【マンション】日本の不動産市場【商業ビル】 - 1282196619

1：名無しさん：2010/08/19(木) 14:43:39: 自宅の買い時を考えている人、投資用不動産の購入を考えている人。
日本の不動産市場について語りましょう。
115：名無しさん：2019/07/04(木) 13:36:29: 　
　◇マンションはさらに深刻

　マンションの場合は、あくまで共同住宅であるため、問題はさらに複雑だ。マンションの空き家を所有すると、管理費や修繕積立金の負担も生じる。また、マンション全体で見れば、マンション内の空き家が増加するほど、管理費や修繕積立金の徴収が難しくなる。清掃など満足のいく管理はもちろん、建物の修繕もおぼつかなくなり、住民が退去してさらに空き家が増える悪循環に陥る。

　こうした事態に対し、空き家対策特別措置法の適用対象は主に一戸建てを想定しており、共同住宅に適用されたケースはごくまれだ。空き家が「売れない」「貸せない」となると、固定資産税をはじめとするコストを支払い続けるしかなく、文字通り「負動産」を抱えることになる。

　本格的な人口・世帯数減少はこれから始まる。地方では現在、数百万円かけて古屋を解体し、隣地の所有者にタダで土地を引き取ってもらうといった実質的な「マイナス価格取引」が行われている。国土交通省が年1回公表する地価公示の価格はあてにならない。とあるベッドタウンの地価公示では、坪単価が約15万円とされたが、実際の取引は5万円に満たなかった。現実には、成約にすら至らない土地も複数存在する。

　こうした事態に際し、国はまだ有効な解決策を見いだせていない。少子化・高齢化と人口減少といった事態が本格化する未来を見据え、立地に難のある空き家を抱えたら、自分や親族が後に利用する予定がない限り、可能な限り早期の処分を勧めたい。

　headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190704-00000014-mai-bus_all
116：名無しさん：2019/07/07(日) 12:50:19: 安い土地をまとめて中国人とかに買われそう
117：名無しさん：2019/08/24(土) 22:58:46: J-REITが随分上がってきたねえ
120：名無しさん：2019/09/22(日) 20:32:03: 　
　　　タワマンの「一斉老化」が止められない…日本を蝕む「不都合な真実」
　　　gendai.ismedia.jp/articles/-/67342

8月上旬、タワー型を含む大規模開発中のマンションの販売で異変が生じた。

2020東京五輪・パラリンピックの選手村を転用して東京・晴海地区に整備されるマンション「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」の第1期分600戸が売り出されると奇妙な現象が起きたのである。

14階建ての最上階、レインボーブリッジや東京タワーを見渡せる1億円超の住戸は71倍もの競争率だった。その一方、応募ゼロの住戸が続出したのだ。人気、不人気の差が極端だった。消費者は人気物件以外に触手を伸ばそうとしなかった。販売主は、慌てて落選者に応募のなかった住戸やキャンセル住戸を紹介し、ほぼ売り尽くしたというが、「五輪人気で即日完売」とはならなかった。明らかに顧客は「ようす見」を決め込んでいた――。

タワーマンションの行く手に陰りがさしてきた。超高層の華やかなヴェールが剥げ、その「不都合な真実」が徐々に露呈してきたようだ。

不動産経済研究所のデータによれば、2019年以降に完成予定の超高層マンションは、全国で300棟、11万4079戸。大量供給が続くが、そのうち73・6%を首都圏が占める。東京23区内に52・5%が集中しており、近畿圏が12・8%、福岡圏3・4%と続く。

高さ60メートル、20階建て以上のタワーマンションの建設は、じつは首都圏頼みの一本足打法なのである。

その建設ラッシュに保育所や小学校、鉄道施設などのインフラ整備が追いつかない供給過剰現象は、川崎市中原区武蔵小杉や、東京都の中央、港、江東、品川の湾岸4区で起きている。超高層が林立する武蔵小杉の朝の通勤地獄は凄まじい。駅舎から長蛇の列が延々と外にのび、ホームは人が転落しかねないほどの混みようだ。

湾岸4区が公立小学校の新築・増改築に投じた費用は、超高層の建設が加速した08年～17年度の10年間で856億円に達し、それ以前の10年間の22倍に膨らんだ。一時的に増えた小学生は、やがて少子化の流れにのまれて減っていく。急いで建てた小学校はいずれ無用の長物となって自治体の財政を圧迫する。タワーマンション開発につきものの補助金は交付できなくなるだろう。災害時の避難場所や備蓄の確保にも赤信号が灯る。

こうした状況を受けてなのだろうか、超高層マンションを見上げる消費者の意識が変わりつつある。

「このまま大量供給が続けば、買い手がつかず、値崩れする。販売が開始されても飛びつかず、ようすを見たほうがいい」。そんな空気がたちこめている。
121：名無しさん：2019/09/22(日) 20:33:49: 　
　■「タワマン人気」は衰え始めた

そうした状況で、冒頭で触れた「晴海フラッグ」での異変が起きたのである。

晴海フラッグは、大手ディベロッパー11社のグループが13万4000平米の広大な旧都有地を相場の10分の1の超安値で東京都から買い取って開発している。「違法、不当な都民財産の売却」と東京都知事を相手取った民事訴訟も起きた。ディベロッパー側は事業収入が想定よりも上回った場合、その半額分を都に追納すると約束している。よほど後ろめたい土地仕入れだったのだろうか。

ともかく、大会終了後、選手村の建物はマンションに改修され、タワー型2棟が新築される。総戸数5632戸のうち分譲が4145戸。1期600戸の販売が終わっても、まだ3500戸以上売られるので慌てる必要はない、と多くの顧客は判断したとみられる。

ようす見の背景には、超安値で土地を提供された晴海フラッグの販売価格は、今後、近隣相場よりも下げられるとの見方がある。官有地の安値払い下げで暴利をむさぼるのは許さない、と厳しいまなざしが注がれている。

