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ニューシティ・レジデンス投資法人その６
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前スレ
「ニューシティ・レジデンス投資法人その５」
http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/business/3382/1233760691/
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＞＞949さん
私も同じ思いです。私も全て反対票を投じます。
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総会かなりの方が参加されるのでしょうか？
皆さんも参加します？
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>私のささやかですが精一杯の自己表現
反抗期の青少年みたいなこといっているより、
前向きに生きてみてはどうですか？
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否決票を投じるにしても、代替案提出がなければ余り効果はない。
代替案としては色々と意見もあると思うけど、無理を承知で思い付くものを
以下に挙げておく。尚、法的可能性は未検証。議案になるならないも考えて
いない。取敢えず味噌も糞もです。
① TOB価格の引上げ要求 ⇒ 無理だろうけど現実的なものなら可決可能
② 新投資口の既存投資主への同条件有償割当増資 ＋ 債務早期償還要求
⇒応募2000億円の投資口比率を上限とし、全額早期償還に充てる
まあ、１億集まればいいところかもだけど債権者の協力を求めるには
それでもいいのではないかと思う。
③ 現運用会社への委託契約に基づく損害賠償要求
④ 現執行役員への善良なる管理者の注意義務違反による損害賠償要求
③④⇒実際は代表訴訟だけど、法人としての姿勢を確認する必要はある。
どっちにしても、協力して頂ける3%以上６ヶ月保有の大口投資主の協力は
絶対必要。伝手持っている人、誰かいる? いたら話は進むなければ無駄。
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代替案に必要なことは次の様なところかな。複数の案件を組合せ一括した
議案として取りまとめることが出来れば可能性はまだあるとは思う。
1. 賛成票が過半数を超えるだけの魅力があること。
2. 入札時の状況を一変させるだけの前進があること。
3. 債権者としてもより納得の行くものであること。
4. 社会的にみて容認される施策であること。
5. スポンサーにとってリスク低減につながること。
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尚、当方はスポンサーと喧嘩しても仕方がないとの立ち位置にいます。勿論、
②の投資主割当増資で60億を超える応募が可能なら、状況は一変し過ぎて、
再入札もという状況になってしまいますが、そこは先ずはローンスターさん
と条件交渉が先ずは礼儀でしょう。他の入札者は途中で降りたり、ここに
届かなかった訳ですから、先ずは頭からはずして考えたいと思っています。
既存投資主がより希薄化を免れたいと思うなら、積極的にリスクを取りに
行く姿勢を示すこと以外に理解を得られる施策はないと思います。
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旧リプラスも第三者割当でオークツリーに増資した価格は決議日前日の終値の94.5％の175,000円ですが
その後大きく値下がりしてオークツリーも大損をしています。
時価で増資するのでは希薄化がおきます。
従って時価を基準として増資価格をきめるのではなく１口あたり純資産額で増資価格を決めるべきと思います。
増資した投資口を後で増資価格で大部分をNCRが買い戻すべきでありその方がスポンサーにとっても良いのではないかと思います。
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政府がスポンサーになれば丸く収まると思うけどな。
５年無配で物件売却でＬＴＶ下げていけばいいだけでしょう。
なんでそんな簡単なこともしてくれないんだろう。
運用会社の資本握るだけでいいんだから大して金もかからないし、
新井と運用会社の社長の首切って、お得意の天下り官僚でも送り込んどいたら
下手なこともできないだろうし。むしろ健全になるぐらいひどい運用だったんだから
そうして欲しいよ。親が死んだら運用会社は国が引き受けます法案通したら
