【マンション】日本の不動産市場【商業ビル】 - 1282196619

1：名無しさん：2010/08/19(木) 14:43:39: 自宅の買い時を考えている人、投資用不動産の購入を考えている人。
日本の不動産市場について語りましょう。
10：名無しさん：2013/08/02(金) 12:49:13: 消費税増税前の駆け込み需要が結構あるんだってさ。
11：名無しさん：2013/10/23(水) 21:39:08: 新築マンション多いですよね。
でも、結構売れてるんですって。
全国の空室率は高いらしいですし。
12：名無しさん：2014/06/04(水) 16:43:02: REITまた上がってるやん
13：名無しさん：2015/07/04(土) 08:41:28: 都心の不動産、えらい上がったが大丈夫かね？
14：名無しさん：2015/07/14(火) 22:01:26: 中国の金持ち次第やな
15：名無しさん：2016/06/13(月) 02:00:25: 超低金利、ホテル不足、マンション売れ行き好調、日銀REIT買い

そりゃ、どんどん建てるわな
16：名無しさん：2016/11/06(日) 20:10:06: 中国勢の日本不動産買いには翳りが出てるな
17：名無しさん：2016/11/16(水) 18:32:12: REITがじわりと下がってきた。
トランプで金利上昇を意識だな。
18：名無しさん：2016/11/30(水) 10:03:49: 黒ちゃんは低金利政策持続だし、
中国は経済低迷だけど、海外に金を持ち出したい人が多いし、
マンション価格はピーク過ぎたけど、宿泊施設とか足りないし、
人口は減ってるけど、相変わらず持ち家志向だし、
19：名無しさん：2016/12/12(月) 10:09:41: >>15
俺んちのまわりはアパート建て過ぎ。
しかも、狭い安アパートばっかり。
20：名無しさん：2016/12/12(月) 18:48:59: 金融庁・日銀、アパートローンの監視強化　過剰供給リスクで
jp.reuters.com/article/fsa-loan-idJPKBN14016D

金融機関による個人の貸し家業向け貸出（アパートローン）の急増に対し、
金融庁・日銀が監視を強めている。複数の関係筋が明らかにした。

相続税対策や超低金利を背景に富裕層などによる貸家の建設・取得需要が増大。
一方で人口・世帯数の減少が確実視され、空室率の上昇など供給過剰感が出始めたためだ。
21：名無しさん：2016/12/19(月) 22:54:15: タワーマンションは雨漏りが多くて大変らしいぞ
22：名無しさん：2017/01/24(火) 23:04:54: マンション販売はかなり減ってるみたいだな。
23：名無しさん：2017/01/25(水) 22:12:40: 内閣府が「バブル」警鐘　相続税対策で着工急増
mainichi.jp/articles/20170125/k00/00m/020/106000c

　国内の賃貸住宅の新規着工戸数が急増し、世帯数の増減などを加味した潜在需要を２０１６年以降上回り、供給過剰となる可能性が高いことが、内閣府のリポートで分かった。利用者のニーズに合わない狭小住戸も多いと指摘しており、相続税の節税対策を背景にした賃貸住宅の「建設バブル」の発生に警鐘を鳴らしている。

　国内の住宅建設は、１４年４月の消費税率８％への引き上げで急減したが、１６年以降急速に持ち直している。１１月の新設着工戸数は８．５万戸と増税前の駆け込み需要があった３年前並みの水準となった。
24：名無しさん：2017/01/25(水) 22:13:58: 　けん引役が賃貸住宅だ。日銀のマイナス金利政策を受けた低金利で建設資金が調達しやすくなる中、
１５年１月の相続税増税後の節税対策として賃貸アパートなどを建設する個人が増加している。
１６年１～１１月の累計着工戸数は３８．４万戸と１５年１年分（３７．８万戸）を上回り、０８年以来の多さとなっている。

　内閣府は今回、老朽住宅の更新や世帯数の増減などを考慮した賃貸住宅の潜在需要を試算した。すると、
１４～１５年は各４０万戸前後と実際の着工戸数を上回ったが、少子高齢化の進展で１６年以降の潜在需要は３５万戸程度で推移するため、
着工戸数が潜在需要を上回り続ける可能性があるという。
25：名無しさん：2017/01/25(水) 22:15:29: 　また、面積別では、「６１平方メートル以上」より、「３０平方メートル以下」の住宅が急増していると分析。
今後増加が見込まれる高齢者は広い賃貸住宅のニーズが高く、狭小住宅の増加は「家賃下落で貸家オーナーに打撃を与える可能性がある」（内閣府担当者）と見ている。

　一方、東京都豊島区は０４年６月から、３０平方メートル未満の住戸を建設する場合、建築主１戸につき５０万円を課税する
「ワンルームマンション税」を導入。リポートは、１２～１５年の間、豊島区以外の東京都区部では狭小住戸が５割以上増加したが、
豊島区ではやや減少していることも紹介したうえで、「入居者のニーズに合わせた供給を促す経済政策を工夫すべきだ」と主張している。
26：名無しさん：2017/01/29(日) 13:39:34: 確かにアパートは増えてる。
もう投資手段としては無理。
で、移民の巣窟になるかも？
27：名無しさん：2017/02/05(日) 12:14:15: 銀行が、アパート建設への融資の審査を厳しくし始めたという記事が出てましたよ。
28：名無しさん：2017/02/09(木) 18:37:37: いよいよヤバイな

不動産業向け融資が過去最高にマイナス金利で
www3.nhk.or.jp/news/html/20170209/k10010869861000.html

日銀によるマイナス金利政策を背景に、国内の銀行が、去年１年間にマンションなど不動産業向けに新たに融資した額は、前の年より１５％余り増えて過去最高となったことがわかりました。

これは、日銀が、国内の１３９の銀行を対象に新規の融資を調査してまとめたもので、去年１年間に、銀行が企業や個人に対して融資した額は４８兆３９８８億円と、前の年に比べて１０．３％伸びました。

このうち、不動産業向けに新たに融資した額の合計は１２兆２８０６億円と、前の年と比べて１５．１％伸びて過去最高となりました。

これは、日銀が去年２月にマイナス金利政策を導入したことなどを受けて、不動産業者や不動産に投資するファンドの間で、マンションやオフィスビルに投資するための資金を銀行から借り入れる動きが活発になったためです。

また、個人が節税や投資目的にアパートなどを建設するための資金を借り入れる動きも広がっており、賃貸住宅を建設する個人向けの融資額は３兆７８６０億円と前の年に比べて２１．１％増加しました。

このため日銀は、不動産の投資が過熱しないかどうか賃貸住宅の市場などの動向を注意深く見ていくことにしています。
29：名無しさん：2017/02/28(火) 20:01:05: アベノミクスで借金してマンションを買う人が増えて
マンション価格が暴騰した。
しかしマンション購入は去年ピークを付けて、完全に警戒モードに入った。
余計な金融緩和で日本経済に大きな傷跡を残すこととなったな。
30：名無しさん：2017/04/10(月) 20:10:22: 今年に入ってからREITが下がり基調だね。
31：名無しさん：2017/05/01(月) 15:49:15: 　
　アパート融資の膨張警戒＝建設過剰で空室増も－日銀
　www.jiji.com/jc/article?k=2017043000328

　銀行が賃貸住宅の建設資金を個人に貸し出す「アパートローン」が膨張を続けている。日銀によると、２０１６年の融資額は前年比２１．１％増の３兆７８６０億円に達し、比較可能な１０年以降で最大。しかし、過剰な貸家建設で空室が増え、ローンを返済できなくなる大家が続出することも懸念されており、日銀は警戒を強めている。

　アパートローンの借り手は土地などの担保を持っているため、地方銀行などは積極的に融資を増やしてきた。融資額は最近５年間で１．７倍に膨らみ、銀行界でも「融資が不自然に伸びている金融機関がある」（地銀関係者）と、局所的な過熱が指摘され始めている。

