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不動産・土木・建設・土地建物等綜合スレ

1：とはずがたり：2005/01/07(金) 14:03
今までの過去レスなどはこちら。
http://members.at.infoseek.co.jp/tohazugatali/kf.html
1818：とはずがたり：2017/04/16(日) 15:32:50
>OECD（経済協力開発機構）に加盟できるレベルの、いわゆる普通の国の多くが「住宅総量目安」「住宅供給目標」といった指標を持っている。総世帯数、総住宅数や住宅の質の現状を踏まえ、今後5?10年間にどの程度の住宅を壊し、新築を建設するかという目安である。この目安に合わせ、税制や金融をコントロールしつつ、各自治体レベルで都市計画を設定する。だから無尽蔵に空き家が増えることはない。ところが、日本にはこうした目安がいっさいなく、ただ景気対策としての住宅政策が行われてきた。

アパートの｢造り過ぎ｣はなぜ止まらないのか 空き家だらけになる未来を放置すべきでない
https://news.goo.ne.jp/article/toyokeizai/business/toyokeizai-166067.html
06:00東洋経済オンライン

アパートに対する過剰な融資に向けられる目が日に日に厳しくなってきている。日銀が2月9日に発表した「貸出先別貸出金」によると、金融機関による不動産向け融資は70兆3592億円、前年同月比約7％増と過去最高を更新したが、そのうち31.5％を占めるのは「個人による貸家業」。つまり、個人による不動産投資、アパート経営への融資が、この2年ほど高い伸びを示してきた。

相続税増税が大きな引き金に
背景には、2015年の相続税増税に伴う地主の節税需要がある。更地の上にアパートを建てれば、相続税評価額は大幅に下がる。さらには金融機関による貸し出し競争も激化している。貸出先候補の大手企業は、手元資金が豊富なうえに資金調達の手段も多様化し、需要は限定的だ。また、本格的景気回復が見込めない中、中小企業への融資は慎重にならざるをえない。そこで土地を担保にでき、いざとなれば回収を見込める可能性の高い地主層へ、白羽の矢が立ったのだ。

しかし、すでにアパートは供給過多だと考えられる。それを示すのが、住宅情報提供会社のタス（東京都・中央区）によって算出された空室率TVI（TAS Vacancy Index）である。この指標は単なる「空室率」を表すのではなく「募集戸数」を「募集建物の総戸数」で除した「ポイント」であることに留意したい。単なる空室率と異なり、現実の需給を無視している実態をよく表している面がある。

タス社のレポートによると、首都圏アパート（木造・軽量鉄骨）の空室率TVIは、2015年春には30ポイント程度だったところ、2015年以降急激に伸びはじめ、2017年1月には神奈川県約38ポイント、埼玉県・千葉県は35ポイント弱へとハネ上がった。「新築アパートがどんどん建っているけれども、入居がない」ということを示していると見ればよいだろう。

家賃保証は、本当に機能するのか？

実際に、首都圏郊外では、完成しているにもかかわらず入居率が50％、70％にとどまるアパートが散見される。ところが、こうした状況であっても地主は直ちに困ることはない。一定期間の「家賃保証」が付いているからだ。これがいわゆる「サブリース契約」と呼ばれるもので、建設事業者がアパート全体を相場家賃の80?85％程度で借り上げている。

しかし、この保証は未来永劫続くはずもない。たとえ「30年保証」と大きくうたわれていても、期間中の家賃は景気動向その他社会情勢の変化に応じて見直される。こうしたことは契約書をよく読めばわかるはずだが、営業の現場では「絶対に安心だ」「家賃は下がらない」といったオーバートークが繰り広げられることも多いため、地主はそれを信じて契約してきた。

1819：とはずがたり：2017/04/16(日) 15:33:04
>>1818-1819
こうした事態を受けて国土交通省は、サブリース契約のあり方について見直しを行い、そのリスクをより明示的にするよう通知を行うなどしてきた。しかし、さしたる効果はなかったようで、今年度はサブリース契約のあり方について再度見直しを行うとしている。

総務省の「住宅・土地統計調査」によれば、2013年時点におけるわが国の空き家は820万戸だった。あれから4年が経過し、すでにわが国の空き家は1000万戸を突破しているはずだ。さらに今後、団塊の世代を中心とした人口ボリューム層は一気にいなくなる。

そうした局面では、空き家の増加は加速する。野村総合研究所によれば、たとえ新設住宅着工戸数が減少しても、それを上回るスピードで世帯数の減少が見込まれるため、2033年の空き家数は2000万戸を突破、空き家率は30％を超えると予想している。

のようなことになってしまったのだろうか。イギリスの空き家率は3?4％、ドイツ1％前後、アメリカでも11％弱にすぎず、増加傾向にあるわけでもない。シンガポールは5％弱だ。わが国の空き家が増加する最大の理由は、とりもなおさず「新築の造りすぎ」にほかならない。

OECD（経済協力開発機構）に加盟できるレベルの、いわゆる普通の国の多くが「住宅総量目安」「住宅供給目標」といった指標を持っている。総世帯数、総住宅数や住宅の質の現状を踏まえ、今後5?10年間にどの程度の住宅を壊し、新築を建設するかという目安である。この目安に合わせ、税制や金融をコントロールしつつ、各自治体レベルで都市計画を設定する。だから無尽蔵に空き家が増えることはない。

景気対策のために需給を無視
ところが、日本にはこうした目安がいっさいなく、ただ景気対策としての住宅政策が行われてきた。新設住宅着工戸数が減れば景気の足を引っ張るとして、つねに新築住宅促進政策が過剰に行われてきたのだ。全体計画が存在せず、住宅数について誰も管理していない状況なのだから、空き家が増えるのも当然だろう。高度経済成長期には、ただただ新築の建物を造りまくればよかったが、もはや必要以上に造る意味はないどころか、空き家といった課題を生み出すフェーズでは、市場全体のコントロールが必要なはずだ。

国内経済において、ある一定期間に財やサービスがどのように産業間を循環していくかを示す「産業連関表」によれば、日本では新築住宅建設には2倍以上の経済波及効果があるとされている。たとえば3000万円の注文住宅が1戸建てられれば、資材の発注や、職人への給料の支払い、そしてそれらが消費に回るなどして6000万円の効果があるというわけだ。しかし本当にそうだろうか。

実際にはそんなに効果があるはずがない。人口減少・世帯数減少局面では、新築が1戸建てられれば、その分以上に空き家が発生する。この空き家が放置されれば、倒壊や犯罪の温床となるリスクが生まれ、景観として街の価値を毀損する。こうした外部不経済がもたらすマイナスを差し引いたら、はたしてその経済波及効果はいかほどか。また自治体の行政効率も大きく悪化する。

こうした点について抜本的な手を打たないのは、現政権の不作為といっていいだろう。しかし、いきなり他国のような目安を設定してしまうと、いかに新築住宅を造りすぎているのかが白日の下にさらされ、業界の抵抗も強いだろう。新築住宅建設産業も、すぐに態勢変更はできないだろうから、国が5年程度の行程表を示し、段階的に新築住宅数を減らしていく道筋をつくるのがよいだろう。

1820：とはずがたり：2017/04/16(日) 15:36:02
｢サラリーマン大家｣の時代は間もなく終わる
これから｢貸家の家賃｣は大きく下落する
http://toyokeizai.net/articles/-/145726
中原 圭介 :経営コンサルタント、経済アナリスト 2016年11月19日

…

もちろん、首都圏を中心に全国的に空室率の上昇が止まらない状況下でも、需給を無視した貸家建設が増えている背景には、建設業者が提案する｢サブリース方式｣が魅力的であるということもあります。

なぜ「サブリース方式」にはリスクがあるのか

サブリース方式とは、建設業者が貸家を10年あるいは20年など、長期間にわたって一括で借り上げ、大家の家賃収入を保証してくれるというものです。大概の地主は建設業者からこのような提案をされると、アパート・マンション経営には「リスクがない」と勘違いしてしまうものなのです。

しかし、このサブリース方式には大きな落とし穴があります。一般的には、アパート・マンションは新築のきれいな時には満室になりやすいのですが、時の経過とともに古くなってくると空室が増える傾向が強いからです。そうなると建設業者は、地主に約束した家賃収入を大幅に減額したり、サブリース契約を一方的に解除したりするので、地主と争いごとになる事例が増えてきているのです。訴訟になっている事例は、枚挙にいとまがありません。

日銀の黒田総裁はマイナス金利の効果として、貸し家建設の増加を代表的な事例として挙げていますが、そのような見解は、現在の効果を強調し過ぎであると同時に、将来の大きな副作用を無視してしまっています。たしかに、目先の景気にはプラスになるでしょうが、今後も首都圏を中心に空室が増え続ける現状を考えると、「経済的には今が良ければ、後はどうでもいい」といっているようなものなのです。すなわち、マイナス金利の副作用を効果と偽っているわけです。

将来の需要と供給のバランスを考えると、アパートやマンションの建設ペースはバブルの状況にあるといえます。今のようなペースで貸家の供給が進むことになれば、空室率が上昇の一途を辿ることになり、家賃が大幅に下がることは避けられない事態になるからです。たとえ相続税の評価額引き下げと歴史的な低金利の双方が魅力的であったとしても、アパート・マンション経営には将来多大なリスクが想定されることを、余った土地を持っている人々は、しっかりと自覚する必要があるでしょう。

黒田総裁はことあるごとに、物価上昇が重要であると力説しています。しかしながら、貸家建設の増加をマイナス金利の効果と主張するのは、将来の物価目標とも明らかに矛盾しています。なぜなら、将来の需給悪化により家賃が大幅に下落すれば、物価全体を押し下げることになるからです。モノやサービスの物価動向を示す消費者物価指数では、家賃下落の影響は決して小さくはありません。持ち家でも家賃に相当する額を毎月支払っているとみなしている帰属家賃も含めると、消費者物価指数全体の2割程度を占めているのです。

貸家建設は将来の不良債権増加をもたらす懸念

先進国では全般的に、家計支出に占める家賃の割合が高いので、帰属家賃という考え方が採用されています。当然のことながら、帰属家賃は実際の貸家の家賃から推計されているので、過剰な貸家建設の影響が将来の需給関係を著しく悪化させれば、物価全体への下落圧力は今まで以上に大きくなっていくでしょう。マイナス金利政策が後押ししている貸家建設バブルが、黒田総裁の言う効果とは真逆の結果をもたらすという皮肉な運命が待ち受けているというわけです。

そうはいっても、日本では物価上昇率の算定に占める帰属家賃の割合は、先進国のなかでは必ずしも高いほうではありません。米国では帰属家賃の割合が3割程度を占めているのと比べると、日本では先に述べたように2割程度に過ぎないのです。

おまけに、米国では人口増加により帰属家賃が2％を上回る上昇を持続しているため、物価全体を引き上げる浮揚装置のような役割を果たしています。人口が減少する日本では帰属家賃がまったく上昇していない状況と比較すると、日本が米国並みに2％の物価上昇を目指すのが、いかに現実離れしているのか理解することができるはずなのです。

マイナス金利導入に伴う超低金利の温存は、欧州での先例を見ても明らかなように、投資マネーを必要以上に金融商品や不動産などに向かわせ、それらの需給関係を大きくゆがめる結果にもつながっています。実体経済の状況と将来の需給関係を無視して、金融商品や不動産などへのマネー流入が行き過ぎることは、短期的に見れば資産価値の向上やGDPの増額に寄与することができたとしても、長期的に見れば価格の長期低迷や不良債権の増加をもたらす可能性が高いと危惧するほうが正しいといえるでしょう。

1821：とはずがたり：2017/04/17(月) 15:53:10
生駒のマクドは近所と云っても少し歩くがイオンが潰れたときに無くなってしまった(イオンの後に出来たロイヤルホームセンターも潰れて今春からは万代になった)が，東生駒は小さいけど存続中だ。
まあ生駒は武蔵小杉並みだと主張する心算はないんだけどｗ

武蔵小杉からマックが消えた ー タワマン林立で賃料もランチも上がる
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170417-00010000-binsider-bus_all
BUSINESS INSIDER JAPAN 4/17(月) 7:10配信

1822：とはずがたり：2017/04/17(月) 15:58:15

「装道礼法きもの学院」を運営する装いの道（株）が民事再生法を申請
https://news.goo.ne.jp/article/tsr_net/business/tsr_net-14518.html
12:30TSR速報

　装いの道（株）（TSR企業コード:290593310、法人番号:7010001031730、文京区湯島２?１８?１２、登記上：千代田区有楽町１?５?２、設立昭和３９年８月２４日、資本金８７００万円、山中啓嗣社長）は４月１４日、東京地裁に民事再生法の適用を申請した。申請代理人は住田昌弘弁護士（センチュリー法律事務所、千代田区大手町１?７?２、電話０３?５２０４?１０９１）ほか４名。監督委員には長沢美智子弁護士（東京丸の内法律事務所、千代田区丸の内３?３?１）が選任された。
　負債総額は債権者約２００名に対して約１１億円。

　和装小物及び呉服を全国の有名百貨店内で販売（６０％）するほか、きもの学院「装道礼法きもの学院」を東京本校ほか全国５校の運営（４０％）を行い、一定の会員の基盤を有して、ピークとなる平成６年４月期には売上高約６６億５０００万円をあげていた。しかし、長引く消費の低迷、呉服需要減退に加え、不採算店舗の増加などにより、２８年１２月期（決算期変更）の売上高は約１９億５０００万円に減少。その後、不採算商品の見直しなどを行い業績回復に向け経費削減などに取り組んだものの、売上減少に歯止めが掛からず、今回の措置となった。

1824：とはずがたり：2017/04/20(木) 15:46:42
秋田・由利本荘市で土砂崩れ、けが人なし
http://www.excite.co.jp/News/society_g/20170420/Tbs_news_89061.html
TBS News i 2017年4月20日 13時09分 (2017年4月20日 14時20分 更新)

　１９日午後６時すぎ、秋田県由利本荘市鳥海町で廃校となった小学校のグラウンドの斜面が幅およそ５０メートル、高さおよそ３５メートルにわたって崩れました。
　けが人はいませんでしたが、近くの住宅まで土砂や雪が押し寄せました。市は１９日午後７時に地域の４４世帯に避難勧告を出し、その後そのうちの９世帯２５人を避難指示に切り替えました。

　市は２０日午前９時ごろから斜面の調査を行っています。土砂崩れの発生時、秋田県全域には融雪注意報が発表されていました。（20日12:12）

1825：とはずがたり：2017/04/21(金) 12:31:21

裕福で空き家にしといても困らない人が空き家を放置してるんやから貧乏人なんかに貸したがる訳ないやろー。

低所得者向けに空き家を活用へ 改正法成立
http://www3.nhk.or.jp/news/html/20170419/k10010953711000.html?utm_int=all_side_business-ranking_005
4月19日 14時08分

全国の公営住宅が老朽化し、所得の低い世帯の住宅の確保が課題になっていることから、民間の空き家などを自治体が登録して活用できるようにする改正法が、１９日の参議院本会議で全会一致で可決され、成立しました。
この改正法は、民間の空き家や賃貸住宅の空き部屋を自治体が登録する制度を新たに作り、所得の低い若い子育て世帯や高齢者向けに割安な住宅を提供できるようにします。

新たな登録制度では、耐震性など一定の基準を満たし、大家が所得の低い世帯の入居を拒まない物件を対象とします。
また自治体は、ＮＰＯ法人などを通じて入居を希望する人に情報を提供したり相談に応じたりする支援を行うとしています。

さらに、登録のために空き家などをリフォームする費用の一部や入居者が支払う家賃の一部を、国と自治体が補助する仕組みも始まります。

所得の低い世帯の住宅の確保をめぐっては、全国の公営住宅の老朽化が課題になっていますが、政府は今回の法改正でセーフティーネットとしての住宅確保と空き家の有効活用をともに実現したいとしています。

1826：とはずがたり：2017/04/24(月) 18:12:13
団地はかつて「夢のマイホーム」だったーーひばりが丘団地「夢の跡」#1
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170422-00002170-bunshun-soci&pos=1
文春オンライン 4/22(土) 11:00配信

「開高健の『ずばり東京』から50年後の東京を描くとしたらどんなテーマを選びますか」と編集部から尋ねられたとき、反射的に「団地」と答えていた。

最先端の「ダンチ」を夢見た子供時代
　団塊の世代に育った私にとって、団地はまばゆく輝いている。今では想像もつかないだろうが、日本住宅公団（昭和30年設立）の団地には、時代の最先端をいく未来の生活があったのだ。「団地」と書くよりも「ダンチ」がよく似合った。

　そんなイメージがインプットされたのは、小学生の頃だったと思う。母が見ていた雑誌に、昭和34年に皇太子（当時）とご結婚した美智子さまがエプロン姿で台所に立っているグラビア写真があった。母の話では、団地の台所は美智子さまが立つ台所とそっくりなのだそうだ。

　ステンレスの流しがあって、蛇口をひねればいつでも水が出るし、マッチ1本でコンロに火がつく。そのうえ建物がコンクリートだから、地震があっても大丈夫――。

　そんなことをまるで夢見るように語っていた母の姿が浮かぶ。それを聞いて、まだ子供だった私も、まるで未来の生活をのぞき見るかのような気持ちになった。

戦前のままだった田舎の我が家
　当時のわが家といえば、田舎ゆえに建物こそ大きいが、まだ見ぬ団地の生活とはまるで正反対だった。

　井戸は建物の中にあったが「つるべ」で汲み上げ、それを水壺に貯めて使っていた。土間にはへっつい（かまど）があって、薪に火をつけて煮炊きするまで準備に2、30分はかかった。食卓と台所が離れていたから、母は家族と一緒に食べたことがない。風呂は五右衛門風呂で、トイレは外にあったから真冬の夜などとても行けたものではなかった。

　戦後、「個人」が強調されることで「私」の部分が広がったが、わが家にはプライバシーなどかけらもなかった。昭和31年に発表された政府の経済白書が「もはや『戦後』ではない」と高らかに謳いあげても、田舎に住んでいたわが家は、戦前のままだったのだ。そこに、SF映画にでも出てきそうな団地が登場したのである。

　それはまさしく、夢が詰まった「マイホーム」だった。

皇太子ご夫妻も視察に
　東京・池袋から西武池袋線の急行で約15分。ひばりヶ丘駅で降りると、駅前で西武バスに乗って5つ目のバス停「ひばりが丘団地」で下車する。乗車時間は約5分。乗り換えを考えなければ都心から20分だ。

　昭和31年に団地第1号として建てられた金岡団地（大阪府堺市）以降、旧日本住宅公団（現在のUR都市機構）が供給した住宅戸数は約158万戸。現在、管理しているもので1692団地、約75万戸ある。

　その中から、昭和34年に完成した「ひばりが丘団地」を取材対象に選んだ。東久留米市と西東京市にまたがる敷地約34ヘクタールの日本で最初のマンモス団地である。すべて賃貸物件で、当時の入居戸数は2714戸。最盛期には約9000人が住んでいた。

　なぜひばりが丘団地を選んだかといえば、昭和35年に、当時の皇太子ご夫妻がアメリカ訪問の前に、西洋風のライフスタイルを体験されるためにひばりが丘を見学されたことがきっかけで、団地ブームが始まったとされているからだ。

　だが、私はひばりが丘でバスを降りると「あっ」と声を上げた。これまで想像していたものとはまったく違った風景がそこにあったからだ。

URによる再生事業　
　かつてはそこに、4階建てで、各棟に数字の書かれた団地然とした集合住宅が並んでいたはずだが、今は7階建てから12階建ての“マンション”が向き合っている。真新しい特別養護老人ホームや介護保健施設が建ち、別の一画には分譲開始前のマンションが整然と並び、そこには大手不動産会社の看板が見える。かつてソメイヨシノの並木があり、春になると桜のトンネルができたという通りでも、寿命を迎えた桜は切り倒され、ひょろっとしたサトザクラが植えられているだけだ。

　URは平成11年から古くなったひばりが丘団地の再生事業を始め、これまでの賃貸住宅を高層化すると同時に戸数も半分強に減らした。そして約34ヘクタールある敷地の半分近くを民間デベロッパー4社に売却。その土地に10〜12階建ての民間分譲マンションが建ち、今も建設途中の区画もある。

　URの賃貸住宅に囲まれるように広場があり、そこに1棟だけかつての団地の建物が残されていた。上空から見るとY字型をしている、当時は羨望の的だった「スターハウス」だ。今はURの管理事務所として使われており、その横には皇太子ご夫妻が手を振ったというベランダがモニュメントとして残されている。他にも当時の建物がサービス付き高齢者向け住宅として改築されて使われているが、それらの建物からかつての団地を想像するのは難しかった。…

1827：とはずがたり：2017/04/24(月) 18:14:52
タワマン買って寿命が15-20年だったら堪らんなあ(;´Д｀)

牧野 知弘
2017/02/21
「東京を知らない地方の人」が買うのがタワーマンションなのだ
いまや首都圏では4戸に1戸。そのリアルすぎる現実
http://bunshun.jp/articles/-/1463?utm_source=headlines.yahoo.co.jp&utm_medium=referral&utm_campaign=relatedLink

…

雨漏りしても修繕しないで放置されている住戸が多いワケ

　タワマンといえば、都心居住の代名詞。素晴らしい眺望、都心部へのアクセスの良さ、そして充実の共用施設など一般庶民には「憧れ」のマンションといわれてきた。しかし、今ではその希少性が薄れるだけでなく、タワマン独特の問題があちらこちらで叫ばれ始めている。

　まだあまり話題になっていないが、築15年から20年を迎える物件で目立ち始めたのが、雨漏りの問題である。タワマンの多くが、首都圏でも湾岸エリアに立地している。工場や倉庫の跡地といった広い敷地を活用したものが多いからだ。海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な「揺れ」が生じている。また日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。

