イーアセット投資法人 - 1121625039

1：管理人★：2005/07/18(月) 03:30:39 ID:/u9p.7lc: ９月上場予定。
対象物件：オフィスビル・商業施設・住居
552：雪風　　（xX） ◆xXUOeG5OIg：2007/12/17(月) 22:52:40 ID:7QiM6Wfg: いや1万円は割らないでしょう。仮にも
ラサールが入る前には巡航1万3千円
台だった銘柄ですから・・・。1万1千円
台にはなると思いますよ。

これでも十分酷い話ですが。
553：名無しさん：2007/12/18(火) 10:22:42 ID:k4MIIX/E: 増資前のイーアセットの巡航ベース分配金はたしかに高かったけれども
ＬＴＶが５０％超と高く、かつ、加重平均借り入れ金利が他リートと比較しても
突出して低かったのがミソ。
２５５億を０．８％という超低金利で借りていたのが大きい。
増資後は倍近く高くなった金利で金額的にも２倍に借り入れをふやし、
LTVは６０％に達しようとしているため収益に対する金利負担は相当上がっている。
Ｈ２０年９月には虎の子の０．８％金利分も返済期限がやってくる。
その金利負担上昇も分配金減少要因としてみておくべき。
万が一短期金利が上昇した場合を考えると、このリートの財務状況はきわめてハイリスク。
借入比率を４５％程度まで落とした場合の巡航分配金が１００００円を超えられる可能性は
このままの状況ならほとんどないと思われる。

ただし、ラサールが手をこまねいてみているだけとも考えられない。
あの手この手で辻褄合わせはしてくるだろう。
554：名無しさん：2007/12/18(火) 12:15:23 ID:ncjOLMZk: ラサールってどのていど実力があるのか？
ラサールの実力を知らせて欲しい。
555：名無しさん：2007/12/18(火) 12:54:58 ID:5M/jgDog: サブプライムに加え、日本の経済指標悪化、国債の利払い抑制等等考えると日銀は当分利上げできないだろう。
当面金利があがる心配はない。
むしろ今は借りた方が得。イーアセットはその辺うまくやっていると思う。
556：名無しさん：2007/12/18(火) 17:09:11 ID:5M/jgDog: ここはオフィス住宅複合系だったものが、商業施設が半分を占めるようになった。なぜか住宅系の利回りと同列で扱われてるので、もう少し上がってもおかしくないが…
557：名無しさん：2007/12/19(水) 11:41:44 ID:k4MIIX/E: >当面金利があがる心配はない。

市中金利と各リートが実際に借りられる金利は別で、
現に２年前には０．８％で借りられていたのに、
今回の増資では１．６％（＝２倍！）でしか借りられていないわけで、
リートの財務状況の信用が低下すれば借り入れ金利はさらに上がる。

>イーアセットはその辺うまくやっていると思う。

アセマネが今まで（増資前まで）うまくやっていたものを
ラサールが食いつぶしてポートの質も財務状況も収益力も悪化させてしまった
といったほうがあたっている。

>商業施設が半分を占めるようになった。
>なぜか住宅系の利回りと同列で扱われてる

郊外型大規模テナント集中タイプの商業施設は都市型住宅よりもハイリスクであり
高い利回りが要求されるのが当然。
558：名無しさん：2007/12/19(水) 12:50:20 ID:pQcXahY6: ダメダメなアセマネ君のファンドを
ラサールが超ダメダメにしたわけよ

救えねえ
559：名無しさん：2007/12/20(木) 07:09:49 ID:5M/jgDog: ３０万割れたら買ってもいい。
560：名無しさん：2007/12/20(木) 08:00:18 ID:ncjOLMZk: ラサールっていっても所詮日本人が運営しているんでしょ？
561：名無しさん：2007/12/20(木) 11:17:40 ID:OaxOOnCM: イーアセット、色々と議論がありましたが、昨日決算発表。
第5期の13,100円はすでに明らかなところだけど、
第6期は10,500円とのこと。
株価は思いのほか下げてはいませんが。
みなさん、イー汗かいてますか。
冷や汗をかいている人も多かったり…
562：名無しさん：2007/12/20(木) 11:42:45 ID:pQcXahY6: ほとんど詐欺だな
配当14000円もらえるってだけが取りえだったが
563：365=383=434=551=553=557：2007/12/20(木) 12:20:21 ID:k4MIIX/E: だから　あれほど　いうたったやないか　・・・・・・
564：微弱ホルダー：2007/12/21(金) 00:28:53 ID:kBgXqjVo: 雪風様　ご名答でございました！
565：雪風　　（xX） ◆xXUOeG5OIg：2007/12/21(金) 06:22:08 ID:RWJETdus: いやいや、563の方のほうがより的確ですね。

