケネ買ったから、結果的には損はしてない。
それに、ゴウカン銘柄持ってても、再犯の猜疑で気持ち悪いんでね。
800：名無しさん：2010/12/10(金) 15:16:20 ID:Dbq8Dx8k0: 良かったですね。その３銘柄は上がりましたもんね。でもあの投稿は秀逸でした。笑った人も多いはず。日本の刑法犯の再犯率は高いですからいい判断かも。
801：名無しさん：2010/12/10(金) 15:32:41 ID:Dbq8Dx8k0: そうそう、性犯罪の再犯率はかなり高いみたいです。
802：雪風　　（xX） ◆xXUOeG5OIg：2010/12/10(金) 21:51:25 ID:91Q37HCU0: 5対1で負けてた試合を、監督の采配を
変えたことで5対2まで盛り返しました。

解かりやすく言うとこんな経緯でしょう。

B/Sをレイプするって表現は、英語圏で
はよく言うのかも。マーケットハック（外
国株ひろば）で見たことがあります。

森ビルは2回やったからああ言われて
仕方ない部分はありますね・・・
803：名無しさん：2010/12/11(土) 11:10:00 ID:Dbq8Dx8k0: で、鬼増資をしてＬＴＶは下がったんですよね、一応。
804：名無しさん：2010/12/11(土) 11:37:01 ID:c1gQlC.gO: 前期の決算発表以降鳴かず飛ばずですなぁ？早く何かやれよって感じ。
今期締まったらまた増資なぁ？
805：名無しさん：2010/12/11(土) 11:48:18 ID:RoO.Ulxc0: 稔氏は、功氏や義明氏のようにバブルが似合います。
有利子負債１兆円の壁があり、SPCを分離しました。
資金繰りがつかなくなれば、不動産業はお仕舞いです。
ヒルズの増資に頼るため、含み資産の譲渡、買戻しで、
禁断の含み益実現に踏み切るようです。

しかし日銀以降、リート環境が激変したので、稔氏の方針も変わるかもしれません。
806：名無しさん：2010/12/11(土) 11:55:01 ID:Dbq8Dx8k0: 方針買えたら市にませんか、世間的に。森ビルってそんなに負債があるんですか。民事再生になったりして。
807：名無しさん：2010/12/11(土) 12:53:53 ID:gJjaXeuQ0: 民事再生！！！！そんなひどい、、、、、それはあまりにも