みんな信用して金も貸すだろうし。ほとんど金使わずにリート業界活性化できるんだけどねえ。
収入は入ってくるから国はぼろもうけだし、問題ある？
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まだ総会召集通知来てない。とっくの昔に名義書換も終わってるのに。
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>>957
「１口あたり純資産額で増資価格を決めるべき」というには、それに見合う
財務基盤が必要です。それがないから、こんな目に遭っている。そうでない
状況を作るなら、スポンサーなしの自立再建が可能です。何とでも出来ます。
「増資価格で大部分をNCRが買い戻すべき」という様な特約付き投資口は存在
しないでしょう。それならば債権と同じでしょう。今のJ-REITの制度では、
一切投資口を持たなくても、運用委託契約を使い逆支配可能ですので、必ず
しも投資口を持つ意味はないのです。
立場論を言うだけでは何も変わりません。もしあなたが、今保有している投資
口×主張する純資産額の数倍の出資に応じるリスクをとる意思があるのであれ
ば、正論かもしれません。そういう人が集まり数十億円程度でも集まる目途が
たてば、世間も味方になってくれるかもです。
当方は10口保有していますが、その意思がある人が他にもいるなら、J-REIT
制度改革をも前提として、300万円程度迄ならリスクをとってもいいですよ。
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>>959
IRの日付を見てから言ってくれ。
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>>960
投信法第82条第6項
前項の場合において、募集投資口の払込金額は、投資法人の保有する
資産の内容に照らし公正な金額としなければならない。
>>961
絶対にその日付で来るとは限らない。
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>>960
リプラスは増資した時の価格より半分以下になっているのだからスポンサーのオークツリーは儲かっていない。
ローンスターも投資口を増やしたので希薄化がおきて株価が下がって儲からない可能性があるので将来NCRが増資した価格で買い戻して投資口を減らした方がローンスターも儲かるのではないかと言いたかったのです。
>一切投資口を持たなくても、運用委託契約を使い逆支配可能ですので、必ず
>しも投資口を持つ意味はないのです。
これはそのとおりです。
スポンサーとはリートの投資主でなく運用会社の株主のことをいうらしいですね。
リートの投資口を持ちたいのは外資のスポンサーだけのようです。
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>>
この法律の解釈。一般人には保有不動産価格との比較で読んでしまう人がいる
ことも事実ですね。実際の実務では「持ち主が市場で実際に処分可能な価格」
でと当方は考えますが、そのギャップがあるのも事実です。
「投資信託及び投資法人に関する法律」として、「投資信託」という本来は
勘定を法人と分けて管理する商品と混同解釈され易い表記をあえて採用して
いる。でもこれは消費者としての主張であり、金融庁では門前払いだろうし
国交省は業界視点ですから譲らないのは目に見えて明らか。活路があるとする
ならば、消費者行政に持込むしかないかもですね。
新設予定の位置付けを自分はよく理解していませんが、持ち込むとしたら、
そちらでしょうね。よかったら、そちらに思いをぶつけて行動しませんか?
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すまん。m(_ _)m >>964 はお手付きです。無視して下さい。
>>962
この法律の解釈。一般人には保有不動産価格との比較で読んでしまう人がいる
ことも事実ですね。実際の実務では「持ち主が市場で実際に処分可能な価格」
でと当方は考えますが、そのギャップがあるのも事実です。
「投資信託及び投資法人に関する法律」として、「投資信託」という本来は
勘定を法人と分けて管理する商品と混同解釈され易い表記をあえて採用して
いる。でもこれは消費者としての主張であり、金融庁では門前払いだろうし
国交省は業界視点ですから譲らないのは目に見えて明らか。活路があるとする
ならば、消費者行政に持込むしかないかもですね。
新設予定の消費者庁の位置付けを自分はよく理解していませんが、持ち込むと
したら、そちらでしょうね。よかったら、そちらに思いをぶつけて行動しませ
んか?