それにしても、ラサールの投資口と物件をそれ
までの投資口とは別物として、切り離して考え
ると、商業施設2棟の新投資口は1口あたりで、
8,000円程度しか分配できないってことですね。

それが、従来の旧投資口からの収奪によって、
巡航10,500円になるのですから、元々の投資
主は激昂して当然なんではないでしょうか。
566：名無しさん：2007/12/21(金) 06:48:34 ID:R8A2SqEI: ３０万前半まで落ちますね。
567：名無しさん：2007/12/21(金) 08:58:16 ID:pQcXahY6: 分配14千円のファンドに8千円のもの混ぜて10.5千円にして
価値を維持できるわけないだろ

フザケンナ
568：名無しさん：2007/12/21(金) 09:10:56 ID:t6FldPQg: うん、利回り的に最低ランクに落ちるのは
時間の問題だね
569：名無しさん：2007/12/21(金) 12:14:39 ID:k4MIIX/E: むふふふふ　雪風さんにほめらりちったど　（＾＾）

みなの者も１１月のリリースを読んでこの程度のことは見通せるように
精進するやうに！　（と追い討ちをかけるようにいばってみる）
570：フライングマシーン：2007/12/21(金) 12:54:02 ID:VCrWXPj2: 以前ここ売ってジョイントのナンピン資金に充てていた分を
少しずつ買い戻しており、いよいよ待っていた機会到来だったのだが
ここはやめといたほうがいいかな
571：名無しさん：2007/12/21(金) 15:21:46 ID:OaxOOnCM: >>570
あくまで個人的意見だが、止めた方がいい。
ここに限らず、いわゆる下位銘柄からは、
自分は撤退した。
572：フライングマシーン：2007/12/21(金) 19:46:31 ID:VCrWXPj2: そうですね。止めとこう
かつてはジョイントもここも自分の中では、中の下銘柄だったんですけど
半端な銘柄買ったから「こんな顔かい？」となるんですね。
といいながらクレッシェンドやリプラスが気になっています。
・・治らねぇー
573：名無しさん：2007/12/21(金) 21:24:15 ID:R8A2SqEI: レジ系は２年後を目途に撤退し、オフィスと商業施設に集中する、との報道。
しかし、先に取得した商業施設、レジより低収益！
信用できないね。
574：名無しさん：2007/12/21(金) 21:25:38 ID:vnZsLl7g: ついでに、リプラスも止めた方がいい。
地方のレジなんて、3年先ですら不安。
おれはリプラスならスターツの方がまだまともだと思うよ。
クレッシェンドは、素直に1月22日の決算発表を待ってからで
遅くない。
575：574：2007/12/21(金) 21:27:35 ID:vnZsLl7g: >>572
今なら、阪急あたりを検討した方がいいんじゃないか？
自信はないが…
これ以上は、すれ違いなので。
576：雪風　　（xX） ◆xXUOeG5OIg：2007/12/22(土) 09:34:09 ID:N5E5DV9o: ここのレジデンス、品質は高いから、
外さないほうが賢明でしょうね。ラサ
ールが”召し上げる”予定だったりす
るかも知れませんが。
577：名無しさん：2007/12/22(土) 10:24:41 ID:k4MIIX/E: 住宅はポートから外していくと日経にもでてたし
ラサールが召し上げる予定なんでしょう。

住宅売却　→　譲渡益捻出　→　分配金お化粧　→　株価吊り上げ　→　増資

という戦略だと予想。

どうせ売却予定を先に決めて譲渡益で上げ底してから
２０年１０月の分配金を発表してくるんだろうと思ってたのに
スッピンで１０５００円を出してきたのがむしろ意外だった。

