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産業ファンド投資法人
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10月18日に上場予定。
物流施設や産業用施設を投資対象とするREITです。
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個人の余力は期待薄、場に現れるのは１口売買のデイトレさん
やはり機関投資家にセールスが必要ではないでしょうか。
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ホームページみても財務状況が全然のってない
仕方がないから逆算しよう
今回取得物件の価格は４２２億
ポートフォリオの取得総額は１０７１億にまで拡大する
ここの出資総額はおよそ３６５億円
なんとポートの２／３は借金で買ってることに
借り入れ比率 ６５％超？？？
ポートが１．６倍に拡大したのに分配金は２割ちょっとしか増えてないし・・・
このごに及んでこんなアグレッシブで大丈夫なのかな？
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これ以上ないというぐらい増資リスクが
高まりましたね。アグレッシブにも程が
あるでしょうに。
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やっと、インフラらしき物件が入りますね。
しかし他にも取得予定物件があったはずなのに、LTVがとんでもない事に…
どうしても欲しいひとは、6月前後に来ると思われる増資時に買えばいいでしょう。
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不動産市況が上昇基調のときなら高ＬＴＶで攻めるのは理にかなってるけれども
（かつてのグローバルワンのようにね）
今の状況でこんなことして ・・・・・
不動産価格が本格的に調整局面に入ったらどうするつもりなんだろねえ
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どうせなら熱供給施設ではなく羽田の格納庫を投資家向けのＰＲ材料として
上場すればよかったのにな。
そしたらかなり印象が違っていたと思ふ。
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>>642
本当におっしゃるとおり。
攻め時と衛るべき時を全く心得ていない。
ユナイテッドなんかもちょっと？な動きだけど、
もうちょっと慎重に物件取得をすべき。
LTVを低くして物件取得の余力を保持すべき時だと思うんだけどね。
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ﾓﾉはいいがタイミングが悪い
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議論百出、会議は踊る・・・気楽なアウトサイダー達
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今日ここ買ってる人は勇気があるねえ・・・能天気な新規ホルダー達？
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2/14（昨日）発表予定だった決算短信はどこに載ってるのかな？
財務状況もあいかわらずなにもないし、ここの情報開示はどーなってるのかな？
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>>648
ほらよ
ttp://www.iif-reit.com/ir/account.html
ここ持ってるなら、ＨＰぐらい見れ
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いや、ここは持ってないんだけど、ＨＰは見た上で言ってたんだよ。
今見たら乗せられてたけど、さっき（１５：２４）はまだ出てなかったんだよ。
でも、財務状況のページは今も相変わらず「第一期決算発表後、ご報告させて頂きます」のままだねえ・・・・
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犬とノンホル立ち入り禁止
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これ、土地は国有地なんだね
築１５年の鉄骨亜鉛メッキ鋼板葺の建物だけをJALから４２２億で買って
毎年１９億の賃料をJALからもらう
元をとるには２２年かかるけど、そのとき格納庫は築３７年か
ところで、この小屋建てるのに４２２億もかかるのかなあ？
（写真ではいかにも安そうな構造体に見えるんだけど）
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ttp://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080215-00000008-mai-bus_all
とにかく日航は今カネがいる。
三菱商事も２００億の増資を引き受けるだけでなく、
傘下のリートにも借金させて日航に現金を都合する。
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利回り５％以下の賃貸物件なら、普通、パスするよ。
賃貸の場合、修理費用は大家持ちになるし・・・。
この場合の修理費用は、どうなるか、わからんがｗ。
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この物件に限っては建物と付属設備の修繕・点検費用だけでなく
固定資産税や国有財産使用料、道路占有料にいたるまで
テナント（日本航空）が賃料とは別に支払うそうだよ。
産業ファンドはとにかく現状の建物を４２２億で買って
あとのメンテナンスはなにもせずただ毎年１９億ずつ回収する。
ずいぶん特殊なディールだね。
不動産投資というより建物をカタにとった融資のようにも見える。
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>>655
分かりやすく的を得た説明ありがとう。
まさに「産業ファンド」だね。
しかしこのディールの良し悪しは判断難しいな。
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羽田だけでポートフォリオの約４割を占める集中投資になってしまったし、
日本航空の経営状態が産業ファンドの最大のリスクだったりして。。。。。
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ＪＡＬはつぶれないよ、つぶすことはできないよ。
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>>658
同感です。潰さないために、決まった賃料を半分に下げるなんてこともへっちゃらでやるでしょう。
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まぁ、ここは他のリートと同じに考えたらダメかもわからんね。
景気が悪くなるほどディフェンシブ効果が高まるような気がする。
