DAオフィス投資法人 - 1126539024

1：管理人★：2005/09/13(火) 00:30:24 ID:/u9p.7lc: 資産運用業者：（株）ダヴィンチ・アドバイザーズ
http://www.davinci-advisors.com/
923：名無しさん：2008/05/15(木) 00:18:19 ID:9lVhDoag: 景気が回復して、東京地区のビルの市況が再度強気にならないと、
DAのビジネスモデルは躓く運命じゃないか？
ホルダーは、景気回復を願うしかないだろ？それまでの辛抱。
しかし、景気がいつ頃回復するのかは不透明。金利もインフレ懸念から
先高感強い。不動産業者にとったら、事業環境は良くないな。
924：名無しさん：2008/05/15(木) 00:19:38 ID:t6FldPQg: この内容だと増資分のファンド組入の買いに期待して先回りするくらいしか
儲ける機会はないかな。でも割当増資だと浮動株比率が低くなるから
インパクト弱いんだっけ。
925：名無しさん：2008/05/15(木) 00:50:02 ID:O3IaPAWA: いくら利払いが減るといっても、これだけの口数を増やしたのに
どうして巡行分配金が増資前より増えるのかがよくわからない。
どういう計算になってるのかな？　わかる人、教えてくださいな。
926：健太：2008/05/15(木) 01:12:23 ID:aZPLe.Wo: ひょっとしてDAがダヴィンチアドの子会社に該当することにならないか？
子会社ではないとしても40％もの持分を持っていると親の物件売却益計上狙いの押し込みはできないと思う(5％ルール)。

コロンブスの資本金が1億しかないから残りは借入か？TK出資？この辺が重要でしょ。大量保有報告で分かるかも
営業目的にTK営業があるけど単なるSPCにしては資本金1億はでかすぎ。スキームの全体像・意図がいまいち分からないね。
927：名無しさん：2008/05/15(木) 01:29:23 ID:t6FldPQg: >>925
将来の賃料増額も予想に織り込んでの巡航９０００だな
実現しなかったら更に悲惨なことになりそう
928：名無しさん：2008/05/15(木) 01:29:33 ID:O3IaPAWA: 投資口数増　２０５０００→３４３９０５（口）
利払い減　　７２３００（万円）
増資をしなかった場合の一口当たり巡行分配金　（e）約８５００円

とプレスリリースに書いてあるから、

分配金原資　＝　０．８５（万／口）　×　２０５０００（口）　＝　１７４２５０　（万円）

増資をすると利払い７２３００（万円）が助かるから、
分配金原資　＝　１７４２５０　＋　７２３００　＝　２４６５５０　（万円）　に増加する。

分母となる投資口数も増えるので増資後の一口当たり巡行分配金は、
２４６５５０（万円）　÷　３４３９０５（口）　＝　０．７１６９　（万円／口）

う～～～～ん、計算が合わんやん？

増資した場合の巡行分配金　（Ｃ）約９０００円　ってどうやってでてくんだ？

ダメだ、もう眠くて計算できん　あと誰かたのむ　　Ｚzzzz
929：名無しさん：2008/05/15(木) 01:58:12 ID:t6FldPQg: 運用の巧拙以前にやっぱここは
取得価格に問題ありすぎだな｡
関係者そのうち後ろに手が回るかも｡
930：健太：2008/05/15(木) 02:11:13 ID:aZPLe.Wo: >>926　５％ルールはリートに関係ないや　訂正。

今年から導管性要件が上位1社50％以上になったにしても、怖いね。課税を避けるためにコロンブスが売りに出てもプロスペクトみたいなのがチキンレースに出かねない？心配しすぎ？

>>928
今回修正後予想経常利益(6期）4,896百万円
6期売却益　　　　　　　　　　△2574　　　　　
6期一時発生経常費用　　　　　1124
差し引き　　　　　　　　　　　3,446百万円
投資口当たり　　　　　　　　　10,000円/口

おそらくこれに新宿の固都税、金利上昇を加味して9,000円/口ってところじゃないか。
931：健太：2008/05/15(木) 02:41:34 ID:aZPLe.Wo: 9,000円/口は現行賃料ベース。利回り約4.5％
追加購入500億でLTV40％、1000億で５０％。

NOI利回り４％－金利1.5％－運用報酬0.5％－減価償却0.6％＝1.4％　建物比30％想定
500億で2000円/口の分配金アップ。利回り5.5％
金利1.8％でも1600円/口アップ。