　日銀は「物件の収益性を見極めて貸しているのか疑わしい例もある」（幹部）と判断。不便な立地での貸家建設など、実需を無視した事業にまで銀行が融資をすれば、住宅バブルを生みかねないとみている。このため、１７年度は銀行の立ち入り検査（考査）でアパートローンの審査体制を重点的に点検する方針だ。
32：名無しさん：2017/05/01(月) 21:13:06: このバブルはいずれ弾けるよな。
33：名無しさん：2017/05/13(土) 23:03:15: 地銀かい
34：名無しさん：2017/06/10(土) 22:17:33: 不動産の9割が下がっていく
2017/06/08
不動産コンサルタント、株式会社さくら事務所代表取締役社長　長嶋修氏
bizgate.nikkei.co.jp/article/135881120.html

不動産は三極化する
「価値維持あるいは上昇する　10～15％」
「徐々に価値を下げ続ける　70％」
「無価値あるいはマイナス価値に向かう　15～20％」

価格の動きはまず、都心の中古マンション、そして外側の地域へ波及していきます。
東京については、まず都心3区→5区→城南地区→城西地区→城東・城北地区といった流れになります。
首都圏ならば、東京→神奈川→埼玉→千葉の順で波及します。どちらも「の」の字を描くような時計回りです。
名古屋・大阪をはじめ、地方都市への波及は1、2年程度後になります。

2012年の政権交代以降、不動産価格の「すべて」が上昇したわけではありません。
上昇トレンドに乗って大きな恩恵を受けた不動産は極めて限定的でした。
東京都心部なら前述の通り、中央・千代田・港区の都心3区に新宿・渋谷区を加えた5区
くらいまでは50％程度上昇しましたが、東京全体ではプラス40％程度、神奈川・埼玉・千葉に
至ってはせいぜい20％程度の上昇です。
35：名無しさん：2017/06/11(日) 18:07:10: バブル崩壊型大暴落か、失われた２０年型長期低落か？
36：名無しさん：2017/06/22(木) 15:12:56: 　
　中古マンション値下げ広がる　東京都区部
　www.nikkei.com/article/DGXLASDJ21H23_S7A620C1000000/

　転勤などに伴ってマンションを中古で売る人が価格を下げる動きが東京や大阪で広がっている。過去数年間で価格が高騰し、購入に二の足を踏む消費者が増えているのが背景だ。売却するまでに長い時間がかかるのを嫌い、値下げに動くケースが目立ってきている。

　「思ったより値上がり益が出なかった」。今年になって東京都江東区でマンションを売却した40代の男性はこう漏らす。分譲時の購入価格よりは高値で売れたものの、当初の売り出し価格では買い手がつかず、５％ほど値下げをしたという。

　東京カンテイ（東京・品川）が22日発表したデータによると、東京都区部で販売されている中古マンションのうち、直近３カ月で値下げをした住戸の割合は５月時点に32.4％。７カ月ぶりの高水準を記録した。販売中の中古住戸の３戸に１戸が値下げをした計算だ。30％を超えると値下げが活発な状況で、将来の価格下落につながりやすいという。
37：名無しさん：2017/06/22(木) 15:13:51: 　
　値下げが広がっている背景にあるのが需要の鈍化だ。都区部の中古マンションの平均売り出し価格（70平方メートル換算）は５月時点で5317万円。３年前と比べて３割高い一方、昨年末と比べるとほぼ横ばいだ。「価格が上がったことで購入できる人が限られてきており、さらなる上昇が見込めなくなってきた」（東京カンテイの高橋雅之主任研究員）

　仲介業者のケイズワン（東京・江東）によると、東京都の江東区、中央区の湾岸エリアは今年、350戸を超える値下げ事例が出ている。１棟だけで100戸近い中古住戸が売りに出たタワーマンションもある。「湾岸エリアはインフラ整備が進むため価格が大きく下がる状況でもない」（三井不動産リアルティ・ららぽーと豊洲センターの佐藤達也所長）との声は多いが、供給が多いだけに、なかなか買い手が現れない住戸も目立つ。

　東京に限らず、投資目的にマンションを購入していた富裕層が「高値のうちに売却しようとする動きもみられる」（東急リバブル）。大阪市は５月の平均価格が2844万円と昨年末比で1.4％下落。値下げをした住戸の割合は26.3％と前年同月より5.1ポイント高い。

　これまで中古マンションは新築に対する割安感から成約件数が伸びてきたが、足元では頭打ちになりつつある。今後、値下げの動きがさらに広がる可能性もありそうだ。
38：名無しさん：2017/06/23(金) 21:17:39: 調整はでかいか？
39：名無しさん：2017/06/30(金) 21:11:10: 　
　空き家82万戸、20年五輪に影
　www.nikkei.com/article/DGXLASFK27H4O_Y7A620C1000000/

　総務省の住宅・土地統計調査によると、2013年時点で東京都内の空き家は約82万戸。空き家数は30年あまりで倍増している。

　空き家のうち、約60万戸は賃貸用だ。賃貸住宅をつくれば節税効果が上がるとみて過剰供給が進んだとの見方が出ている。一方、持ち主が長期にわたっていない空き家も約15万戸ある。

　人が住まない家は害虫の温床になりやすく、それを周辺に拡散させる恐れがある。古くなれば耐震性能も失われ、大きな地震が起きたときなどに障害となる。

　放置すれば犯罪に使われる可能性もゼロではない。テロを警戒する2020年五輪にも影を落とす空き家。治安対策からも都政喫緊の課題といえる。
40：名無しさん：2017/07/04(火) 18:08:53: REIT価格がかなり低下してるな。
41：名無しさん：2017/07/05(水) 10:51:02: REITは暴落中
42：名無しさん：2017/07/11(火) 20:11:04: J-REITの暴落は続く。
米国引き締めで先行きの金利上昇圧力か？
43：名無しさん：2017/07/12(水) 21:00:20: 今日もREITは酷い下げ。
一方、東京の賃貸物件は賃料も含めて更に上昇中。
まだまだ中国人が買っているらしい。
44：名無しさん：2017/07/12(水) 22:29:13: 金融庁に「忖度」？　REIT投信に懸念材料が浮上
style.nikkei.com/article/DGXMZO17823320Z10C17A6000000
45：名無しさん：2017/07/13(木) 05:49:38: 金融庁は、地銀が毎月分配型を問題視するだけでなく、
J-REITのETFを買うように指導していたらしいですよ。
個別REITの保有物件を見に行っていないのに選定するのは
リスクが高いだろうということらしいです。
46：名無しさん：2017/07/14(金) 14:12:37: 昨日下げ止まったJ-REITは、今日はまた暴落。
47：名無しさん：2017/07/14(金) 19:01:27: J-REITがはじまった2001年から2003年3月までは日本の金融危機の時期でREIT価格も低迷し、
分配金利回りは5～6％台で推移した。J-REITの本数も少なく、また新しい金融商品に対する
警戒もあったかも知れない。

2003年4月からは金融危機が一応終息し、アメリカの住宅バブルがはじまって、株価が上がり、
REIT価格も上がった。2004年以降は分配金利回りが4％を切るようになった。

2006年はアメリカの住宅バブルのピークでREIT価格も急騰し、2007年5月に分配金利回りは
2.6％を記録した。そしてサブプライム問題が発生し、J-REIT価格も下がり始め、2008年の
リーマンショックで大暴落し、2009年2月には分配金利回りは7.96％まで上昇した。先行き不安や
換金目的でここまで売られてしまったのである。

その後世界的金融緩和により金融市場が回復するが、日本の株式やREIT価格の回復は鈍かった。
そして、アベクロ金融緩和によって株式とJ-REITは大きく買われ、ピークの2014年12月には
分配金利回りは3.02％まで低下する。

