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エルシーピー投資法人
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一足早く、NewYear休暇。皆さん今年一年ありがとう。来年もよろしくちゅー。
昨年末はMIDで、今年はここでドジョウを捕まえます。
年末寒波！暖冬？来年も波瀾万丈か？！
では、よいお年をお迎え下さい。
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新年あけましておめでとうございます。
今年は日本経済が失速するとの見通しですね。
最近米ドルが怖くなり外貨資産を円に戻したのですが、
円のままだとあれも駄目これも駄目で
資金の逃げ場がほとんどありません。。。そう思われませんか？
LCPは良くも悪くもGE資本により収益力向上が進んでいると考えていいのかな？
シニア住宅のように高い稼働率を誇るポートフォリオを適切に組み替えることで
中期的には安定した収益力を見込めそうですが。。どうですかね？
与党が示した2008年度税制改正大綱は、
LCP低迷の主因である導管性の問題を解決する抜本的対策と思われます。
この改正が実現できる見込みであれば、
アドバンス・レジデンスなどが抱える既存不適格物件の保有のように
解決困難な投資法人と比べて魅力的な投資対象だと思えます。
みなさんはどのような見通しをお持ちですかね？
・・・・というより、導管性問題の解決を急がないと
証券化不動産はいずれ投資家からの信頼を失うかと。
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今年はJ-REIT発足以来の受難の年となるのはほぼ確実です。
いま含み損を抱えている人は損失が2倍3倍になり、
J-REIT初期から持っていて益が出ている人も損失に転じるでしょう。
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これこれ、煽ってはいけません。
二極化の可能性もあるでしょうに。
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これだけの利回りなら、ワンルームマンション投資より
ずうっといいんでないの。
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あけおめよろ！
新年早々やってくれましたね。今年も波瀾万丈ですか。とことん付き合いますよ。
増えも減りもしない預金より、おもしろいです。
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高いときに買った分が多いので下値を買増しても、まだ買値を２割ほど下回っています。が、投げるつもりはありません。８５６の方の意見に賛成です。ワンルーム投資よりはお手軽だし腐っても一部上場の信用はあるんじゃないでしょうか。利回りを考えれば、いつまでも株と一緒に下がる必要はないと思います。景気が悪くなってもＲＥＩＴのテナントが一斉に逃げ出す訳じゃないでしょ。金利も上がれば世界中から総スカンを食らうので上げられないのではないかな。コストゼロの円を供給してきたのを止めるのだからサブプライムどころじゃなくなるのではないだろうか。
ＲＥＩＴ運用はアメリカが先行してノウハウをよく知っているはず、そう考えるとＬＣＰはＧＥが加わったことでもっと評価される時が来ると思う。他の銘柄と比べてそんなに悪くないと判断しています。やっぱり頑張って安値更新をすかさず買っていきたいです。利回りが効いてくるので現物を買っている限りスッテンテンにはなりませんよ。
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与党が示した2008年度税制改正大綱が無難に通れば、LCPの導管性の問題は
一件落着でしょうね。３社で５０％以上保有→１社５０％以上保有に
なるわけですから。１社で５０％近いＦＣレジは微妙ですが。
導管性の対策が税制大綱に盛り込まれていることは意外に知られてないみた
いですね。マスコミ報道もないし。
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↑本当ですか？知りませんでした・・・
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856さんのおっしゃる通りだわー。
最近ワンルーム投資も考えてたけど、
流動性が低すぎる・・・不動産☆連合隊で検索しても、築浅の
エステムコートシリーズをかなり割安で手放すオーナーがいるし。。。
大方の見方では、不動産の市況サイクルはおよそ１２年ごとだそうだ。
ピーク後の底値で買っても、少なくとも１０年間は流動性が低下していると
思われる。不況の間は誰も不動産に魅力を感じないからですな。
今日、手持ちカードの稼働率リスクを気にしつづけることを考えると、
実物不動産より証券化不動産のほうが低リスクと言えそうやな・・・
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>>859
それはここにとっては、非常に重要な要素だね。
おれも把握していなかった。
そうすると、与党の税制改正大綱が無難に国会を通過するか
(参院の状況ではそんなことありえないかｗ)、
その帰趨で評価が大きく変わってくるね。
要注目だ。
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ここはなぜこんなに堅調なのかな？
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これ以下はないかもと誤解してるから。
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>>864
これはいい答え。夜中にワロタ。
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でも、これ以下はないかも・・・
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ここは早くに下げたので、そのうち他銘柄のレベルまで上がるのかと思って
たら、逆に他銘柄がここのレベルまで下がってきた。みんな同じレベルになったら、
全体的にまだ下がることも十分にあるよ。