チャンスですね！！！買い叩く！！！！
808：名無しさん：2010/12/11(土) 14:50:14 ID:Dbq8Dx8k0: 悪人という映画の主人公と似ている銘柄なのかな。それとも、、、、
809：名無しさん：2010/12/12(日) 00:57:55 ID:RoO.Ulxc0: ダヴィンチは今、六本木ヒルズですか？
金子氏はどこまでもバブリーですね。
有利子負債８０００億円とか、DAに不当な価額で譲渡とか。ここと似てましたね。
810：名無しさん：2010/12/12(日) 09:18:04 ID:hDvWj2I60: 将来的な分配金ｕｐの期待で買えるのはユナと森ヒルくらいでしょう
811：名無しさん：2010/12/12(日) 09:31:38 ID:Dbq8Dx8k0: 期待から現実になって欲しいものです。皆、バッタもんと思ってますからね。
812：名無しさん：2010/12/12(日) 10:40:38 ID:mnaZ8la20: 確かに今の利回りを相対的に評価すると信用されてないですね
分配金が実現したなら　1万×2÷5.5％で３６万超程度が妥当な価格でしょう
813：名無しさん：2010/12/12(日) 12:21:34 ID:Dbq8Dx8k0: はじめの一歩以降がないんですよね。いつごろ次の手を打ちますかね。
814：名無しさん：2010/12/13(月) 09:30:08 ID:rKZx5.tA0: あの～　一応　買取適格銘柄として土俵際に残ってますんで・・
一応　中央銀行がタブーとされる通貨の裏づけとし得るってことは
それなりの教育的指導が存在して、それなりに振舞うってことで考えては
だめでしょうか？
815：名無しさん：2010/12/13(月) 09:45:37 ID:Dbq8Dx8k0: どうでしょう。前科者ですからね。リート界の関東連合といわれてますから、ホルダーでさえ安心してないのでは。
816：名無しさん：2010/12/13(月) 09:50:28 ID:XCiQRH4g0: ケネにも利回り5％台前半になり、ｍｉｄにも抜かれそう
日銀の買取対象銘柄なのに5％台後半のはココだけ
817：名無しさん：2010/12/13(月) 10:27:36 ID:Dbq8Dx8k0: いいじゃないですか、利回り１位になれば厭でも目立ちますよ。しかし、ＡＡ格の崖っぷち犬だったことが幸いしましたね。
818：名無しさん：2010/12/13(月) 18:31:44 ID:Dbq8Dx8k0: ケネディは分配金１万円で３７万円オーバー。いずれそれ位なってちょうだい。
819：名無しさん：2010/12/14(火) 15:43:51 ID:5sk8wWHI0: 前科２犯だからな。でも、お金はお金、ここに投資して儲けても恥じる事は無いよ。
俺は投資しないけどな。
犯罪者の金は気分が悪い。
820：名無しさん：2010/12/14(火) 16:29:14 ID:LWOXdJXY0: 買遅れさんの強がり？
821：名無しさん：2010/12/14(火) 17:50:44 ID:5sk8wWHI0: ここ買わなくても、アドレジとか、ビライフに資金振り分けてるから、強がりでは
ないよ。
そもそも、買遅れという表現には齟齬がある。ただの買わない銘柄。ほかのＲＥＩＴ
に迷惑かけないか注視はしております。
822：名無しさん：2010/12/14(火) 21:11:58 ID:Dbq8Dx8k0: 前科者ですから、注視されても仕方無いと思いまする。
823：名無しさん：2010/12/14(火) 21:45:22 ID:Dbq8Dx8k0: 増資をしたい銘柄が多い中、さすがにここは当分しないと思いたい。
824：名無しさん：2010/12/14(火) 22:14:35 ID:GL/3aKtYo: そこをしてしまうのが、、増資妻の誘惑、、、昼下がりの増資ですな。
825：名無しさん：2010/12/15(水) 06:08:54 ID:Dbq8Dx8k0: ということは、誘惑をする強姦魔でよりタチが悪い、ということですね。
826：名無しさん：2010/12/15(水) 09:07:28 ID:2BmI8H46o: 利回り安いよ。奥さん。このサックかってくれよ。何なら今試すかい。と押し込み増資やられちゃう。
827：名無しさん：2010/12/15(水) 20:35:34 ID:Dbq8Dx8k0: 首つり線というのが出たらしい。ついに強姦魔が首つりか。
828：名無しさん：2010/12/16(木) 09:17:21 ID:Dbq8Dx8k0: 首吊ってもお陀仏しない極悪蛭
829：名無しさん：2010/12/16(木) 11:58:35 ID:MSs7zM2M0: 七代祟るか？人の噂も75日というが
前社長も罪なことをしてくれたもんだ
それで無期限謹慎のエビゾー状態
もう復帰したのかな？
830：名無しさん：2010/12/16(木) 12:34:51 ID:pQcXahY60: ちゃっかり会長の椅子に座ってますが何か？
831：名無しさん：2010/12/16(木) 15:35:20 ID:Dbq8Dx8k0: オレの業績を見ろ、と言わんばかりの地位です。
832：名無しさん：2010/12/16(木) 15:44:55 ID:HkuGO/Dg0: いわゆる世襲？
森ビル帝国の王子さまでしたか。
頭が高いとか言われそうｗｗ
833：名無しさん：2010/12/16(木) 18:43:03 ID:MSs7zM2M0: そーか
じゃ未だ買えないな
来春の増資まで待とっと
834：少額投資家：2010/12/16(木) 19:12:10 ID:UODpefh20: 今日30万円にタッチした後、見事に打ち返されましたな。
でも私は皆様の悪評には組みしないのですがね。
この銘柄には今年一番の利益を頂きましたので。
835：名無しさん：2010/12/17(金) 12:07:13 ID:mR1Qycbwo: ハイハイ、少額ヨカッタネ
836：名無しさん：2010/12/17(金) 16:02:45 ID:Dbq8Dx8k0: 上がりすぎると調子こいて悪いことしそうだから調整でもいいや。約束守れよ、といいたい。
837：少額投資家：2010/12/21(火) 19:32:54 ID:UODpefh20: まぁ森ヒルズの戻りの強いこと。値上がりトップですか・・・
過去の損をいつまでも怨んでもしょうがないと思っているんですけどね。
相場は勝ち馬に乗れとも言いますし。
838：名無しさん：2010/12/21(火) 20:13:45 ID:Dbq8Dx8k0: 私、ここには恨みはありません。恨みなら日コマにあります。
839：名無しさん：2010/12/21(火) 20:29:02 ID:rKZx5.tA0: おっしゃるとおりだと思います。　生理的に好きにはなれませんが、
総じて個人投資家の方だけを向いて運営している銘柄など存在しないでしょう。
ポートの中身はグロワンにまさるとも劣らない質だと思いますが、仕入値が
高いので含みや最終利回りで苦戦すると思われますが・・
新社長の下、REITは都合のいいゴミ箱ではなく、上手く使えば立派な１事業
部門として相乗効果が発揮できるというところを見せて欲しいものです。
ちょっときれいごとをいいましたが、まあ　ぶっちゃけ　上手く立ち回って
くださいということです。ラフォーレの底地購入で自分は決心し、長期保有
に切り替えました。　ボラは相変わらず高そうですけど。
840：名無しさん：2010/12/23(木) 08:52:54 ID:1Cjsum/I0: ４５万円までカンバレ
841：名無しさん：2010/12/24(金) 09:36:12 ID:Dbq8Dx8k0: ２９５０００円の１３５株を食った。上げトレンドならうれしい。
842：名無しさん：2010/12/25(土) 10:16:58 ID:1Cjsum/I0: まだ割安だね
次期配当額で価格が決まるね
843：名無しさん：2010/12/25(土) 10:52:33 ID:HnWK97Pk0: 次期分配金より次の物件入れ替えで本気度が見通せる気がする
巡航分配金が判断できるのは次期ではなくその次くらいかも
844：名無しさん：2010/12/25(土) 10:59:58 ID:Dbq8Dx8k0: 物件入れ替え、やらなきゃ終わりでしょ、ここ。大嘘つきになり、世間的に終わり。森ビルの信用はゼロになる。
845：名無しさん：2010/12/25(土) 17:11:07 ID:o9L1OtoM0: 今テレ朝でチャイナマネーが日本の不動産買い捲くってる特集やってる
旅行は激減だけど不動産は買い捲ってるらしい
なんでだ？
846：名無しさん：2010/12/26(日) 09:17:33 ID:gJjaXeuQ0: 森ビルの信用度は、オレのなかでははじめからゼロだったりする。
847：名無しさん：2010/12/26(日) 09:29:00 ID:Dbq8Dx8k0: 最後のばくち銘柄
848：名無しさん：2010/12/26(日) 14:08:41 ID:drgZY.OQ0: 木を見て、森を見ず。