現在暴落中のJ-REITは、本日終値で分配金利回りは4.20％で、これは前日比0.06％アップである。
もし、リーマンショック並みの大暴落になって分配金利回りが3.0％になるとすれば、
J-REIT価格は単純計算であと25％下落し、東証リート指数でいえば1215くらいである。
同指数の今日の終値は1620.38である。
48：名無しさん：2017/07/15(土) 19:11:11: 金融庁の指導が原因でJ-REIT全体が暴落するって、
おかしな話だね。
49：名無しさん：2017/07/15(土) 22:17:18: 株が下げに転じたらREITも本格的に暴落しますよ。
50：名無しさん：2017/07/16(日) 18:45:11: 東京も、少しバルセロナに似て来た。

　　都市から地元住民が消える、バルセロナが鳴らす警鐘
　　www.afpbb.com/articles/-/3134779?page=1

　スペイン・カタルーニャ（Catalonia）自治州の州都バルセロナ（Barcelona）の美しい旧市街、ゴシック地区（Gothic Quarter）。路上で遊ぶ子どもたちの姿や昔ながらのバルなど──ここを歩くと、マヌエル・モウレロ（Manuel Mourelo）さんには、今は「みんな、なくなってしまった」昔の記憶がよみがえる。

　狭く曲がった路地を埋め尽くしているのは、自転車や電動立ち乗り二輪車のセグウェイ（Segway）に乗ったガイド付きツアーの観光客たちだ。地元の人々は歴史が詰まった建物をホテルや観光客向けの賃貸業者に明け渡し、出て行ってしまった。

　北西部ガリシア（Galicia）出身のモウレロさんも、1962年から住み続けていたこの地区から昨年、移住した。25年間借りていたフラットが投資家に売却され、立ち退かされたのだ。家賃が月500ユーロ（約6万5000円）だったこのフラットを出たモウレロさんには、同じ地区で借りることのできる物件は金額的になかった。

「他は、1000、1200、1500ユーロといった感じだ」と、76歳のモウレロさんは嘆く。さらに「ここは私の村だった。私のすべてがあった。友人がいて、店があって、ここで結婚し、子どもが生まれ、死ぬのもここだと思っていた。難民になった気分だ」と目に涙を浮かべ、モウレロさんは語った。
51：名無しさん：2017/07/16(日) 18:45:50: 　■人口の6割は短期滞在の「流動的」な住民

　バルセロナ市によると、2006年には2万7470人だったゴシック地区の人口は、2015年には1万5624人まで減っている。現在の人口の63％は観光客や短期滞在の「流動的」な住民たちだ。

　エアビーアンドビー（Airbnb）のような民泊仲介サービスの登場により、問題は悪化する一方だと地元の人たちは言う。「元いた人がいなくなって、もっと裕福な人たちと入れ替わるジェントリフィケーションとは違う」「歴史ある町の中心が空になろうとしている」と、ゴシック地区を含むシウタ・ベリャ（Ciutat Vella）の区議、ガラ・ピン（Gala Pin）氏は言う。

　世界各地の都市で起きている同様の現象を研究する社会学者のダニエル・ソランド（Daniel Sorando）氏は「都市の中心部は金を生み出すための仕掛けとみなされて、労働階級はその外へ立ち退かされている」と語る。例えばフランスのパリ（Paris）では、観光客向け賃貸への乗り換えを含め、過去5年間で2万戸の住宅物件が消えた。そのため家賃は上昇し、人口は減っているとパリ市の担当者は述べた。
52：名無しさん：2017/07/16(日) 18:46:21: 　立ち退きに反対する元活動家だったバルセロナ市のアダ・コラウ（Ada Colau）市長は、こうした動きに対抗し、厳しい規制を導入。同市は昨年、観光客受け入れの許可を得ずにマーケティングをしたとして、民泊仲介サービスの「エアビーアンドビー」と「ホームアウェイ（HomeAway）」に対し、それぞれ60万ユーロ（約7800万円）の罰金を科した。

　年間3000万人が訪れるバルセロナでは、同市の収益性に目を付けた投資家らの影響で家賃などの価格の上昇が激しい。ある不動産業者の顧客の半分は、別荘や投資物件を探している外国人だという。

　家賃の高騰にもめげずに住み続けたとしても、人混みに騒音、日用品を売る店の不足などに悩むことになる。「家賃の値上がりで追い出されなくても、日々のプレッシャーに耐えられなくなる」と、ある地元の住民グループの活動家は話した。

　そうしたことから、人文地理学者のソコロ・ペレス（Socorro Perez）氏は「住む人のいない都市や死んだ地区」が結果的に生まれると話し、「都市は娯楽と消費の塊、いわば観光版ファストフードになっていく」と語った。
53：名無しさん：2017/07/20(木) 17:55:08: >>49
Ｊ－ＲＥＩＴは昨日今日と大反騰
54：名無しさん：2017/08/10(木) 01:11:24: 賃貸住宅の空室率３０％と聞きました。
55：名無しさん：2017/08/16(水) 12:05:26: 　
　平均７３７９万円、都心高級マンションなお好調
　www.yomiuri.co.jp/economy/20170816-OYT1T50004.html
　
　都心部（東京２３区）の高級マンションが売れている。

　不動産経済研究所が１５日発表した７月のマンション発売戸数は、前年同月比４２・３％増の１８６３戸と大幅に増えた。ただ、神奈川県や千葉県などでの発売戸数は落ち込んでおり、二極化が鮮明となっている。

　◆「億超え」完売　

　回復基調を牽引するのは、販売価格が１億円を超える「億ション」など、都心の高額物件だ。富裕層を中心に、利便性や資産価値の高い高級マンションへの需要は堅調という。三井不動産が１月に発売した千代田区のマンション（１戸当たりの平均価格約１億８０００万円）や、東京建物が５月に発売した渋谷区のマンション（同約１億２０００万円）は、ほぼ即日完売するほどの人気だった。

　７月はこうした高額物件の発売が相次ぎ、１戸当たりの平均販売価格は７３７９万円に達した。「湾岸など人気エリアの物件は、引き続きよく売れている」（東急不動産の大隈郁仁社長）という。
56：名無しさん：2017/08/16(水) 12:25:40: 貧富の格差拡大バブルと中国人バブルだな。
57：名無しさん：2017/08/26(土) 08:20:20: 　
　　不動産取引、路線価の２．６倍に　「新バブル」懸念も
　　www.asahi.com/articles/ASK8R0BR7K8QULFA01P.html

　投資家からお金を集めて不動産を買い、賃料収益などを分配する上場不動産投資信託（Ｊ―ＲＥＩＴ〈リート〉）で、最近取得された物件の価格水準が、相続税などの基準となる路線価の平均２・６倍となっていることがわかった。目安とされる１・５倍程度より高く、一部では１０倍超の物件もあった。

日本銀行の金融緩和であふれたお金が不動産市場に流入し、東京の２０１７年分の最高路線価はバブル期を超えている。取引価格も高めになっており、「新バブル」の懸念も出ている。

　リートは証券を発行したり銀行からお金を借りたりして資金を集め、不動産を買う。毎年の新規不動産取得額は１・５兆円超で、国内最大の買い手とされる。
58：名無しさん：2017/08/26(土) 14:42:02: こんなの個々に見ていかないとわからんよ。
都心三区は商業ビルもマンションもバブルだけど。
60：名無しさん：2017/09/15(金) 17:56:17: 　田園都市線で「負け組物件」が増え始めた
　不動産市場の"三極化"がやってくる
　長嶋修
　president.jp/articles/-/23075

（以下要約）
今後日本の不動産市場は大幅に縮小し、
「価値を維持する、あるいは価値が上がる不動産」全体の10～15％程度
「なだらかに下落し続ける不動産」全体の70％
「限りなく無価値になる、あるいはマイナス価値となる不動産」全体の15～20％
という三極に分かれると予測。

今後の見通しが明るい不動産は、とにかく「立地がよいもの」に限定される。

もともと、不動産は一にも二にも立地が重視されるもので、急行が止まる主要駅に近いことや、街としてのブランド力が極めて高いエリア（東京銀座など）にアクセスしやすいと評価が高くなるが、今後はさらにエリアが限定される。

