日本アコモデーションファンド投資法人 - 1151506697

1：管理人★：2006/06/28(水) 23:58:17 ID:n6D/D7tw: 。
783：名無しさん：2011/02/11(金) 16:47:02 ID:rt6ioYPM0: レジデンス・リートのプレミアム番付は俺の（浅い）知識では
森ヒルズ（元麻布ヒルズ）＞プレミア＞アドレジ＞ビ・ライフ＝ジョイント、ノムレジ以下省略・・・
という感じか？アコモのイメージはプレミアと同等くらいと思っていたが今回の物件のショボさで
アドレジを確実に下回る。（アドレジは旧日レジが都心の主要区にプレミアム物件を多く保有していた
のが効いている。）
784：名無しさん：2011/02/11(金) 17:05:25 ID:4K3NvFLsO: もうここはスポンサーと格付けしか魅力ない。
785：なめだるま親方 ◆LLLLLLLLL.：2011/02/11(金) 17:54:46 ID:Curzjzv6O: 東急のがましに思えて来たにゃ（笑）。
786：名無しさん：2011/02/11(金) 17:58:32 ID:/ekzhzgEC: ということで
月曜日は失望売りでよろ！
787：名無しさん：2011/02/11(金) 18:17:18 ID:4iupTZfI0: 物件などしょぼくても関係ない。いくら良い物件を持ってても、稼働率が
低ければ宝の持ち腐れ。その点、スターツなんて物件しょぼくても、高稼働率、
高利回りを維持し続けている。何が投資家にとってベストか、原点に立ち返って
見るべき。
788：名無しさん：2011/02/11(金) 19:19:50 ID:8pKk2rAc0: 物件の質はやはり重要だと思います。
ハイグレードでなくても良いのですが、収益に安定性があること、
出口で売りやすい物件の取得を希望します。
その点で今回の物件はすこし？？でしょうか。
789：名無しさん：2011/02/11(金) 20:31:34 ID:FDtE6byg0: >>774
①芝浦アイランド（エアタワー）は、もともと三井不動産が中心となって
開発したので、共有持分ではあるが、ようやくの組み込み。
プレミアが持っているのは、プレミアの昔の母体であるケン・コーポ
レーションとの絡みで、三井は港区でのレジデンス賃貸の大量供給の
消化に自信が無く（実際、リーマン･ショック以降は苦労している）
港区の賃貸に実績のあるケンと共同プロモーションをしたかったから、
ケン系のプレミアに売った、という経緯があるかと思う。
790：名無しさん：2011/02/11(金) 21:23:48 ID:te6f6Bwg0: >>788
ハイグレードはかえって収益安定性に欠けるよ。
まさに>>783の順で、高級レジデンスの収益安定性の欠如、
具体的には賃料減額リスクと空室リスクがある。
リーマンショックで、
森ヒルはもとより、プレミアがあそこまで苦戦するとは思っていなかった。
旧日レジ物件も結構苦戦をしていた印象がある。
アドレジが資産再評価して組み入れたからどうにかなったが。
森ヒルの物件とノムレジの物件を現物で買う場合、投資家は利回り差を勿論肯定するけど、
REITの物件となると、市場はレジデンスの質による利回り格差を現物ほど認めない。
レジ系REITに市場が要求するのは、収益安定性で、市況リスク(市況リターン)は、
むしろオフィスで追求するというのが、市場のスタンスか。
結局、高級レジ路線は、REITでは成立しにくいと思う。
791：名無しさん：2011/02/11(金) 21:29:36 ID:te6f6Bwg0: 今回のアコモの取得物件は以前より質が落ちているけど、取得価格が妥当なら、
それも有りだろうと思う。
しかも、スターツ並みというのは、たぶん言い過ぎで、
せいぜいノムレジ程度。ちゃんと見ていないけど、一棟の平均取得額でみても、
スターツよりはだいぶ高い。本当は平米当たり賃料を見るのが一番なんだろうけど。

増資時に分配金が減ると売り込まれやすいのは、エクセレントを見ても明らか。
権利落ち前に公募価格を決めて、とにかく分配金を維持すること、これが増資成功には必須。
増資に失敗すると悪循環におちいって投資主の価値が奪われる。
増資の成功はあるいみ物件取得以上にREITの鍵だから、今回のような物件取得もやむを得ない感じ。
レジ系REITはそんなものという割り切りが必要だと思うよ。
勿論、高級レジを割安で取得して、恙ない増資を、これが出来れば一番だけど、
そりゃ無理難題だろうねｗ
792：なめだるま親方 ◆LLLLLLLLL.：2011/02/11(金) 21:48:21 ID:Curzjzv6O: 個人的には791さんのご意見に納得致しました。
ちょっと月曜日が怖いけど、エクセレントの時よりもましかにゃ？…と思いたいにゃ。