　この「潮と風と揺れ」は意外に曲者だ。コンクリートの継ぎ目や窓枠の目地には元来コーキング材などが充填されているが、経年とともに劣化する。タワマンのとりわけ湾岸エリアはその度合いが通常のマンションなどと比べものにならないほど激しいのだ。強風によって吹きつけられる潮はコーキング剤の劣化を早め、小さな揺れの連続は亀裂を促進させるからだ。

　タワマンは、高層であるために修繕にあたって足場を組むことすらできない。したがって雨漏りが始まっても、必要な修繕が施せずに放置状態が続くことになる。タワマンで窓枠等から浸水する被害に悩まされている住戸が多いのはこうした要因によるものと言われている。

　2000年以降に建設されたマンションの多くが東京五輪以降は築20年を超えて大規模修繕の季節を迎える。外壁の修繕には足場が組めないために、屋上からゴンドラをつりさげての工事になるが、湾岸部で高層建物ともなれば、上空は常に風が強く、作業日は限られ工期は通常マンションの数倍かかるといわれる。

設備の更新費用もプリウスとポルシェほどの差が……

　多くのタワマンでは大地震等での停電に備え、非常用発電装置が備えられている。いざというとき安心の設備であるがこれも経年劣化が激しい。築15年から20年程度で交換するにあたっては、一基数千万円から1億円の負担となる。またメンテナンスをしっかりと施さないとその「いざ」というとき役に立たない。あるビル会社が東日本大震災のあと、運営管理しているビルの非常用発電装置を実際に動かしてみたところ多くの設備が、規定通りの時間作動することがなかったという。それだけメンテナンスが難しい設備であるということだ。

　タワマンに装備されているエレベーターは、超高速のもので、高性能であるぶん、更新する場合には大変な金額となる。普通のマンションのエレベーターがプリウスなら、高層用のものはポルシェのような差があるのだ。

　今後、これらの問題をすべて負っていくのは、分譲したデベロッパーではなく、ひとりひとりの所有者なのである。

　築地市場の移転問題ですっかり、負の話題を提供されてしまった東京の豊洲であるが、豊洲に限らず、タワマンが林立する土地の多くは埋め立て地で、しかも以前は工場や倉庫などの跡地だ。大地震が発生したときは、多くの土地で液状化現象が生じることが予想される。

　液状化で地下から噴出する「液」というと、あの豊洲市場の地下水を連想する人が多いのではないだろうか。自分たちがどんな土地の上に住んでいるのかも、クローズアップされるのだ。

不動産を買うには「地歴」が大切

　実は昔からの東京人で、湾岸エリアのタワマンを買う人は少ない。このエリアの以前の姿をよく知っているからだ。お台場が東京だと憧れる、「東京を知らない地方の人」が買うのがタワマンなのである。

　不動産を買うには地歴が大切だ。地歴とは、昔その土地に何があったのか、どんな歴史が潜んでいるのかを語る重要な資料だ。タワマンは地歴で買うには「お買い得」では決してないのである。

1828：とはずがたり：2017/04/27(木) 22:27:16

金利低下でも伸び悩む日本不動産株、「静かなバブル」崩壊中
http://www.newsweekjapan.jp/stories/world/2017/04/post-7509.php
2017年4月27日（木）18時34分

日本の長期金利は低下傾向を示しているが、東証ＲＥＩＴ指数<.TREIT>や大手不動産株が伸び悩んでいる。経済原理が素直に反映されれば、低金利は資金調達コストの低下をもたらし、利益採算を向上させるポジティブ材料。しかし、投資家の目には、一部バブル的な不動産市況の悪化や、中長期的な金利上昇見通しなど、この先の「暗雲」が気がかりと映っているようだ。

空室率改善のカラクリ
三鬼商事が公表する東京都心５区のオフィス空室率は、３月末時点で前月比０．１０ポイント低下の３．６０％と２カ月連続で改善した。しかし、そこには「カラクリ」があるという。

「東京オリンピックを目指した再開発バブルで、再開発のために壊されるビルのテナントが、空いているビルに移っただけ。需要自体は伸びていないから賃料は上昇しない。この先、ビルのスクラップが徐々に減ってくるので、再開発バブルが崩壊に向かっている」と、ドイツ証券・アナリストの大谷洋司氏は指摘する。

ニッセイ基礎研究所と三幸エステートによれば、どの価格水準で契約したかを示す成約賃料は、延床面積１万坪（３万３０００平方メートル）以上などの条件を満たす東京都心部大型ビルで、２０１５年４─６月期の３万５６５２円／坪（共益費を除く）をピークに頭打ちの状況が続いている。２０年７─９月期の２万７６８４円まで下落基調が続く見通しだ。

足元の不動産市場はバブル当時のような過熱感はみられないが、リスクマネーは流入している。日銀が２月９日に発表した貸出先別貸出金によると、国内金融機関による不動産向け融資は昨年１２月末時点で前年比約７％増の７０兆３５９２億円と過去最高を記録した。

不動産経済研究所によれば、２０１６年の全国新築マンション１戸当たりの平均価格は前年比１．３％減の４５６０万円。４年ぶりに下落したものの、バブル期に付けた最高価格である４４８８万円を上回っている。

東京五輪終了後は、オフィスの供給過剰で物件が余り、不動産価格の暴落リスクが高まるとされる「２０２０年問題」も待ち受ける。

ドイツ証券の大谷氏は「静かなるバブルの崩壊が、着実に伸展している」と話す。

日銀の方向転換を警戒
もう１つのネガティブ要因は、将来の金利上昇懸念だ。

２０１７年３月の東京証券取引所におけるＪ－ＲＥＩＴの売買シェアをみると、５５．９％を海外投資家が占めている。

だが、Ｊ－ＲＥＩＴの投資部門別売買状況によれば、海外投資家の３月の売り越し額は１０２億円で、３カ月連続の売り越しとなった。

海外投資家のＪ－ＲＥＩＴへの投資意欲が高まらない背景として「日銀による金融緩和余地が少なくなったとの見方が影響している」（アイビー総研代表の関大介氏）という。

東証ＲＥＩＴ指数の２７日終値は１７４５．５１ポイント。仮に日銀が長期金利の誘導目標を現在のゼロ％から引き上げるとの見方が強まった場合、「１５００ポイントを割り込む可能性も充分にある」（関氏）という。

三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券・投資情報部長の藤戸則弘氏は「金利は短期的に低下傾向にあっても、中長期では上昇していくという市場参加者の見方に変化はない。日銀のイールドカーブコントロールは、延々と続かない」と話す。

不動産会社の業績は悪くない。三井不動産<8801.T>の２０１７年３月期連結業績は過去最高益を見込んでいるが、足元の株価は弱含みだ。

三菱地所<8802.T>も順調な業績の割には株価がさえない。住友不動産<8830.T>、東急不動産ホールディングス<3289.T>、野村不動産ホールディングス<3231.T>のＰＥＲ（株価収益率）はいずれも１５倍を下回っており、割安感が漂っている。

低金利、好業績見通し、割安感。買い材料は多い。しかし、ＲＥＩＴや不動産株を薦める市場関係者は少ない。

ＲＥＩＴ市場に詳しいニッセイ基礎研究所・金融研究部主任研究員の岩佐浩人氏は「アベノミクスのスタートが２０１２年だとすると、４─５年の長期の上昇サイクルが続いていた。不動産市況の悪化を見越して、利益確定している人は多い」と話している。

(辻茉莉花　編集：伊賀大記)

1829：荷主研究者：2017/04/29(土) 21:38:51

http://www.chunichi.co.jp/article/aichi/20170331/CK2017033102000054.html
2017年3月31日　中日新聞
名駅整備、夏までに方針　名古屋市有識者懇

　名古屋市は三十日、二〇二七年のリニア中央新幹線開業を見据えた名古屋駅周辺のまちづくりを話し合う有識者らの懇談会（座長・奥野信宏中京大教授）を開き、名駅の新たな乗り換え空間や駅前広場など交通施設の整備に関する基本的な考え方を明らかにした。市民の意見を募った上で、夏までに整備方針を取りまとめる。

　十年後の名駅周辺の交通量について、通勤や買い物で訪れる人が百六万人に達すると予測。リニアの開業効果や、それに伴う再開発事業で現状より１３％増えるとの見通しを示した。

　鉄道の改札やバスの乗り場が地上、地下に分散し「迷駅」ともやゆされる名駅の現状を解消するため、案内機能を備えた「ターミナルスクエア」を駅東西の五カ所に整備▽既存の中央コンコースに加え、駅の東西をつなぐ新通路を検討▽駅前ロータリーのモニュメント「飛翔（ひしょう）」を移設し、交差点を改良－などをあらためて盛り込んだ。

　一方、駅前の渋滞解消策としてタクシー待機場を駅前から離れた場所に設け、必要に応じて送り込む案は、昨年十一月の社会実験で運用時間が限られるとの結果が出た。駅前の出入り口を一般車両と分離することや、情報通信技術の活用など、別の方法も含めて検討する。

　出席者からは、まちづくりへの期待の大きさが寄せられた一方、市が掲げる「名古屋らしさ」について分かりづらいとの指摘や、市の「リーダーシップ」を促す意見が出た。

　（小笠原寛明）

1830：とはずがたり：2017/04/30(日) 19:50:54

アパート融資の膨張警戒＝建設過剰で空室増も―日銀
時事通信社 2017年4月30日 14時58分 (2017年4月30日 19時48分 更新)
http://www.excite.co.jp/News/economy_g/20170430/Jiji_20170430X983.html

　銀行が賃貸住宅の建設資金を個人に貸し出す「アパートローン」が膨張を続けている。日銀によると、２０１６年の融資額は前年比２１．１％増の３兆７８６０億円に達し、比較可能な１０年以降で最大。しかし、過剰な貸家建設で空室が増え、ローンを返済できなくなる大家が続出することも懸念されており、日銀は警戒を強めている。
　アパートローンの借り手は土地などの担保を持っているため、地方銀行などは積極的に融資を増やしてきた。融資額は最近５年間で１．７倍に膨らみ、銀行界でも「融資が不自然に伸びている金融機関がある」（地銀関係者）と、局所的な過熱が指摘され始めている。
　日銀は「物件の収益性を見極めて貸しているのか疑わしい例もある」（幹部）と判断。不便な立地での貸家建設など、実需を無視した事業にまで銀行が融資をすれば、住宅バブルを生みかねないとみている。このため、１７年度は銀行の立ち入り検査（考査）でアパートローンの審査体制を重点的に点検する方針だ。

1831：とはずがたり：2017/05/06(土) 20:56:09
｢東芝府中事業所｣の存亡に揺れる住民の胸中
存続か？再開発か？企業城下町の栄枯盛衰
http://toyokeizai.net/articles/-/170316
内田 通夫 :フリージャーナリスト 2017年05月06日

1940年に鉄道車両の工場として出発した東芝府中事業所。電力・産業機器・同制御システム、鉄道車両・同部品、エレベーター、放送局用スタジオシステム、水素エネルギー・燃料電池など、東芝の多岐にわたるインフラ系事業の拠点だ。

派遣社員や常駐する協力会社従業員を含めると、全従業員数は約9000人におよぶという。高度経済成長期には約3万人が働いていた巨大工場だった。敷地面積は72万㎡で、同社の国内最大の事業所である。

まるで没落した旧家が家宝を売るように、すでに東芝は優良な医療機器部門をキヤノンに売却し、家電部門を中国企業に売った。パソコン生産、テレビ開発の青梅工場は、2017年3月に閉鎖。同社は米国の原子力発電所事業にかかわる巨額の損失が発覚、債務超過になっており、その解消のため、稼ぎ頭であるNAND型フラッシュメモリを主力とする半導体メモリ部門（四日市事業所）の売却を模索している。あらゆる事業を放出し、今後の事業をインフラ系に集約する同社にとって、府中は”最後の拠点”というべき事業所なのだ。

「東芝町」の地名が消えればイメージ低下？

府中事業所は立地がよい。東京都府中市は、京王線府中駅から新宿駅まで昼間は特急で約20分と近く、緑が多いうえに、公共施設が充実し、公共サービス・福祉が手厚いのである。

2008年には不動産会社のポータルランキング「住みたい街」ランキングで首位になった。人気住宅地の都心回帰が進み、通勤の利便性を基準にした”東高西低”に変わっている逆風下でも、まだまだ人を集める潜在力のある街だ。府中駅前の再開発が終わり、マンション建設が盛んで、戸建て住宅の建て替えも進んでいる。

うち東芝府中事業所は、京王線府中駅からバス便利用になるが、武蔵野線北府中駅とは西口で直結。北府中駅から中央線西国分寺駅までは1駅2分と近い。そこに東京ドーム14個分という東芝のまとまった土地がある。府中市に「東芝町」という地名があるくらいだ。

…意外にも市民の一部からは、府中事業所の閉鎖と再開発を期待する声もある。というのも、巨大工場が閉鎖され再開発された結果、整ったオフィス街に変わったという成功体験があるからだ。

かつて東芝府中事業所の隣には、日本製鋼所東京製作所（府中市）があった（1938年設立）。建設機械（パワーショベル）や油圧機器を生産していたが、1987年に閉鎖され、府中インテリジェントパークに生まれ変わった。

18階建ての「Jタワー」（オフィスビル）を中心に、三井住友信託銀行や日本銀行のコンピュータセンター（日銀府中分館）などが立地し、雇用と税収を生み出す地区に生まれ変わっている。日本銀行府中分館の住所は府中市日鋼町で、日本製鋼所の由緒を残している。

規模ショッピングモールなどに生まれ変わる？

東芝府中事業所が今後も決算対策の必要に迫られ、売却される事態にでもなれば、大規模ショッピングモール、オフィスビルやマンションに生まれ変わるのではないかという観測が高まっても、不思議ではない。

しかし、ある東芝関係者は、「三重県四日市ほどではないが、府中はこれまでずっと、安定的に利益を出してきた事業所。府中事業所がなくなるときは東芝が消えるときだ」と力を込める。府中事業所の正門にあたる南門には、「新生東芝のトップランナー?府中事業所」という従業員の士気を高め、経営の覚悟を示す看板が掲げられた。そう、少なくても東芝自身にとって府中事業所は、大阪の陣「真田丸」のような存在なのだ。

時代も違う。日本製鋼所東京製作所が閉鎖された時代は、日本がバブルに差しかかる時期。だからインテリジェントパークが成功した。

日本の生産年齢人口がピークを迎えた1996年には、府中駅前再開発地区に伊勢丹府中店がオープンし、「府中市に伊勢丹が来た！」と府中市民を感激させたが、もう郊外百貨店の存立できる時代ではなくなった。

府中市の本音は駅前商業施設に人を集めたい

府中市の隣、多摩市にある三越多摩センター店は、3月に閉店した。伊勢丹府中店もいずれ大幅な縮小が不可避だろう。時間と苦労を重ねて完成させた府中駅前商業施設に人を集めたい府中市としての本音は、府中駅から離れた地区の新たな大規模商業施設はノーサンキュー、ということだ。

かなり以前のことになるが、筆者が東芝府中事業所を見学させてもらった際の印象は、「無駄に広いな」というものだった。老朽化した工場建屋の階数を上げるなどの再編をすれば、事業所の3割程度の敷地は、生産能力を落とさずに売却や再開発が可能と考えられる。その規模なら、住宅やオフィス、商業施設に名乗りを挙げるデベロッパーも現れるかもしれない。…

1832：とはずがたり：2017/05/12(金) 21:18:09

日本郵政 野村不動産を買収へ
https://news.goo.ne.jp/topstories/business/154/33993fba56308289633ea9954570c049.html
(NHKニュース＆スポーツ) 19:02

日本郵政は収益力を高めるため、全国にある郵便局の土地などを有効活用して不動産事業を強化することにし、大手の野村不動産ホールディングスの買収に向けて本格的な検討に入ったことが明らかになりました。

1833：とはずがたり：2017/05/12(金) 23:03:11
野村證券や大和銀行と郵貯が提携すればおもろいぞｗ

不動産大手５社、野村だけ減益　上位３社は最高益更新
http://www.asahi.com/articles/ASK5D42FZK5DULFA00Q.html
2017年5月12日22時29分

　１２日出そろった不動産大手５社の２０１７年３月期決算は、上位３社が過去最高益を更新した。オフィスビルの賃貸が引き続き好調だった。一方、唯一の減益だった野村不動産ホールディングスは、マンションなどの住宅分譲が前年より減ったのが響いた。

1834：とはずがたり：2017/05/13(土) 15:03:58

日本郵政、野村不動産の買収検討
TBS News i 2017年5月13日 04時23分 (2017年5月13日 05時50分 更新)
http://www.excite.co.jp/News/economy_g/20170513/Tbs_news_90899.html

　日本郵政が不動産大手の野村不動産ホールディングスを買収する検討に入ったことが分かりました。
　関係者によりますと、日本郵政は野村不動産の株式の過半数を取得して、子会社化することを検討しています。買収に伴う株式の取得額は数千億円に上る見通しです。ただ、株式の取得は一部にとどめ、資本提携を結ぶことも選択肢として検討されています。野村不動産は「プラウド」のブランドでマンション販売を行うほか、都市開発も手がけています。

　一方、全国に２兆円を超える規模の不動産を持つ日本郵政は、東京駅前の郵便局を商業施設「ＫＩＴＴＥ（キッテ）」の入るビルとして再開発するなど、不動産の活用を積極的に進めています。日本郵政は郵便事業や金融事業が低迷していて、野村不動産の開発のノウハウを取り込むことで新しい収益の柱にしたい考えです。（13日01:12）

1835：とはずがたり：2017/05/17(水) 22:36:13
三井不動産子会社が不正会計　計１０億円超の利益水増し
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170517-00000088-asahi-bus_all
朝日新聞デジタル 5/17(水) 20:39配信

　不動産大手、三井不動産の子会社が、決算で赤字を黒字に見せかける不正をしていたことが、１７日わかった。費用の先送りなどで、２０１５年３月期と１６年３月期の営業利益を計１０億３千万円分水増ししていた。

　不正をしたのは「三井不動産リフォーム」（東京）。三井不が７０％、三井ホームが３０％を出資する。三井不によると、営業赤字だったのに、取引先に払う工事費の先送りや、未完成の工事の売り上げを前倒しで計上していた。１５年３月期は約１４００万円の黒字、１６年３月期は約３２００万円の黒字を装っていた。

　不正は３月に内部告発で発覚。収益目標を達成するためだったという。三井不は、１２日の決算発表では不正を公表しなかった。「決算全体への影響が軽微なため」（広報）という。三井不動産リフォームで不正にかかわった幹部数人を処分したが、三井不の関与はないとして、同社幹部の処分は見送った。

　三井不を巡っては、昨年も子会社の三井ホームでリフォーム部門の不正会計が発覚した。（石山英明）

1837：とはずがたり：2017/05/26(金) 11:27:41

世界最長の海上橋工事、コンクリート強度偽装か　中国
https://news.goo.ne.jp/article/asahi/world/ASK5T4KFPK5TUHBI01J.html
07:00朝日新聞

　中国南部の香港・珠海・マカオをつなぐ世界最長の海上橋「港珠澳大橋」の建設工事で、香港の汚職捜査機関は２５日までに、コンクリートの品質を検査した米国系企業の２１人を汚職容疑などで逮捕した。コンクリートの強度を偽装した疑いがあり、橋の安全性への不信が高まっている。

　同機関によると、同社はコンクリートの代わりに金属の固まりを検査し、不当に強度を高めた検査結果を作成。香港政府に約２年にわたり、品質に問題はないとする虚偽の報告をしていたという。

　香港政府は２５日の記者会見で、橋の安全性は維持されているとして、予定どおり工事を進める考えを強調したが、問題のコンクリートが使われた場所は特定されていない。コンクリートの一部は中国製だという。

　この橋は構想から３０年あまりかかった超大型国家プロジェクトで総工費は１千億元（約１兆６千億円）超。海底トンネル部分を含む長さは約５５キロ。年内に工事が終わる見込み。（香港＝益満雄一郎）

1838：とはずがたり：2017/05/29(月) 15:07:14
人口減少なのにアパート建設がブーム、後を絶たないトラブル
https://news.goo.ne.jp/article/dot/business/dot-2017052400089.html
11:30dot.