特に有望なのは東京の都心3区（千代田区、中央区、港区）や都心5区（3区と新宿区、渋谷区）で、マイホーム需要に加えて、国内外の投資マネーも流入し続ける。

湾岸エリアを含む好立地エリアの物件価格は、銀座、新橋、日本橋、大手町、丸の内などの東京の中心地にアクセスしやすいという大きなメリットがあり、一時的に上下動しても、暴落したまま放置されることはない。

田園都市線沿いの不動産の価格はすでに下落が始まっているエリアもあるが、下落エリアはどんどん増えていく。
同じ田園都市線沿線でも、東京都内であれば、価値の下落はまだ少なく、維持できるところもある。
61：名無しさん：2017/09/19(火) 17:10:49: 　
　商業地の全国平均０・５％上昇…基準地価

　国土交通省が１９日発表した２０１７年の基準地価（７月１日時点）は、商業地の全国平均が前年比０・５％の上昇だった。

　前年のほぼ横ばい（０・００５％の上昇）から、実質的に１０年ぶりの上昇に転じた。

　東京、大阪、名古屋の３大都市圏の商業地では前年（２・９％の上昇）を上回る３・５％の上昇で、５年連続でプラスだった。都市中心部の再開発や、外国人観光客の増加に伴うホテルや店舗などの需要が高まった。

　住宅地の全国平均は０・６％の下落で、２６年連続のマイナスだった。

　www.yomiuri.co.jp/economy/20170919-OYT1T50077.html
62：名無しさん：2017/09/19(火) 20:03:30: 住宅地はまだ下ってるんだな。
63：名無しさん：2017/10/10(火) 10:18:19: 　　日本の｢地価崩壊｣はもう絶対に避けられない
　　～つかの間の地価上昇はやがて終焉を迎える～

　　toyokeizai.net/articles/-/192086

（以下要約）
京急本線終着駅の浦賀駅から徒歩7分に雑草の生い茂った空き地がある。
土地の所有者は不明。ずいぶん昔にここに土地の登記をした会社はすでに解散。
2年前まで立っていた空き家の表札の名前の人物は所有者ではなく、賃借人。
空き家は一部が崩れかけた危険な状態だったため、市が公費で強制撤去。

所有者不明土地の問題は、田舎よりも都市部のほうが深刻になる。

大都市郊外のベッドタウンでも没落が始まっている。
特に駅至近マンションの人気が高まるなど居住の都市回帰が進む一方、郊外では住宅の資産価値が下落し、空き家も年々深刻になっている。

1992年に施行の改正生産緑地法の下、生産緑地指定を受けた都市部農地は、農業継続を条件に固定資産税などの減額措置を受けてきた。東京、名古屋、大阪の三大都市圏を中心に総面積は1万ヘクタール以上。
その生産緑地の8割が2022年、指定期間である30年の期限を迎える。
農業後継者不足が深刻化する中、指定を解除された生産緑地が宅地となって市場に出回ることが予想される。

国は生産緑地指定期間の延長など保全策を新たに打ち出しているが、住宅需要縮小の中、戸建てやアパートが大量に出回れば、周辺の不動産価格や賃料の下落は避けられない。

2025年に入ると、団塊の世代が後期高齢者となり、大量の土地相続が発生する見通し。
3年以内での売却が有利になるという税制もあり、都市部でも土地相続急増が地価の下落圧力になる。

アベノミクスによる超低金利政策は「土地は値上がりを続ける」という土地神話をつかの間、復活させたかに見えた。しかし地価崩壊は、需要と供給の両面からみても避けられない未来となっている。
64：名無しさん：2017/10/10(火) 16:55:16: お金が余っているけど、日本にはなかなか投資対象が無いので
不動産にどんどんお金が集まってしまいます。
その上、日銀がどんどんお金を供給するので益々不動産にお金が集まります。
また、相続税を上げたことで、相続税対策でアパートを建てる人が多くなりました。

しかし、将来性がある不動産は都心などに限られるので、そこばかり価格が
上がって行きます。
地方や郊外は借りてくれる人も少なく、不動産を持っているだけで
毎月維持費にお金が掛かるだけで、買う人が殆どいないのです。
65：名無しさん：2017/10/11(水) 17:52:27: 一軒家は30年も経たないうちに建て替える人多いな。
66：名無しさん：2017/10/12(木) 22:17:03: ところで、J-REITまた下がって来たね。
東証REIT指数 1631.86 -6.07 -0.37％
だって。
67：名無しさん：2017/10/18(水) 13:08:38: 　
　　不動産、来月にも大暴落の可能性…中国人が一斉売却の懸念、すでに局地的バブル終了
　　biz-journal.jp/2017/10/post_20944.html

（以下抜粋）
実際のところ大暴落はいつ始まるのか？　答えを言ってしまえば、それは来月かもしれないし3年後かもしれない。

誰かに不動産を貸すと想定した場合、健全な利回りは5から8％だと私は考えている。たとえば1億円のマンションを購入して賃貸に回した場合、13年から20年で元が取れる、というレベル。
ただし、この水準が適用できるのは入居率が90％以上を望める都心エリアのみ。郊外や地方に行くと10％から20％の利回りでないとリスクに見合わない不動産も多い。

現在の市場はその水準を逸脱している。たとえば、東京都港区かつ山手線の内側で新築マンションを購入すると、利回りは3％そこそこ。物件によっては2％程度のケースも散見される。つまり、健全な利回りである5から8％と、現状の3％の差がバブル分。

都心エリアでは中古マンションの売り出し物件が大量に発生している。しかし、売買が成立する成約数はさほどでもない。この側面だけ見れば、供給過剰である。特に江東区の湾岸エリアではこの傾向が強い。しかし、成約金額の顕著な下落は起こっていない。

なぜか？　売り手側がまだ焦っていないことだと推測する。今の市場の妙な均衡は当面続くと考えている人が多いからだ。あるいは「2020年の東京オリンピックまで不動産価格は上がり続ける」という、何の根拠もない都市伝説を信じている人も多い。だから、いまだに下落局面がやってきていない。

不動産担保融資の残高は依然として高水準。銀行が低利でお金を貸している限り、一定の買い手は存在し続けている。だから、いまだにバブルが崩れていないとも理解できる。

しかし、世界的に見ても金融引締めの潮流ができつつある。日本の異次元金融緩和もいずれ終わらざるを得ない。

大手財閥系のデベロッパーでは、新築販売時に中国人に売ったマンションを積極的に買い戻しているという。管理費を払わないなどのトラブルが多いのが原因だ。

一方、購入した中国人側からしても、「こんなはずではなかった」と落胆していることが容易に想像できる。まず、思ったほど値上がりしていない。中国や香港などでは、マンションが短期間で5～10割値上りする物件も珍しくない。それが東京の湾岸エリアではせいぜい2割程度。手数料を差し引けば1割の値上がり益を手にできるかどうかという水準だ。しかも、管理費や固定資産税などの維持費が年間に購入価格の1％程度は発生している。民泊で運用しようにも、管理規約で禁止されれば完全に違法だ。「だったら今のうちに売ってしまえ」という動きも一部では見られる。

3つの下落タイミング
（1）売り手が何かで焦りだした時
（2）金利の上昇側面
（3）中国人たちの一斉売却

2017年10月16日
68：名無しさん：2017/10/22(日) 10:00:59: もう、いっぱいいっぱい
69：名無しさん：2017/10/29(日) 16:04:41: REITは依然として軟調だね。
更に下がると予測する人も多いし。
70：名無しさん：2017/11/11(土) 11:42:19: 　　
　　三井不動産｢不動産投資市場が良い｣－マンション価格も6400万円近く上昇
　　www.bloomberg.co.jp/news/articles/2017-11-10/OZ6R226S972801

