日本アコモデーションファンド投資法人 - 1151506697

1：管理人★：2006/06/28(水) 23:58:17 ID:n6D/D7tw: 。
2：名無しさん：2006/06/29(木) 00:53:09 ID:MTLO7td2: 証券コードが変
3：名無しさん：2006/06/29(木) 01:58:59 ID:3Jx9r8Tg: これって、レジ系の本命銘柄になるのか？
バックが三井不動産。
4：ga-ta：2006/06/29(木) 11:04:01 ID:.FCWQl5w: >2
　もうないもん。
5：名無しさん：2006/06/29(木) 11:44:23 ID:I3pV4zVM: 他のレジ系に対する影響は、時価総額も大きいから、馬鹿に出来ない気がする。
低質、高利回り系はまだ存在価値があるかも知れないが、
日レジやニューシティへの影響が一番大きいか。
アドレジ辺りにも、影響は大きそう。
プロスペクトは既に終わっているから、まあ、底なし株価の底を見ると言うところか。
6：名無しさん：2006/06/29(木) 21:46:53 ID:4lSdmgnI: ついに三井不動産のレジ系ＲＥＩＴが上場か。個人的に三井のレジは好きだ。
現在住んでいるのも三井の某ＧＯＯＤＤＥＳＩＧＮ賞受賞のマンション。この
ＲＥＩＴに組み込まれる大型賃貸棟はよく知っている。どのくらいの分配金
でくるのか興味すごくあり。
7：雪風：2006/06/29(木) 22:44:28 ID:9HcMfloA: 圧倒的クオリティですね。過去1年の住居特化は全滅してますが、
ここはひょっとすると、ひょっとするかな？収益予想などまだ見
て無いので何ともいえませんが・・・・
8：犬吠埼：2006/06/30(金) 00:55:52 ID:HeGtgFWA: 公開するんですか？　まだまだ先だと思っていたのですが、・・・・。
業界の盟主が動けばレジ系REITの復権の一助になると思います。

ちなみに三井不動産のマンションは、私の周辺では一時期評判を落としていたけど、一部の物件だけだったのかな。
複数物件で基準ぎりぎりまで質を落として、江戸さんが見たら泣くわと私がかばん持ちしていた上司が心配していたのを思い出します。

破綻した会社の案件を引き継いで、三井不動産がとばっちりを受けたマンションが数年前にあったと思うのですが解決したんでしょうか。ご存知の方がいらっしゃったら、情報ください。
90年以降の三井を知らないので、三井が普通の不動産屋になったか、そうでないか測る目安にしたいと思っています。
9：名無しさん：2006/06/30(金) 01:44:15 ID:o4pEWDxA: 確か、上場2期目で12300円くらいでした。57万円。
10：名無しさん：2006/06/30(金) 09:42:49 ID:4lSdmgnI: >>9
どこでそれらの情報わかりますでしょうか？
11：雪風：2006/06/30(金) 19:35:31 ID:NxA2bZRk: 公募増資と同時に50万で作った上客様の投資口を57万で大量売り出し
ですか。そうですか。ええっと、ここってレジ系でしたよね？確か。

市場がどうなってるか見ていらっしゃらないんでしょうか？何かカン
違いなさっておられる？レジ系で殿様商売出来ると？

殿様商売だから「分配金は証券会社に聞いてくれ」とおっしゃるんで
すか。そうですか。

まだちゃんと情報持ってないんで”意見差し控え”ですかね。
12：雪風：2006/06/30(金) 19:49:30 ID:NxA2bZRk: >圧倒的クオリティですね。