---意味---
木(＝株)ばかり見ていて、森ヒルズの上昇でもうけそこなうこと。
849：名無しさん：2010/12/26(日) 14:33:13 ID:Dbq8Dx8k0: あと１０万上がったら売るかも。家一軒建つな。
850：名無しさん：2010/12/27(月) 13:09:56 ID:Dbq8Dx8k0: ３０万の売り１４５個食った。あと１０万上がってくれ。家、建てさせてくれ
851：名無しさん：2010/12/27(月) 13:37:27 ID:bWJ/749M0: ３０万超えると値幅500円になるから面白いかもね
852：名無しさん：2010/12/27(月) 13:40:44 ID:Dbq8Dx8k0: ３０万の売りがわんさか湧いてくる。駄目だ、こりゃ
853：名無しさん：2010/12/27(月) 13:42:42 ID:bWJ/749M0: キリの良い数字だし３０万近辺でウロウロするかもね
854：名無しさん：2010/12/27(月) 14:07:39 ID:bWJ/749M0: 面白そうなので１口宝くじ代わりに買ってみた
ケネとか積水の３０万超えてからの値動きを見ると期待出来るかも
855：名無しさん：2010/12/27(月) 14:47:17 ID:Dbq8Dx8k0: ありゃ、うれしい。
856：名無しさん：2010/12/29(水) 10:15:59 ID:rKZx5.tA0: 本投資法人のＩＲの方々へ

まさか　とはいえ　万が一ここを覗いていればと思って投稿しております。
物件入替えにより、最終利回りを上げる方針とのことですが、質と量を交換
すればいいというものではないと思います。　いくら看板が森ビルでも、利回り
を揚げる為にポートの質を壊すようなことは是非おやめください。
透明かつフェアな運用姿勢があれば利回りが低くても投資家はついていくと思いますので　
是非　「プレミアム物件云々」の自画自賛名称をつける前にＪＲＥＩＴ市場の「プレミアム銘柄」
になるよう　期待しております。
857：名無しさん：2010/12/29(水) 10:35:29 ID:Dbq8Dx8k0: 約束第一です。約束を守って分配年間２００００円にして下さい。アナリスト説明会で明言したんだから、約束破ると、森ビルは社会的に終わりますよ。約束は約束です。色々な人の考え方は考え方。約束は約束。
858：名無しさん：2010/12/29(水) 10:37:36 ID:fR7.tY7Y0: ラフォーレの底地のようなプレミアム立地+高利回りの物件に入れ替えお願いします
859：古老：2010/12/29(水) 21:52:02 ID:oQBQx2S60: ラフォーレの底地は何となく旧ＴＧＲの駐車場底地のディテールを想起させます。
860：名無しさん：2010/12/29(水) 23:49:34 ID:S9Lt/n9g0: ラフォーレの売買をキッカケに流れが変わったのにTGRの駐車場と比べるのは無理がありすぎだろｗ
861：名無しさん：2010/12/30(木) 15:23:26 ID:Dbq8Dx8k0: 来年で４０万いってちょうだい。
862：名無しさん：2010/12/30(木) 17:37:55 ID:LWOXdJXY0: 行ってください、私も行きますあなたとなら。
863：少額投資家：2010/12/31(金) 07:48:54 ID:UODpefh20: この掲示板ではこの銘柄の評価がいつも分かれますね。
でも、市場の評価は変わってきているなと感じさせる相場付きですかね？
良くも悪しくも運用会社の動きが目を引くんでしょうな。もしかすると
来年末時点では尤も評価が様変わりした銘柄となるのかもしれません？？
864：名無しさん：2010/12/31(金) 08:07:00 ID:Dbq8Dx8k0: 少額さんのお言葉は心強い限り。当面増資がなく、分配金安定や分配金アップが望める銘柄の中に森蛭とアドレジが入っている、と思います。思い出したんですが、今年のリートフェアでアドレジは２０１１年の投資法人債償還には増資をすることはなく、銀行のコミットメントラインで対応するといってました。そうすると、アナリスト説明会で分配金アップを公約した森と、増資の心配のないアドは当面、安心銘柄だと思います。
865：名無しさん：2010/12/31(金) 09:40:20 ID:8UQvR4VQ0: 指数は年初から20％以上上げてるのにけど年初からの森ヒルホルダーはほとんど儲かってないというオチです
866：名無しさん：2010/12/31(金) 09:41:17 ID:8UQvR4VQ0: 年初から倍近くになってる銘柄もチラホラある中でホルダー涙目ｗ
867：rancyon：2010/12/31(金) 11:06:05 ID:5kUQLOYI0: なるほど、年初に買ったらトントンで、
20万切った夏頃に買ったら、１．５倍ですか。
底を見極めるのは難しいですが、
参戦する時期がいかに重要かということを
思わせてくれるチャートです。
868：名無しさん：2010/12/31(金) 11:21:49 ID:Dbq8Dx8k0: 私は急落時には買えず、急騰後の２１００００円で参入しました。それでも、結構の利です。
869：名無しさん：2010/12/31(金) 14:44:45 ID:drgZY.OQ0: 来年は森蛭クオリティーの運用で市場の話題をさらうだろう。
リートの花は安値増資と利益相反による下克上だろ。

