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マイポートフォリオ
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運用全般に対する考え方や
アロケーションを聞かせていただくようなスレを立てました。
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>>920
大半の投資家が含み損を抱えているので気持ちは分からなくもないです。
持たれている銘柄にもよりますがREITは配当利回りが高いため
4％以上の利回りがあれば損義理を株ほどシビヤに考えなくてもいいのでは。
私なら月末のFOMCの利下げに対しての世界経済の動向を見てから判断します。
まあ、銘柄次第ですが・・・
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REITの配当もらったら実感します。こんなにもらっていいのかな。よく考えれば家賃収入なのだから当たり前か。そう考えるとREITが株並みに乱高下するのも異常だったのかな。それにしては良いREITと言われている銘柄の配当は低すぎるのではないか？株と同じじゃないか。
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>>920
まず投資用の資金として先々出費が予定されている資金投入は避けること。
ＲＥＩＴについてだけ言えば利回りが満足出来る水準なら慌てて売る必要
はないです。購入した時と比べて利回りは下がっているようならその原因
を調べて長期的に低下すると判断すれば売ったほうがいいです。個別銘柄
なら毎期の決算報告書、運用報告書を熟読して売りかホールドを決められ
ますが投信の場合はそれが難しいですね。自分で今後の不動産動向、ＲＥＩＴ
の動向について複数のシナリオを建ててアクションプランをたてておくと
良いです。大きく下がったり、上がったりしてから考えると冷静な判断が
出来ません。ここの掲示板はまじめ人が多いので過去ログを読むのもいい
と思います。古参の方はけっこう去年の前半にバブルを感じて売り逃げた
人が多いです。
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財テクの三分の二以上をリートで運用しています。
昨秋、新興リートが大きく下がった局面で、中堅リートから新興リートに乗り換えました。
ほぼ同じ投資資金で分配金が５０％増から２倍近くもらえる計算です。利回り８％くらいが上限とみての乗り換えです。
配当生活を十分堪能できそうです。
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881改め902です。
しばらく気を失って本日目覚め、ユナ1口、クリード2口を売りました。
この二つは昨年来のホールド銘柄なので損出しですが、景況不透明な中、
当面一方的に上がることはないでしょうから、ナンピン資金の確保です。
また落ちたところで、グロワン、フロンティア（増資はないよね？）か
やっぱりユナに入れる予定です。
道程は遠いけど、お気に入りの銘柄で含み損ゼロ＋５％配当のポートが
目標です。来週はドーンと落ちて欲しい勝手な私です。
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目覚めて売る必要ないですよ。REITの良いところはこんな状況でもじっと我慢できることですよ。配当もらって値下がりの株を買えば良いんですよ。今大赤字でもREITの配当なら４〜５年の我慢が報われますよ。くじけるな。
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株価低迷中に増資しないならそうなんだけど、ホールド中に底値で増資されたら黙ってても資産が減っていく。
本来、不動産低迷期こそ物件を安値で組み込めるチャンスだが、そういう時は公募に応じる人がいないので金も集まらない。
ジョイントや野村レジを見てたら、REITの長期ホールドはあまりにリスクが高い。
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配当生活者にはリートがいいと思い、長期保有のつもりでやっているが、
安値増資が当たり前になると、こころ穏やかでないね。
元本が少しくらい減るのは仕方ないが、半減では、ホールドするのも問題だね。
と言っても、他に運用先もないし、困っているよ。
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昨年は１５銘柄１７０口ほどに分散投資していたが現在は１４０口ほどに減らした。
配当が巡行で１５０００円にラインを引き毎月配当が来るように東急、オリックス
アコモ、グロワン、JRE、プレミア、TOP、ユナ、NBF、エクセレント、MIDを所有。
アコモ、TOP、MID を何れかに乗り換えてジタバタしない事にした。
結果として純粋のレジ系は皆無になる。良いのかな？
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値上がりした銘柄の一部を売却して、南アの高利回り債を購入した。
為替も円高になっていたので。税金が２０％だけど、実利回りは７。６８％で、
高利回りリートとほぼ同じ。
リスク分散です。