自己レス。計算ミスしてました。発言撤回。
13：名無しさん：2006/06/30(金) 22:01:44 ID:3Jx9r8Tg: どうやらここの上場は、単純にレジ系の需給を軟化させ、
市況を悪くするだけのような気がしてきた。
まあ、それでもここの上場で、レジ系上場も一山超えて、
そこが底になる可能性もあるかな。
14：名無しさん：2006/06/30(金) 23:35:24 ID:CWrHqS4s: そうなると仮条件はいったいどうなるんでしょうね？
もしかして阪急みたいに６０から６２だったりして（爆）
15：ﾀｰﾎﾞｸﾝ：2006/07/01(土) 12:13:12 ID:qdkRO3h.: 主幹事の一つは野村ですね。公募は迷います。決算期が知りたい。結構私は重要です。
16：雪風：2006/07/01(土) 12:48:26 ID:NxA2bZRk: http://eztrade.nikko.co.jp/MoneyManagement/10027690/e_kofu/mokuromisho/ipo_reit_detail

｢ファンドの概況｣→｢投資法人の概況｣と進んでくださーい。12ページです。
ちなみに第1期（前期）と第2期（今期）は変則決算ですね。今期はまるま
る11ヶ月もあります。

公募は迷いますね。50万で上場なら（笑）
17：雪風：2006/07/02(日) 10:11:08 ID:x/uwqv3Y: http://eztrade.nikko.co.jp/Etc/hp/e_kofu/mokuromisho/main?Adapter=3

リンク失敗。ここから進んで目論見書を確認してください。

それにしても昨年冬に50万円で作った投資口を57万円で売り出そうと
するなら、この間の価格上昇の根拠を示して欲しいですね。むしろ、
価格は下がっていてもおかしくないんですが（笑）
18：三井好子：2006/07/02(日) 11:44:55 ID:rFoJXO2A: 57万で売り出す根拠、それは秘密です。
19：名無しさん：2006/07/02(日) 17:06:15 ID:qjNP/0GE: ここの最大の売り、それは「レジデンス」と名乗っていないことです!!!
レジデンスではありませんから!!!(名前が)
レジデンスとは違うのだよ、レジデンスとは!!!(名前が)
20：名無しさん：2006/07/02(日) 20:42:41 ID:5b/8KsgE: 二匹目のドジョウですか。
21：ﾀｰﾎﾞｸﾝ：2006/07/02(日) 21:48:28 ID:u7in4nZE: 　なるほどアコモデーションというところに意味がありますね。エコは
撤退したけど、発想は同じかな。結局、大手不動産系のプラスとレジ系のマイナス
の綱引きですか。機関投資家は前者に惹かれる可能性がありますかな。
私はわからないから、相場は相場に聞け、という結論かな。価格は５７万
ですか。
22：名無しさん：2006/07/02(日) 23:11:46 ID:CWrHqS4s: 　「『昨年冬にここが５０万円で上場していた』と仮定した場合、現在なら価格が上昇して５７万円で公募増資できるはずだ」
と考えている訳なんですかね？
23：REITファン：2006/07/03(月) 07:44:38 ID:g3817UUE: 大川端リバーシティは素晴らしいマンションです。
その他のパークマンションは築年がわからないので
何とも言えませんが、比重が小さいので無視しても
よいでしょう。利回りが4%以上あれば買いたいと
思っています。
24：名無しさん：2006/07/03(月) 18:07:29 ID:CWrHqS4s: 目論見書の７ページに年配の方が歩いている写真がありましたね。
ってことは、例えば、無職の年金生活者でも貸してもらえるんでしょうかねえ？
大京レンタルだとアウトですよね？確か・・・・
25：名無しさん：2006/07/03(月) 18:10:57 ID:CWrHqS4s: 他のレジ系銘柄を見る限り、利回り５％くらいは欲しいところですね。
もっとも「三井ブランド＞利回り」なら、別ですが。
26：名無しさん：2006/07/03(月) 23:04:39 ID:qjNP/0GE: 大川端賃貸棟すばらしいんすか?築15年とか書いてあったような。。。
あまり詳しくないので頓珍漢なこと言ってたらすいません。
27：犬吠埼：2006/07/04(火) 10:07:38 ID:URWfU/Ts: 第一印象をば。
大川端が56％を占めますが、レジ系なのと、設立母体が三井なので追加物件はいくらでもあるので集中リスクはあまり考えなくてもいいでしょう。
大川端のマンション群は、日本を代表する建築物として取り上げられることも多いのですが、築16年のマンションがこれまでどおり、賃料を取れるかはメンテナンス次第。
三井は、街づくりをしたというが、テレビ東京では、住むのは大変だね的に報道されたことあります。
旧住民とタワー族と呼ばれる人たちとの交流が極めて少ないのと、普通のサラリーマンが住むと、買い物は自転車で15分の江東区あたりまで行かないと高い買い物になるので自転車が必需品らしい。
28：犬吠埼：2006/07/04(火) 10:15:29 ID:URWfU/Ts: 鑑定報告書を見るとＤＣＦ最終還元利回り4.8％。鑑定会社さんも三井にはかないませんでしたかという数値と見るか、可能な限りがんばったという数値とみるかは、難しいところ。私の経験では築16年のマンションを5%割れで見たら、審査部から稟議書が送り返されてきたので、5％割れはアグレッシブな評価だと私は思う。大規模マンションは別かな？
できれば、忙しいからといって鑑定を断ることができる日本不動産研究所に鑑定をやってもらいたかった。