加えて「タワーマンション自体の人気が衰えてきた」とマンション投資業者は言う。

「タワーマンションは、長期的に安定した家賃収入が得られる、低金利時代の希望の光。相続税評価が低く、節税効果が高いと説明されてビジネスマンが手を出しましたが、さすがに供給過剰。以前ほど儲からない。それに長く住むとなると、いろいろ厄介なことが出てきてファミリー層がためらうようになってきました」

「いろいろ厄介なこと」こそ、タワーマンションの「不都合な真実」なのである。
122：名無しさん：2019/09/22(日) 20:35:26: 　
　■衝突するタワマン住民たち

では、具体的に述べていこう。

まず、区分所有者でつくる管理組合の運営の難しさが挙げられる。多くの購入者は、「めんどうなことは管理会社が全部やりますから」と言われ、安心してしまう。だが、マンションの維持管理の法的、実務的な主体は管理組合だ。区分所有者が住民総会で議決権を行使し、15～16年に一度の大規模修繕の実施や、管理規約の変更などを行う。

タワーマンションの場合、一棟に数百～千戸規模の住戸が入っており、上層階と下層階では生活水準が異なる。高さが格差を生み、多様な価値観を持つ住民を、一つの管理組合がまとめるのは容易ではない。

横浜市港南区の駅前開発で建てられたタワーマンションでは、旧地主が店舗や事務所に賃貸する1～5階と、新規分譲で住民が入った6～30階の意見が衝突。不合理と知りつつ大規模修繕を別々に行ったケースもある。

タワーマンションは投資目的の購入が多く、賃貸率が3～4割に及ぶのは珍しくない。賃貸率が高くなるほど、維持管理への切実さは薄れ、管理組合の運営が困難になる。結果的に維持管理は管理会社に「丸投げ」され、恣意的な業務発注や不明朗な会計処理が横行する。新築時に低く抑えられていた修繕積立金はどんどん上がっていく。誰かが「これはおかしい」と気づいて改革しようにも周囲が無関心で孤立してしまう。

管理会社への「丸投げ」と無関心の悪循環に陥ると、建物の老朽、劣化への対応が遅れる。これがまた深刻なのだ。
123：名無しさん：2019/09/22(日) 20:37:02: 　
　■維持・管理のノウハウが確立されていない…

2000年代初頭、国土交通省は制度を改め、「容積率の緩和」という錬金術を駆使してタワーマンションの建設を促した。低層の木造密集地帯の容積率が引き上げられ、超高層がそそり立つ。当時、「都市再生」「都心回帰」のキャッチフレーズで建てられたタワーマンションが軒並み大規模修繕の時期を迎えている。

ところが、ノウハウが確立されておらず、手探りの状態なのだ。

2年前、私は、ちょうど大規模修繕の真っ最中だった50階建て・2棟・1000戸のタワーマンションを訪ねた。築後15年で外壁の大規模修繕をスタートさせていた。工期は2年で予算規模15億円。現場を見て、発想の転換を強いられた。

そもそも超高層建物は、工法、材料、システムすべてが斬新で同じものはない。究極の一品生産だ。とくに「設備」のすそ野が広く、メンテナンスに莫大な費用がかかる。

そのタワーマンションでは、共用部分の空調の更新に4億円、セキュリティインターホンが2億円、照明のLEDへの交換に1億円、さらにヒーツとよばれるガス熱源の住棟セントラル給湯・暖冷房システムには20億円の費用がかかる。ヒーツには「引当金」が積まれていたが、工事費だけを比べると何が「大規模」なのかわからない。

エレベーターや給排水管にも特殊技術が用いられている。これらの設備が、外壁の経年劣化と並行して傷み、陳腐化する。外壁補修よりも設備更新を優先しなくてはならないこともある。つまりタワーマンションの維持管理は、多元方程式を解くように同時に幾つもの解を導かなくてはならない。外壁補修と防水が中心の大規模修繕ではなく、「多元改修」と呼んだほうが実態に合っている。
124：名無しさん：2019/09/22(日) 20:38:44: 　
　■ガイドライン作りを進めよ！

私が訪問したタワーマンションでは、住民の橋本友希氏が修繕担当理事として多元改修をけん引していた。橋本氏は、大手不動産会社に31年勤務し、超高層建築や集合住宅の設計に携わり、再開発事業のマネジメントも担当した。建築のプロ中のプロである。橋本氏は、改修資金のやりくりを、こう語った。

「マンション全体で修繕積立金が年間、約2億円たまります。10年蓄えたら20億円ですが、ヒーツの更新で吹き飛んでしまう。やはりランニングコストを抑えなくちゃいけません。共用部分の照明をLEDに変え、空調のエアコンも省エネタイプに交換。外壁補修よりも先にやりました。年間の電気代が1億1000万円から6000万円に下がりました。15年間で7億円節約できる勘定です」

外壁の大規模修繕に際し、橋本氏ら住民はマンションを建設した元施工の大手ゼネコンを巻き込むことにこだわった。超高層をゼロから一品生産で建てた元施工は建物の詳細を把握しており、責任もあるのだから修繕工事の元請けに入ってもらおう、と考えたのだ。

「ここは『200年仕様』を基本構想に建てられています。鉄筋にコンクリートを被せた厚さ（かぶり厚）も厚く、巨大地震でも倒れない設計がされています。200年、建物を維持するには元施工の協力は不可欠。元施工が外れたら、責任の所在があいまいになる。確かに元施工を入れたら間接経費がかさみます。工事費は改修専門の施工会社より2割高くなります。それでも200年後まで面倒をみてもらうべきだと、住民の意見は一致しました」

当初、元施工のスーパーゼネコンは、大規模修繕工事の元請けに入るのを渋っていたが、住民の説得もあって応諾した。大手ゼネコンの参加で施工の質が上がった。ゴンドラと足場の組み合わせも比較的スムーズに行われた。

