日本アコモデーションファンド投資法人 - 1151506697

711：名無しさん：2009/10/16(金) 22:08:42 ID:io.ZuVb6: この最近の売りと、少し前の定期的な暴落は
増資発表時の価格を落とすため、
それと、増資発表後に買い守るための玉作りとして主幹事証券が仕組んだ茶番…
なのでしょうか？？
それとも、只のインサイダー？

何でＲＥＩＴって価格操作しても罪に問われないんだろう。
712：名無しさん：2009/10/16(金) 22:13:17 ID:io.ZuVb6: >>710
そうなのですが、三井親もキャッシュを積み上げたいお考えなのでしょうか。
受け皿があって良かったとの考えでなのでしょう。

しかし、アコモ投資主も損を蒙ったわけではなさそうです。
生かさず殺さずうまくあしらわれていると言った印象。
長期的にはこの時期に増資したREITが勝ち組となれる要素は十分。

分けの分からない親より、投資主にも少しだけ蜜を出すのが
一流の証なのでしょう。
713：名無しさん：2009/10/16(金) 22:31:30 ID:t6FldPQg: 増資額が確定する前から差し引き４００億の物件取得とか
見通し甘すぎだろ
714：ヤフーからの訪問者：2009/10/16(金) 22:45:11 ID:8gOM6NmA: もし４０万円割れで拾えそうなら申し込んでみる予定。

本音を言うと、
ここが利回り１０％程度まで暴落するのをじっと待ち構えていたけど、
どうも欲が深すぎたようで・・・
オリックスか福岡リートにでもしておけばよかったのかな。
715：雪風　　（xX） ◆xXUOeG5OIg：2009/10/17(土) 08:33:56 ID:G.TaoayU: また自分とこの物件ばかり売りつけやがって、という考えは
おくとして・・

物件の取得条件は｢REITにしては｣良いと思います。さすが
三井だなと。他のREITが自社から卸す場合でも、あれ以上
の条件は望めないでしょうね。

ただ、立地の面でポートフォリオの質が低下するのは確実。
LTVを一定水準に維持しつつ税負担正常後の巡航分配金
を相当増額出来ないと悪いディールになってしまいますね。

その意味で、増資の単価がいくらになるかが重要。当初の
想定水準を割ってくるとディールとしては厳しいでしょうけど
40万円近くになるようなら私も買いたいです。
716：名無しさん：2009/10/17(土) 21:08:49 ID:zSg4jmrc: 以前であれば、1口純資産をすり減らす増資はダメ、絶対ダメ！
という毀損増資批判が渦巻いていただろうが、
今は“毀損増資”という言葉が死語になったのか、
あきらめの境地なのか。
あるいは1口純資産をすり減らしても、
財務への影響は取得物件との対比で考えるという思考が身に付いたのか。
717：名無しさん：2009/10/17(土) 21:09:31 ID:zSg4jmrc: 財務への影響や取得物件との対比で考えるという思考
718：名無しさん：2009/10/17(土) 21:30:29 ID:Cyo3zcHw: 今回の増資は物件取得に充てられる訳ですが、
それでも1口純資産をすり減らす事になるんでしょうか？
719：名無しさん：2009/10/18(日) 11:22:52 ID:t6FldPQg: 来期分配１３０００って
アドレジ以下じゃないか
運用報酬増額のために増資やってるとしか思えないわ
720：名無しさん：2009/10/18(日) 12:16:17 ID:hoYbRUkc: アドレジ買った方がいいな
資産規模も大きくなるし（３月以降）
利回りはここよりも良いし
アドレジの上値余地がまだあると思うが
721：名無しさん：2009/10/18(日) 13:02:58 ID:YihuSewk: アドレジは今なら40万しないよ
日レジとの合併でレジ系最大のREITになる
合併後の配当も4500～5000円×3口/期で
ここより高くなるね
722：名無しさん：2009/10/18(日) 13:10:18 ID:hoYbRUkc: アドレジは含み損どころか
合併で日レジの資産を簿価ではなく鑑定価格で引きつぐ
合併比率が０．６６６倍なので
それでも負の暖簾が生じる
資産規模ではアコモを抜き去る
配当・格付も上になってほしいね
723：名無しさん：2009/10/18(日) 13:38:53 ID:io.ZuVb6: アドレジの分配金だけ見ていてはいかんだろう。
分配金が4500～5000円水準では
負の暖簾で相当物件売却も大きくできないだろうし
むしろ、ＬＴＶは60は軽く超えるだろう。
合併によって、資本は減るが、借金は減らんのだから
今の株価がある。
三井不と伊藤忠都市開発ではレベルが・・・
724：名無しさん：2009/10/18(日) 13:47:10 ID:0mSAmNV2: ムキになることはない。
アドレジの買い煽り連中が無知なだけなんだから。
まあ、見てなさい。
725：周回遅れ：2009/10/18(日) 14:32:59 ID:5bQFV49A: 今回の物件取得条件は、既存物件に比べてかなり良いですね。
今の市況に見合った　初めての物件取得と言えるのではないでしょうか。
素直に良いディールだと思いますな。
少しだけ　ここの評価が上がりますた。
726：名無しさん：2009/10/18(日) 15:21:07 ID:uF/orzi2: アコモの豊洲や辰巳の取得は評価してあげたい。
727：名無しさん：2009/10/18(日) 16:02:09 ID:eJq5pYVo: 逆だろ？
豊洲や辰巳はオリンピック招致失敗や築地移転の不透明化で展望の見えなくなった地区。
三井不は不動産市場の活性化のために損失を出すと言っているが額面通りには受け取れない。
税金を払えなくなった大地主が条件の悪い土地を物納しているようなイメージを拭えないのだ。
三井不は都心にもまだたくさん優良不動産を抱えているのでせめて世田谷・杉並あたりの物件を
格安で下ろすなら分かるが板橋・練馬ではちょっと（というかかなり）ガッカリ。
不動産証券化のリーダーとしてアクションを起こしたと言うなら、もう少し奮発すべきだったと思う。
728：名無しさん：2009/10/18(日) 16:36:05 ID:P6Zavtqo: アコモの21年8月期の取得価格NOI利回り計算したら4.97になった。低くね？
729：名無しさん：2009/10/18(日) 17:23:13 ID:hoYbRUkc: >>723
確かに負債は減りません
三井不と伊藤忠都市開発ではレベルが・・・は理解します