　日本にマンションが誕生して60年以上。今も年に10万戸ずつ増えている。たが一方で、建物と居住者の「二つの老い」や運営管理への無関心などにより、荒廃するマンションが急増している。何が起きているのか。防ぐ方法はあるのか。AERA　5月29日号では「限界マンション」を大特集。

　近年、人口減少が問題視されているにもかかわらず、全国的にアパート建設は増加の一途をたどっている。そして、その現象の裏で、さまざまなトラブルも起きているという――。

＊　　　＊　　　＊
「この辺りはアパートがじゃんじゃん建っている。アパートの建設会社の名刺が毎日のようにポストに入っていますよ」

　さいたま市の浦和美園駅周辺。土地を所有する60代男性は、建設が相次ぐ現状に困惑気味だ。実際、街中はどこに行っても工事音が聞こえてくる。

　駅周辺は、約320ヘクタールの土地区画整理事業を中心に新市街地形成をしている最中だ。多くの農地が市街化区域になり、固定資産税がけた違いに跳ね上がった。金食い虫の遊休地を持てあます農家に、アパート建設業者が節税効果と利回りを“売り”に営業攻勢をかけ、次々と建設。だが新築でも場所によっては空室物件も目立つという。

「今後は人口がどんどん減るのに、アパート建設会社は受注を取ると、その隣へと営業をかけていく。危なっかしいことをすると思って見ています」（先の男性）

●需給踏まえぬ“活況”

　建設ブームは全国的だ。日銀によると、2016年のアパートローンは前年比21％増の3兆7860億円。比較可能な10年以降で最高。金融機関による16年の不動産向け融資も12兆円を超え、過去最高を記録している。

　活況の背景にはいくつか理由がある。15年の税制改正で相続税の課税対象が広がり、節税目的の建設に踏み切る地主が増加。マイナス金利下の金融機関の融資先として、比較的高い利幅が見込めるという事情もある。

　そんな中、多くの地主が選ぶのが管理に手を煩わされず、賃料収入も安定する「サブリース」だ。建てたアパートを業者が一括して借り上げ、空室の有無にかかわらず一定の賃料を大家に保証する仕組みで、貸し手である金融機関と、借り手である地主のニーズが一致し、そこにサブリース業者が介在する。

　だが、需給が大きく狂えば、融資は不良債権化しかねない。日銀が地銀等と信用金庫を対象に16年9月中旬?10月中旬に行ったアンケート調査では、貸家業向け貸し出しのリスク管理として、周辺の家賃相場を調査していたのは42％、周辺物件の入居率を調査したのは32％、人口動態を踏まえた需給動向を調査したのはわずか24％という。

　これがきっかけとなり、サブプライムローン問題のような事態を招きうるのか。

　日本不動産研究所不動産エコノミストの吉野薫さん（39）は、

「アパートは新築の間は入居者を獲得しやすく、問題はじわじわとしか顕在化しない。一方で地方金融機関の体力を徐々に失わせ、金融システムの安定性に悪影響を及ぼしかねない」

　とし、こう指摘する。

「当事者間のコミュニケーションが正しくなかったために、ひずみが出てきている」

　事実、契約を巡る業者とオーナーのトラブルは後を絶たない。愛知県の男性（80）は2月、サブリース大手のレオパレス21（東京都中野区）を相手に訴訟を提起。男性によれば、家賃収入は10年間不変と契約書にはあり、30年間は賃料を減額しないと説明も受けて建てたという。ところが、6年後に業績悪化を理由に減額。業績回復後も賃料が戻らないため、差額分の支払いを求めている。

●トラブル急増の可能性

　この件を同社の宮尾文也取締役（57）に尋ねると、「リーマン・ショックで家賃相場が崩れ、男性の同意を得て賃料を見直した。近隣の相場と比較しても妥当な家賃と考えている」とする。一部オーナーでつくるLPオーナー会（名古屋市）の前田和彦代表（61）によると、契約書に賃料10年間不変とあるのに10年未満で減額となった会員は1千人以上おり、「そのうち100人ほどで全国で訴訟を起こすことも検討中」と話す。

　水面下でカウントダウンが進むこの問題。サブリース被害対策弁護団長の三浦直樹弁護士（52）は、こう警告する。

「この問題は時限爆弾のようなところがあり、建築後しばらくの経営は順調で、オーナーはトラブルだと認識しない。アパート融資が増えており、今後トラブルが増える可能性は、高い」

（編集部・山口亮子）
※AERA　2017年5月29日号

1839：とはずがたり：2017/05/30(火) 19:03:22

大阪市内に高層マンション続々も…児童急増で“教室足りない”
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170530-00000094-san-soci
産経新聞 5/30(火) 15:09配信

　■北、西、中央区で児童急増

　大阪市内の都心部と周辺部における児童の偏在に、市が頭を悩ませている。市内全体の児童数はピークから半減する中、都心部ではマンションの建設ラッシュなどで急増し、小学校の校舎不足が表面化しているためだ。１４年後には鉄道新線「なにわ筋線」が開通し、中間駅ができる市内中心部はさらに児童数が増えることが想定され、吉村洋文市長は２９日、１０〜２０年後を見据えた抜本的対策の検討を指示した。（佐藤祐介）

　市教委によると、平成２８年５月時点の市内の小学生の数は約１１万３千人で、昭和５４年の約２４万２５００人と比べ、半数以下に減っている。都心部の北区や西区、中央区では、５年後の平成３４年度、小学校約３０校で教室が計約１４０室不足する可能性があるという。

　背景には、マンションの都心回帰がある。市内では昭和４０〜６０年代にかけて都心部の地価が高騰。郊外に移り住むことで中心部の人口が減少する「ドーナツ化現象」が進み、小学校の廃校・統合が進んだ。しかしバブル崩壊後、これら３区では古い雑居ビルが取り壊された跡に相次いでマンションが建てられ、これまで割安感があった郊外型マンションが、資材価格や人件費の高騰に伴って価格が上がり、「共働きで都心部の物件を買う方が得策と考える夫婦が増えた」（不動産会社関係者）という。不動産経済研究所大阪事務所によると、西区では５３階建て８８８戸のマンションが平成２７年１月に竣工（しゅんこう）。北区の中之島では今年１０月、５５階建て８９４戸のマンションが完成予定で、地下鉄御堂筋線中津駅周辺（同区）では分譲を始めたものも含め計３棟（約４００〜６５０戸）の建設が進む。同事務所の笹原雪恵所長は「市内の中心地となる３区では居住用であれ投資用であれ、需要は高まっている」と分析する。

　西区では西船場小の教室を確保するため、併設する西船場幼稚園を廃止する条例が今年３月の市議会で可決。市は園跡地に新たな校舎を建てる。西区では他にも、堀江小で児童が急増する見込み。市は同校に近い西高校など市立３高校を統合する計画を進めており、西高の敷地に堀江中を移転後、同中の跡地に堀江小の分校や新設校を建てる案を視野に入れる。

　“追い打ち”をかけるのが４３年春に開業予定のなにわ筋線だ。北区や西区などに新駅ができるため、沿線はさらなる人口増加が見込まれる。市担当者は「交通の便が良くなり周辺の地価が上がるだろう。児童数への影響は未知数だが価値を見いだす子育て世帯も多いのでは」と話す。

　こうした悩みは阪神間のベッドタウン、兵庫県西宮市も同じだ。同市は教育環境の質を確保するため、１７年度から戸数の多いマンションなどの建築を制限する地区を条例で定めている。同市の担当者は「人口が増えれば市税収入が増えることから開発制限は悩ましい部分もあるが、子供の教育環境を確保するためにはやむを得ない」と語る。一方、吉村市長は「教室確保が厳しいから入ってくるなと住宅戸数を調整するのは違う」としてマンションの総量規制には否定的だ。

　ただ、具体策は見えていない。市は今月２９日、吉村市長をトップとして市教委を含めた部局横断会議の初会合を開催。北、西、中央３区の区長や校長は、児童数の急増で、特別教室を普通教室に転用して教室を確保している窮状を訴えた。吉村市長は１０〜２０年単位で児童数を推計し、中長期的に対策を練るよう指示。「高校の統廃合の跡地を小学校用地に回すなど、教育環境づくりを最優先で進めていかないといけない」と危機感をあらわにした。

1840：とはずがたり：2017/05/31(水) 09:59:45

ＪＲゲートタワー開業遅れ訴訟、ヨドバシが敗訴　名古屋
https://news.goo.ne.jp/article/asahi/nation/ASK5Z5T59K5ZOIPE024.html
00:52朝日新聞

　ＪＲ名古屋駅前の複合商業施設「ＪＲゲートタワー」の開業が遅れ、定期建物賃貸借契約が困難になったとして、出店を計画していた大手家電量販店「ヨドバシカメラ」が、タワーの運営会社「ジェイアールセントラルビル」に違約金など計約１６億６２００万円の支払いを求めた訴訟の判決が３０日、名古屋地裁であった。加島滋人裁判長（桃崎剛裁判長代読）はヨドバシ側の請求を棄却した。

　運営会社はＪＲ東海の子会社。ＪＲ東海は当初、商業フロアの開業を昨年春としていたが、工事の遅れなどから今年４月に延期した。ヨドバシ側は「遅延した具体的な説明などがなかった」と運営会社側の責任を主張したが、判決は、運営会社が資料を用いて説明したり、作業のスケジュールを作成したりして「遅延の原因など可能な限り説明を尽くしていた」と指摘。また、契約書には開業時期について「予定」と記載されていたとして退けた。

　ゲートタワーには代わりにビックカメラが出店。ヨドバシカメラは松坂屋名古屋店（名古屋市中区）に出店した。

1841：とはずがたり：2017/05/31(水) 10:38:41
>初期は管理人がクリーニングの取り次ぎや荷物の預かりもしていたという。
ニューヨークのマンションにはドアマンが居るし日本でも管理人をちゃんと置いて宅急便の荷受けぐらいさせるべきだな。

＜マンション＞築６０年、建て替え全住民合意…初の民間分譲
http://www.excite.co.jp/News/society_g/20170530/Mainichi_20170530k0000e040223000c.html
毎日新聞社 2017年5月30日 13時41分 (2017年5月30日 15時15分 更新)

　◇東京・四谷コーポラス

　日本初の個人向け民間分譲マンションで、築６０年を超える「四谷コーポラス」（東京都新宿区）が、建て替えられることになった。老朽化と耐震性の不足が理由で、３０日までに所有者全員の合意が得られた。建て替えを支援する業者は「色合いやデザインなどに、歴史的建物の名残をとどめたい」と話す。【安高晋】

　１９５６年１０月に完成した四谷コーポラスは、鉄筋コンクリートの５階建て。全２８戸の広さは約５０?７５平方メートルで、うち２４戸は室内に階段のあるメゾネットタイプだった。価格は広い部屋で２３３万円。当時の大卒初任給が平均約１万円で、その２０年分に当たる高級住宅だった。

　小学生だった島田勝八郎さん（７１）も新築時に入居した一人だ。トイレは当時珍しかった洋式で、廊下の階段脇にはゴミを地上に落とせるダストシュートもあったという。各戸の玄関は、ドアを閉じると自動で鍵が掛かるオートロックにも切り替えができた。「間違えて外に出て、何度も閉め出された」と笑う。

　管理も先進的だった。マンションができたのは、管理組合の設置を定めた区分所有法の施行（６３年）前だったが、当初から住民による管理組合が結成された。管理組合と所有者が結ぶ契約書では、管理費を毎月徴収することなどのルールが列挙された。建て替え計画を支援し、販売にも携わる旭化成不動産レジデンス（東京）によると、初期は管理人がクリーニングの取り次ぎや荷物の預かりもしていたという。担当者は「時代を先取りしたサービスだった」と話す。

　近年は排水管の水漏れが目立ち、３年半前の耐震診断では「コンクリートの劣化が激しい」という結果が出た。補強にも多額の費用がかかると分かり、建て替えへの賛同が広がった。建て替え後に同じ広さの部屋に入り直す場合、約２０００万円の負担が必要になる。それでも大半が再入居を希望しているという。

　築５０年超のマンションは全国に約４万戸あるが、１０年後は約６３万戸に急増する。管理組合の小林敏夫理事長（７１）は「こまめな管理が長持ちの理由かもしれない。住民同士が話し合いやすい環境も大切」とアドバイスする。新マンションの完成は２０１９年夏の予定。小林さんは「新しい入居者ともいい関係を作れたら」と願っている。

1843：とはずがたり：2017/06/02(金) 22:54:51
酷い判決だよ，全く。

6547 名前：チバＱ[] 投稿日：2017/05/30(火) 22:12:25

http://www.tokyo-np.co.jp/article/national/list/201705/CK2017052702000119.html
国立・高層マンション訴訟　元市長支援者ら弁済
2017年5月27日 朝刊

　東京都国立市が高層マンションの建設を規制した条例を巡り、市が業者に支払った損害賠償金を上原公子（ひろこ）元市長（６８）が個人で負うよう命じた判決の確定を受け、上原さんを支援する市民らが二十六日、市役所を訪れ、上原さんに代わって基金を設けて全国から募った元金相当額三千百二十四万円を市に弁済した。
　上原さんによると、元金のほかに二十六日までに約千四百万円の利息が生じている。元金の弁済でこれ以上増えることはないが、利息分も十二月末までに基金から弁済するという。
　この日は、市民らの代表三人が賠償金を現金で市役所に持ち込み、収納課の職員四人が二人一組で金額を確認した。この間、上原さんは庁内で永見理夫（かずお）市長と面談した。市長は面談後、報道陣に「法に則（のっと）って粛々と履行している」と述べた。
　上原さんは在任中に施行した建物の高さを規制する条例を巡り、市が業者に支払った賠償金の負担を求める訴訟を市に起こされ、昨年十二月に弁済を命じる判決が確定。これに対し、市民らが「住民自治の問題を、上原さんの個人責任にして弁済させてはいけない」と二月に基金をつくり、全国から寄付を募ってきた。
　上原さんは取材に「不当な判決で政治家である首長が脅しをかけられていると感じる。地方自治が萎縮する」と憤りを口にした。

＜国立市のマンション訴訟＞　上原公子さんが市長に初当選した１９９９年、ＪＲ国立駅前から延びる大学通り沿いに高層マンション建設計画が浮上。市は翌年、マンションの高さを規制する条例を施行した。業者が「営業妨害」と市を訴え、敗訴した市は損害賠償金約３１００万円を支払った。その後、業者は「賠償が目的ではない」と同額を市に寄付したが、一部の市民が賠償の同額を上原さん個人に請求するよう求め、市を提訴。一審で敗訴した市は、上原さんに負担を求める訴訟を起こした。
　東京地裁は市の請求を退けたが、東京高裁は上原さんが「マンション建設を阻止、遅らせるため、建築基準法に違反するかのような議会答弁をするなどの不法行為をした」と認定、上原さんの逆転敗訴を言い渡した。最高裁は昨年１２月、上原さんの上告を退ける決定をし、高裁判決が確定した。

1844：とはずがたり：2017/06/05(月) 17:50:24
無意味な政策に無駄金漫然とかけるなよなあ。。

空き家仲介促進へ　国交省、手数料の上限緩和検討
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170605-00000051-san-bus_all
6/5(月) 7:55配信 産経新聞

空き家取引における仲介手数料の上限緩和の仕組み（写真：産経新聞）
http://tohazugatali.web.fc2.com/fudosan/20170605-00000051-san-bus_all.view.jpg

　国土交通省が比較的価格の低い空き家の不動産取引について、仲介手数料の上限規制を緩和する方向で検討に入ったことが４日、分かった。空き家取引に特有のコスト負担を考慮し、仲介手数料の上限を定めた国交省の告示を改正する。今後も増え続ける空き家の有効活用に向け、不動産事業者の仲介取引を活性化させる狙いがある。

　不動産取引の仲介手数料は売買価格に応じて上限が定められるため、築古の物件も多い空き家は一般的に仲介手数料が安い。扱う物件が遠方の場合は現状調査のコストもかかり、成約率も低いなど、労力に見合った報酬が期待できず、仲介事業者が空き家の取り扱いを敬遠する傾向がある。

　現行の仲介手数料（税抜き）は（１）物件価格が２００万円以下＝価格の５％（２）２００万円超から４００万円以下＝価格の４％＋２万円（３）４００万円超＝価格の３％＋６万円。告示改正では４００万円以下の空き家取引を対象に、現状調査などの必要経費分を空き家所有者との仲介手数料の上限に加算できる案が有力だ。一方で過度の上乗せを防ぐため、仲介手数料との合計が１８万円を超えないようにする方向で調整を進める。

　総務省によると、全国の空き家は約８２０万戸と２０年間で約１・８倍に増加。賃貸や売却向けに流通している物件などを除くと、活用されていない空き家は約３１８万戸とされる。都市圏の居住者が地方の空き家を相続し、管理が行き届かないケースも増え、地域の防災や防犯、景観面などで悪影響が懸念されている。

　空き家の活用や流通を促そうと、全国で約６割の自治体が空き家の物件情報などを登録した「空き家バンク」の運営に乗り出しているものの、利用率は伸び悩んでいる。国交省は各自治体の空き家バンク情報を横断的に検索できる「全国版」の構築を目指して平成２９年度予算に関連費用を計上。加えて、実際の取引で仲介役となる不動産事業者のモチベーションを高める必要があるとして、仕組み作りを検討していた。

｢シャッター商店街｣は本当に困っているのか
国交省の｢空き家バンク｣で空き家は減らない
http://jbbs.shitaraba.net/bbs/read.cgi/study/2246/1066974699/4915-4916

国土交通省実施の「平成 26 年空家実態調査」では、空き家にしておく理由の3分の1以上を占める37.7%の人が「特に困っていないから」と回答しています（調査結果の概要の14ページ、複数回答）。

その他の理由でも44.9%の人が「物置として活用する」とか、36.4%の人が「将来使うかもしれない」といったような理由で空き家にしているわけです。

他人に貸したり、売ったりしなければ、家計や事業が破綻するような切羽詰まった状況にあれば、必死になって営業してどうにか借り手や買い手を探します。つまり、そこまでに至らない空き家が問題の中心になっているのです。

実際に、全国の自治体で行われている「空き家バンク」にアクセスするとわかりますが、大した物件がアップされていない地域が多数あります。つまり、マッチング以前に、空き家を貸し出す必要がない人が多いという状況こそが問題なのです。

シャッターを閉めているオーナーはカネに困っていない

これと同じ構造なのが、いわゆる「シャッター商店街」です。私が再生に関わる地方都市部では、昔からシャッター商店街が問題視されてきました。

しかしながら、シャッター商店街の不動産オーナーが明日の生活にも困っているかと言われれば、そんなことはない、むしろ豊かであることが多くあります。

シャッター商店街の不動産オーナーは、多くがもとから商売をやっていて、特に戦後の高度成長期、大儲けした時代がありました。その時代には小さな土地の値段もうなぎ登り。その土地を担保に銀行からおカネを引き出して小さな店をビルに変え、さらに周辺のアパート・マンション等にも投資。このようにして一財を成した人が少なくありません。

たとえ今の商売が大して儲からなくなっても、息子たちも立派に東京などで自立しているし、過去の蓄財と不動産収入などで「死ぬまで生活するカネには困らない」､といった人々が、シャッター商店街のオーナーたちだったりします。

商売が行き詰まって、不動産収入も乏しく余裕がなくなってしまった人は、土地・建物・自宅・車などなど一切合切もって行かれ、現在のシャッター商店街の所有者ではないのです。本当に困っている人は、シャッターを閉めて不動産を放置しておくことなどはできないのです。

1845：とはずがたり：2017/06/07(水) 18:54:46

＜地方銀＞アパート融資の貸出残高最大　相続税対策に対応
https://news.goo.ne.jp/article/mainichi/business/mainichi-20170607k0000m020093000c.html
06月06日 21:16毎日新聞

　個人が建設する賃貸住宅への地方銀行の融資残高が、２０１７年３月末時点で前年比７．２％増の１３．８兆円に膨らみ、日銀による０９年の統計開始以降で最大となった。地方経済の縮小や超低金利で企業向け融資の収益が低迷する中、相続税対策のアパート建設などへの貸し出しを急増させているためだ。過剰融資が貸家の「建設バブル」を助長する懸念も出ている。

　日銀によると、アパートやマンションなど貸家業を営む個人への全国の地銀１０５行の融資残高は、１０年３月末の約８．８兆円から７年間で約５兆円増加した。これに対し、大手行のこの間の融資残高は約２．４兆円減少し、総額８．６兆円と地銀より少なく、地銀の積極姿勢が際立っている。

　背景には、地方経済の衰退に歯止めがかからず、優良企業への貸し出しが難しくなっていることがある。企業向け融資は、金利の値引き競争の激化と日銀のマイナス金利導入で、預金と貸出金利の差である利ざやが一段と縮小。株式上場する地銀８２社の１７年３月期決算では全体の約８割が最終（当期）減益に陥った。このため、相対的に利回りの高い個人向け融資に注力しているのが実情で、貸家業向け融資の伸び率は、貸し出し全体（３．３％）を大きく上回っている。

　一方の借り手側にとっては、１５年１月に相続税が増税されたことが大きな契機となった。所有する土地にアパートなどを建てると、更地のままで所有するより評価額が下がり、納税額が減る「節税効果」が見込める。さらに日銀の大規模金融緩和で、建設資金を低利で調達しやすくなっていることも追い風となっている。国土交通省によると、１６年度の貸家の建設着工戸数は前年度比１１．４％増の４２万７２７５戸と２年連続で増加し、０８年度以来の高水準となった。

　地方のアパート・マンション向けローンについては業界内でも「人口減少が続く中、どんどん貸家を増やして良いのか」（メガバンク幹部）との議論があり、日銀金融機構局は「家賃収入の見通しを十分審査しないまま融資を増やしている地銀もある。リスク管理の徹底が必要だ」と警鐘を鳴らす。【小倉祥徳】

1846：荷主研究者：2017/06/11(日) 12:37:24

http://www.chunichi.co.jp/article/aichi/20170526/CK2017052602000058.html
2017年5月26日　中日新聞
「おうごん」改め「こがね」　中村区の黄金通、６月１３日から

http://tohazugatali.web.fc2.com/road/PK2017052502100249_size0.jpg
黄金通の読み方をローマ字で「Ｏｇｏｎ－ｄｏｒｉ」と書いた歩道橋＝名古屋市中村区で

http://tohazugatali.web.fc2.com/road/PK2017052502100250_size0.jpg

　名古屋市中村区の町名「黄金通」の読み方が六月十三日、「おうごんどおり」から「こがねどおり」に変更される。住民たちが当たり前のように使ってきた「こがね」が、ようやく正式に認められる。市によると、市内の町名変更は昭和区の御器所が「ごきしょ」から「ごきそ」になった二〇〇二年以来、十五年ぶり。

　黄金（こがね）熊野町内会長の松本新治さん（６６）は「子どものころから住んでいるけど、『おうごん』と言う人はいなかった」と話す。だが、街を見渡すと、交差点などの標識にはローマ字で「Ｏｇｏｎ－ｄｏｒｉ」と表示されている。

　黄金通は市営地下鉄中村区役所駅から近鉄黄金駅付近にかけての環状線沿いの南北一・五キロ、東西百メートルの地域。

　市住民課町名表示係によると、「おうごんどおり」は一九三九（昭和十四）年六月に正式に誕生した。その三年前に、地元の土地区画整理組合から「オウゴンドホリ」という読み方の上申書が県に提出された記録があるという。戦前に付いた名称は七十年以上がたっても、公式にはそのままになっていた。