しかしながら、建物全体を眺めれば、未知の領域があまりに多い。建築のプロの橋本氏でさえ、こう述べた。

「タワーマンションの維持管理は特殊な世界です。建築と、複雑な設備、両方を掌握できる専門家はどこを探してもいません。本当は『タワーマンション・マネージャー』と胸を張って言える人が求められているけれど、いないんです。維持管理の安易な標準化は危険ですが、それでも知識を集めて、修繕・改修のガイドラインを早く作った方がいい。最低限、建物と設備の修繕履歴が世代を超えて伝わるシステムが必要です」

国交省は、容積率を緩和し、補助金を投入してタワーマンションの建設を後押ししてきた。「都心回帰」の旗を振った責任があるのだから、一日も早く、ガイドライン作りを始めてほしいものだ。

最後に「東京の液状化予測図」を紹介しておこう。巨大地震が発生すれば、地盤が液状化する。道路は泥沼と化し、建物が傾き、交通が途絶する。その予測図を見れば、どこが危険か一目でわかる。東京の湾岸エリアは安全とは言い難い。
125：名無しさん：2019/11/04(月) 22:24:38: 武蔵小杉も大変だよね
126：名無しさん：2019/11/12(火) 19:24:54: 金利がまだマイナスとはいえ少し戻って来て
REITの上昇も漸く一段落だね
127：名無しさん：2020/02/02(日) 20:12:36: 　
　　　Ｊ－ＲＥＩＴ快走―日銀購入ほぼ無しでも、投信マネー支え
　　　www.morningstar.co.jp/market/2020/0131/fund_00518.html

　日銀が今年に入りＪ－ＲＥＩＴ（上場投資信託）の買い入れを消極化している。１月は３０日までの買い入れが２７日（１２億円）の一回のみ。１９年１２月は一時Ｊ－ＲＥＩＴが軟調推移となる中、同年最多となる１１回の買い入れ（計１３２億円）を実施していただけに、急減速した格好だ。

　一方、イラン情勢の緊迫化や新型肺炎の拡大などで株安が進んだ国内株式市場においては、日銀はＴＯＰＩＸが０．５０％以上下落した８日中６日で計４２１２億円分のＥＴＦ（設備・人材投資支援の新型ＥＴＦは除く）の買い入れを実施し、積極的に買い支えている。

　日銀がＪ－ＲＥＩＴの買い入れペースを落とした要因としては、そもそも購入なしでも堅調な値動きを維持するとの見方があったと思われる。実際、年初来で３０日までにＴＯＰＩＸが２．７１％下落する中、東証ＲＥＩＴ指数は２．６０％上昇と、外部環境の影響を受けにくい持ち前のディフェンシブ性を発揮。３０日に節目の２２００ポイントを回復し、１９年１１月に付けた１２年４カ月ぶりの高値２２５７．０８ポイントを視野に入れている。

　Ｊ－ＲＥＩＴの値動きに影響力がある投信のフローを見ても追い風が吹いている。国内公募追加型株式投信のうち国内ＲＥＩＴ型に属するファンドの純資金流出入額を見ると、１月は３０日までに３６２億円の純資金流入（モーニングスター推計値）となり、１９年６月以降８カ月連続で流入超を継続している。
128：名無しさん：2020/03/19(木) 16:08:50: 2020年3月19日
東証REIT指数
1,145.53(15:00) -260.16(-18.51％)

2月20日終値2,250.65からの下落は1,104.47(-49.10％)
129：名無しさん：2020/03/21(土) 18:26:39: 　
　　　米国防総省ＮＹでホテル客室など１万室以上を病室に改装へ
　　　www3.nhk.or.jp/news/html/20200321/k10012342941000.html

アメリカで、新型コロナウイルスの感染者が最も多いニューヨーク州の医療態勢を強化するため、アメリカ国防総省は、現地のホテルの客室や大学の寮の部屋など、１万室以上を病室に改装する計画を検討していることを明らかにしました。

これは、アメリカ軍で建物や道路などの建設にあたる陸軍工兵部隊のセモナイト司令官が20日の記者会見で明らかにしたもので、ニューヨーク州で現在、使われていないホテルの部屋などを改装し、室内の気圧を低くして、空気が外に出ないようにして感染者を隔離する計画だということです。

ニューヨーク州では、感染のさらなる広がりに伴って、医療施設が今後、不足することが懸念されており、国防総省は、すでにニューヨーク市の港に病院船を派遣することを決めています。

陸軍工兵部隊は、ニューヨーク州を含む13の州と医療態勢の強化に向けて協議を進めているということで、アメリカ国内で急速に感染が広がる中、国防総省は、軍を挙げての対応を続けています。
130：名無しさん：2020/04/21(火) 19:55:52: 　
　　　コロナショックで近づく「不動産バブル崩壊」の不気味な足音
　　　gendai.ismedia.jp/articles/-/71969

■リーマンショックを上回る強烈な打撃

新型コロナウイルスの蔓延による政府の緊急事態宣言で、不動産業界にも様々な影響が出てきている。

これから起こるであろう販売不振、取引停滞、資産価値下落と言った出来事は、いずれも不動産市場の周辺で事業を展開する企業や個人投資家、住宅ローンを返済する人々にとっては大きな試練となりそうだ。

最初に申し上げておくが、今回のコロナショックによる打撃は前回のリーマンショックの時をはるかに上回る強烈なものとなる。

我々はこれから襲ってくるであろう暴風雨に備える覚悟を固めなければならない。

では、すでに起きていることとこれから起きることについて考えたい。
131：名無しさん：2020/04/21(火) 19:56:42: 　
■新築マンション市場は完全にフリーズ

一般の人々に最も見えやすいのは新築マンション市場だ。はっきりいって、ほぼ完全に停止している。

多くのモデルルーム・販売センターでは休業を告知し、販売活動を自粛している。期間は緊急事態宣言の5月6日まで、となっている。ということは、宣言の期間が延長されると休業期間もそれに合わせて延びる、ということであろうか。