ラサールにはダヴィンチ的実力（？）があるのではと思っていたが
案外ゲームも下手くそなのか？
578：名無しさん：2007/12/22(土) 10:30:06 ID:vnZsLl7g: >>577
“ラサールにはダヴィンチ的実力（？）があるのではと思っていたが
案外ゲームも下手くそなのか？”
だからさ、だいたいイーアセットに40万円で出資した時点で、
ラサールにダビンチのような実力は無いわけだよ。
だれがここを40万円で買うんだよｗ
個別不動産の価値と、金融商品としてもREITの価値は、
当然には一致しないからね。PBRとは、上にも下にも、
大いに乖離するもの。実際今までもそうだった。
ラサールは、当然ゲームもへたくそ。いまだに日本不動産は
割安だと勘違いしている外資に過ぎない。
579：雪風　　（xX） ◆xXUOeG5OIg：2007/12/22(土) 10:35:51 ID:N5E5DV9o: 戦略については、恐らくそのセンかと。

ラサールの私募ファンドの投資家から見ると、
1口40万円換算として8,000円程度分配のフ
ァンドが、イーアセットを喰うことで、およそ30
％も増配可能となり、そのうえREITのレジデ
ンス売却益も得られるわけですから、笑いが
止まらないでしょう。

充分過ぎるほど豪腕だと思いますよ。ラサー
ルという会社は。
580：名無しさん：2007/12/22(土) 10:42:38 ID:vnZsLl7g: それなら、今から個人が、40万円を割った今の価格で、
ここを買うことも、笑が止まらないほどおいしい話？
ラサールがイーアセットを40万円で買って儲かるというのは、
逆に言えば、それほどラサールの私募ファンドが下手をしてた
ということじゃない？真偽は知らないけど。
581：名無しさん：2007/12/22(土) 10:44:16 ID:k4MIIX/E: 最近は売却益でお化粧しても株価はついてこなくなったしね。
古参銘柄がその気になれば万単位のボーナス分配は
わけないことがグローバルワンやプレミアでわかってしまったから、
下位銘柄が必死に益出ししてもインパクトなくなってしまった。

増資前のイーアセットなら４０万で買うかもしれないけど、
増資後のイーアセットは４０万では絶対買いたくないな。
582：580：2007/12/22(土) 10:45:26 ID:vnZsLl7g: 俺に言わせれば、イーアセットを今の価格で買うのも、
“不味い”話。
ところが不味いイーアセットを40万円で食って、
ラサールの私募ファンドの投資家が“美味い”と感じるのは、
今までラサールに相当“不味い”物を食わされてきた証拠。
583：名無しさん：2007/12/22(土) 10:51:36 ID:k4MIIX/E: こういうふうにも言えるかも。

増資前のイーアセットは一口あたり４０万以上の価値があったので
４０万で買えれば割安だった。

増資後のイーアセットは安値増資と追加取得物件の高値買いにより、
一口あたり４０万以下に価値が毀損されてしまっているので
４０万では割高である。
584：雪風　　（xX） ◆xXUOeG5OIg：2007/12/22(土) 11:00:27 ID:N5E5DV9o: >それなら、今から個人が、40万円を割った今の価格で、
>ここを買うことも、笑が止まらないほどおいしい話？

ちゃうちゃう。そうではなくてラサールの私募ファンドはも
ともと存在していて、それが今回REIT成りしたわけです
よね。だからイーアセット喰いで収益向上、含み益獲得
で1粒で2度おいしいと。今から40万未満でマーケットで
イーアセットを買ってもそれほど美味しくは無いでしょう。

583の方の意見に賛同。
585：雪風　　（xX） ◆xXUOeG5OIg：2007/12/22(土) 11:24:29 ID:N5E5DV9o: 簡単に言うと、以下の2つのファンドが合併して、

ファンドX・・・含み益なし、巡航分配8,000円前後
Eアセット・・・含み益あり、巡航分配13,000円台

新イーアセットが出来たわけですね。そして巡航
ベースの分配は10,500円に落ちてしまった。

ただ、ファンドXから見ると収益向上、含み益獲得
なので笑いが止まらないという話。喰われたあと
の新イーアセットは笑えない状態ですが。
586：580：2007/12/22(土) 13:04:07 ID:vnZsLl7g: ラサールの損得についての議論は、しっくりこない点もあるが、
他人のことはさておき、
いずれにしても、ここは買わない方がいいという点は、
異論の無いところなので、まあいいや。
587：名無しさん：2007/12/22(土) 16:36:53 ID:Sd3vTT.2: ラサールがイーアセを買ったと勘違いしてる人がまだ居るみたいだね。
５７６億の物件を超高値で放り込んでキャッシュを手に入れてるんだよ。

