【マンション】日本の不動産市場【商業ビル】 - 1282196619

1：名無しさん：2010/08/19(木) 14:43:39: 自宅の買い時を考えている人、投資用不動産の購入を考えている人。
日本の不動産市場について語りましょう。
98：名無しさん：2018/08/27(月) 13:59:32: なるほど
99：名無しさん：2018/10/14(日) 16:05:13: 只でもいらないといってもさ、
まとまった土地なら絶対買い手は付くよ。
100：名無しさん：2018/12/09(日) 12:41:19: 　
　　　東京マンション「坪単価ランキング」1000を発表
　　　gendai.ismedia.jp/articles/-/58667

1位　虎ノ門ヒルズレジデンス　　1,272万円
2位　ザパークハウスグラン千鳥ヶ渕　1,108万円
3位　パークコート赤坂檜町ザタワー　1,091万円
4位　ザパークハウスグラン南青山　1,036万円　
5位　パークマンション三田綱町ザフォレスト　961万円
6位　パークコート青山ザタワー　938万円
7位　プラウド白金台　884万円
8位　プレミスト南青山　881万円
9位　フォレセーヌ赤坂檜坂　858万円
10位六本木グランドタワーレジデンス　851万円

以下の条件に該当する物件が高額で取引され、かつ価格も落ちにくい資産性の高い物件だと言える。
◆東京都港区、渋谷区、千代田区
◆三井不動産レジデンシャル分譲／野村不動産分譲／三菱地所・三菱地所レジデンス分譲
◆駅徒歩5分以内
◆20階建以上
◆総戸数100戸以上
101：名無しさん：2019/01/20(日) 17:34:35: >>100
それで家賃はどのくらい取れるのかい？
102：名無しさん：2019/01/23(水) 08:57:50: 　
　　　マンション契約率27年ぶり低水準　減速鮮明に
　　　www.nikkei.com/article/DGXMZO40306900S9A120C1000000/

新築マンションの市場が曲がり角にさしかかっている。

不動産経済研究所（東京・新宿）が22日にまとめた首都圏の2018年の統計では、販売を始めた月の戸数のうちどれだけ契約に至ったかを示す「初月契約率」が平均で62.1%で27年ぶりの低水準となった。

人件費上昇などで価格は下落しそうもなく、共働き世帯の需要が底堅い駅前を除けば市場の減速が鮮明になっている。

バブル崩壊後に次ぐ低水準
103：名無しさん：2019/01/29(火) 11:11:05: 　
　　　東証REIT指数、1年11カ月ぶり高値
　　　www.nikkei.com/article/DGXMZO40476720V20C19A1EN2000/

25日の東京市場で、不動産投資信託（REIT）の総合的な値動きを示す東証REIT指数が続伸し1829と1年11カ月ぶりの高値水準で取引を終えた。世界経済が減速する影響を受けにくいうえ、相対的に高い利回りが残ることが背景だ。日本市場ではREITが調達する長期借入金の金利上昇への懸念も小さい。海外マネーも流入し指数を押し上げている。

東証REIT指数は前日比18.62ポイント（1%）高い1829.18で取引を終えた。2018年12月につけた昨年来高値を超えて17年2月以来の高い水準。地銀などの金融機関や投資信託による買いが支えている。REIT指数は年初から3%上昇した。

SMBC日興証券の鳥井裕史アナリストの試算では、REIT指数が1850を下回る水準であれば4%超の分配金利回りを得られる。鳥井氏は「低金利の環境で分配金需要は根強い」と分析。年内にREIT指数は2000に届くと予想している。

海外マネーの流入も指数を支えている。REITなどに向かっている利回りを重視する資金は、国債金利が上昇すると相対的にREITの魅力が薄れると判断する。米欧の中央銀行は量的緩和策の縮小に傾く。「米国のREITには米金利の上昇が懸念材料だが、日銀による政策変更の可能性は現時点で小さい」（ピクテ投信投資顧問の松元浩常務執行役員）。国内REITは海外投資家から見ると安定感があるようだ。

リスクは高値を背景にした増資が増えることだ。三井住友アセットマネジメントの秋山悦朗シニアファンドマネージャーは年央にかけ上昇基調を保つとの見方。それでも「2～3月も増資の可能性があり上値を抑える場面もありそう」と話す。
104：名無しさん：2019/02/17(日) 21:19:03: 　
　　　廃墟マンション崩壊の危険　アスベスト露出、飛散の恐れも
　　　www.kyoto-np.co.jp/top/article/20190217000077