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J-REIT全体が更に落ち込む理由はあるにせよ、利回り９％OVERにもなると
今の日本経済においてはかなり不自然な数字だといえよう・・・
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巡航でそれだけ出せるの？
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家賃下げないと誰も入居しません。
まあ株価も下落はしていくから利回りの低下はゆっくりだけどね。
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日経平均の下落に癒し効果があるとはね・・・
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巡航分配金は２２０００から２６０００ぐらいかな。凶行に増資すると
２００００ぐらいになるかも。
今年の分配金予想は３７０００から３８０００ぐらいかな？
利回り１０％超でもなんか買いずらいんだよね。１年前は５％でお買い
得とゆう雰囲気だったのが夢のよう。こうゆうのを投資家のセンチメン
ト悪化というんだろうな。今は底値が見えないので傍観が正解かな。
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今日の５％報告書でプロスペ持分
６．２４％から５．２２％に減らしてたね
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え、それってどこで調べられるの？
持分減少を素直に喜んでいいのだろうか。
引き続き監視よろしく。
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ここを信用無期限で買ったら、差し引き６％の運用益で回せることになる？
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850さんの言うとおりで導管性は問題なし、売られすぎの今が仕込み時だと思います。If 外れてもREITの良いところじっと配当もらって耐えられますよ。ここはREITの買い場です。
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導管性は今度の国会の税制改正大綱で1社50％に変わるのだから何の心配もなし。総合型は中途半端、と欠点をさんざん言われてきたがこんな状況では一つの銘柄で既に分散されているのだから意外と手堅いのではないか。下値を拾って来てなんだかLCPへの愛着が出てきました。
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地方のレジの稼働率はいかがでしょうか？
札幌は東京マネーが入って一昨年ごろまで建築ラッシュでしたが、
完成後の今も、夜、灯のともらない部屋が多く。
賃料に影響している懸念を感じます。
当座はマスターリースで問題無いかとは思っていますが。
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みんな、だまされるな。
3月に入ったら３０万程度で増資されるぞ〜
早く逃げろ！！！！！！！！！！！
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>>876
増資が終わってもうすこし下げてからにすればいいんじゃないかな。
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２月末の配当をもらっても、なおかつ増資があれば
配当分以上に損するってことですよね？
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増資による利回り低下を防ぐために、
新規物件取得を同時発表というのがあるそうだけど。
仮に増資しても投資口価格の下落がないかもしれない。
え、甘いって？
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>>882
実際は難しいんでないかい？
今回の分配金も売却益込みだし、30万前半で増資したら
かなり薄まるよ。11000程度は覚悟しないといけない。
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んー、聞いた話ではREITは中長期保有に適して筈だけど、
これじゃ折角のインカムゲインが頻繁な増資によるキャピタルロスで
相殺されてしまうんじゃないの。
経営体質どうのという議論以前に収益システムにさえなってないじゃん。
LCPに限らずこれは上位銘柄だって同じなんだろうか。
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ＰＢＲ割れしてるＲＥＩＴは一株資産を下げる増資をするかぎりデススパイラル
で株価を下げて行くので実態的に安くても買えないですね。そのためには運用
会社まかせで殆ど仕事してないと思われるＲＥＩＴの中の人はもう少し株価対策
の仕事して欲しいです。何も悪どいことをするわけでなくプロスペの持分が減
ったらＩＲ出したり、プロスペと話合いをしてプロスペ自身の利益のためにも
導管性を無視した買い増しの意図はないことが確認されましたとか、ＰＢＲ割
れでの増資は極力しない（ＧＥのためにもなる？）とかのＩＲをだしてね。
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増資による資産の目減りは、投資家はどうにもできない。
投資家が儲かるかどうかは、運用会社次第。
たけど、運用会社は、投資家に儲けさせても何もメリットがない。
投資家を殺さぬよう、生かさぬよう、くそ物件を突っ込むだけ。
結論：ＲＥＩＴ投資からは撤退するのが正解。
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ここに限らず、今増資をすれば、どの銘柄も終わりだよ。
増資が可能な銘柄はほんの一部。
日レジのように、とにかく増資を避ければ生き残れる。
あとは運用者に市場をよむセンスがあるか。
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増資で調達した資金を全部新規取得に使ったとしても、今のレバ後利回りと同じキャップで買わない限り、配当(キャピタルゲイン無し)は低下するよ。