　地元の人たちは町名が「こがね」だと思い込んでいた。三八年に開業した近鉄黄金駅も、五〇年開校の黄金中学校も、ＪＲ線などをまたぐ黄金跨線橋（こせんきょう）も、近くの名古屋高速黄金出入り口も、いずれも「こがね」。

　市の担当者は「理由ははっきりしないが、戦前の記録によると『おうごん』と両方が使われていた。でも今は、ほとんどの施設で『こがね』を使う」と話す。

　違和感を抱いていた住民たちが二年前から、正式な読み方も「こがね」にしようと呼び掛けを始め、署名を集めるなどして市に相談。一月の町名町界審議会に諮られ、市議会で三月に決定した。六月一日に告示され、道路標識などのローマ字も変更される。

　要望活動の中心となった松本さんは「署名も早く集まり、住民みんなの思いとして変わることになり良かった」と喜んでいる。

　（福本英司）
1847：荷主研究者：2017/06/11(日) 12:55:30

http://dd.hokkaido-np.co.jp/news/area/sapporo/1-0404054.html
2017年05/27 07:00　北海道新聞
ＪＲ苗穂駅北側の再開発　マンションなど３棟建設　来年度着工

http://tohazugatali.web.fc2.com/fudosan/20170527hokkaido01.JPG

　ＪＲ苗穂駅（札幌市中央区）北側の再開発を巡り、不動産デベロッパー大手の大京（東京）と住友不動産（同）は、２８階建て高層マンションなど３棟を２０２０年度にも分譲、開業する計画を固めた。市民が憩える広場を造り、運営をマンション管理組合に任せるのが特色だ。近所付き合いが少ないとされるマンション入居者が協力し、地域を活性化するモデルケースになればと、札幌市は期待している。

　苗穂駅は１８年度に現在地から約３００メートル西側に移転する予定で、両社は新駅北側にあるＪＲ北海道の所有地約２ヘクタールの再開発を担っている。このうち１・４ヘクタール分が固まったため、先行して事業を進めることになった。当初は１９年度にも整備を終える構想だったが、計画を練り直していた。

　この地区に建つのは、分譲マンション（２８階建て、３１０戸）とサービス付き高齢者住宅（１１階建て、１６０戸）、商業・オフィス棟（３階建て）の三つ。マンションは大京と住友不動産で開発し、残る施設は別の事業者が整備する予定だ。いずれも１８年度の着工、２０年度の完成を目指す。

1848：荷主研究者：2017/06/11(日) 13:00:40

http://www.yomiuri.co.jp/local/hiroshima/news/20170526-OYTNT50272.html
2017年05月27日　読売新聞
西の玄関口　若者呼び込め

http://tohazugatali.web.fc2.com/fudosan/20170527yomiuri_hiroshima01.JPG
再開発事業が予定されている西広島駅周辺（広島市西区で）

http://tohazugatali.web.fc2.com/fudosan/20170527yomiuri_hiroshima02.JPG

　◇西広島駅　再開発事業計画

　◇地権者ら　複合ビル　２２年度完成目指す

　広島市西区のＪＲ、広島電鉄の駅・西広島がある己斐地区で、再開発事業が計画されている。地権者らの準備組合は商業施設、教育施設、マンションが入る複合ビルの建設を構想し、２０２２年度の完成を目指す。高齢化が進んでおり、住民らは「広島の西の玄関口として、若者を呼び込みたい」と期待している。（大槻浩之）

　対象エリアはＪＲ西広島駅南側の広電西広島駅がある１・８２ヘクタール。駐輪場（４６００平方メートル）を持つ広島市や県、民間事業者など約２０の地権者が含まれる。うち地権者１０人が昨年９月から７回の勉強会を重ね、今年３月、「西広島駅西地区市街地再開発準備組合」（浜田浩之理事長）を発足させた。

　２４日夜に地区の集会所であった総会では、６月から地権者への説明を始めるなど今後のスケジュールを確認した。１８年度の都市計画決定後、再開発組合を設立し、２０年度の着工、２２年度の事業完了を目標とする。複合ビルに入る商業施設などの床面積次第だが、高さは１００メートル程度になる可能性もある。

　地区は宮島方面から市内に入る交通結節点として、戦前から栄え、那須正幹まさもとさんの児童文学「ズッコケ三人組」シリーズの舞台としても知られる。過去にも再開発の計画はあったが、地権者の合意が得られず、実現しなかったといい、最近は住民の高齢化が課題としてあがっている。

　広島市内では、ＪＲ広島駅南口の再開発が進められてきた。昨年８月に完成したＢブロックの複合ビルは家電量販店、ホテル、市の福祉センター、マンション（５２階、１９７メートル）などが入居。昨年１２月に完工したＣブロックも家電量販店、スポーツジム、マンション（４６階、１６７メートル）などが入り、西広島も先例として参考にする。

　総会後、浜田理事長は「ＪＲと広電の乗り換えだけでなく、若者が楽しみくつろげる街にしたい」と抱負を語り、「後世に住みやすい街を残せるよう、実現にまい進したい」と力を込めた。

2017年05月27日 Copyright c The Yomiuri Shimbun

1849：とはずがたり：2017/06/11(日) 19:33:58
2017.06.09
連載
榊淳司「不動産を疑え！」
新築マンション、売れ残りが異常な水準突入…郊外マンション購入需要の消滅
文＝榊淳司／榊マンション市場研究所主宰、住宅ジャーナリスト
http://biz-journal.jp/2017/06/post_19385.html

　私は主に首都圏の新築マンション市場について、「資産価値レポート」という有料のレポートをインターネット上で販売している。そのタイトルのひとつが「東京の大規模マンション」。そこで取り上げているのは、東京都内で販売されているすべての新築マンションのなかから、
（1）総戸数が200戸以上
（2）タワーマンションではない（19階建て以下）
のものを選び、物件ごとに資産価値を分析する内容だ。

　このレポートを5月の18日に最新情報化した。今回分析したのは37物件。この物件数自体も、私がこのタイトルでレポートを作成してきたこの8年間でもっとも多いほうだ。
　しかし、私が異常だと感じるのは、このうちの21物件が「完成在庫」であることだ。完成在庫とは、マンションの建物がすでに完成しているのに販売が続いている状態。新築マンションを開発・分譲するデベロッパーからすると、各案件は竣工前から販売を始めて建物が完成した直後に決済・引き渡しを行うのが理想とされる。なぜなら、完成直後にすべての販売代金を回収することで、用地取得や建築費などのために金融機関から借り入れた事業資金を全額返済できるからである。もちろん、そこで利益も得られる。この返済が延びれば、それだけ多くの金利を払わなければならない。利益も減る。だから多くのデベロッパーは、建物の完成時点までの全戸完売を目指す。
　ただ、一部のデベロッパーは「竣工後数年かかろうと値引きせずに販売する」という事業方針を採用している。そういったデベロッパーが開発・分譲する新築マンションは、竣工後数年にわたって販売が続けられる。しかし、それは全体からみれば一部だ。
　ところが、前述した37物件のうち、現状で半分以上の21物件が完成在庫になってしまっている。また、半年から1年後にはさらに増えそうである。これは私の経験値の範囲で、かなり異常だ。
　同レポートで取り上げているのは、だいたいが郊外型ファミリーマンションになる。都心のように投資や資産形成目的ではなく、中堅会社員が実際に住むために購入するタイプのマンションだ。そういったマンションが、恐ろしいばかりの販売不振にあえいでいる。

郊外ファミリー族の消滅
　では、その原因はいったいなんであろうか。
　確かに、販売価格が上昇した。建築費の高騰に加え、郊外といえども土地の価格も若干は上がった。しかし、郊外の場合は新築マンションの販売価格は都心ほど上がっていない。エリアによって違いはあるが、都下や23区でも都心から離れた地域では価格高騰を感じさせない物件も多い。であるのに、スムーズに販売できていない。つまり、価格の高騰だけが原因ではなさそうなのである。
　私は、この現象を「郊外ファミリー族の消滅」ではないかとにらんでいる。

1850：とはずがたり：2017/06/11(日) 19:34:20
>>1849-1850
　まず「郊外ファミリー族」を定義しよう。
・都心の主要ターミナル駅から快速もしくは急行で30分以上の郊外に居住
・世帯年収800万円未満
・世帯主は中堅企業以上の正社員
・子どもが1人以上
・夫婦のどちらかが30歳代
・夫婦のどちらかが地方出身者
　ざっとこういう条件に半分以上当てはまる家族が、私が定義する「郊外ファミリー族」だ。彼らが郊外型の大規模マンションの購入層となる。不動産業界では、かつて「一次需要層」と呼んだ。生涯で初めてマイホームを買う人たち、という意味だ。
　この層が今、絶滅の危機に瀕しているのではなかろうか。まず、10年前はこの層のボリュームゾーンであった団塊ジュニアが、今はすべて40代に達してしまった。ここでまず、絶対的なボリュームの不足が顕在化している。さらに、若年層の未婚化が進んでいる。あるいは、結婚しても子どもをつくらなかったり、できないケースも多い。彼らは郊外に住む理由がないので、都心あるいは都心近郊に住居を求める。
　そして、若年層の正社員比率が落ちている。2015年の労働者派遣法の改悪が、その傾向を助長してしまった。30代前後の若年層で安心して35年ローンを組める人が、10年前に比べてかなり少なくなってしまったと推定できる。
　さらにいえば、郊外では賃貸住宅の空室が多い。無理をして新築分譲マンションを購入しなくても、住むところには困らないのだ。また、彼らは親が平成バブル期に住宅を購入して、見事に失敗しているのを目の当たりにしている世代でもある。昔ほど持ち家志向が強くないことも考えられる。
　かつて、マンション業界の主要な戦場は郊外だった。どんな土地でもマンションを開発すれば、なんとか売り切ることができた。やはり、その根底には根強い需要が存在したからだ。
　今は違う。もはや「郊外ファミリー族」は、かなりの少数派に転落してしまった。しかし、マンション業界ではすでに2年先までの事業用地を仕入れているはずだ。今後、3年先、4年先の事業用地を仕込むデベロッパーもあるだろう。しかし、その向こうに待っているのは苦難の「敗戦処理」かもしれない。
　もはや郊外には、マンションデベロッパーにとってのお花畑は広がっていない。
（文＝榊淳司／榊マンション市場研究所主宰、住宅ジャーナリスト）

1851：とはずがたり：2017/06/12(月) 13:07:40
「グラン・ブルー」シリーズのマンション分譲、大阪の野田興産（株）が破産
東京商工リサーチ 2017年6月8日 13時35分 (2017年6月8日 18時06分 更新)
http://www.excite.co.jp/News/economy_g/20170608/Tsr_tsr20170608_02.html

　野田興産（株）（TSR企業コード:652013090、法人番号:8120001125330、大阪市福島区海老江５－２－７、設立平成１６年４月、資本金７０００万円、秋村啓一社長）は６月７日、大阪地裁に破産を申請した。申請代理人は稲田正毅弁護士（共栄法律事務所、大阪市中央区北浜３－７－１２、電話０６－６２２２－５７５５）。
　負債総額は推定４５億円。
　平成８年３月に（株）秋村組（TSR企業コード:650012380、法人番号:9160001010610、滋賀県近江八幡市出町１７０）の不動産部門として創業。法人改組後は、同社から完全独立を果たし、分譲マンション販売を主体に「グラン・ブルー」のブランド名で展開し、滋賀県をはじめ京都府、大阪府など阪神および京滋地区を中心に販売実績を重ねてきた。
　平成２０年３月期には売上高１１１億７０２５万円を計上したものの、リーマン・ショック以降、不動産市況の低迷により大幅な減収を強いられたうえ、販売物件の回収不能などもあり収益面でも赤字を計上し債務超過に転落した。このため、取引金融機関に対し返済猶予の申し入れを行い、資金繰りの緩和に努めた。一方、所有物件の早期売却を図ったが債務の圧縮は思うように進まず、営業活動は沈静化している状況となっていた。

1852：とはずがたり：2017/06/15(木) 21:38:54
テキサスみたいな南部では無く誰か北部のラストベルトに本部・工場集約して進出しろよなあ。。

旧本社の買い手に関心＝北米トヨタ、移転本格化―加州
時事通信社 2017年6月15日 06時55分 (2017年6月15日 21時33分 更新)
http://www.excite.co.jp/News/economy_g/20170615/Jiji_20170615X717.html

　【ロサンゼルス時事】米カリフォルニア州ロサンゼルス近郊にあるトヨタ自動車の北米販売部門の本社移転が本格化している。６０年に及ぶトヨタの米国事業で「最も大きな転機の一つ」（幹部）とされるテキサス州ダラス郊外への移転は年内にほぼ完了する見通しとなり、不動産業者などの間で旧本社の買い手に関心が集まっている。
　トヨタは１９５７年にセダン「クラウン」の米国輸出のためカリフォルニア州に進出。８２年に現在のトーランス本社を建設した。しかし、２０１４年に生産拠点のある米南部に本社機能を集約することを決め、地元報道などによると今年２月に売却手続きに入った。
　旧本社はデータセンターや燃料電池の施設があるほか、ロサンゼルス国際空港や主要港に近く、企業には魅力的という。ＩＴ大手グーグルや電気自動車大手テスラを買い手候補とする観測も一時浮上したが、広大な敷地だけに「１社で購入するのは難しい」（不動産業者）とみられている。

1853：とはずがたり：2017/06/17(土) 17:02:27
もっと手頃なのなかったのかね？
そもそも野村不動産側は賛同してなかったって噂も聞いたが。

＜日本郵政＞野村不動産買収、凍結へ　価格折り合わず
毎日新聞社 2017年6月17日 10時20分 (2017年6月17日 12時48分 更新)
http://www.excite.co.jp/News/economy_g/20170617/Mainichi_20170617k0000e020249000c.html

　日本郵政が、不動産大手の野村不動産ホールディングス（ＨＤ）の買収交渉を凍結する検討に入った。買収価格を巡り、野村不動産ＨＤの大株主の野村ＨＤとの折り合いがつかず、交渉が難しくなったためとみられる。郵便・物流事業の業績が低迷する中、日本郵政は、不動産事業の強化で収益の底上げを狙っていたが、新たな戦略の策定を迫られそうだ。

　日本郵政は、直営郵便局約２万局を持つほか、国営郵政時代からの名残で全国の主要ターミナル駅前などの一等地に巨大な郵便局の建物を保有している。不動産事業の強化に向けて、野村不動産ＨＤのノウハウを取り込む狙いで買収交渉を進めていた。一方、分譲マンション事業を手がける野村不動産ＨＤにとっても、都心の不動産開発事業では、日本郵政傘下入りは相乗効果があるとの見方があった。

　しかし、日本郵政は２０１５年に買収したオーストラリアの物流子会社の業績低迷により約４０００億円の損失を計上。その影響で１７年３月期連結決算は民営化後初の最終（当期）赤字に転落し、買収戦略の失敗を投資家から批判されていた。５月中旬の日本郵政による買収検討との報道を受けて、野村不動産ＨＤの株価が上昇。その後、株価は高止まりしており、関係者によると「社内では高値づかみになるとして、買収に慎重な対応を求める声が上がっていた」という。【工藤昭久】

1854：とはずがたり：2017/06/17(土) 17:06:50
そっか，それか(;´Д｀)
>かつてジョージ・ブッシュ Jr.が「こんな馬鹿でもアメリカの大統領になれるというアメリカンドリームの体現者」と揶揄されたのとまったく同じ構造が我が国に出来してしまったのでありましょうか。

保守だって公言してるから山本一郎は嫌いだと俺も公言しておくけど，豊洲の件でも基本良い事書いてて結構ほんとは好き☆

「人柄が嫌で不支持」なのに「他の内閣より良さそうだから支持」されてしまう安倍政権
文春オンライン 2017年6月15日 07時00分 (2017年6月16日 13時18分 更新)
http://www.excite.co.jp/News/society_g/20170615/Bunshun_2913.html

　保守主義者を自認する私ですが、「安倍政権を支持しますか」と聞かれるととても微妙な気分になるんですよ。積極的に支持する気持ちにはなれない。でも、全否定かと言われるとそれも違う。

　森友学園や加計学園の件といい、山口敬之さんの事件揉み消しの件といい、安倍晋三さんの国会での攻防を観ていると「ああ、この人、あんまり頭は良くないんだな」と思うわけですよ、かなり本音で。相手は一国の首相で、私なんかよりもはるかに重責を担った在任期間戦後3位の内閣を率いる宰相なんですけど、論戦で野党のどうでもいい議員相手に全力で野次ってる安倍さんを見ると「馬鹿なのかな」とついつい思ってしまうんです。画面の向こうで「日教組！　日教組！」って叫んでる、歴史的な長期政権を誇る総理大臣、安倍晋三。加計学園理事長との個人的な関係を問われて、半分しどろもどろになりながら、意味の乏しい長広舌を披露する、我らが安倍晋三。

■「黒ひげ危機一発」みたいに天高く舞い上がる感じのハラハラ感　
　凄い人物のはずなのに、見ているこちらがなぜか途方に暮れる。

　なんかこう、偉大だなあ、立派だなあと少しでも思わせてくれれば、いちいち国会中継なんか見なくても仕事に集中できるんでしょうけど、地雷原を歩いているというよりは本人が爆弾であって、何かあろうものなら「黒ひげ危機一発」みたいに天高く舞い上がる感じのハラハラ感が凄い。

　かつてジョージ・ブッシュ Jr.が「こんな馬鹿でもアメリカの大統領になれるというアメリカンドリームの体現者」と揶揄されたのとまったく同じ構造が我が国に出来してしまったのでありましょうか。だって、親学推進議員連盟の設立時会長が安倍晋三さんですよ。顧問が鳩山由紀夫さんですけど。「発達障害は親の責任であり、伝統的な子育てで予防できる」とか言い切っちゃった親学の問題は、子供を持つ親としては「ちょっと。何を言ってくれちゃってるの」という気分になりますし、頭がよろしくないのではないかと不安になります。きつい。

　んで、昨今の安倍批判の軸足となっている森友とか加計とか山口さんとか、まあ脇が甘いと言われればその通りなのかもしれないけど、何でしょう、このスケールの小ささは。故・金丸信さんのように金の延べ棒でもどっかに隠してあったというなら諸手を挙げて倒閣運動に馳せ参じる人たちも増えるんでしょうが、忖度があったとかお友達優遇だとか、もう少しビッグでカロリー豊富な燃料はないんでしょうか。

■取り組んでる政策の優先課題が共謀罪なんですよ。あのさあ
　こういう話をするならば、これから高齢者激増で身動きが取れなくなるであろう社会保障費の抑制も含めた財源問題や、失速が懸念されるアベノミクスの先に採るべき経済政策について、もっときちんとした議論が国会で与野党挟んで行われるべきだと個人的には思うわけです。だって、高齢者の年金も医療も介護もいままでの水準を守ってやっていけるわけないじゃないですか、2025年には、日本の人口最大のボリュームゾーンである団塊の世代が、医療費ドカ食い待ったなしの後期高齢者に突入するんですよ。普段は団塊Jr.世代である私たちは「団塊じゃまだな、さっさと死ね」と軽口や愚痴を垂れても、殺しても死ななそうな団塊の元気に安心してた部分はあります。でもさすがに75歳です爺さんですと言われると、そう馬鹿も言っていられない。

1856：とはずがたり：2017/07/04(火) 14:54:22
「道路族」トラブル深刻＝住宅街路上で遊ぶ子と親－地域モラル希薄化・専門家
http://www.jiji.com/jc/article?k=2017070400133&amp;g=soc

　新興住宅街の袋小路になった路上で子どもを遊ばせ、騒ぐ声などで近隣住民とのトラブルになるケースが各地で問題化している。こうした親子は、一部で「道路族」などと呼ばれ、住民同士の裁判や刑事事件になることも。専門家は、地域のモラルが希薄化している危険性を指摘する。
　京都市内の住宅街に住む女性（４２）は、分譲開始に伴い２００９年に入居。１２年春ごろから、自宅前の道などで遊ぶ子どもの大声に悩まされている。長男が中学受験を控え、母親らに注意すると、脅迫めいた手紙を送り付けられたり暴言を浴びせられたりするようになったという。
　今年３月、この女性に威嚇行為を繰り返したとして、住民の男性（４３）が京都府迷惑防止条例違反罪で略式起訴され、罰金３０万円を科せられた。男性の弁護士によると、男性は「カメラを付けて監視されたので抗議のつもりだった」と話しているという。
　女性の代理人の豊福誠二弁護士は、東京や神奈川などの新興住宅街でも同様の事例があると指摘。母親らが世間話に熱中し、子どもが野放し状態のケースが多く、「子どもを注意している姿を撮影された」「嫌がらせを受け引っ越しを決めた」などの声があるという。横浜地裁では、「道路族が原因で重度のストレス障害になり引っ越しを余儀なくされた」として、家族が相手方に慰謝料など計１１００万円を求めた訴訟が係争中だ。
　一方、路上で遊ばせる親は、子どもを近くで見守ることができる自宅前の道路の方が安心という意識が強いとみられる。ボール遊びや自転車を禁止する公園もあり、思いきり遊べないとの意見もある。ただ、車による死亡事故も起きており、危険な面は否めない。
　京都大大学院教育学研究科の明和政子教授は「同世代のみで構成されがちな新興住宅街では、その世代間の価値観に偏ったルールが形成される傾向がある」と指摘。「高齢者らを含む多様な年齢層から成るコミュニティーでは、規範や文化の継承がそれに歯止めをかけているのだろう」と話している。（2017/07/04-09:17）

1857：荷主研究者：2017/07/09(日) 11:01:45

http://www.iwate-np.co.jp/cgi-bin/topnews.cgi?20170628_1
2017/06/28　岩手日報
盛岡中心部の開発活発化　中央通に新マンション