こんな感じ？
932：健太：2008/05/15(木) 03:01:11 ID:7/B0Enhg: 借入調達のほかに現在遊んでいる金が４００億ある。これは追加金利負担なしで、物件利回り２．９%。
3,300円/口の増配要因。

>>931と合わせると物件追加購入９００億で配当金14,300円/口、利回り7.15%。1400億で配当金16,000円/口、利回り8%。
933：名無しさん：2008/05/15(木) 03:02:38 ID:plw5GsnY: う～ん　どうも腑に落ちないとこあるよね。
レバレッジをさげて巡航が変わらないってことは、単純に
いって負債コストが想像以上に高い＝要はまともなレンダーがいない・・
ってことなんだろうね。クリードの借入れ金利もひどかったし。
あと　大規模借り換えなんで融資手数料なんかもここ高そうだし。
（融資手数料の相場って知らんし、会計処理もアクルーできるのかも
しらんけど）
俺も眠いから寝よ。
934：健太：2008/05/15(木) 03:03:00 ID:7/B0Enhg: トップが上がりＤＡが下がったら交換するぞ！
935：雪風　　（xX） ◆xXUOeG5OIg：2008/05/15(木) 06:31:12 ID:1VHFgRJ6: >>922

悪いけどもはや何も言いたくないです。
気分が落ち着いたらこの件についても
コメント出来るかも知れませんが・・・・
936：名無しさん：2008/05/15(木) 08:28:23 ID:kDjzp9LU: リファイナンス出来なかったのこりの４００億はどうするのでしょうか。
買い方が買い上げたところで増資分６００億を売ってくるんじゃないの。
それで４００億返すのでしょうか。
それに、１０００億追加で物件購入が見た目では可能ですが、
私が銀行ならここにはかかわりたくないな。
937：名無しさん：2008/05/15(木) 09:02:33 ID:HtEqmm.2: >>924
REIT指数では、浮動株という考え方が取られていない。
938：名無しさん：2008/05/15(木) 09:39:37 ID:O3IaPAWA: >>930

差し引き　3,446百万円
というのは、増資後（利払い軽減後）の分配金原資ということ？

それなら、増資しなかった場合は
3,446百万円－723百万円　＝　2,723百万円　が分配金原資でOK？
そうすると増資しなかった場合のの一口あたり分配金は
2,723百万円　÷　205000口＝　13283円　で
プレスリリースで言ってる　（e）約８５００円　と全然合わないんだけど　・・・

おかしいな？　どこが間違ってるんだろう？？？？

>>933

府に落ちないというか、なんか変だよね？
これだけ増資してレバレッジを下げて巡行分配金が変わらないなんて普通じゃないと思うんだけど。
939：名無しさん：2008/05/15(木) 11:52:49 ID:O3IaPAWA: 増資後の巡行分配金約９０００円ってほんとかな？
940：名無しさん：2008/05/15(木) 12:08:53 ID:t6FldPQg: 物件取得余地があっても高金利と運用報酬増で分配金増加はほとんど見込めない
ってオチか。今の巡航利回りで満足する投資家はほとんどいないだろうけど
売却益で嵩上げしていけばこれからも食いつく個人はいるんだろうね。
941：名無しさん：2008/05/15(木) 14:37:13 ID:LWHKPgWQ: みんなもっと短期を考えているんだよ。
どうしてダビンチみたいに劣悪な銘柄が買われるの？
という質問は、また随分と純情な質問でもあるな。
このスレの嫌ダビ論者は、“割安な”LCPでも買っているのがお似合いだ。
ちなみに今日の出来高からして、個人買いもあるだろうが、
大方、機関投資家が買っているのだろう。
942：名無しさん：2008/05/15(木) 15:49:59 ID:t6FldPQg: ネガティブ意見に対していちいち嫌ダヴィとかレッテル張りするなよ｡
財閥だろうがダヴィだろうが運営姿勢が良ければ褒められるし
悪ければ批判されてる｡ただそれだけのこと｡
943：名無しさん：2008/05/15(木) 16:19:59 ID:w/jAOrLI: 元々ダヴィンチが嫌いな人はホルダーではないので売り圧力にならない。
今回の増資を親のファンドが引き受けたということで絶対損させるわけ
にはいかない（親の本業はファンドビジネス）。すると今までのメンテ
ナンスなしのゴミ箱からメンテナンスしながらのゴミ箱に格上げされて
運用、株価対策もまともになるかもしれないと期待があり買い圧力とな
る。とりあえず今日は期待が上回ったようです。
944：名無しさん：2008/05/15(木) 16:27:25 ID:dUkWN.Is: 意見が分かれていたが、結果は　”上昇”　でスタート。
４２５千で購入。権利日までは、買いのスタンス継続します。
945：名無しさん：2008/05/15(木) 17:25:09 ID:LWHKPgWQ: >>942
「ネガティブ意見に対していちいち嫌ダヴィとかレッテル張りするなよ」
ごめん、こめん、今日はこっちが鷹揚になるべき日だな。
946：健太：2008/05/15(木) 19:23:45 ID:aZPLe.Wo: 前場寄付きを成り行きで買ったら４２万５千円。予想外に高かった。微妙。(にもかかわらず勢い余って親も２口×１０万４千）
勝負はこれからだね。