４０億調達して、１００億の物件(今と同じキャップ水準)を仕込むなら配当(キャピタルゲイン無し)は変わらないかもね。ただし、その場合、増資警戒水域であることに変わりないから、やっぱりダメか。
因みに、ここはキャピタルゲイン無しだと配当は軽く１万円を下回ってそうだね、誰か計算してないですか？？
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増資云々は兎も角として、明日も下げそうな気がします。
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堅調さが目立ってますね。
地場を考えたら35、6万かと思って売ってしまったのですが。
ビライフとたいして変わらない価格。MIDよりも高いし。
どうしたんでしょう？
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>890
雪風さんの動きを見てるんじゃないでしょうかね。
実は、私もそうでして、２個をじっとhold中。
今後の売り買いは25ｋ刻みで。
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>>891
雪風さんの動きを見てるんじゃないでしょうかね。
そうはないでしょう。
いかに掲示板で有名でも、市場を動かすほどでは…ねえ。
おそらく利回りが8％近辺まで行くと、現状では下げ幅打ち止めとなるのだろう。
それと権利採りで上げているだけだと思う。
売却益込みでも8％運用は10年でペイできるかなね。
ＬＣＰは昔から個人的には好きな銘柄。
孤高だからね…って言っていた人もいた。
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一般論としては、雪風さんの動きを見てマーケットが動くほど、
日本の個人投資家層が厚くなる日が早く来ることを待ち望んでいます。
（が、現状、さすがにそんな訳は、と）
8％って高い気がするけど、売却益込みでは一過性のもの過ぎませんかね。
これから10年間売却益をずっと出し続けられると思います？
最近評判の悪いレジ中心だし、鑑定との差額も、、、
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堅調･･･プロスペクトが買ってるとか？
しかし、孤高。
売却益が無くても地方の地価が地盤沈下してもシニア物件はそれなりの利回りを維持出来ると思うヨ。
権利落ち後はかなり下がると思うから要注意だけど・・・。
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ありゃ。
一人ぐらい「私もそうです」と言ってくれれば面白かったのですが。
ともあれ、ここは、なんか変わった仕組みを考えて
驚かしてくれそうなので、一つは楽しんで持ち続けるつもり。
して、落ち後は、350ｋからの参戦計画。
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いや、プロスペクトが売って比率を下げているので多少の買い安心感が
出ているのでは。
巡行分配金は１１０００円前後を想定しているが増資などでレバレッジ
が下がれば１００００円以下と見ているが果たして・・・。
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ただ人のマネをして同じものに投資するのはやめたほうがいいと思うよ。
雪風さんのことは尊敬してるし見方が合うことが多くて
結果的に同じような銘柄を同じような時期に売買してたことも多かったんだけど
ここに関してはどうも判断が一致しないんだよね。
（あえて具体的な数字は書かないでおくけど）
余計なこと言ってゴメンね。
自分が何か見落としているだけかもしれないものね ・・・・・
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主として相対的割安感というのを
モノサシにしていますが、LCPが
現状で他よりも安いとは思ってな
いです。
ぶっちゃけ、高く買った分がシコっ
てるだけなわけで・・。
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ありゃ、ばらされちゃいました。
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さすがに今日は上がるだろうと思ったら大きく下がってますね。
ニュース探したらＩＲが出てました。譲渡予定物件の支払いを
相手が渋っているんだね。銀行の引き締め策かなんかで借りら
れる予定の金が借りられなくなったんだろうか・・・。
もし解約の場合は違約金取るんだろうけど相手に支払い能力が
なかったらだめだろうな。今期の分配金は下方修正・・ありゃ
まだ予想は出てなかったのか。
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>>900
それ、LCPの問題にとどまるならともかく、
思わぬところからREITのきつい一撃となりかねない。
うまく進めてもらいたいが。
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知らなかったヨ。LCPがロスカットプライス
のことだったなんて・・・。スマンつい・・・。
含み損拡大中です（笑）
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利回り９．５１％になった。こんなのあり？
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>>903
利回り…( ´,_ゝ｀)プッ
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銘柄選別などと偉そうにホザイておいてなんですが、本日ここを一口買いました。
あれから一年ですね・・・・。
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なんだか、板が変だが、これが関係あるのかな
ttp://www.lcp-reit.co.jp/cms/press/20080313_170532VDuZ.pdf
親切な人よろしくお願いします。
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>906
プラス材料ですが......