　滋賀県野洲市野洲の老朽化した空き家マンションを巡り、市が対応に苦慮している。壁が崩れてがれきが散乱したり、鉄骨に吹き付けられたアスベストが露出して危険な状態だが、土地・建物の所有者の一部は連絡が取れず、自主解体の議論が進まない。行政代執行による解体にも踏み切れない中、周辺住民からは早急な対策を望む声が上がっている。

　野洲川橋の西約１００メートルにある「美和コーポ」。築４７年の鉄骨３階建て９部屋のマンションで、近くの住民によると約１０年前から住む人はいないという。

　昨年６月の大阪府北部地震で県道に面した南側の壁は全て崩れ落ち、鉄骨や部屋の中がむき出しの状態になった。３階廊下の柵や２階天井が崩落し、階段も腐食が進んだ様子が分かる。がれきが積み重なる場所から約３メートルの所には歩道があり、県道は乗用車やトラックが頻繁に通る。

　近隣企業の通報で状態を把握した市は昨年８～９月に２回、所有者への説明会を開いて危険性を伝え、自主解体を求めた。解体には所有者全員の同意が必要だが説明会に集まったのは９人中７人。残る２人は、実態がなく連絡が取れない法人名義の所有者と、呼び掛けに応じない個人の所有者という。所有者代表の片岡昭芳さん（７５）は「７人の中では１日も早く解体しなければと思っている。今は弁護士に所有者特定を頼みつつ、法定代理人を立てることも検討中」と話す。
105：名無しさん：2019/02/17(日) 21:19:46: 　
　市は昨年９月、空き家対策特別措置法に基づき同マンションを「特定空き家」に認定したが、市住宅課は「行政代執行での取り壊しとなれば、業者への解体設計の依頼や議会の予算議決などに時間がかかり、解体は来年以降になる。所有者に費用請求しても、どこまで回収できるか」と話す。

　総務省が先月２２日に公表した実態調査では、全国で代執行による取り壊し費用を全額回収できた事例は１０％（５件）にとどまり、全額を自治体が負担したのは２７％（１３件）に上った。

　市の依頼で専門業者が昨年７月に行った調査では、むき出しになった鉄骨に使われた吹き付け材から、国の基準値（０・１％）を大きく上回る２８・４％のアスベストを検出。吹き付け材は地面にはがれ落ちており周囲に飛散している可能性が高いという。対策について市は「工事用シートで覆ってもアスベストは繊維が細かく通り抜けるため意味がない」と説明する。

　周辺住民には今のところ健康被害はないが、近隣に住む女性（７５）は「昨年は台風が来るたびに壁や屋根のトタンなどが道に散乱して車が出せなくなった。また災害があればどうなるか分からない。すぐに撤去してほしい」、男性（７２）は「あれだけ老朽化しているのになぜ市が取り壊せないのか疑問だ」と話した。

　市住宅課の大橋幸司課長補佐は「老朽化で崩壊が進み、アスベストが飛散している危険性は認識しているが、空き家対策特措法では所有者による処理を基本とし、すぐに手を出せない。所有者の話がまとまらず、代執行すると３千万～４千万円かかり、財政への負担は小さくない」と話す。

　■「老朽化が激しく、非常に危険」

　都市計画やアスベスト問題に詳しい立命館大の石原一彦教授は、マンションの危険性について「建物の老朽化が激しく、非常に危険だ。上の階から何か崩れ落ち、いつ大惨事が起きてもおかしくない状況で、早急に解体すべきだ」と話している。
106：名無しさん：2019/03/17(日) 07:10:25: 　
　　　不動産各社、投資用物件の在庫圧縮
　　　～相場下落が痛手、損失覚悟の「投げ売り」も～
不動産業界でアパートや1棟マンションなど投資用物件の在庫を圧縮する動きが広がり始めている。

中堅不動産のスター・マイカは今期中に投資用物件の在庫をゼロにする方針だ。

スルガ銀行による不適切融資問題などの影響で、個人が不動産に投資するのが難しくなり、投資用物件の相場が下げに転じたためだ。

不動産会社の在庫圧縮の動きも重なると、「下がるから売る、売るから下がる」という悪循環に陥る可能性も一部で指摘されている。

www.nikkei.com/article/DGXMZO42573420W9A310C1EA5000/
107：名無しさん：2019/04/17(水) 22:58:54: 　
　　　不動産融資、バブル期以来の「過熱」状態に
　　　～緩和マネー流入、融資残高は4年連続最高～
　　　www.nikkei.com/article/DGXMZO43849460X10C19A4EE9000/
日銀は17日公表した金融システムリポートで、銀行による不動産業向け融資がバブル期の1990年末以来の「過熱」状態にあるとの分析結果をまとめた。不動産業向けの融資残高は2018年末に4年連続で過去最高を更新。日銀が金融緩和政策で、大量供給した資金が貸出先を探す地銀などを通じ、不動産に流れ込んでいる。

