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トップリート投資法人その２
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「トップリート投資法人」スレの書き込みが１０００超えそうなので、
「トップリート投資法人その２」スレ立てます。
前スレ
「トップリート投資法人」
http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/business/3382/1114297926/
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鑑定がどうするのか見ものだね。鑑定会社どこでしたっけ？
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後継テナントがみつからないうちは鑑定評価は下がるでしょう。
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商業施設２件の取得が発表された。そのうち１件は新日鉄都市開発から
ポートフォリオのリスク分散という意味では○かな？
借入金利（72億のうちの短期46億分）の0.96439％って低いように
感じるが、短期だとこんなもん？
残りの金利は後日決定。
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＞208 1月10日のリートをPRする説明会でマネジメント会社の社長が「この位の案件になると普通は入札みたいな事になるが相対取引だったので安く取得出来た。」
多分3900万円の事。（深沢はしっかり鑑定評価以上で売っている。）
リート発足当時感じた事〜野中の一軒家みたいなNECのビルが何でJFEのビルより鑑定評価が高いのかという素朴な疑問がありました。
其の後NBFから三井不動産に移るに当たって鑑定評価が大幅に引き上げられましたがこのリートの鑑定評価が影響無とはいえないのではと思いました。
鑑定については全くの門外漢ですが多分リート発足時に、め一杯高い鑑定で売り出したのではないかと思います。
だから他のリートが押しなべて当初計画から第2回目の決算時には増額修正が出てくるのに情けない状態になってしまっているのでしょう。その軌道修正に苦慮しているのが現在の姿？
あまり欲張りすぎたという事かと勝手に推測。
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武蔵浦和の物件は8955と折半
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新規物件の前に、リスク調査をするほうが先じゃない？
東習志野級のものを何本も打たれたらREITが終わっちゃうよ。
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東習志野の追加情報を求む
プレスリリースを出してくれ
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明日は爆上ですね。５０万台で買って９０万台で売ったけど、もう一度買いなおしてもいいかもしれないね
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年金、年金↑↑
楽しみだね
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意外と強いね
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先週90万で売らせて頂きました。
来年の配当どうねるんでしょうねえ。
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東習志野はその後どうなったんでしょう
知りたい
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確かに
後継テナントが入るのか知りたい
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＞＞220
俺、その近くに住んでいるが、正直立地は良くないよ。
自衛隊習志野駐屯地の近くだよ。
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>>222
そうすると隊のご家族方がご利用されているショッピングセンターでしょうか？
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投資法人に電話して聞いたら、後継はもうきまっているみたいですよ。
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>>224
それじゃ
東京証券取引所規則違反だね
違反が多いね
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171等の書き込みをした者です。
みすずからあずさへ監査法人の変更がありました。
大手監査法人がクラッシュするリートの監査を引き受ける可能性は低いと思うので、東習志野の問題は解決へ向けた落とし所が見つかったと考えてよいのではないでしょうか。
何が起こるかわからない怖さは残りますが、少なくともこれまでよりは買い易い環境になったのかな？
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テナントが退去して入らなければ減損するだけさ
適正に減損するならば大手監査法人は契約するさ
東習志野テナント退去問題が解決したというニュースが出た事実はない
好転はしていない
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監査法人の変更が「東習志野テナント退去問題が解決したというニュース」と見ることもできるのではといっているのですよ。
減損になればトップは解散でしょう。その引き金を引くのが分かっていて監査を引き受けるほどあずさは呑気ではないんじゃないかな。
僕は、開示規制に引っ掛からないレベルであずさがトップから何らかの示唆を得たと見るね。
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減損してクラッシュしないシナリオだってあるだろう。
どっちに転ぶか分からないのに買うなんて丁半ばくちだよ。
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減損したら減損による会計上の欠損を回収するまで、法人税がかかることになります。
借入契約にも引っ掛かるでしょう。
実質的にスキームの破綻だと思います。
どっちに転ぶか分かるのではないかといっているのです。どうでしょう？
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新日本製鉄が旧中央青山にあきれてあずさに替えてので
あずさがしょうがなくてひきうけたかもね
減損会計を適用しても
定められた会計ルールに基づいて行っていることなので監査法人としてはリスクはありません
減損なんて上場企業ではよくある話ですよｗ
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書くならこっち
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減損しても監査法人は監査できるよう
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その１の方に投稿してしまったんでこっちに投稿し直して起きます。
今日はよく下げたな。
権利落ち日の寄り付きで買われたり、昨日、今日とリート全面高の中で下げたりよくわからん動きだ。
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金曜日の下げは？
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東習志野の件、早くけりをつけなければ強制評価減になっちゃいますよ。
もちろん、収入のある限りはそれなりの価格で評価はすると思うけど、下手すれば解体でゼロになりかねないものをどこの鑑定士が評価するんだろうね。
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東習志野ですか
テナント入居見込みがないんだったら
鑑定士は大きなリスクを背負って評価することになるでしょうね
鑑定士が訴訟リスクや行政処分リスクにどう向き合うのか
早くみてみたいです
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今地価は上がっているし、マンションブームなんだから、買いたい業者はたくさんあると思う。
マンションデベロッパーにでも売ってしまえばいいんじゃないの？
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減損処理を要請する監査法人と
見逃す監査法人
どっちがお得？
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地方はダブつき気味って聞くし、
習志野じゃ安く叩かれんじゃない?