制度が「投資家に信頼される」ものに変わればJ-REITの価値が上がりますので
状況を変えることが出来ます。
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>>936 の ID:ozCi1/wE さんのいう様に制度欠陥論として現状のマイナス面と
して捉えるなら意味なし。その事実がJ-REIT価格が不動産価格より下落して
いる要因です。本当に改善すれば上がるのです。
何もしなくても時期が来れば改善されるでしょうが、その時はスポンサーが
ぼろ儲けするのが今の状況です。そこをよく考えてみよう。
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金融庁に本再生スキームについてHPから意見具申したら、
金融庁から電話がかかってきて、金融庁の方と直接お話させて頂きました。
投資主の声が大きくなれば、変化する可能性もあります。
本スキームに不満のある皆さん
是非、金融庁のHPへ意見を書き込んでください。
よろしくお願いします。
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967です。
URLを忘れました。こちらです。
ttps://www.fsa.go.jp/opinion/
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>967
金融庁は何って言ってたの？みんなが声を上げれば変られるっていってたの？
ちなみに、どんな意見具申したんですか？
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そのせいで↓のよなニュースがでたのかｗ
金融庁、ニューシティコーポレーションに業務停止命令
金融庁は21日、不動産投資会社のニューシティコーポレーション（東京・港）に、4月22日から6月21日まで全業務を停止するよう業務停止命令を出した。 (21:01) >>続き
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967です。
意見具申の内容は本再生スキームによって既存投資主が不利益を被る事を切々と訴えたものです。
皆さんもよろしくお願いします。
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>>970
でも実効あるかな? ガックリくるよ、福岡市港湾局長のコメントみると。
ttp://www.data-max.co.jp/2009/04/post_5285.html
「こんな会社は福岡市は不祥事埋立地案件から追い出せ」と言いたい。
失礼、もうここには関係ない会社になるけどね。
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金融庁も最初は合併合併とか言ってたけど勢いなくなったな
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訴訟で運用会社(ニューシティーコーポレーション)から損害賠償金ふんだくることもできなくなったね。
代表訴訟 (笑)
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>>967 金融庁は証券監督局ですか？あの有名なK課補ですか？
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>>974 運用会社はCBRERMでは？その運用会社の42.5%の株式を所有しているのがNCCでは？
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斯くして再生計画は遡及的に無効になり、投資主は35000円どころか
物件の土さえ貰えず全員泣き寝入り。
皆が不幸になりましたとさ。
という昔話にならないように願っています。
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でも そのとおりでは もうローンスターのやりたい放題
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あるきこりが斧を川に落としてしまい嘆いていると、
ヘルメス神が現れて川に潜り、金の斧を拾ってきて、
きこりが落としたのはこの金の斧かと尋ねた。
きこりが違うと答えると、ヘルメスは次に銀の斧を拾ってきたが、
きこりはそれも違うと答えた。
最後に失くした斧を拾ってくると、きこりはそれが自分の斧だと答えた。
ヘルメスはきこりの正直に感心して、三本すべてをきこりに与えた。
それを知った他の強欲な投資主は、わざと35000円のオノを川に落とした。
星の女神エルメスが金のオノを示し、落としたオノのTOB価格は50万かと尋ねた。
その投資主は自分のオノのTOB価格は50万だと答えた。
エルメスは呆れて何も渡さずに去り、
恥知らずな投資主は自分の35000円のオノを失った。
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ちなみにソース↓
ttp://shinycafe.com/aab/
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>979
明らかにたとえ間違えてる。
もしそのたとえが正しいなら、破たん前の投資主だけは救われなければならない。
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>980
↑
ただのエロサイト
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>>965
>実際の実務では「持ち主が市場で実際に処分可能な価格」でと当方は考えますが
破産した場合はそうかもしれませんが、増資の場合は処分するわけではないので簿価で十分でしょう。
また日経ヴェリタスの２００９年４月１２日号の５０頁によればリートの４分の３は時価評価より簿価の方が大きいので簿価で考えて十分だと思います。
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3万5千円のTOBに応じたところで、買取りは12月末まで。環境改善とREIT価格回復で、さらに、じたんだ踏む可能性大。瞬間最大風速的な超低価格提示に、応じないと全てを失うといった売り煽りに騙されないようにしましょう。2/3超のｼｪｱ70%の増資も誰もTOBに応じなかった場合の数字である事に皆さん気が付いているはずです。
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ＴＯＢで７０％ぐらいの投資口を集めたら増資も中止になるかもしれないな。
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>>983
簿価で考えたら15,000円で増資できないでしょ。
>リートの４分の３は時価評価より簿価の方が大きいので
なら時価評価でしょ。
>>985
増資が先でその後TOB。
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>>983
憶測ですが、おっしゃる通り、J-REITの設計は、少なくとも買い手側にそう
思わせる様に行ない、宣伝し販売して来ました。その為、簿価での主張にも
国、業界は耳を傾け、相応の対応をする責任はあります。それは主張しま
しょう。一部は故意の詐欺行為だし、プロとして過失がないとは言えない。
でも、残念ながら、民事再生手続の標準期間６ヶ月を切った現状で、落札者
以上の条件提示をするところはないでしょう。ローンスターの考えは、
取敢えず、債務を５年棚上げで物件処分売却は置いておいくというリスクを
負う代わりに、支配権を取り運用で少なくとも自分は損しない様にして行く
というものです。入札で、保有物件は将棋のコマになり果ててます。投資主
には問題ですが、それが現実です。恐らくもう既に破産も出来ないかもね。
投資主は破産申立も出来ないのではないかな? 良く知らないけど。
この民事再生手続の期間に物件売却は事実上不可能ですが、もし、今時点で
ここの全物件が簿価で裁けるものなら、ご主張も認められますが、それは、
難しいのではないですか?