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こっちは巡航で超9%
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今日も一口買いました。
でも、たった一日で半年の分配金相当のおゼゼが消える（溶ける）のね・・
利回りに引っかかると分配金貧乏になるでござるな。
ニューシティあたりなら個人でも大和でつなぎ売りできるので、資産防衛の観点
でいうならあちらのほうがいいのかもしれませんけどね。
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900の中の人です。
どうやら売却予定先の資金繰りがなんとかなったようで予定どおり
売れるようです。
ttp://www.lcp-reit.co.jp/cms/press/20080314_154453Bn9M.pdf
しかし私は４０万以上で買った玉もある超高値掴みなんでもうど
うでもいいやの諦観状態。殆ど全てのＲＥＩＴが上がった今日で
すら下がるのでもう笑うしかないです。増資だけはやめてくれ！
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物件売却して借金返済。
増資先送りのための策だね。
賢明、賢明。
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そして巡航分配金はさがってゆく
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スターツとほぼ同じ価格になったので本日、スターツから
ＬＣＰに乗り換えた。
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↑ どういう事か分かりません。
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スターツを売ったお金でＬＣＰに乗り換えたというだけの話です。
スターツよりもＬＣＰのほうがトクだと思ったので
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LCPって、危ない危ないって言われながら
高利回りが続く銘柄なのね。ポートは将来性あると見てるから、
増資したら買い増そうと思ってる。
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増資の「ぞ」の字でも出ようものなら投資家は
クモの子を散らすように逃げるんでは・・・・？
悪意に満ちたKY増資は勘弁ね。物件売って
少し身軽になったんだから、あとは大人しくし
てくれるのが理想です。
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今日の『マイポトフォリオ−２』に大事なことが出ています。フライングマシーンさん、ちょっとコピーさせて頂きました。『税制改正大綱で２００８年春から上位１社50％に緩和される見込みですね。』ここは導管製が危ないと言うことで思いっきり叩かれたと思いますが、内容的にはGEが入ってかなりレベルが高くなったはずなので、導管製がクリアーされれば穴銘柄ではないでしょうか。買いを煽っているわけではありませんが、資金があればもっと買い増したい所。高値掴みもあり40口の平均43万円、でも年間配当が百万円超になるので無理しなくて良いから安定配当の持続を希望です。
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>>918 様
現在の株価低迷は導管性による要素は少ない。
むしろ、増資懸念やオリジネーターの信用不足
ポートも悪くもないがコア物件不在で魅力不足ではないかと思います。
大幅公募価格割れで増資をしなければそこそこの将来性（安定配当）の期待は持てると思います。
不思議なのは、なぜ株式投資を含めＬＣＰにしか投資していないのか？
しかも４０口も…少し気になり魔巣？
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分配金巡航に懸念。
地方物件、マスターリース期限切れ後の稼働率(および家賃動向）を注視の要。
一例を挙げれば、
札幌タワー物件は、夜…暗い。
（２口ホルダー。
ここには悪意はあまり感じないが、
御馬鹿なところは否定できず。
再参戦には時期尚早と判断。）
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増資と導管性要件の緩和は織り込み済みだと思うけど、
個人的にはかなりの割安感がある。
なのにここまで安値放置されてると、逆に不気味で手が出せない。
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なんで割安と判断されるのか？
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ＧＥの資本が入ってから改善されたけどパイプラインサポート会社は依然として
問題物件を押し付けた悪質な会社がそのまま残っています。これらの会社はまた
問題物件を押し込もうと必死になっているはずです。また増資懸念は常時残って
ます。これらが解決しないことには安心して買うこともホールドすることも出来
ないですね。
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導管性要件が解決したにもかかわらず、相応の上げが見られない。
ここ半年の変化として、PERの変動が現物市場における減価償却速度
と著しく乖離している。(数年前に買った建物の価値が半分になるなんて
ありえないか、それとも最初の見積もりが間違っていたというのか？)
またテクニカルでは見たまんま下値で這っているようでもあり、
希望的な見方でしかないけどボリンジャーバンドが狭まっている。
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仮に、巡航年間分配金20000円を切ったとしたら
皆さんは、いくらで指しますか？
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>>925
20万かな…
と、言ってもデススパイラル必至のため
魅力的な利回りでも結局は買わないと思う。
孤高のＬＣＰは巡航1万には落ちないとも思うのだが？
マスターリース契約はヤバイの？
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賃料ピンはねされるマスターリースなんかしないほうが分配金多いよ。