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ＮＣＲとかアドレジもいいのでは？
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金曜日にユナを売却。
安定的な分配で魅力だが、2月銘柄のオリとの価格差が大きくなったため乗り換え。
さて、昨年までJ-REIT資産が100％だったが半分程度まで圧縮。代わりに割安な高配当・優待のある株式を3割と
海外REITファンド1割、海外株インデックス1割に分散。
漸く自分のイメージするポートに近づいてきた。
それでも全体の配当利回り5％近く、さらに優待品もたくさん届く。
みんないい価格になったものです。
J-REITは魅力は高いですがボラが大きく毎日どきどきし、増資発表だけでKOされるため
100％では決算が来るたびにヒヤヒヤしていた。
余裕資金とは言え心臓に悪い。減らせてほっとしている。
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＞９３０
オフィス、今は絶好調だが、景気が悪くなると、稼働率や賃料が下がり易い。
一方、レジデンスはそれらの変動は少ない。
今後の景気動向を考えると、レジデンス系の方がブレが少ないと思うが、どうでしょうか？
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>934さん
確かにそう言われています。唯その事に疑問を感じています。
不況の嵐が吹けばオフィスもレジもなく駄目になると勝手に思っています。
それなら今足腰のしっかりしている銘柄に集中と云う訳です。
リテールを多く含んだものは避けるようにしました。毎月配当と云う事で
ユナを持っていますが気になっています。
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今回の景気の上昇は、企業業績は良かったが、一般国民の所得は上がらなかった
ことが特徴とすると、不動産もオフィスには金が回ったが、レジには回らなかった、
ということではないでしょうか。実際オフィス系の含みは相当ですし、既存賃料の上昇も
見られました。レジは含みも少なく、賃料は横ばいのようです。賃金の上昇がなければ、この状況
に変化はないのでは。少子化とワーキングプアの問題も、レジ系にはマイナスではないでしょうか。
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レジ系では、今後の景気動向を考えると、スターツのように、
賃料の安いところが安全かもね。
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オフィス系の賃料はバブル期から2001年ごろにかけて半値8掛けに下げてきた
経緯があった。一方レジの賃料はこの20年間大きな変化は無かった。
但し、レジについても都心部の高級レジについては大幅に下落した。
要はレジ系でも都心部の高級レジが中心の銘柄は景気後退局面に
おいては配当が大幅に下がる可能性がるが、都心周辺部のレジに分散
できていれば、それほど分配金がぶれることは無いと思うな。
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バブル経済と比較することは妥当でしょうか？
これから、90年代のようなバブル崩壊とおなじ程度の景気後退があるのでしょうか？
経済変動は、サイクルと深さの２要素が大事！
景気はサイクル的には後退するだろうが、
（バブル崩壊時にみられた）株価3万9千円から７千円台まで
落ちるような深い後退が実現するのだろうか？
こういう点を考慮しないと、
高級レジの賃料下落の程度は議論できないと思います。
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大局資産デフレ時代にＲＥＩＴの長期保有は自殺行為です
不動産投資はインフレの時代にするものです、大局を読み違えると
資産は目減りする一方です。
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>940
おっしゃるとおり。
配当３年分ぐらい値上がりしたら利確して、次の買い時を探るのが良いのでは。
ということで、今は買い時。
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デフレと考えるのはどうでしょうか。物の値段が上がっているのですからインフレですよ。不況下のインフレ、スタグフレーションもどきになりつつあるのでないですか。金利は上げたくても上げれない。上げれば流出円が流れなくなるから世界恐慌の鍵を弾く。結局日本を高く売りつける政策のない政治家のだらしなさに国民が苦しんでいるのかな。一体何兆円の年金暮らしの貯金が流れて行ったのか。余裕があれば安値はを拾うべきですよ。人の行く裏に道あり花の山。
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>>942
いくら安くても、魅力のないものは買うな！
バフェットは、他にも、『株価があまりに安いので、つい衝動的に買ってしまい失敗した』という経験をしていて、自ら『バーゲン買いの愚行』を話しています。『どんなに安くても、将来展望の見えない株は買うべきではない。そういう企業はタダ同然でさえ買うべきではない』。バフェットは、こうような教訓を、『非常に苦労して、ようやく学んだ』と告白しています。
