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トップリート投資法人その２
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「トップリート投資法人」スレの書き込みが１０００超えそうなので、
「トップリート投資法人その２」スレ立てます。
前スレ
「トップリート投資法人」
http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/business/3382/1114297926/
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前場を終わった段階では上っている。明るい兆しなのか？
ここは上場以来ろくな事が無い。
偶にはポジティブサプライズを期待する。
IPOで取得したので超長期で持つ心算をしていたが一部利食いした。
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このところ底堅く推移していますが
東習志野について何か良い情報が
漏れているのかもしれませんね。
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良い情報がもれているとしたら適時開示違反だろう
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この状況下でも検討しているということは、
ヨーカ堂から違約金、売り主から何か補償してもらえるということ？
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売主から補償してもらいたい
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依然オリックス投信を保有していて中途解約違約金で配当が大幅アップした時うれしい目にあったけど
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急上昇！何かニュースが出ましたか？
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すべての銘柄下げ止まりです
半値は戻すでしょうね
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いったりきたり
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何か補償もらえるの
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ttp://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%A4%E3%83%88%E3%83%BC%E3%83%A8%E3%83%BC%E3%82%AB%E5%A0%82#.E9.96.89.E9.8E.96.E3.81.97.E3.81.9F.E5.BA.97.E8.88.97
wikipediaに閉鎖店舗一覧があります。ヨーカドーも結構撤退が
少なくないですね。非常に楽観的に考えれば、解約予告はただ
の交渉材料に過ぎないとも取れますが、J-REITの保有物件に、
この手の通知が殺到しているという話は、開示情報からは読み
取れません。
これまで、大口解約が発生し、空室が長期化すると見込まれた
物件は、オリジネーター側が引き取る例が多かったわけですが、
3社連合は”もしものとき”、どうするんでしょう？
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もしものとき、ひきとるつもりだったら
コンナ不動産を高値で押し付けて、媒介手数料をとったりしないだろう
３社が連合してトップリートから利益を搾り取るだ搾りとろうというPJだぜ
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こわくないか
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仮に違約金をもらっても、今期は大幅減配になる可能性があるぞ。
減損処理されると、９０％配当要件を満たせず、配当額が損金算入されない。
つまり、違約金で従来どおりの収益を得ても、利益の４割の税金をかけられてしまうので、配当は従来予想の６割になる。
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TOPリートとは、
T＝とっても
O＝おいしい
P＝プロジェクト
の略で、３社連合が
トップリートから利益をまきあげるんだな
スポンサー企業からトップリートに不動産を移しただけなのに媒介手数料をまきあげるのも同じことだな
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今日も上がっている。
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解約は平成２０年２月末だし、違約金で配当ＵＰを受けるまでは持っていたいね。
まいずれ１００万に戻ると思うけどな。
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>>171
見苦しい売り煽りですね。
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ほんとうだ。風説に尾ひれをつけて騒ぎ立てて、楽しいのでしょうか？
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TOPリートとは、
T＝とっても上げて
O＝おいしいリートですが
P＝プアな配当金に先々なる予想で１ロ利確
の略で、買いもどせないかな。買い戻しはずいぶん先かなとも思う。
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2月22日のプレスリリースは当期と来期の配当は変更無しと言っている。
売り煽りと言うには拙劣過ぎると思います。（如何でも良い事ですが）
3社連合の対応は興味津々です。
一応日本の名門企業の看板を背負っているので対応の如何によっては鼎の軽重を問われる事は必定。
ポジションを持ったままで見守る所存。
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１７１の書き込みをした者です。
ふざけた調子の書込みがまずかったでしょうか。決してあおるつもりはありません。
