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グローバル・ワン投資法人投資証券
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次のビルを買うときの資金調達しにくくなりましたね。
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超高値のときに増資出来たんだから、
他の銘柄に比べたら、悪くないでしょう。
もう１つくらい、物件を買えるくらいの余力はありそうですし。
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公募で買ってまだ売却していない人は残念でしたね。
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公募は成功との評価でしたが、失敗でしたね。
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既存の投資家や売り手側にとっては公募は成功
失敗してるのはリート相場が過熱してるタイミングの高値増資に手をだして
売り抜けるチャンスはいくらでもあったのにいまだに持ち続けている人くらい
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長期的に見て失敗。
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↑ 理由を述べよ
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結果的に失敗だけど、家賃の引き上げと新規物件購入で
分配金が増えるようにに努力してください。
配当利回りは、株価の上下で変動するが、
一口あたりの分配金が増えなければ、規模を大きくしても意味がない。
8951・8952・8959も同様です。
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「一口あたりの分配金」だけではなく借り入れ比率やポートの質を考慮すべき
ポートが拡大してＬＴＶが下がって分配金はほとんど減っていないのだから
今度の増資は失敗とはいえない
株価が下がったのは別の理由（ここだけが下がっているわけではない）
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グロワンは良識的な運用をしていると思いますよ。
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グロワン 52万で買っているので、今でも十分に高い価格。
他のREITも複数（８銘柄）持っているが、ビルファンドと双璧の良い銘柄だ。
今回の公募で買った人も、長期で持てば報われる可能性はと思うのだが・・・。
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＞256 私も同意だな。あのタイミングで増資をしないのは不作為だ。
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今は、株価が公募価格を下回っているのは残念だが、
REIT市場にとって歴史的価値ある増資だ。
続けさまにするわけにはいかないだろうが、
もう1度してもらいたいぐらいだ。
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エ−！ プラ転。
今日の一日は何だったのだ。
買い損ねた。来週にもう一度下げてくれ。
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今日の午前中に グロワンを１４４万で買うと同時に
森トラを１４６万で空売りできる瞬間があったのに ・・・・・・
あのとき仕掛けられなかった自分のふがいなさが悔やまれてならない
バカバカバカ オ ・・・・・ っと なんでもね（笑）
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きょう144で買ったけど、144で売ったな。いま終値みてびっくり。
森は147で売り146で買いもどし。
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オラちゃん生きてたの？
にっくき野村に担がれて逝ったと思ってたがｗ
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ロング＆ショートならそう簡単には逝かないお
たしかに野村や森トラはよく売ってたけど
GORやJREの買いとセットで仕掛けてたから全体で損はしてないお
たとえば↓コレも ・・・・・ でへへへへへ（＾＾；；）
ttp://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/business/3382/1105829834/216
ttp://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/business/3382/1105829834/230
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公募以後さえないな。
REIT全体が調整しているから仕方がないかもしれないが、
ここの社員は普段何をしているのだろう。
公務員みたいに、5時になればさっさと帰宅するのかな。
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私の知り合いに、ここに勤めている人がいるが、
忙しい時もあるが、普段は本当に暇だといっていた。
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別に残業ばかりしてる企業がイイわけではないからな。
超一流どころは、むしろ残業が少ないのでは？
研究職の自分では、そこらへんがよく分からん。
自分のところは安全上の問題で、8時で強制退去。