　　三井不動産の佐藤雅敏・取締役常務執行役員は決算記者会見で８日、「いまは不動産投資市場が良い」と述べるとともに、中高層分譲マンションの一戸当たり単価が6400万円近くまで上昇したことを示した。

　　佐藤常務は東証での会見で「オフィス市況は来年も良いと思う。ホテルの稼働率も高い」と語った。中高層マンションは今期（2018年３月期）上半期平均で6382万円と前年同期の5915万円から上昇した。オフィスビルなど投資対象の不動産価格が高水準で推移する中、投資家向け不動産売却も2360億円と過去最高を計画している。

　　オフィスビル・商業施設の賃貸と住宅分譲の主力事業の好調を背景に今期（2018年３月期）の連結業績は、期初に示した過去最高を据え置いた。４－９月期については純利益が前年同期比33％減の486億円、売上高は同11％減の7218億円だった。前年同期に自社系リートへの物流施設売却が集中していたことで減収減益になった。

　　2017年11月10日
71：名無しさん：2017/11/19(日) 21:53:32: 来年も東京のオフィス需要は良さそうなのか。
まだオリンピックまで３年あるから色々と需要があるんだな。
でも凄い沢山建設中みたいだからな。再来年どうなるか。
72：名無しさん：2017/11/24(金) 18:38:39: 中古マンション在庫膨らむ　高値で成約鈍化

　中古マンションの在庫が膨らんでいる。東京都では10月の在庫が過去最多だった。新築マンションにつられて価格が高騰し、成約件数が伸び悩んでいる。買い主の慎重姿勢が強く、在庫の増加が値下げを促す可能性もある。

　東日本不動産流通機構（東京・千代田）によると、10月の東京都の中古在庫は２万5973件と９月に比べ２％増えた。３年前より５割多く、これまで最多だった2012年２月を上回った。

　www.nikkei.com/article/DGXMZO23825200S7A121C1920M00/
73：名無しさん：2017/11/25(土) 22:39:09: 普通に考えてピークだと感じますが、
エコノミストの中にはこれから未曾有のバブルが始まると
言う人も多いですね。
74：名無しさん：2017/12/26(火) 11:25:40: しかし、アパートは建て過ぎだろ。
小さいアパート乱立で町は汚くなるし。
75：名無しさん：2017/12/27(水) 19:11:47: 地域によってはかなり家賃が下るだろうな
76：名無しさん：2018/01/23(火) 23:32:16: 都心のマンションは高値維持。
富裕層がどんどん買っている。
77：名無しさん：2018/01/28(日) 19:22:21: 米ゴールドマン､虎ノ門ヒルズ区分所有を約300億円で取得

　　ゴールドマン・サックス・グループの運用する不動産ファンドが、大型複合施設「虎ノ門ヒルズ」の区分所有を約300億円で取得していたことが明らかになった。事情に詳しい複数の関係者によると、売り手は海外の大学基金や年金などの資金を基にアジアの不動産関連資産に投資する不動産投資会社のスターアジアグループ。

　　ゴールドマン・サックス・アセット・マネジメントのファンドが取得したのは、森ビルが開発した虎ノ門ヒルズ（地上52階）のオフィス棟部分の約2.5フロア分。関係者によると、取得したのは昨年５月だという。森ビルは虎ノ門エリアに虎ノ門ヒルズのほか、新たに超高層ビル３棟の建設計画（総事業費約4000億円）を進めている。

　　日本の不動産投資市場では海外投資家の動きが活発化しており、都市未来総合研究所の調査によると、17年の海外投資家の対日不動産取得額は前年比３倍の１兆1000億円と大幅に拡大し、1997年の調査開始以来の過去最高となった。

　　不動産サービス会社クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドのリサーチ・ディレクター、鈴木英晃氏は、不動産価格の高止まり感や金利上昇リスクから一部に利益確定売りが出たり、「Ｊリートの投資行動が昨年減速した」とし、その分「海外投資家が購入できるようになった」と指摘。今年もＪリートの投資が伸びなければ、「海外投資家が受け皿となっていく可能性がある」との見方を示した。

　　ゴールドマン広報担当の松本弘子氏は、個別の不動産売買に関してのコメントを控えた。スターアジアグループの広報担当者もコメントを控えた。www.bloomberg.co.jp/news/articles/2018-01-26/P351IN6S972Z01
78：名無しさん：2018/01/28(日) 20:57:21: 軟調のREITを買ってたのは海外勢か？
金融庁長官のあの発言は加担だったか。
79：名無しさん：2018/02/22(木) 13:20:42: 　
　　　マンション価格、過去最高＝発売戸数は微増　２０１７年
　　　www.jiji.com/jc/article?k=2018022100862

　不動産経済研究所が２１日発表した２０１７年の新築マンション価格は全国平均で１戸当たり４７３９万円（前年比３．９％上昇）となり、１５年の４６１８万円を上回って過去最高を更新した。東京都心の超高額物件などがけん引した。

　平均価格は、東京２３区をはじめとする首都圏が７．６％の大幅な伸び。人件費の増加を反映してほぼ全国的に価格が上がり、主要都市では、札幌市が１．２％、仙台市が３．８％それぞれ上昇。名古屋市は４．６％下落した。

　年間の発売戸数は０．５％増の７万７３６３戸と、小幅ながら４年ぶりに増加した。首都圏、近畿圏がプラスだったほか、地方都市でも「駅近」など利便性の高いエリアで売り出しが増えた。
80：名無しさん：2018/02/23(金) 09:54:07: マンション買うなら、東京五輪後がいいのか？暴落が見える危険なエリア
www.mag2.com/p/news/350793

オリンピックによる建設ラッシュがひと段落する
2022年生産緑地が終了するので宅地が多くなる
空家が増加している
→ 数年後は販売価格が安くなる

人口があと50年で3割も減る → 住宅は余り、値段は確実に下がる
地方では特にその傾向は顕著
81：名無しさん：2018/03/02(金) 11:57:40: 6畳弱の狭い物件に、住みたい人が殺到している理由

「ここに住みたい」「オレもオレも」と殺到している物件が増えているのだ。その名は「QUQURI（ククリ）」。2012年に創業したスピリタスという会社が東京23区で提供していて、すでに70棟を超えている。

QUQURIの最大の特徴は「狭い」こと。部屋の広さはわずか9平方メートル（6帖弱）しかないので、玄関を入って数歩進めば部屋の端にたどりつく。それでもキッチン、トイレ、シャワールーム、下駄箱があって、洗濯機を置くこともできるのだ。

ムダを徹底的に削ることで、どういう効果があったのか。アパート経営の利回りは一般的に5％ほどと言われているのですが、QUQURIの場合は7％ほどを実現。

全文は www.itmedia.co.jp/business/articles/1802/14/news011.html
82：名無しさん：2018/04/01(日) 07:47:59: 日本の農地の2割、約９３万ヘクタールは持主不明。
これが農業大規模化の大きな障害になっている。
83：名無しさん：2018/04/13(金) 07:00:05: 不動産価格が暴落すると言われながら、
都心は暴騰。地方はちょっと上昇？
84：名無しさん：2018/04/16(月) 18:04:16: 　
　　　マンション７％値上がり　首都圏バブル期の９０年度以来の高水準
　　　www.sankei.com/economy/news/180416/ecn1804160012-n1.html

　不動産経済研究所は１６日、２０１７年度に発売された首都圏（１都３県）のマンションの１戸当たりの平均価格は５９２１万円で前年度比６・９％値上がりしたと発表した。２年ぶりの上昇で、バブル期の１９９０年度（６２１４万円）以来の高水準となった。