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>しかしこのディールの良し悪しは判断難しいな。
単純に、大阪ガスや空港施設のほうが相対的に
割安だと思います。どちらもまだ買いませんけど。
第一回の増資完了まで手出し無用かな。夏には
ファンド膨張率3.3倍になりますから、ドカーンと自
爆してくれるでしょう。
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雪風先生の論調、かなり過激になられましたが、その意図
とするところは奈辺にお有りかしら？
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所有者別投資口数・個人その他 11,9% 9,405口
知ったかぶりのトーシロー評論家がうるさいから
三菱系列法人で買い集めは如何。
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そういうあなたはこのリートをどう評価しているのかな？
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上場後わずか４ヶ月で借入比率６５％に達した拡大スピードは前代未聞
今後も３年後に資産規模２０００億、５年後に４０００億を目指す積極拡大路線を継続
となれば増資は時間の問題なわけだけど（上場後の最短記録樹立か？）
ここが４ヶ月前の公募価格（４８万）以上で増資できる可能性ってあるのかな？
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ない
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さぁ、見せてもらおうか！最速の増資とやらを！
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やはり、不動産高値圏で鬼高物件（底収益）を次々放り込むここは
悲惨だね。利回りは高い水準まで来ているが、まだ手出しは無用。
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LTV3倍、増資速度3倍、シャア専用REIT。
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うーん、ちょっと面白いけど、ガンダム世代以外にはつらいネタじゃね？
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コメントとは、二手、三手先を読んで書くものだ。
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解説が無いと、読むにも読めませんから。。。
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ここのカギは減価償却費。
耐用年数いじり過ぎの気がする（短針では最長63年）。
神戸も長そうだけど、羽田は一体何年の計算？
それでも12,000円配当とは情けない。
結局増配予想でも株価はほとんど反応せず、資本コストを増大させた
だけだし。ブツも資金調達も冴えないんだよね･･･残念。
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ここは残念です！
撤退しましょう。
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商事のプライドにかけて、物産より面白い物作ると期待してます。
少なくとも公募価格には戻ってね！
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現在値前日比+９ｋ 否定論者のコメント参考にならないなぁ
時間かけて５%利回りの４８０ｋまで有りか。
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出来高２８口しかないのに今日の値動きで一喜一憂しても仕方なくない？
否定論者のコメントはもっと長期の話なわけだし。
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配当の絶対額だけみれば４５万程度もありえても
借入６５％で利回り５％というのは厳しくない？
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結局総悲観は買いだった、ネガティブな書き込みした連中は
安値で買ったかな、全くここはタヌキとキツネの巣窟だ。
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短期的にはリバしたということで。
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借入６５％と言っても、物件が物件だけに許容範囲かも？
ただのマンションなら無謀と思うけど。
他の住宅系リートと比較するのはナンセンスでは？
やっぱり羽田は大きいと思う。
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ただのマンションはテナントが数百〜数千。
羽田含めてここのテナント分散はたかが十数社。
普通に考えてリスクは産業＞＞＞＞住宅だよね？
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今後は鉄道関連の物件取得も期待したい。
三菱商事のネームバリューを活かして、
インフラ物件をアグレッシブに取得してほしいね。
借入率なんぞ気にしなくていい。
増資を連呼するカスどもは黙って住宅系でも買ってろよ。
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借り入れでパンクしないでね。
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でもね、真面目に考えると、ここまでLTVを上げると言うことは、
もしかしたら運用会社には何らかの目論見がアルのかもね。
そうであるなら、LTVが高くなっても羽田の物件購入はOKでしょう。
目論見もなく高LTVなら、あれれのれー だけど。
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意見が違うからって真面目に書いてる人間をカス呼ばわりとはひどすぎる。
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増資連呼のカスどもは消えたかｗ
まぁ、下がったらまた出てくるんだろうな。
「これから増資を織り込みにいく」とか言ってな。
低脳カスの行動は非常に読みやすいｗ
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>>687
もしかして、たまに出没するｗ君？
よりによって産業ファンドのホルダー？
流石に見る目があるねぇ。
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ｗ君、お帰りなさい。
そんで、また、いってらっしゃい！
もう戻ってこなくてもいいからさ。
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ポジション変わるとトークも変わる、風見鶏ｗ