エクセレントみたいに
ハイクラスのオフィス物件を組み込んで欲しいところだね。
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東習志野ショッピングセンターはどうなったのかな？
次のテナントが入居する見込みがないんだったら収益価格を重視した鑑定評価額は下がる？
鑑定士さんはビクビクしながら価格を出すのでしょうね（笑笑）
おかしな鑑定評価額を出したら鑑定士の免許即刻剥奪って法律を作ったらよいのにね
楽しみです
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どなたが買っているのか確りしている。
それにしてもホームページに決算発表の予定日すら出てこない。
8959も出ては居ないがこちらは10月期の収益予想の変更など出しているので
心配はないのだろう。ここはそう云う訳には行かない筈。
何かに付けて悪い意味で気になる存在である。
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マネジメント会社の代取が変わった。この法人の執行役員はどうなるのだろう。
東習志野の件、異常に低い配当など問題山積なのに霞ヶ関の役人でもあるまいし
人事異動して問題先送りをすればよいと言う物でも有るまいに。
それにしてもこのスレは誰も近ずかなくなってしまった。
寂しい限り。
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住友信託、新日鉄、王子製紙このグループがどのように投資家に誠実に対応するのかしっかりみとどけたい。
このファンドをまともに運営できない企業が社会的責任などと発言してほしくない。
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まさか神田のホテル買うんじゃなかろうね？
どこがリニューアルオープンなのか甚だ疑問
外見だけで全然ハリボテ
どこが工事したの？
どうせ身内工事でしょうけど
売りつける気満々なんだろうけどこんなの買ったらホント怒りますから
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前期の配当の増額修正があったが(13500円から14700円）誰も相手にしない。
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もう終わった話だからね。
権利確定前に発表しろよって感じだな。
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決算発表で来期の予想あり。今期は１０６００円来期は１０５００円。
予想された事だが酷すぎ。しかも東習志野の物件についてはなんらの進展なし。
開き直った感じ。凄いリートだ。
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減損はあったのか？
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減損なんかないよ。4月配当は14492円だって。
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母体の連合体は責任の所在が曖昧でダメだな。
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第3期2007年10月期は1万トビ600円だってさ、プッ。
なんさ、コレ。
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ここは改めて駄目リートの典型宣言。決算短信によると「イトーヨーカ堂と中途解約通知
に係る内容の確認及び交渉協議を進めるとともに、その他必要な対応策の検討をして参りました。｣
とあって｢引き続き交渉協議を継続しつつ協議の進展状況等に応じて必要な対応策等の検討実施に注力
する。」とある。こんな禅問答みたいな決算短信見た事ない。腹立たしいより呆れ果てた。
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２５３さんのおっしゃるとおり。
東習志野の07年4月末鑑定評価がビミョーな額になっているけど、どうやったらこうなるんだ？
イトーヨーカドーが入居継続に納得する賃料で鑑定したと言う事か？(でも、それなら契約延長のリリースがあるだろうな。）
事態がどうなっているのかさっぱり分からん。
鑑定評価的にも会計的にも危ない綱渡りをしてるんじゃねえか。
証取の調査が入るなんてことにならなきゃいいけどね。いや、そうなった方が面白いか？
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鑑定評価額がビミョーな額って？ちゃんとドカンと落ちてると思うけど。
8414百万円（H18/4/3）
→8900百万円（取得価格）
→9010百万円（H18/10/30）
→6888百万円(H19/4/18)
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含み損が発生。やばい。
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どういう仮定で鑑定したか想像できる？
想像できないので、僕にはびみょー。
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減損する必要があるのに不動産鑑定士が作為的な評価額を出したら、投資家から莫大な損害賠償請求を受けるリスクがある。
東習志野を評価する不動産鑑定士は眠れないだろうな。
サインしている会計士も適時に減損しなければ会計士のライセンス剥奪だから眠れないだろうな。
ちなみに旧中央青山監査法人の会計士だからブルブルビクビクだよね。
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3割評価額が下がると減損兆候。
後継テナントが見付からないと減損処理ってところか。
詳細な説明を求む。
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最優先なのは都市開発の含み損処理
もう節税対策に血眼なので
株主のみなさん目を瞑ってて下さい。
以上、詳細な説明ね
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東習志野は評価額が22.6％ダウンだ。
減損に向かって進行中だな。
会計士はライセンス剥奪をかけて意見書を書くんだね。
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減損せずに適正意見がでていることを日本公認会計士協会に審査請求できますか。