>分配金が4500～5000円水準では
分配金は３分割後の数値です
分割前に引き戻した数値は13,500～15,000円/期となります

>負の暖簾で相当物件売却も大きくできないだろうし
逆で売却損出しても、負の暖簾で穴埋めできるのでは？
730：名無しさん：2009/10/19(月) 10:15:30 ID:BxqQhbbE: すごい上昇ですがどうしてですか？
教えてください。
731：名無しさん：2009/10/19(月) 10:29:54 ID:NWbqZm/2: やっちゃばのおっさんやオリンピックと豊洲のマンションを結びつけるバカは少数だったってことだな
732：名無しさん：2009/10/19(月) 10:31:01 ID:DVzdyZRU: 予想外だ　

先週末　ノムレジ売：アコモ買　のポジションとって
増資発表で今日は損切りを覚悟してたのに　・・・・

たしかに今回取得物件のNOI利回りは高いけれども
出資単価の下落と物件の質の低下を勘案すれば
今回の増資はトータルではマイナス評価していたのになあ

なんでこ場面で市場で買い上がるのかさっぱりわからん
733：名無しさん：2009/10/19(月) 10:38:24 ID:DVzdyZRU: くそっ　できるものなら空売りしたい　・・・・
734：名無しさん：2009/10/19(月) 10:50:47 ID:iHfGjX.M: 主幹事の吊り上げ露骨
公募は５０くらいが目標か
株屋なんて裏では何でもありです
735：名無しさん：2009/10/19(月) 10:53:48 ID:KU34UvoI: 買い上げて単価あげるなんて素晴らしいでないか
736：名無しさん：2009/10/19(月) 11:53:34 ID:P6Zavtqo: >>734-735
金曜の引け1時間前くらいに、446000円くらいのとこで、押し下げるように
ずっと湧いて出てた売り板がパッと消えたろ。で、その後、大きな売り板は
458000のとこで固定されたまま動かなくなった。

たぶん、あの下げ止まった値段（446000円）くらいが目標新株発行価格なんだろう。
増資発表前～今日にかけての値動き見てたら、
どこかのスジが「公募で買ってもいいな」と思える値段をコントロールしようとしてるようにしか
見えない。
737：名無しさん：2009/10/19(月) 12:01:11 ID:JLDxh8gs: ＞716 名無しさん [] 2009/10/17(土) 21:08:49 ID:izdtG8bo Be:
＞以前であれば、1口純資産をすり減らす増資はダメ、絶対ダメ！
＞という毀損増資批判が渦巻いていただろうが、
＞今は“毀損増資”という言葉が死語になったのか、
＞あきらめの境地なのか。
＞あるいは1口純資産をすり減らしても、
＞財務への影響や取得物件との対比で考えるという思考が身に付いたのか。
＞
＞718 名無しさん [sage] 2009/10/17(土) 21:30:29 ID:EPb3W/yQ Be:
＞今回の増資は物件取得に充てられる訳ですが、
＞それでも1口純資産をすり減らす事になるんでしょうか？

↑これ気になるんだけど、今回は増資＆物件取得を同時にやったので
一口純資産を磨り減らす、ってのは違いますよね？
738：名無しさん：2009/10/19(月) 12:01:44 ID:P6Zavtqo: ×目標新株発行価格
○目標最低新株発行価格
739：名無しさん：2009/10/20(火) 01:24:03 ID:MT//rNbk: >>737
増資＆物件取得を同時にやっても、1口純資産をすり減らすことはある。
1口純資産の変化は、物件取得の有無とは無関係。
増資前の1口純資産と、増資による1口あたり払込価格の対比で決まる。
1口純資産50万円で投資口数10万のREITがあるとして、
このREITが1口あたり払込金額40万円で、10万口の公募増資をすれば、
1口純資産は45万になるという、簡単な話。
調達した資金で物件取得するか、借金返済をするかは、
1口純資産の変化に無関係。

さて、1口純資産をすり減らす増資は絶対にダメかというと、
そうとは限らない。
740：名無しさん：2009/10/20(火) 01:58:22 ID:eJq5pYVo: 直近の1口純資産は55万円なので今回の増資でやや純資産を減らす
ことになりそう。50万近くで増資できれば御の字だが45～50万の間で
決まりそうな気がする。それでも成功の部類に入ると思う。
ただ三井系の増資は発行者側に有利、投資家側に不利に決まることが
多いので注意したい。NBFの前回の増資はひどかった。
741：名無しさん：2009/10/20(火) 18:10:48 ID:sq0sv6OM: アコモは510,000～480,000で値決め日まで推移すると思う。
2008年の公募増資のイメージが強すぎて、
公募増資は大きく下がる印象が強いが、
2005年～2007年は大して下げなかった。