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>>267 これ書いたのはAさんだろう。本当の事書かないでください。
でも、就業中（但し今日は昼休み）に、このスレを読めるのだから、
やっぱり、忙しくないよね。
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>> 266・267・269
同一人物の自作自演の書き込みの様な気がするが・・・。
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地道な賃料引き上げをしていけば、分配金も安定的に2万円台を維持できるはず。
また、すぐにと言う訳には行かないだろうが、
都心のど真ん中の物件（近・新・大）を購入すれば、再度人気化するだろう。
その時には、また増資をしても需要は強いでしょう。
時価総額も大きくなり、LTV比率も下がるので一石二鳥。
投資法人の社員の方、暑さに負けず頑張ってください。
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>>271 ここの社員は今年いっぱい開店休業です。
年明けから仕事を始めます。
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とうとう公募価格を下回ったか。
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50口単位の買いが入っているよ
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久しぶりの反発。
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最近さえないね。
ここだけじゃないけど。
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一層のこと、140万円を割ってもらいたい。
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公募価格永遠に戻らないのでは。
三菱UFJ証券も匙投げた？
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物件の数も少ないので管理が容易だろうから、
管理コストを下げて配当に回せば人気が出るのでは。
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140万円割れも射程に入った？
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>>280
目先140万・中期120万・長期100万ではないですか。
まだまだ買うには早すぎる。ここだけじゃないけど。
ビルファンド＝目先160万・中期120万・長期100万
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グロワン・ビルファンドの100万はないでしょう。
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増収ｽﾋﾟｰﾄﾞ（賃料up）が金利上昇に追いつけない場合、100もあるのでは。
office需要も2009年頃に一休みなんて話も聞くし、
そのころには100になってるかもね。
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金利上昇だと、物価、資産価値も上昇。インフレ高進。と考えたとしたら
どうなっているのでしょうか。
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ここも利回り3％なら買いたいけどねぇ。
今の価格だと、微妙だね。
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分配金が年4万（2万×2回）になればよいのにな。
所有物件とオフィス事情を考えれば、
そんなに難しい数字でないと思うが。
投資法人の社員の方、頑張ってください。
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日銀が、間もなく利上げのシグナルを発信。
これで、Ｊリートとにって再下落か？
どう読めばいいのだろう？
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>>287
8月の利上げは折込済みであると思います。
問題はその後じゃないでしょうか。
国債（10年）が2％を越えてくるかどうかが
ポイントだと思います。
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国債（１０年）で、かつて4.8％という時代があったんですよね。
そんなに遠い昔ではなかったかと。
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140万われを買おうと思ったが・・・・。
残念。残念。
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>>290
141万円にすら落ちてこないよ。
指値入りっぱなしだけど、約定せず。
もう一押しを期待したいな。いや、している。
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76億9300万円の短期借入金のうち、56億を期日前に返済する旨が、
グロワンのHPで掲載されていた。高値増資で、財務の余裕が出来たのだろう。
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流石だね。阪急とは違う。
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阪急云々は別として、
1年ちょっと前、J-REITトップ銘柄のブルファンドの増資が、
100万円程度。これと比べると、グロワンの増資の好条件ぶりは、
ダントツだね(その意味では阪急の増資の良好さはもっとたいしたもんだが)。
高値増資の効果は、今後長期的に効いてくるだろう。
加えてここは物件も良いし、運用方針も安心できる。