同リポートの金融活動指標（ヒートマップ）は不動産業向け貸し出しが国内総生産（GDP）と比べてどのくらいあるかなど14項目について、長期のトレンドから乖離（かいり）したかどうかを色で示し、バブルの到来を早期に警告する。

唯一、バブル期並みの過熱水準を示す赤色となったのが不動産業向け貸し出しの対GDP比率。18年10～12月期は14.1%で、基準値の上限の13.9%を上回った。同項目は18年7～9月期から赤だったことが判明。赤になるのは1990年末以来、28年ぶりとなる。
108：名無しさん：2019/04/17(水) 22:59:29: 　
日銀の「貸出先別貸出金」統計によると、国内銀行の不動産業向けの融資残高は18年末で78兆9370億円と、15年末から4年連続で過去最高を更新した。07年から約60兆円で横ばいだった融資残高が増加し始めたのは13年ごろ。日銀の異次元緩和で、金融機関の融資姿勢がゆるみ、緩和マネーが不動産に向かった。

増加が目立つのが個人向けに賃貸用不動産の取得費用などを貸し出すアパートローン。相続税の節税対策としても利用が増えた。第一生命経済研究所の藤代宏一主任エコノミストは「アパートローンは返済期間が長期化し、残高が積み上がりやすくリスクが長期化する」と指摘する。

ヒートマップを構成する14項目のうち「地価の対GDP比率」などは、過熱でも停滞でもない緑色を示した。日銀は「金融経済活動全体としては、バブル期にみられたような行き過ぎた動きにはいたっていない」としているが、人口減や地方経済の地盤沈下で景気が後退すれば、リスクがより顕在化することになる。
109：名無しさん：2019/05/15(水) 07:05:53: 　
　　　マンション価格、今後20年は下落しない？
　　　「人口減少＆空き家増加で持ち家は損」の嘘
　　　biz-journal.jp/2019/05/post_27883.html

「日本の人口はすでに減少している」「2053年には1億人を割り込む」「空き家は800万戸を超えて、まだ増える」

　人口予測について言われることはネガティブなものが多い。今から家を購入して35年の住宅ローンを借りると、2054年に返済完了になる。

こんなお先真っ暗な状況で持ち家を購入するのはナンセンスで、「損をする」と言う人までいる。

■首都圏では仕事が人々を吸引している

　しかし、これは日本の総人口を指しており、首都圏は違う動きを示している。まず、地方からの人口流入が年間13万人ある。これに加えて、外国人人口が前年比7万人純増している。合計20万人の人口流入で、この数は過去においてもかなり多い水準になる。

　若い人は減るものの、大学への進学率は上がり、ホワイトカラー予備軍の数は当面、高水準を維持する。そうした人たちを受け入れる仕事は首都圏を中心に都市圏に集中しており、仕事が人々を吸引しているのが実態だ。現在は景気もいいので、優良企業の採用は旺盛で就職での地方離れは進んでいる。

■多くの外国人が首都圏に流入へ
　訪日外国人の急増は日常でも感じられる水準で、1000万人に満たなかった水準から数年で3000万人を超え、2020年のオリンピック年に4000万人、2030年には6000万人を予想している。外国人の受け入れも、留学・実習・赴任で多くが首都圏に流入する。

　これに加えて、労働力不足に悩む日本としては労働移民を2025年までに50万人受け入れることに決まった。日本全体で年間平均7万人、首都圏では3万人の純増になると想定される。昨年の20万人に3万人の純増となると、日本人の増え方と同等の外国人増加が考えられる。あまり知られていないことだが、これらの海外からの流入人口に対して、永住権取得の条件は在留20年から10年に大幅に引き下げられている。留学と仕事など在留目的を変えながらも在留期間が10年に及ぶ人は今後急増しそうで、永住権を与える人数は確実に増えるだろう。

　ここで重要なことは、流入する外国人人口はいかようにでも制御できるということだ。日本人人口の首都圏への流入は少子化による若者の減少で減る可能性があるが、外国人に母数の限界はない。今後の情勢で増やすことも減らすことも可能なのだ。