ラサールで下手こいた(５万損切り）自分が行っても説得力ないかもしれないが、財務体質に不安のあるリートが現状打破するにはリセット大規模増資が手っ取り早い？そしてそれが結構評価されたりして。
希薄化を被る投資家数に対し希薄化後投資家数が一定以上であれば、希薄化が希薄化ではなくなる？？

他の低位銘柄の投資家でも低位になってから購入した人たちはむしろ今回のような増資を歓迎するのでは？実際、今日はその手の銘柄が上がったように思う。
馬鹿を見るのは長期安定投資家のみ？

まあ、増資資金で何をするのかが重要なのはいうまでもないく、一般ホルダー全員明日は知れない身。制度論的に捕らえるとリートの欠陥をまざまざと見せ付けただけかもね。
まじめな話リートに未来はあるか？　不動産投資ってのはやっぱりプロかよっぽどの金持ちでないと無理なのか？　じゃあ何で今日買った泣。
947：健太：2008/05/15(木) 20:01:52 ID:aZPLe.Wo: >>馬鹿を見るのは長期安定投資家のみ？

↑訂正
長期ホールダーが真っ先に馬鹿を見、その他がそのうち馬鹿を見る。曰く、みんなまとめて桃太郎。
せいぜいNBFやJREあたりでお代官様のお情けにすがる程度。

これって投資だろうか？
948：名無しさん：2008/05/15(木) 20:17:50 ID:zGTmnO66: >>947
ババ抜き？
でもなかなか心理戦で楽しめる。
ルーレットやパチンコよりはマシでは？
949：健太：2008/05/15(木) 20:25:33 ID:aZPLe.Wo: ババ抜きというか、既得権益層が庶民の不満をそらすために対外戦争を仕掛けるとか、白人征服民がインディオの部族対立をあおるってな構図でないかい？
950：名無しさん：2008/05/15(木) 20:46:17 ID:HtEqmm.2: 少なくとも、ニューシティのような意味不明型増資は、
新規投資家からも総すかんだが、ダビンチ型ならまだましということだ。
ニューシティの場合、第三者割当の意味が分からない。
LTVを下げたいならもっと抜本的な解決が必要。
あんな小手先のその場しのぎをしても、だれも評価しない。
その点で、現状での対策としては（現状に至った責任論は別として）、
ダビンチはなかなかよくやったと思うよ。
951：名無しさん：2008/05/15(木) 22:16:37 ID:0vV0VrtA: ニューシティが今日下げたのも、そのあたりが原因だと思う。
ダビンチは良くも悪くもやる事がでかい。高みの見物。
952：名無しさん：2008/05/15(木) 22:18:45 ID:5b/8KsgE: ダビンチ、必死だね。
953：健太：2008/05/17(土) 00:36:50 ID:aZPLe.Wo: 増資しなかったら7期以降の経常利益１，８１５百万円。
これには融資手数料１０億を見込んでいる。
その算定根拠は第５期予想で利息以外の経常費用が９億弱あるから。ただ、この９億が適正か否かは不明。上方修正演出用バッファーが含まれていると思うがどれほどだろうかね。第５期の予想修正IRがないことを考えるとそんなにはないはずなんだが。