　東京２３区内を中心に高額物件が増え、人気を集めた。郊外でも駅に近く通勤などに便利な場所で発売が活発となり、価格を押し上げたという。

　発売戸数は１・１％増の３万６８３７戸と、４年ぶりに増えた。発売した月に売れた契約率の平均は０・３ポイント上昇の６８・８％で、好調の目安とされる７０％を下回った。

　地域別の平均価格は東京２３区が３・６％上昇の７００８万円、２３区以外の東京が２・０％上昇の５０７２万円、神奈川県が１２・５％上昇の５６６１万円、埼玉県が１・３％上昇の４３１４万円、千葉県が５・４％上昇の４３１０万円だった。
85：名無しさん：2018/04/20(金) 10:35:30: 都心はオフィス空室率も下ってるしな。
どこまで行くか。
オリンピックの年まで行くかも。
86：名無しさん：2018/04/29(日) 17:29:51: 都心のみだ。
首都圏でも郊外は下ってる所結構多い。
87：名無しさん：2018/05/06(日) 22:14:40: 　
　　　不動産を買うなら2020年まで待つが正解
　　　　～豊かなライフスタイルが可能になる～
　　　president.jp/articles/-/24945

これから賃貸の空き家も急増していく

東京五輪・パラリンピックが終了した後の2020年代以降、高齢化率30％を超える極端な高齢化の時代に突入する中、不動産マーケットはどうなるか。地方だけではなく、東京においても地価は大幅に下落するはず。団塊の世代以上の人口が減少し、空き家が急増するからだ。

特に首都圏の郊外で育った子どもたちは都心のマンションで暮らし、実家には戻ってこない。買い手も借り手もなく資産価値は下がり、相続すらしなくなってしまう。野村総合研究所の調査によると、33年には空き家率が30％に達する。東京23区内でも、駅から距離があるような地域では大量の空き家が発生するだろう。

空き家が増加するのは賃貸住宅も同様だ。現在は「生産緑地制度」があり、30年間にわたり農業を営むと固定資産税が農地並みに軽減されるが、22年以降に軽減期間が満了する。そこで土地を売却・活用する人が増え、首都圏で多くの賃貸住宅建設が進むことが予想される。ところが需要の伸びは期待できず、賃貸の空き家が急増していくだろう。
88：名無しさん：2018/05/06(日) 22:15:42: 　
東京五輪直前から中古住宅は下がりはじめる

タワーマンションはどうか。会社や学校に近い都心部のタワマンに住む選択肢は、ライフスタイルとしては正しい。でも、購入時に35年ローンを組んだとすると、35年後のそのマンションの姿を想像してみて、魅力的と感じるだろうか。タワマンは修繕費がかなりかかる。気がつくと、エレガントだったタワマンも老朽化で見栄えもしなくなり、資産価値は下落。都心部では多くの人が賃貸マンションを選ぶ傾向が強まっていくのではないか。

それでも購入するならもう少し待ったほうがいい。東京五輪直前から中古住宅は下がりはじめ、20年以降は明らかに安くなり、より取り見取りになる。今後、住宅市場に対する構造的な変化が起きてくるだろう。

実は40年あたりは、そのときの働き世代にとってバラ色の時代でもある。たとえば郊外の地価が大幅に下がるので、200坪くらいの自宅を購入する。普段は都心のマンションに住み、週末は郊外の広い田園住宅で暮らす。庭に芝生を張り池を作り、バーベキューもできる。そんな豊かな欧米型のライフスタイルが可能になる老後。私はそう見立てている。
89：名無しさん：2018/05/11(金) 17:07:15: 鍵は、
住宅も住宅用地も供給過剰は明らか
需要面では移民がどの程度増えるか
金融緩和が本格的インフレに繋がるか
都心・駅前と郊外・駅遠との格差
将来的なタワーマンションの価値下落
といったところか？
90：名無しさん：2018/05/13(日) 15:13:03: 　
　　　「タダでも欲しくない」不動産が日本中で増え続けている
　　　www.news-postseven.com/archives/20180513_673100.html

ネットを見ると「タダでいいからこの不動産をもらってください」という情報をいくらでも見つけることができる
日本の土地の8割から9割は、ほぼ換金価値がなくなっている
あと10年もすれば、多摩ニュータウンの老朽マンションも、そういうカテゴリーに入ってくる可能性がある

農産物・工業製品の輸入拡大で、農地や工場用地への需要が激減した
更に、通販の興隆と人口減少が加わり、日本全体で不動産に対する需要が著しく減退した

ごくごく限られた場所では狂乱の「局地バブル」
五輪開催で浮かれた湾岸エリアのタワーマンションは、もはや「狂乱」で、何かあれば大暴落
91：名無しさん：2018/06/08(金) 10:28:19: 　
　　　ついに始まった！「高級マンション」投げ売りから暴落の悲劇
　　　　　　　　逃げ遅れれば、あなたのマンションも…
　　　gendai.ismedia.jp/articles/-/55675

都心の高級物件は即完売。転売されてもすぐに買い手がつく。それが常識だった。だが、潮目が変わった。億ションが売れ残っている。そうなると、価格を下げるしかない。不動産崩壊の序曲が聞こえる。

・買い手がつかない

・誰がババを引くか

・中古物件も下がる

・話題の「ムサコ」が危ない

投売りマンション実名リスト → gendai.ismedia.jp/articles/-/56007
92：名無しさん：2018/06/17(日) 18:57:04: 天井感はあっても
ぬるい感じだね
93：名無しさん：2018/07/23(月) 16:16:41: 何かあったら暴落って言うけど
いつでもそうだと思うし
94：名無しさん：2018/07/23(月) 18:50:20: "実家"は2022年までに売らないとヤバい
～大暴落必至の「負の遺産」になる～

都心から電車で小1時間。そこからバスで10分にあるニュータウン。敷地に余裕があって緑は多く、近くには商店街も学校も病院もある。エレベーターはない5階建てでも、若いときには苦にならない。1970～80年代、そんなニュータウンは子育てするのにはいい環境だった。

しかしときは巡り、ニュータウンで育った団塊ジュニアも40代。すでに独立し、自分で家を購入したり、通勤に便利な町に賃貸で暮らしていたりするから、今さら古くて不便な実家に戻ろうとは思わない。

「そんな中古物件が大量に市場に出てきます。全住宅流通量に占める中古住宅の割合は約15％にすぎません。これまで人口が減っても世帯数は増えていましたが、2019年をピークに日本の世帯数は減少するので住宅需要は減ります。それでも新しく家は建てられます。新築が増え、買う人は少なくなるのですから、古くて不便な物件を売ろうにも、売れない時代がきているのです」

・売ろうにも、売れない時代がきている
・東京ドーム約2200個分が一気に市場に出てくる
・不動産は捨てられないから実に厄介
・できるだけ早めに対策するしかない

president.jp/articles/-/25677
95：名無しさん：2018/08/26(日) 12:56:30: マンション家賃上昇「パリ化」する東京都心部

　世界的な大都市であるパリは、中心エリアの家賃相場が極めて高いですが、東京でも同じ動きが始まっているのではないかと思える兆候が、統計データから読み取れます。マンション事情に精通する住宅ジャーナリストの櫻井幸雄さんがリポートします。

　パリは中心エリアの家賃相場が極めて高い。あまりに高いので、パリ市は芸術家のために家賃の安い公共賃貸住宅を用意している。「芸術の都・パリ」の伝統を守るため、若くて才能もあるが、お金のない芸術家に住む場所を安く提供しているわけだ。

　パリでは家賃相場が極めて高いため、マンションの所有者は、中古で売らず、賃貸にして高収入を得る道を選ぶ。そこで「買いたくても買えない。住みたかったら賃貸。でも、その家賃は高い」という住宅事情が生まれている。

　そのような動きが東京でも始まっているのではないか、と思える兆候がある。各種データによると、ここ数年、首都圏では家賃相場の上昇が続いている。

　もちろん「東京の家賃が軒並み上がっている」とまでは言えない。

　家賃３万円以下の風呂無し老朽化アパートが徐々に姿を消し、激安物件がなくなったことで、平均家賃が上がっているのかもしれない。あるいは、家賃５０万円以上の高級賃貸物件が増えたことで、平均家賃が引き上げられたとも考えられる。