57万円で公開を考えていると判ったときに、すぐ浮かんだ皮肉を言うと、
アコモデーションと名づけた理由は、設立関係者にアコモデーションするからでしょう。
（アコモデーション＝Accommodate：便宜を図るの名詞）
29：冬月：2006/07/04(火) 11:37:10 ID:QNbZfJ76: >アコモデーションと名づけた理由は、設立関係者にアコモデーションするからでしょう。
（アコモデーション＝Accommodate：便宜を図るの名詞）

犬吠埼様、最高で～す（笑）
30：犬吠埼：2006/07/04(火) 11:50:01 ID:URWfU/Ts: 当REITの業績見通しを入手しましたので情報共有のためにお知らせします。
6/28付
第2期　H19年2月期　営業収益　4,948　当期純利益　1,807　１口当たり分配金　15,931
第3期 H19年8月期　営業収益　3,310　当期純利益　1,394　1口当たり分配金　12,291
　単位：百万円（分配金は円）上記は見込み
　投資口　113,480口、1口57万円で計算

第2期　H18.4.1～H19.2.末
第3期　H19.3.1～H19.8.末（以後、半年決算）
31：雪風：2006/07/04(火) 12:25:14 ID:NxA2bZRk: 57万円で公開を考えていると判ったときに、ならば物件取得価格の妥当性
に自信ありということか、と思ったのですが、他銘柄との相対比較ではそう
いう傾向は検出されませんね。情報出し渋りの理由は殿様商売体質という
ことよりも、数字に自信がないことの表れと受け止めたほうが良いかも知れ
ません。

ブランドにこだわるなら伊藤忠のアドバンスレジデンス、物件の高級さが重
要と思うならアコモデーションよりも平米あたりの賃料単価が23％以上高く
築浅のビライフ。これらのブックバリュー割れをマーケットで拾わずにあえて
便宜屋を公募で買いにいく人がいたら、その理由を尋問したい。特高警察
ばりに尋問したい。
32：名無しさん：2006/07/04(火) 12:44:13 ID:I3pV4zVM: “その理由を尋問したい。特高警察ばりに尋問したい。”
いやいや、何か面白いですね(^^ゞ

ビライフは、プロパティマネジメントの7月号で、
山崎さんが比較的(あくまで比較的)、好意的な記載をしていましたね。
拡大方針を取っていないのは、良いのではないかと、個人的には思いますね。

REITではブランドも結構重要かも知れないので、アドレジは注目しています。
ただ、やはり増資が気になりますね、今の借入水準だと。
アドレジの場合は、増資後の下落で拾うのがベストだと思い、
虎視眈々と(？)増資の発表を待っています。