多分、アコモは信用銘柄なので、
値決め日の二日前くらいまで500,000前後で推移して、
値決め日前日に3％下げ。
値決め翌日、2％上昇。
その後少し下げて、REIT買いで2％上昇で500,000を回復。
しかし、翌日の受け渡し日以後は、信用銘柄なので、
1か月間はじりじり下げる日が続くはず。
まぁ、これがメインシナリオか？？
742：真理子：2009/10/20(火) 20:08:42 ID:gFn5DGYQ: 私のアソコを見てください…
ttp://apple.110ero.com/k77/
743：名無しさん：2009/10/20(火) 21:15:57 ID:SFsomFdc: ↑　いやです！
744：名無しさん：2009/10/20(火) 22:45:57 ID:A6qy/tZI: 私のアコモを見てください･･･
745：名無しさん：2009/10/27(火) 20:07:45 ID:ZitwHBds: アコモ、結局波乱無く公募価格決定。
この内容であれば、既存投資主（←私）としても、
文句はない。
良くやったよ。
746：名無しさん：2009/10/27(火) 20:25:06 ID:EIeB/zCg: ２６日の野村の大量報告は、買い支え？
747：名無しさん：2009/11/02(月) 14:38:50 ID:jwU02n0Q: 安定操作で購入分ですね
748：名無しさん：2009/11/02(月) 14:46:06 ID:jwU02n0Q: 信用買い１３１、信用売り１０ですが、どこで空売りができるのでしょうか？
749：名無しさん：2009/11/02(月) 15:19:28 ID:55vU2ST6: 公募価格決定が10月27日で、安定操作は同日以降だと理解していたけど、
26日の報告分も、安定操作購入分なの？
詳しくは知らないんだが。
750：名無しさん：2009/11/02(月) 16:16:16 ID:p7HcV8dQ: 安定操作は公募価格決定後で公示するはず。さて野村はいったい何をしたのでしょう。
751：名無しさん：2009/11/05(木) 12:05:21 ID:xKVXuNE2: 公募割れ
752：名無しさん：2009/11/07(土) 22:41:34 ID:blVBHf3Y: 増資は結構な高値で無事終了。
さりげなく大川端の稼働率も上昇して10月末で91.3%。
全体としても上昇して95.3%
なにより、何処よりも稼働率の開示が早いのがすばらしい。
対照的なのはノムレジ。
753：真理子：2009/11/09(月) 19:58:06 ID:5.Mj6uZ2: 私のアソコを見てください…
ttp://dopoi00.egoism.jp/mura/
754：名無しさん：2010/02/26(金) 22:40:30 ID:mjsISPBQ: 最近は真理子を最後に誰も寄り付いていないが…

中井社長が辞めるらしい。
セミナーなどで、自分でもお金があればアコモをたくさん買いたい！！
と胡散臭い事を言っていた、少し胡散臭い人だったが
説明にも親しみがあり嫌いではなかった。
少し残念だ。
755：名無しさん：2010/07/21(水) 03:39:00 ID:bsafLZkU0: 在宅でのお仕事ですので主婦やサラリーマンも大歓迎！日給
15,000円以上可！！違法性なし！誰でも安心して仕事できます。』
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756：名無しさん：2010/07/21(水) 11:59:40 ID:Z/JjLKV60: >>755のような詐欺サイト誘導多重投稿はうっとおしいね。
業者は次々と不幸が襲い掛かり破産して市ねじゃなくてタヒねといいたい。

アコモもそろそろ上へブレイクしてくれてもいいんじゃないかと思い1枚
お買い上げしてみました。
757：名無しさん：2011/02/07(月) 17:27:06 ID:JGITfOTY0: ここのところの下げ、増資のかほり、ぷんぷんだな
758：冬月：2011/02/10(木) 16:51:33 ID:WVyduSzs0: ここも来ました。

ttp://file.reitdb.com//kaiji/3226/2011/20110210033441.pdf
759：名無しさん：2011/02/10(木) 17:41:16 ID:wevXJnLo0: 福岡と同様の手口だな。福岡はさほど下落しないで価格を保っているが
ここはどうかな？今日はサイダー下落かな。つられて一口だけ購入。
760：名無しさん：2011/02/10(木) 18:21:42 ID:JGITfOTY0: 予想どおりの増資。しかしここで増資をするのが三井。王道を行く。
しかしながら、それにしても、今回の増資は結構な規模だ。
物件取得が300億か。調達資金で200億円を超える。
物件は数が多すぎてまだ見ていない。
需給は福岡よりゆるゆるだ。24％の口数増加は、凄いね。
アコモは、三井の威信にかけて、レジデンストップを狙っている感じだね。
いま増資せずに、何時増資するか！
そんな勢いを感じる。
761：名無しさん：2011/02/10(木) 18:25:29 ID:Oyg1TyK.0: ［東京　１０日　ロイター］　日本アコモデーションファンド投資法人(3226.T: 株価, ニュース, レポート)は１０日、
公募増資で上限約２２６億円を調達すると発表した。国内の不動産など特定資産の取得の一部に充当する。
　新たに発行する投資口は３万７５００口。今回の公募増資により、発行済投資口数は約２４％増加する。

