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グローバル・ワン投資法人投資証券
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細ったのは公募に応じた投資家だろ。
GORは大いに太ることができた。増資大成功。
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どっちも細った。
結果見れば、わかるだろう。
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ここの増資は阪急やエクセレントとは違う。
何故なら其の目的が物件購入であり増配を伴っていた。
異常な人気で高値の公募となっただけ。
所で高額増資はホルダーにとってプラスとこのスレでもしたり顔に言われているが
せいぜい10口や20口の個人投資主にとってプラスなのだろうか。運用会社の詭弁ではなかろうか。
私は減配を伴うものであれば具体的な将来への展望を示すべきだと思う。
それが不可能なら減配を伴う増資などもってのほかと思う。
何故なら配当はリートの命でありこれを維持していくのが運用会社の使命だからだ。
その意味から云えばエクセレントが最低。彼等はあろうことか当期の減配を発表して増資した。
投資主不在の行為だ。そこへ行くとここは極めて良識的である。信頼している。
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>>308
ここの運用会社が信頼できるという点は、同意します。
しかし、高値増資は既存投資主にプラスというのは、
間違いではないと思います。この点では、投資法人と
既存投資主の利害が一致しているわけです。
貴方が重視する配当（まっとうな考えだと思います）についても、
高値増資は配当の維持増加にプラスに作用します。
高値で公募に応じた投資主の“怨念”を別にすれば、
高値増資で悪いことは、理論的には思いつきませんが。
見落としている点があれば、ご指摘下さい。
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この銘柄には、熱烈な信者がいることがわかった。
（皮肉ではなく、感心している）
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＞309
308です。理論的にはここの増資の結果1口当たり資本額が774千円で
ビルファンドやJREを遥かに凌駕しましたから其の事だけでも言われるとおりだと思います。
私が申し上げたいのは減配を伴う場合です。
エクセレントは23000口102万円で増資し其の分の配当にあてる為3月23日に
発表した当期の予想配当を15300円から13000円に引き下げました。
借入が減ろうが1口当たり資本が増えようがこう云うやり方はホルダーを失望させる。
高額増資は投資家のため等と言う理屈は通用しないといっているのです。
理論上はともかくホルダーにとって失う物多くて後味の悪さだけをえたと言っても過言でない。
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どこに信者がいるのか自分にさっぱり ・・・・
309 は的を得てると思うな。
強いて”悪いこと”を探すとすれば
仮に公募時のREIT価格がバブルであることを投資法人が自覚していたのであれば
公募価格が過大評価であることを承知の上で高値で売ったことになる。
相場が過熱しているときに増資をすれば公募に応じた側のキャピタルロスの可能性が高い
ことは自明なわけだけれども ・・・・・
それを知りながら増資をすることははたして誠実なやり方といえるのか？
というちょっとややこしい問題はあると思う。
そういうことを「けしからん」と考える人もいるのかもしれないね。
自分に言わせればそんなのは「買った方の自業自得」
あとから投資法人を責めるより己の愚かさを反省すべし！って話だな。
所詮リートなんてどこも親の都合が最優先の便利な道具でしかないと割り切ってるけど
それでも、ここは相対的には一番マシなほうじゃないかね？
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ベストかどうかわからないが、
ベターな部類だと思う。
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>>304
ここの増資（もう3ヶ月経つが）は、借入比率の低下、配当の増加等
誠実だと思う。新規物件も伴ったので、以前から計画されていたものであり、
高値だからと安易に増資したのではないと思う。そういう意味では、
阪急の増資と質的に異なると思う。
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グロワンは、利回り、物件内容、財務のいずれから見ても優良、
かつ割安だったが、どうも最近他の銘柄がどんどん下げて、
ここの割安感が薄れてきた気がする。
今では、株価、リアルエステートを抜いて、ビルファンドに継ぐ。
それでも、125万円まで落ちると、利回り3％。
個人的にはここが底値と踏んでいる(そこまでおちないかも)。
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ここんとこの状況には、言葉がない。ただ、見守るだけ。
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今日はすごい上げかただったな。
公募価格奪還に向けて、頑張って欲しい。
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分配金にびっくり。しかも物件譲渡の手数料はかかりませんと。他のリートもみならったらいいのに。
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1000億の物件が1300億になったので、
値上がり分を阪急に売りつけましたw
いいぞGOR！
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週明けのグロワンと阪急の株価動向を見ると、
win-winなのか、一方が勝者なのか、
市場の判断が分かる訳だ。
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たまげた ５５４００円はすごい。
昔、公募で失敗し持っていない。その時買ったらまだ持っていたと思う。