下方修正 → ディスカウントMBO とかしてほしいね。
870：名無しさん：2010/12/31(金) 15:31:57 ID:7P8oD8RA0: 新社長に代わって新森ヒルクオリティーの運用で上方修正する可能性も高い
決算を信じるなら分配金１万円を目指す物件入れ替えが始まる
半期１万で年間２万、今の相場なら利回り５％で４０万もかなり現実的
871：rancyon：2010/12/31(金) 17:28:35 ID:C368nDPs0: チャートを見ると、
年初３０万割って、年末３０万回復なので、
４０万もありそう。
しかし、個人的には様子見、参戦しない銘柄。
872：名無しさん：2011/01/01(土) 15:41:40 ID:Dbq8Dx8k0: 今年は強姦魔から約束を守る真人間になることを期待する。そして、私に幸せをおくれ。
873：名無しさん：2011/01/02(日) 17:56:12 ID:vLmG0W4g0: >>870
不動産自体の利回りから考慮すれば利回り4％でも不思議はないね
ポート全体の立地では森ヒルに劣るグロワンが3％切り、同様に東急が4％切ってる
874：名無しさん：2011/01/02(日) 21:17:08 ID:uEA9IMrk0: 次のアクションがあるかないかが全てでしょうね。約束守るかなあ。
875：名無しさん：2011/01/02(日) 21:28:31 ID:Oyg1TyK.0: 株価は魔物。
低い時はくそみそに言われていたが、騰がると悪く言う人はいなくなる。
ノムレジもしかり。
876：名無しさん：2011/01/04(火) 13:29:05 ID:uEA9IMrk0: 強姦されたらＳＥＸうますぎて、悪く言う人がいなくなった、ということか。
877：名無しさん：2011/01/06(木) 18:07:06 ID:LWOXdJXY0: SEX上手かったけど体力なかったわな。
878：名無しさん：2011/01/07(金) 11:02:32 ID:uEA9IMrk0: でも最近、底堅く頑張る。
879：少額投資家：2011/01/08(土) 10:46:05 ID:UODpefh20: まぁ相変わらず評判の悪いこと。
私としては昨年１口だけ残した森ヒルは可愛がってあげたいなと思っています。
５０万円位になったら売りましょうかねぇ・・・悪名ノムレジも、まぁ上がり
ましたからね。
でも、新規参加者が増えると評価は変わるものですね。昨年の増資時の罵詈雑言
とは時代が違う気がしますね。
880：名無しさん：2011/01/08(土) 11:07:36 ID:uEA9IMrk0: 少額先生のコメントは嬉しい限り。ここに命運かけてますんで。
881：名無しさん：2011/01/09(日) 09:27:52 ID:g2EgOwyc0: ５０万円か
いいね
882：名無しさん：2011/01/09(日) 09:35:28 ID:uEA9IMrk0: あの真面目な少額先生がおっしゃられた５０万円は、いずれ実現すると推測するに相当する。森蛭は何かをしでかす。強姦かもしれんが。
883：名無しさん：2011/01/10(月) 11:48:20 ID:q2Wtiq7k0: 私の言葉の使い方としては、

投資とは、
長期にわたって優れた経営をしているところに年単位で資金を提供し、
営業利益の配分や、長期的な収益の向上による株価の上昇による恩恵を得ること。

投資において重要なことは長期的にみて優良な経営をしているかどうか。

投機とは、
経営内容とは関係なく株価の上げ下げに注目し、短期（数週間～数ヶ月）の
価格変動を利用した売買によってサヤを抜くこと。
どんな悪名たかい銘柄でもリバウンドは必ずあり、そこで買いで儲けたり、
優良銘柄であっても短期にあげすぎれば空売りで利益が得られる時期もある。

投機において重要なことは短期の値動きにいかにうまくのれるか。
経営の良し悪しにとらわれているとかえって短期の値サヤはとりそこなう。
売り買いした時点の「値動きだけに興味を持つ」ことが成功の秘訣。