アコモは、公募割れすれば買いたい程度ですね。あと旅行に行っちゃうんで手が出しにくいｗ
海外でもどうしても１日１回は、相場を見ちゃうんですが、これって中毒かな？
今年は長期保有以外の銘柄は今から整理して、相場に気を取られない旅行をしたいなと。
でも8月って、結構下がって、買い時なんですよねぇ。
33：犬吠埼：2006/07/04(火) 14:00:21 ID:URWfU/Ts: 2つばかり買いネタを
パッシブ運用だから買わないといけないんです～。
お許しください。情報端末の単純利回りだけ見てました～。（笑）

前者は、しょうがない。不満だけど、そういうものだから。
後者は、少し前の私だったことは、内緒。

恐らく、目論見書を作っているのは、5月上旬ぐらいでしょう。REIT指数は、そのころ高値を付けています。
関係者も他のREITを比較対照として考えていたとするとアドバンスは配当確定日が近いので会社予想配当利回り4％フラットぐらいまで上がっています。
まさかと思いますが、これベースに試算しちゃった？
34：犬吠埼：2006/07/04(火) 14:04:13 ID:URWfU/Ts: 私は、このREITをけなしてばかりですが、住宅系にホテルが入っているのが感覚的に合わなかったので、新しい区分を作ったことは、Good　Jobと担当者をほめたいです。

殿様商売が通用するか、しないかは、ブランド＋腕力のある野村證券が幹事団に入っているのでブックビルは積みあがる可能性高いと思われます。
でも早々、公募割れしたら、ブランドイメージも傷つくと思うんですけど。

プレヒアに来るだろうから、52万とか答えるとしますか。負け犬の遠吠えですが。
35：名無しさん：2006/07/04(火) 14:45:38 ID:nic8PgkM: >>31
>>ブランドにこだわるなら伊藤忠のアドバンスレジデンス、
>>物件の高級さが重要と思うなら(...中略...)ビライフ。
同感です。あと、利回りにこだわるならば、
スターツプロシードというのはどうでしょうか?
36：名無しさん：2006/07/04(火) 14:51:32 ID:I3pV4zVM: “ブランド＋腕力のある野村證券が幹事団に入っているので
ブックビルは積みあがる可能性高い”
REITの既存投資家としては、既存銘柄からアコモに資金が流出するより、
野村のお力で、新規資金をREIT市場に導入していただければ、これ幸いかと。
ただ、反動もまたこわいな。
37：名無しさん：2006/07/04(火) 15:03:35 ID:Cuc5U3mg: 野村日本戦略アコモファンドでつか・・・
38：名無しさん：2006/07/04(火) 18:39:54 ID:CWrHqS4s: 後発組のレジ系ＲＥＩＴは４０万円台なのに、ここは５７万円なんですね。
アドレジよりも日本レジデンシャルを志向しているのでしょうか？
39：名無しさん：2006/07/04(火) 22:10:09 ID:3Jx9r8Tg: >>38
何か、間違っている…
40：名無しさん：2006/07/04(火) 23:42:44 ID:4lSdmgnI: >>27
>>普通のサラリーマンが住むと、買い物は自転車で15分の江東区あたりまで行かないと高い買い物になるので自転車が必需品らしい。

さすがにこれは大げさだな。「普通のサラリーマン」の定義がわからんが、
この賃貸棟に住める連中は買い物でわざわざ江東区（門仲のことだと思うが）
そんなに節約を考えちゃいないと思うぞ。
41：名無しさん：2006/07/05(水) 01:09:21 ID:Qkq9tYQ6: >>ブランドにこだわるなら伊藤忠のアドバンスレジデンス、
>>物件の高級さが重要と思うなら(...中略...)ビライフ

さっぱり意味がわからん…　俺の感覚がずれてるのか？

>アドレジよりも日本レジデンシャルを志向しているのでしょうか？

はっきり言って　アコモ＞＞日本レジ＞＞＞その他レジ
だと思うが。総合的に見て。
他のレジ銘柄と比べることすら間違ってるわ。
42：雪風：2006/07/05(水) 08:57:10 ID:NxA2bZRk: >はっきり言って　アコモ＞＞日本レジ＞＞＞その他レジだと思うが