むしろ売ったというほうが近いね。
588：名無しさん：2007/12/23(日) 10:47:48 ID:k4MIIX/E: ラサールがイーアセット投資法人（リート）の運用会社の株式を買いとり
運用会社の株式の名義がまだアセマネにあるうちに増資・物件取得を発表し
イーアセット投資法人（リート）を実効支配していながら
合法的に顧客であるリート投資家から利益を収奪し、
ラサール系列ファンドから超高値で物件を売りつけた。

と同時に

増資しなければ推定４５万程度（金額については議論はあるでしょうが）の潜在価値は
あった旧イーアセット投資法人の第三者割当増資をラサール系列法人が安値で引き受けた。

増資後の新イーアセットの潜在価値が第三者割り当て価格を下回るかどうかは微妙だし、
物件を売ったラサール系列ファンドと第三者割当に応じたラサール系列法人の正体が
同一かどうかは未確認だけれども、いずれにしてもそこは系列内の利益のキャッチボールで
どうにでも調整できる部分ではある。

リートの既存投資家を食い物にすることにより、ラサール系列全体として一儲けしたという
ことだけは間違いのないところ。

ラサール　卑劣だな
589：名無しさん：2007/12/23(日) 12:49:46 ID:vnZsLl7g: >>588
長文乙。
(１)ラサールはイーアセットに高値で物件を売却して利益を得た。
(２)ラサールはイーアセットに1口40万円で出資し、既存投資主は損をした、
ただ、ラサールの40万円の出資が利益を生むかどうかは微妙(直近終値37.8万円)。

簡潔に行こうね。
590：名無しさん：2007/12/23(日) 13:13:14 ID:vnZsLl7g: ラサールが一儲けしたと言う人たちは、
もし自分がラサールの責任者、意思決定者だったら、
今回の一連のディールを勧めたか、考えてもらいたいな。
自分が責任者なら、ぎりぎりラサールの利益を追求しても、
結局今回のディールは勧めないよ。
確かに物件の高値売却は利益となるけどね、
問題は出資した228億をどうするか。
10％程度の出資なら損しても売ることができるだろうけど、
50％近い出資となると、連続S安でも売り切れるかどうか。
つまり228億円の出口が、キャッシュ化の目途が立たない。
50％近く出資をする、ここまでイーアセットに深く関与するなら、
イーアセットの株価を上げないと始まらない。
ところが、投信買いが終われば、早くも評価損。
直近終値で12.5億の評価損。
それなら鑑定評価より15億円程度高く物件売却して利益を得るより、
適正価格で物件売却をして(あるいは少しぐらい安くても)、
その代わり目処の立たない228億もの出資はしない、
その方がよっぽどお得だよ。
591：名無しさん：2007/12/23(日) 13:17:08 ID:vnZsLl7g: ラサールが既存投資主の価値を毀損したというのはそうだと思うが、
既存投資主が損をした分、ラサールが得をするかどうかは、また別。
アセマネこそ、既存投資主の価値毀損を引き換えに、
イーアセットから一抜けして得をしたというところだろう。
自分がアセマネの意思決定者なら、今回のディールは大いに推奨だね。
592：名無しさん：2007/12/23(日) 13:51:51 ID:vnZsLl7g: >>585
“笑が止まらない”？？？
ラサールの出資者が現金化を求めたら、雪風ファンドマネージャなら、
どうされます？
含み益がこれだけあるんです、いくらこう言っても、
じゃ、その含み益とやらを、早く現金化して下さい、こういわれたら？
サブプライム問題で、証券化商品への見方は厳しくなっている
(J-REITとサブプライムは本来は全く別問題だと個人的には思っているけど)。
J-REITの中でも、優良銘柄ならともかく、
信用度の低い銘柄に、サブプライム・信用収縮が問題となっているこの時期に、
50％近く出資するというのは、自ら流動性の罠にはまりに言っているような、
ハイリスクな行動。
相当の勝算があれば別だけど、LTVをこれだけ上げて、
この程度の分配金じゃ、多分、だれもどうしようもないと思うよ。
593：健太：2007/12/23(日) 13:56:01 ID:Y5aQ4ujc: >>438
イオンの売主ＳＰＣの投資家と増資引き受けの投資家が同一化否かは一応確認済みなんですけどね。
僕の確認が不十分だと思うなら独自に確認すればよいし、ラサールがうそをついていると思うのなら撤退するのみ。