優良オフィス系で下げたときに一番買いたいのは、
ここだな。
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ブルファンド×
ビルファンド○
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もうベアファンドだろ
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>>292
支払利息分が分配金に反映されるだろうし、
分配金の常時2万円台乗せの可能性がある。
そうなれば、今の株価で配当利回りは2.72％
勝手も悪くない気がする。
権利落ちまで、2ヶ月少しだし。
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>>295
意図したわけじゃないけど、面白い流れｗ
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>>296
意図したわけじゃないけど、面白い流れｗ
アンカー、訂正です。
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>>292 反対に下げちゃったね。
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買えるとは思っていなかったが、140万で買えた。
昨日までは下がれと思っていたが、
今日からは上がって欲しい。（誠に虫のいい話です）
約40ある銘柄の中で、長期で保有するには
ここが一番信用できる気がするが・・・。
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140万割れもあるやも。
でも、ここらで踏みとどまってもわんと。
ここの中身のセイでは、ないのだからね。
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>>301
今のところは良かったね。
訳のわからない増資や、運用をするところもある中で、
ここが一番信頼できると思う。
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阪急の増資ばかり非難するが、
ここだって同じようなものだ。
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>>304
火事場泥棒だという意味？
火事だとは認識していただろうが、
焼け太りを狙っていたのだろう。
太らないで、燃えて細くなってしまったが。
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細ったのは公募に応じた投資家だろ。
GORは大いに太ることができた。増資大成功。
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どっちも細った。
結果見れば、わかるだろう。
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ここの増資は阪急やエクセレントとは違う。
何故なら其の目的が物件購入であり増配を伴っていた。
異常な人気で高値の公募となっただけ。
所で高額増資はホルダーにとってプラスとこのスレでもしたり顔に言われているが
せいぜい10口や20口の個人投資主にとってプラスなのだろうか。運用会社の詭弁ではなかろうか。
私は減配を伴うものであれば具体的な将来への展望を示すべきだと思う。
それが不可能なら減配を伴う増資などもってのほかと思う。
何故なら配当はリートの命でありこれを維持していくのが運用会社の使命だからだ。
その意味から云えばエクセレントが最低。彼等はあろうことか当期の減配を発表して増資した。
投資主不在の行為だ。そこへ行くとここは極めて良識的である。信頼している。
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>>308
ここの運用会社が信頼できるという点は、同意します。
しかし、高値増資は既存投資主にプラスというのは、
間違いではないと思います。この点では、投資法人と
既存投資主の利害が一致しているわけです。
貴方が重視する配当（まっとうな考えだと思います）についても、
高値増資は配当の維持増加にプラスに作用します。
高値で公募に応じた投資主の“怨念”を別にすれば、
高値増資で悪いことは、理論的には思いつきませんが。
見落としている点があれば、ご指摘下さい。
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この銘柄には、熱烈な信者がいることがわかった。
（皮肉ではなく、感心している）
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＞309
308です。理論的にはここの増資の結果1口当たり資本額が774千円で
ビルファンドやJREを遥かに凌駕しましたから其の事だけでも言われるとおりだと思います。
私が申し上げたいのは減配を伴う場合です。
エクセレントは23000口102万円で増資し其の分の配当にあてる為3月23日に
発表した当期の予想配当を15300円から13000円に引き下げました。
借入が減ろうが1口当たり資本が増えようがこう云うやり方はホルダーを失望させる。
高額増資は投資家のため等と言う理屈は通用しないといっているのです。
理論上はともかくホルダーにとって失う物多くて後味の悪さだけをえたと言っても過言でない。
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どこに信者がいるのか自分にさっぱり ・・・・
309 は的を得てると思うな。
強いて”悪いこと”を探すとすれば
仮に公募時のREIT価格がバブルであることを投資法人が自覚していたのであれば
公募価格が過大評価であることを承知の上で高値で売ったことになる。
相場が過熱しているときに増資をすれば公募に応じた側のキャピタルロスの可能性が高い
ことは自明なわけだけれども ・・・・・
それを知りながら増資をすることははたして誠実なやり方といえるのか？