一括貸ししてるから稼働率100％だけど、ただの数字のマジック。
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ココの巡航って1万行くかいかないかでしょ？
今期も来期も売却益かなり乗ってるし。
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売却益は前期比で２億以上減る感じだから
今期分配金も２０００円以上は下かな
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米国ＬＣＰのＲＥＩＴも今利回り９％超の
ジャンク扱いだし
ここもあんま上値余地無いんじゃないか
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平成20年8月期（第5期）予想分配金
投資口1口当たり分配金 金11,100円
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悪い決算でましたな。
巡航で11,000円、もう少しましと思ったが
ＬＴＶマックスでこの数字
やばいな、明日は下げそう。
心配だあ。
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撃沈！！！
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もう下がり代はないよ。
増資先送りのようで、むしろ騰がる期待！
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巡航で？ 11000円？
ついこの間なんか売って無かったっけ？
それが寄与した上でこの分配金。
「仮に」というのはしゃれのつもりだったんですけど。
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営業収益は１９年８月期とほぼ同じで営業利益は微減。しかし経常利益予想が
かなり下がっての１１０００円ですね。物件の減少と固都税とかの影響は営業
利益の段階で現れるはずなので何か特損でも予定してるのかしら？
東北のクソ物件は予想どおり鑑定額が大幅減ですが・・・。
特殊な理由がなければ巡航で９０００円以下かも。
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定款ギリギリのハイレバ運用やってたから
あんまポテンシャル無いとは思ってたけど
２件の売却益約５億計上してこの予想はひどいな
雪風さんも安物買いの銭失い買わなきゃ良かったと後悔してるだろうな
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分配金11000に乗ってる売却益2.5億＝91800口で割ると一口あたり2700円
だろ。単純計算で巡航8300円？
固都税分はいくらだ？
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売却益５億説、２．５億説いろいろみたいですが決算短信では２．１億＋１．８億
の予定と書いてあるので３．９億では？
３．９億がまるまる分配されるわけではなくて費用が引かれた後の経常利益ベース
で考えると８５００円ぐらいと予想。いずれにしてもひどいですね、今期が前期よ
り営業外費用が増えたのが多くの人の予想がはずれた原因でしょう。１９年８月期
並みの営業外費用なら今期は１３０００円以上のはずでした。
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2物件を売却した金は期限前弁済で25.7億返してレバレッジ下げてるから、分配金には反映されてないんじゃないの？
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売却差益分を分配しないで借金返済にあてるＲＥＩＴなんてあるの？
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売却益は分配金として、リターンする必要があります。
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雪解け雪解け、雪風資産解け。
俺の資産も解けている Orz。
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ＬＴＶ高いアコモだって、巡航で１１、１００円だし、それに比し、ここは割安だよ。
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＞９４４
コマーシャルの間違い。分配金も１１，３００円に訂正。
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ゴチャゴチャ言ってないで電話して聞けばいいだろーに･･･
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分配金には１棟目分の売却益しか乗ってないので
２棟目を売って売却益がでたら上方修正がありますよ。
もし売却益が出ないようなら、売らないでしょうし。
他の銘柄と比較して、今の価格は下がりすぎだと思いますね。
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巡航が9000円前後の他の銘柄ってどこらへん？
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これだけ売却してもＬＴＶ55％越えたまんまなんだな。
とどめの増資がくるのかな？
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売却益の増減を加味しても、今期の
営業収益経常利益率の低下を説明
出来そうにありませんね。
2月期40.3％が8月期30.3％になる？
まさかデススパイラル増資のご予定
があるから今は超低めの予想を出し
てるとか？まさかね・・・
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ここまで下がるとさすがに公募増資はできそうもないと思うのですが？
出来るとしたら、また第三者割り当てでしょうかね。
気になるのが５月返済期限のタームローン。
実は、譲渡損を計上するつもりではないでしょうか？
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