　東証１部上場の不動産会社タカラレーベン（東京都千代田区）は盛岡市中央通３丁目のプラザ中央通（旧共済ビル）などの跡地に地上１３階建ての分譲マンション１棟の建設を計画している。同市の優良建築物等整備事業を導入し来年２月着工、２０１９年秋ごろの完成を予定する。現地は人、車ともに通行量が多い交通の要衝で、周辺には既に複数のマンションがあり、ビジネスホテルの整備計画も進行中。今回の開発は同市中心部の建物の高層化・大型化を象徴する動きとして注目を集めそうだ。

　県内での同社のマンション建設は初めて。現地は県道交差点にあり、旧共済ビル（地上８階一部１０階、地下１階建て）と東側の個人店舗跡、空き地を合わせたＬ字形の敷地で、敷地面積は約１４００平方メートル。同社は用地を取得済み。計画では既存の建物を取り壊した上で、同社の「ＬＥＢＥＮ」シリーズマンション（１階に店舗、２〜１３階に居宅計９６戸）を整備する。立体駐車場も建設する。総事業費は約３６億円。

　解体工事が今月から始まっており、同社は年内に建築確認を取得したい考え。着工時期に合わせて順次販売を開始する方向だ。

【写真＝１３階建ての分譲マンションが建設される予定の旧共済ビル（中央）などの現場。周辺はマンション建設が相次ぎ、建物の高層化、大型化が進む＝盛岡市中央通】

1858：荷主研究者：2017/07/09(日) 11:23:45

http://www.chunichi.co.jp/article/fukui/20170630/CK2017063002000035.html
2017年6月30日　中日新聞
工期は１年半〜３年　福井駅「三角地帯」再開発

http://tohazugatali.web.fc2.com/fudosan/PK2017062902100220_size0.jpg

　ＪＲ福井駅西口の「三角地帯」（福井市中央一）にビル三棟の建設を目指している再開発計画について、主導する福井銀行などは三棟の工期をそれぞれ一年半前後から三年前後と見積もっていることが分かった。福井銀などは目標とする二〇二三年春の北陸新幹線県内延伸に間に合わせるため、今年中に準備組合を発足し、一九年中に着工する工程案を地元地権者に提示したが、一部地権者からは依然として計画への同意が得られておらず、工程通りに進むかは見通せない。

　関係者によると、コンサルタントを担う森ビル都市企画が今月までに、日程の素案を地権者らに提示した。福井銀などが昨年末に示した構想案では、福井駅側から西へホテル・オフィス棟、会議用ホール棟、マンション棟の三棟を建てるとしており、今回はこれらを完成ごとに順次オープンすると提案。工事期間中の周辺の活力低下を防ぐ狙いがあるという。

　素案では、三角地帯を第一街区（ホール棟と一部商業施設、広場）、第二街区（マンション棟）、第三街区（ホテル棟とその他商業施設）に三分割し、いずれも一九年中に着工。二一年中にまずは第一街区をオープンさせ、その後、第二街区のマンションの入居を開始。第三街区を二二年に入ってからオープンさせ、全面開業させる。

　関係者によると、三棟の工期はユアーズホテルの建て替えに当たるホテル・オフィス棟が最も長く三年前後かかる見通し。着工までには、任意団体の準備組合を発足させ、市の都市計画決定を経てから再開発組合を発足、権利変換などの手続きを終える必要があり、少なくとも計五年がかかると見積もっているという。

　同地区では、福井銀が事務局を務める「中央１丁目４東地区まちづくり協議会」が一六年六月に設立。当初は今年三月の準備組合設立を目指したが、一部の地権者の同意が得られず延期している。再開発には賛成でも三棟案には反対する地権者がおり、現在も交渉が続いているという。福井市は準備組合の発足を前提に、基本計画策定のための補助金を本年度予算に計上している。

◆「富山駅みたいに」完成遅れに懸念も

　「新幹線を降り立った目の前が工事中では…」。福井駅周辺の住民には再開発事業が遅れることで、在来線の高架化工事が終わらないまま二〇一五年三月の北陸新幹線開業を迎えた富山駅のような状況になることを心配する声もある。

　「確かに富山駅は準備が遅すぎた」と話すのは、北陸経済研究所（富山市）調査研究部の藤沢和弘担当部長（５２）。富山と福井は駅周辺に観光地があまりなく、開業後の来客が見通しづらく計画も立てにくいと分析する。駅周辺に観光地が多い「金沢のまねはできない」と話す。

　ただ、福井市出身の藤沢部長は福井駅周辺について、ハピリン開業やヒゲ線延伸で「交通機関の中心としての機能は既に備えられている」と評価。「新幹線が来るからあれもこれも」と、民間の再開発まで焦る必要はないと指摘する。「まずはまちづくり戦略を練り、市民間で共有することが先決」として、新幹線が京都など関西までつながる将来を見据えた準備こそが必要だと訴える。

　（梶山佑）

1860：とはずがたり：2017/07/12(水) 15:32:09
ヤマダ電機が不動産参入　子会社設立　改装、融資も提案
06:00上毛新聞
https://news.goo.ne.jp/article/jomo/business/jomo-95827051.html
ヤマダ電機が不動産参入　子会社設立　改装、融資も提案
上毛新聞
(上毛新聞)
　群馬県に本社を置く家電量販店最大手のヤマダ電機（高崎市栄町、桑野光正社長）は不動産事業に参入する。完全子会社を通じて賃貸物件や不動産売買を仲介。グループ全体の強みを生かし、リフォームや金融相談といった総合的なサービスを提案し、顧客と不動産オーナーのニーズに応える。◎インテリアリフォームヤマダにコーナー設置　６月に完全子会社のヤマダ不動産（同所、唐沢銀司社長）を設立した。ヤマダ電機が新業態として全国展開を目指す「インテリアリフォームヤマダ」内にコーナーを構える形で拠点を増やしていく。　グループ会社が手掛ける一戸建て分譲物件や土地情報のほか、賃貸物件などを幅広く扱う。土地購入者の新築相談には住宅子会社のヤマダ・エスバイエルホームやヤマダ・ウッドハウスに関する情報を提供する。　ファイナンシャルプランナーを配置して、グループ会社の住宅ローンを提案する。ポイントを活用したサービスで顧客満足度を高める。　不動産事業に乗り出すことで、地域の有益な不動産情報を集められ、不動産オーナーに対してリフォームや新築、家電・家具付き物件づくりの支援など、総合的なサポートができるとみている。　ヤマダ電機は４月に金融子会社のヤマダファイナンスサービスが金融事業を開始するなど、住宅に関わる全てのサービスをグループ内で提供できるよう体制づくりを進めている。ヤマダファイナンスサービスの古谷野賢一社長は「不動産、住宅、金融事業が三位一体となることで顧客ニーズにより最適に応えられるようになる」としている。

1861：とはずがたり：2017/07/13(木) 15:58:17
五輪で繁忙､建設業は｢週休2日｣すら取れない 工事現場の｢ホワイト化｣目指し業界が団結
https://news.goo.ne.jp/article/toyokeizai/business/toyokeizai-166813.html
04月10日 06:00東洋経済オンライン

「長時間労働の是正には週休2日が必須。一致協力して全力で取り組む」

3月27日、大手ゼネコンで組織する日本建設業連合会（日建連）は“肝いり”の新組織を設置した。その名も「週休2日推進本部」。メンバーにはゼネコン33社の役員が並ぶ。本部長となった清水建設の井上和幸社長は就任に際し、強い決意をのぞかせた。

週休2日以上の工事現場はわずか5％
国内各地の建設工事現場は、今でも週休2日すら実現できていない。そのほとんどが土曜と祝日は稼働、休日は日曜だけというのが実態だ。実際、建設業の年間総実労働時間は全産業の平均より約300時間も長い（図表1）。ゼネコン35社の労働組合が加盟する日本建設産業職員労働組合協議会（日建協）の調査では、4週間当たり8日以上の休みを設定している工事はわずか5.7％。約6割の工事現場で4日以下だった。

本部発足の発端は、政府が進める「働き方改革」だ。「週休2日を実現しないと、ほかの業界と同じスタートラインに立てない」。日建連の有賀長郎事務総長は危機感をあらわにする。日建連は今後5年程度で週休2日の定着を目指す方針だ。

天候など自然条件の影響を受けやすい建設業は現在、残業時間の上限などを労使間で定める（サブロク）36協定が適用されない。ただ3月末に政府がまとめた「働き方改革実行計画」によれば、今後労働基準法を改正し、他産業と同じ年720時間（単純換算で月60時間）という罰則付きの残業上限規制を建設業にも適用する。

この方針に業界内では衝撃が走った。ゼネコン各社は目下、東京五輪に向けたインフラ整備や再開発工事で超繁忙が続いているからだ。残業規制をすぐに適用すれば、「いろいろなハレーションが予測される」（大成建設・山内隆司会長）。そのため法改正から残業規制の適用までには、5年の猶予を設ける。

工事現場で働くのは、とび職や左官といった下請けの技能労働者のほか、ゼネコンの技術者だ。「バブル崩壊後に新卒採用を抑えた結果、仕事量は増えても人手が足りない。土曜は交代で月2回休めればよいほう」（ゼネコン社員）。特に現場監督を務める技術者は拘束時間が長く、長時間労働の温床となっている。

日建協の調査では、加盟組合員の平均残業時間は月59時間だが、現場監督などの外勤技術系社員に限ると、過労死ラインとされる月80時間。今後導入される残業規制の上限を優に超えている。

多くの工事現場では、朝8時に作業が始まる。現場監督は7時過ぎには作業所に出勤し、朝礼や予定確認をこなす。日中は現場の安全管理と並行して、発注者や下請け会社と打ち合わせ。17時に作業が終わり技能労働者が撤収した後も、日報や設計変更書類などの作成に追われ、作業所を出るのは20?21時を回る頃。竣工間際や発注者の検査前には、さらに帰宅が遅くなる。

1862：とはずがたり：2017/07/13(木) 15:58:27
>>1861-1862
マンション工事は特にきつい
現場で週休2日を徹底するには、工期設定のあり方から見直す必要がある。官が発注する公共工事はともかく、デベロッパーなどが発注する民間工事は工期が厳しく、4週間当たりの休みは4日以下がほとんど（図表2）。とりわけ完成前に販売するマンションは、住民の入居日があるため遅延が許されず、現場へのプレッシャーが強い。地元との協議で着工が遅れたり、天候不順が続いたりすれば、本来なら休日の日曜でさえ稼働を余儀なくされることもある。

週休2日が導入されれば作業日数が減り、今後の工事では工期の長期化が避けられない。ただ最近は20年の東京五輪までに完成させようと、値段以上に工期を重視する民間発注者も多い。週休1日のゼネコンが出れば、週休2日を実践する会社は「明らかに競争で負ける」（日建連の有賀事務総長）。だからこそ業界全体で足並みをそろえ、発注者側に理解を求める必要がある。日建連が旗振り役となって動いた理由はここにある。

一方、週休2日の徹底で別の問題も浮上する。下請けの技能労働者の収入だ。彼らの多くは賃金が出勤日数に応じて支払われるため、現場を土曜休みにすると大幅に減る可能性がある。勤務日数が週6日から5日になるため、単純計算で日給を2割上げなければ、技能労働者は従来水準の月収を確保できない。

発注者側が工期延長を受け入れるか
技能労働者が加入する全国建設労働組合総連合の田久悟労働対策部長は、「賃金の確保や月給制度の導入などの改善策を同時に進めないと、若い人が入らず、人手不足は深刻になる」と指摘する。

ただ、賃金の増額は建築費の上昇につながる。ここ数年の人手不足に伴う労務費の高騰分は、官民とも発注金額に反映させてきたが、一層のコスト増を発注者側がどれだけ許容するかは未知数。大手デベロッパーからは「現場の生産性を上げる工法の開発なども含め、ゼネコンの出方次第」（幹部）との声も上がる。

長時間労働の是正で、現場の労働者の処遇が悪化する事態となっては本末転倒だ。技能労働者の賃金確保と工期設定のあり方をめぐっては、発注者との慎重な調整が求められる。建設業界は山積する課題を前に、悠長に構えてはいられない。

1863：荷主研究者：2017/07/17(月) 22:57:41
>>1537
http://www.niigata-nippo.co.jp/news/national/20170425320332.html
2017/04/25 11:35 新潟日報
新潟市　西堀ローサに直結へ
旧大和新潟店 再開発ビル

　新潟市は２４日、中央区の旧大和新潟店一帯の再開発について、新ビル前の広場から地下に降り、通路で地下商店街の西堀ローサに直接つなげることを明らかにした。行政機能が移転するビルや商業施設が並ぶ周辺の回遊性を高める狙い。また、再開発ビルに一部移転を予定している本庁機能の再編案も示した。同日開かれた市議会総務常任委員会で、市側が説明した。

　再開発事業は、地権者でつくる古町通７番町地区市街地再開発組合が担い、旧大和新潟店とその周辺を対象エリアに１２階建ての複合ビルを建設する。新ビルは現在の建物より約１４メートル後方に下げ、イベントなどが実施できる広場を設けるとしている。

　広場には屋根を付け、西堀通側にエスカレーターやエレベーターなどを設ける。半地下の広場ができ、通路で西堀ローサに接続し、新潟三越やＮＥＸＴ２１などに往来できるようになる。新ビル側から柾谷小路を渡ることができる横断歩道も新設される予定だ。

　本庁機能の再編については、再開発ビルに入居する部署の移転案を示した。具体的には、現在分館にある都市政策部や経済部、白山浦庁舎にある文化スポーツ部や農林水産部、教育委員会、西堀６番館ビルの観光・国際交流部などを配置する。来庁者が多い部署を移転するほか、観光やまちづくりなどの担当部を集約することで業務の効率化につなげるとした。

　中央区役所が移転した後の本館には、分館のこども未来部や市民生活部、福祉部を移転させる。区役所移転に伴い、暫定的に戸籍などの証明書を発行できるコーナーを１階に設ける。

　再開発ビルは、２０２０年３月の完成を予定。機能移転後の白山浦庁舎は廃止し、売却を目指す。分館は景観への配慮が求められる風致地区にあるため跡地利用を考えるとしている。

　市は「再開発ビルが古町復権への足掛かりになり、多様な経済活動に波及できるよう地域と一緒に取り組みたい」とした。

1864：とはずがたり：2017/07/19(水) 20:09:22
低レベルな煽り記事だが。

太陽光発電名目にした中国資本の土地取得進み住民に不安
http://www.zakzak.co.jp/society/foreign/news/20170605/frn1706051034008-n1.htm
2017.06.05

　昨年1年間で外国資本に買われた森林は実に“東京ディズニーランド15個分”（777ヘクタール）－－4月28日、農林水産省が発表した調査結果が永田町や霞が関に衝撃を走らせている。

　買収された森林の多くは北海道で、香港・台湾を含む中国系の土地取得者による買収面積が81％にものぼる。実は本州でも今、ある事業を名目とした中国系資本による土地取得が進んでいる。それが「太陽光発電」だ。電力事業関係者が説明する。

　「3.11後、国が再生可能エネルギーの推進を強力に後押ししたこともあり、太陽光発電事業は中国系企業にとって“垣根が低く参入しやすい”ビジネスとなっています。しかし、太陽光発電は発電効率が悪い上に国の買い取り価格も下がっている。年々、事業の旨みが少なくなり、日本企業は参入を渋り始めたところ。それでも中国系企業の参加が相次ぐ背景には、太陽光発電を名目とした土地取得という目的があると言われています」

　茨城県つくば市。筑波山を眼前に臨む田園風景の中に突如現われるのは、敷地面積約50ヘクタールに設置された約3万枚の太陽光パネルだ。今年8月からの発電を予定する全国最大規模のソーラーシェアリングである。

　ソーラーシェアリングとは、農地に太陽光パネルを設置し、発電と農作物栽培を同時に行なうことをいう。「SJソーラーつくば（SJ社）」という事業者が発電を担い、地元の農業生産法人がパネル下での農作物栽培を行なう。SJ社は中国国有の国家電力投資集団公司の傘下企業である「上海電力」の日本法人・上海電力日本が出資した企業で、上海電力日本の社長がSJ社の社長も兼務している。2016年4月に同地で行なわれた起工式には中国大使館の公使らも出席した。上海電力関係者の証言だ。

　「発電出力は約30MW。プロジェクトへの投資額は130億円を超える。東京電力と2015年4月に売買契約を結び、売電価格は2013年度申請時の36円／kWh。年間の販売額は約10億円と見込んでいる」

　用地は200人近くの地権者から20年間借り受ける契約で、賃貸料は「1000平方メートル当たり年間10万円程度。SJが9割超、農業生産法人が1割弱を負担する」（地元関係者）というから、50ヘクタールなら年間約5000万円の賃料になる。

　このソーラーシェアリング事業について、つくば市議のひとりがこう疑問を呈す。
　「太陽光パネルと無数の支柱という障害のあるソーラーシェアリングは機械化農業ができない。50ヘクタールという広大な農地でありながら人手を使った人海戦術で作業するほかなく、人件費が多大に掛かるのです。日陰作物は単価も安く、とてもペイできるビジネスとは思えません。それでも農業もするという条件で発電事業の許可が下りた経緯がある。

　最初から土地の取得が目当てで、ソーラーシェアリングは方便だったのではとの疑念が拭えない。20年後に上海電力が地権者へ土地の買い取りを打診するのではないか。私たちも動向を注視しています」

1865：とはずがたり：2017/07/19(水) 20:09:43
>>1864-1865
　◆地元業者とのトラブル

　そうした地元の疑心暗鬼のなか、地元業者とのトラブルも生じている。SJ社と同発電所用地の土地造成工事請負契約を結んだにもかかわらず、正当な理由なく契約を一方的に反故にされたとして、地元工務店N社が提訴の準備を進めているのだ。N社の経営者の話。

　「2015年9月に東京・丸の内の上海電力日本の本社でSJ社の社長と契約を締結。発電施設用地の造成工事を1億1500万円で受注し、諸々の手配を進めていたところ、事前に何の連絡もなく、別の業者が工事を請け負うことになっていたのです。SJ社側に説明を求めましたが、誠意ある回答は得られませんでした」

　同工事受注で見込んでいた利益も吹き飛び、資金繰りなど想定外の対応に追われることになったN社。債務不履行に基づく約2800万円の損害賠償請求をSJ社に対して近日中に起こすという（上海電力日本およびSJ社に事実確認の質問状を送ったが、「期日までに回答を差し上げることが出来かねる」との回答だった）。

　上海電力日本は既に大阪南港と兵庫県三田市でメガソーラー施設を建設・稼働させている。それに伴い取得した土地は大阪約5ヘクタール（敷地面積）、兵庫約11ヘクタール（同）である。

　同社はさらに栃木県那須烏山と福島県西郷村でもメガソーラー施設の建設計画を進行中だ。西郷村では約60ヘクタールの土地を「上海電力日本」の名義で取得済みだが、地元住民は不安を覚えているという。

　「ゴルフ場跡地をメガソーラー発電所にしたいから、といって私のところにも数年前にブローカーが説明に来ましたが、その後、『あの土地は上海電力が買った』という話を聞きました。メガソーラーの開発に関しては、村は何も把握していないというのが現状です。発電施設には寿命があります。それをやめた後にあの土地がどうなるのか……中国企業であることの不安は正直あります」（村議の1人）

　地元への説明もないままに中国系企業に土地を取得されることの不安を、過剰反応と片付けることはできない。亀井静香・衆院議員は、4月に行なわれた石原慎太郎氏との対談（本誌・週刊ポスト5月19日号掲載）でこう警鐘を鳴らしていた。

　「私が危惧しているのは、このままでいけば、日本列島の所有者は中国で、日本は借りてる形になるよ。北海道なんて見てみなさいよ。どんどこどんどこ、中国は土地を買ってますよ。本州でも買ってる。日本は中国から土地を借りて生活することになっちゃうんだよ」

　気がつけば亀井氏の警告どおり、「日本列島の所有者は中国で、日本は借りてる形になる」かもしれないのだ。

　※週刊ポスト2017年6月9日号

1866：とはずがたり：2017/07/25(火) 12:40:41
マリンタウン東浜地区の大型 MICE 施設とは何か？
https://impulse.okinawa.jp/nishihara/1347/

「MICE、開業6年で黒字」沖縄県が再試算　件数・参加者の目標値修正
http://www.okinawatimes.co.jp/articles/-/111243
2017年7月11日 07:40MICE観光建設・土木・開発内閣府

・沖縄県の大型MICE施設計画で､黒字転換や波及効果などを再調査
・内閣府に需要推計の精査を求められ､本年度予定の基本設計も未着手
・試算を元に､2020年度オープンに向け政府に財政支援を要請する

　沖縄県が、与那原町東浜と西原町東崎地区にまたがるマリンタウン地区に予定している大型ＭＩＣＥ施設について、当初の推計を改め、「開業６年目に黒字転換、開業１２年目の県内経済波及効果５８１億円」との目標値に再設定したことが１０日、分かった。

　翁長雄志知事は１１、１２の両日、内閣府や主要政党に説明した上で、２０２０年度オープンに向けた財政支援を要請する。需要推計を精査するよう内閣府に求められていたことから、独自に再調査し算出した。

　内閣府は５月下旬、県がＭＩＣＥ事業者を公募する１６年１１月までに出した推計値と、その後に事業者側が出した推計値に違いがあるとして、県に説明を求めた。

　根拠の明示を求める内閣府と、妥当性への理解を求める県の間で認識が一致せず、１７年度の一括交付金の交付めどは立っていない。結果として、県は落札事業者と契約を交わせない状態で、本年度予定の基本設計は未着手となっている。

　内閣府からの指摘を受けて県は、大型ＭＩＣＥの運営企画会社や旅行社など１２社を対象に需要を調査。交通需要などさまざまな統計の将来予測に使われる手法で、妥当性を再検証した。