トップの有価証券報告書を見ると、貸し手としてのリース注記がありません。これは、東習志野をイトーヨーカドーに貸すにあたり、賃料相当の違約金の設定が無いことを示しています。
他に違約金を期待できる事情はなさそうなので、私はとりあえず、違約金を期待しません。
また、ヨーカドーの代わりがおいそれと見つかるとも思えません。
とすると、東習志野は賃料収入が０ないし大幅な減少となることは避けられないように思います。
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トップが従来の水準の配当を維持するためには、どんな方法があるのでしょうか？
私には、監査法人を説得して減損を回避する方法しか思いつきませんが、可能でしょうか？
考えられるのは、ヨーカドーが退去するタイミングで、東習志野店を新日鉄都市開発などに高値掴みさせる特約を結ぶことです。
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新日鉄、王子製紙、住信いずれも大企業ですから自らの損失覚悟で、東習志野を買い取るシナリオはありえそうな気もします。
しかし、それを期待してトップを買うのは投資というよりギャンブルに近いような気がします。
わざわざ今の時期に買わず、決算を待ってはどうでしょう？
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１７９と１８０の間に下の文章を入れてください。
前の書込みのように賃料収入が大幅に下がると減損処理は避けられないと思います。
リートには利益の９０％以上を配当すると法人税がかからないという得点があります(表現は不正確ですが）。
ところが、減損処理がなされると９０％以上の配当が難しくなり、普通の会社と同じように４０％の法人税がかかってしまいます。
結果として、配当は以前の６割になってしまいます。
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監査法人は「みすず」です
日興コーディアルのときのように悪辣な手口で「みすず」が東習志野店を減損させなければ吉。
みすずがなくなれば減損です
１７１さんは正しい見解を示していると思います
リース注記の分析はすばらしいと思います
１７１さん、これからもアドバイスをお願いします
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みすずだからこそ、クライアントが何と言おうと減損ということもありえそうです。
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１７１のものです。
親３社も株主を抱えています。３社の経営者はリートで問題を起こすのはまずい、高値でも買い取りたいと考えるかも知れません。
しかし、高値掴みは新日鉄等の株主に損害を与えることを意味します。
金額が大きいだけに、当然、株主訴訟の対象になるでしょう。
親の買取もすんなりと決まるとは思えません。
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１７９＞
トップの有価証券報告書はどのＨＰにありますか？
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違約金は賃貸契約書に書かれます。有価証券報告書ではありません。
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契約書に書かれているか否かが有価証券報告書で分かります。
有価証券報告書はトップのＨＰ-ＩＲ情報-開示資料にあります。
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違約金が収入計上されるのは、（原則として）解約日を含む
決算期かと。そして、大型商業施設の早期解約に伴う違約
金は、通常、賃料数年分相当程度だと思います。もちろん、
個別の契約によって差異はありますが。
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雪風さんの意図が良くわからないので、見当違いの回答でしたらすみません。
リース注記を見れば、解約がなければ得られたであろう金額の補填を受けられる条項が契約にあるか否かが分かります。
決して、違約収入が計上されていないから違約条項も無いだろうと言ってるのではありませんよ。
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なにせ普通借家契約だしなぁ〜想像しても仕方ないけど。
ちなみに減損してもちゃんと益金分配当出せば配当の損金算入は可能なハズ。
あとは資金繰りだけの問題。
それくらいのカネなら銀行がついていれば何とかなるでしょ。
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すみしんは媒介手数料をとっても
つぶれそうだったら金を貸さないよう
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171です。
よく考えたら、リートは会社法でいう配当可能利益以上の配当、つまり、タコ配当ができると聞いたような覚えがあります。
その場合、減損が９０％以上の配当を妨げるとは限りません。
確認して今日の夜にでも投稿します。
上記の規程があったとしても、違約金はなく、親による物件買取も難しそうという事情は変わりませんので、やは、今の時期にトップを買うのは得策ではないと思います。
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↑直接確認をせずに「違約金はなく」というのはおかしい。
どこかに直接確認したのか？
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過去の事例：保証金が解約違約金となればトップリートの場合は１４億
ユナイテッド・アーバン投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、平成16年11月期（平成16年6月1日〜平成16年11月30日）における本投資法人の運用状況の予想につき、下記の通り修正することを決定いたしましたので、お知らせいたします。
記
1. 運用状況の予想の修正の理由
本日付で本投資法人より公表しました「主要テナントの異動に関するお知らせ」のとおり、本投資法人の主要テナント1社にかかる賃貸借契約の終了が決定し、預り保証金の全額を違約金として本投資法人の収益に計上すること等により当期利益及び1口当たり分配金の増加が予想されることから、平成16年11月期の運用状況の予想について、上方修正を行うものです。な