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>>984
おっしゃることも判りますが、そう単純ではないと思います。
スポンサーはかなり幅の広いフリーハンドの行動がとれる立場に居ます。
制度変更なし前提でも、更なる増資で持分を増やす、逃げる為第三者に割て
自らの分を処分、一部リファイナンスに応じリスクを回避することも、物件
を売却し畳む、何でも地合と相手の投資意思を理由に出来てしまいます。
他方破綻後の投資主にはTOB利確の好機会であり、リスクは取れないと思えば
当然応募です。
ただ制度を変えようとの動きがあればTOBに応じる程のリスクがなくなること
も事実ではないでしようか?
1.利益相反行為の投資主による監視組織創設の法制化
2.投資主行使権利制限の緩和
3.投資主行使権利の拡張
4.中途半端な日本独自の投資法人制度の廃止
5.民事再生手続の改善(信託財産保全の適用)
6.インサイター規制強化
そこに風穴開ければ、風向きは変わるのではないかと思います。
尚、制度改革もスポンサーのとれる最終のリスク回避施策のひとつです。
外圧なら動き良いからね。
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尚、制度の設計は国交省中心に業界主導で推進されている。
結果現状の国交省の動きでは、現状追認で個別で規制強化すれば等と呑気な
ことでお茶を濁し、合併させてうやむやにしてしまえば責任問われないから
と言わんばかりの行動しかとっていない。
破綻リスクをとる国内ファンドを育てずに、破綻リスクをの高い制度を温存
する。言葉は悪いが、「売国○」といってみたくなるのが本音ですね。
縦割り行政だから、国交省に責任ないし、金融庁は法律通りに監督するだけ
何処迄も官庁は気楽な商売って気がする。
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>>986 >>987
すみません>>983は書き間違えました。
正しくは「また日経ヴェリタスの２００９年４月１２日号の５０頁によればリートの４分の３は簿価より時価評価の方が大きいので」です。
時価評価より簿価が大きいのではあまりにも常識的でここに投稿する意味はありませんから書き間違えに気がついた人は多いいのでは。
時価評価は０９年３月末時点の鑑定評価です。
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>>990
継続鑑定の評価額ほど無意味なものはない。
最近は鑑定評価額では買ってもらえないのです。
売れる価格が時価
それを資産に照らして公正な増資価格としてね。
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それでもさすがに15,000円は安すぎる、というのが俺の意見。
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基本合意書で取り交わしてるんだから、銀行が勝手な事出来るわけねーだろ。
社会で働いたことあるのか？
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993誤爆、スマソ
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>>991
売って見なきゃわからんというのでは、簿価で評価するしかないですね。
１口あたりの純資産額が増資の株価としては適切と思う。
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質問 外資系がわざと会社を潰して、外資系がそれをさらっていく。グルなの？誰と誰がグルなの？申立代理人もグルなの？こうして日本の財産は海外に移転していくの？
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クソ物件を国にインチキ純資産で買わせようとするやつが売国奴のクズ。
凍死首は国民に損失をかぶせようとするな。
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>997
国が物件を買うなんて話誰もしてないよ？
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そもそもどこかの大投資主が反対しないと否決はできないだろうから
弱小投資主としては反対票の一択だろう
大投資主が反対ならそこが何らかの対案を持ってるだろうし
現案より悪くなることはないと思われ
ところで案内いつ来るの？
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>>999
こないんじゃないのか1000
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