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いや、どんなに展望が見えても、高すぎる株も買うべきじゃないと思うよ。。。リスクリターンですから、はい。
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あまり難しいことを考えても結果オーライなら上出来。私は一株純資産を重視して割安銘柄を選んできましたが、下降場面ではいくら資産があっても業績が悪ければ下げのピッチも速いですね。持続より乗り換えが正解、年末に悩んでる内に下げに合ってしまいました。悩むより行動が大事か。
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長期に株を持とうという投資家にとっては、それが、一時的な要因によって、ほんの一時的に下落しているだけなら、あまり問題はありません。しかし、将来性という点において大きなな問題が起こり始めており、それがだんだん明らかになって、目に見える形になってくる、ごく初期の段階を株価が先取りして下がっているのだとしたら・・・・・・。
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REITってさ結局目先の利回りに踊らされるだけで
増資や高額な物件取得など実際はハメコミのごみ箱なの？
利回り４％超えてるところは安心できないし
安定している優良銘柄は利回り低いし。
こんなんでは高配当の株式のほうがまったりでいいのではと思う。
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REITってバブル崩壊で紙屑になった抵当証券みたいになるんじゃないの。
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実質ＰＢＲがすでにかなり低い銘柄は心配無用では。
数年前の低い不動産価格に戻ったとしても、お釣りがくる銘柄もいくつかあるよ。
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＞948
抵当証券の物件は今のリートの物件とは比較にならない。
凡そ潰しの利かない物件ばかりを親会社（証券、銀行など）から無理やり
押し付けられて証券を発行したようなものが大量にあった。
それこそゴミ箱そのもの。
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株の話でなんだが、個別で見ると東証一部上場銘柄でもＰＢＲ０．４倍台、０．５倍台
の銘柄もチラホラと目に付くようになっている。
なかには１９７５年の水準まで売り込まれているふざけた銘柄もあるのだが、
７５年当時の大卒初任給は８万円程度、今の初任給は２０万円程度だったりする。
こういう銘柄を見ていると、わが国経済の投資家はつくづく冷遇されていると思うよ。
いつまでこんなことを続けるつもりなんだろう・・・・・
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>>951
ちなみにＰＢＲ１倍割れの銘柄いくつか買ってみたんだけど
すべて含み損塩漬けになってまふ
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資金ができたので、REITを分散して買いたいと思うのですが、
長期的にもっていても問題なさそうな銘柄を教えてください。
一応４〜５銘柄、各20株ずつぐらい購入予定です。
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一押し、ビルファンド、今なら安いぞ。
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>>953
もう一つお薦めは、プライムだな。
2月の決算発表前のこの時期は、最安値の時期だ。
ここは去年増資をしたばかりなので、この2月は増資はないだろう。
LTVも低い。しかし、権利落ち後の鬼門（絶好の？）2ヶ月間、
バーゲンセール中だぞ。
このあたりは、阪急の権利落ちとその後の値動きを見ると分かり易い。
あと、長期投資なら、今の地合では権利落ち後、決算発表前の
時期に、増資の恐れのない銘柄を買うのが鉄則だな。
例えば、オリックスが2月末に権利落ちをした後、
60万円を割る場面が有れば買う。
ゆっくりと買い時を見極めること。
急がなくても、今のREITは繰り返し買場を提供してくれるだろうから。
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8951 8952 8955 8956 8958 5964
の中から安値になっているものを根気よく拾い集めるのがよいとおもいまふ
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8954もいいと思うよ。
当分増資なさそうだし。
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みなさんオフィス系のお薦めが多いようですね。
レジ系では何がありますか。
私は、NCR（8965）ですが。
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8955、３月足で見たら確かに割安だ！