793：名無しさん：2011/02/11(金) 22:05:17 ID:2GZ9pbZc0: 日本アコモの権利付き最終日は２月２３日ですか？
親切な片教えてください。
794：名無しさん：2011/02/11(金) 22:10:49 ID:te6f6Bwg0: 面倒といいながら、ちょっと興味があったので、自分で計算してみました。
あんまり相変わらず面倒なので、数字のチェックしてません。
平米当たりの年間賃料比較、直近決算に基づく。
アコモ43000円
アドレジ39000円
ノムレジ39000円
スターツ28000円
アコモの今回取得物件(エアタワー除く)38000円
アコモの取得物件は、アドレジ、ノムレジ並だね。
エアタワーを含めると、従前と変わらないのかな？
795：名無しさん：2011/02/11(金) 22:13:37 ID:te6f6Bwg0: 今までの経験から、物件評価しても投資成績には無関係(笑)
そんなことをしなくても、LTVが下がって分配金は余り下がらないわけだから、
そんなに悪い増資でもなければ、そんなに悪条件の物件取得でないであろうことは、
おおよそ見当がつくんで、色々計算するのは、ほぼ時間の無駄使いｗ
それより、24％の口数増加予定ということの方が、当面の株価には影響しそうｗ
796：名無しさん：2011/02/11(金) 22:30:10 ID:te6f6Bwg0: 改めて、平米当たりの年間賃料、エアタワーを含めると、
従前の、平米当たり年間賃料と変わらないね。
これは平均のマジックかもしれないが、一応最上位レジデンスとしての位置づけは維持するということみたいだ。
エアタワー以外の質が落ちるのはそうなんだろうけど、
今までも大川端への依存が大きかったわけで、個別に見れば今ひとつの物件もあっただろう。
今回の物件取得のメインはエアタワー。
この物件、底地が定期借地権だから、取得額に対して賃料の貢献が大きい。
善し悪し評価は分かれるだろうが、エアタワーを入れて、分配金をあまり落とさずに、
LTV低下の増資を成功させようということなのかも。
期待値にもよるけど、運用会社も上手く考えたんじゃないか。
797：名無しさん：2011/02/12(土) 01:20:38 ID:qPGDBBdgC: >>781
じいさん
スターツにそっくりなアコモの姿を解説してくれ
798：コバンザメ：2011/02/12(土) 07:27:40 ID:7jkJAdMI0: 最短で22日の値決めは権利月の買いとノムさんの
押さえ込みとの力比べがどうなるか楽しみだなぁ。
ノムさんも買いに回れば以外高できまるかもね。
799：名無しさん：2011/02/12(土) 09:49:48 ID:YLJFgF2o0: >>796
借地料（借地権償却）があるから賃料利益率は下がる（賃料収入が下がった時のインパクトが大きくなる）。
全般的評価としては同意見
800：名無しさん：2011/02/12(土) 15:17:58 ID:wVQhXwt20: ２年前は野村＋メリルの３％ＤＩＳで見事な公募割れでしたが、今回はいかに。やはり２．５％ＤＩＳと権利不行使含めると少なめがいいのかな。
801：名無しさん：2011/02/12(土) 23:56:58 ID:/1UfrLhs0: 需給のバランス次第でしょ。それにしてもあの低利回りのNBFが強いのが
意外です。人気あるのかね。大和よりましか程度の感覚しかないですが。
802：雪風　　（xX） ◆xXUOeG5OIg：2011/02/13(日) 00:21:29 ID:LWpe5YkA0: 物件がショボめなのはそうですが、ここは良い増資が
出来そうに思います。ギリギリOKぐらいか。

それにしても、物件の取引利回りが随分と下がってし
まったので、中位銘柄レベルだと好循環に持っていく
のがキツい感じですね。
803：なめだるま親方 ◆LLLLLLLLL.：2011/02/14(月) 17:58:53 ID:Curzjzv6O: 全体が下げる中で、健闘しましたにゃ。
それとも、権利落ちで爆弾が撒かれるのかにゃ？？
今日はびびって、595千円あたりで少しリカクしてしまいますた。
804：名無しさん：2011/02/14(月) 19:03:06 ID:4j6Qy4F60: 　現在３５銘柄の国内リートがあります。
　一度も売買していなのがアコモだけ。
　ＰＯ行きたいと想い対面証券に電話した。
　明日が受け付け開始日だから
　明日また電話してくれとのこと。
　最近は電話録音があるからＫ察より進んでいる。
805：名無しさん：2011/02/14(月) 20:50:08 ID:4HRBahgk0: 本来もっと売られていいはず。
高めで決まれば公募割れするだけ。
50万以上では欲しくない。
806：名無しさん：2011/02/16(水) 17:09:26 ID:JGITfOTY0: 福岡と同じ調子でいけば、ここもまあまあの増資となりそう。