思い込みでグダグダ書いても何も生まないよ。
594：名無しさん：2007/12/23(日) 16:38:14 ID:pptsxbG.: >>592
そんな簡単に現金化を求められる仕組みじゃないでしょ。
ありえないタラレバで何を言わんとしているのか。
595：名無しさん：2007/12/23(日) 18:13:38 ID:tpWjl/QQ: いずれにせよ投資先がすりかわってしまったのは投資主として痛い！
今後Ｊ－ＲＥＩＴ最大のリスクかも知れない。
596：名無しさん：2007/12/23(日) 18:22:04 ID:TJhh48hU: >>594
なんの仕組みについて言ってるのかな？
ラサールのファンドがどのようなものかは分からないが、
ラサールのファンド出資者が現金化を求めることは、
最近の金融情勢からは、十分にありえることだよ。
あっちこっちのファンドで現金化が求められて、
８月や１１月のバリュー崩壊が起きたという見方もされているしね。
実際、８月や１１月は、REITでも価格を無視した売りが出ていたしね。
597：名無しさん：2007/12/24(月) 20:04:21 ID:Sd3vTT.2: ラサールがわざわざ損するディールをしたとでも言いたいのかな？
今時、地方のSCに買い手が付かないからREITに放り込んだだけ。

現金化したけりゃ市場でも市場外でも叩き売ればいいだけ。
それでも採算割れないように物件を超高値で放り込んでるのがミエミエ。
598：名無しさん：2007/12/24(月) 20:53:19 ID:XymLQpBA: ＞LTVをこれだけ上げて、
＞この程度の分配金じゃ、多分、だれもどうしようもないと思うよ。

それでもラサールならなんとかしてくれると期待している人もいるような　・・・・
これでもなんとかなるもんかどうか興味深くはある。高見の見物としゃれこもう。
599：名無しさん：2007/12/24(月) 21:14:25 ID:vnZsLl7g: >>597
ラサールがわざわざ損するディールをすることはないだろうね。
むしろ、ラサールはJ-REIT市場を甘く見ていた、読み違えたというところだろう。
物件を高値で売却して利益を出して、その後のイーアセットの運用は、
どうにかなる、40万円の出資は損にはならないと。
他方、アセマネはこれまでイーアセットを運用して、弱小レジ系銘柄の
運用の難しさを痛感していただろうから、この辺の認識の深さの違いが、
アセマネの得、ラサールの損に繋がったんじゃないかな。
600：名無しさん：2007/12/24(月) 21:44:33 ID:XymLQpBA: ラサールの肩を持つつもりはないが、
価値毀損後のイーアセットでも４０万程度の株価は維持できる
（物件売却益等で分配金を上げ底し続けるなどして）
と踏んだのはあながち無理な皮算用でもなかったと思う。