　発行価格は２月２２日から２５日に決定し、払い込み期日は３月１日から４日のいずれかの日となる
762：1：2011/02/10(木) 18:30:23 ID:ewO/hGsw0: ttp://draft-bbs.com/
763：名無しさん：2011/02/10(木) 18:37:57 ID:JGITfOTY0: 物件もざっと見た限り、悪くはない価格かな。
200億円超の資金調達、物件購入が300億円なら、LTVも低下するし、
分配金も概ね維持するなら、なかなかの増資。
ただ、口数の増加が大きいので、大きく勝負にでた感じ。
764：なめだるま親方 ◆LLLLLLLLL.：2011/02/10(木) 21:41:42 ID:Curzjzv6O: 増資しても良いけどさ、既存投資主ばかりが、損するやり方を改めて欲しいにゃ。

分配金が減らないか、割引価格で優先的に買えるとかにゃ。

今日は色んな事が起きて、色々調べなきゃだけど、疲れが溜まってるからだみだにゃ。

専門家の方々に沢山論評して貰いたいにゃ。
765：名無しさん：2011/02/10(木) 21:44:48 ID:te6f6Bwg0: ここの増資は、既存投資主が損するかというと、それは避けられそうだけど。
勿論払込価格が決まるまでは分からないが。
分配金は若干減るが、LTVも下がるので、悪くないと思う。
766：なめだるま親方 ◆LLLLLLLLL.：2011/02/10(木) 21:59:34 ID:Curzjzv6O: >>765
本当でしゅか、先生！！
767：名無しさん：2011/02/10(木) 22:08:33 ID:XnxszBXQ0: 既存投資主は損しないとはいえ、気分いいものではないわな

権利落ち凄い爆弾落ちてきそうでさ
768：名無しさん：2011/02/10(木) 22:18:17 ID:te6f6Bwg0: ここの1口純資産が53.3万円くらい。
払込価格はおそらくそれより上だろうから、
既存投資主は損しないというより、上手くいくと、
公募に応じる人の金で、自分の投資口の価値が向上することもあり得るわけだ。
実際は純資産だけで価値が決まるわけじゃないからもっと考慮要素はあるけど。
かくいう自分も2口ホルダー。
なかなか良いタイミングで、思い切った増資に踏み切ったと思うよ。
とにかく払込価格がほどほどの価格なら、その後の値動きの上下はやり過ごせばいい。
権利落ち、公募株流通でお買い得なところまで下げれば、買い増しを検討すればいい。
今回の増資はウエルカムだけど。
ロジやフロンティアにも増資を期待していたけど、やらなそう。
3月も地合が良かったら、森トラにも増資してもらいたいよ、オレ銘柄。
769：名無しさん：2011/02/10(木) 22:18:30 ID:fVsK2kfc0: 一般的に権利落ち後、一番値を下げる理由は決算発表までの増資懸念。
ここはそれが無い分、権利落ちも余裕がありそう。
もちろん24％もの新しい投資主が格安で購入し増えるので
売り圧力となるが、公募価格を割って損して売却する理由もなかろう。
ここより断然酷い増資のエクセレント見ていても、公募価格までまだ余裕がありそうなので
増資増資で最近のＪ－ＲＥＩＴにはうんざり気味ですが、概ね成功するんでしょう。
770：名無しさん：2011/02/10(木) 22:29:44 ID:XnxszBXQ0: 権利前に増資は好感持てますね
みんなこんな感じにすればいいのにな
771：名無しさん：2011/02/10(木) 22:40:47 ID:fVsK2kfc0: よく見たら、取得物件微妙。
前回の増資時も今までのアコモから見ればランクが落ちた物件取得だったが
今回もまた地方物件だらけ。
エアタワーのぞいたら、23区内も板橋区や大田区…
昔は物件の質を評価していたが、アドレジ並みになってきた。
アコモ大丈夫？
772：なめだるま親方 ◆LLLLLLLLL.：2011/02/10(木) 23:13:43 ID:Curzjzv6O: 諸先生方のカキコミを拝見しますと、割と評判は悪くなさそうな感じですにゃ。
おいらの素人感覚での心配事は、２４％もの量と、芝浦以外の物件の質が果たして見合っているのかにゃ？…と言う事でしゅ。
773：名無しさん：2011/02/11(金) 01:19:27 ID:NyQYwUns0: 福岡落選したら、ここを申し込むかな。
774：少額投資家：2011/02/11(金) 10:36:42 ID:0dYIaG2w0: 私はここのホルダーではないので念のため申し上げておきます。
昨日からプレスの評価に悩んでいます。増資規模と分配金をほぼ維持するという
コミットは「さすが三井」という感じですが。
>>771さんも
おっしゃっている通り取得物件の質に疑問符？？を付けざるを得ないのかなぁという
のが正直な感想です。理由は
①従来ここは共有持分は取得しないという方針ではなかったのか？エアタワーは例外？
②原則１棟１０億円以上という基準は？台東根岸の価格６７２百万円って？立地としては
　どうもというの物件も入れるの？
③やたらと地方物件多くないかい？
④土地勘のある物件では蒲田がありますが、京急の線路沿いで駅からも遠いし、近隣は
　ファミリータイプの分譲マンションエリアだが？
等々です。皆様如何ですかね？
775：なめだるま親方 ◆LLLLLLLLL.：2011/02/11(金) 11:02:35 ID:Curzjzv6O: 月曜になれば、自然と市場の評価が出るのかにゃ？？
…おいらは５枚しか持ってないんで、そんなに影響は無いのですが、金額や規模が先にありきで寄せ集めた物件じゃ無いっていう評価が出る事を願いたいにゃ。
776：名無しさん：2011/02/11(金) 13:51:06 ID:te6f6Bwg0: 確かに取得物件については疑問符が付くものもあるな。
でもまあ仕方ないかなぁと思っている。
１つは、リーマンショック後の状況を見るに、
レジデンスはほどほどの物件(スターツからノムレジまで)の方が
実はレジデンスらしい安定性があるから、アコモが多少方針転換しても
それはそれでいいのかもしれないこと。
もう一つは、LTVを下げて分配金水準を維持するには、
こういった物件に頼るしかなかったのかなぁと。
従前のLTVまであと100億円強、物件取得出来るだろうから、
今後の物件取得はよくよく吟味してもらいたい。