リンク先にも書いてるが、増資しなかった場合の分配金８０００円は意図的に低くしている可能性はある。増資正当化のためにね。
ただ、増資後の予想に大きな偽りはないと思う。
954：健太：2008/05/17(土) 00:37:57 ID:aZPLe.Wo: ↑953
間違いです。
955：名無しさん：2008/05/17(土) 13:10:03 ID:dUkWN.Is: 今回の評価はここ数日で決まるよ。
956：名無しさん：2008/07/17(木) 03:47:35 ID:MQUg3mMs: 小島鴻笙もろ山・埼玉 350-0433 埼玉県入間郡毛呂山町西大久保
内野鶴峰鶴ヶ島・埼玉 350-2206 埼玉県鶴ヶ島市藤金
荒江光三芳・埼玉 351-0031 埼玉県朝霞市宮戸
加藤光葉和光・埼玉 351-0104 埼玉県和光市南４
鈴木登志美まりも・城西 351-0115 埼玉県和光市新倉５
田光彩新座栄・埼玉 352-0014 埼玉県新座市栄
鈴木鳴石鳴石・城西 353-0001 埼玉県志木市上宗岡
平岡芳玉陽光・城南 354-0041 埼玉県入間郡三芳町藤久保
西田史峰東松山・埼玉 355-0012 埼玉県東松山市日吉町９
高嶋千代子きたの・多摩 359-1141 埼玉県所沢市小手指元町
山村敬月友月・埼玉 362-0021 埼玉県上尾市原市３
鈴木静華和泉・埼玉 362-0021 埼玉県上尾市原市団地
佐藤雄めじろ・城西 362-0022 埼玉県上尾市瓦葺１
山中敏　北本・埼玉 364-0024 埼玉県北本市石戸
横田泉彩北本二・埼玉 364-0006 埼玉県北本市北本
石井泉鴻巣・埼玉埼玉 364-0064 埼玉県鴻巣市赤見台２
957：名無しさん：2008/07/17(木) 07:11:17 ID:dUkWN.Is: ＞９５６
時々、こんな情報が出てくるが、この人たち、なんだというのかね？
958：名無しさん：2008/07/17(木) 12:58:04 ID:RyQt4zbQ: 埼玉県に住んでるＲＥＩＴの所有者リスト？
959：名無しさん：2008/07/17(木) 18:37:52 ID:l4YXVThg: 書道教室か。
スレ的に何の意味があるのかは分からんが。
960：名無しさん：2008/07/18(金) 13:53:47 ID:ijVyYOMk: ダビンチはダーティなイメージがあるから損をしているね。
962：名無しさん：2008/08/18(月) 19:35:22 ID:dUkWN.Is: ビル売却で４５億の利益。すごい。今日の急騰の理由がわかった。
分配金大幅増。うれしいね。
他のリートも物件売って、分配金増額したら騰がるよ。
963：名無しさん：2008/08/18(月) 19:45:27 ID:dUkWN.Is: ＞９６２
４９億の利益。今期の分配金２６，４７５円。
964：名無しさん：2008/08/18(月) 20:43:52 ID:w/jAOrLI: >>962
どこのＲＥＩＴでもこんなうまいぐあい？に売れるわけではないです。
リプラス物件なんかは簿価の２割引ぐらいでも買ってくれる人がいなかった
んだと思います。
ここは親ダビンチから高値で物件を回されて簿価で売却出来ればいいほうか
なと思ってましたが過去に売った物件も含めて十分に売却益を出しているの
で運用会社はけっこう頑張ってると思います。
965：名無しさん：2008/08/18(月) 20:58:03 ID:jDh2rzPk: リプラスとDAのちがいは親の有能さ。
ダビンチはあまり信用できないのだが、有能。
だから投資家にも利益のおこぼれがある。
966：名無しさん：2008/08/18(月) 22:51:58 ID:CfId05j.: ここの親のトップは、たしかアメリカで不動産業、資金調達などを学んできた方だと思います。
外資にも顔が利くし、資金調達能力、転売能力では抜群のようですね。
ただ、少しダーティなイメージがあるのが欠点です。
ひとつ間違えば大損をする危険もあるというのが私の認識ですから、私はなかなか手が出せません。
大穴狙いなら面白いです。
967：名無しさん：2012/04/04(水) 11:54:41 ID:BJoyAuqo0: h ttp://xvideos697.blog.fc2.com/
968：名無しさん：2012/04/14(土) 20:27:18 ID:EntBn4oc0: h ttp://xvideos697.blog.fc2.com/
969：tips about seo：2013/12/20(金) 12:08:14 ID:T3kFnZs20: toixyl Really informative blog article.Really looking forward to read more. Fantastic.
970：awesome seo：2014/06/18(水) 15:58:46 ID:T3kFnZs20: WcwhIL I really like and appreciate your article.Really looking forward to read more.
971：名無しさん：2014/11/22(土) 15:04:02 ID:8BJqodHI0: ・
972：きんたま ◆d9EwZ7OcYI：2016/02/12(金) 23:54:58 ID:dywhVo.w0: ......