･･･････の年を数えても････｡
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自分は、このあいだの底値、129でゲットしましたよ。
地合によっては更に下げると思って、ナンピン体制をとっていたけど、
どうやら上にいくことは間違いなさそう。
昔80万円台で購入して、結局80万円台で売ってしまったこともある。
いまから思えば、愚かだったな。
いや、2003年に50万円台だったグロワンを買わなかったことが…
そんなこと言っても、始まりませんねｗ
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私はここの信奉者だけど、ど派手な事をしたのでびっくり。
有価証券報告書なども地味でこんな事をやるとはとても思えなかった。
20年3月期以降の戦略がどうなるのか少し心配。
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グロワンが糞リート並みの５％銘柄かよ。
運用会社がとち狂ったとしか思えんが…
でも株価は↑なんだろう。
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日ビルファンドみたいに譲渡益圧縮スキームによえう温存より、ホルダー
に一発還元するそのメリハリが気にいった。「近・新・大」のポリシーに
合致し、将来性のある物件がないので無理に新規購入するより、ポリシー
を貫くという判断をしたのかな・・・と全て好意的に捕らえてしまう。
日ビルの価格に並ぶぞこりゃ！
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で、阪急は下げると思う？
現在の不動産価格を前提とすれば、
オーソドックスな価格だから、
阪急にとっては別に悪くはないか。
むしろ、阪急の分配金も上昇する可能性が高いので、
阪急にとってもプラスになるかも知れない。
両方とも持っている自分にとっては、それが最善のシナリオ。
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持ち株割合にもよるけど、両方持ってるなら、ニュートラルなはずだけどね。
阪急の分配金上昇分は、グロワンの分配金の減少分（含み益を除いた場合）。
実は阪急の借り入れ金利がグロワンより悪ければ、微妙にマイナス要因かも。
空売りできるなら、グロワン買いの阪急売りをしてみたい。
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理論的にはそうなりそうだけど、
机上の理論として、阪急が今回の物件と同質同等の物件を、
グロワンではなく別のところから購入していた場合、
阪急の株価が上がることはあっても、下がることはないだろう。
結局、含み益を実現して吐き出すというところでグロワンが上げて、
阪急は少なくとも変わらず、双方合計では株価が向上する。
こうなりそうな気がする(地合は別として)。
相場は不思議。
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すとっぽ高しちゃうの？
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確かにすごい。しかしその次にこれ以上の物件購入がなければ、来年夏は、
分配金は今期よりすくなくなるね。
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>>330
当初、08年3月期は、19,100予想だった。
これよりは減るだろうが、今期が18000台だから、
今期との比較では、そんなに減らない可能性がある。
金利負担の減少分もあるからね。
物件取得が無くても、08年9月期、
18000台を確保する可能性もあると思うよ。
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今回の分配金修正ですが、初心者にはどう理解したらよいのでしょうか。
わが身を削っての増額なら、喜んでばかりではなさそうにも思えますし。
借金減少で身軽にしておくのは、今後の金利上昇予想の上からは、喜ばしいことですし。
ただ、資産が減少したことによる収益の減少は当然あるわけだし。
資産を減らしたあとの対応として、なにか考えているのでしょうか（今回の増資による資産取得との交換と考えればいいのでしょうか）。
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ttp://www.go-reit.co.jp/cms/press/0019-0803-00002.pdf
↑わけのわからない誤魔化しだけのリテールファンドに比べると雲泥の差だな
これだけ丁寧に譲渡の説明をした投資法人はあっただろうか？ いや ない（笑）
それでも本音のところは推測するしかないのだけれど・・・・
低金利＆不動産価格上昇局面では借り入れ比率を高くしても
先に優良物件を買い集めておくのが正解
今後金利は上昇傾向で不動産価格の高騰は頭打ちだと読むのであれば
充分に値上がり益が出た物件の売却をはじめて有利子負債比率を下げていく
残った借金の固定金利比率も上げておくのがセオリー（実際１００％を達成してる）
まだまだ低金利は続く不動産価格も上がると信じるのならこんな売却はしないだろう
やはり親が銀行系だけに堅めの予測で動いてるってことなのではなかろうか？
（銀行屋にとって都合のよい予測ともいえるかもしれないが ｗ）
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絵に描いたもち(含み益)を現実益にしておきたかった。
やはり、不動産価格が頭打ちなったと判断したのでしょう。
これから同じような物件を買ったときと同じ値段で買えるとは思えません。
不動産価格が下がってくるまで待つか、身内の開発物件を安く買うか、
どちらかが安全だとおもいます。
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売り逃げ準備だねｗ
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読みどおりにならず不動産価格は高止まりし、すぐに外部成長するはめになったりして。
そうなると、売買コストを負担し含み益をはきだしただけで、首尾一貫しない戦略になってしまう。
それでも大勢には影響ないか。
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これはリート間のコラボレーションの嚆矢と言う見方も出来るような気がする。