相場に波乱はつきものだから、何とも分からないが。
807：名無しさん：2011/02/16(水) 22:28:25 ID:wVQhXwt20: 公募割れと予想して現在１５口モウシコミ→５口。明日５口をゼロへ修正予定。
普通に考えると割れるもしくわ手数料分でるかどうかだと思うが最近日経が強いのでなにが起こるかわからない。期待の低い案件。たまに値決め日にＳ高とかやりかねんから怖い。
808：名無しさん：2011/02/19(土) 11:52:57 ID:te6f6Bwg0: このまま22日を迎えれば、ここの増資は見事成功となりそうだね。
809：ターボクン ◆1oKmZSIAF.：2011/02/19(土) 12:03:14 ID:wN0FWdEo0: PO１口申し込みました。当たると良いが、主幹事ではないので
少し心配。
810：名無しさん：2011/02/19(土) 12:16:27 ID:wVQhXwt20: ターボさんは優秀です。この値段からＰＯに参加されるとは。全部きゃんせる
の根性無しとは違いますね。ちなみに前回の増資時には３％ＤＩＳＣＯＵＮＴで初日と二日目まで公募ちょいプラスでした。ただし手数料は抜けません。３日目からは怒涛の見事ななだらかな下げで数か月も公募価格に達することはありませんでした。公募価格の約２万から３万下をうろうろしました。今回に当てはめると公募価格は分配金の控除があるので約６０万ぐらいが公募価格となりそうですね。
811：jj/\//☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆：2011/02/19(土) 20:34:56 ID:vUPBqnUk0: ウチの兄ちゃんと弟がジャニーズだから繋げれるょ(≧∇≦)
ウチの家にジャニーズの人達が遊びにくることおおいから(笑)
ウチが知ってるのわ・・・
♪アド♪
大野智
松本潤
櫻井翔
森本龍太郎
知念侑李
藤田裕也
山田涼介
薮宏太
森本慎太郎
菊地風磨
中島健人
志田未来
西内まりや
前田希美
日南響子
北川景子
上戸彩
立石晴香
藤田ニコル
池田依來沙
?[１人につき一名のかただけに教えます。
ぁ、早い者勝ちで(￣∀￣)
２人はだめだよー♪
ぁとジャニーズ事務所はネットでのメル友募集はダメだってなってるらしい？けど、本人からちゃんと１人なら・・・・ってOKもらってるから(┳◇┳)
地元の友達ゃ学校の友達も?[の中にまざってるから芸能人つきあい多いんだ(^_^)v
まぁ信じられないんだったら本人に直接、画像とか電話人に直接、画像とか電話番号教えてもらって電話することだね(笑)
これを五カ所、掲示板にはると
【】?oここにウチのアドレスでてくるから、誰とmailしたいか名前を書いておくってね。
812：名無しさん：2011/02/20(日) 09:37:03 ID:te6f6Bwg0: 福岡の増資とにた感じだと思っていたが、福岡は増資をしてもLTVが上昇してしまうんだね。
おそらく分配金を減らさないということに重点をおいて、LTV水準が決まったんだろう。
アコモはこのまま行けば、今回の増資でLTVが相当改善される。
主要レジ系としてはダントツでLTVが下がる。
リーマンショック以降、どこもLTVがぱんぱんで、ぎりぎりの運用をしていた感じがあったが、
市況を活かして上手にLTVを下げられた最初の銘柄になるかも。流石という結果になりそうだ。
エクセレントも同じ方向性を考えたんだろうが、今ひとつ不発に終わった感。
813：雪風　　（xX） ◆xXUOeG5OIg：2011/02/20(日) 11:04:28 ID:ugWLbA4E0: 横綱相撲という感じですね。さすが三井。あとはビライフ
それとアドレジも上手な増資が出来そうな感じかな。
814：コバンザメ：2011/02/21(月) 07:14:06 ID:7jkJAdMI0: このままでは高く決まりそうで
少し残念です。
ノムさんの押さえ込みに期待しております。
815：コバンザメ：2011/02/21(月) 09:02:06 ID:7jkJAdMI0: 1月発売のダイヤモンド、例の山崎氏のコラム。
半年前ならよかったのにねぇ。
816：名無しさん：2011/02/21(月) 12:35:49 ID:7YPkREHk0: 横綱相撲というより八百長という感じ。
あまり関わりたくないものですな。
817：名無しさん：2011/02/21(月) 14:43:23 ID:grLjnzyk0: 増資成功だね。
818：名無しさん：2011/02/22(火) 10:50:18 ID:5N.Cg2mcO: 指数と比較で強いね。
過去、高値で決まった増資はその後は軟調なのが多いけど
どなんだろ？
819：名無しさん：2011/02/22(火) 17:03:29 ID:A2FwY6Yw0: 公募価格593,872円
払込金額574,380円
手取額も公募発表時より増加。