　低家賃物件が減り、高家賃物件が増え、中間の賃貸物件もわずかに値上がりしたことで、家賃の平均値が上がり続けたというところだろう。
96：名無しさん：2018/08/26(日) 12:57:24: 　
　とはいえ、東京の賃貸相場が上がっていることは無視できない動きである。

　賃貸の家賃が上がり続ければどうなるか。年金支給額が先細りとなれば「一生、賃貸でいい」という考え方は、少なくとも都心部では成立しにくくなる。都心部に分譲マンションを多く所有し、大家業を手広く営む人が勝ち組となる。

　現在、外国人のマンション購入が増えているので、「外国人大家さんの賃貸を日本人が借りる」という事態が増えることも予想される。都心の都営住宅など、家賃の安い公共の賃貸住宅には入居希望者が殺到するだろう。「家賃が上がり続ける」影響は、今後、広範囲で深刻な問題になることが懸念される。

　そう考えれば、現在の分譲マンション市場の動きも説明がつく。ここ数年、都心マンションの多くが「普通の人はとても手が出せないだろう」という価格まで値上がりしている。高額化した都心マンションは、必ずしも売れ行き好調ではないのだが、値下がりは起こらず、むしろさらなる値上がりが生じている。パリのようになるのであれば、高い分譲価格でも価値があると考えられ、値下がりが起きないわけだ。
97：名無しさん：2018/08/26(日) 12:58:09: 　
　といっても「賃貸派は将来住むところがなくなる」という話にはならない。東京では、中心部の不動産市況はパリ化しているが、郊外では、不動産価格が値上がりするどころか、値下がりしている場所もあるからだ。

　駅から少し離れた場所のマンション、注目度が低いエリアのマンションなどは、３ＬＤＫが３０００万円台、４０００万円台で販売され、賃貸住宅の家賃相場も安定している。

　山手線の内側に代表される都心部では賃貸で暮らしにくくなるが、郊外は心配なし。賃貸住宅では、そういう二極化が進むと考えられる。

headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180825-00000009-mai-bus_all
98：名無しさん：2018/08/27(月) 13:59:32: なるほど
99：名無しさん：2018/10/14(日) 16:05:13: 只でもいらないといってもさ、
まとまった土地なら絶対買い手は付くよ。
100：名無しさん：2018/12/09(日) 12:41:19: 　
　　　東京マンション「坪単価ランキング」1000を発表
　　　gendai.ismedia.jp/articles/-/58667

1位　虎ノ門ヒルズレジデンス　　1,272万円
2位　ザパークハウスグラン千鳥ヶ渕　1,108万円
3位　パークコート赤坂檜町ザタワー　1,091万円
4位　ザパークハウスグラン南青山　1,036万円　
5位　パークマンション三田綱町ザフォレスト　961万円
6位　パークコート青山ザタワー　938万円
7位　プラウド白金台　884万円
8位　プレミスト南青山　881万円
9位　フォレセーヌ赤坂檜坂　858万円
10位六本木グランドタワーレジデンス　851万円

以下の条件に該当する物件が高額で取引され、かつ価格も落ちにくい資産性の高い物件だと言える。
◆東京都港区、渋谷区、千代田区
◆三井不動産レジデンシャル分譲／野村不動産分譲／三菱地所・三菱地所レジデンス分譲
◆駅徒歩5分以内
◆20階建以上
◆総戸数100戸以上
101：名無しさん：2019/01/20(日) 17:34:35: >>100
それで家賃はどのくらい取れるのかい？
102：名無しさん：2019/01/23(水) 08:57:50: 　
　　　マンション契約率27年ぶり低水準　減速鮮明に
　　　www.nikkei.com/article/DGXMZO40306900S9A120C1000000/

新築マンションの市場が曲がり角にさしかかっている。

不動産経済研究所（東京・新宿）が22日にまとめた首都圏の2018年の統計では、販売を始めた月の戸数のうちどれだけ契約に至ったかを示す「初月契約率」が平均で62.1%で27年ぶりの低水準となった。

人件費上昇などで価格は下落しそうもなく、共働き世帯の需要が底堅い駅前を除けば市場の減速が鮮明になっている。

バブル崩壊後に次ぐ低水準
103：名無しさん：2019/01/29(火) 11:11:05: 　
　　　東証REIT指数、1年11カ月ぶり高値
　　　www.nikkei.com/article/DGXMZO40476720V20C19A1EN2000/

25日の東京市場で、不動産投資信託（REIT）の総合的な値動きを示す東証REIT指数が続伸し1829と1年11カ月ぶりの高値水準で取引を終えた。世界経済が減速する影響を受けにくいうえ、相対的に高い利回りが残ることが背景だ。日本市場ではREITが調達する長期借入金の金利上昇への懸念も小さい。海外マネーも流入し指数を押し上げている。

東証REIT指数は前日比18.62ポイント（1%）高い1829.18で取引を終えた。2018年12月につけた昨年来高値を超えて17年2月以来の高い水準。地銀などの金融機関や投資信託による買いが支えている。REIT指数は年初から3%上昇した。

SMBC日興証券の鳥井裕史アナリストの試算では、REIT指数が1850を下回る水準であれば4%超の分配金利回りを得られる。鳥井氏は「低金利の環境で分配金需要は根強い」と分析。年内にREIT指数は2000に届くと予想している。

海外マネーの流入も指数を支えている。REITなどに向かっている利回りを重視する資金は、国債金利が上昇すると相対的にREITの魅力が薄れると判断する。米欧の中央銀行は量的緩和策の縮小に傾く。「米国のREITには米金利の上昇が懸念材料だが、日銀による政策変更の可能性は現時点で小さい」（ピクテ投信投資顧問の松元浩常務執行役員）。国内REITは海外投資家から見ると安定感があるようだ。

リスクは高値を背景にした増資が増えることだ。三井住友アセットマネジメントの秋山悦朗シニアファンドマネージャーは年央にかけ上昇基調を保つとの見方。それでも「2～3月も増資の可能性があり上値を抑える場面もありそう」と話す。
104：名無しさん：2019/02/17(日) 21:19:03: 　
　　　廃墟マンション崩壊の危険　アスベスト露出、飛散の恐れも
　　　www.kyoto-np.co.jp/top/article/20190217000077

　滋賀県野洲市野洲の老朽化した空き家マンションを巡り、市が対応に苦慮している。壁が崩れてがれきが散乱したり、鉄骨に吹き付けられたアスベストが露出して危険な状態だが、土地・建物の所有者の一部は連絡が取れず、自主解体の議論が進まない。行政代執行による解体にも踏み切れない中、周辺住民からは早急な対策を望む声が上がっている。

　野洲川橋の西約１００メートルにある「美和コーポ」。築４７年の鉄骨３階建て９部屋のマンションで、近くの住民によると約１０年前から住む人はいないという。

　昨年６月の大阪府北部地震で県道に面した南側の壁は全て崩れ落ち、鉄骨や部屋の中がむき出しの状態になった。３階廊下の柵や２階天井が崩落し、階段も腐食が進んだ様子が分かる。がれきが積み重なる場所から約３メートルの所には歩道があり、県道は乗用車やトラックが頻繁に通る。

　近隣企業の通報で状態を把握した市は昨年８～９月に２回、所有者への説明会を開いて危険性を伝え、自主解体を求めた。解体には所有者全員の同意が必要だが説明会に集まったのは９人中７人。残る２人は、実態がなく連絡が取れない法人名義の所有者と、呼び掛けに応じない個人の所有者という。所有者代表の片岡昭芳さん（７５）は「７人の中では１日も早く解体しなければと思っている。今は弁護士に所有者特定を頼みつつ、法定代理人を立てることも検討中」と話す。
105：名無しさん：2019/02/17(日) 21:19:46: 　
　市は昨年９月、空き家対策特別措置法に基づき同マンションを「特定空き家」に認定したが、市住宅課は「行政代執行での取り壊しとなれば、業者への解体設計の依頼や議会の予算議決などに時間がかかり、解体は来年以降になる。所有者に費用請求しても、どこまで回収できるか」と話す。