と擁護してみたけど、都内はともかく、地方物件はちょっとね…
777：名無しさん：2011/02/11(金) 14:18:38 ID:te6f6Bwg0: そう言えば、芝浦エアタワーは、既に23％をプレミアが取得しているやつ？
まあそれなら共有でもいいんじゃないかい。
むしろ今回の取得物件の中では評価できる方かも。
778：名無しさん：2011/02/11(金) 14:27:14 ID:te6f6Bwg0: プレミアの直近期末鑑定価格や取得価格と比較してみても、
今回のエアタワーの取得価格はいいかんじ。
他の物件は、いちいち見てられないやｗ
779：名無しさん：2011/02/11(金) 14:48:47 ID:rt6ioYPM0: 芝浦アイランド以外は全部低位物件。正直アコモは二流レジに成り下がった
のではないか。地方物件多いし都内も都心ではなく周辺部で立地もいいとは
思えないものばかり。学生寮を一度にこんなに取得するのもどうだろう。
低位でも利回りが良ければいいという考えもあるが、還元利回りを見ると
6％前後。昨年来アドレジやジョイント、ビ・ライフが取得した物件は6％台
後半から7％だったから決して高くない。ちょっとひどい。
780：名無しさん：2011/02/11(金) 15:18:00 ID:te6f6Bwg0: >>780
確かに取得物件の質は…
取得価格はアドレジ、ジョイント、ビ・ライフの取得物件と比べて
同じくらいだと思うけど。自分が数字見間違えたかな？
そんなひどい？
物件の見立ては自信ないけどね。
781：古老：2011/02/11(金) 15:45:03 ID:CnLmBVt20: アドレジどころかスターツプロシードにそっくりになってきた。それなら、もう少し利回り高くてもよいかなという感じ。
782：名無しさん：2011/02/11(金) 15:54:23 ID:WIcU7q/6C: >>781
古老
今のアドレシは、ハイクラス物件の比重大だぞ
頭のなか、時間止まってないか？
783：名無しさん：2011/02/11(金) 16:47:02 ID:rt6ioYPM0: レジデンス・リートのプレミアム番付は俺の（浅い）知識では
森ヒルズ（元麻布ヒルズ）＞プレミア＞アドレジ＞ビ・ライフ＝ジョイント、ノムレジ以下省略・・・
という感じか？アコモのイメージはプレミアと同等くらいと思っていたが今回の物件のショボさで
アドレジを確実に下回る。（アドレジは旧日レジが都心の主要区にプレミアム物件を多く保有していた
のが効いている。）
784：名無しさん：2011/02/11(金) 17:05:25 ID:4K3NvFLsO: もうここはスポンサーと格付けしか魅力ない。
785：なめだるま親方 ◆LLLLLLLLL.：2011/02/11(金) 17:54:46 ID:Curzjzv6O: 東急のがましに思えて来たにゃ（笑）。
786：名無しさん：2011/02/11(金) 17:58:32 ID:/ekzhzgEC: ということで
月曜日は失望売りでよろ！
787：名無しさん：2011/02/11(金) 18:17:18 ID:4iupTZfI0: 物件などしょぼくても関係ない。いくら良い物件を持ってても、稼働率が
低ければ宝の持ち腐れ。その点、スターツなんて物件しょぼくても、高稼働率、
高利回りを維持し続けている。何が投資家にとってベストか、原点に立ち返って
見るべき。
788：名無しさん：2011/02/11(金) 19:19:50 ID:8pKk2rAc0: 物件の質はやはり重要だと思います。
ハイグレードでなくても良いのですが、収益に安定性があること、
出口で売りやすい物件の取得を希望します。
その点で今回の物件はすこし？？でしょうか。
789：名無しさん：2011/02/11(金) 20:31:34 ID:FDtE6byg0: >>774
①芝浦アイランド（エアタワー）は、もともと三井不動産が中心となって
開発したので、共有持分ではあるが、ようやくの組み込み。
プレミアが持っているのは、プレミアの昔の母体であるケン・コーポ
レーションとの絡みで、三井は港区でのレジデンス賃貸の大量供給の
消化に自信が無く（実際、リーマン･ショック以降は苦労している）
港区の賃貸に実績のあるケンと共同プロモーションをしたかったから、
ケン系のプレミアに売った、という経緯があるかと思う。
790：名無しさん：2011/02/11(金) 21:23:48 ID:te6f6Bwg0: >>788
ハイグレードはかえって収益安定性に欠けるよ。
まさに>>783の順で、高級レジデンスの収益安定性の欠如、
具体的には賃料減額リスクと空室リスクがある。
リーマンショックで、
森ヒルはもとより、プレミアがあそこまで苦戦するとは思っていなかった。
旧日レジ物件も結構苦戦をしていた印象がある。
アドレジが資産再評価して組み入れたからどうにかなったが。
森ヒルの物件とノムレジの物件を現物で買う場合、投資家は利回り差を勿論肯定するけど、
REITの物件となると、市場はレジデンスの質による利回り格差を現物ほど認めない。
レジ系REITに市場が要求するのは、収益安定性で、市況リスク(市況リターン)は、
むしろオフィスで追求するというのが、市場のスタンスか。
結局、高級レジ路線は、REITでは成立しにくいと思う。
791：名無しさん：2011/02/11(金) 21:29:36 ID:te6f6Bwg0: 今回のアコモの取得物件は以前より質が落ちているけど、取得価格が妥当なら、
それも有りだろうと思う。
しかも、スターツ並みというのは、たぶん言い過ぎで、
せいぜいノムレジ程度。ちゃんと見ていないけど、一棟の平均取得額でみても、
スターツよりはだいぶ高い。本当は平米当たり賃料を見るのが一番なんだろうけど。