例えば不況到来で空室が出来れば2法人でテナントを探せる。
巨大プロジェクトが発生したりした場合1法人では参画不可能だがリート連合で参画するという様な
ことが出来るかも知れない。
そう云う事の手始めと見れば大いに意義のある話とも見る事が出来ると考えたが間違えかな？
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うーん、不況到来なら2法人でテナントを取り合う・・
というのが正解かな。ただ、リート連合という着想は
面白いです。
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ここの狙いは、大阪梅田の再開発の物件取得にあるのでは。
タワーを欲しがったのは東京で物件を増やしたい阪急のほうかな。
大阪の再開発では阪急に分があるし阪神ともつながる。
大阪の近、新、大、を連合で取得。なんてゆうプレスがそのうち
見られるのではないでしょうか。
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なんだかIPOみたいになってきました。今日は値が付かないか。
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１６０万円で出来ないが、
理論的に１６０は高いのじゃないの？
１５０万円で十分じゃないの
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最後、160万できましたね。
NBFに並びました。首位タイ。
それにしても売りがでない・・・。
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グロワン、もともと口数は多くないし、
長期保有を不安にさせる銘柄ではないから、
こりゃ、売り物不足になるよね。
巡航速度の分配金もNBFとほぼ同じ水準。
来年3月に5万円のボーナスが付いていると言うことだと、
NBFと同じか、これを超える水準もあり得るところ。
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343に同意だね。
確かに昨日の急騰はテクニカルにみて過熱しているが、
ビルFと同等以上の価値はある。
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「ビルFと同等以上の価値」に売却計画発表後に突然なったのか？
それとも前からずっとそうだったのか？ どちらなのでしょう？
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１５５万円
良いところですね。
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買いですね。
ＮＢＦよりも高くてもいいですからね。
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分配金という観点からは以前からＮＢＦと同レベル
流動性に劣るために値動きが激しくなりやすいという点が
妙味でもあるが、困る向きもあるかと。
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海外旅行に10日間行き、その間、株価がわからなかったので、
機内の新聞を見て、グロワンだけが上がっているのでビックリした。
事情がわからなかったが、グロワンのHPを見て、またビックリ。
やってくれますね。感謝。多謝。グラッツエ。
昨日の山崎成人氏のコラムでも、激賞していた。
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>>349
毎日毎日株価を見るより、ポートフォリオを決めたら3ヶ月ぐらい海外に行き、
その間、株価を見ないほうが結果的には良いかも。
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先週上げた分、全部剥げ落ちちゃった。
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又誰かが外遊しないと駄目ですね。
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S安ｗｗｗ
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ほんとだぁ〜。
別に、大手町のオフィスがＳ安になるわけではないのにねぇ。
買っとこう！
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S安に4口指値をしたら買えてしまった。
日本中のオフィスがみんな空になるような売られ方。
サブプライムとはどんな悪材料を内包しているのだろう。
情報開示が出来ていない国の筆頭はアメリカではなかろうか。
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その通り。
でもね、アメリカ様はね、日本企業の情報開示は不十分だと
おっしゃるわけですよ。
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1630000で買って、1160000で売った人とかいるんだろーな。
南無。
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1600000で買って、1160000でも買いました。
満足です。
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売却益を増配に還元する話は、9月の決算期にすれば
効果的だったのではないですか。（結果論ですが）
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100万以下まで待ちます。
100万超のreitは今日の時点で3本になりましたね。
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NBF,JRE,グロバ,森トラの４本です。
グロバより、森トラ,JREのほうが３桁銘柄から脱落するほうが、
早いような気がしまス。
グロバ、野村各１枚 今日、仕込みましたｗ。
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NBFだけ100万以上になったあたりで大量に買い込みたいですね。