■人口の増減が不動産の価格を決める
　エリア人口が増えると、そのエリアの不動産価格は上がる。人口増加と地価上昇に密接な関係があるからだ。都道府県別人口予測で東京都のピークは2030年になっているが、外国人の流入を考慮すると、これは少なくとも5年先に伸びる。

　また、世帯数の伸びは人口の伸びよりも大きく、さらに5年先まで世帯数は増え続けることが想定される。そうなると、東京都の世帯数のピークは2040年以降に先送りされる。それまで増え続けるということは、不動産価格が大きく下がるタイミングはかなり先になることがわかるだろう。
110：名無しさん：2019/05/15(水) 07:10:46: 　
■実は値上げラッシュの家賃相場実は値上げラッシュの家賃相場
　実際、現在の東京都区部の空室率は3～4％程度で、賃料は上昇している。通常、同一物件の場合、4年経過すると相場変動がなければ賃料は3～4％下がるが、現在は2％上昇しているのが実態である。そのくらい、空室率は低く物件が少ない状況が続いている。

これはスルガ銀行の不正融資に始まる着工の抑制と相まって、空室率の低下はさらに進んでいるのだ。家賃の値上げは常態化し、今後、家賃が不動産価格を下支えすることになると考えられる。

　一方で、新築マンションの売れ行きなどが悪くなっており、価格の下落を予測する向きもある。しかし、今回の相場上昇を支えたのは、私が本で言及し、以前から一貫して説明してきているように、日本銀行の金融緩和である。金融緩和の影響は毎度同じで、資金は不動産への融資に流れ、金利も低下したことで返済が楽になった分が価格の上昇に結びついている。

この状況は何も変わっていないし、ホテルの影響で土地代は高いし、建築費が高いことも変わっていない。原価が高いままで新築マンションが価格下落に転じることはないし、そうなると中古価格も下がることはない。

■立地重視の持ち家取得で含み益2000万円超も

　こうした相場変動から、私は個別物件のどれの資産性が高いかを数値化してきた。それを「住まいサーフィン」という無料会員制サイトで公開している。そのもっとも重要な数字が、物件ごとの資産性を数値化した「儲かる確率」だが、今回これを再計算した結果、これまで以上に立地重視の傾向が表れている。

　この数値は首都圏平均で約50％であり、これを超えていれば含み益を生むことを表している。最寄り駅によっては90％を超えるところもある。「住まいサーフィン」の会員の実績は、相場が上昇したこともあるが、99％が含み益を出しており、その平均額は2200万円にのぼる。つまり、誰でも可能なことを証明していて、その金額は生涯獲得年収の1割に当たる。

　この含み益は1人当たり3000万円まで無税で所得になる。これは購入から10年ほどの実績であり、私は以前に10年程度で住み替えて資産を増やす方法を本に書き、ベストセラーになっている。この法則は10年たっても再度使えるので、人生で3回やれば、生涯獲得年収の3割程度を増やすことが可能になる。私はこの手法を自分でも行い、2件目ですでに1億円の含み益を超えている。東京の世帯数がピークを過ぎるまであと20年以上ありそうなので、その間に自宅で資産形成することで老後の生活を楽にしておきたいものである。
111：名無しさん：2019/05/21(火) 18:18:13: 4月の首都圏マンション発売戸数、39.3%減　4月として92年以来の低水準

不動産経済研究所（東京・新宿）が21日発表した4月のマンション市場動向調査によると、首都圏の新築マンション発売戸数は前年同月比39.3%減の1421戸だった。減少は4カ月連続。4月としてはバブル崩壊後の1992年以来27年ぶりの少なさだった。価格高騰が影響した。

新規発売戸数に対する4月の契約戸数は914戸。消費者が購入した割合を示す月間契約率は1.3ポイント上昇の64.3%だった。前月は1年ぶりに好不調の目安とされる70%を上回ったが再び60%台に低下した。

4月の1戸あたりの平均価格は5895万円と前年同月から348万円（6.3%）上昇した。1平方メートル辺りの単価は93.1万円と16.4%上昇した。東京都区部、神奈川県、千葉県で2桁上昇した。建築コストが高止まりし、人気エリアの用地取得費用も上昇しているため。東京都区部など人気エリアのシェアが高まっていることも影響したという。