増資時に分配金が減ると売り込まれやすいのは、エクセレントを見ても明らか。
権利落ち前に公募価格を決めて、とにかく分配金を維持すること、これが増資成功には必須。
増資に失敗すると悪循環におちいって投資主の価値が奪われる。
増資の成功はあるいみ物件取得以上にREITの鍵だから、今回のような物件取得もやむを得ない感じ。
レジ系REITはそんなものという割り切りが必要だと思うよ。
勿論、高級レジを割安で取得して、恙ない増資を、これが出来れば一番だけど、
そりゃ無理難題だろうねｗ
792：なめだるま親方 ◆LLLLLLLLL.：2011/02/11(金) 21:48:21 ID:Curzjzv6O: 個人的には791さんのご意見に納得致しました。
ちょっと月曜日が怖いけど、エクセレントの時よりもましかにゃ？…と思いたいにゃ。
793：名無しさん：2011/02/11(金) 22:05:17 ID:2GZ9pbZc0: 日本アコモの権利付き最終日は２月２３日ですか？
親切な片教えてください。
794：名無しさん：2011/02/11(金) 22:10:49 ID:te6f6Bwg0: 面倒といいながら、ちょっと興味があったので、自分で計算してみました。
あんまり相変わらず面倒なので、数字のチェックしてません。
平米当たりの年間賃料比較、直近決算に基づく。
アコモ43000円
アドレジ39000円
ノムレジ39000円
スターツ28000円
アコモの今回取得物件(エアタワー除く)38000円
アコモの取得物件は、アドレジ、ノムレジ並だね。
エアタワーを含めると、従前と変わらないのかな？
795：名無しさん：2011/02/11(金) 22:13:37 ID:te6f6Bwg0: 今までの経験から、物件評価しても投資成績には無関係(笑)
そんなことをしなくても、LTVが下がって分配金は余り下がらないわけだから、
そんなに悪い増資でもなければ、そんなに悪条件の物件取得でないであろうことは、
おおよそ見当がつくんで、色々計算するのは、ほぼ時間の無駄使いｗ
それより、24％の口数増加予定ということの方が、当面の株価には影響しそうｗ
796：名無しさん：2011/02/11(金) 22:30:10 ID:te6f6Bwg0: 改めて、平米当たりの年間賃料、エアタワーを含めると、
従前の、平米当たり年間賃料と変わらないね。
これは平均のマジックかもしれないが、一応最上位レジデンスとしての位置づけは維持するということみたいだ。
エアタワー以外の質が落ちるのはそうなんだろうけど、
今までも大川端への依存が大きかったわけで、個別に見れば今ひとつの物件もあっただろう。
今回の物件取得のメインはエアタワー。
この物件、底地が定期借地権だから、取得額に対して賃料の貢献が大きい。
善し悪し評価は分かれるだろうが、エアタワーを入れて、分配金をあまり落とさずに、
LTV低下の増資を成功させようということなのかも。
期待値にもよるけど、運用会社も上手く考えたんじゃないか。
797：名無しさん：2011/02/12(土) 01:20:38 ID:qPGDBBdgC: >>781
じいさん
スターツにそっくりなアコモの姿を解説してくれ
798：コバンザメ：2011/02/12(土) 07:27:40 ID:7jkJAdMI0: 最短で22日の値決めは権利月の買いとノムさんの
押さえ込みとの力比べがどうなるか楽しみだなぁ。
ノムさんも買いに回れば以外高できまるかもね。
799：名無しさん：2011/02/12(土) 09:49:48 ID:YLJFgF2o0: >>796
借地料（借地権償却）があるから賃料利益率は下がる（賃料収入が下がった時のインパクトが大きくなる）。
全般的評価としては同意見
800：名無しさん：2011/02/12(土) 15:17:58 ID:wVQhXwt20: ２年前は野村＋メリルの３％ＤＩＳで見事な公募割れでしたが、今回はいかに。やはり２．５％ＤＩＳと権利不行使含めると少なめがいいのかな。
801：名無しさん：2011/02/12(土) 23:56:58 ID:/1UfrLhs0: 需給のバランス次第でしょ。それにしてもあの低利回りのNBFが強いのが
意外です。人気あるのかね。大和よりましか程度の感覚しかないですが。
802：雪風　　（xX） ◆xXUOeG5OIg：2011/02/13(日) 00:21:29 ID:LWpe5YkA0: 物件がショボめなのはそうですが、ここは良い増資が
出来そうに思います。ギリギリOKぐらいか。