野村だから公募は裁けるだろう。
公募増資大成功というところか。
820：ターボクン ◆1oKmZSIAF.：2011/02/22(火) 19:50:34 ID:9f3Q1wXQ0: 593,872円で

１口ゲット。大昔ＩＰＯで外れた。
821：名無しさん：2011/02/22(火) 20:18:35 ID:7YPkREHk0: 三井のリートが公募成功しても白けるばかり。ポート的にも欲しくない。
かつてビルFが125万で公募して痛い目にあった投資家もいるだろう。
822：名無しさん：2011/02/23(水) 06:42:12 ID:E1Fod7fc0: 状況的に、ほぼ天井での増資。
823：コバンザメ：2011/02/23(水) 08:50:11 ID:7jkJAdMI0: はめ込まれたか、、、、、うっ。
824：コバンザメ：2011/02/23(水) 08:54:30 ID:7jkJAdMI0: 権利落ちのほうが安く買えそう。
825：コバン：2011/02/23(水) 09:02:11 ID:7jkJAdMI0: ノムさんの買い上げた玉の処分売りでしょうか。
826：名無しさん：2011/02/23(水) 09:23:29 ID:5N.Cg2mcO: 公募のための吊り上げではなく
安定操作売り抜けと思われ。
たまにある。
827：名無しさん：2011/02/23(水) 10:36:48 ID:E1Fod7fc0: ディスカウント分ほぼ帳消しｗ
828：コバンザメ：2011/02/23(水) 13:57:13 ID:VQbZuBoE0: ひさしぶりにこうゆう板を見ました。
829：ターボクン ◆1oKmZSIAF.：2011/02/23(水) 17:56:53 ID:i6ZpY3oc0: 825に同感です。野村ならやると……。
830：なめだるま親方 ◆LLLLLLLLL.：2011/02/23(水) 19:44:49 ID:Curzjzv6O: 明日以降お安くなるなら、また買いたいにゃ。
831：名無：2011/02/24(木) 05:06:44 ID:qIQbiSh.0: 野村０/１０、三菱０/１０、大和１０/１０、日興３/１０、みずほ２/１０。
人気があったのかなかったのか理解困難。
832：コバン：2011/03/02(水) 08:46:20 ID:7jkJAdMI0: すごい気配。
833：名無しさん：2011/03/06(日) 23:24:35 ID:te6f6Bwg0: 公募価格が高めだったので、ちょっとしたことで公募割れもありそうな感じ。
ただ、一口当たりの投資口の価値、あるいは一口当たり巡航分配金という点では、
今回の増資でアコモは価値を増したと言えそう。
規模と負ののれんのアドレジ、負ののれんと繰越損をもつビライフに対して、
アコモはどうするのかと思っていたが、王道の増資で、主要レジのなかでは
もっともLTVが低い銘柄となった。さすが三井という、正当なやり方を見た感じ。
で、ますます存在意義が薄れつつあるのが、ノムレジ。
前からどうしようもない銘柄ではあったけど。
834：名無しさん：2011/03/08(火) 09:04:33 ID:aWaHK4X.C: 遂に公募割れ
835：コバン：2011/03/08(火) 09:14:54 ID:7jkJAdMI0: 少し買ってみたくなりました。
836：コバン：2011/03/10(木) 08:22:39 ID:7jkJAdMI0: ６００と、５９９に厚い売り板。
安く集めたいのだろう。
まぁ、妄想ですが。
837：名無しさん：2011/10/17(月) 23:14:39 ID:Oyg1TyK.0: 増配；

11年8月期１口当たり分配金13,508円、
12年2月期予想14,100円
838：ちから：2011/12/25(日) 04:49:05 ID:Bm6XIyt.0: コスプレ1000人斬り動画画像作品data集
839：名無しさん：2011/12/26(月) 00:51:53 ID:aKqj/LMA0: 以前から気になってたけど、ここ値動きが大きいね。短期売買には
魅力的。資金に余裕ができたら参入してみようかな。
840：名無しさん：2011/12/28(水) 02:13:37 ID:ItU9xm2g0: 余裕できるころには、8984あたりと同列かと・・・
公募失敗組の愚痴ですけどね。
841：名無しさん：2013/02/07(木) 17:31:26 ID:OMybw3ho0: ここも増資発表。
842：名無しさん：2013/02/07(木) 22:40:36 ID:izL5suMw0: 分配金減るし当分下がるかな。
長期ホールド予定なら買い増しでもいいかもだが。
しかしやけに稼働率低い物件が混じってたような気が
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