新築マンションの販売はGWがひとつの山場になっている。この期間に販売活動ができないのは、売主側にとっては痛手となるはずだ。

普段なら7月の中盤からは夏休みモードとなって販売センターを閉める。ただ、今年は書き入れ時に営業できなかったので、仮に6月中に宣言が解除されれば7～8月も販売活動を継続するところもあるだろう。

ただし、たとえ販売活動を再開できたとしても見通しは甘くない。その理由は、世界が「1929年の大恐慌以来の不況」に突入しているからだ。

日本でもGDPがマイナス2桁成長となるとともに、失業率が急上昇するだろう。不況感が強まる中での販売再開は、完全なアゲインストとなる。
132：名無しさん：2020/04/21(火) 19:57:40: 　
■中古マンション市場もしばらくは開店休業

次に、中古マンション市場はどうだろうか。現在、三井のリハウスや住友不動産販売といった、いわゆる不動産の大手仲介業者もほとんどが休業している。

電話での問い合わせ対応は行っているようだが、物件を案内するような行動は控えている。そこで感染が発生すると社会的な責任を追及されるからだ。

個人経営の零細な仲介業者は、客からの要請があれば物件を案内することを厭わないだろう。零細な業者は取引を成立させて仲介手数料を得ないことには、日々の経営そのものが立ち行かなくなるから、多少のリスクは侵さざるを得ない。

一方、一般消費者の購入意欲はかなり減退している。今のように先行きに大きな不安がある時には、大きな買い物は控えようとするのが人間の心理だ。

しかし、資金力のある個人は密かに値下がりを待っていると思われる。

このコロナ騒ぎは本格的に始まってまだ2か月程度。普段なら2月3月は仲介業者の繁忙期だ。

今年も2月あたりまでは絶好調であった仲介業者は多い。しかし3月に変調し始めて、4月になるとほぼピタリと動きが止まった印象である。

仲介市場が再び動き始めるのも、やはり緊急事態宣言が解除されてからだろう。市場には「出物がないか」と待っている富裕層も多い。

売り手側が新たに優良物件を市場に出した場合、少し価格を落としておくと取引が成立しやすくなる可能性もある。

ただ、市場はかなりの弱含みだ。この先、中古マンションは値下がりすると多くの人が考えている。

例えば、人気のある東京の港区エリアは2013年のアベノミクス以来5～6割以上価格が上がってしまった物件も多い。そういう物件は2013年の水準をめざして、今後ダラダラと値下がりしていくことになりそうだ。
133：名無しさん：2020/04/21(火) 19:58:34: 　
■投資物件マーケットの動き

個人向けの投資物件マーケットも、動きが鈍くなっている。これはコロナウイルスによる影響が出る前からそうなっていた。2018年に騒がれたスルガ銀行やかぼちゃの馬車、あるいはレオパレスなどの事件がキッカケとなっている。

金融当局が銀行などに投資向け不動産に対する融資審査を厳格に行うように指導したことによって、一気に取引が減少したのだ。

この流れが、コロナウイルスの騒ぎでさらに加速している。融資が下りないので、取引自体が成立しないのだ。

さらに言えば、コロナショックによる大不況の到来で、今後はビルやマンション、アパートなどの賃貸経営は環境の悪化が見込まれる。

例えば、飲食店の入居するビルではすでにテナント側から賃料減額の要請が多発している。営業できないので、家賃が払えないのだ。

今後、一般消費者も失業や減収に見舞われるはずだ。中には自宅の賃料を払えなくなるケースも出てくるだろう。

賃貸物件の経営側としては、賃料の減額要求や滞納に悩むことになりそうだ。そういった環境は自然に物件価格の下落につながる。

投資用物件市場では、すでに2019年の段階からハッキリと価格下落現象が認められた。

個人規模ではなく、企業規模での賃貸運営の情況を反映しているとみられる東証リート指数は、3月に入って劇的に下落した。その後やや回復はしたが、依然として低迷状態。この先、上向くとも考えにくい。
134：名無しさん：2020/04/21(火) 19:59:33: 　
■好調だったホテルや物流施設需要も…

ホテルに関しては、ここ1年ほど各都市で飽和状態となっていた。インバウンド需要の増大を見込んで、作り過ぎた結果である。

これから開業が予定されているホテルも多い。ホテル用地の仕込みはここ1年ほど止まっているが、今後は営業不振で売り出される物件も増えるだろう。

Eコマースなどの爆発的な拡大にともなって、需要が旺盛だった物流施設用地はどうか。

今後もネット通販は拡大していくので、その需要は旺盛だと思われる。しかし、日本経済自体がかつてない不況に襲われるのである。個人所得の減少が確実視される中での物販には大きな伸びが期待できない。

中長期的に物流施設の用地需要は膨らむだろうが、不況の出口が見えるまでいったん止まるのではないか。
135：名無しさん：2020/04/21(火) 20:00:33: 　
■局地バブルの崩壊を早める

私はかねがね黒田東彦日銀総裁が行っている異次元金融緩和は、彼の意図するインフレ（ものの全般の価格＝物価が上がること）ではなく不動産の「局地バブル」を招いていると指摘してきた。東京都心、城南、湾岸、川崎市の武蔵小杉などにおける異様なマンション価格の高騰である。

その崩壊は2020年の五輪終了後に本格化すると予測していたが、どうやら今から始まりそうである。

今後、資金に行き詰まった中小の不動産業者の倒産は激増しそうである。

さらには背伸びをして高額マンションを購入した個人が、所得減少や失業などで返済ができなくなるケースも多くなりそうだ。

そういう物件は任意売却や競売といったカタチで中古市場に出てくる。供給量の増大は価格への下落圧力となる。

現時点では、まだ目に見えた価格の下落は起こっていない。むしろ、2月まで好調だった仲介取引の決済などが行われているので、業界には深刻さは広がっていない。

ただ、4月に入ってすべてのカテゴリーで急速に取引が減少した。というか、取引自体が成立しにくい状態だ。

不動産業界全体が深刻な不況に気付くのは、来月以降ではなかろうか。
136：名無しさん：2020/05/19(火) 10:13:44: 　
　　　賃料減免、REITに影　ホテル系最大手が分配金98%減
　　　　　商業施設系に広がり警戒
　　　www.nikkei.com/article/DGXMZO59214280W0A510C2EA3000