それにしても、物件の取引利回りが随分と下がってし
まったので、中位銘柄レベルだと好循環に持っていく
のがキツい感じですね。
803：なめだるま親方 ◆LLLLLLLLL.：2011/02/14(月) 17:58:53 ID:Curzjzv6O: 全体が下げる中で、健闘しましたにゃ。
それとも、権利落ちで爆弾が撒かれるのかにゃ？？
今日はびびって、595千円あたりで少しリカクしてしまいますた。
804：名無しさん：2011/02/14(月) 19:03:06 ID:4j6Qy4F60: 　現在３５銘柄の国内リートがあります。
　一度も売買していなのがアコモだけ。
　ＰＯ行きたいと想い対面証券に電話した。
　明日が受け付け開始日だから
　明日また電話してくれとのこと。
　最近は電話録音があるからＫ察より進んでいる。
805：名無しさん：2011/02/14(月) 20:50:08 ID:4HRBahgk0: 本来もっと売られていいはず。
高めで決まれば公募割れするだけ。
50万以上では欲しくない。
806：名無しさん：2011/02/16(水) 17:09:26 ID:JGITfOTY0: 福岡と同じ調子でいけば、ここもまあまあの増資となりそう。
相場に波乱はつきものだから、何とも分からないが。
807：名無しさん：2011/02/16(水) 22:28:25 ID:wVQhXwt20: 公募割れと予想して現在１５口モウシコミ→５口。明日５口をゼロへ修正予定。
普通に考えると割れるもしくわ手数料分でるかどうかだと思うが最近日経が強いのでなにが起こるかわからない。期待の低い案件。たまに値決め日にＳ高とかやりかねんから怖い。
808：名無しさん：2011/02/19(土) 11:52:57 ID:te6f6Bwg0: このまま22日を迎えれば、ここの増資は見事成功となりそうだね。
809：ターボクン ◆1oKmZSIAF.：2011/02/19(土) 12:03:14 ID:wN0FWdEo0: PO１口申し込みました。当たると良いが、主幹事ではないので
少し心配。
810：名無しさん：2011/02/19(土) 12:16:27 ID:wVQhXwt20: ターボさんは優秀です。この値段からＰＯに参加されるとは。全部きゃんせる
の根性無しとは違いますね。ちなみに前回の増資時には３％ＤＩＳＣＯＵＮＴで初日と二日目まで公募ちょいプラスでした。ただし手数料は抜けません。３日目からは怒涛の見事ななだらかな下げで数か月も公募価格に達することはありませんでした。公募価格の約２万から３万下をうろうろしました。今回に当てはめると公募価格は分配金の控除があるので約６０万ぐらいが公募価格となりそうですね。
811：jj/\//☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆：2011/02/19(土) 20:34:56 ID:vUPBqnUk0: ウチの兄ちゃんと弟がジャニーズだから繋げれるょ(≧∇≦)
ウチの家にジャニーズの人達が遊びにくることおおいから(笑)
ウチが知ってるのわ・・・
♪アド♪
大野智
松本潤
櫻井翔
森本龍太郎
知念侑李
藤田裕也
山田涼介
薮宏太
森本慎太郎
菊地風磨
中島健人
志田未来
西内まりや
前田希美
日南響子
北川景子
上戸彩
立石晴香
藤田ニコル
池田依來沙
?[１人につき一名のかただけに教えます。
ぁ、早い者勝ちで(￣∀￣)
２人はだめだよー♪
ぁとジャニーズ事務所はネットでのメル友募集はダメだってなってるらしい？けど、本人からちゃんと１人なら・・・・ってOKもらってるから(┳◇┳)
地元の友達ゃ学校の友達も?[の中にまざってるから芸能人つきあい多いんだ(^_^)v
まぁ信じられないんだったら本人に直接、画像とか電話人に直接、画像とか電話番号教えてもらって電話することだね(笑)
これを五カ所、掲示板にはると
【】?oここにウチのアドレスでてくるから、誰とmailしたいか名前を書いておくってね。
812：名無しさん：2011/02/20(日) 09:37:03 ID:te6f6Bwg0: 福岡の増資とにた感じだと思っていたが、福岡は増資をしてもLTVが上昇してしまうんだね。
おそらく分配金を減らさないということに重点をおいて、LTV水準が決まったんだろう。
アコモはこのまま行けば、今回の増資でLTVが相当改善される。
主要レジ系としてはダントツでLTVが下がる。
リーマンショック以降、どこもLTVがぱんぱんで、ぎりぎりの運用をしていた感じがあったが、
市況を活かして上手にLTVを下げられた最初の銘柄になるかも。流石という結果になりそうだ。
エクセレントも同じ方向性を考えたんだろうが、今ひとつ不発に終わった感。
813：雪風　　（xX） ◆xXUOeG5OIg：2011/02/20(日) 11:04:28 ID:ugWLbA4E0: 横綱相撲という感じですね。さすが三井。あとはビライフ
それとアドレジも上手な増資が出来そうな感じかな。
814：コバンザメ：2011/02/21(月) 07:14:06 ID:7jkJAdMI0: このままでは高く決まりそうで
少し残念です。
ノムさんの押さえ込みに期待しております。
815：コバンザメ：2011/02/21(月) 09:02:06 ID:7jkJAdMI0: 1月発売のダイヤモンド、例の山崎氏のコラム。
半年前ならよかったのにねぇ。
816：名無しさん：2011/02/21(月) 12:35:49 ID:7YPkREHk0: 横綱相撲というより八百長という感じ。
あまり関わりたくないものですな。
817：名無しさん：2011/02/21(月) 14:43:23 ID:grLjnzyk0: 増資成功だね。
818：名無しさん：2011/02/22(火) 10:50:18 ID:5N.Cg2mcO: 指数と比較で強いね。
過去、高値で決まった増資はその後は軟調なのが多いけど
どなんだろ？
819：名無しさん：2011/02/22(火) 17:03:29 ID:A2FwY6Yw0: 公募価格593,872円
払込金額574,380円
手取額も公募発表時より増加。
野村だから公募は裁けるだろう。
公募増資大成功というところか。
820：ターボクン ◆1oKmZSIAF.：2011/02/22(火) 19:50:34 ID:9f3Q1wXQ0: 593,872円で

