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[3234]森ヒルズリート投資法人その２
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「森ヒルズリート投資法人」スレの書き込みが１０００超えそうなので、
「森ヒルズリート投資法人その２」スレ立てます。
前スレ
「森ヒルズリート投資法人」
http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/business/3382/1162224339/
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皆、滑稽
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森ヒルのスポンサーは何度でもメシウマ状態だな
賃料が下がりそうな物件は下がる直前で全部森ヒルに押し付ける気満々くせー
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>943
こんな実勢価格を無視した高値購入を続けたら破綻するでしょう。
ＬＴＶの改善といっても取得物件を銀行が実勢価格から取得価格の２／３と
評価し直すでしょうから改善もされません。
ありえない価格で物件購入を進めて実質ＬＴＶが悪化して銀行からアウト！
と宣告されたＮＣＲが思い浮かびます。
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正直、底値物色しようかと思ったが
おかわりもう一杯が怖すぎるので監視から外すわ。
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ID変わってしまったけど、
oBlGSQjo0はネタで言っているんだろ？？
もとの話に戻るが、資本＋負債＝資産という単純な式に当てはめるなら
形而上は増資は株価に 中立要因だといえるかもしれないな。
ではなぜ、こんなに売られてる？？市場の評価が間違っているのか？？
確かに、そういった場合もあるだろう。
もし間違っているのならば、貴方以外の人間が理論的に矛盾無く複数人
が体系的な投稿をしているのだろうか？？
もしかして、全部一人の自作自演とかいわないだろうね。
oBlGSQjo0は取得した物件がいいからとか悪いからとか言ってる面もあるけど
何度も言うようだけど、毀損増資により投資口数が絶望的なほど増えることと
が絶望的で、
さらに、割高な物件を買わされることが今後の行く末を予感させるということだよ。
いい加減、理解したらいいよ。
来期も戻らないという俺の指摘は理解できたみたいだしね。
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>>953
つまり、日本不動産研究所の鑑定がおかしいと言うことですね？
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>>955
＞割高な物件を買わされることが
鑑定に誤りがなければ、今回は割安な物件取得だったはずですが。
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ただ、ここはLTVが高く、もともと増資の可能性は高かったし、
それを織り込んでの増資前8％利回り評価だったと思う。
そんなわけで、
利回り7％ 185000円以下なら買ってもいいかもね。
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>>913
問題はその塩の鑑定評価が適正ならば塩水は毀損されたとはいえないわけで
もし普通の塩より質が良かったりしたら塩水の実質価値は向上するらしい
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REITにおける投資口価格の５大要素は
親の信用
LTV（財務）
物件の評価
運用レベル
分配金利回り
なのだから、増資だけにとらわれず、複合的に考えないとね。
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このメールをみて、さっきは１８５千だと予測したが、もう一回Sが付くような悪寒
を覚えたのは、私だけだろうか。
寄り付きはともかく、場中にはS付けもあり得る。
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何かもう、利益相反を隠し立てするどころか、開き直って高らかに宣言しちゃってるな。
森ビル＋ヒルズというブランド（笑）がある限り、また毀損増資＆押し込みをやっても、
どうせ新しい鴨がネギを運んで来るからまたシメればＯＫって算段ですか。ヒルズホイホイぱねぇっす。
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>>956
増資を、ＰＢＲ1倍でするのなら問題ないですよ。鑑定が間違ってるとかではなく
鑑定額と実際の価値の乖離が発生している状態で、今の株価をベースに増資する
ことが毀損増資なんですよ。
てか、強引に説明すると以下のようになります。
今は価額が安く評価されていますが、投資口の実際のＰＢＲはもっと高いのです。
ＰＢＲ１に戻った時に３．５パーセントになるように物件を組み入れました。
という考えなら毀損増資になりません。
1000円の価値のものの評価が下がって400円の評価がされている状態でそれが
10口だとしたところに一個300円で口数を倍にしますとなれば
どうなります？？
配当も同等に増えればいいですが、今回は増えませんよね？
配当が半分になりますよね。分かりますか？？oBlGSQjo0さん！！
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oBlGSQjo0さんの考え方を解析してみたぞ！
株価が25万円の場合、その投資口はまさに25万円の価値しかない。
25万円で増資すれば、1口あたりキャッシュが25万円払い込まれるのだから、
価値が価値が減ずることはない（時価増資は株価に中立だ！）
ところで25万円で払い込まれた資金で、鑑定より1割安い物件を購入するわけだから、
鑑定に誤りがない限り、増資資金は途端に1割以上価値が増している訳で、
こんなにおいしい話は無いはずだ！
こういうことかな？
ばやい、俺まで洗脳されてきたｗ
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おおおおー
そうか！！！おいしいよ。いい物件を一割も安く買えてる！！
この時期ならではのおいしい増資だ。
明日俺も買おうかな！！絶対得だな！！！！！！
てことだぜ。
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ca君のような愚者（目にするものとそのイメージでしか語れない人）と違いOBIGの言っている