私の目には少額氏は投資家というよりは投機家にみえる。
（投資が善で投機が悪だなどというつもりはないので誤解なきよう）
884：名無しさん：2011/01/10(月) 12:10:35 ID:uEA9IMrk0: 投資に値する銘柄が今の値段でリートにあるのでしょうか。あるとすれば？
885：名無しさん：2011/01/10(月) 14:39:45 ID:Rw4htwaQ0: 個人的には５％以上の利回りなら、十分投資するに値する。その上、値幅取りで
稼げれば言うこと無し。要は、投資しながら投機も行う。個々の欲の問題。
欲をかいたら切りがないのでほどほどに。私は投資半分、投機半分と資金を
分けてますが・・・
886：名無しさん：2011/01/10(月) 16:05:49 ID:MMianenw0: 昨日の書き込みで日経に郵貯マネーが高利回り運用始めるって書き込みあったけど５％って未だに相当利回り高いだろ
地方債だと5年物で0.5％強、10年物で1％強
郵貯の有価証券利回りは分散投資始めてから0.02％高くなって1.11％だってよ

ここの掲示板の住人は安値覚えしてる人も多いだろうけど官民ファンドや合併政策の拡充、合併等による弱小スポンサーの排除等で安全性は以前とは比較にならないくらい高くなった
需給でも日銀の買取を筆頭に国債償還ラッシュで投信に金が流れるので新規REIT投信も設定されるだろう
世界的にもマネーがダブついているのでグローバルスタンダードであるスプレッド1％までは海外資金も流入し続ける可能性が高い
将来的には年金資金をREITに流入させたいと考えてる公的レポートも昨年後半に出てたので近い将来年金マネーが流入してくる可能性も高い

結論としてはこれだけ安全性の高い商品に生まれ変わり需給関係も大幅に改善しつつある金融商品が利回り5％ってのは他と比べるとかなり優位性が高い
887：名無しさん：2011/01/10(月) 16:36:05 ID:uEA9IMrk0: でも、増資とか減配とかあるんですよね。いい事ばっかりあるかしら。最後にババ掴まされるのは誰だろう。なりたくねえな。
888：名無しさん：2011/01/10(月) 16:50:04 ID:MdPwp9Mk0: 増資はどの銘柄でもいずれあるだろうけどこの銘柄は流石に暫くは無いだろう
889：名無しさん：2011/01/10(月) 17:11:20 ID:uEA9IMrk0: そこがここのいいところ。さすが、わかってらっしゃる。リートで皆、ウハウハしてるのに、去年の年初から持ってる人は涙目。損切りした人は恨み節。サイダー臭い時期に大量に買った野村と一部の人は大儲けだが。私は小儲け。
890：名無しさん：2011/01/13(木) 17:39:49 ID:uEA9IMrk0: おい、蛭、悪さすんなよ。人のふり見てわがふり直せ。
891：名無しさん：2011/01/13(木) 21:11:56 ID:g2EgOwyc0: 休憩かな
892：名無しさん：2011/01/14(金) 12:51:00 ID:Nf.kVdEg0: 森ヒル後場に入って厚い売り板ガンガン喰い始めた
893：名無しさん：2011/01/14(金) 14:26:42 ID:Nf.kVdEg0: ヒルの一気喰いスゲええええええええ
894：名無しさん：2011/01/15(土) 19:53:14 ID:ionreg2wO: 「部長以下、社員の皆さんにメールします」
895：名無しさん：2011/01/15(土) 20:44:56 ID:ionreg2wO: 「部長以下、社員の皆さんにメールします」(笑)
896：名無しさん：2011/01/15(土) 20:45:35 ID:ionreg2wO: 「部長以下、社員の皆さんにメールします」(笑)
897：名無しさん：2011/01/15(土) 20:46:27 ID:ionreg2wO: 「部長以下、社員の皆さんにメールします」(笑)
898：名無しさん：2011/01/16(日) 11:07:08 ID:g2EgOwyc0: 上昇かな
899：少額投資家：2011/01/16(日) 20:05:06 ID:0dYIaG2w0: エクセレントのスレで六本木ヒルズの議論をするのもどうかと思うので。
７月の決算説明会資料を見ると面白いですよ。
六本木ヒルズは減価償却以外の費用がゼロなんですよね？区分所有と言い
つつ、実際は匿名組合出資みたいなのかもしれませんよ。
900：名無しさん：2011/01/16(日) 20:13:05 ID:rEuSyGMo0: ０じゃないよ～
固都税は取得期だからないね～
ワンうフロア相当の共有だったね～
亜マスターリースだね。
901：名無しさん：2011/01/16(日) 20:14:03 ID:rEuSyGMo0: さすがにワンフロア所有はなかったねー笑
902：名無しさん：2011/01/16(日) 20:19:55 ID:qdNcDhks0: >>901
コッチでも同じ話蒸し返すのか？
エクセレントスレで散々書き込んだのは意味なかったなorz
REITの場合は一棟所有だと賃料変動リスクが大きくなる場合が多いので一概に一棟買いが良いとは言えない
903：名無しさん：2011/01/16(日) 20:25:13 ID:rEuSyGMo0: ジャンク投資の発想だね～
大数法則を期待するには小さすぎるね～
904：名無しさん：2011/01/16(日) 20:26:21 ID:qdNcDhks0: ポートフォリオの観点からも森トラの汐留や大和証券のマインズタワーみたく１物件がポート全体に占める割合が大きくなりすぎるのもリスクが大きい
一等地の大型物件であればあるほど一棟買いするとポートのバランスが悪くなる
区分でもあまり大きな割合を買いすぎるとバランスが悪くなる
都内のそこそこの立地の中型オフィスなら一棟買いでいいんだろうけどさ
905：少額投資家：2011/01/16(日) 20:27:24 ID:0dYIaG2w0: まぁまぁ・・・
アークの固定型も同じようなもので、航空機ファイナンスと同じく損益分配
だけをもらうようなものではないですかね？
ＮＯＩ利回りが一緒に取得したアークと同じなのもそれの裏付けかも？
そうであれば個別階の議論は必要ないのではと思った次第なのですが・・・
906：名無しさん：2011/01/16(日) 20:30:32 ID:rEuSyGMo0: 賃料安定させたいならヒルズの区分所有かわずにケネディクス系だよ～
苦しいね～