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違約金が出る可能性はない
減損は今期で計上されてもおかしくない
みすずがまともな監査法人であることが前提だが
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「可能性はない」と断定する根拠は？
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チャートが全てを物語っていると考えれば？
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REITでチャートあてになるの？？？
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171です。
投信法に利益を超えて配当できるとありました。ですので、１９１さんがお書きの通り、減損しても資金繰りさえつけば９０％要件を満たす配当が可能です。
失礼しました。
ただ、リートはほとんど剰余金が無いので、利益を超える配当は借り入れるよりありませんが、配当のための借入は時限爆弾の時計を先送りするに過ぎず、実質的に不可能ではないでしょうか？
不動産賃貸のようなリース取引で、解約する場合に当初の契約金相当額を払わなければならない決まりになっているものは、有価証券報告書のリース注記というところに記載することになっています。
トップの有価証券報告書にはその記載がありません。したがって、イトーヨーカドーが退去しなければ得られたであろう収益満額に近い違約金を得られる契約が無いことははっきりしています。
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契約がなくともイトーヨーカドーが違約金を払う可能性、あるいは、当初の契約額より割安な違約金を得られる可能性は０では無いでしょうが、それを期待する合理的な根拠もありません。
何とかなるんじゃないかというあいまいな期待でトップを買う必要があるでしょうか？
決算を待てば状況がはっきりしますし、ほかにいくらでもリートはあるのですから、トップに入れ込む必要は無いのでは？
まぁ、そうは言っても、何もなかったかのようにトップが今回の事態を乗り切るのではという気持ちも無いわけではないので、ギャンブル的に買うのもありかなとは思いますが。
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剰余金（会計上の利益）と手元現金は別ですよね。
配当されない現金もあれば敷金保証金もあるし。
約定で違約金が支払われることになっているのであれば即開示ですかね。
違約金払わないかわりに、よーかどーさんが後の店子を見つけてくるように
なってるかもしれません。それならまあ良しとするか。
自分の持分は随分前に80万ちょいで手放したのでどーでも良いですけど。
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私募ファンドをちょっと見た経験しかないのですが、敷金保証金相当額は預金として持っていても、払出しができないようにレンダー等に拘束されている可能性が高いのではないかと思います。
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またまた、よく考えたら、９０％要件を満たすだけなら、今期の賃貸収益でキャッシュが入ってくるので、配当資金を特に手当てする必要は無いですね。
イトーヨーカドーが実際に退去するまでは、資金の心配は無いか。
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ヨーカドーの退去予定が20年２月末日なので、それまでに次のテナントが見つかれば問題はないか？
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テナントはみつからない
かわいそうだけど
終わりだ
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建物の価値より土地の価値だ。後はどうにでもなる。
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ttp://www.top-reit.co.jp/portfolio/index.html
興味深いことに気づいた。
鑑定価格が取得価格を上回っている物件はポートフォリオの中で
イトーヨーカドー東習志野店だけ。差額は3,900万にすぎないが。
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鑑定がどうするのか見ものだね。鑑定会社どこでしたっけ？
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後継テナントがみつからないうちは鑑定評価は下がるでしょう。
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商業施設２件の取得が発表された。そのうち１件は新日鉄都市開発から
ポートフォリオのリスク分散という意味では○かな？
借入金利（72億のうちの短期46億分）の0.96439％って低いように
感じるが、短期だとこんなもん？
残りの金利は後日決定。
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＞208 1月10日のリートをPRする説明会でマネジメント会社の社長が「この位の案件になると普通は入札みたいな事になるが相対取引だったので安く取得出来た。」
多分3900万円の事。（深沢はしっかり鑑定評価以上で売っている。）
リート発足当時感じた事〜野中の一軒家みたいなNECのビルが何でJFEのビルより鑑定評価が高いのかという素朴な疑問がありました。
其の後NBFから三井不動産に移るに当たって鑑定評価が大幅に引き上げられましたがこのリートの鑑定評価が影響無とはいえないのではと思いました。
鑑定については全くの門外漢ですが多分リート発足時に、め一杯高い鑑定で売り出したのではないかと思います。
だから他のリートが押しなべて当初計画から第2回目の決算時には増額修正が出てくるのに情けない状態になってしまっているのでしょう。その軌道修正に苦慮しているのが現在の姿？
あまり欲張りすぎたという事かと勝手に推測。
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武蔵浦和の物件は8955と折半
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新規物件の前に、リスク調査をするほうが先じゃない？