というちょっとややこしい問題はあると思う。
そういうことを「けしからん」と考える人もいるのかもしれないね。
自分に言わせればそんなのは「買った方の自業自得」
あとから投資法人を責めるより己の愚かさを反省すべし！って話だな。
所詮リートなんてどこも親の都合が最優先の便利な道具でしかないと割り切ってるけど
それでも、ここは相対的には一番マシなほうじゃないかね？
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ベストかどうかわからないが、
ベターな部類だと思う。
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>>304
ここの増資（もう3ヶ月経つが）は、借入比率の低下、配当の増加等
誠実だと思う。新規物件も伴ったので、以前から計画されていたものであり、
高値だからと安易に増資したのではないと思う。そういう意味では、
阪急の増資と質的に異なると思う。
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グロワンは、利回り、物件内容、財務のいずれから見ても優良、
かつ割安だったが、どうも最近他の銘柄がどんどん下げて、
ここの割安感が薄れてきた気がする。
今では、株価、リアルエステートを抜いて、ビルファンドに継ぐ。
それでも、125万円まで落ちると、利回り3％。
個人的にはここが底値と踏んでいる(そこまでおちないかも)。
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ここんとこの状況には、言葉がない。ただ、見守るだけ。
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今日はすごい上げかただったな。
公募価格奪還に向けて、頑張って欲しい。
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分配金にびっくり。しかも物件譲渡の手数料はかかりませんと。他のリートもみならったらいいのに。
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1000億の物件が1300億になったので、
値上がり分を阪急に売りつけましたw
いいぞGOR！
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週明けのグロワンと阪急の株価動向を見ると、
win-winなのか、一方が勝者なのか、
市場の判断が分かる訳だ。
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たまげた ５５４００円はすごい。
昔、公募で失敗し持っていない。その時買ったらまだ持っていたと思う。
･･･････の年を数えても････｡
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自分は、このあいだの底値、129でゲットしましたよ。
地合によっては更に下げると思って、ナンピン体制をとっていたけど、
どうやら上にいくことは間違いなさそう。
昔80万円台で購入して、結局80万円台で売ってしまったこともある。
いまから思えば、愚かだったな。
いや、2003年に50万円台だったグロワンを買わなかったことが…
そんなこと言っても、始まりませんねｗ
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私はここの信奉者だけど、ど派手な事をしたのでびっくり。
有価証券報告書なども地味でこんな事をやるとはとても思えなかった。
20年3月期以降の戦略がどうなるのか少し心配。
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グロワンが糞リート並みの５％銘柄かよ。
運用会社がとち狂ったとしか思えんが…
でも株価は↑なんだろう。
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日ビルファンドみたいに譲渡益圧縮スキームによえう温存より、ホルダー
に一発還元するそのメリハリが気にいった。「近・新・大」のポリシーに
合致し、将来性のある物件がないので無理に新規購入するより、ポリシー
を貫くという判断をしたのかな・・・と全て好意的に捕らえてしまう。
日ビルの価格に並ぶぞこりゃ！
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で、阪急は下げると思う？
現在の不動産価格を前提とすれば、
オーソドックスな価格だから、
阪急にとっては別に悪くはないか。
むしろ、阪急の分配金も上昇する可能性が高いので、
阪急にとってもプラスになるかも知れない。
両方とも持っている自分にとっては、それが最善のシナリオ。
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持ち株割合にもよるけど、両方持ってるなら、ニュートラルなはずだけどね。
阪急の分配金上昇分は、グロワンの分配金の減少分（含み益を除いた場合）。
実は阪急の借り入れ金利がグロワンより悪ければ、微妙にマイナス要因かも。
空売りできるなら、グロワン買いの阪急売りをしてみたい。
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理論的にはそうなりそうだけど、
机上の理論として、阪急が今回の物件と同質同等の物件を、
グロワンではなく別のところから購入していた場合、
阪急の株価が上がることはあっても、下がることはないだろう。
結局、含み益を実現して吐き出すというところでグロワンが上げて、
阪急は少なくとも変わらず、双方合計では株価が向上する。
こうなりそうな気がする(地合は別として)。
相場は不思議。
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すとっぽ高しちゃうの？
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確かにすごい。しかしその次にこれ以上の物件購入がなければ、来年夏は、
分配金は今期よりすくなくなるね。