そんなにずれてませんよ。ただ割安かどうかという問題になると、ラ
ンキングは全く別物になるというだけの話です。

ただ、面積あたりの賃料単価という指標ではアコモデーションはJシ
ングルやFCレジの上場時と大差ないですし、ビライフにはボロ負け
していますので、圧倒的に高品質などということはないでしょうね。
43：名無しさん：2006/07/05(水) 09:25:17 ID:3Jx9r8Tg: >>41
割安かどうかと言う点については、どうですか。
株式で、三菱東京ＵＦＪと地銀を比較すれば、会社としては前者の方が遙かに優れているでしょうが、
前者の株価が300万円だったら、流石に買えないでしょう。
アドレジとビライフは、レジ系の中では確かに割安だとは思う。
44：名無しさん：2006/07/05(水) 10:20:19 ID:I3pV4zVM: 日レジは、既存レジ系の中ではトップだろうし、
今は安くなっているが、不透明要素があるから、買えないよね。
不透明要素がなければ、買いたいところだが…
45：名無しさん：2006/07/05(水) 10:27:57 ID:qZkYBE5w: オリジネーターがどこであれ、
物件の賃料に上昇余地があるのかどうか、今後も高い稼働率を維持できるのかどうか、
を考えてみることも必要ではないでしょうか。
（優良）オフィス系のリートの価格が強含んでいるのは、今後の賃料上昇期待を
織り込んでいる側面もあるでしょう。

ブランドマンションとはいえ、築１６年の大川端に賃料上昇が期待できるか否か。。。。

そういう意味では、安く買ったあとに適切なバリューアップを施す、
という手法のほうが実利的には正解ではないかとも思えます。
（バリューアップ後に高く買わされているなどというのは論外ですが）

お高いブランド品を手に入れて満足するタイプの投資家の需要はそれなりに
（もしかして多大に？）あるとは思いますが、個人的にはあまり魅力を感じませんね。
46：名無しさん：2006/07/05(水) 10:50:46 ID:4lSdmgnI: >>45
大川端リバーシティの賃貸棟リバーポイントタワーだが結構空室情報
でてるな。たとえばＫＥＮ.Coのサイトみてみ。大川端リバーシティは環境
最高だが借りて住むところではなく、買って腰を落ち着けるところだな。
47：名無しさん：2006/07/05(水) 11:24:26 ID:CWrHqS4s: こんなこというと叱られるかもしれませんが、
三井のマンションは、ライオンズ、イトーピア、プラウドと比べて劣るとは思いませんが、
同時に、他の追随を許さないほどダントツで突出しているとも思えません。
それがなぜレジ系ＲＥＩＴ上場になるやブランド価値が光りだすのでしょうか？
ほかのＲＥＩＴが保有するレジ物件は、ブランド価値すら無い物件ばかりなのでしょうか？
「オリジネーターのブランド」と「物件のブランド」を峻別せず、混同して論じているだけのかもしれませんが・・・
48：名無しさん：2006/07/05(水) 12:44:38 ID:SaxsKj6.: 冷やしている御仁は只今手許不如意かな、投資の決定はご自身の判断と責任で。
49：犬吠埼：2006/07/05(水) 12:46:17 ID:URWfU/Ts: ＞47さん
正しい疑問・見解だと思います。

例えば、公募５７万円（予想）は、目論見書から判るオリジネーターの希望であり、私なんぞは、勝手にしてくれと思っています。
雪風さんが指摘されているとおり、殿様商売といえます。

REITにおいて母体のブランド力が反映されるのは、REITの場合は、銘柄入替や追加購入があるので、設立母体の経営体力や情報力、さらに業界地位や社風などがREITの運用評価に考慮されるからだと私は思っています。
50：名無しさん：2006/07/06(木) 00:47:17 ID:2Xw/kMp6: 公募で投資家が払うのが発行価格、（一般的にいう公募価格）
発行価額（引受価額）はそれより数％低い。

