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日本ビルファンド投資法人投資証券
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高値で、物件押し付けられたからな。
前期取得の、御茶ノ水ビル、簿価２１６億、鑑定１５３億だもん。こんな運用はひどいよ。
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更に酷いのがフォワードコミットメントで買わされた東上野の物件。
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本日空売りした人、オメ！
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俺にとっては、ここは空売り銘柄なんだが、今日は売れなかった。残念。。。
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悪い決算だというのになぜ4%も上昇したのでしょうか？
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月曜日は倍返しで下がると思います
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インサイダーはなかったということでポジティブに評価・・・なんて
のは無理か。
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御茶ノ水ビルって駅から結構離れてますもんね。
安く買ったビル売って、高値掴みさせられればしかたないか。
その逆なら短期的な減配で好印象なんだけど。
ここは投信が買わなきゃ誰も高値で買わないでしょ普通。
空売り銘柄発見って感じですね。早く200万つけてくれないかな。
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２００万なんて夢のまた夢
とうとう化けの皮がはがれてきたかな ・・・・
>>831
こんな運用じゃ１００万で増資も望み薄では
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株式市場全体の地合がいいだけに
そう簡単には下がらないような気もしてきた
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>>959
俺のそんな昔の書き子、引っ張ってくるなよｗ
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株がなかなか下がらなくて買えないので、もし来週、ここが大きく下げたら
試しに少し買ってみよう。バイト代くらい稼げるかも。馬鹿な機関投資家に期待。
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８０万割ったらナンピン買いします。
４〜５年持ってやる！
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超絶糞決算でも騰がるそれが今の相場です
安く寄るなら寄買いで爆益ですね＾＾
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本質的な問題は分配金が減少傾向にあることがはっきりしてきたこと。
一時的に割安になったとしても分配金が株価を追いかけてくる状況ではなかなか買えない。
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事実を整理
２００８年２月 増資実施 ３９７億の新規資金を集める
２００８年３月〜８月 立て続けに６物件 総額８９３億の物件取得契約
２００８年６月期末 決算発表 ６物件の含み損はすでに２００億円を超える
２００９年６月期 決算予想 ４８％超のＬＴＶで１６１００円の分配予想
個別物件の損失状況は以下の通り
熊本 新浦安 御茶ノ水 芝公園 南青山 東上野
取得価格 ４５００ １５７００ ２０８４０ ６１００ ３１０００ １１１７５
鑑定価格 ３７６０ １２９００ １５３００ ５４６０ ２２６００ ９１９０
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訂正
２００９年６月期末 決算発表 ６物件の含み損はすでに２００億円を超える
２０１０年６月期 決算予想 ４８％超のＬＴＶで１６１００円の分配予想
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高値取得により一年半で増資資金の半分を無駄にしてしまった。
「不動産市況の見通しを読み誤った」せいなのか
「利益相反」の証明なのか ・・・・
あれはいったい誰のための増資だったのだろうね？
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含み損の多寡と分配金の減少は、直接は関係ないよ。
物件の高値掴みの有無に関係なく、
テナント退去、賃料低下で、分配金は減る。
オフィスでは避けられないだろう、
現状のオフィス賃貸市況においては。
むしろ、オフィス市況の悪化、
あるいは分配金低下がどの程度で収まるのか、
何時どのあたりが底となるかが、
投資家としての見極めの重要なところ。
つまり、買い時探し。
評論家的ビルファンド批判は、投資行動では役立たない。
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その投資先が信頼できるものかどうかを考えて投資することとは
長期投資では重要ではないかな。
そういう意味であの増資を客観的に評価することは必要だと思うね。
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分配金が減ることは予想していたが、これほど急速に大きく減るとは皆の想定を超えていただろうね。
22年12月期は15000円割れも視野に入ってくるのかな
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ビルファンド、分配金推移
2004年は、不動産売却益を含む数字
2001年12月 19,026
2002年6月 16,003
2002年12月 16,253
2003年6月 15,367
2003年12月 14,582
2004年6月 15,185
2004年12月 17,291
2005年6月 16,893
2005年12月 17,046
増資と物件取得により当初とだいぶポートが変わっているので、
単純に過去の数字を利用できるわけではないが、
15000円割れは、多くの人が想定している数字じゃないか？
景気の状況が2002年、2003年並に悪いなら、
想定すべき数字だろう。
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>>970
この前の増資に相当ご不満のようでつねｗ
ビルファンドに限らず、ユナ、プレミアの増資資金も、
もったいない使い方をされてしまった。
ビルファンドに限らず、ここまでの景気悪化、
不動産市況の落ち込みを想定できなかったからだろう。
きっと、多くのREIT投資家も同じような判断ミスをしていたはず。
上手に売り抜け、NCRショック後に買い参入した人なんて、
ごくわずかだろう。
ここの運用もほめられたものじゃないが、
仕方ない面もある。
この激変期にうまくやったところなんてある？
エクセレントの物件売却とグロワンの物件売却ぐらいからな？
うまく売り抜けたと思えるのは。
安値で買ったという例は、無いように思うよ。
それに運用の巧拙を見るなら、上場来の運用を評価してみては？