2年足で見ると？
なんだバブル前に戻っただけじゃん
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8955が何故こんなに強いのか、
それはいい増資を繰返してきたから。
そして今でもLTVが低いから。
チャートみて安い高いというなら、
ジョイントでも買っておけばいい。
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株式も同じ、バブルがはじけた時、暴落したとき、
大きく下げた銘柄が割安なのか、
下げの少ない銘柄が優良なのか。
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8954（オフィス８８％）は昔よりはよくなったけど物件の質の割に収益力がイマイチ
オフィス系ならやはり8951 8952 8958 の中から選んでおくのが超長期では無難
レジ系でお勧めしたいものはあまりないので半分レジのプレミア で代用
どうしてもレジ特化がほしければアコモの急落をじっと待つ（そのうち増資もありそうだし）
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結局、お勧めは？と聞かれたときに
景気上向きになった時にいち早く上げるのはオフィス系のため
オフィス＞レジになるんだろう。
賃料を上げやすいし…
利回りで言えば4％以上は欲しいのでユナ、オリ、プライム、フロンティア
アコモ、プレミアあたりが良いと思いまふ
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いや オフィス優良銘柄が４％利回りになるまで待ってから買うという手も（ｗ
いずれにしても長期保有のつもりなら資金ができたからってすぐ買ったらあかん
５年１０年持つつもりなら１年でも２年でも買うタイミングをじっくり待たにゃあ
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>>964
これだけリスクのあるＲＥＩＴを長期保有って正気か
１日で分配金何年分も普通にさがるんだよ。
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長期で見れば、今はバーゲンかもよ
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皆さんありがとうございます。現在5000万円ほどをREIT投資を
考えているのですが、オフィス系のREITのほうが評判よさそうですね。
5000万＊利回り4%=200万（税金除く）の不労所得なら、結構
良いかもしれませんね。
やっぱりLCPなどの見た目の利回りが非常にいいREITよりもオフィス
計のほうが良いのでしょうか？LCPなら利回りだけで考えれば
5000万＊利回り7%=350万なので、いいかなぁって思ったのですが。
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>>967
>>962の意見はいいと思うよ。
ただそれだけの資金力があるなら、
一口、二口だけ、利回りの高い銘柄に投資をする、
投資のスパイス的なものとして購入するなら、
ありかも知れないけどね。あくまでダメ元のスパイス感覚。
あるいは、分配金の再投資先として、高利回り銘柄をごく僅かとか。
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長期投資で重要なのは将来も安定して収益をあげられる見込みがあるかどうか
投資口の価値を長期的に少しずつでも向上させる見込みがあるかどうか
現在の利回りを基準に判断することはできない
LCPのように一時的な売却益で４割もあげ底された分配金などに惑わされてはならない
また明らかな利益相反を平気でやっているような銘柄はどんなに利回りがよくても
長期保有して利益が出る可能性は極めて小さい
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>>967
５０００万を長期で運用するなら銘柄分散をお勧めします。
8951や8958は今値ごろですから中心に据えて
8954や8956、8984といった成長期待銘柄をいくつか
危ういが現在安値高利回り銘柄を少量取り混ぜる
というような方法もあります。
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素直に利回りの高い銘柄から選んでいっても良いと思います。低品質物件中心のスターツなども低位株と同じ見方をすれば下がっても値がさ株のように一気に下がることは考えづらい。資金が少ないなら高利回りを狙うべきでしょう（そうせざるを得ない）。９６８さんに同じですが資金力があるなら資金が減らないよう守りがよろしいのでは。買い時も大事ですよね。ついこの間まで２〜３％がごろごろしていましたね。そういう意味では今は買い時かも知れません。
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>>963
空論言っててもだめだよ。ＲＥＩＴはゴミ箱なんだから、景気が良くなったからって
賃料なんて上げられないよ。まだわかってないのかな。
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（A） ＲＥＩＴはゴミ箱である