今日は出来高も多かったですね。
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51万に戻るまで、地獄の底まで付き合うぜ。
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>>363
余りの見事な下げっぷりにつられて、他銘柄を損切して グロバちゃんに乗換ました。
やっぱ 長期保有ならここですよね。
しかし ここがストップ安を付けるとはね。完全にクラッシュでんな！
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116に500口張り付いてるときに、半分くらいは買う余力あったけどね・・・・
ここで勝負できるのが、金持ちになれる人なんだろうなと思いつつ、
3口だけ買って、117で売った。
今年一番の勝負どころを逃したか・・・・
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一時的なボーナス配当除いたら、まだまだ割高じゃん
１００万割れは必至。
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>>366 こういう奴は、いつまでたっても買わない雑魚。
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雑魚かどうかは別として、
この局面で100万円割れは必至というセンスはどうかね。
そういうお方は郵貯か国債でも買っていれば良いんじゃないの。
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短期的な相場観なのか長期の見通しを言ってるのかで話は全然違ってくるね。
リバウンドは期待できるにしても長期的にはジリ貧だ
という相場観もそれはそれでアリだとは思う。
もっとも、あんな書き方では単なる売り煽りにしか読めないわけだが（ｗ
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実物不動産価格は高値安定だが
金融商品化すると暴落するが興味深い
今後の外債の為替リスクを考慮すれば
ここの利回り３％は買いでしょう
地銀あたりが密かに出動しているのでは？
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金融商品化すると暴落 というよりも
去年からの値動きをみれば暴騰→暴落なのであって
ようするに実物不動産よりも為替の変動率よりも
証券化不動産の値動きのほうがボラティリティが大きい
金融用語としてのリスクとは不確実性、、利益変動率、標準偏差の大きさであって、
ハイリスク（偏差の大きいこと）なものほどハイリターン（平均としての期待値の大きさ）
であることを求められるというのが投資のセオリー。
そういう意味ではREITの価格変動率は為替に比較しても極めて大きいことが実証されたのだから、
（３ヶ月まえ２００円だったドル円相場があれよあれよという間に１２０円台に落ちたりはしない）
REITの利回りは外貨の金利よりもずっと高いことが求められる ・・・・
という理屈にはなりはしないか？
それと ・・・・・ 投資のプロといわれている人々も案外アホなのではないかと思ふ今日この頃（笑）
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通常、”現物”の不動産投資はそのリスクを考えると利回り１０％以上が求められるのに、
いくら証券だからといって２％まで低下してしまったことが異常なんだろうね
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証券化不動産の値動きのほうがボラティリティが大きい
→よってワシはここにインカムゲインは求めていないが、
中期投資予定なので、その保有代として３％ということ
（ワシの目論見）
①地銀等が買い増し（ワシも買い増し）
②地銀等はＪーＲＥＩＴ投信を団塊世代に大セールス
③株価はみるみる回復
特にここは分配金５万という餌が効くとみている
人間は目先の欲に勝てないもの（女・金・・・・・
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補足
地銀は低金利で資金を調達し、Ｊ−ＲＥＩＴの分配金でサヤ抜き
さらに、Ｊ−ＲＥＩＴ投信の販売で手数料を稼ぎ、人の金で株価を吊り上げ
最後にキャピタルゲインを稼ぐ。一石三兆ではありませんか？
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いまグロワンかってるのは③番の人間だな（笑）
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>→よってワシはここにインカムゲインは求めていない
正しい投資姿勢だと思います。
こんなにリスクの大きい金融商品にこの程度のリターンで
「インカムゲイン目的」で投資するのは理屈には合わない。
>地銀等はＪーＲＥＩＴ投信を団塊世代に大セールス
>人の金で株価を吊り上げ最後にキャピタルゲインを稼ぐ
最後はリスクに鈍感なカモに売りつけて逃げようってわけですね？
自分だけは高く売り抜けられる自信があるなら、いい投資でしょう。
しかし、地銀ってそんなに上手かな？
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結果論だけど、天王洲一部売却のは正しい判断だったってことだね。
しかしなんか虚しい。
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売却すれば賃料収入が減るのだから、配当が減る要因となると思うのだが。
（売却資金で短期借入金を返済しても、支払利息の減は賃料収入より少ないのだから）
3月の特別ボーナスは、公募増資の失敗をごまかす為のパーフォマンスに思えるが。
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ここの運用方針は理にかなってるし一番好きな銘柄ではある。
でもこんなムチャクチャな値動きじゃあ ・・・・・
でも運用会社が悪いわけではないんだよね。
むしろ投資する側の問題なんだろうな・・・・・・
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高く売る。
→売った金で安くなった物件を買う。
という簡単なスキームを実践すると思う。
いまのところ、タイミング的にはドンピシャでは？