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市況を読み誤った単なる「判断ミス」の結果であるならかまわない。
それなら「仕方がない」で納得できる。
しかし天下の三井不動産が去年のあの時点で不動産市況に強気だったと
信じることは自分には到底できない。
去年の状況で４００億を増資し、さらに新規借り入れをして倍のレバレッジをかけて
わずか半年の間に９００億近い物件を平均NOI利回り４．０％で購入契約というのは
他のリートと比較しても突出しており、いかなる勝算があってのことか理解に苦しむ。
三井不動産自身は去年これほど強気な保有不動産拡大をしてきたか？
本体は守りにまわっているのに傘下のリートに買いまくらせるような運用をして
この結果では「仕方がない」とは言えないだろう。
自分は当然グロワン派。運用が相対的にマシだと評価。
ちなみに上場時の価格（ＮＢＦ ６２５０００ ＧＯＲ ５１００００）
に対する時価上昇率も現時点でＧＯＲの方が上。
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皆がたがた言っているが、明日は爆上げ間違いなし。
相場は先読みしているのだ。ここの住人は素人ばかりだな。
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９７５はこの暑さで頭が逝ってしまったらしい。
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今の相場は何もかも織り込み済みとか言い出すからな
これで明日ＮＢＦが上げだしたらREITもT1に続いて
バブルに突入したと考えるしかないな
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間違いなく月曜は・・・暴落。
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稼働率の低下がさらに顕著になれば、やはり今の価格は異常な高値と言わざるを得ませんね。
50万程度までやはり下げてもらう必要があります。今の利回りなら普通に株買ったほうがましです。
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ここが50万なら
東急は30万
オリックス、エクセレントは25万ですね
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大人は100マン越えを目指しているのか。
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50万はあり得ないでしょ。
そんな値段なら定期貯金も解約して全力買いするぞ。
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100万で買おうと思うやつがここにいるとは思えんが。
他人は100万で買ってくれるとかたくなに信じている。
分配が減り続けているにもかかわらず。
3.6％でどんな投資妙味があるのかは知らんが、値が崩れるのを待てばいいので楽です。
そのうちリートは債権的要素があるとか言って正当化するんだろうね。
ちなみに、国債は満期で100％元本保証だけど、リートには満期はない。
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ニョ村、これからここ良いんじゃあないですか。
わたし。どうして、
ニョ村、２５日移動平均がどうのこうの。ゴ−ルデンクロスが
なんだかんだ。
これから上がっていくと思っている人がいるんだと。
前に仕込んだものを売りにまわっているみたいね。
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今日はどこまで下げるでしょうか
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とりあえず876kで少し買い戻してみました
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850kあたりまで下げそうですね
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指し値が高すぎて空売りしそこないました ・・・ 残念
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個人投資家の興奮は冷めやらぬようだな。
まあオレの感想に過ぎないけど、
違約金払ってでも物件買わなければよかったのにな。
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これから取得予定の東上野をどうするかが見物だね
すでに含み損１８％
来年４月までにこれ以上鑑定価格が下がるようなら（その可能性大）
違約金のほうが安くつくことになる
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予想以上の下げとなりました・・・
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ストッピ安かと思ったけれど以外に下がらないものですね。
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個人の押し目買いや売り玉返済などがあるので1日でストップ安とは
行きませんね。ただ、久々に25日線を下回って明確な下降トレンドと
なりましたので、これから数週間かけて70万円、60万円と下がって
いくでしょうね。
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また下落トレンドだね。
ここは弱すぎ。
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金曜高値で買ったアンポンタン以外は余裕の利益確定売り
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事実を整理
２００８年２月 増資実施 ３９７億の新規資金を集める
２００８年３月〜８月 立て続けに６物件 総額８９３億の物件取得契約
２００９年６月期末 決算発表 ６物件の含み損はすでに２００億円を超える
２０１０年６月期 決算予想 ４８％超のＬＴＶで１６１００円の分配予想
個別物件の損失状況は以下の通り
＊＊＊＊ 熊本 新浦安 御茶ノ水 芝公園 南青山 東上野
取得価格 ４５００ １５７００ ２０８４０ ６１００ ３１０００ １１１７５
鑑定価格 ３７６０ １２９００ １５３００ ５４６０ ２２６００ ９１９０
含み損益 ▼７４０ ▼２８００ ▼５５４０ ▼６４０ ▼８４００ ▼１９８５
含み損益計▼１９８５百万円＝約２０億円
確かにプロとは言えない
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説明会みたら、16100まじみたい。2003年に逆戻りだと６０万代もありうるよね。
保有投資口分投げます。
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ここが下げると影響が大きい。
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含み損益計▼２０，１０５百万円＝約２０１億円！
損の額が大きすぎて桁違いしちゃったよｗ
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>>997
正し
ビルファンド終了でREIT終了！
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