のはそれなりに筋が通っているし、反論が的を射ていないように思う。
OBIGに反論するとすれば、ご指摘の鑑定評価をベースとした森ヒルズの一口あたり純資産額は
昨年7月決算時点でざっと50万円。増資発表前の市場価格はそのほぼ半値と評価されていた。
この不均衡が存在する以上、市場価格で増資して得た資金で（多少のディスカウントはある
にしても）鑑定評価で物件を買うというのは背信行為と言えるだろう。
市場価格か鑑定評価のどちらかあるいはその両方が間違えているかも知れないが、それに
関わりなく、上記は言える。物件買ってなければ増資は中立と言えなくもない。
（実際はディスカウント分と需給の悪化を考えるべきだが。※需給の悪化はややここでの
議論にいれるには不純だが）
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１００万円×１万口 ＝ １００億
１０万円 ×１０万口 ＝ １００億
ほらどっちも１００億で同じでしょ？って言ってるに過ぎない。
１００億で１００億の物件買うという話にすりかえてるだけ。
１万口で１００億の物件買うのと
１０万口で１００億の物件買うのが等価なわけねーだろｗｗｗｗｗｗｗｗ
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>>967
すばらしくわかりやすい！！！！極端にいうと醤油ことだよね！！！！
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ttp://toushifudousan.blog118.fc2.com/blog-entry-1.html
↑読みにくいが、数字がわかりやすかった。
ようは、現ホルダーは配当がすごい減るとｗｗ同じ評価なら下がるだろと。
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財務体質強化するなら、物件売って借金返せばいい。
これやると運用報酬が減るから、リートはこういう運用はしない。
市場で取引されている価格を無視して、50万で買ったから、50万の価値がるという考え方はおかしい。
これは基地外の妄想としか言いようがない。
上場リートの価値は時価であり、買値や帳簿価格ではない。
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中立だと言っている奴は１００万だった投資口の株価が１０万になっているのだから１０万で増資しても「理論上」株価１０万で動かないはずだと言っているんだな。
肝心なのは１０万が本当に妥当な価格なのかなのにこれをすっ飛ばしているのがとても不思議だな。
つまり空理空論なんだよ。増資の発表を受けてストップ安になったということは株価は理論値、言い換えれば増資を織り込んだ株主のコンセンサスではなかったということ。
これを受け入れられず、おかしいと言っているんだ。
普段どういう思考方法で投資しているのか想像つかないな。
運用会社も増資を強行するようであれば不思議ちゃんの仲間入りだな。極道ちゃんかもしれないがな。
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>>943の最初の意見が現実ではないかと推測されます。ただ、森ビルも森ヒルズの
大口の投資主だし、その持ち株の評価損はどうするんでしょうね？
>>938の意見は単に形式的に「われわれ(投資法人)は利益相反ルールを守って
増資してます」という言い訳(あるいは正当化)に過ぎないわけでして、
鑑定評価額より多少割安で取得したとしても、一口当りの資産価値を大きく
毀損(一口当りの企業価値の減少)するような増資は既存の投資主(たぶん森ビル以外)
からは受け入れられないわけです。
(一口当りの資産価値が増資前と増資後でどうなるかを計算してみてください。)
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ここはなんだかんだ言って有料リートの一つだとおあれは思う。
これどういう意味かわかるよねｗｗｗ
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現投資口と現物件
新投資口と新物件
両者を切り分け、これらが合併することで巡航分配金が激減する
という考え方をしてみるとわかりやすいですね。
それにしても、森ヒルズがREIT界一の人気者になりましたか・・
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８：３５現在、売り１８２、買い６０．
皆さん、買わないで！
森ビルに猛反省させましょう！
そして、毀損増資を撤回させましょう！
（５０万のホルダー）
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今の気配値は212000円前後で拮抗。
やはり下げ止まったな。
今日はプラ転だな。
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気配値がどんどん上がってきた。
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いきなりプラ転。
昨日売って損した。
今日はどこまで戻るか。
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えらい高値で寄りましたね。
利回り約6.12％。
何だかんだで森蛭の市場評価、高いですねぇ。
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だってこの割安時に物件を買うんだから景気回復したら
100万は余裕で戻るよ。
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100万円に戻ってほしいね。
そのときは、配当利回り3%として、半年で15000円の分配金かー。
夢みたいだね！
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ちょっと見てないうちに、工作員であふれかえってたのね・・・
「増資は株価に中立です」というのは、証券会社のセールスが、
あほな客にいつも言う言葉です。もし、そのとおりなら、MSCBとか
（問題になった、株価が下がれば下がるほど、より多くの株に転換される
転換社債）株価に中立になってしまいます。967さんの言うとおりで、
金額が同じなら企業価値（REIT全体の価値）は同じかもしれないけど、
それを1株あたりにする、株数が問題なのです。
工作員さん、日本で最初のライツイシュー（株主割当増資で、
株主がその権利を転売できる）をすれば、「森ヒルはやることが違う」と
拍手喝さいもらったのにね・・・