新型コロナウイルスの影響で、家賃の減免交渉に乗り出す企業や個人が増えている。

不動産を保有して賃料などの収入を投資家に分配する不動産投資信託（REIT）では、ホテル系の最大手で実際に免除に応じる例が出てきた。

減免の動きは商業施設などにも広がりかねない。テナントが賃料を払えない場合にどう負担を分け合うのか、不動産業界が直面する問題の前触れとなっている。
137：名無しさん：2020/08/20(木) 14:54:38: 　
　　　首都圏マンション賃料半年ぶり下落、東京カンテイ調べ
　　　www.nikkei.com/article/DGXMZO62778220Y0A810C2QM8000/

東京カンテイ（東京・品川）が発表した7月の首都圏の分譲マンションの平均募集賃料は1平方メートル3101円で前月から0.2%下がった。

下落は半年ぶり。6月に過去最高を更新した東京23区のほか、3県の県庁所在地すべて下落に転じた。

東京23区は前月比0.3%安の3849円。横浜市は1.2%安の2503円、千葉市は1.3%安の1569円で、下げ幅がやや広がった。さいたま市は賃料水準が高く棟数も多いエリアで築年数の古い物件が増え、5.4%安の1905円と大幅に下げた。

近畿圏は0.5%安い1972円。大阪府、大阪市でいずれもマイナスに転じたのが響いた。

中部圏は0.7%下がり1754円。3カ月ぶりの値下がりとなった。
138：名無しさん：2020/08/20(木) 14:56:26: 　
　　　7月の首都圏マンション発売戸数、7.8%増 11カ月ぶり増
　　　www.nikkei.com/article/DGXLASFL19HSW_Z10C20A8000000/

不動産経済研究所が20日発表した7月のマンション市場動向調査によると、首都圏の新築マンション発売戸数は前年同月比7.8%増の2083戸と11カ月ぶりに増加した。契約戸数は1299戸で、消費者が購入した割合を示す月間契約率は同5.5ポイント低下の62.4%だった。8月の発売戸数は1000戸の見通し。

7月の近畿圏の新築マンション発売戸数は同48.5%減の921戸だった。契約戸数は621戸で、月間契約率は同15.7ポイント低下の67.4%だった。8月の発売戸数は1000戸程度を見込んでいる。
139：名無しさん：2020/08/21(金) 13:41:22: 　
　　　コロナで崩れる東京オフィス需要、淘汰選別が静かに進行
　　　jp.reuters.com/article/-idJPKBN25H07N

コロナ禍によるオフィス需要の減退という世界的な現象が、東京でも顕在化し始めた。より良い職場環境を求めて増加していた移転の商談は一変、在宅勤務の広がりでその多くが止まっている。大規模開発真っ只中の渋谷では解約も目立ち始め、東京のオフィスビル淘汰選別が静かに進行しつつある。

◆渋谷に異変、スタートアップが解約

１００年に１度と言われる大規模な再開発が進む渋谷のオフィス市場に異変が起き始めたのは昨年秋ごろ。それまでは需要が過熱し、空室率も他地区より低かったが、ここにきて入居者を募集する告知が目立ち始めた。

長らく若者の遊び場だった渋谷は、２０１０年代前半から東急 (9005.T)が中心となって再開発に着手。昨年には米グーグルの日本法人が複合施設「渋谷ストリーム」に入居するなど、ＩＴ企業が集積する「日本のシリコンバレー」に生まれ変わりつつあった。国内で人手不足が深刻化する中、働き手をつなぎ留めるため、より快適なオフィス環境を求める企業に人気の移転先となっていた。

渋谷のオフィスブームに変化をもたらした要因の１つは、新型コロナウイルスの感染拡大だ。折からの景気減速と業績のブレーキに加え、感染抑制策として遠隔勤務（リモートワーク）が広がったことで、まずは意思決定の速い小さめの企業がこの街から去り始めた。

東急のビル運営事業部の福島啓吾・主査によると、逆にコロナで業績を伸ばした企業からは、渋谷のランドマーク的な存在のビルに入居したいという需要もあるという。しかし、「市場全体として縮小の動きが多いのは事実」と、福島氏は話す。「スタートアップなどの身軽に動ける会社はリモートワークがしやすく、解約をしているのは１００坪より小さいテナントが中心だ」という。

オフィス仲介大手の三幸エステートによると、７月の都心５区の平均空室率１．２％に比べ、渋谷区内は１．９４％まで上昇、コロナ感染が拡大し始めた３月ごろから急速にその差が拡大している。
140：名無しさん：2020/08/21(金) 13:42:17: 　
◆ＮＹでもロンドンでも

感染症の世界的な流行でオフィス需要が減退しているのは、渋谷に限った話ではない。ニューヨークのマンハッタンでもロンドンのシティでも、現実のオフィス空間で働くという当たり前だったことが、働き方の変化によって突如として想像しにくくなってしまった。

ニューヨークの不動産調査会社グリーン・ストリート・アドバイザーズは、同市の商業不動産価格はコロナ禍で１割下落したと試算している。

東京では渋谷以外に目を移しても、変化が出始めている。ここ１０年間ほぼ右肩上がりだった東証ＲＥＩＴ（リート）指数.TREITは、国内でコロナの感染が広がり始めた今年２月中旬ごろから急落。４月末に底を打ったものの、コロナ前の水準には程遠い。

不動産賃貸を手掛ける三菱リアルエステートサービスでは、オフィスリースの商談がなかなか成約につながらないとしている。「これまで圧倒的にオフィス拡張の相談が多かったが、足元で縮小・分散の相談が出てきた」と、長政亮・ビル営業部プロジェクト推進課長は言う。