航空機ファイナンスはパスするーだよ～
リーシングの代理権を森ビルに与えてかつ賃料固定型だね　だからほぼ笑マスタリースだね～
907：名無しさん：2011/01/16(日) 20:31:27 ID:uEA9IMrk0: とにかく半期１万円分配の約束守れといいたい。
908：名無しさん：2011/01/16(日) 20:32:35 ID:rEuSyGMo0: 森ビルの保有部分の共有だからフロアを開示しようがないかもね～
アークの真性区分所有よりはましだね～
909：名無しさん：2011/01/16(日) 20:34:36 ID:qdNcDhks0: そもそも区分所有がマイナスである大きな理由は、マンションなどの持分割合による議決権
売却する際の権利関係の複雑になるケースがある等が原因

マンションに投資する際にも一棟買いの方が区分所有より有利なのは上記の点に加え規模が大きくなるのでリーシングや管理が割安になるのも要因の１つ

一等地の大型オフィスの場合はマンションと比べ持分割合が云々と言うケースは少ないし権利関係は複雑になるケースは稀であるし規模も大きいので管理が割高になるケースも少ない
910：名無しさん：2011/01/16(日) 20:37:00 ID:rEuSyGMo0: リーシングもＢＭも難しくなるね～
環境対応なんてできないだろうね～
修繕計画も頭痛いだろうね～
結局森ビルに依存するよりないね～
911：名無しさん：2011/01/16(日) 20:39:09 ID:qdNcDhks0: >>906
結局はケネの買い煽りかよ
そりゃケネの物件ならグロスから言っても区分所有で取得するケースは稀だろうしな
昔ならともかく今の利回りの差程度ではケネに優位性は少ないだろ
中堅オフィスの中でもスポンサーや物件レベルが１枚、２枚落ちてるので0.5％程度の差なら他の銘柄買った方がマシ
912：名無しさん：2011/01/16(日) 20:40:49 ID:rEuSyGMo0: 別にケネディクスはどうでもよくて分散効果を狙うなら高級ビルよりＢというだけね～
913：名無しさん：2011/01/16(日) 20:42:08 ID:rEuSyGMo0: 六本木ヒルズ買っておいて区分所有の少額投資だから賃料安定は説明が苦しすぎるね～
914：名無しさん：2011/01/16(日) 20:43:36 ID:qdNcDhks0: >>910
リーシングやBMが難しくなるのは規模の問題からだろ？
区分所有でも大型案件であれば問題ない

森ビルに依存するのは事実だろうけど環境対応や修繕計画で六本木ヒルズ等の大型オフィスが困るとか強引過ぎるでしょ
ケネの中型オフィスの方がよっぽど環境対応とか難しいと思うけど
915：名無しさん：2011/01/16(日) 20:45:00 ID:qdNcDhks0: >>913
小額投資なんて書いた記憶ないんだけどいい加減絡まれるのも飽きてきたので多分落ちるわ
916：名無しさん：2011/01/16(日) 20:46:58 ID:rEuSyGMo0: 六本木ヒルズに限ればその他区分所有者も含め森ビルが完全にマネしているから大きな問題はないだろうね～
一般論として区分所有の建築物の管理はオフィスだろうと万書んだろうと難しいに決まってるね～
917：名無しさん：2011/01/16(日) 20:47:46 ID:rEuSyGMo0: 少額じゃなく分散当市だね～
918：名無しさん：2011/01/16(日) 20:48:59 ID:rEuSyGMo0: 区分所有群の意思決定の難しさは大型でも変わらないね~
919：名無しさん：2011/01/16(日) 20:49:44 ID:qdNcDhks0: 規模の問題と>>914で書いたのはBMやPMを発注する際に規模が小さかったり賃料総額が小さかったりすると受注する側が受けるのを渋ったり割高になるからという意味ね
920：名無しさん：2011/01/16(日) 20:52:37 ID:rEuSyGMo0: 環境対応、修繕は特定の区分所有部分だけで実施するのは難しいね。発注額の多寡は枝葉だね～
リーシング考えたら同額で一棟買ったほうがしやすいに決まってるね~
921：名無しさん：2011/01/16(日) 20:55:24 ID:qdNcDhks0: >>918
区分所有権の議決権でもめるケースは圧倒的にマンションが多い
個人所有の集合体だから意見をまとめるのが非常に困難なので確か4/5以上の権利がないと価値がガクっと落ちる
一等地大型オフィスの区分所有の場合はそもそもある程度信用力のある会社が購入してるケースが多く、所有者同士の意思疎通が図りやすい
プロ同士であれば意見が間逆になるケースも少ない
勝手な予想ではあるけどやはり不動産かじってる人では無さそうですね（もしくはわかっているけど無理なこと書き込んでるのか）
いい加減に本当にそろそろ勘弁してくれよ
922：名無しさん：2011/01/16(日) 20:57:36 ID:rEuSyGMo0: 区分所有と完全所有の相対比較をしてるんだよ～
マンションとオフィス比べてもしょうがないね～