しかし、まともに１０５００円しかない分配額を公表してしまっては......
601：名無しさん：2007/12/25(火) 15:23:59 ID:OaxOOnCM: 安値更新、乙。
やっぱ、分配金1万0500円は痛い。
物件内容やら何やら、色々難しい評価方法はあっても、
結局、LTVに応じた分配金が全て。
602：フライングマシーン：2007/12/26(水) 12:38:09 ID:VCrWXPj2: >>575
昨日プレミア一口売って阪急買いました。
ちょうどプレミアの分散先欲しかったのでありがと
スレ違いお許しを
603：名無しさん：2007/12/26(水) 13:19:07 ID:OaxOOnCM: 阪急は勿論当分は増資は無いだろうし、
物件取得が決まっているのでこれによる分配金増もあるので
（適当な感覚だが、分配金が14000円まで行けばラッキー）、
権利落ちで価格が低迷しているこの時期の購入は、
きっとお得でしょう。
604：名無しさん：2008/01/07(月) 12:48:49 ID:R8A2SqEI: ここはなぜ、こんなに底固いのか？
分配金が１万ちょっとの実力しかないのに？
605：名無しさん：2008/01/07(月) 15:13:46 ID:3mULWfSI: ここと阪急ならどっち買う？
606：名無しさん：2008/01/07(月) 15:21:35 ID:vnZsLl7g: もちろん阪急だろｗ
607：名無しさん：2008/01/12(土) 02:38:15 ID:vnZsLl7g: ところでさ、アセマネの下方修正で、
旧本体のアセマネは、酷いことになっているね。
ここがラサールに買われていなければ、
ここももの凄く酷い事態になっていたかも知れない。
ラサールは信用ならないが、
アセマネとラサールじゃ、金融機関の受けがぜんぜん違うからな。
16日からラサールジャパンに名称変更、
名実ともにアセマネからおさらばできて、
ホルダーはラッキーだったな。
608：ターボクン：2008/01/17(木) 19:36:01 ID:bETqHkPc: 商号変更
　ラサール　ジャパン投資法人になった
609：名無しさん：2008/01/18(金) 21:35:46 ID:a/i8zzDw: 分配金まだ～？
トップリート来たのにここはまだ来てない。
610：名無しさん：2008/01/21(月) 10:17:34 ID:wKM3TLwE: >609
予定は１月２２日。
611：609：2008/01/24(木) 00:13:54 ID:a/i8zzDw: >>610
ご返事が遅くなりすんません。
昨日来てました分配金。
14000円台は今後見れないと思うと寂しい限り。
ラサールに変わって
内容はじょぼくなったのに報告書の見た目が良くなった気がする。
612：rancyon2：2008/01/24(木) 23:01:45 ID:kNF1mBqk: ラサールジャパン投資法人って、
ここは最近、名前、変わったのでつね。
613：名無しさん：2008/03/26(水) 00:48:00 ID:idtDsZrw: ここ、最近相対ポジションを上げているね。
日レジ、アドレジ、クレッシェンドなんかより高い。
自分には解せないが、はやりラサールの名前は強いのか。
614：健太：2008/03/27(木) 06:58:16 ID:ORrjLvAg: 海外投資が期待されているのでしょう。
海外ネットワークは圧倒的ですからね。
ただし、ラサール自体が現在持っている国内SCをどんどん放り込まれる可能性も。
海外投資にしても、中国やインドネシアあたりの利回り30％、為替リスク10％、インフレ率10％、焼き討ち率5％なんていう買い物をするかも。
615：名無しさん：2008/05/22(木) 14:12:31 ID:LGSTJda.: やっと相応しい位置に来ましたね
616：名無しさん：2008/05/23(金) 09:00:02 ID:LGSTJda.: ここが、現ラサールと知っている人も少なくなったんだろうなー。
617：名無しさん：2008/05/23(金) 10:44:18 ID:O3IaPAWA: ざまあみさらせ！　天誅じゃあ！！　とせいせいしつつも、

リバウンド狙いで買ってみようか？などと欲にまみれる自己嫌悪。
618：名無しさん：2008/05/23(金) 10:53:27 ID:O3IaPAWA: ttp://www.lasalle-jreit.com/ja_cms/ir/dividend.html

なんだよ、まだ１０月期の分配金公表してねえのかよ　・・・・・
あいかわらず誠実さのカケラもありゅあしねえなこいつ。
619：名無しさん：2008/05/23(金) 12:39:20 ID:LGSTJda.: >617 道端に落ちているウンコの匂いを嗅ぎに行くようなものですよ。
620：名無しさん：2008/05/23(金) 15:13:39 ID:LWHKPgWQ: >>619
おまえ、表現汚いな。
でもその通りだ。
そういう臭いが好きな人もいるからねｗ
621：名無しさん：2008/05/24(土) 00:18:06 ID:HtEqmm.2: 正式にクソリートの仲間入りだね。
後付の議論ではあるが、ラサールの出資でここが良くなると言うのは誤りだったが、
他方で、ラサールが出資で利益を得たという議論も誤りだったな。
なにせ、出資の４分の１を失っているわけだから。
622：名無しさん：2008/05/24(土) 00:33:11 ID:Sd3vTT.2: ５０億以上損してるけど、それ以上高くショッピングモールを売ったんだからまだプラスでしょ。
623：名無しさん：2008/05/24(土) 00:37:53 ID:HtEqmm.2: ラサールは投資法人に576億円で物件を売却しているけど、
この取引で50億円以上の利益を得ているの？
おれは取得原価は知らないんだが。
624：名無しさん：2008/05/24(土) 00:45:55 ID:Sd3vTT.2: 取得価格はしらない。
売却キャップレートは良心的なREITと比較すると鬼。
最低１５０億は抜いてると思われ。
625：名無しさん：2008/05/24(土) 01:34:09 ID:O3IaPAWA: このスレ、あらためて読み直してみるといい教訓になるね。
DAの第三者割り当てと同じところはどこで、違うところはどこだろう。
626：名無しさん：2008/05/24(土) 02:22:31 ID:HtEqmm.2: 一番違うところは、第三者割当後のLTVかな。
ラサールはいつ増資があってもおかしくない水準だが、
ダビンチはREITの中でLTVの低さは上位。