同社が６月半ばに実施した顧客調査によると、コロナ感染拡大に伴い、オフィス移転計画の見合わせ・保留・選定延期など、事実上ストップさせた企業は半数近くに上った。さらに在宅勤務を進める企業が増えた結果、中長期的にオフィス賃貸面積の圧縮を検討している企業が５４％あることが分かった。
141：名無しさん：2020/08/21(金) 13:43:18: 　
◆既存の契約が解約に縛り

ＩＴ大手の富士通(6702.T)はリモートワークを大規模に導入し、オフィススペースを大胆に削減しようとしている。首都圏に持つオフィス総面積８０万平方メートルの５０％を削減する方向だ。「もうコロナ前の働き方に戻ることはない」と、人事総務部の森川学シニアディレクターは話す。

富士通にとって、リモートワーク強化の新たなオフィス戦略はコロナ対策という一時的なものではない。今後は取引先に常駐する現場従業員を除く８万人近くの社員を基本的に自宅勤務とし、決まった場所と時間に毎日出社する制約を取り払う。その一方で、社員が立ち寄れるよう、自宅近くにサテライトオフィスを増やす方向だ。

こうした動きを反映し、東急でも沿線などに展開するシェアオフィスへの問い合わせがコロナの感染拡大以降に増加している。今年３月末時点で契約社数は３００社を越えたが、足元はさらに１０％程度のペースで契約数が伸びているという。

だが、現在のオフィスを実際に解約する動きは、東京全体で見るとまだ大きなうねりとはなっていない。３－５年程度の契約期間満了までは違約金の支払いコストが重いためだ。今もオフィス賃料は一坪２万８０００円台で安定して推移している。

契約の縛りが企業の新たな動きを抑制している格好だが、逆に言えば、解約の増加は３年程度かけて徐々に進むことになりそうだ。東京のオフィスビル淘汰は、水面下で進行しつつある。
142：名無しさん：2020/11/02(月) 12:13:45: 　
　　　首都圏マンション、新築は高額エリアで価格上昇、中古は7‐9月期で過去最高の成約件数
　　　moneyzine.jp/article/detail/217562

　株式会社マーキュリーが10月19日に発表した「月例新築マンション動向 9月実績（速報）」によると、9月に東京23区で供給された新築分譲マンションは1,309戸だった。

　平均価格は3,120万円で、平均価格変動率は前年同月比でマイナス42％となった。投資型マンションの供給が半数以上を占めたため、平均面積は26.86平方メートルとなった。

　都内の新築マンションは、投資型マンションの供給が増えたことで平均価格は下落したものの、億ションの供給が増えたエリアなどでは平均価格が上昇しているようだ。

　一方、公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）は10月19日、「首都圏不動産流通市場の動向 2020年7月～9月」を発表した。

　首都圏（一都三県）における「7月～9月期」の中古マンションの成約件数は前年同期比1.4％増の9,537件で、4期ぶりに前年同期を上回り、7月～9月期としては1990年5月以降で過去最高となった。「4月～6月期」の成約件数は新型コロナの影響で、同33.6％減の6,428件に大きく落ち込んでいた。

　1平方メートルあたりの成約単価は前年比ですべての地域で上昇。東京都区部は2013年1月～3月期から31期連続で前年同期を上回ったほか、東京都多摩は同10.2％増と大幅に上昇し、4期連続で前年同期を上回った。

　7月以降の首都圏の中古マンション市場は、新型コロナの影響で大きく落ち込んだ4月～6月期から急回復し、堅調に推移しているようだ。
143：名無しさん：2020/12/06(日) 10:39:50: 　
　　　東京の不動産投資額が世界首位　コロナで海外資金流入　
　　　www.sankei.com/economy/news/201205/ecn2012050013-n1.html

　東京の商業用不動産投資額が２０２０年１～９月期で１９３億ドル（約２兆円）と、世界首位になったことが不動産サービス大手、ジョーンズラングラサール（ＪＬＬ）の調査で分かった。前年同期の４位から躍進した。

　新型コロナウイルス禍で経済的に大きな打撃を受ける欧米の各都市より影響の少ない東京の不動産市場が、海外の機関投資家などから選好されている。特に、安定的に稼働している物流施設や賃貸マンションに海外の投資マネーが流入している。

　ＪＬＬによると、東京に次いで、２位がソウル（１４２億ドル）、３位がロンドン（１３４億ドル）だった。３四半期を通じて東京が首位となるのは、少なくとも０８年のリーマンショック以降では初めてという。

　日本の不動産に直接投資する海外投資家の割合は今年１～９月期で３８％となり、１９年１～１２月期と比べても１７ポイント増加した。

　１９年１～１２月期と比べた日本の不動産用途別の内訳では、物流施設３０％（同期比１１ポイント増）や住宅２２％（同９ポイント増）などが増加。一方、オフィス３１％（同９ポイント減）、商業施設７％（同７ポイント減）などは前年より減少した。

　不動産投資市場は、新型コロナによる渡航制限の影響で、海外投資家の活動が鈍化する可能性もあった。ところが、伸長するネット販売や在宅時間の長期化などを背景に、東京では物流施設や賃貸マンションの稼働率が安定。日本に拠点を持つ海外投資家などが、経済の減速感が強まる欧米の各都市よりも好調な東京の不動産を選好しているとみられる。

　ＪＬＬリサーチ事業部の大東雄人ディレクターは「コロナ禍の危機を１０、２０年の長期間で乗り越え、低い利回りでも投資を最大化させようとする取引が行われている」と話した。
144：名無しさん：2020/12/06(日) 16:09:30: >>143
欧米が回復したら売られるの？
145：名無しさん：2021/01/22(金) 21:33:38: 　
　　　「姫路の不動産王」株式会社ANGELOなど3社が破産手続き開始決定
　　　www.tdb.co.jp/tosan/syosai/4760.html