あなたをさけて森ヒルに着たのにあたながついてきたね～
勘弁はこっちの台詞ね～
923：名無しさん：2011/01/16(日) 21:00:59 ID:qdNcDhks0: >>920
＞リーシング考えたら同額で一棟買ったほうがしやすいに決まってるね~
なにを根拠にしやすいと言っているのか不明だが例えば一棟200戸のリーシングと20戸のリーシングであれば借り手の見つけやすさと言う点では少ない方が簡単ではある

＞環境対応、修繕は特定の区分所有部分だけで実施するのは難しいね。
そもそも論で共用部分は区分所有者の個別の判断では当然のことながら実施できないです
話があまり通じない人だと判断したのでいい加減時間の無駄なのでやめます。本当にありがとうございました。
924：名無しさん：2011/01/16(日) 21:03:22 ID:rEuSyGMo0: 分散させやすいということね＝

私自分の意見を言ってるだけね～
あなた自意識過剰ね～
925：少額投資家：2011/01/16(日) 21:04:25 ID:0dYIaG2w0: >>920さんへ
あまり根拠のないことで他人を刺激するものではありませんぞ。不動産はあくまでも
個々の事情で決まるものですから。こと六本木ヒルズに限っては親と共同投資しない
とＲＥＩＴ単独としては持て余すのでしょうから。あと、契約が固定型マスターリース
ならそう開示するでしょう。稚拙な知識をひけらかすものではありませんよ。ちゃんと
答えていらっしゃる
>>921さんに
失礼です。
926：名無しさん：2011/01/16(日) 21:06:34 ID:rEuSyGMo0: 匿名組合とか航空機リースとか根拠薄弱なこと書いてる人に言われたくないね～
あくまでも完全所有と区分所有の比較をしているね。
森ヒルはワンフロア投資だと思っていたけど間違っていたから意見変えたね～
927：名無しさん：2011/01/16(日) 21:07:20 ID:rEuSyGMo0: 稚拙な知識をひけらかしているのは誰かな～笑
928：名無しさん：2011/01/16(日) 21:11:44 ID:4Mc1mj1A0: ID:rEuSyGMo0の書き込みを見る限りは小額さんの方が余程まともに思えますが
小額さんと雪風さんのやり取りを見ると小額さんの方が稚拙に見えるのもまた事実ですが
雪風さんは不動産業界の人間だし、REIT研究の第一人者と言っても良いくらいなので比べるのは酷でしょう
もう一人の人は業界の人だね。書き込み内容からするとAMの人か鑑定の人っぽい
929：名無しさん：2011/01/16(日) 21:19:24 ID:rEuSyGMo0: 自分がまともかどうかは知らないがこう思うということを書いているだけね～
匿名組合や航空機は紛う方無き根拠薄弱ね～
930：名無しさん：2011/01/16(日) 21:31:44 ID:SU8AvNJs0: 結論としてはプレミアム物件ばかりのポートなのに他のREITと変わらない利回りの森ヒル買いってことでいいんでしょうか
931：名無しさん：2011/01/16(日) 21:36:18 ID:uEA9IMrk0: 素人としては、一万円半期分配してくれたら、どうでもいいい。興味はそこだけ。
932：名無しさん：2011/01/17(月) 10:39:12 ID:rKZx5.tA0: >>928
やっぱりそうなんですかね？　小額様？
個人にしてはかなりお詳しい方だなあと御意見拝察しておりましたが、
AMや鑑定機関とかの、・・REIT含めた不動産投資ファンド金融業界
もしくは不動産関係の方なのでしょうか？
933：名無しさん：2011/01/17(月) 11:00:33 ID:HLKXseB60: >>932
小額さんは違うでしょ
不動産業界の人は昨日いっぱい書き込んでた人のことだろ
934：名無しさん：2011/01/17(月) 11:08:30 ID:uEA9IMrk0: 少額先生は、確か銀行マンで現物不動産の大家さんだから不動産にも詳しかった、と思いますが。
935：名無しさん：2011/01/17(月) 11:37:36 ID:rKZx5.tA0: >>934
そうなのですか？　銀行で不動産業界担当のクレジットオフィサー
みたいですね。
936：名無しさん：2011/01/17(月) 12:20:45 ID:uEA9IMrk0: 自分で物件を運用されてるみたいですよ。サラリーマン大家さんと云うんですかね。
937：名無しさん：2011/01/18(火) 10:23:39 ID:PGNtRcUs0: 森ヒル3年投資法人債の主幹事指名のニュース出てるね
そろそろ分配金１万に向けた物件入れ替え始めるのか
938：名無しさん：2011/01/18(火) 11:08:38 ID:uEA9IMrk0: 投資法人債を発行するの？早耳だなあ。どこを見たんだろ。
939：名無しさん：2011/01/18(火) 12:12:05 ID:PGNtRcUs0: >>938
ロイターのニュースです
ハイパーSBIのニュースでも見れます
940：名無しさん：2011/01/18(火) 12:47:16 ID:uEA9IMrk0: そうですか。ありがとうございます。それっていい事、悪い事？また、増資が、、、
941：名無しさん：2011/01/18(火) 13:04:05 ID:PGNtRcUs0: 投資法人債で資金調達するなら増資は不要でしょ
さすがに以前の増資で懲りたみたいだし
942：名無しさん：2011/01/18(火) 13:29:00 ID:H7Qgqzhc0: しかし、これ以上LTVを上げるという選択も難しいのではないか。
むしろ借入金を投資法人債に振り替えて、借り入れコスト抑制を
図るのが目的ではないかと思う。
943：名無しさん：2011/01/18(火) 13:30:38 ID:uEA9IMrk0: でも負債は増えるわけでしょ。ここは鬼畜だからなあ。懲りててほしいけど常に何をするかわからない漠然とした不安はある。そういう人多いよね。
944：名無しさん：2011/01/18(火) 13:41:23 ID:PGNtRcUs0: 漠然とした不安を持ってる人が多いからダントツで一等地の利回り低い物件ばかりなのに5％程度でしか評価されてないんだろうね
分配金１万円を実行出来ればさすがに信用も回復すると思うけど
945：名無しさん：2011/01/18(火) 15:11:36 ID:LWOXdJXY0: >ダントツで一等地の利回り低い物件ばかりなのに5％程度でしか評価されてない