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３末までには決算対策で４８超に担ぎ上げるかと・・・
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そして増資ですか、
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増資するにしても、羽田の格納庫を取得したわけだから
価格設定は強気で行けると思うけどね。
もちろん公募価格は最低線。
というか、羽田クラスなら増資なんてしなくても
銀行が喜んで貸してくれると思うんだが。
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言ってる意味がよくわからないのでもうちょっと解説がほしいです。
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羽田の格納庫取得で機関投資家の信用を得たのは確かだね。
最近買い上がっているのはどう考えても個人ではない。
価格下落が激しく、個人消費に左右される不安定な住宅や
商業施設を扱っているリートは買われず、極めて安全な
インフラ物件を扱っているここが買われるのは当然の流れか。
羽田の格納庫取得はアグレッシブすぎるとの意見も聞かれるが、
私はある意味最高のディフェンシブであると考える。
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3％程度の利回りじゃどう見ても物件高すぎ。安く買い叩かなきゃね。志ばかり高くホルダーの利益は低空飛行．機関が買ってる
みたいだけどどうかな？オりジネーターの性格もあるしね。
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利回り5% 48 4,5% 53 4% 60
さて何処まで買われるか、それが問題だ。
時期としては年度末か権利取りか、
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再来年度末ぐらいじゃないの？目先はこれからどんどん極悪ＲＥＩＴ化するの見えてるからね。
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サブプライム問題が落ち着けば公募価格ぐらいには戻るだろう。
そして４０〜４５万で増資を繰り替えすパターンと予測。
やはり不動産価格がこれから下落する時に最高値で組成されらリートは
１０年は浮かばれないと思うのだが。
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>極めて安全なインフラ物件
そう思ってる買い手が多いということなのかもしれないが、
「インフラ物件が極めて安全」というのは幻想だと思うね。
それが幻想だったことがわかるのは１０年後か２０年後になるかもしれないが（ｗ
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極めて安全？
JALの経営状態、テロや事故に巻き込まれてもおかしくないロケーション。
リスク満載なんだがｗ
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羽田の格納庫の賃貸契約は10年間解約不可とのことだが、10年後にはどうなんるのだろ？
JALの経営状態が悪くて、賃料大幅減でないと再契約できないと言われた場合には例えばANAに持っていくようなことができるような代物なのか？
また10年後にはJALと再契約するのではなくANAに乗り換えることも自由にできるようでなければ賃料を上げることもできないのではないか。
さらにJALからもANAからも要らないと言われた場合にはほかに転用不可で捨てるしかないのではないか？
そう考えると、このような物件は１０％程度の利回りで買うのが常識ではないか？
常識では理解できない取引だと思う。
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常識では理解できないというか
あまりに特殊な取引なので比較対象もなく誰も客観的に評価を確定できないんだろうね。
個人的には決してリスクの低い投資ではないと思うけれども。
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ttp://oldmaproom.aki.gs/m03a_coastline/m03a_haneda/haneda.htm
１０年毎の地形図を見比べみてもわかるように空港は時とともに姿を変えていく。
１０年、２０年後の整備場がどこになっているかなんてわからない。
１０年、２０年後航空機整備を各航空会社が自前でやっているかどうかもわからない。
空港敷地のどこか別の場所で独立した整備会社が請け負ってやっていないとも限らない。
あるいは、３０年後には関東新空港が開業して羽田そのものが空港ではなくなっているかもしれない。
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何やら杞憂患者の大発生か、大体持ってもいないリートの心配無用ｗ。
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誰もリートの心配なんてしてないと思うよ。
リスクの高いリートをなにも知らずに買ってしまう人のことを心配してるだけでしょう。
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ここがリスクの高いリートなら、他の住宅系リートは倒産寸前ですね。
自分には何の利益もないのに掲示板で人の心配なんてしませんよ。
安く欲しいか、それとも騰がらないと思っていたのに騰がっているのが
悔しくて仕方ないのでしょう。
何の魅力もなく、これからも確実に下落が続く住宅系リートより、
ここの方がよほど良いと思いますけどね。
事実として言えることは、皆さんの持っている住宅系リートはジリ下げ、
私が３６万付近で仕込んだここはジリ騰げということ。
これは当分続くでしょうね。
皆さんが何を言おうと、価格を決めるのは機関投資家です。
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短期的なことで判断すると間違いを犯すので否定的な意見は大事だとおもう。
特に材料がでたものについてはね。この１年くらいで良くわかってると思うけど。
あまり感情的にならない方がいいよ。
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>>705
確かに羽田空港ってなりゆきでいきなりできちゃったような空港だからなあ
なりゆきで消えちゃってもおかしくないよなあ
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>>708
住宅系リートより数段リスクが高いと思う。
悪いことは言わん。利確しとけ。
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>>711
焦っているのは、住宅系リートで含み損を拡大させていると
思われるあなたの方では？
早く損切りしたほうがいいですよ。
ちなみにここが下がってもさほど痛くありません。
住宅系リートの空売りでかなりの利益が乗っていますので。