関連して、増資とともに物件購入（押しつけ）があったか否か。
この点でもダビンチは押しつけがない（いまのところね）。
627：名無しさん：2008/05/24(土) 09:43:52 ID:O3IaPAWA: そうだね。では、同じところはどこだろう？
628：名無しさん：2008/05/24(土) 09:54:51 ID:HtEqmm.2: >>627
小学校の先生、こんどは自分で考えて下さいねｗ
629：名無しさん：2008/05/24(土) 10:09:49 ID:O3IaPAWA: ttp://plaza.rakuten.co.jp/2888project/diary/200805160000/

一口当たり出資額の毀損度ベスト１＆３
第三者割当に限ると一位と二位だね。

ttp://www.lasalle-jreit.com/
ttp://www.da-office.co.jp/

そのくせＨＰトップのこれみよがしな
「投資主価値の最大化を目指す」もそっくり。
630：名無しさん：2008/05/24(土) 10:23:36 ID:HtEqmm.2: 違いはまだあるよ。
イーアセットは、第三者割当増資を受け容れず現状維持をしても、
なんの問題もない投資法人であった。
ダビンチは、何らかの手を打たないと、借り換え不能、
悪条件の借り換えでクリード化するおそれがあった。
631：名無しさん：2008/05/24(土) 10:26:35 ID:HtEqmm.2: 投資口の時価に対する、新規出資価格のプレミアムの有無も違いであろう。
632：名無しさん：2008/05/24(土) 10:41:55 ID:O3IaPAWA: 借り換え不能はいいすぎだろうけど、
当時のイーアセットより最近のDAのほうがずっと状況は悪かった
というのはその通りだろうね。

もしもダヴィンチが建前どおりDAの利益の最大化を考えて
今後の運用（物件取得）をしてくれるのなら希望はあるね。

でも今後の外部成長は高収益の確保できる物件だけを取得する
なんてことがほんとにできるのかな？
ダヴィンチ私募ファンドが赤字をだしてまでDAにキャップレートを上げて
物件供給することがありえるだろうか？
市況が悪化してるのにDAにも売らないとすれば出口はどうする？
DAの運用姿勢はラサールとは違う（信頼できる）と言えると思う？
巧妙か下手くそかの違いはあっても同じ穴の狢ではないかな。
633：名無しさん：2008/05/24(土) 11:57:35 ID:O3IaPAWA: ttp://plaza.rakuten.co.jp/2888project/diary/200805230000/

なんだ、続きもあったのか。（今頃、気付いた）
634：名無しさん：2008/06/09(月) 21:36:18 ID:wz4K9xF2: ついにジョイントよりも安くなってるよ。誰か買ってみなよ。
635：名無しさん：2008/06/16(月) 17:28:48 ID:KcZU9LF2: イーアセットのときは物件売却益無しで14,209円だった
で、ラサールとかいうのが割り込んで商業施設買わせて10,500円になる？
でもって次は8,500円？変な増資する気か？非道すぎないか？
636：名無しさん：2008/06/16(月) 20:55:38 ID:4uVTIdx.: 決算短信
『第6期営業収益3,794 百万円、第7期営業収益3,784 百万円』
『支払利息等は第6期に676 百万円、第7期に927 百万円を想定』
『借入金残高70,200 百万円を前提』
『第6期分配金10500円、第7期分配金8500円』