　既報、1月7日に大阪地裁より破産法による保全管理命令を受けていた（株）ANGELO（資本金4億8700万円、姫路市南畝町1-41、登記面＝大阪市中央区中寺1-2-23、代表大川護郎氏）と、グループ会社の（株）CALMO（企業コード：617010457、法人番号：3120001180784、登記面＝姫路市下手野2-14-17）、（株）Ysng（企業コード：331014215、法人番号：4120101052222、登記面＝姫路市南畝町1-41）は、同月19日破産手続き開始決定を受けた。

　破産管財人は保全管理人だった小谷隆幸弁護士（大阪市北区西天満1-7-4協和中之島ビル5階、小谷隆幸法律事務所、電話06-6363-3328）。

　（株）ANGELOは、2013年（平成25年）4月に設立した不動産賃貸業者。代表の大川氏が新聞配達員および販売店の店長時代から個人で始めた不動産賃貸事業を法人化したもので、姫路市を中心に、神戸市・大阪市などにマンションやテナントビル、月極駐車場など多数の物件を保有。プロサッカーチームのキャンプスポンサーを務めるほか、大川氏自身の著書出版やメディア出演などによる知名度向上もあって収益物件の取得を進め、2019年2月期には年収入高約13億7100万円を計上していた。
146：名無しさん：2021/01/22(金) 21:34:55: 　
　しかし、新たに取得した賃貸物件の稼働状況が低調だったうえ、過剰な広告宣伝費や100億円を超える借り入れに伴う利息負担などが重なり、同期に約5億9200万円の当期純損失を計上し、大幅な債務超過に転落。この間に一部取引先への支払い遅延が発生するなど、ずさんな経営管理体制が露見していた。

　このため、2019年9月までに金融機関に対して返済猶予を要請するとともに、経営再建のために新たに賃料回収業務を不動産管理会社に委託したが、その不動産管理会社とも回収をめぐるトラブルが発生したことで資金繰りは一層悪化。弁護士を立て、改めて金融機関に借入金返済猶予の交渉を進めていたが、2020年9月に銀行取引停止処分を受けた。

　その後、所有不動産につき差押えを受けるほか、相次ぎ競売開始を申し立てられるなか、今回の措置となった。

　負債はANGELOが2019年2月期末時点で約125億3700万円、CALMOが2018年9月期末時点で約82億9700万円、Ysngが2018年10月期末時点で約38億1600万円、3社合計で約246億5000万円だが、不動産売却により減少している可能性があり流動的。
147：名無しさん：2021/02/17(水) 19:18:23: 　
　　　15億円マンションも即成約　富裕層市場は不況知らず
　　　www.nikkei.com/article/DGXZQODJ299DQ0Z20C21A1000000/

2020年に首都圏で発売された新築マンションは3万戸を割り込み、バブル崩壊後の1992年以来の少なさだった。

一方で1戸あたりの平均価格は6千万円を超え、90年以来の高値になった。販売価格が1億円以上、かつ坪（3.3平方メートル）単価が1千万円を上回るような超高額物件はここ数年、約2千戸の安定供給が続き、相場を引き上げている。

眼下に明治神宮と代々木公園の広大な緑地、その先には新宿の摩天楼。
148：名無しさん：2021/04/18(日) 09:31:39: 　
　　　REITに海外マネー　インフレ耐性に注目
　　　www.nikkei.com/article/DGXZQOUB161YC0W1A410C2000000/
　
新型コロナウイルス・ショックからの戻りが鈍かった不動産投資信託（REIT）市場に、海外勢を中心に投資マネーが入り始めた。東証REIT指数は昨年3月以来の高値圏を回復している。出遅れていたオフィスREITへの見直し買いに加え、世界で広がる物価上昇への懸念もREIT市況を後押しする。

「3月から新たにREITの組み入れを始めた」。マルチアセットファンドを運用するピクテ投信投資顧問の松元浩グローバル資産運用部長
149：名無しさん：2021/07/16(金) 13:37:35: 　
　　　好調REIT、しびれ切らした地銀が演出　利回りも再び脚光
　　　www.nikkei.com/article/DGXZQOUB1537D0V10C21A7000000/

不動産投資信託（REIT）の好調さが際立ってきた。

総合的な値動きを示す東証REIT指数の2021年の上昇率は22%と、日経平均株価の3%を大きく上回る。

インフレ耐性などを理由に海外マネーの流入が続き、7月以降は押し目を狙っていた地銀がしびれを切らして買いを入れ、一段高を演出。

縮小しつつあった米金利との利回り差も反転傾向にあり、REIT指数は新型コロナウイルス感染拡大前の水準をうかがう勢いだ。
150：名無しさん：2021/09/13(月) 09:08:25: 　
　　　国内不動産にマネー流入　ファンド運用、最高の44兆円
　　　　　～企業売却物件の受け皿～
　　　www.nikkei.com/article/DGXZQOUB03AZ90T00C21A9000000/

不動産に国内外の投資マネーが流入している。上場不動産投資信託（REIT）や私募ファンドを含めた資産額は2021年6月末で44兆円を超え、過去最高を更新した。

低金利で運用難に悩む地方銀行や海外投資家が、安定した利回りを期待できる日本の不動産に着目する。

新型コロナウイルス禍で企業が自社物件を手放す動きが広がるなか、ファンドが受け皿となっている。
151：名無しさん：2021/11/12(金) 17:47:27: 　
　　　REIT襲う三重苦　利上げ・賃料安・物件高、利回り悪化も
　　　www.nikkei.com/article/DGXZQOUB0426G0U1A101C2000000/