　新たな目標値では、大型案件（参加者千人以上）の開催件数を当初推計の１３１件から１６４件に修正。事業者単独で誘致するのではなく、産学官で全県的に取り組む施策を反映させた。

　県が事業者に支払う指定管理料は１２年間で１８億４千万円を見込んだ。運営が好調であれば、指定管理料を減額するとともに利益を県に還元する仕組みを設ける。

　大型ＭＩＣＥ施設の延べ床面積は沖縄コンベンションセンターの６倍だが、指定管理料は同センターの２・３倍に抑え、効率的な運用を図る。

　要請には、ＭＩＣＥ関連としては初めて、県経営者協会の安里昌利会長、沖縄観光コンベンションビューローの平良朝敬会長、古堅國雄与那原町長、上間明西原町長の４者が知事に同行する。新たな目標値の妥当性や大型ＭＩＣＥ施設の必要性を改めて国に説明し、７月中に一括交付金の交付決定を目指す。
1867：荷主研究者：2017/07/26(水) 22:25:41

http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/list/201707/CK2017071302000158.html
2017年7月13日　東京新聞
府中駅南口の再開発ビル　商業施設あすオープン

１４日に商業施設が開業する「ル・シーニュ」＝府中市で

　府中市の京王線府中駅南口再開発事業で整備された複合施設「ル・シーニュ」の商業施設が十四日、開業する。ほかに多目的ホールを備えた公共施設や分譲マンションなどがあり、公共施設は十五日にオープンする。

　地権者組合と市が約四百三十二億円をかけて整備した。地上十五階、地下四階。商業施設は地上四階から地下一階でスーパーや飲食店、ファッション、雑貨など八十七店舗が入る。

　公共施設は地上五、六階の市民活動センター「プラッツ」と、地下二階の府中の森芸術劇場分館。プラッツ内の多目的ホール「バルトホール」は二百八十四席を備え、コンサートや演劇などに使用できる。芸術劇場分館には音楽練習室四室がある。七階以上は計百三十八戸のマンションとなっている。

　十二日には施設二階と府中駅を結ぶペデストリアンデッキの開通式が行われ、地元関係者ら約五十人が渡り初めをした。高野律雄市長はあいさつで「にぎわいがまちの活力や飛躍につながる」と期待を込めた。　（服部展和）

1869：とはずがたり：2017/08/03(木) 18:52:07
不正・事件・犯罪
積水ハウスから63億円をだまし取った「地面師」の恐るべき手口
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/52480
実行犯の「偽装証明書」を入手した
伊藤 博敏ジャーナリスト
プロフィール

100億円にも達する物件が…

大手住宅メーカー「積水ハウス」が、8月2日、驚愕の発表を行った。70億円の土地取引において事件が発生、捜査当局に刑事告訴するという（支払い済みは63億円）。東京・五反田の一等地約600坪に発生した地面師事件である。以下に詳述しよう。

ここでは、添付コピーのように所有権者の知らない間に、本人確認用の印鑑登録証明証、パスポートなどが偽造され、それを利用した「成りすまし犯」が手付金を受け取っていた。

典型的な地面師事件だが、この種の犯罪の難しさは、なにがしかの報酬を受け取った成りすまし犯以外は、すべて「善意の第三者」を装うことができること。話を持ってきたブローカー、仲介業者、不動産業者、購入者（社）、間に入る司法書士や弁護士などが、「私も騙された」という。

そうなると、どこまでが地面師グループかわからない。確実なのは成りすまし犯だけ。この事件では、偽造印鑑登録証明書と偽造パスポートを持ち、取引の場に現れ、所有権者のSさん（73）に成りすました女が犯人である。過去にもこの種の事件に関係したことがあるということで、事情通の不動産関係者の間で「池袋のK」と呼ばれている。

1870：とはずがたり：2017/08/06(日) 10:15:06
タワマン大規模修繕は難しい　低層の商業施設と上層の住宅部で反目
https://dot.asahi.com/aera/2017080300045.html
by 山岡淳一郎 更新 2017/8/5 11:30

1871：とはずがたり：2017/08/06(日) 16:48:22
｢サブリースで大損した人｣がハメられた手口
悪質なサブリース業者を見極めるには
http://toyokeizai.net/articles/-/183151
中川 寛子 :東京情報堂代表

2015年1月の相続税法改正などにより相続税の節税対策として多くの貸家が建設されてきたことで、首都圏のアパート空室率は3割を超える「危険水域」にある。

一方、銀行は相変わらず賃貸アパートの建築資金をまかなうためのアパート融資に積極的で、今年3月末の融資残高は22兆4000億円に上っている。これには、金融庁も警鐘を鳴らしているが、ハウスメーカーなどが強引にアパート建築建設を迫る例も少なくない。

中でもトラブルが頻発しているのが、サブリース契約だ。サブリースとは、不動産管理会社などが住宅を一括で借り上げ、それを転貸するというもの。住宅所有者の多くは経営や管理などをすべて管理会社に任せながら、契約期間中は決まった金額が家賃収入として入ってくる仕組みだ。所有者側の手間が省けるため魅力的に聞こえるが、悪質業者と契約し、最悪の場合、自宅を失うという例も出てきている。

親はもちろん、自分自身が泣く羽目にならないよう、悪質サブリースの手口と対策を知っておいたほうがいいだろう。…

突然契約を解除されることもある
高齢者でなくともその気になってしまうのは、サブリースが謳う「30年一括借り上げ、家賃保証」という言葉の甘さだ。特にバブル期を知っている人であれば「不動産はラクして儲かる」という刷り込みが抜けていないのか、安易に信用してしまう。

前述のとおり、サブリースは経営や管理の手間がかからない反面、中には家賃が下がったり、儲からなければ契約期間を待たずして打ち切られてしまったりすることもある。

一般の賃貸借では入居者が保護されるため、大家が契約解除する際には厳密な正当事由が求められる。ところがサブリースの場合、物件所有者が大家と見なされるため、借り手のサブリース会社は保護される。つまり、サブリース会社からも容易に契約解除ができるわけだ。

率直なところ、ハウスメーカー系のサブリース会社の場合、アパートを建築してもらった時点で儲けが出ているため、契約を解除したところで大きな痛手にはならない。ところが、アパート経営のノウハウがない物件所有者にとっては、突然の契約解除は一大事である。

実のところ、契約書にはそのあたりは明記されている。たとえば右はある業界大手のサブリース経営代行システムの覚書だが、そこには「入居状況、近隣家賃相場、経済状況と地域需要に応じて、随時に変動増減（据置き）し」と書かれている。また、契約解除はもちろん、事業収支契約書には必ず、収支がシミュレーションでしかないことが記載されてもいる。

　だが、悪質な営業マンはその点を省いて口頭で説明をする。…

1872：荷主研究者：2017/08/06(日) 22:03:52

https://www.hokkaido-np.co.jp/article/117758?rct=n_hokkaido
2017年07/07 11:25 北海道新聞
パークホテル有力　札幌市検討の国際会議場　５千人収容想定

http://tohazugatali.web.fc2.com/fudosan/20170707hokkaido01.JPG

　札幌市が目指している大規模な会議や展示会などの「ＭＩＣＥ」を開催できる施設の新設について、札幌パークホテル（中央区南１０西３）の敷地を有力候補としていることが６日、わかった。５千人が参加する学会や会議を開ける規模とする。周辺のホテルなどを含め最大１万人が参加する催しの誘致を目指す方針だ。

　パークホテルは２０２２年ごろ、新館の建設を計画し、ＭＩＣＥの需要を取り込めるように整備、集客を図る予定。ＭＩＣＥ施設は現在のパークホテルの建物の一部を取り壊した跡地に建設する案が有力で、完成は２０年代半ばになる見通しだ。

　市は、近く施設全体の規模や事業費などを詰め、パークホテルを所有するサンケイビル（東京）と敷地の利用などの交渉に入る。

　これまで建設地について、パークホテルがある中島公園地区と、１８年秋に閉館する「さっぽろ芸術文化の館」（旧北海道厚生年金会館、中央区北１西１２）跡地の２カ所から選ぶ方針を示していた。中島公園地区は、ＪＲ札幌駅から地下鉄での交通アクセスが良い上、公園の景観を楽しめ、近隣のすすきの地区には道産食材を提供する飲食店が多く、会議などの誘致には有利だと判断した。

1873：荷主研究者：2017/08/06(日) 22:47:05

http://www.sankeibiz.jp/econome/news/170722/ecc1707221602001-n1.htm
2017.7.22 16:02　Fuji Sankei Business i.
「郊外の夢」から覚めた多摩ニュータウン　「都心回帰」の流れにどう向き合っているのか

人口減と高齢化に直面する多摩ニュータウン【拡大】

　東京・新宿から京王相模原線準特急に乗って、約３０分で京王永山駅に着く。梅雨の間の強い日差しの下、緑にあふれた街路を走る巡回バスの中の乗客は、ほとんどが高齢者である。稲城市と多摩市、八王子市、町田市にまたがる日本最大級の「多摩ニュータウン」は、もうすぐ半世紀の歴史を刻もうとしている。バスの停留所がある諏訪地区は、１９７１年の第１次入居が始まった４階や５階建てのアパートが立ち並ぶ。

　多摩丘陵を開発した緩やかな日の当たる坂道は、いまや高齢者が歩いて上るにはちょっと息が切れる。ニュータウンの人口は、２０１６年１０月現在で約２２万４０００人。高齢化率は２２．２％である。

　建築家の隈研吾さんは「２０世紀に登場した『郊外』という形式こそ、バーチャルな都市の先駆者である。さまざまな歴史、時間が染み付いているはずの『土地』の上に、その場所とは無関係な『夢』を強引に構築する方法でつくられた街が『郊外』と呼ばれた」と述べる。「現実のすすけた姿がのぞいてみえてしまった途端に、人々は夢から覚めてしまう」と。

　ニュータウンの地域ばかりではなく、都区部の西側に広がる多摩地区の産官学の連携を目指す「学術・文化・産業ネットワーク多摩」の専務理事である中央大学教授の細野助博さんを訪ねた。組織の立ち上げから専務理事としてかかわり、今年度で１７年目を迎える。「これからの活動はバージョン２．０になります」と語る。

　細野さんのバージョン１．０時代を総括する視点はこうだ。バブル崩壊まで大学も住民も大移動して、「郊外時代」は多摩地区にとって僥倖（ぎょうこう）だった。バブル崩壊によって首都圏は夢の時代を早々に卒業した。しかし、多摩地区は自治体の危機感が薄く、「平成の大合併」も見送った。

　隈研吾さんの言葉を借りるならば、多摩地区はいま「郊外の夢」からようやく覚めたのである。大学と住民の「都心回帰」によって、将来的な人口減少と少子高齢化の現実に向かい合わなければならなくなった。

　「ネットワーク多摩」が描くバージョン２．０は、大学間の連携と地域の人材育成、国際交流を成し遂げようというものである。多摩地区には戦前から航空機、電機メーカーが集積した歴史から、中小企業の中にもアジアを中心に拠点を置いているところが少なくない。大学生が都心回帰する中で、留学生の数は増えている。インターンシップを通じて人材育成ができるのではないか、と細野さんは強調する。

　多摩地区の企業が出資する「多摩未来奨学金」制度や「まちづくり・ものづくりコンペティッション」など、新たな産官学の在り方を模索している。

　多摩ニュータウンの入居者の第１号の人々が夢を見た、諏訪２丁目の団地が再開発されて、戸数を増した高層マンションとして生まれ変わったのは１３年秋のことである。旧住民に加えて若い層が新入居した。地域は新しい夢を紡ぎつつある。（田部康喜）

■たべ・こうき　東日本国際大学客員教授。東北大法卒。朝日新聞経済記者を２０年近く務め、論説委員、ソフトバンク広報室長などを経て現職。６２歳。福島県出身。

1874：とはずがたり：2017/08/07(月) 22:28:54
ドバイの７９階建て超高層マンションで出火　２０１５年にも火災　当局は「けが人なし」
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170804-00000515-san-m_est
8/4(金) 9:01配信 産経新聞
　【中東支局】ロイター通信によると、アラブ首長国連邦（ＵＡＥ）のドバイで４日未明（日本時間同日朝）、７９階建ての超高層マンション「トーチ・タワー」で火災があり、上階まで炎が広がった。

　ドバイ当局はツイッターで「住民は避難し、負傷者は出ていない」と発表した。出火は午前１時ごろとみられており、高層から建材が地表に燃え落ち、周囲は閉鎖された。このマンションでは２０１５年にも火災が起きた。

　このマンションは１１年に完成。高さは３３０メートル以上ある。世界でも屈指の超高層住宅で、ドバイの経済的繁栄の象徴とされてきた。

1875：とはずがたり：2017/08/07(月) 22:30:15
ロンドン火災　日本の高層マンションなら…専門家「燃えても１室だけ」
http://www.iza.ne.jp/kiji/world/news/170614/wor17061422520025-n1.html
2017.6.14 22:52

タワーマンションなどの日本国内の高層住宅は延焼防止構造や防災設備の設置が義務付けられ、今回のロンドンと同様の火災が起きる可能性は低いとされるが、適切に管理されていることが前提となる。

　総務省消防庁によると、はしご車が届かない１１階建て以上の建物は高層ビルと位置づけられ、建築基準法や消防法で規制される。

　マンションの場合、各部屋の鉄扉の外側に廊下が設置され、ベランダ側も仕切りで分断。１１階以上はスプリンクラーの設置が義務付けられ、どの部屋で火災報知機が作動しても管理室を通じて全部屋に知らせる仕組みが取られている。

　平成２７年に全国で起きた高層マンション火災は計４７７件で、うち死亡火災は１３件（１４人）。だが、高層マンション火災全体の平均焼失面積は３・４平方メートルにとどまる。

　同庁予防課の担当者は「国内では焼けても１室だけで済む例が多く、大規模な延焼や逃げ遅れは考えにくい」と話す。

　ただ、不適切な管理で危険が生じたケースもある。平成元年８月、東京都江東区の２８階建てマンションから出火、２４階の約１００平方メートルが焼け、子供ら７人が一時取り残された火災では、発生を知らせる放送に不具合があったという。

　神戸大学都市安全研究センターの北後明彦教授（６０）＝防火避難計画＝は、「設備の点検も人の手で行うことなので過信しすぎてはいけない。法律は最低限の安全対策」と訴えた。

1876：荷主研究者：2017/08/14(月) 16:26:06

http://www.at-s.com/news/article/economy/shizuoka/386594.html
2017/8/1 08:15　静岡新聞
再開発２７階ビル完成　静岡・七間町、１７０戸分譲

分譲マンションや開放広場などを設けた２７階建ての再開発ビル＝３１日午後、静岡市葵区七間町

　静岡市葵区七間町に、地権者でつくる建設組合が整備した再開発ビルが３１日までに、完成した。地下１階、地上９２メートルの２７階建て。ヨシコンの１７０戸の分譲マンションは８月下旬から順次引き渡しを開始する。市役所や百貨店に近接し、街なか居住によるにぎわい創出が期待される。

　優良建築物等整備事業として、総事業費約６３億円のうち、国と市の補助金８億６４００万円を活用した。敷地面積は約１６６０平方メートル、建築面積約８８０平方メートル、延べ床面積約１万９５００平方メートル。１階は商業店舗２店が入居する予定。２階は居住者や地域住民に開放する交流室や吹き抜けの広場を設け、災害時は一次避難所として開放する。来年４月をめどに認可保育所の開所も計画している。

　マンション「ザ・エンブル七間町」は３〜２７階。免震構造で市内を見渡せる眺望を売りにするほか、ネットワークで２４時間管理された先進の宅配ボックス、各フロアのダストボックス配備などセキュリティーや快適性にも配慮した。農業コンサルタント業エムスクエア・ラボ（菊川市）と連携し、入居者を対象に、農家と購買者を結ぶ共同配送システム「やさいバスサービス」を試験的に行う。同マンションと隣接する「エンブルタワー七間町」（１１１戸）の２棟を「バス停」とし、新鮮野菜を届ける。

1878：とはずがたり：2017/08/20(日) 19:12:18
相続人７０人の土地、納税は私だけ　代表者に重い負担
http://www.asahi.com/articles/ASK8B3SM7K8BUUPI001.html?ref=goonews
吉田美智子2017年8月20日05時01分
■負動産時代

　土地の名義人が亡くなった後も、自治体は納税義務を負う代表者を指定し、固定資産税の納付を求め続ける。相続争いなどで土地の名義が「死者」のままになっていても、相続人の代表者には重い負担がのしかかる。

　千葉県のＪＲ我孫子駅から徒歩６分。密集するマンションや民家を抜けると、塀に囲まれた広々とした敷地（約７００平方メートル）が現れた。敷地内に住宅や店舗兼倉庫があるが、実際に住居として使っているのは敷地全体の１０分の１ほどだ。

　敷地全体にかかる固定資産税と都市計画税は年間約３６万円。自営業男性（６３）の８０代の父親が納めている。３世代でこの敷地に住んでいるが、土地の名義人は、８０年以上前に亡くなった父親の祖母のままだ。祖母の死後、親族間の話し合いが物別れに終わり、相続登記されないまま法定相続人が増え続け、いまでは７０人近く。父親はその一人にすぎない。

1879：とはずがたり：2017/08/22(火) 09:03:33
親の代が家を確保してくれたお陰であんまマイホームを買いたいとは思わない。

牧野 知弘
2017/08/12
地方出身者が作り上げたマイホーム神話という幻想
マイホーム価値革命　（上）
http://bunshun.jp/articles/-/3613?utm_source=excite.co.jp&amp;utm_medium=referral&amp;utm_campaign=relatedLink

　マイホームを買う大きな理由は、賃貸住宅に居る限り、永遠に家賃を支払うだけで、自らの財産にはならないという考え方に基づくものだ。この「マイホーム＝財産」という考え方は戦後の日本で顕著になった考え方といえる。

　実は戦前までは都内で働く勤労者の多くは借家住まいだった。勤労者の所得が安定しなかったという面もあるが、人々は特に家を「所有」しなければならないという概念は持ち合わせていなかった。落語の世界においても熊さん八つぁんが登場するのは長屋の中だ。

　ところが戦後高度成長期を迎えて、地方から大量の人々が東京、名古屋、大阪といった大都市に流入するようになると、人々は自らの生活拠点としての家を「借りる」だけでなく、「所有」することを意識するようになった。

地方の農家の次男、三男がサラリーマンになって

　地方からやってきた人のプロフィールの多くは農家の次男、三男だ。大都市にやってきた彼らが選んだのはサラリーマンと呼ばれる勤労者。故郷への想いは強いものの、もはや帰る、という意識は希薄だ。農家は長男が継いでいるからだ。そうした意味では故郷に戻る、ということは都会での「敗北」を意味した。

　そこで、彼らは大都市に定住する道を選んだ。農民は古来、土地に対する執着が強い。彼らが故郷の親や親戚、長男夫婦から褒められるためには、自分も土地を買ってマイホームを建てることが必要だったのだ。「一国一城の主」なる言葉はこうした背景から生まれた言葉だ。

　こうしたニーズに応えるため国は1955年に日本住宅公団を設立し、都会に流れ込む勤労者のために大量の住宅を用意した。都市郊外部に、ニュータウンと呼ばれる大量の団地が建設されたのがこの頃だ。代表的な事例としては東京の多摩、大阪の千里、名古屋の高蔵寺などのニュータウンが大規模ニュータウンとして有名だ。

　ただし供給された住宅の多くは「賃貸」住宅だった。賃貸ではいつまでたっても自分のものにはならない。「根無し草」のような状況は農村をオリジンとする地方出身者には耐えられない。そこで、徐々に収入が上がり始めた勤労者に家を買ってもらおうということになったのだ。

　これがマイホームは財産と考える地方出身者の心には響いた。勤労者は勤務先から毎月支給される給料というフローはあるものの、マイホームを買えるほどの貯蓄＝ストックはない。そこで収入の安定している勤労者向けに「住宅ローン」という制度融資の充実を図ったのだ。

家賃を毎月「捨てる」より毎月のローン返済を選んだ勤労者

　終身雇用を前提として一生懸命会社のために働けば、給料は年齢に応じて上昇する。その毎月の給料の中から住宅ローンを返済すれば、やがては自身の持ち物＝資産となる。それならば賃貸住宅で家賃を毎月「捨てる」よりも、自らの資産形成になるということから、多くの勤労者がこぞって住宅を購入するようになったのだ。

　それでも大都市への大量の人の移動は、国や民間がどんなに頑張っても需要のすべてを満たすことはできず、住宅不足は大都市における大きな問題となった。結果として地価は大幅に上昇、価格が値上がりするということは、住宅の価値を高め、住宅を購入する人に対して大きな「含み益」をもたらすことになった。

　毎月がんばってローン返済を続けた結果、定年退職するまでの間にマイホームは自分のものになり、そのころには多額の「含み益」が生じている。マイホームは勤労者にとっての資産形成手段と信じるようになったのだ。

1880：とはずがたり：2017/08/22(火) 09:36:30

牧野 知弘
2017/07/25
「外国人による土地買い占め」は本当は何が問題なのか
http://bunshun.jp/articles/-/3430

　日本で不動産を購入すると、その対象が土地であろうと建物であろうと、ほぼ完全な形で所有権を持つことができる。実は不動産に対して完全なる所有権を持てる国というのは世界では少数派だ。

日本以外のアジア諸国では土地取引は借地権のことが多い

　たとえばアジア諸国などでは多くの場合、土地取引は借地権である。50年や70年といった期限があり、土地自体を所有するということは多くの国で認められていない。ちなみにイギリスで土地を買っても、それは借地権にすぎない。イギリスの土地は女王陛下のものだからだ。

　また日本国内では外国人が不動産を購入するに際してはほぼ何らの制限も存在しないが、日本人が外国で不動産取引する場合は、かなりの制限が課せられることが普通だ。東南アジアの多くの国々では、日本人や日本の会社が単独で土地を所有することはできず、多くの場合、現地人や現地法人とシェアして所有することとなる。当然、日本側の所有権割合はマイナーシェアの50％未満ということになる。