営業収益が変わらないのに、利息が増えるから分配金が減るってことは、
かなりの金利上昇を見込んでるってこと？？？
だったら物件を売って借金減らせばいいのに。
637：名無しさん：2008/06/16(月) 23:47:34 ID:HtEqmm.2: ラサール終わったな。
もっとも終わったのは、ラサール親だ。
半分近く出資しているが、それが全て半額になるな。
おそらく近く20万円をわってくるぞ、ここ。
638：名無しさん：2008/06/17(火) 00:18:32 ID:gZ6h/kkc: シ団の借入金をリファイナンスすればそりゃ金利は上がる罠
しかし物件売却したらしたで収入が利息より減ったら話にならんし・・・
増資もこの状況では難しいと来れば（親も引き受けないだろうましてや公募なんて・・・）
短期借り入れも借り換えが必要か・・・
うーん、どうしたもんか・・・
639：名無しさん：2008/06/17(火) 08:44:55 ID:UtHFpprY: こいつはすでに死んでいる。
>>365
コレをやった時点でここに明るい未来などあるはずがなかった。
640：名無しさん：2008/06/17(火) 11:34:29 ID:LstTbWdc: いやぁ～
ひどいですね
第５期実績分配金13,807円
第７期予想分配金 8,500円
実に４０％近い減配ですね。
こんなことは増資やることを決めた時点で運営者は分っていたはずです。
背信行為です。詐欺です。
ＲＥＩＴはこんなんばっかり
なんか制裁を加える方法が無いですかね
641：名無しさん：2008/06/17(火) 11:41:58 ID:tjWAQm1o: 分配金８５００円になっても、利回りは１０％を越えますから
良い商品とは言えないのでしょうか？
642：名無しさん：2008/06/17(火) 11:45:22 ID:LstTbWdc: 分配金８，５００円を貰う時には、さらに大きく下がっていますよ。
分配金では元が取れません。
今までの実績を見れば容易に想像できます
643：健太：2008/07/04(金) 01:30:20 ID:Y5aQ4ujc: ttp://www.imhds.co.jp/ir/pdf/settlement/mitsukoshi/2008/0802_summary_briefNote.pdf
ここに関することが書いてありますね。ふ～ん　そうですか。
644：ルーレット ◆8f9ES9ktl.：2008/07/04(金) 08:21:58 ID:KzWW0Ri2: 6月は、結局１営業日しか終値比較での上げの日がありませんでしたね。
15営業日連続安の記録は、当分破られそうに無いです。
645：健太：2008/09/25(木) 08:05:52 ID:rAIGt5ms: 武蔵村山の三越撤退BY日経
646：名無しさん：2008/09/26(金) 00:42:55 ID:9WPUO5hU: ↑は直接影響しないみたい。255億の借り換えも
155億は3ヶ月TIBOR+1.0％、
100億は3ヶ月TIBOR+1.5％らしいし、
あとの362億もこれくらいの条件で乗り切れば、
金利負担増は予想より小さくなりそう。
647：名無しさん：2008/09/26(金) 09:11:43 ID:LRNHQcMg: ↑　はイオンモールへのマスターリースのため直接影響なし。
648：名無しさん：2008/10/14(火) 10:42:45 ID:60th.UK.: ﾔﾊﾞｲﾅ
649：名無しさん：2008/10/14(火) 12:32:45 ID:dgOq1hPU: 三越の件だけど、中期的にはどうかな？
三越の空いた分をどのように埋めるのか。
イオンとしても賃料下げ交渉は考えているかもしれないし、
いくら定借・マスターリースでも、トップリートのヨーカドー
の二の舞にならないと言い切れない。
ここのイオンの商況はあまり良くなかったし・・・。
違約金を払ってでもイオン撤退を考えておくべきかも。
まして、この物件は、高値買いをしているから処分したくても
出来そうにない。
ラサールは、小降りながら都心部の比較的良い物件が多いので
応援したいが、しばらくは静観するのが吉。
ttp://www.laporte-a.jp/shop/shop07.html
650：名無しさん：2008/10/17(金) 10:53:35 ID:x3qv2db6: 値幅制限を撤廃してくれないと、たった５，０００じゃ少なすぎです。
折角、大幅高が期待できるのにね。
651：名無しさん：2008/10/17(金) 11:23:10 ID:blwzGJkQ: 本投資法人の財務構造の変化及び今後の財務戦略というＩＲを出しているのが
評価されているようだ。