「年末商戦と夏の商戦の谷間となった」（不動産経済研究所）ことが発売戸数の少なさにつながったという。

5月の首都圏の販売戸数は2500戸の見通し。

近畿圏の4月の新築マンション販売戸数は51.1%減の852戸だった。4月としては1991年以来の低水準だった。契約戸数は647戸で、月間契約率は4.9ポイント上昇の75.9%だった。5月は1400戸前後の発売を見込む。
www.nikkei.com/article/DGXLASFL21HDA_R20C19A5000000/
112：名無しさん：2019/07/04(木) 13:33:24: 　
　　　「売れない貸せない」郊外ベッドタウンの空き家が深刻
　　　～地方では「マイナス価格取引」が常態化～

　深刻化する空き家問題。いったん所有すると放置するわけにもいかない。固定資産税、保険料、管理費……など、すべてが「負動産」化してしまう恐れがある。長嶋修・さくら事務所会長のリポートをお届けします。【週刊エコノミスト編集部】

　◇駅から徒歩7分以内でないと…

　圧倒的な住宅不足だった戦後の高度経済成長期。東京のビジネス中心部である大手町、丸の内、新宿、渋谷など山手線沿線から30～40キロ、ドア・ツー・ドアで1時間～1時間半といった都市郊外のいわゆる「ベッドタウン」では、主に1970年代以降大量の宅地開発が行われた。一斉に入居したのは47～49年生まれの団塊世代を中心とした人口ボリュームゾーン。当時は「夫婦に子ども2人」の典型的な核家族形態が主流だった。

　あの時代からおよそ50年が経過し、駅前や駅近など利便性の高いエリアを除く地域では、建物の老朽化とともに入居者も高齢化した。昨今の住宅に求められるのは圧倒的に「都心」「駅前」「駅近」。住宅数の飽和に伴う空き家の増加や「自動車保有比率の低下」「共働き世帯の増加」といった現象がこの傾向を後押しする。賃貸、持ち家とも昨今求められるのは「駅徒歩7分以内」の立地だ。

　立地に難のあるベッドタウンでは、子どもたちはすでに独立して家を離れ、都心部・都市部の利便性が高いエリアに居住している。残された広い土地と古ぼけた建物には、70～80代の老夫婦ないしは1人暮らしの高齢者が居住している。
113：名無しさん：2019/07/04(木) 13:34:08: 　
　◇地価が10年で10分の1に

　筆者は今年4月、関東地方の郊外で70年代に開発された、ある分譲地を訪れた。最寄り駅から徒歩30分の立地で、バス便は日中、1時間に2本程度。総世帯数600程度の住宅地は、筆者が調べた範囲では空き家数は50戸程度、空き家率は8％程度だった。日中の人影は少なく、時おり高齢者を見かけるのみであり、子どもの姿はなかった。地元の住民に聞けば、居住中の住宅には70代後半～80代の2人暮らし、ないしは単身者が多く住んでいるようだ。

　この分譲地の取引履歴を調べると、10年前には土地の坪単価（約3.3平方メートル当たり）15万円前後で取引されていたが、昨年は1.5万円。古屋が取り壊されて更地となっているところもわずかに見られたが、多くは空き家として放置されている。建物は傷み、庭には雑草が生い茂る。入居者がいるにもかかわらず、屋根や外壁が荒れ果てていたり庭の管理ができていなかったりする建物も見受けられた。

　こうした空き家がこれから5年、10年するうちに如実に増加し、街の景観はますます荒れ、売ることも貸すことも困難になる未来が見える。
114：名無しさん：2019/07/04(木) 13:34:40: 　
　◇解体するにも坪4万～5万円

　空き家の保有にはコストがかかる。まずは、一般的な宅地では、市町村税の固定資産税、都市計画税が土地・家屋合わせて年5万～6万円かかる。売れないような土地でも固定資産税がゼロになることはなく、家屋の固定資産税評価額はどんなに築年数が経過しても新築時の2割未満に下がることはない。万一のため火災保険に加入すれば、最もシンプルなもので1万円（期間1年）から5万円（期間5年）程度かかる。

　家屋や敷地の手入れが不十分だと、周囲の環境を悪化させる。動物がすみ着いたり、不審者が侵入したりするほか、放火される危険もある。2015年2月に施行された空き家対策特別措置法では、市町村が倒壊などの危険がある空き家を「特定空き家」に指定すると、固定資産税評価額を6分の1とする「住宅用地の特例」から外れ、固定資産税負担が大幅に増大する。管理のためには月に1回程度、現地に赴く必要があるが、こうした労力を払えない場合は、現地の不動産業者などが提供する空き家管理サービスなどを利用すると月1万円程度かかる。