東習志野級のものを何本も打たれたらREITが終わっちゃうよ。
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東習志野の追加情報を求む
プレスリリースを出してくれ
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明日は爆上ですね。５０万台で買って９０万台で売ったけど、もう一度買いなおしてもいいかもしれないね
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年金、年金↑↑
楽しみだね
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意外と強いね
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先週90万で売らせて頂きました。
来年の配当どうねるんでしょうねえ。
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東習志野はその後どうなったんでしょう
知りたい
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確かに
後継テナントが入るのか知りたい
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＞＞220
俺、その近くに住んでいるが、正直立地は良くないよ。
自衛隊習志野駐屯地の近くだよ。
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>>222
そうすると隊のご家族方がご利用されているショッピングセンターでしょうか？
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投資法人に電話して聞いたら、後継はもうきまっているみたいですよ。
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>>224
それじゃ
東京証券取引所規則違反だね
違反が多いね
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171等の書き込みをした者です。
みすずからあずさへ監査法人の変更がありました。
大手監査法人がクラッシュするリートの監査を引き受ける可能性は低いと思うので、東習志野の問題は解決へ向けた落とし所が見つかったと考えてよいのではないでしょうか。
何が起こるかわからない怖さは残りますが、少なくともこれまでよりは買い易い環境になったのかな？
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テナントが退去して入らなければ減損するだけさ
適正に減損するならば大手監査法人は契約するさ
東習志野テナント退去問題が解決したというニュースが出た事実はない
好転はしていない
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監査法人の変更が「東習志野テナント退去問題が解決したというニュース」と見ることもできるのではといっているのですよ。
減損になればトップは解散でしょう。その引き金を引くのが分かっていて監査を引き受けるほどあずさは呑気ではないんじゃないかな。
僕は、開示規制に引っ掛からないレベルであずさがトップから何らかの示唆を得たと見るね。
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減損してクラッシュしないシナリオだってあるだろう。
どっちに転ぶか分からないのに買うなんて丁半ばくちだよ。
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減損したら減損による会計上の欠損を回収するまで、法人税がかかることになります。
借入契約にも引っ掛かるでしょう。
実質的にスキームの破綻だと思います。
どっちに転ぶか分かるのではないかといっているのです。どうでしょう？
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新日本製鉄が旧中央青山にあきれてあずさに替えてので
あずさがしょうがなくてひきうけたかもね
減損会計を適用しても
定められた会計ルールに基づいて行っていることなので監査法人としてはリスクはありません
減損なんて上場企業ではよくある話ですよｗ
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書くならこっち
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減損しても監査法人は監査できるよう
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その１の方に投稿してしまったんでこっちに投稿し直して起きます。
今日はよく下げたな。
権利落ち日の寄り付きで買われたり、昨日、今日とリート全面高の中で下げたりよくわからん動きだ。
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金曜日の下げは？
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東習志野の件、早くけりをつけなければ強制評価減になっちゃいますよ。
もちろん、収入のある限りはそれなりの価格で評価はすると思うけど、下手すれば解体でゼロになりかねないものをどこの鑑定士が評価するんだろうね。
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東習志野ですか
テナント入居見込みがないんだったら
鑑定士は大きなリスクを背負って評価することになるでしょうね
鑑定士が訴訟リスクや行政処分リスクにどう向き合うのか
早くみてみたいです
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今地価は上がっているし、マンションブームなんだから、買いたい業者はたくさんあると思う。
マンションデベロッパーにでも売ってしまえばいいんじゃないの？
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減損処理を要請する監査法人と
見逃す監査法人
どっちがお得？
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地方はダブつき気味って聞くし、
習志野じゃ安く叩かれんじゃない?