　日本はこと不動産取引については規制のない、グローバルなマーケットと言ってもよい。

北海道や軽井沢のリゾートマンションに殺到するアジアの富豪たち

　このことは、外国人による日本の不動産に対する関心を大いに刺激している。北海道のニセコで売り出される新築のリゾートマンションの最近の買い手に、今や日本人の姿はなく、主役は香港、シンガポール人だと言う。新築物件の価格も、坪当たり500万円を超えている。100平方メートルで1億5000万円だ。この価格は東京の港区あたりの新築マンションの価格に匹敵する。

　香港人には軽井沢も大人気だ。香港には高原リゾートが存在しないので、軽井沢や北海道の別荘やリゾートマンションは、富裕層の間ではちょっとした投資ブームとなっている。

飛行場周辺や水源地、鉱泉地を狙う中国系投資家

　これが別荘やリゾートマンション程度ならばよいのだが、最近は飛行場やダムの周辺の土地、水源地、温泉源になる鉱泉地などを買う中国系投資家も後を絶たない。

　農林水産省の調べによれば、昨年1年間に外国人により買収された国内の森林は、202ヘクタールにも及んでいる。買収された森林のほとんどが北海道だ（約201ヘクタール）。買い手の多くがシンガポールやマレーシアなどの華僑だという。

　日本の不動産の所有権は極めて強固であるために、いったん取得をされてしまえば、その取扱いは限りなく彼らの自由だ。

　日本の不動産は誰でも自由に所有できるために国にとっての重要な社会インフラや国防上重要な土地などの買い占めには、国として注意が必要になってきているのである。

1881：とはずがたり：2017/08/22(火) 09:36:44
>>1880-1881
「私権」の強さは空き家対策やマンション管理にも影響

　この「私権」の強い日本の不動産だが、国内でも徐々に問題になりつつある。空き家は全国で820万戸にもおよび、その対策が急務となっているが、2015年に空家等対策推進特別措置法（空き家特措法）が施行されるまでの間は、地域で問題を引き起こしている空き家が存在しても、自治体の職員が空き家の所有者を特定するために固定資産税台帳を閲覧することができなかったし、敷地内に入って内部を調査することさえ許されてはいなかった。敷地内に入ることが不法侵入にあたるからだ。

　築年数が経過し老朽化が著しくなったマンションでは、住民の高齢化により、マンション管理組合の活動に参加する人が減少しているところが増えているが、大規模修繕の実施や建替えの協議をするにあたっても、いっさい話し合いに応じない所有者の存在に悩まされ始めている。

　欧米などでは所有権を持っていても、社会コミュニティーの意識が強いので、コミュニティーに参画しない人は、排除される傾向にある。ところが日本では、所有者が家の中に閉じこもってしまうと、容易なことでは動かすことはできない。

　かつて成田空港の用地買収の際に、大規模な反対運動があったが、国家的見地から新しい空港建設を決定しても、なかなか不動産の権利者を動かすことができない国、それが日本なのだ。

　コンパクトシティ化を目指す自治体でも、都市郊外部に拡散した不動産の所有者を中心市街地に集約することを妨げているのがこの「私権」の強さだ。

マンションの老朽化と住民の高齢化による悪夢のシナリオ

　このことを家選びで考えると、特にマンションのような区分所有権で長く不動産を所有することは得策ではないことに気づく。自分は一生懸命管理費、修繕積立金を支払っても、他の権利者が滞納すれば、必要な修繕や建替えなどは叶わなくなる。管理組合でもいつでも皆が同じ方向を見つめるとは限らないのだ。

　そもそも日本人はコミュニティー意識が希薄なので、築年数が経過して、所有者が高齢化しているようなマンションになるほど、区分所有者間の合意形成は絶望的になってしまうのだ。

　マンションの中には建物の老朽化と住民の高齢化で、マンションとしての価値がなくなり、売却もままならない物件が増えつつある。そんな中、こうしたマンションを相続してしまうと、賃貸にも供せず、売却もままならずに、管理費、修繕積立金と税金だけを永遠に払い続けなければならない結果にもつながりかねない。

　不動産における私権の強さは、今後日本の不動産に多くの難題を突き付ける可能性を持っているのだ。

1883：とはずがたり：2017/09/02(土) 21:30:05
住宅ローンてノンリコースではなかったのかー。ノンリコースって単語すらしらんかったけえが。

昭和の遺物「35年ローン」がサラリーマンを破滅に追い込む
http://www.iza.ne.jp/kiji/economy/news/170729/ecn17072916210013-n1.html
2017.7.29 16:21

　人生でもっとも高い買い物といえば、昔も今もマイホームだろう。購入者のほとんどは最長35年という長期返済型の住宅ローンを組み、万が一ローンが返せなくなったら「売ればいいだけ」と安易に考えている人も多いのではないか。しかし、長きにわたり住宅の資産価値が保てる“土地神話”はとっくに通用しない時代だ。

　近著に『2025年　東京不動産大暴落』（イースト新書）がある住宅ジャーナリストの榊淳司氏が、35年ローン廃止論を唱える。

　＊　＊　＊

　まもなく、「平成」の世が終わるという。もはや「昭和」は遠くなってしまった。昭和の半ばに生まれた身としては、何とも寂しいものがある。

　昭和を記憶や思い出として大切に扱うのは悪くないだろう。しかし、あの時代に生み出された住宅購入に関する時代遅れなシステムは、なるべく早く改めるべきだ。もはや、昭和のように日本経済は成長しない。人口も雇用も、ましてや給料さえ増えない。

　早急に改めるべき筆頭は、「35年返済の住宅ローン」（以下、35年ローン）だ。これはいち早く禁止にすべきだ。なぜなら今の時代に35年ローンを組む、ということはかなりの確率で自己破産へと導かれるからだ。

　この35年ローンは、そもそも「35年の間、継続して今以上の収入がある」ということを前提にしている。なんという危うい前提だろう。

　今の時代、35年間もの安定収入を見通せる職業が、公務員以外にどれほどあるというのか。東芝のような大企業でも、倒産の危機にさらされているのである。民間企業で35年の雇用が盤石と言えるようなところは、数えるほどしかないはずだ。

　それなのに、多くの人が35年返済で住宅ローンの融資を受けている。これは、ある意味で狂気の沙汰と言っていい。しかし、誰もそのことに異を唱えない。どう考えてもおかしいではないか！

　私のところには多くの人が住宅購入の相談が訪れる。40歳くらいの方に「ローンは何年で想定なさいましたか？」と聞くと、平気で「35年です」とお答えになる。返し終わるのは75歳になる。

　たいていの企業は60歳が定年だと理解している。嘱託で2年から5年くらい席を置いてもらえるかもしれない。しかし、給料は半分以下に減らされるのが普通だ。では、その間の住宅ローン返済はどうするつもりなのだろう。

　多くの人は「退職金もあるから何とかなるだろう」くらいに考えている。きちんと自分が60歳になった時のローン残高を計算してからローンの契約書にハンコを押した人は、全体の何％くらいだろう。

　仮に40歳の時に5000万円の住宅ローンを35年返済で組んだとする。定年になった60歳の時の残高は約2300万円と推定される。毎月の支払いは14万5000円ほど。退職金で一括返済しないと、あと15年はその額を払い続けなければならない。さて、定年になって2300万円以上の退職金がもらえる企業はどれくらいあるのだろう。

　経団連の調査によれば退職金の平均額は、60歳の大卒者が卒業後38年間勤務した場合で「2357万円」となっている。今時22歳で大学を出てから同じ会社に38年間勤務する人は、全体の何％いるのだろう。

　今は昭和の時代のように終身雇用制度は機能していない。大卒の3割以上が3年以内に転職する時代だ。さらに同じ会社に38年も勤めるケースは極めて稀。また「2357万円」は経団連の会員企業の社員という、全体の中でもかなり恵まれたサラリーマンのケース。

　つまり、昭和も遠くなった今、60歳の退職時に2300万円の退職金をもらえる方はほとんどいないはずだ。なのに、40歳で5000万円を35年ローンで借りていれば、定年時のローン残高は2300万円。このあと、激減した収入で返済が続けられるのか。

　昭和の時代は、こういうことになっても大きな問題はなかった。なぜなら「じゃあ、このマンションを売ってしまおう」という選択肢があったからである。

1884：とはずがたり：2017/09/02(土) 21:30:21
>>1883
　あの時代なら、20年前に5500万円で購入したマンションは軽く6000万円くらいでは売れた。うまくいけば1億円になっていたかもしれない。少なくとも買値を下回ることは、あまり想像をしなくてもよかった。「土地神話」という、とうに崩壊した経済の法則があって「不動産は決して値下がりしない」時代が続いていたのだ。

　今は、20年前に5500万円で購入したマンションが半額の2750万円で売れればかなりラッキー。物件によっては2000万円を下回るかもしれない。特にこれからの時代は住宅の余剰感が強まるから、さらに下落することも十分に考えられる。「返せなくなったら売る」という選択肢は、よほどの都心人気エリアでなければ想定できない。

　35年ローンが「発明」されたのは1960年代だと言われている。おそらく高度経済成長に沸いた昭和40年頃だろう。住宅の価格もうなぎ上りに上昇していた。「これでは誰も家が買えないじゃないか」という絶望感が庶民の間に広がっていた。

　そこへ救世主のように登場したのが35年ローンだ。35年という長期にならせば、毎月の返済額は家賃程度に抑えられる。これによって、多くのサラリーマンはマイホームの夢を諦めずに済んだわけだ。実際に、35年ローンによって家を買った人は多かった。

　しかし、もはや35年ローンの役割は完全に終わった。というよりも、サラリーマンを破滅に追い込むシステムに変貌しつつある。その理由は、ここまで申し上げてきたとおり。

　（1）35年の安定収入を見込める者はごく少数

　（2）住宅価格は今後右肩下がりで下落していく

　この二つに尽きる。そして、この二つの条件が今後覆る見通しは少ない。

　2015年の労働者派遣法改悪に見られるように、今後正規雇用の割合が増えるとは思えない。人手不足と逆行するように、企業は派遣社員などの非正規雇用への労働力シフトを強めるはずだ。

　日本全体の人口が減る中、都心エリアなど一部を除き住宅への需要は萎みつつある。その証拠に5年ごとに調査される空家率は徐々に高まっている。それでも新築住宅は一定数供給されるので需給関係はますます悪化する。今の局地バブルが終了したのちは、住宅価格の下落傾向は都心近辺にまで及ぶはずだ。したがって35年ローンで住宅を購入した場合、支払いが不能となれば最終的には自己破産に追い込まれてしまう。

　35年ローンというシステムは直ちに廃止すべきだろう。それにはまず、銀行が「最終返済時75歳」という根拠不明のルールを改めるべきだ。サラリーマンに融資する場合は「最終返済時60歳」とすべきだ。40歳の人なら「20年返済」が限度となる。自営業者なら定年がないので「最終返済時65歳」でも構わない。

　次に、日本もノンリコースを取り入れるべきだ。返済ができなくなれば、担保の住宅を差し出せば返済義務をすべて免除、というのがノンリコース。アメリカなどで多く採用されている。その代わり、金利負担は重くなる。当然だ。

　そもそも、何千万円ものお金を1％未満の低金利で借りられることが異常なのだ。それを35年もの長きにわたって「返せる」という幻想を抱く消費者も、抱かせる不動産業者や銀行も異状だ。今は高度成長期の昭和ではない。

　日本は平成の世から次の時代へと変わると同時に、この時代遅れも甚だしい35年ローンという無責任な住宅購入システムを破棄すべきだ。

　破棄できないのなら、せめて個々人が利用を避ければよいと思う。そして、自分の定年にあわせた返済期間でローンを組むべきだ。「家賃くらいの返済額になるから」などという理由で、安易に35年ローンを組んではいけない。そんなことをすれば、人生のどこかで自己破産の危機を迎えることになる。

1885：とはずがたり：2017/09/02(土) 22:36:53
都市部のマンション売って田舎に住む、は最悪の選択だった
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170830-00052684-gendaibiz-bus_all
8/30(水) 11:00配信 現代ビジネス

「田舎へ移住」の悲惨な末路
　長い勤め人生活を終えて、老後は気ままに暮らしたい。それに合わせ住まいも移りたいという人は多い。だが、安易な住み替えほど、人生の設計図を狂わせるものはない。

　「最悪の住み替えのパターンは、もともと住んでいた都市部のマンションを売却して、田舎に土地を買って移住することです。

　のんびり空気のいいところで暮らしたい気持ちはわかりますが、100歳まで生きることを考えた場合、病気のリスクは避けられない。地方に本当に満足できる病院施設があるかどうか疑問です」(不動産経済研究所特別顧問・角田勝司氏)

　マンションを賃貸に出して、田舎に住んでみるのならまだいい。だが一度買い替えてしまえば、有名なリゾート地であったとしても、価格は下がる一方。いざ売りたくなっても流動性がほとんどなく、買い手が付かないこともしばしばだ。

　では都心のマンションへの住み替えであれば、問題ないかといえば、そうは問屋が卸さない。

　「戸建ての住宅を売って、都心のマンションに住み替えることを検討している高齢者も多いですが、これも要注意です。

　60歳を過ぎて住み替えるとなると、中古マンションになると思いますが、よほど築浅で利便性の高い物件でなければ、いざ売却しようとしてもなかなか売れない。一方、土地付き一戸建ての場合は、価格さえある程度下げれば、わりとすぐに売れます」(角田氏)

　最終的に老人ホームなどに移る際に現金が必要になったとき、一番便利なのは一戸建てなのだ。

　中古物件の場合、修繕積立金もばかにならない。加えて、今後10年、20年で建て替える必要がある物件も多い。80歳、90歳になったときに建て替えの話し合いや交渉に参加するのは、ひどく骨が折れるだろう。

リフォームも慎重に
　では今住んでいる家をリフォームして、住み続けるという選択肢はどうだろう？　はそこにも思わぬ罠が潜んでいる。

　「これまでは30代で家を買い、定年後に大規模リフォームというパターンが多かった。

　しかし、人生100年時代になると、60代でリフォームしても亡くなる前にもう一度修繕が必要になる可能性が高い。本当にリフォームする必要があるのか、高齢者施設に入る準備金を蓄えたほうがいいのか、思案のしどころです」(ファイナンシャル・プランナーの大沼恵美子氏)

　「とりあえずバリアフリーにしておこうと、安易にリフォームする人が多いですが、これは無駄が多い。いざバリアフリーが必要になったときには、自宅を出て施設に入ることがほとんどだからです。

　また、手すりなどをたくさん付けてしまうと、売却したり賃貸に出したりするときにも障害になる。介護のために浴室などを広くしても、そんな設備を必要としている買い手などいません」(ファイナンシャル・プランナーの鈴木暁子氏)

　高齢者の住み替え需要に呼応して、最近増えてきているのが、高齢者向けの分譲マンションだ。

　サービス付き高齢者住宅は賃貸契約だし、介護付き有料老人ホームも利用権を買うだけだが、分譲マンションなら所有権が持てるし、相続することもできる。資金に余裕があればいいこと尽くめに思えるが……。

　「相続しても子供が規定の年齢に達していないと入居できないし、そもそも子供が入りたいと思うかどうか……。固定資産税に加えて、普通より割高の維持管理費もかかる。しかも市場が小さいので、売りたいと思ってもなかなか売れない可能性が高い」(前出の鈴木氏)

　歳を取ってからの住み替えは一度の過ちが命取りになる。十分慎重になりたい。

　「週刊現代」2017年9月2日号より

1886：とはずがたり：2017/09/04(月) 19:59:38
日比谷に「東京ミッドタウン日比谷」18年3月開業
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170904-00000026-wwdjapan-bus_all
9/4(月) 16:01配信 WWD JAPAN.com

　三井不動産は、東京・日比谷で建設する複合施設「（仮称）新日比谷プロジェクト」の名称を「東京ミッドタウン日比谷（TOKYO MIDTOWN HIBIYA）」に決定した。開業日は2018年3月29日。「東京ミッドタウン」の名称を用いるのは六本木に続き二件目となる。日比谷公園を眼下に望む地上35階・地下4階の低層部1万8000平方メートルに商業施設を設け、約60のテナントを入れる。

　ファッション関連では復活した「マスターマインド（MASTERMIND）」の旗艦店、「ザ・ノース・フェイス（THE NORTH FACE）」の新業態、「タトラス＆ストラダエスト（TATRAS & STRADAEST）」「アーペーセー（A.P.C.）」、クリエイティブディレクターの南貴之と書店の有隣堂によるファッション・本・フードなどの複合業態「ヒビヤセントラルマーケット（HIBIYA CENTRAL MARKET）」などが出店する。

　明治以来、鹿鳴館や帝国ホテル、日比谷公園、劇場街などを擁して進取の精神に富む日比谷のDNAを引き継ぎ、周辺施設と連動した地域一体の街作りを推進する。エンターテインメントの新しい拠点として11スクリーン約2300席という日本最大級の「TOHOシネマズ日比谷」を開設するほか、6階には日比谷公園を一望できるテラス、地上には広場を設け、映画や演劇の国際的なイベントを誘致することも視野に入れる。

　日比谷は、銀座・有楽町と隣接するが、これまで商業施設の集積はシャンテなどに限られていた。東京ミッドタウン日比谷の開業によって、この銀座・有楽町・日比谷エリアでの買い回りが活発なることが予想される。

1889：とはずがたり：2017/09/14(木) 21:45:52
【ビジネスの裏側】「オフィスが足りない」大阪　要因はリーマン、グランフロント、インバウンド
https://news.goo.ne.jp/article/sankei/business/sankei-wst1709140001.html
07:04産経新聞

　大阪市中心部で、オフィスビルが不足気味だ。業績が堅調な企業の中心部への移転や拠点拡大などで需要が拡大する一方で、新しくオープンするビルが少なく空室率が低下している。不動産開発は計画から完成まで数年単位の期間を要するという構造的な事情に加え、経済環境の激変も影響した。関係者は今後しばらくオフィス不足が続くと予測する。（阿部佐知子）

貸し手市場

　オフィス仲介大手の三鬼商事の調査では、７月の大阪ビジネス地区（梅田地区、南森町地区、淀屋橋・本町地区、船場地区、心斎橋・難波地区、新大阪地区）の平均空室率は４・０９％と、７カ月連続で５％を割り込んだ。一般的に空室率は、５％を下回ると「貸し手市場」になると考えられている。

　中でも梅田地区は不足感が強く２・７９％だった。心斎橋・難波地区も３・２２％となり、前年同月の８・６２％から大きく減少した。企業の事業拡大や移転の動きが活発になる一方で、オフィスビルの供給が不足しているためだ。

　こうした状況の要因は２００８（平成２０）年のリーマン・ショックにさかのぼる。その後、景気が一気に冷え込み大阪では空室率が１０％を超えたことなどから、オフィスビルの新築計画にブレーキがかかった。その結果、昨年は中心部で大規模オフィスビルの完成はゼロだった。

グランフロントの影響力

　さらに大阪の特殊な要因として挙げられるのが、ＪＲ大阪駅北側の大型複合施設グランフロント大阪の存在だ。開業したのは平成２５年４月。リーマン・ショック以前に計画された大規模ビルの建設が相次ぎ、オフィスの余剰感が高まっていたころだ。

　グランフロント大阪は、１５万３千平方メートルのオフィス面積を抱える大型ビル。開業時の入居率は２割程度にとどまり、大阪市内の平均空室率を押し上げた。その結果、リーマンショック直後と同様に、大阪でのオフィスビル供給の抑制につながった。

　そのグランフロント大阪も開業から４年がたち、ようやく「満室稼働」（運営事業者）になったといい、今では市内の空室率を引き下げている。

ビジネスより観光

　大阪市内では今年３月、中之島フェスティバルタワー・ウエスト（北区）が完成したが、次の大型計画は、３０年完成予定の新南海会館ビル（中央区）。３２年のオービック御堂筋ビル（同）、３４年の梅田１丁目１番地計画（北区）などもあるが、このペースでは今後しばらく供給が不足する状態が続くと、多くの不動産関係者は指摘する。

　加えて、訪日外国人客の増加や生活の都心回帰などにより、市内を中心にホテルやマンション建設が先行していることも大きい。こうしたプロジェクトの方がオフィスよりも収益性が高いとみられているからだ。実際、今年５月に移転した帝人の本社ビル跡地（中央区）では、タワーマンションの建設計画が進んでいる。

　ただ、オフィス不足は賃料上昇と新規開発を促す。大阪の不動産市場については「海外からの注目も高く投資も増えている。新たな開発の動きも出てくるだろう」（外資系不動産サービス大手）との指摘も聞かれるようになってきた。

1890：とはずがたり：2017/09/14(木) 21:50:10
働き方改革､｢残業代が8.5兆円も減る｣の衝撃 雇用者報酬の3％に相当､実質GDPも下押し
06:00東洋経済オンライン
https://news.goo.ne.jp/article/toyokeizai/business/toyokeizai-188466
いわゆる「働き方改革」関連法案に関連して、これまであるようでなかった試算を、大和総研のエコノミスト・小林俊介氏が最近公表し、大きな反響を呼んでいる。

「仮に罰則付きの残業上限が導入されれば、所定外給与（残業代）の削減を通じて、年間8.5兆円の雇用者報酬が下押しされるリスクがある」

8.5兆円は年間に日本人が受け取る給与など263兆円（雇用者報酬、2015年度）の約3％に相当する大きな金額だ。2％分を引き上げるのに四苦八苦している消費税率に換算すると、3％強分になる。

もちろん、残業時間の減少分をほかの雇用者が吸収する形で補ったり、所定内給与（きまって支給する給与のうち所定外以外のもの）やボーナスに振り替わる分が一定程度見込まれ、そのままストレートに減少することにはならない。しかし、家計は一定程度の所得減少を免れない。残業時間が減る分、労働投入量が減ることも避けられないので、経済成長にもマイナスのインパクトを与えかねない。