というか神がかってる。公募増資といい、物件一部売却といい。
あとは物件を安く買い叩けるかどうか。
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もう一度公募増資を行い、（たとえ今年の公募価格より安くても）
近・新・大の物件を購入して欲しい。但し、不動産価格が重要なので、
不動産の市況判断が難しい現在、性急にする必要はないと思う。
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長期保有よりも、デイトレ向きの銘柄になってしまった。
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ホント、金曜117で買った1枚を今日、寄りで売りました。
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金利固定化比率を100%まで上げるというメリハリのある決断は普通できない。
ここはかつてレバ比率ダントツでトップだった銘柄。その時々の情勢で
勇断を感じさせる銘柄。変動金利でかつてのようにレバきかせればいつでも
分配金２万超えはできるが、別に物件取得あせる必要もなし。
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>>378 公募価格を何とか維持したかったんじゃないかな。
実際ストップ高をつけて、思惑どうりだったかもしれないが、
その後は悲惨な状態。
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ここは、公募価格を上回ったときがあり、逃げ場もあった。
阪急に比べれば、良心的ｗ。
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良心的グロワンが、非良心的阪急に不動産の持分を譲渡
したという事になるのかな。その思惑と結末はいかに。
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自分たちの利益の為に立ち上げた投資法人が多い中で、
ここは数少ない良心的投資法人の一つだ。
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他のREITより反発が弱いのは、公募増資と
増配によるストップ高で需給関係が崩れた為だろう。
特別増配の発表が少し早すぎたことが足かせとなっている。
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公募後とストップ高で、Wトップがついたので、短期的には一番見込み薄だろう。
買う人は中長期向きで、来年になれば3月の配当取りで、上がる可能性はあるが。
こんなに下げれば、ボーナス配当もかすんで見える。
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森トラに負けてますね
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他の銘柄が大幅高の中で、最後までさえなかったね。
高値で買った人が、しびれを切らしているのだろう。
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やはり、グロワンよりビルファンドが王者という事。
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はっきり言って、さえないよな。
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株価を上げようと努力しているが、うまくいっていないようだな。
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今日もここだけが・・・。
増配の人気取りが裏目に。
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厚い売り板だして操作している
そのうち吹っ飛びそうで
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確かにグロワン冴えないな。
売却益による増配を除外して、巡航速度の分配金を考えても、
利回りで3％くらいあるから、ビルファンド、ジャパンリアル、
森トラ、野村オフィスなんかと比較しても、買いやすい水準なんだけどね。
ついでにボーナスつきだし。
ただ、ここのところの乱高下が悪影響を与えているかも。
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>>398
我、激しく同意する。
今のタイミングで、ボーナスを発表すればよかったのに。
結果論かもしれないが。
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他の銘柄が上げない時に激しく上げたり、
他の銘柄が上げている時に上げなかったり、
投資法人に責任はないが、孤高の銘柄になってしまった。
ただ、売却益によるボーナスは、中立要因である事は証明された。
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以前、8951か8952が売却益を出したとき、
圧縮記帳を行い、含み益を温存したことに非難があったが、
あれも間違いでなかった事になると思う。
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天王洲の売却は、鑑定評価額で売買されているおり、
実勢価格より安く譲渡されているので、阪急の方が得した事になる。
せっかく、公募で埼玉新都心の物件を取得したのに、
優良物件を一部（1/3）売却するのは、はたしてプラスなのか。
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せっかく1年分配当金前倒しでもらえるんだから
ゆっくり考えたら？
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１２３・１２４万
パクッといく資金がほっし
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>>402
プラスかマイナスかはわからないが、
今の低迷は需給要因だと思う。
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