NBFの上場時だと、
発行価格　625000円　に対して　発行価額　603125円
http://www.nbf-m.com/nbf/cmsbkup/press/2001-0903-01.pdf

アコモの場合、
発行価額の総額　38304000000円　で　発行数　67200口　とあるから、
発行価額　が　570000 円

ということは、発行価格は６０万円近くで決まるということなのでは？

仮に公募５９万だとすると、第三期の利回りは　４．１７％　程度ということに・・・
51：犬吠埼：2006/07/06(木) 08:42:35 ID:URWfU/Ts: ＞50さん

確かに、そうです。忘れてました。
52：名無しさん：2006/07/06(木) 11:40:19 ID:YvGSx5w.: アコモの場合、売り出し　分もありますね。

売出価額の総額　4,662,600,000 円　売り出し口数　8,180　口
売出価額は　570,000 円　　売出価格は新発分の発行価格と同じとする

日本生命保険相互会社は去年の１１月末に一口５０万円で買った投資口を
約８ヶ月保有して、５７万で売り抜けるというわけですね。
森トラ、福岡方式と変わりませんね。（強欲度の差はありますけれども）
53：名無しさん：2006/07/06(木) 11:40:57 ID:YvGSx5w.: 今回売却はしないようですが、同様に去年一口５０万で出資した三井不動産他、９社も
34,300口を保有しています。（１０棟の既存資産を保有）

公募価格が６０万近辺で決まるとすれば、公募の投資家は、
日本生命（と他の９社）よりも２割近くも割高に既存資産を取得（継承）することになります。
（端的に言えば、日本生命が８ヶ月前に５０億で取得したビルを、６０億で買い取るのと同じ）

物件がレジ系（旗艦物件は築１６年）なだけに、この８ヶ月で既存の資産の価値が
２割も上昇したなどということは、到底考えられません。
既存物件の取得時の鑑定価格が適正だとすれば、公募の投資家は、
実質的にかなり割高に資産を買わされるということに他ならないのでは？
54：雪風：2006/07/06(木) 12:26:39 ID:NxA2bZRk: >確かに、そうです。忘れてました。

確かにそうなのですが、現実問題として、発行価額の1口単価を
ブックビルディングの価格帯上限～下限に絡めるのが通例です。
個人的には、アコモは52～57万とか、55万から57万あたりで来
ると予想しています。上限を57万以上にするという線もありえなく
はないですが・・・
55：名無しさん：2006/07/06(木) 18:51:58 ID:CWrHqS4s: ①日本ビルファンドを１１月末に購入した場合、現在のリターンは何％なのかニャ？
②日本レジとアドレジを１１月末に購入した場合、現在のリターンは何％なのかニャ？
③ＴＯＰＩＸ連動型ＥＴＦを１１月末に購入した場合、現在のリターンは何％なのかニャ？
④１１月末のＲＥＩＴ指数を１００とすると今現在何％上昇しているのかニャ？
⑤俺流。

どれが基準になっているのかニャ？
56：名無しさん：2006/07/07(金) 01:25:09 ID:kbS0/q7g: 同じ三井不動産のNBFの場合の前例では、
いつでも発行価格＞発行価額（差は２．５万～３万程度）となってます。

http://www.nbf-m.com/nbf/cms/press/2004-0705-01.pdf
http://www.nbf-m.com/nbf/cms/press/2005-0803-01.pdf
http://www.nbf-m.com/nbf/cms/press/2006-0308-01.pdf

なぜそうかというと、発行価格と発行価額の差額を
引受人の手数料がわりの対価としてきたのが通例なので、
発行価格＜発行価額では成り立たない、
というか、それでは引受人（証券会社）が損をしてしまうことになるわけで　・・・・

http://www.nbf-m.com/nbf/cms/press/2004-0618-08.pdf
57：名無しさん：2006/07/07(金) 01:26:28 ID:kbS0/q7g: アコモの場合も、目論見書の　（５）発行価格　（注３）に