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>>330
当初、08年3月期は、19,100予想だった。
これよりは減るだろうが、今期が18000台だから、
今期との比較では、そんなに減らない可能性がある。
金利負担の減少分もあるからね。
物件取得が無くても、08年9月期、
18000台を確保する可能性もあると思うよ。
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今回の分配金修正ですが、初心者にはどう理解したらよいのでしょうか。
わが身を削っての増額なら、喜んでばかりではなさそうにも思えますし。
借金減少で身軽にしておくのは、今後の金利上昇予想の上からは、喜ばしいことですし。
ただ、資産が減少したことによる収益の減少は当然あるわけだし。
資産を減らしたあとの対応として、なにか考えているのでしょうか（今回の増資による資産取得との交換と考えればいいのでしょうか）。
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ttp://www.go-reit.co.jp/cms/press/0019-0803-00002.pdf
↑わけのわからない誤魔化しだけのリテールファンドに比べると雲泥の差だな
これだけ丁寧に譲渡の説明をした投資法人はあっただろうか？ いや ない（笑）
それでも本音のところは推測するしかないのだけれど・・・・
低金利＆不動産価格上昇局面では借り入れ比率を高くしても
先に優良物件を買い集めておくのが正解
今後金利は上昇傾向で不動産価格の高騰は頭打ちだと読むのであれば
充分に値上がり益が出た物件の売却をはじめて有利子負債比率を下げていく
残った借金の固定金利比率も上げておくのがセオリー（実際１００％を達成してる）
まだまだ低金利は続く不動産価格も上がると信じるのならこんな売却はしないだろう
やはり親が銀行系だけに堅めの予測で動いてるってことなのではなかろうか？
（銀行屋にとって都合のよい予測ともいえるかもしれないが ｗ）
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絵に描いたもち(含み益)を現実益にしておきたかった。
やはり、不動産価格が頭打ちなったと判断したのでしょう。
これから同じような物件を買ったときと同じ値段で買えるとは思えません。
不動産価格が下がってくるまで待つか、身内の開発物件を安く買うか、
どちらかが安全だとおもいます。
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売り逃げ準備だねｗ
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読みどおりにならず不動産価格は高止まりし、すぐに外部成長するはめになったりして。
そうなると、売買コストを負担し含み益をはきだしただけで、首尾一貫しない戦略になってしまう。
それでも大勢には影響ないか。
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これはリート間のコラボレーションの嚆矢と言う見方も出来るような気がする。
例えば不況到来で空室が出来れば2法人でテナントを探せる。
巨大プロジェクトが発生したりした場合1法人では参画不可能だがリート連合で参画するという様な
ことが出来るかも知れない。
そう云う事の手始めと見れば大いに意義のある話とも見る事が出来ると考えたが間違えかな？
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うーん、不況到来なら2法人でテナントを取り合う・・
というのが正解かな。ただ、リート連合という着想は
面白いです。
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ここの狙いは、大阪梅田の再開発の物件取得にあるのでは。
タワーを欲しがったのは東京で物件を増やしたい阪急のほうかな。
大阪の再開発では阪急に分があるし阪神ともつながる。
大阪の近、新、大、を連合で取得。なんてゆうプレスがそのうち
見られるのではないでしょうか。
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なんだかIPOみたいになってきました。今日は値が付かないか。
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１６０万円で出来ないが、
理論的に１６０は高いのじゃないの？
１５０万円で十分じゃないの
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最後、160万できましたね。
NBFに並びました。首位タイ。
それにしても売りがでない・・・。
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グロワン、もともと口数は多くないし、
長期保有を不安にさせる銘柄ではないから、
こりゃ、売り物不足になるよね。
巡航速度の分配金もNBFとほぼ同じ水準。
来年3月に5万円のボーナスが付いていると言うことだと、
NBFと同じか、これを超える水準もあり得るところ。
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343に同意だね。
確かに昨日の急騰はテクニカルにみて過熱しているが、
ビルFと同等以上の価値はある。
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「ビルFと同等以上の価値」に売却計画発表後に突然なったのか？
それとも前からずっとそうだったのか？ どちらなのでしょう？
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１５５万円
良いところですね。
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買いですね。
ＮＢＦよりも高くてもいいですからね。
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