１口ゲット。大昔ＩＰＯで外れた。
821：名無しさん：2011/02/22(火) 20:18:35 ID:7YPkREHk0: 三井のリートが公募成功しても白けるばかり。ポート的にも欲しくない。
かつてビルFが125万で公募して痛い目にあった投資家もいるだろう。
822：名無しさん：2011/02/23(水) 06:42:12 ID:E1Fod7fc0: 状況的に、ほぼ天井での増資。
823：コバンザメ：2011/02/23(水) 08:50:11 ID:7jkJAdMI0: はめ込まれたか、、、、、うっ。
824：コバンザメ：2011/02/23(水) 08:54:30 ID:7jkJAdMI0: 権利落ちのほうが安く買えそう。
825：コバン：2011/02/23(水) 09:02:11 ID:7jkJAdMI0: ノムさんの買い上げた玉の処分売りでしょうか。
826：名無しさん：2011/02/23(水) 09:23:29 ID:5N.Cg2mcO: 公募のための吊り上げではなく
安定操作売り抜けと思われ。
たまにある。
827：名無しさん：2011/02/23(水) 10:36:48 ID:E1Fod7fc0: ディスカウント分ほぼ帳消しｗ
828：コバンザメ：2011/02/23(水) 13:57:13 ID:VQbZuBoE0: ひさしぶりにこうゆう板を見ました。
829：ターボクン ◆1oKmZSIAF.：2011/02/23(水) 17:56:53 ID:i6ZpY3oc0: 825に同感です。野村ならやると……。
830：なめだるま親方 ◆LLLLLLLLL.：2011/02/23(水) 19:44:49 ID:Curzjzv6O: 明日以降お安くなるなら、また買いたいにゃ。
831：名無：2011/02/24(木) 05:06:44 ID:qIQbiSh.0: 野村０/１０、三菱０/１０、大和１０/１０、日興３/１０、みずほ２/１０。
人気があったのかなかったのか理解困難。
832：コバン：2011/03/02(水) 08:46:20 ID:7jkJAdMI0: すごい気配。
833：名無しさん：2011/03/06(日) 23:24:35 ID:te6f6Bwg0: 公募価格が高めだったので、ちょっとしたことで公募割れもありそうな感じ。
ただ、一口当たりの投資口の価値、あるいは一口当たり巡航分配金という点では、
今回の増資でアコモは価値を増したと言えそう。
規模と負ののれんのアドレジ、負ののれんと繰越損をもつビライフに対して、
アコモはどうするのかと思っていたが、王道の増資で、主要レジのなかでは
もっともLTVが低い銘柄となった。さすが三井という、正当なやり方を見た感じ。
で、ますます存在意義が薄れつつあるのが、ノムレジ。
前からどうしようもない銘柄ではあったけど。
834：名無しさん：2011/03/08(火) 09:04:33 ID:aWaHK4X.C: 遂に公募割れ
835：コバン：2011/03/08(火) 09:14:54 ID:7jkJAdMI0: 少し買ってみたくなりました。
836：コバン：2011/03/10(木) 08:22:39 ID:7jkJAdMI0: ６００と、５９９に厚い売り板。
安く集めたいのだろう。
まぁ、妄想ですが。
837：名無しさん：2011/10/17(月) 23:14:39 ID:Oyg1TyK.0: 増配；

11年8月期１口当たり分配金13,508円、
12年2月期予想14,100円
838：ちから：2011/12/25(日) 04:49:05 ID:Bm6XIyt.0: コスプレ1000人斬り動画画像作品data集
839：名無しさん：2011/12/26(月) 00:51:53 ID:aKqj/LMA0: 以前から気になってたけど、ここ値動きが大きいね。短期売買には
魅力的。資金に余裕ができたら参入してみようかな。
840：名無しさん：2011/12/28(水) 02:13:37 ID:ItU9xm2g0: 余裕できるころには、8984あたりと同列かと・・・
公募失敗組の愚痴ですけどね。
841：名無しさん：2013/02/07(木) 17:31:26 ID:OMybw3ho0: ここも増資発表。
842：名無しさん：2013/02/07(木) 22:40:36 ID:izL5suMw0: 分配金減るし当分下がるかな。
長期ホールド予定なら買い増しでもいいかもだが。
しかしやけに稼働率低い物件が混じってたような気が
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