・発行価格と発行価額の差額の総額は引受人の手取金となります。

とあるので、いつもどおりに　発行価格　＝　発行価額＋２～３万　で決まる、
というか、強腕野村証券が決めさせるはずと読んだのですが　・・・・

その差額こそが彼らの手数料なのだから、あらかじめ発行価額の数値（＝57万）が予定されているなら、
証券会社が儲けるためには発行価格をさらに上にもっていかざるを得ないということではないか

　・・・・と、思ったのですが、なんか自信がなくなってきました。
もしかして、なにか根本的な誤解をしているのでしょうか？
58：名無しさん：2006/07/07(金) 02:59:58 ID:RLVNayzs: 投資証券の引受スプレッドは３．５％が普通だが、高すぎね？
エクイティっても不動産自体、債券みたいなところもあり、株と比べたら引受けリスクずっと小さいでしょ。

株の引受手数料率＞＞投資証券の引受手数料率＞債券の引受手数料率
59：名無しさん：2006/07/07(金) 11:24:10 ID:DjwqOHxA: 既存投資口保有社の出資額５０万と発行価額５７万の差が日本生命の儲け。
発行価額５７万と発行価格５７＋α万の差額が証券会社の儲け。
出資額５０万と発行価格５７＋α万の差額が、他９社の含み益。

発行価格ではなく、発行価額の方が先に設定されているというのも妙な気がするのですが、
要するに、こういう構図になっているわけですね。

発行価額５７万の引き下げは、日本生命の確定利益の減少を意味し、
他９社の含み益減少でもあるので、新規投資家の利益のためにこれを下げるとは・・・・・・

＋α　がいくらが妥当かは素人なのでわかりませんが、まあ、いままでどおり４～５％は証券会社に
抜かれる結果になるのではないでしょうか。

結局、公募で応募する投資家は、オリジネーター＆関係各社が安全確実に充分な利益を確保したのち、
その分割高になった投資口価格で資産を手にするという構造。

基本的にはどこで”抜かれる”かの手法と程度が違うだけで
REITはみんなそんなものだといってしまえばそれまででしょうけれども。
60：名無しさん：2006/07/07(金) 12:13:53 ID:4lSdmgnI: >>発行価格ではなく、発行価額の方が先に設定されているというのも妙な気がするのですが、

そうそう。　これって普通なんか？
61：犬吠埼：2006/07/07(金) 12:53:21 ID:URWfU/Ts: 発行価額57万円は、目論見書に試算として書かれているだけであって、まさしく目論見ですよ。
まあ、この数字を確保すべく動いているんでしょうけど。

私のような弱小投資家には目論見書をくれない証券会社が今回はくれたので、販売にはやや苦戦している印象を持ちました。
日本のレジは供給過剰とイメージがあり、海外機関投資家の動きが遅い模様。

公言どおり、プレヒアで52万円希望と伝えたら、苦笑いされました。
62：名無しさん：2006/07/07(金) 15:32:31 ID:DjwqOHxA: >アコモは52～57万とか
>プレヒアで52万円希望

個人的には大変妥当な線だと思うのですが、売り手側がそこまで妥協して
発行価格の仮条件を５２万まで引き下げるようなことがあれば、
ひじょ～～～に、良心的だと思うので、ぜひBB参加したいです。

でも、実際には文字どおり、
”自分達の目論見どおり”にいかせようと必死にがんばるのではないでしょうか。
なので仮条件５７万以下はないと予想。
新興住宅REITでもなんとか捌ききったのだから、できないことはないのでしょうね。
（オリジネーターにネームバリューがあるアコモなら野村の腕力をもってすれば楽勝？）
63：名無しさん：2006/07/07(金) 17:28:33 ID:CWrHqS4s: 「価格」と「価額」ですか・・・・
64：名無しさん：2006/07/09(日) 21:25:09 ID:idUOKP4o: アコモは期待できます。
何故ならスポンサー企業の三井不動産の社員さんが運用会社に出向して運用しているからです。
スポンサー企業の三井不動産の社員さんがアセットマネージャーとして不動産を運用するのだから安心できます。
スポンサー企業出身者でない方が不動産を運用されているリートは資質・能力で信用できませんし、安心して運用をお願いできません。
「気をつけようアセットマネージャーの資質と能力」
65：名無しさん：2006/07/09(日) 22:24:57 ID:gc0AJtPI: 「資質と能力」もさることながら、「動機と目論見」のほうがより重要なファクターだったりして（笑