（Ｂ） だから景気がよくなっても賃料は上げられない
(A)が真であったとしてどうして（Ｂ）も真であるといえるんだ？
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ゴミ箱の有効活用のためには、
頑張って賃料値上げするわけだな。
ちょうどダビンチがやっているように。
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>>973
お前、今まで何を見ているの？だから机上の空論て言われるんだよ。
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私のポート昨年５月１６銘柄で１６０口２億円であった。
この１月末１０銘柄１４０口で１.２憶円。
リート内での入れ替えしかしていないので（流石に買い増しはしていない。）
試に当時のポートが其の侭残っていた場合の評価を調べたら1.15憶円であった。
整理をした銘柄は日レジDA森ヒルズ、クレLCPアドレジTOPである。
プレミアだけ最近の取得。逆に現在の１４０口を当時の価格に置きなおすと
１．９憶円で動いても動かなくても結果は同じ。
今年は配当が凡そ５５０万円が来る予定なのでジタバタしないで
いるかと思ったりしている。（昨年は５３０万円）７０％まで上がっていたポジションが
いまは勝手に50％。株は一昨年の４月に止めたのでそれだけが救い。
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>>975
ちみ、ダヴィンチのがんばりを見ていないのかい？
自己の利益をとことんまで追及する賢い悪辣さを持ち合わせていれば、
賃料値上げに奔走するんだよ。
誰のためでもない、親会社の為なんだけどね。
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>お前、今まで何を見ているの？
たとえば963が話題にしていたオフィス主体のオリックスの場合
ttp://www.orixjreit.com/ir/pdf/2007-8analyst.pdf
の１６ページ 賃料改定の推移を読んで
事実として賃料がここ４期は増額改定が続いていることを見ている。
>だから机上の空論て言われるんだよ。
973 は 972 に対して質問をしただけなのだが？
いったいどこが「机上の空論」だっつーんだよ？
おめーにそんなことを言われる筋合いはねえ。
で、この質問に対する答えはどーなったんかな？
（A） ＲＥＩＴはゴミ箱である
（Ｂ） だから景気がよくなっても賃料は上げられない
(A)が真であったとしてどうして（Ｂ）も真であるといえるんだ？
おめえこそ中身のない空文で他人を貶めるようなことばかり書いてねえで
きちんと根拠を示してちったあ人様の参考になるような書き込みをしてみたまえよ。
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あまり品のない言い合いになると掲示板を見る気がなくなります。タイトル通りのポートフォリオの話しに戻しましょう！
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おまえらイギリスで１８００年代に南海泡沫事件（バブル）で１００年デフレ時代あったんだよ
日本はまだまだ資産デフレ時代つづくよ。
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嘆かわしい、嘆かわしい。
人心が荒（すさ）んでいるね。
政治も、経済に関しては無能力者が首相だし。
国技の相撲も超低脳が理事長だし（どうでもいいか）。
青い眼さんはどんどん去っていくよ。
モンゴルからお客様が沢山お見えになってもねえ。
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>981
大損こいて、気が立っている連中が多いんだろうね。
東証REIT指数が、最高値を次々と更新していた時は、半信半疑ながらも
もっと前向きな意見が多かったような気がする。
貧すれば鈍する、ってことかな。もう手遅れだけど。。。
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こういうときは、まったりと、REITの物件を見ましょう。
おー、おれの所有物件ではないかぁー。
これこそ、REITの楽しみでもあります。
心穏やかに、配当生活をしましょうよ。
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>おー、おれの所有物件ではないかぁー。
ＴＶのワイドショーに出てるよ、クッソ〜！
ってありましたよね。
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>>984
確かにありました。
あの時はええっ〜！！って思いました。
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９８３です。
その物件を保有するリートは比較的優良ですよね。
こんなにいい物件に住んでいながら不幸な人生ですね。
私なんか、スターツにすら買ってもらえないような
賃貸マンションに住んでますけど、
そこそこ幸せです。
人生、まったりといきましょう。