　建物を解体するには、木造住宅で現在、坪当たり4万～5万円、軽量鉄骨造の建物で5万～7万円程度が相場だ。40坪の木造なら160万～200万円かかる。問題はこの更地をどうするかだが、30～40代の住宅取得層が購入するとは考えにくい場合は、近隣住民などに引き取ってもらうしかない。近隣住民が駐車場や畑などで利用したいと考えても、売買額はわずかなものだろう。
115：名無しさん：2019/07/04(木) 13:36:29: 　
　◇マンションはさらに深刻

　マンションの場合は、あくまで共同住宅であるため、問題はさらに複雑だ。マンションの空き家を所有すると、管理費や修繕積立金の負担も生じる。また、マンション全体で見れば、マンション内の空き家が増加するほど、管理費や修繕積立金の徴収が難しくなる。清掃など満足のいく管理はもちろん、建物の修繕もおぼつかなくなり、住民が退去してさらに空き家が増える悪循環に陥る。

　こうした事態に対し、空き家対策特別措置法の適用対象は主に一戸建てを想定しており、共同住宅に適用されたケースはごくまれだ。空き家が「売れない」「貸せない」となると、固定資産税をはじめとするコストを支払い続けるしかなく、文字通り「負動産」を抱えることになる。

　本格的な人口・世帯数減少はこれから始まる。地方では現在、数百万円かけて古屋を解体し、隣地の所有者にタダで土地を引き取ってもらうといった実質的な「マイナス価格取引」が行われている。国土交通省が年1回公表する地価公示の価格はあてにならない。とあるベッドタウンの地価公示では、坪単価が約15万円とされたが、実際の取引は5万円に満たなかった。現実には、成約にすら至らない土地も複数存在する。

　こうした事態に際し、国はまだ有効な解決策を見いだせていない。少子化・高齢化と人口減少といった事態が本格化する未来を見据え、立地に難のある空き家を抱えたら、自分や親族が後に利用する予定がない限り、可能な限り早期の処分を勧めたい。

　headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190704-00000014-mai-bus_all
116：名無しさん：2019/07/07(日) 12:50:19: 安い土地をまとめて中国人とかに買われそう
117：名無しさん：2019/08/24(土) 22:58:46: J-REITが随分上がってきたねえ
120：名無しさん：2019/09/22(日) 20:32:03: 　
　　　タワマンの「一斉老化」が止められない…日本を蝕む「不都合な真実」
　　　gendai.ismedia.jp/articles/-/67342

8月上旬、タワー型を含む大規模開発中のマンションの販売で異変が生じた。

2020東京五輪・パラリンピックの選手村を転用して東京・晴海地区に整備されるマンション「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」の第1期分600戸が売り出されると奇妙な現象が起きたのである。

14階建ての最上階、レインボーブリッジや東京タワーを見渡せる1億円超の住戸は71倍もの競争率だった。その一方、応募ゼロの住戸が続出したのだ。人気、不人気の差が極端だった。消費者は人気物件以外に触手を伸ばそうとしなかった。販売主は、慌てて落選者に応募のなかった住戸やキャンセル住戸を紹介し、ほぼ売り尽くしたというが、「五輪人気で即日完売」とはならなかった。明らかに顧客は「ようす見」を決め込んでいた――。

タワーマンションの行く手に陰りがさしてきた。超高層の華やかなヴェールが剥げ、その「不都合な真実」が徐々に露呈してきたようだ。

不動産経済研究所のデータによれば、2019年以降に完成予定の超高層マンションは、全国で300棟、11万4079戸。大量供給が続くが、そのうち73・6%を首都圏が占める。東京23区内に52・5%が集中しており、近畿圏が12・8%、福岡圏3・4%と続く。

高さ60メートル、20階建て以上のタワーマンションの建設は、じつは首都圏頼みの一本足打法なのである。

その建設ラッシュに保育所や小学校、鉄道施設などのインフラ整備が追いつかない供給過剰現象は、川崎市中原区武蔵小杉や、東京都の中央、港、江東、品川の湾岸4区で起きている。超高層が林立する武蔵小杉の朝の通勤地獄は凄まじい。駅舎から長蛇の列が延々と外にのび、ホームは人が転落しかねないほどの混みようだ。