　総務省が先月２２日に公表した実態調査では、全国で代執行による取り壊し費用を全額回収できた事例は１０％（５件）にとどまり、全額を自治体が負担したのは２７％（１３件）に上った。

　市の依頼で専門業者が昨年７月に行った調査では、むき出しになった鉄骨に使われた吹き付け材から、国の基準値（０・１％）を大きく上回る２８・４％のアスベストを検出。吹き付け材は地面にはがれ落ちており周囲に飛散している可能性が高いという。対策について市は「工事用シートで覆ってもアスベストは繊維が細かく通り抜けるため意味がない」と説明する。

　周辺住民には今のところ健康被害はないが、近隣に住む女性（７５）は「昨年は台風が来るたびに壁や屋根のトタンなどが道に散乱して車が出せなくなった。また災害があればどうなるか分からない。すぐに撤去してほしい」、男性（７２）は「あれだけ老朽化しているのになぜ市が取り壊せないのか疑問だ」と話した。

　市住宅課の大橋幸司課長補佐は「老朽化で崩壊が進み、アスベストが飛散している危険性は認識しているが、空き家対策特措法では所有者による処理を基本とし、すぐに手を出せない。所有者の話がまとまらず、代執行すると３千万～４千万円かかり、財政への負担は小さくない」と話す。

　■「老朽化が激しく、非常に危険」

　都市計画やアスベスト問題に詳しい立命館大の石原一彦教授は、マンションの危険性について「建物の老朽化が激しく、非常に危険だ。上の階から何か崩れ落ち、いつ大惨事が起きてもおかしくない状況で、早急に解体すべきだ」と話している。
106：名無しさん：2019/03/17(日) 07:10:25: 　
　　　不動産各社、投資用物件の在庫圧縮
　　　～相場下落が痛手、損失覚悟の「投げ売り」も～
不動産業界でアパートや1棟マンションなど投資用物件の在庫を圧縮する動きが広がり始めている。

中堅不動産のスター・マイカは今期中に投資用物件の在庫をゼロにする方針だ。

スルガ銀行による不適切融資問題などの影響で、個人が不動産に投資するのが難しくなり、投資用物件の相場が下げに転じたためだ。

不動産会社の在庫圧縮の動きも重なると、「下がるから売る、売るから下がる」という悪循環に陥る可能性も一部で指摘されている。

www.nikkei.com/article/DGXMZO42573420W9A310C1EA5000/
107：名無しさん：2019/04/17(水) 22:58:54: 　
　　　不動産融資、バブル期以来の「過熱」状態に
　　　～緩和マネー流入、融資残高は4年連続最高～
　　　www.nikkei.com/article/DGXMZO43849460X10C19A4EE9000/
日銀は17日公表した金融システムリポートで、銀行による不動産業向け融資がバブル期の1990年末以来の「過熱」状態にあるとの分析結果をまとめた。不動産業向けの融資残高は2018年末に4年連続で過去最高を更新。日銀が金融緩和政策で、大量供給した資金が貸出先を探す地銀などを通じ、不動産に流れ込んでいる。

同リポートの金融活動指標（ヒートマップ）は不動産業向け貸し出しが国内総生産（GDP）と比べてどのくらいあるかなど14項目について、長期のトレンドから乖離（かいり）したかどうかを色で示し、バブルの到来を早期に警告する。

唯一、バブル期並みの過熱水準を示す赤色となったのが不動産業向け貸し出しの対GDP比率。18年10～12月期は14.1%で、基準値の上限の13.9%を上回った。同項目は18年7～9月期から赤だったことが判明。赤になるのは1990年末以来、28年ぶりとなる。
108：名無しさん：2019/04/17(水) 22:59:29: 　
日銀の「貸出先別貸出金」統計によると、国内銀行の不動産業向けの融資残高は18年末で78兆9370億円と、15年末から4年連続で過去最高を更新した。07年から約60兆円で横ばいだった融資残高が増加し始めたのは13年ごろ。日銀の異次元緩和で、金融機関の融資姿勢がゆるみ、緩和マネーが不動産に向かった。

増加が目立つのが個人向けに賃貸用不動産の取得費用などを貸し出すアパートローン。相続税の節税対策としても利用が増えた。第一生命経済研究所の藤代宏一主任エコノミストは「アパートローンは返済期間が長期化し、残高が積み上がりやすくリスクが長期化する」と指摘する。

ヒートマップを構成する14項目のうち「地価の対GDP比率」などは、過熱でも停滞でもない緑色を示した。日銀は「金融経済活動全体としては、バブル期にみられたような行き過ぎた動きにはいたっていない」としているが、人口減や地方経済の地盤沈下で景気が後退すれば、リスクがより顕在化することになる。
109：名無しさん：2019/05/15(水) 07:05:53: 　
　　　マンション価格、今後20年は下落しない？
　　　「人口減少＆空き家増加で持ち家は損」の嘘
　　　biz-journal.jp/2019/05/post_27883.html

「日本の人口はすでに減少している」「2053年には1億人を割り込む」「空き家は800万戸を超えて、まだ増える」

　人口予測について言われることはネガティブなものが多い。今から家を購入して35年の住宅ローンを借りると、2054年に返済完了になる。

こんなお先真っ暗な状況で持ち家を購入するのはナンセンスで、「損をする」と言う人までいる。

■首都圏では仕事が人々を吸引している

　しかし、これは日本の総人口を指しており、首都圏は違う動きを示している。まず、地方からの人口流入が年間13万人ある。これに加えて、外国人人口が前年比7万人純増している。合計20万人の人口流入で、この数は過去においてもかなり多い水準になる。

　若い人は減るものの、大学への進学率は上がり、ホワイトカラー予備軍の数は当面、高水準を維持する。そうした人たちを受け入れる仕事は首都圏を中心に都市圏に集中しており、仕事が人々を吸引しているのが実態だ。現在は景気もいいので、優良企業の採用は旺盛で就職での地方離れは進んでいる。

■多くの外国人が首都圏に流入へ
　訪日外国人の急増は日常でも感じられる水準で、1000万人に満たなかった水準から数年で3000万人を超え、2020年のオリンピック年に4000万人、2030年には6000万人を予想している。外国人の受け入れも、留学・実習・赴任で多くが首都圏に流入する。

　これに加えて、労働力不足に悩む日本としては労働移民を2025年までに50万人受け入れることに決まった。日本全体で年間平均7万人、首都圏では3万人の純増になると想定される。昨年の20万人に3万人の純増となると、日本人の増え方と同等の外国人増加が考えられる。あまり知られていないことだが、これらの海外からの流入人口に対して、永住権取得の条件は在留20年から10年に大幅に引き下げられている。留学と仕事など在留目的を変えながらも在留期間が10年に及ぶ人は今後急増しそうで、永住権を与える人数は確実に増えるだろう。

　ここで重要なことは、流入する外国人人口はいかようにでも制御できるということだ。日本人人口の首都圏への流入は少子化による若者の減少で減る可能性があるが、外国人に母数の限界はない。今後の情勢で増やすことも減らすことも可能なのだ。

■人口の増減が不動産の価格を決める
　エリア人口が増えると、そのエリアの不動産価格は上がる。人口増加と地価上昇に密接な関係があるからだ。都道府県別人口予測で東京都のピークは2030年になっているが、外国人の流入を考慮すると、これは少なくとも5年先に伸びる。

　また、世帯数の伸びは人口の伸びよりも大きく、さらに5年先まで世帯数は増え続けることが想定される。そうなると、東京都の世帯数のピークは2040年以降に先送りされる。それまで増え続けるということは、不動産価格が大きく下がるタイミングはかなり先になることがわかるだろう。