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スターツは物件の質が低いと言われるが、
うちのマンションもスターツにも買ってもらえない。
スターツは世間一般から見れば、それなりではある。
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９８１です。
９８２さん、９８３さん、すごく親近感を感じます。
私たちは全うなリートの理解者だと思います。Ｊリート草創期からの．．．
因みに、スターツはほとんどスッ高値に近い236千円で、去年4月4日に
３口買いましたが、手放す気はありません。変なコトするリートではない
という安心感。もっとも、１０口までは買い増すつもりだったけども、
それはストップしています。４月決算銘柄ならプレミア優先ね。
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９８３です。
確かに、プレミアでしょうね、4月決算ですと。
私はスターツを19万円前後で13口持っています。
ここが一番含み損大きいかな。
プレミアやフロンティア、グロワン、阪急、日レジとか、
最近買いましたけど、少し、市場が下げすぎでしょうね。
これからもまったりといきます。
そのうち、配当だけでスターツに買ってもらえる物件に
住むことができるといいなぁー。
そんなことを夢見つつ、今週もがんばりましょう！
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988(981)さん
あのう、、、以前972と間違われた982です。私もあなたに親近感を憶えます。
ところで、この「990」とかいうの、やめませんか!?
誰の意見なのか、いちいち遡って読まないとわかりません。
私もいくつかの掲示板を見ますが、ここほど「名無し」が多いところも珍しい。
それとも、そういうルールでもあるのでょうか?
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そういうことはまず自分が「名有り」にしてから言わないと、、、
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>991
おっしゃるとおり。
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age
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すんごく周りくどく言うなら、
REITの評価は決算書の内容から投資家同士
おおよそ共通の認識がえられますから、
名無しの発言であっても本当か嘘かは他の閲覧者によって
間もなく明らかになります。
そんなわけで、誰が発言したかは議論のうえでほとんど意味がない
特殊な板だってことなんでしょうねぇ。
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ここも初期の頃には、名有りさん割合が高かったんですよ、ずいぶん参考にさせて頂きました。
昨年くらいから、名無しさ増えて、今じゃ………御覧の通り。
癖で同一人物だとわかる方も居ますがね。
くれぐれも惑わされないように。
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本日時点でのＲＥＩＴマイポートフォリオは以下です。
・TOP×３
・MID×３
・ジョイント×２
・ＬＣＰ×２
・ジャパン・ホテル・アンド・リゾート×２
４月後半あたりから日経平均が調子良い感じですので、
一部、売却して日本株参戦するかもです。
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米投資家バフェット氏「ドル安は続く」
【オマハ（米ネブラスカ州）＝山下茂行】米著名投資家ウォーレン・バフェット氏は3日、
同氏が率いる投資会社バークシャー・ハザウェイの年次株主総会で「ドル安は今後も続く」
との見方を示した。信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題が予想以上
に長引き、一段の利下げが避けられないほど米景気の先行きは厳しいとして、足元でやや
楽観に傾く市場に警鐘を鳴らした格好だ。
バフェット氏は総会に出席した株主からの質問に答え、「米国はドルを弱含ませる政策
を採り続けることになるだろう」「ユーロやポンドがドルに対して大きく下落することはない」
などと発言。市場では「利下げ休止」の見方が浮上しているが、連邦準備理事会（ＦＲＢ）は
再び金融緩和を迫られるとの認識を示した。 (15:35)
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バフｴﾂト氏は相当空売りしているのではないか？
相場の流れを良くみることが重要だね。
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マイポートは以下です。クリードをどうするか悩んでいます。
ユナｘ４
エクセレントｘ４
フロンティアｘ２
クリードｘ２
JREｘ１
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>999
キープで分配金取ったほうがいいって。
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