意味不明。
946：名無しさん：2011/01/18(火) 15:29:54 ID:pQX7hZY60: >>945
LTVやらスポンサーやら過去の悪行やら色々と前提条件が本来ある
しかしREITの本質は不動産
一等地のオフィスやレジで利回り4％以下の物件と利回り6％のオフィスやレジが同じREITってカテゴリーで同等に評価されてるってことでしょ
森ヒルが飛び抜けて一等地の物件が多いのは事実

極端な話ではスターツやらジャパンオフィスやらの物件と比べればレベルが全く異なる
947：名無しさん：2011/01/18(火) 15:30:40 ID:ITjvSaIs0: 株価に対する分配金利回りが５％ってことだろ
948：名無しさん：2011/01/18(火) 17:01:09 ID:pQX7hZY60: 株価じゃなく投資口価格
投資口価格はLTVやスポンサーなど諸々の条件を前提とした不動産群の価格だろ
本来は不動産自体の利回りと投資口価格の利回りは理論的には整合する
949：名無しさん：2011/01/18(火) 21:02:44 ID:uEA9IMrk0: しかし、だらだら下げるよなあ。次の一手が無いともう上がり目はないな。
950：942：2011/01/18(火) 21:46:16 ID:H7Qgqzhc0: >>943
いや、トータルでの負債は増やさずに銀行借入の内、比較的
高利の部分を期限前弁済し、投資法人債に借り換えることで
ファイナンスコストを削減し、分配金増を狙うのではないかと思
う。前期の決算説明資料でも「投資法人債を活用したリファイナ
ンスにより、借入コストの低減を図る」と記載されている（期限前
弁済の可否やその手数料、投資法人債発行コストは不明）。

先日ユナが３年１．３８％で１５０億円起債したが、格付け的には
A＋（R&I）でここはAA-（JCR）となることから、おそらくユナと同等
以上の条件で起債可能と思われる。有利子負債の状況を見るに
リーマン・ショック後に２％前後で借りた金を利率１．２～１．３％の
投資法人債に借り替えられればメリットは大きい。
951：名無しさん：2011/01/19(水) 06:29:03 ID:uEA9IMrk0: ９４３の投稿は、９４１に言ったのだ。９４２の言ってる意味はわかるよ。そうであればいいけどね。最近のだらだら下げは投げを誘ってるのか。ＲＳＩも下限にきてるし、２５日線も接近してきた。反発しどきなんだけどなあ。
952：名無しさん：2011/01/19(水) 10:06:05 ID:uEA9IMrk0: 権利落ち日かと思った
953：名無しさん：2011/01/19(水) 20:17:33 ID:ionreg2wO: 「部長以下、社員の皆さんにメールします」(笑)
954：名無しさん：2011/01/19(水) 20:54:02 ID:ionreg2wO: 「部長以下、社員の皆さんにメールします」(笑)
955：名無しさん：2015/03/13(金) 22:12:21 ID:n5kj8hzc0: ここの社長は三井不動産時代の同期を愛人にしてるよ。誕生日に100万近くするブレゼントを与え、就職先とマンションまで斡旋することで愛人にしたそうだ。
956：きんたま ◆d9EwZ7OcYI：2016/02/12(金) 23:53:48 ID:dywhVo.w0: 社長バブってるよね