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ここの所有不動産の評価額は１５２４億円(簿価１３０８億円)含みが２１６億円ある計算。
155千口なので１口当たり含み益１３９４９６円で老舗の優良銘柄に遜色ない。
東習志野の評価を0にするとそれぞれ１４５４億円、１４７億円、９５０３４円
となる。これでも1口当り含み益が森ヒルズに匹敵。多分これが今の８０万円台
を維持できている要因だろう。組成後は東習志野に限らずガラクタをポートに沈めた。
NECビルの長期家賃の固定などあって配当はテールエンド。
この一連の事は戦略的に行ったのだろうが少しは反省して普通のリートに戻してもらいたい。
其の為には東習志野の可及的速やかな処理が絶対条件だ。
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減損は含み益とは関係なく、発生する損失会計処理。
売ったスポンサー企業を含めて損失をどう穴埋めするのか。
新日本製鉄の株主総会で質問してみるのもよい。
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遂に８０万円を大きく割り込んだ。
でも配当利回りは２．７％。
下髭長いが未だ下げる？
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75万円台に成ったときは、流石に安いと思ったが、
そういうときは他にも安い銘柄があるし、
習志野問題が解決するまでは恐いので、
結局ここは買わずじまい。
難を抱えた銘柄は、弱いときは更に弱いのが常だから、
ここは今後も見通し厳しそうだねぇ。
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よく買う人いるな
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リートの底が抜けた感じ。満足な配当もできないトップは
一番苦しいかも。ホールドを継続するか逡巡。
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久しぶりに株価を見たが、安くなったんだね。
設立母体は有名（新日鉄・王子）だが、
物件取得に関しては、住友信託に操られているようだな。
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ある講演で堺屋太一さんが投資の要諦は「利回り、リスク、インフレだ。」
と言っていた。此処は配当は最低、リスクは東習志野で立派な落第リート。
投資主総会に出て正すまではもっていようと思っているが幾らなんでも
IPOの募集額までは下がらないだろう。NECのビルが泣いている。
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上場時からこの掲示板でも賛否両論旺盛だったけな。
しかしここまで落ちぶれるとはそのうちＭＩＤにも
抜かれそうだな。
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かつては100万つけたことが信じられない株価。
どうなっちゃったの。
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やったな都市開発は
含み損処理して逃げ切り出来た訳だ
鴨ネギ返上どころか更に如何わしくなった
まぁこれでもこの会社は勝ち組みなんだろな
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この内容でまだ70万円台を維持できていること自体すこいと思う。
MIDに逆転されていても現状ではおかしくない。
習志野問題に決着がついてすべてが好転すると信じてる人も多く
母体も連合体とは言え大手だが、60万台後半でも買う気にはなれん。
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敢えてここ買う必要性ないもんね。
そういう意味では、銘柄が増えたのは、
選択肢、代替選択肢が増えたと言うことで、良いことだね。
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ＴＯＰレベルの下落率！！！
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利回り3％の70万までいくかな？さすがに一口あたりの含み益は相当あるしどうかな〜。そろそろ購入検討してるんですがどうですかね？
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習志野の件がはっきりしないことには。。。
爆弾抱えてる状態じゃ買えないよね。
うーん、ペンディング。
悪くない水準に来てるとは思うけど。
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そのうち70割るよ
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トップ、“順調に”下げているな。
本当に70万円を割りそうだ。
さてさて、問題がある銘柄でも、相応に下げれば買い対象となるけど、
ここの場合、どこら辺りが買いだろうか。
70万円割れ、流石に65万は下げすぎだと思うが、
あまいかな？
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公募価格に戻ったらおもしろいな。
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此処の管理会社は無能だから東習志野の案件は期限ギリギリまで縺れるだろう。
さっさと減損処理(技術的に難しいのかもしれないが)して責任の所在を明確に
すれば反転するだろうがこのままでは蛇の生殺し状態。
習志野の件で株価が10万円売られたとすると155億円が消えた計算。(他にも売られる要因はあるが）
物件の価格は89億円だから66億円分売られすぎと言う事になる。
これを1口当りにすれば4万円強だ。本当に情けない。
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監査法人が減損しなかったとすれば問題になる可能性がある。
ホルダーは監査法人の意見書とサインした公認会計士を問題としたらよい。
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どうも、よくわからないけど、もう十分に売られているんじゃない？
いい気になって売っていると、今度は自分の首を絞めるぞ、、、
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公認会計士の首がしまるって。
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ＮＥＣは賃料長期釘付け＞賃料上昇期待の後押しなし。