湾岸4区が公立小学校の新築・増改築に投じた費用は、超高層の建設が加速した08年～17年度の10年間で856億円に達し、それ以前の10年間の22倍に膨らんだ。一時的に増えた小学生は、やがて少子化の流れにのまれて減っていく。急いで建てた小学校はいずれ無用の長物となって自治体の財政を圧迫する。タワーマンション開発につきものの補助金は交付できなくなるだろう。災害時の避難場所や備蓄の確保にも赤信号が灯る。

こうした状況を受けてなのだろうか、超高層マンションを見上げる消費者の意識が変わりつつある。

「このまま大量供給が続けば、買い手がつかず、値崩れする。販売が開始されても飛びつかず、ようすを見たほうがいい」。そんな空気がたちこめている。
121：名無しさん：2019/09/22(日) 20:33:49: 　
　■「タワマン人気」は衰え始めた

そうした状況で、冒頭で触れた「晴海フラッグ」での異変が起きたのである。

晴海フラッグは、大手ディベロッパー11社のグループが13万4000平米の広大な旧都有地を相場の10分の1の超安値で東京都から買い取って開発している。「違法、不当な都民財産の売却」と東京都知事を相手取った民事訴訟も起きた。ディベロッパー側は事業収入が想定よりも上回った場合、その半額分を都に追納すると約束している。よほど後ろめたい土地仕入れだったのだろうか。

ともかく、大会終了後、選手村の建物はマンションに改修され、タワー型2棟が新築される。総戸数5632戸のうち分譲が4145戸。1期600戸の販売が終わっても、まだ3500戸以上売られるので慌てる必要はない、と多くの顧客は判断したとみられる。

ようす見の背景には、超安値で土地を提供された晴海フラッグの販売価格は、今後、近隣相場よりも下げられるとの見方がある。官有地の安値払い下げで暴利をむさぼるのは許さない、と厳しいまなざしが注がれている。

加えて「タワーマンション自体の人気が衰えてきた」とマンション投資業者は言う。

「タワーマンションは、長期的に安定した家賃収入が得られる、低金利時代の希望の光。相続税評価が低く、節税効果が高いと説明されてビジネスマンが手を出しましたが、さすがに供給過剰。以前ほど儲からない。それに長く住むとなると、いろいろ厄介なことが出てきてファミリー層がためらうようになってきました」

「いろいろ厄介なこと」こそ、タワーマンションの「不都合な真実」なのである。
122：名無しさん：2019/09/22(日) 20:35:26: 　
　■衝突するタワマン住民たち

では、具体的に述べていこう。

まず、区分所有者でつくる管理組合の運営の難しさが挙げられる。多くの購入者は、「めんどうなことは管理会社が全部やりますから」と言われ、安心してしまう。だが、マンションの維持管理の法的、実務的な主体は管理組合だ。区分所有者が住民総会で議決権を行使し、15～16年に一度の大規模修繕の実施や、管理規約の変更などを行う。

タワーマンションの場合、一棟に数百～千戸規模の住戸が入っており、上層階と下層階では生活水準が異なる。高さが格差を生み、多様な価値観を持つ住民を、一つの管理組合がまとめるのは容易ではない。

横浜市港南区の駅前開発で建てられたタワーマンションでは、旧地主が店舗や事務所に賃貸する1～5階と、新規分譲で住民が入った6～30階の意見が衝突。不合理と知りつつ大規模修繕を別々に行ったケースもある。

タワーマンションは投資目的の購入が多く、賃貸率が3～4割に及ぶのは珍しくない。賃貸率が高くなるほど、維持管理への切実さは薄れ、管理組合の運営が困難になる。結果的に維持管理は管理会社に「丸投げ」され、恣意的な業務発注や不明朗な会計処理が横行する。新築時に低く抑えられていた修繕積立金はどんどん上がっていく。誰かが「これはおかしい」と気づいて改革しようにも周囲が無関心で孤立してしまう。

管理会社への「丸投げ」と無関心の悪循環に陥ると、建物の老朽、劣化への対応が遅れる。これがまた深刻なのだ。
123：名無しさん：2019/09/22(日) 20:37:02: 　
　■維持・管理のノウハウが確立されていない…

2000年代初頭、国土交通省は制度を改め、「容積率の緩和」という錬金術を駆使してタワーマンションの建設を促した。低層の木造密集地帯の容積率が引き上げられ、超高層がそそり立つ。当時、「都市再生」「都心回帰」のキャッチフレーズで建てられたタワーマンションが軒並み大規模修繕の時期を迎えている。