国内の不動産投資信託（REIT）市場に3つの重荷がのしかかっている。
利上げ、賃料の下落、不動産価格の高騰だ。

米国で量的緩和の縮小が決まり、世界的に金利の上昇圧力が強まる。

在宅勤務の定着でオフィスなどの賃料の下落が止まらない一方、日銀などの緩和マネーで不動産価格は高騰している。

足元で増資による物件取得が進むが「三重苦」への懸念から、成長への期待はしぼんでいる。
152：名無しさん：2022/01/20(木) 16:57:41: 1月20日（木）東証REIT指数 1,839.09 -57.94(-3.05％)

11営業日続落で、2021年7月13日の高値2,200.02から16.41％の下落
153：名無しさん：2022/02/23(水) 09:46:53: 　
　　　「中古住宅買い取り再販」参入相次ぐ、住宅メーカー大手の勝算
　　　newswitch.jp/p/30965

中古住宅の買い取り再販事業の取り組みが広がっている。矢野経済研究所によると、中古の一戸建、マンションの買い取り再販戸数の合計は２０２５年に、１５年比約２倍の５万件に達する見込み。従来から取り組む積水ハウスや大和ハウス工業に加え、２１年からパナソニックホームズや積水化学工業などの新規参入が相次ぐ。買い取り再販を取り巻く事業環境や各社の動向を追った。

住宅の買い取り再販事業は住宅メーカーなどが住宅を買い取り、リフォームした後に再度販売する仕組み。日本は諸外国と比べて中古物件の流通が圧倒的に少なく、空き家問題が深刻化している。買い取り再販事業は既存住宅の流通を促す一つの施策として近年注目されている。

高齢者夫婦が老後に利便性の高いマンションに住み替えたり、高齢者施設に入居する際や、親族から相続したオーナーが住宅管理コストの負担を考慮し、売却を検討するケースが増えている。

仲介売買では、売主が事前の説明義務などを怠った際に売買金額の減額などが発生する契約不適合責任を買い主に対して負う可能性がある。一方、買い取り再販では住宅メーカーが買い取るため、「売ったら終わりという点で売主にとって手離れがいいメリットがある」（積水ハウス不動産ホールディングスの佐久間貴也主任）という。

積水ハウスは１９年から買い取り、リフォームした住宅のモデルハウスイベントを開催。「築２０年でもリフォームすればこうなると訴求できる」（同）ことから、買い取り再販の認知度も高まり、住宅の買い取り件数も年々増えている。

中古物件買い取りの専門業者がいる中で住宅メーカーが買い取る利点は、物件のリフォームやメンテナンスの住宅履歴に基づいた適正な査定価格ができることがある。また「住宅メーカーのブランドの安心感で購入する顧客も多い」（大和ハウスの平井聡治リブネス事業推進部長）。
　

買い取り再販事業に新規参入したパナソニックホームズは、２１年４月に東名阪に窓口となる住宅流通センターを設置した。全国からの買い取り物件の情報件数が、４月当初の月２０件から７―８月以降には月５０―６０件に増えた。３０年に同事業の売上高約３５０億円を目指す。

中古住宅のさらなる流通促進に向けて、「中古住宅が流通市場で高く評価されることが重要」（矢野経済研究所）とみられている。

今後、住宅メーカーだけの取り組みにとどまらず、将来の売却を見据えてこまめにリフォームし、資産価値を高めるなどオーナー側の意識向上も求められる。
154：名無しさん：2022/04/19(火) 08:11:26: 　
　　　相続マンション評価額巡り午後最高裁判決　節税に影響？
　　　www.nikkei.com/article/DGXZQOUC161KE0W2A410C2000000/

相続したマンションで路線価などに基づいた不動産評価が低すぎるなどとして課税した国税当局の処分の妥当性が争われた訴訟で、最高裁は19日午後3時、判決を言い渡す。

一、二審は国税当局が勝訴した。相続課税の裾野が広がり、争いとなる可能性は高まっている。

なぜ争いが起き、判決は「不動産節税」に影響しうるのか。3つのポイントから読み解く。
155：名無しさん：2022/11/06(日) 23:52:16: 　
　　　住宅ローン膨張220兆円　金利上昇にリスク
　　　～チャートは語る～
　　　www.nikkei.com/article/DGXZQOUD06AGM0W2A001C2000000/

ポイント
・日本の住宅ローンの融資残高が220兆円を超えた
・0.1%の金利上昇で利息負担が1100億円増える試算も
・住宅の資産価値も伸び悩み、売却しても家計破綻の恐れ

日本の住宅ローンの融資残高が膨張を続け、2022年6月末は220兆円を超えた。

ただ、住宅の資産価値は伸び悩んでいる。ローンの負債以上に住宅の資産価値が上がり続けている米国と対照的だ。
156：名無しさん：2023/05/21(日) 23:01:02: 　
　　　縮む日本の住宅、米欧より狭く　建設費高騰で広さ犠牲
　　　www.nikkei.com/article/DGXZQOUD153W30V10C23A4000000/

日本の住宅が狭くなっている。

長期化する建設費の高騰に対応するため、新築マンションの面積を縮小する動きが広がっている。

価格水準の維持を狙って狭く設計する「実質値上げ」だ。その余波は中古住宅にも及ぶ。

空き家など手つかずの住宅を活用して適切な住環境を確保しなければ、住みにくい国になりかねない。

「こんなに様変わりするとは」。東京都に住む40代会社員は驚く。10年以上前に約8000万円で80平方メートル
157：名無しさん：2024/04/04(木) 21:20:19: 　
　　　REITの自社株買いに脚光　株高、持続性に疑問符も
　　　www.nikkei.com/article/DGXZQOUB03AF90T00C24A4000000/

国内の不動産投資信託（REIT）市場でにわかに自社株買いが広がっている。

前年より規模は大きくなり、株価浮揚効果があるとして市場の評価もまずまずだ。「次の自社株買い銘柄」を探す投資家も出てきた。

ただ、中長期の分配金成長なく自社株買い頼みになれば、縮小均衡に陥る可能性もある。

2024年に入ってからこれまでにアクティビア・プロパティーズ、ジャパンエクセレント、KDX不動産の3銘柄が株式の自社株買いを