住宅系リートホルダーの皆さんにとっては憎らしくて
仕方ないでしょうけど。
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純粋ﾚｼﾞで貸借って野村しかなかったような。
後は強いて挙げれば東ｸﾞﾛ？
野村を空売りできる判断力があるならココは買わないだろー。
ココ、上場初日の気配が最初「1円」だったんだぜ。
板見て笑ったよ。
ただの個人投資家だから推測だけど、
機関の連中は寧ろ売りたくてしょーがないんじゃねーかな。
上場からそろそろ半年でしょ。ﾛｯｸ期間とかどーなってるんだっけ？
よく調べてみるとイイと思うよ。
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様々な書き込みで賑わって結構です、みなさんここに関心がお有りなんですね。
このところ損している方が多いと推察致しますが、かく言う自分も、株、リート、投信
の三重苦、千万単位の含み損ですが自由主義経済下での調整弁が働いていると
考え景気循環説に由りいずれ回復するとフォローの風が吹くまで辛抱です。
とにかくどんな場面でエチケットは守りたいものです。
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とりあえずの目標は利回り５％の４８万だね。
増資のリスクはどこにでもあるわけだし、そんなこと
気にしてたらどこのリートも買えない。
日ロジも持ってるけど、正直こっちのほうが魅力あるね。
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悲観論者はホルダーになって肯定論者に変身中
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ここはまだ保有してないけど羽田空港にこんな悲観的な見方が多いとは
知らなかった。利用者ベースで考えれば成田なんかは貨物空港にして羽
田を埋め立てなんかで広げて東京の空の玄関にしてもらったほうがあり
がたいんですけどね。
ＪＡＬが値下げを要求したら「あっ、そう。じゃ自社リスクで近くに広
大な土地でも買って格納庫作ってください、さいなら。」で困るのはどっち？
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ＰＥＲ２５倍の６０万まで買われるか？
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ハンガーなんて超用途限定施設は使って貰ってなんぼだから、
限られた利用者の経営が悪化すれば、
施設としての価値も落ちるのは当然だろう。
航空業界は見通し暗いから、
利回りは高めに設定して欲しいところ。
資料では、このハンガーの最終還元利回り4.8%。
参考として、日ﾛｼﾞが最近取得した施設の最終還元利回りが5.4%と5.8%。
もっと頑張れたんじゃないかなぁと思う。
（三菱UBSだから、ある意味、期待を裏切ってない）
やっぱ、ここは買えんわ。
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ここは借り入れ金利低いですね、信用度の差が違うんだろう
背景の差でもあるか。
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>>721
短期の借り入れというだけの話です。
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>718
困るのは、、、双方
JALは困って国とか（周辺敷地の所有者）に相談するんじゃない？そして困るのは最終消費者の飛行機利用者。ANAが喜ぶんじゃない？という人もいるかもしれないけれども、羽田自体の市場が変わらない限り、ANAもFlightのNeedsが増えて結局格納庫が必要になるかも。でも、高すぎる賃料でしか借りられないなら、事業が成り立たないよね。
産業ファンドも、Portの大半を占めるAssetが（上記の理由から）長期的に混沌とした状態になる（若しくはどこかで妥当な賃料に収斂する）。持っているだけでも減価償却と固都税と金利で、配当は半減。
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>721
しかも、ローンの初期Feeってのも発生するから、金利だけじゃわかんないよ。
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毎度ご親切にも必ず否定論を開陳、その意図は奈辺に有りや
この世知辛いご時世にそんな親切な御仁がおられるとは
世の中捨てたもんでも無いですなぁ。
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↑運用会社の人も当惑ですかな？
あなた方だって内心はヤバイなあと最初から思っていたのでしょう？
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↑推察はずれ、オレは部外者の a holder。
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大口買いが止んだら、今度は個人の投売り。
何とも分かりやすい値動きだねぇ。
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リート指数に足を引っ張られたな。
バカ投げしやがって。
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住宅系や商業施設系のリート持ってる奴は地獄だな。
羽田格納庫の材料が出たら即買うのが当然なのだが、
増資不安だの何だのとケチをつけて買わず、結局
他のリートで大損涙目のバカは救いようがない。
もちろんおれは３７万以下で数十口買ったがね。
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何かニュース出ましたか？
どうやら機関投資家動き始めたかな・・・
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大幅高だが、出来高はそんなに多くない。
売りが少ない。
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どこぞの機関投資家の担ぎ上げが始まった感じがしますが・・・
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閑散としてるけど、安定した値動きだね。
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待てば海路の日和あり
売り物僅か、いよいよ公募値奪還目前
改めて部長サポート頼みます。
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しかし、４７万付近の見せ板は酷すぎる。
２００枚出す時もあるし。
あれがなければ５０万行ってるはず。
機関投資家だろうが、いいかげんにしてほしい。
明日やったら速攻証取に通報しますんで。
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機関投資家が買い始めた様子。
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