ところが、ノウハウが確立されておらず、手探りの状態なのだ。

2年前、私は、ちょうど大規模修繕の真っ最中だった50階建て・2棟・1000戸のタワーマンションを訪ねた。築後15年で外壁の大規模修繕をスタートさせていた。工期は2年で予算規模15億円。現場を見て、発想の転換を強いられた。

そもそも超高層建物は、工法、材料、システムすべてが斬新で同じものはない。究極の一品生産だ。とくに「設備」のすそ野が広く、メンテナンスに莫大な費用がかかる。

そのタワーマンションでは、共用部分の空調の更新に4億円、セキュリティインターホンが2億円、照明のLEDへの交換に1億円、さらにヒーツとよばれるガス熱源の住棟セントラル給湯・暖冷房システムには20億円の費用がかかる。ヒーツには「引当金」が積まれていたが、工事費だけを比べると何が「大規模」なのかわからない。

エレベーターや給排水管にも特殊技術が用いられている。これらの設備が、外壁の経年劣化と並行して傷み、陳腐化する。外壁補修よりも設備更新を優先しなくてはならないこともある。つまりタワーマンションの維持管理は、多元方程式を解くように同時に幾つもの解を導かなくてはならない。外壁補修と防水が中心の大規模修繕ではなく、「多元改修」と呼んだほうが実態に合っている。
124：名無しさん：2019/09/22(日) 20:38:44: 　
　■ガイドライン作りを進めよ！

私が訪問したタワーマンションでは、住民の橋本友希氏が修繕担当理事として多元改修をけん引していた。橋本氏は、大手不動産会社に31年勤務し、超高層建築や集合住宅の設計に携わり、再開発事業のマネジメントも担当した。建築のプロ中のプロである。橋本氏は、改修資金のやりくりを、こう語った。

「マンション全体で修繕積立金が年間、約2億円たまります。10年蓄えたら20億円ですが、ヒーツの更新で吹き飛んでしまう。やはりランニングコストを抑えなくちゃいけません。共用部分の照明をLEDに変え、空調のエアコンも省エネタイプに交換。外壁補修よりも先にやりました。年間の電気代が1億1000万円から6000万円に下がりました。15年間で7億円節約できる勘定です」

外壁の大規模修繕に際し、橋本氏ら住民はマンションを建設した元施工の大手ゼネコンを巻き込むことにこだわった。超高層をゼロから一品生産で建てた元施工は建物の詳細を把握しており、責任もあるのだから修繕工事の元請けに入ってもらおう、と考えたのだ。

「ここは『200年仕様』を基本構想に建てられています。鉄筋にコンクリートを被せた厚さ（かぶり厚）も厚く、巨大地震でも倒れない設計がされています。200年、建物を維持するには元施工の協力は不可欠。元施工が外れたら、責任の所在があいまいになる。確かに元施工を入れたら間接経費がかさみます。工事費は改修専門の施工会社より2割高くなります。それでも200年後まで面倒をみてもらうべきだと、住民の意見は一致しました」

当初、元施工のスーパーゼネコンは、大規模修繕工事の元請けに入るのを渋っていたが、住民の説得もあって応諾した。大手ゼネコンの参加で施工の質が上がった。ゴンドラと足場の組み合わせも比較的スムーズに行われた。

しかしながら、建物全体を眺めれば、未知の領域があまりに多い。建築のプロの橋本氏でさえ、こう述べた。

「タワーマンションの維持管理は特殊な世界です。建築と、複雑な設備、両方を掌握できる専門家はどこを探してもいません。本当は『タワーマンション・マネージャー』と胸を張って言える人が求められているけれど、いないんです。維持管理の安易な標準化は危険ですが、それでも知識を集めて、修繕・改修のガイドラインを早く作った方がいい。最低限、建物と設備の修繕履歴が世代を超えて伝わるシステムが必要です」

国交省は、容積率を緩和し、補助金を投入してタワーマンションの建設を後押ししてきた。「都心回帰」の旗を振った責任があるのだから、一日も早く、ガイドライン作りを始めてほしいものだ。

最後に「東京の液状化予測図」を紹介しておこう。巨大地震が発生すれば、地盤が液状化する。道路は泥沼と化し、建物が傾き、交通が途絶する。その予測図を見れば、どこが危険か一目でわかる。東京の湾岸エリアは安全とは言い難い。
125：名無しさん：2019/11/04(月) 22:24:38: 武蔵小杉も大変だよね
126：名無しさん：2019/11/12(火) 19:24:54: 金利がまだマイナスとはいえ少し戻って来て
REITの上昇も漸く一段落だね