彼らは「誰の利益のため」にその「資質と能力」を発揮しているのだろうか　・・・・・
66：名無しさん：2006/07/09(日) 22:30:07 ID:5RcsU4xA: 驚きです。ここを期待しておられる方がいらっしゃるのですね。
去年の今ごろからレジ系で傷めつけられて今は疑いの眼差しです。
67：名無しさん：2006/07/09(日) 23:19:47 ID:Pg5GZMwE: レジ系では今までまともなところが出てこなかったから
みんな必要以上にレジを疑いの目で見てる気がしますね。
そしてみんながみんな逆に公募割れを期待するもんだから
ますます信用度を下げ、負のスパイラルに落ちてゆく…。
上場後の値上がりを期待するなら公募価格を上回って
くれた方が私たちにとってもプラスだと思うんだけどね。
まぁでもＢＢは値段次第かな。迷いますね。
68：名無しさん：2006/07/10(月) 21:16:01 ID:TQshWlZE: 負のスパイラル　・・・・・　たしかにそうですね。
住居系の現状は、やや気の毒な面もあると思います。

けれども、実力不相応な人気に乗った正のスパイラルも
いいとばかりは言えないですよね。
バブルはいつか必ずはじけるものだから。
（ピークでタイミング良く逃げ切る自信のある人にはバブリーな株価も大歓迎でしょうが）

まあ、美人コンテスト的な観点からすれば、ここは人気になる要素は持っているので、
価格が高くても買う人は買うでしょう。（機関や投信もそれなりに買ってくるのでは？）

そういう意味では、ここに期待する人も案外多いのではないでしょうか？
あのホテルアンドリゾートがあそこまで行ったという前例もあることですしね。

そこまで承知で、のるか、みおくるか、たしかに迷うところではあります。
69：名無しさん：2006/07/18(火) 15:50:41 ID:CWrHqS4s: 片隅に追いやられてるみたいでしたので、戻しておきました。
ところで、レジ銘柄は今日の場中で４０円台割れてましたが、アコモの仮条件はどうなるのでしょうね？
やっぱ三井様は自信満々なのかな？「ドコモだけ」ならぬ「アコモだけ」なんでしょうかね？
70：名無しさん：2006/07/18(火) 15:53:22 ID:CWrHqS4s: ↑
「４０円」ではなく「４０万円」でした。訂正します。
71：Ｂｕｙ　ｏｒ：2006/07/18(火) 17:26:12 ID:SaxsKj6.: この秋からマンションは新価格に切りあがる、昨年、都内平均で１割程度値上がり
した旧価格に対し、さらに２～３割上回るマンションが新価格と言われる。
　この影響や如何に　投資の決定はご自身の判断で
72：名無しさん：2006/07/18(火) 18:08:50 ID:CWrHqS4s: 仮条件の価格帯は５６万から５８万なんだってさ。
ちなみにもし仮にアドバンスレジデンスもお茶目な日吉台さえなければ、
今頃５８万で酵母増資できたんでしょうかね？
ようわからん。
73：ﾀｰﾎﾞｸﾝ：2006/07/18(火) 19:13:36 ID:xC.v5Gss: 私も56-58万と聞きました。５７万より高くなるかな。リート３つの問題点指摘
があってますますわからない。
74：名無しさん：2006/07/18(火) 20:08:02 ID:wLJqJFtQ: 8953,8954、8985、8956、8988、8961を全部売却して
8962、8965、8970、8972,8982、9084に乗り換えました。

ゼロ金利解除された今、頼れるのは「利回り」のみと割り切りました。