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景気回復したら100万まで戻るのは時間の問題。
今上場来安値更新中で森ヒルズをこれほど割安で買える機会は今日しかないよ。
早く買わないと上がっちゃうよ。
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随分高く寄り付いたね。
おかわり増資の為の肥やしになってくださいな。
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誰かが買い支えているんじゃないの
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買い支えれば支えるほど被害者が増える。。。の構図か
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ここ１００万戻るならＪリアルとか１０００万かｗワロス
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きっとLr9tbM4E0氏やSNotMzM20氏と同じような考えで、
森ビルの連中はじっと耐えているんだろうな。
でも100万円で配当利回り3%はたぶんないよな。
夢よ、もう一度！！
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PTSで２０万で買えた奴はうまい。さすがに主幹も森ヒルも２０万以下での
公募は避けたいところ。ＪＲＥ公募がが６１万台まで下落決定され、かつ
財閥系銘柄にあるまじき３％ものDiscountだったところを踏まえると、
そこらへんで生保はじめとする最近買越している大口機関の許容範囲と照ら
し合わせ、予め重々事前需要把握されたうえで「ある意味、予定されていた」
と考える。
結論20〜23の攻防というところか。
そう思いませんか？
ＰＳ 今回ぶち込んだ物件は確かに個人にとっては魅力がある物件だが、
指定フロアのかつ区分所有という、蹂躙された所有権であること、ポートの
大半がこのような物件に生まれ変わるわけではなく、たかだか一桁台の追加
であること・・などを踏まえると、相変わらず、広く浅く個人も超一級不動産
を所有できるというお題目の前に、全てスポンサーの手のひらで踊るかどうか、
これを甘んじて「短期的に」受け、全て 仕組まれた現実の中でがんまりまひょう
皆さん・・・ ろれつ紛失・・・
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結局854の言うとおりだね。
5万株持ってるのが本当なら森ビルだけど、冗談だと思うけど。
金曜終値264400×0.8＝211520（854の言う理論値）
今の値段をほぼ一致。すげーー。
純資産変動率から適正株価を算出
売り出し価格にもよるが計算したら一株純資産は約2割減るね。
配当は4割落ちだが、今までの例で行くと株価変動率は配当の変動率よりも
純資産の変動率に一致しやすいから
発表直前株価２６万の約２割引きで２０−２１万と思う。
でもパニック売りで突っ込むから一時的に２０万割れる。
でも売り残の倍率からみて明日はＳ安張り付きは絶対にない。
一時的にＳ安はあり得る。
パニック売りがさばける寄りつきが安値で、そこで買えばもうかると思う。
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昔から理論値とか振りかざす人が多いけど
結局は数値で測れない信用力な気がする。
せめて寄り付き20万割れなら面白かったのに
一番につまらない展開になった。
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昨日運用会社に問い合わせのメールした。次のような回答が来た。
「①今回のエクイティーの意義は優良物件を鑑定価格以下で取得できるチャンスであるという点と、②
全額エクイティー調達とすることで財務面の強化が図れる。
①については今後のスポンサーからの同様の取得も含めて中長期的に、ポートフォリオの賃貸事業収支
の改善に寄与してくると考える。
②については高止まりしているＬＴＶを引き下げる事により、銀行からの借入金の金融コストの引き下げも
可能と考えている。
そしてこれにより閉鎖状況を打破し再度外部成長を目指す第一歩と位置付ける。」
問い合わせた事の回答には全くなってなかったが私は｢この鉄面皮なリートが日本の市場から消滅することを祈りつつ
すべて処分する。」と返信した。
」
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＞＞９９２
そのとおり。
どこまでも投資家を愚弄するのか。
やはり財界展望の雑誌の記事は正しかったな。
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投資主サイドの言い分とスポンサー、運用会社の言い分の
どちらが正当か判断しかねるが取り敢えず
親しい内閣府〇〇〇〇〇衆議院議員〇〇さんにご注進しておこうか。
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ここのLTVからしては、増資は必要である。
既存投資主はより投資口価格が上がった時点でそれを望む。
投資口価格は増資がされるまで、上がりそうもない。
待ちきれなかった運用側は増資に踏み切る。
リーマンショック前に買った投資家にとってはショック。
リーマンショック後の投資家は自己責任の部分が大きいかも（ここ買うこと
自体が一種のギャンブル）
今回の増資で処分したい気持ちもわかるが、新規参入者（増資発表後に初め
て購入する方、増資を引き受ける方）の目線からすれば、魅力的であること
は間違いない。
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明日は我が身とは思わないのかな？
３年ちょっと前に７５万で上場
一年半前に５０万で増資
今回２０万そこそこ（あるいは１０万円台？）で増資
次回の増資価格はいくらになるか考えると恐ろしくて手がでない・・・
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高値で寄るからジリ下げじゃねーかよｗ
悶絶シコリ作って上げる余地ないから
当分買えないな。
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ＬＴＶが高いから増資というが、それなら新たな物件を買わずに、
発行額をもっと減らして全額を返済に充てるべき。
運用会社の単なる詭弁。
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その通りだな。単なる返済のための増資というのも可能だったな。
運用会社の面のことかね。
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