エクセレントみたいに
ハイクラスのオフィス物件を組み込んで欲しいところだね。
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東習志野ショッピングセンターはどうなったのかな？
次のテナントが入居する見込みがないんだったら収益価格を重視した鑑定評価額は下がる？
鑑定士さんはビクビクしながら価格を出すのでしょうね（笑笑）
おかしな鑑定評価額を出したら鑑定士の免許即刻剥奪って法律を作ったらよいのにね
楽しみです
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どなたが買っているのか確りしている。
それにしてもホームページに決算発表の予定日すら出てこない。
8959も出ては居ないがこちらは10月期の収益予想の変更など出しているので
心配はないのだろう。ここはそう云う訳には行かない筈。
何かに付けて悪い意味で気になる存在である。
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マネジメント会社の代取が変わった。この法人の執行役員はどうなるのだろう。
東習志野の件、異常に低い配当など問題山積なのに霞ヶ関の役人でもあるまいし
人事異動して問題先送りをすればよいと言う物でも有るまいに。
それにしてもこのスレは誰も近ずかなくなってしまった。
寂しい限り。
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住友信託、新日鉄、王子製紙このグループがどのように投資家に誠実に対応するのかしっかりみとどけたい。
このファンドをまともに運営できない企業が社会的責任などと発言してほしくない。
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まさか神田のホテル買うんじゃなかろうね？
どこがリニューアルオープンなのか甚だ疑問
外見だけで全然ハリボテ
どこが工事したの？
どうせ身内工事でしょうけど
売りつける気満々なんだろうけどこんなの買ったらホント怒りますから
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前期の配当の増額修正があったが(13500円から14700円）誰も相手にしない。
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もう終わった話だからね。
権利確定前に発表しろよって感じだな。
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決算発表で来期の予想あり。今期は１０６００円来期は１０５００円。
予想された事だが酷すぎ。しかも東習志野の物件についてはなんらの進展なし。
開き直った感じ。凄いリートだ。
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減損はあったのか？
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減損なんかないよ。4月配当は14492円だって。
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母体の連合体は責任の所在が曖昧でダメだな。
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第3期2007年10月期は1万トビ600円だってさ、プッ。
なんさ、コレ。
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ここは改めて駄目リートの典型宣言。決算短信によると「イトーヨーカ堂と中途解約通知
に係る内容の確認及び交渉協議を進めるとともに、その他必要な対応策の検討をして参りました。｣
とあって｢引き続き交渉協議を継続しつつ協議の進展状況等に応じて必要な対応策等の検討実施に注力
する。」とある。こんな禅問答みたいな決算短信見た事ない。腹立たしいより呆れ果てた。
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２５３さんのおっしゃるとおり。
東習志野の07年4月末鑑定評価がビミョーな額になっているけど、どうやったらこうなるんだ？
イトーヨーカドーが入居継続に納得する賃料で鑑定したと言う事か？(でも、それなら契約延長のリリースがあるだろうな。）
事態がどうなっているのかさっぱり分からん。
鑑定評価的にも会計的にも危ない綱渡りをしてるんじゃねえか。
証取の調査が入るなんてことにならなきゃいいけどね。いや、そうなった方が面白いか？
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鑑定評価額がビミョーな額って？ちゃんとドカンと落ちてると思うけど。
8414百万円（H18/4/3）
→8900百万円（取得価格）
→9010百万円（H18/10/30）
→6888百万円(H19/4/18)
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含み損が発生。やばい。
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どういう仮定で鑑定したか想像できる？
想像できないので、僕にはびみょー。
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