トリトン＞オフィスではあるが、人の流れという意味では豊洲ララポートに
してやられる。
習志野その他＞・・・・コメントしたくなし。
こんなところか・・・長期的視点に立った運営というより減損会計対応を主眼とした、
所詮ブームにのっかって上場、逃げ切りという上での指摘は的を得ているかもな。
上場時の肯定派の意見を聞きたいものだが、もう誰も興味なしか・・・
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↑
公認会計士の首がしまるとは、減損しないから立場が危うくなるという意味ですなw。
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利回りにすると、未だに3％を切っている。
習志野の物件という爆弾を抱えて、なお利回り3％未満。
要はまだまだ株価下落余地があるということ。
プレミア、フロンティア、ユナイテッドより利回りが低いなんて…
それにしてもここの分配金は、ホント少ないね。
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無能呼ばわりこそ 逆転の可能性あり
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ﾅﾝﾄｶ公社相手に習志野はｲｼﾞﾙ予定だったんでしょ？ ね？経営陣さん？
もうそれは無理ですよ 残念ですが計画通りに行きませんから
もうそれやらないそうですから
さてと〜
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雪風さんの寸評を久しぶりに見たら、
内容が変わっているのに今日気がついた。
もっている人可哀想。
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配当金 １４，９９２円でした。
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株価68万円買いたくなったが我慢。
このリートの管理会社はこのスレ見てるかな？
今の状態どう感じているのかな？
何にも感じていないかも。
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68万でも高いと思う
60万がいいところだと思う
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10600円は習志野抜きと思ってましたが、違いますねえ。
まだ入っててこれですか。ほんとに抜くといくらになります？
プロレジくらいになったりして、そいで株価も４０前半になったりして。。。
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逆張りです。＠683 買い下がり方針
責任感のカケラも感じられないない説明会でしたね。
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来期の配当予想10500円にも4か月分習志野が入っていますね。
其の後此の儘なら恐怖の大台割れ。
私はリートは配当が命だと思っている。
その意味ではもう死んでいる？
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10500円は今期予想で、まだ6か月分入ってます。
4ヶ月になるかもしれないのはその次。
習志野の年間賃料7億2千5百万。一期一口あたり2338円。
なくなると巡航8000円台になってしまうのか？
買うとしたら、敷金保証金狙いだね。一口あたり16700円也。
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297です。今期予想が10600円ではないですか？
まあ如何でも良い事です。
投資主総会に出席して住信からの執行役員以下を糾弾したいと思っています。
何時開かれるのだろう。
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今日の日本経済新聞に公告が掲載されていました。
7月31日に投資主になっていれば糾弾できます。
ホルダーの皆さん、執行役員と運用会社社長を辞任に追い込みましょう。
会社の経費で飲み歩いているひとたちを排除し、投資主のためのリートにしましょう。
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運用会社の社長はもう変わりましたね。
執行役員は投資主総会の決議事項（？）土田氏がたな晒しになっているのでは？
残念ながら彼等は出向者だから辞めても彼等にとって痛くも痒くもない。
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習志野の件は、
「ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰの方が契約違反。粘り強く交渉したい。
交渉がどうなるか未だ言えない。」
とか言って、責任等は明確にしないでしょう。
ただ、モノ言う投資口主がいると投資法人に認識させることは、
REIT市場全体にとってイイことだと思います。
応援してます、頑張ってください。
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５０万台にのせるんじゃないの、ガクガクブルブル
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>>274
現実味帯びてきたなって言うより、逆転確実。
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第２期の分配金は１５００円ほど上ぶれでしたよね。
単純に第３期、４期も同程度だとすると 分配金は１２０００円
時価＠６７０ ３．５％程度？ Ａクラスの次のＲとして位置なら
逆張り投資継続 ＠６６８ 孤独に買い下がっています。
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買い下がりでしょう。いくら出向者の集りでも、”信用ある”大手の中でこのダントツの価格では面子が立たないでしょう。いずれてこいれはあるはず。
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「大手」が「東習志野」をゴミ箱リートに売りつけたのにてこいれなんかありませんよ。
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テコ入れがあるならもっと前にやっている筈。
面子など糞食らえの恥知らずな集団と見ている。
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