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【マンション】日本の不動産市場【商業ビル】

110 名無しさん :2019/05/15(水) 07:10:46
 
■実は値上げラッシュの家賃相場実は値上げラッシュの家賃相場
 実際、現在の東京都区部の空室率は3〜4%程度で、賃料は上昇している。通常、同一物件の場合、4年経過すると相場変動がなければ賃料は3〜4%下がるが、現在は2%上昇しているのが実態である。そのくらい、空室率は低く物件が少ない状況が続いている。

これはスルガ銀行の不正融資に始まる着工の抑制と相まって、空室率の低下はさらに進んでいるのだ。家賃の値上げは常態化し、今後、家賃が不動産価格を下支えすることになると考えられる。

 一方で、新築マンションの売れ行きなどが悪くなっており、価格の下落を予測する向きもある。しかし、今回の相場上昇を支えたのは、私が本で言及し、以前から一貫して説明してきているように、日本銀行の金融緩和である。金融緩和の影響は毎度同じで、資金は不動産への融資に流れ、金利も低下したことで返済が楽になった分が価格の上昇に結びついている。

この状況は何も変わっていないし、ホテルの影響で土地代は高いし、建築費が高いことも変わっていない。原価が高いままで新築マンションが価格下落に転じることはないし、そうなると中古価格も下がることはない。

■立地重視の持ち家取得で含み益2000万円超も

 こうした相場変動から、私は個別物件のどれの資産性が高いかを数値化してきた。それを「住まいサーフィン」という無料会員制サイトで公開している。そのもっとも重要な数字が、物件ごとの資産性を数値化した「儲かる確率」だが、今回これを再計算した結果、これまで以上に立地重視の傾向が表れている。

 この数値は首都圏平均で約50%であり、これを超えていれば含み益を生むことを表している。最寄り駅によっては90%を超えるところもある。「住まいサーフィン」の会員の実績は、相場が上昇したこともあるが、99%が含み益を出しており、その平均額は2200万円にのぼる。つまり、誰でも可能なことを証明していて、その金額は生涯獲得年収の1割に当たる。

 この含み益は1人当たり3000万円まで無税で所得になる。これは購入から10年ほどの実績であり、私は以前に10年程度で住み替えて資産を増やす方法を本に書き、ベストセラーになっている。この法則は10年たっても再度使えるので、人生で3回やれば、生涯獲得年収の3割程度を増やすことが可能になる。私はこの手法を自分でも行い、2件目ですでに1億円の含み益を超えている。東京の世帯数がピークを過ぎるまであと20年以上ありそうなので、その間に自宅で資産形成することで老後の生活を楽にしておきたいものである。


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