9月8日には厚生労働大臣の諮問機関である労働政策審議会が開かれ、時間外労働の上限を原則として月45時間、年360時間とする労働基準法改正案が提示され、自民党内の議論も始まった。2019年4月施行が目標だが、意見の対立もあり、今後の国会審議は難航が予想されそうだ。

1990年以来の労働投入量の削減
よく知られているように、日本は先進国の中でもとりわけ労働時間が長い。パートタイム労働者を含んだ年間総実労働時間は、年々減少しているが、これはパートタイム労働者の比率が上昇していることが一因だ。一般労働者についてみると、年間労働時間は20年前とほとんど変わっていない。

http://tohazugatali.web.fc2.com/labor/img_46dca407a7d4a337b244147f4c1e90f788802.jpg

小林氏の試算は、月220時間以上働いている人の残業時間を産業別に積み上げた。時間数にすると1カ月当たり約4億時間に達し、それに単価と月数をかけて8.5兆円という金額を弾き出した。

小林氏は「人為的に労働投入量を削減する取り組みとしては、1990年前後に週休2日制が普及して以来の大きな出来事。長時間労働の是正は社会政策として正しい政策だと思うが、それに伴う経済コストをどのように賄うのかという議論をセットでやらないといけない」と指摘する。

厚生労働省労働基準局によると、1987年から1997年にかけて労働基準法が数次にわたって改正され、週当たりの労働時間は40時間（週休2日）に徐々に近づいていった。

当時はバブルのピークと崩壊の過程と重なり、労働時間の削減がその後の経済低迷の一因となった可能性がある。今回は、労働力人口が本格的に減少していく局面と重なるタイミングでの労働時間削減だ。経済成長の源泉は労働と資本、技術水準（生産の効率性）の3つだが、労働投入量（労働者数×労働時間）が減るのなら、その分、資本投入量か生産性を高めないと、経済成長はおぼつかないことになる。

1891：とはずがたり：2017/09/16(土) 22:24:30
田園都市線で「負け組物件」が増え始めた
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170914-00023075-president-bus_all
9/14(木) 15:15配信 プレジデントオンライン

…不動産コンサルタントの長嶋修氏は、ブランド力の高い「都心5区」は今後も安泰な一方、これまで人気だった田園都市線沿線では「『負け組』の物件が増える」と予測する。どういうことなのか――。

　※以下は長嶋修『5年後に笑う不動産 マンションは足立区に買いなさい！　』(ビジネス社)からの抜粋(一部改変)です。

■将来性を支えるのは、一にも二にも立地

　私は、今後日本の不動産市場は大幅に縮小し、「価値を維持する、あるいは価値が上がる不動産」「なだらかに下落し続ける不動産」「限りなく無価値になる、あるいはマイナス価値となる不動産」という三極に分かれると予測しています。

　このうち、今後の見通しが明るい不動産は、とにかく「立地がよいもの」に限定されます。もともと、不動産は一にも二にも立地が重視されるものであり、急行が止まる主要駅に近いことや、街としてのブランド力が極めて高いエリア(東京であれば銀座など)にアクセスしやすいと、評価が高くなります。

　しかし、これからはさらにエリアが限定され、東京都23区内でも勝ち組となるエリアは絞られてきます。東京以外だと、常に一定のニーズが発生し続ける京都などの一部ブランドエリアや、他の地域にない特色を打ち出しているエリアも、わずかながら存在します。こうした一部エリアは、今後も景気動向次第ではありますが、価値が落ちないか、値上がりするでしょう。

　具体的に、特に有望なのは東京の都心3区・5区です。都心3区とは、千代田区、中央区、港区という超都心部を指していますが、これに新宿区、渋谷区を加えた都心5区までは、人口が急速に減少し続ける中でも変わらぬブランド力を維持し続け、「立地のいい場所にマイホームを買いたい」という実需のみならず、国内外の投資マネーも流入し続けることが想定されます。

　実際、ここ数年の不動産市場の動きを振り返ってみると、2012年に民主党から自民党に政権交代が行われ、アベノミクス、黒田バズーカが発動し…首都圏のマンション価格は上昇し、不動産バブルの再来という報道を多数見聞きしました。しかし、実際には首都圏の全エリアでマンションが売れて、ダイナミックに値上がりしていたわけではありません。都心3区(千代田区・中央区・港区)では、中古マンション価格が160％近く上昇しましたが、東京都全体の上昇は140％程度にとどまり、近県の神奈川・埼玉・千葉では、120％上昇しただけでした。

　以上はマンションの話であって、住宅地(戸建て用地)や戸建住宅に関しては、マンションほどの上昇が見られません。むしろ、傾向としてはなだらかな下落トレンドです。要するに、景気の上下動で変動するのは、今後都心の3〜5区と、その他一部エリアの優良立地のマンションにとどまり、その他は景気と関係なく苦戦が続いて、ダウントレンドが半永久的に継続するものと想定されます。

■湾岸タワマンは五輪終了後も大丈夫か？　

　ところで、最近の不動産市場について考察するとき、必ずといっていいほどテーマになるのが、2020年の東京オリンピック・パラリンピックです。…今回の日本の場合、一説によると、オリンピックによる経済波及効果は5兆円ともいわれているのです。…
　一方で、懸念されているのが2020年の東京オリンピック終了後です。どこの国でも、オリンピック後には景気が冷え込む傾向が見られているため、今後は湾岸エリアの不動産は、供給過剰によって価値が暴落する、また、将来的にはゴーストタウン化するのでは、という見方があります。

■中心地へのアクセスという無上の価値

　たしかに、景気でも株価でも不動産価格でもそうですが、急に上昇したものは急に下落するのがセオリー。よって、オリンピック後の景気後退は、ある程度仕方がないことです。ただ、過去の開催国の景気の変遷を見てみると、決してすべての国が極端な不景気に苦しめられていたわけではありません。

　最近だと、イギリスやオーストラリアのような経済規模が大きい国は、オリンピック前後の景気変動は比較的小さくなっています。逆に、経済規模の小さな国に関しては、オリンピック開催の経済的負担が大きいせいもあって、景気の下振れの勢いが強く、長期的な不景気に突入している例もあります。しかし、日本は経済的には成熟しているので、景気の減速は限定的という見方もできます。

1892：とはずがたり：2017/09/16(土) 22:26:32
>>1891
　このように考えていくと、オリンピック後の景気後退はあるとしても、それは限定的なものであり、基本的に湾岸エリアを含む好立地エリアの物件価格は、一時的に上下動しても、暴落したまま放置されることは考えづらいといえます。なぜなら、湾岸エリアには、銀座、新橋、日本橋、大手町、丸の内などの東京の中心地にアクセスしやすいという大きなメリットがあるからです。…

　東京の湾岸という場所は、地震による津波被害があるのでは？と不安視する声もあります。…　　実際は不確定要素の多い津波のリスクより、日常の利便性を重視する人のほうが多いのでしょう。よって、将来の湾岸エリアが、高齢化と空き家化の進む第二の多摩ニュータウンになるような事態は起こりづらいといえます。

■「なだらかに下落し続ける不動産」の憂鬱

　これまで見てきたような、都心3区、あるいは5区などの利便性が高いブランドエリアで、さらにタワーマンションなど、建物自体にブランド力がある不動産は、「価値を維持する、あるいは上げる不動産」といえるでしょう。一方で、過疎地などの利便性が悪いエリアの不動産、老朽化して手がつけられなくなったマンション、立地適正化計画のエリア外にある不動産などは、今後の「限りなく無価値になる、あるいはマイナス資産となる不動産」予備軍といわざるをえません。

　では、3極化の最後の一つである「なだらかに下落し続ける不動産」についてはどうでしょう。暴落はしないまでも、人口減少とともに人々がより利便性の高い駅前や駅近、都心に回帰していくことで、徐々に値下がりしていくと考えられる不動産です。これからは、「価値を維持する、あるいは上げる」不動産は全体の10〜15％程度、15〜20％は「限りなく無価値になる、あいはマイナス資産になる、残りの70％は「なだらかに下落し続ける」不動産なることが予想されます。

　なだらかに下落しそうなのは、今はそれなりに住民が多くても、利便性がそれほどよくない郊外エリアです。極端な田舎というわけではなく、都心に30分〜1時間半程度で出られるベッドタウンと呼ばれるエリアには、かつて開発された新興住宅街があちこちに存在しています。

■田園都市線沿線でも下落エリアが？　

　たとえば、「東急田園都市線」は東京と神奈川を走る路線で、周辺エリアは人気の住宅地となっています。渋谷発の田園都市線は二子玉川駅を過ぎると神奈川県に入ります。神奈川県の田園都市線周辺エリアは、1950年代あたりまではほとんど何もない原野でしたが、50年近くの年月をかけて開発が進められてきました。現在では首都圏でも屈指の住宅密集エリアとなり、一部は高級住宅街として知られています。

　しかし、この先10年、20年と経過していく中で、それらのエリアで高齢化が進みます。すると、いかに人気路線とはいえ、都心にも不動産が余っている中、わざわざ少し離れたかつての新興住宅街に住みたい、というニーズは減少していきます。田園都市線沿いでは、不動産の価格はすでに下落が始まっているエリアもありますが、この先、下落エリアはどんどん増えていくでしょう。

　同じ田園都市線沿線でも、東京都内であれば、価値の下落はまだ少なく、維持できるところもあるはずです。今後は、東京は維持、神奈川はなだらかに下落、という具合に、明確な差が出てくるものと予想されます。

■駅から遠い物件は価値が維持できない

　田園都市線の例を挙げましたが、もちろんこれと同様のことが全国至るところで発生します。電車で都心から離れていけばいくほど、不動産価格の下落幅に角度がつきます。さらに、駅から徒歩圏内でない物件となると、ますます価値は下がっていくでしょう。

　また、これまでは比較的人気のあるターミナル駅周辺であれば、駅まで徒歩20分程度でも、高額で取引されている不動産がありました。しかし、将来的には都心3区などの一部エリアを除き、駅から遠い不動産のブランド価値は、剥落するところが増えていきます。

　現に、最近では駅前や駅直結のマンションがよく売れています。駅直結マンションに引っ越してくる人の中には、もともと、その駅周辺(徒歩30分圏内)の住宅街の一戸建てに住んでいたものの、家族の自立とともに使わない部屋が増えていき、また利便性を享受するため、そちらを売って移住してきた中高年層なども目立ちます。車を持たない人も増えている今、駅から遠い不動産でも価値が維持され、売れていく時代はとっくに終わったのです。

長嶋　修(ながしま・おさむ)
不動産コンサルタント。1967年生まれ。広告代理店、不動産デベロッパーを経て、業界初の個人向け不動産コンサルティング会社「不動産調査　さくら事務所(現　株式会社さくら事務所)」を設立。『5年後に笑う不動産 マンションは足立区に買いなさい！　』『不動産格差』『不動産投資 成功の実践法則』など著書多数。

1893：とはずがたり：2017/09/18(月) 18:55:28
森ビル、ジャカルタで超高層着手　新風求め海外独自路線　国内へ経験還元目指す
https://news.goo.ne.jp/article/businessi/business/bsc170918002.html
05:07フジサンケイビジネスアイ

　森ビルは、インドネシアの首都ジャカルタ中心部で、高さ２６６メートルとなる超高層ビルの開発に着手した。２０２１年の完成が目標だ。同社は六本木や虎ノ門など東京都港区を中心にビル開発を進めており、東南アジアでのオフィスビル開発は初めて。積極的な事業展開には、新たな需要を取り込みながら国内事業にも新たな息吹を吹き込もうとの遠望がみてとれる。

　上海で品質信頼確立

　ジャカルタ中心部の目抜き通りとして知られる「スティルマン通り」。道路渋滞解消策として都市高速鉄道の整備も進む一等地が、森ビルが開発を手がける新ビルの建設地だ。地上５９階（地下４階）建てで延べ床面積は約１９万平方メートル。オフィスや飲食テナントが入居する複合ビルで、高いセキュリティーと環境性能を兼ね備えるのが特徴だ。

　森ビルは昨年５月、シンガポールに海外展開のための法人を設立、東南アジアを中心に新たな投資機会をうかがってきた。すでに清水建設と現地企業の施工で工事に着手。ジャカルタは高品質オフィスビルの総床面積が東京都心部のわずか１０分の１とされ、担当者は「森ビルの高品質なオフィスビルが受け入れられる素地がある」と新たな需要獲得に意気込む。

　辻慎吾社長は就任時に、「東京のグローバル化」として１０年間で１０プロジェクト、総額１兆円規模の投資を目標に掲げた。同時にアジアを中心とした「海外事業の加速」に注力する。

　森ビルといえば、六本木などの「ヒルズ」ブランドに代表されるビル開発やエリアマネジメント事業の軸足を東京都心部に据え、今後も虎ノ門・新橋地区の再開発などが視野に入るが、実は海外にも第２の“お膝元”と呼べる場所が存在する。１９９５年に故森稔前社長がビル開発案件を手がけた中国・上海だ。

　上海は１９９０年代にこれまでの市街地だった浦西地区に加えて、浦東地区での都市作りが進み、日本の金融機関や商社の事業進出の動きがあった一方、各企業が満足できるオフィス確保に悩んでいた。こうした中で森ビルが完成させた４６階建ての「上海森茂国際大厦」は、１フロア１５００平方メートルの無柱空間を実現。現地の日本企業や外資系企業の人気を集めた。

　さらに森ビルは東京で「六本木ヒルズ」竣工（しゅんこう）後の２００８年、オフィスだけでなくホテルや商業施設、メディアセンターまでも擁する地上１０１階の「上海環球金融中心」を完成させた。担当者は「上海では森ビル品質は信頼が確立された」と胸を張る。

　「東京再開発」見据え

　上海での成功体験を背景に、インドネシアでの事業展開にかじを切った森ビルだが、「東南アジアでビル事業」という形式は、競合他社の海外戦略とは一線を画す。アジアでは高いビル賃料が見込めない一方、中間所得層の成長でマンション需要が伸びており、主流は「欧米でビル事業、アジアでマンション事業」の組み合わせという。

　独自路線の森ビルが見据えるのは、自社の使命とも位置づける「東京再開発」との相乗効果だ。

　上海環球金融中心では、六本木ヒルズで採用した歩車分離の街づくりを応用したペデストリアンデッキを整備した。中心街を見渡せるデッキは、いまや上海観光の一大観光スポットだ。加えて、比較的柔軟な規制緩和が行われる上海で、超高層の複合ビル開発を経験したことで、高層ビルにおける動線確保や施設配置のノウハウを獲得。“果実”は虎ノ門ヒルズ開発へ受け継がれていく。

　ジャカルタの新たな複合ビル開発では、上海環球金融中心を手掛けた米ニューヨークの設計事務所コーン・ペダーセン・フォックス・アソシエイツ（ＫＰＦ）とゴールデンタッグを復活させ、好循環に磨きをかける構え。世界を股にかけた技術と経験の蓄積を、自身と東京の発展へと還元させていく。（佐久間修志）

1894：とはずがたり：2017/09/19(火) 21:17:49
日銀が不動産投資信託にぶち込んでるけどそろそろ土地バブル崩壊して貰わないと困るね。総選挙には間に合いそうに無いけど次の参院選ぐらいには弾けてくれないと，バブルが大きく成り過ぎてまた失われた20年の再来だ。しかも今回は日銀のバランスシートも毀損のおまけ付きだ。
まあ超円安でアベノミクス支持した阿呆な日本人が超貧乏になって純金積み立てした俺(の息子)大富豪ってストーリーなら許すけど未だそんな貯まってないからな（；´Д｀）

>これからは「タワマンの5年問題」なるものが噴出して、中国人の「爆売り」がとてつもない勢いで加速していく。
>「トリガーとなるのが、5年ルールと言われる日本の不動産税制。日本では不動産の取得から5年以内に売却した場合、売却益に対して39％の高税率がかけられる一方、5年を超えればこれが20％に下がる。
>中国人による爆買いはアベノミクスが始まった'12年末からなので、この年末がその『5年目』に当たる。ここから一気に売り物件が急増しかねない。
さてこの記事が正しければそろそろ爆売りが始まる筈だが。。

中国人の「タワマン爆買い終了」で、日本の不動産が大ピンチに
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/52723?utm_source=yahoonews&amp;utm_medium=related&amp;utm_campaign=link&amp;utm_content=related
週刊現代講談社

「被害者」は湾岸タワマン生活を謳歌する住民だけではない。2020年の東京五輪を前に始まったマネーの大脱走は序章。湾岸発の不動産パニック劇は間もなく、日本列島全体に悲鳴を響かせる。

投げ売り、そして叩き売り

東京湾を望む湾岸エリアでも屈指の人気を誇る豊洲地区。優に10を超えるタワーマンションがそびえたつ日本有数の「タワマン街」にあって、コンシェルジュ付きでホテル並みの豪華さで知られる有名物件に住む酒井隆氏（仮名、42歳）はいま、頭を抱えている。

事の発端は酒井氏が転職で職場が遠くなるため、いま住む部屋を売却しようとしたことにある。

酒井氏の住むタワマンは近くに緑豊かな公園が広がる好立地なうえ、丸の内まで電車で十数分という交通の至便さもあり、東京駅周辺で働くファミリー層に人気。設備も申し分なく、夜景を一望できるラウンジスペースからジェットバス完備の大浴場もある。

それだけに売りに出せばすぐに成約すると思ったが、そんな酒井氏の「楽観」は見事に裏切られることになる。

「売り出してから半年以上経っても、一向に買い手がつく気配すらない」（酒井氏）

売買仲介を頼む不動産業者に理由をたずねても、「こういうのはタイミングですから」と曖昧な返事が返ってくるのみ。そこで、不可解に思った酒井氏が旧知の不動産関係者に調べてみてもらったところ、衝撃的な事実を知ることになった。

まずわかったのは、このタワマンは中国人が多くの部屋を所有する「チャイナ・マンション」として業界内では知られた物件であったということ。販売当初には1000近い部屋を売り切れるのかと業界関係者の間で囁かれていたところ、中国人たちが上層階を中心に「爆買い」したことで完売した経緯があった。

一方、ここ1年くらいは、中国人による爆買いの活況から打って変わって、マンションから「売り」に出る物件が急増していたこともわかった。

しかも、その数は1件、2件ではなく、酒井氏が売りに出した時にはすでに20件近い大量の売り物件がこのマンションから市場に出回っていたことが発覚したのである。

「しかも、相場より安い『セールス価格』での安売りも始まっていて、安値に落とした物件から成約していく投げ売り状態になっていた。私も値段を度外視しないと売れないが、それでは住宅ローンの支払いが残るので、どうすべきか」

実はこの酒井氏のケースのように、湾岸エリアのタワマンで中国人による「爆売り」があちこちで勃発。気付いた一部の関係者の間で、大異変として騒がれ出した。

1895：とはずがたり：2017/09/19(火) 21:17:59

マンション評論家の榊淳司氏が言う。

「たとえば豊洲エリアに建つ有名物件で住民がプールも楽しめる高級タワーマンションがあるのですが、ここは投資目的の中国マネーが3割ほど入る人気物件だった。

それがいまでは、30件以上の大量の売りが出る『爆売りタワマン』と化しています。あまりに売りが殺到して、月に1件ほどしか成約しない。投資目的の中国人からすれば坪単価300万円弱で十分に儲けが出るので、その水準で売れるうちに売ってしまおうという動きが加速している」

中国や台湾の富裕層に太いパイプを持つマンションデベロッパーが、顧客の中国人に新規物件の営業に行ったところ、むしろ手持ち物件をすべて「売りたい」と持ち掛けられて震撼した――タワマン業界ではそんな「夏の怪談」のようにゾッとする話も語られ出した。

湾岸エリアのタワマン事情に詳しい不動産コンサルタントによれば、最近では中国人による「即売り」という新現象も急増している。

「即売り」とはなにかといえば、中国人が数年前にこぞって買ったタワマンがここへきて竣工ラッシュ。引き渡しが行われる物件が大量に出ている中で、引き渡し直後、即座に「転売」に出すケースが続出しているというのだ。

「中国人投資家が大量に購入したあるタワマンでは、引き渡しが行われた直後に100件近い『即売り』が出たと話題です。引き渡し前に手付け金を放棄して解約するケースも出てきた」（前出・不動産コンサルタント）

湾岸エリアのタワーマンションは、東京オリンピックの効果もあって絶好調。中国人ら海外マネーの買いも旺盛なので、まだまだ価格は上がっていく――。

そんな景気のいい話がいまも多くのメディアで流されているが、それとは正反対の異常事態が水面下で起き始めているのだ。

価格が3分の1になる

「日本のメディアは報じませんが、そもそも中国人によるタワマン『爆買い』はすでに1年前に終わっていた。中国本土では『常識』です」

そう指摘するのは、中国本土事情に詳しいジャーナリストの姫田小夏氏である。

「なぜかと言えば、日本のタワマンは利回りが落ちて、投資妙味がないと気付かれてきたから。まず賃貸に出そうにもすでに実需が飽和していて、家賃の高騰は望めない。

次に民泊に出す動きが活発化したが、日本では民泊を嫌がった管理組合が規約で民泊を禁止するようになってきた。それならば日本のタワマン価格がまだ高いうちに売って、もっと投資効率のいい国に投資しようという動きが加速していったのです。

実際、いま中国人の間で改めて見直されているのが中国本土での不動産投資。中国の不動産市場はバブルと言われてきたが、上海や北京ではいまも上昇を続けているところもあり、『上海の物件であっという間に1億円の利益を出した』という景気のいい話も聞こえてくる」

中国人の間では、東南アジアや欧州に投資する動きも活発化。ロンドンで10億円を超す「豪邸投資」がブームになったり、東南アジアの1000万円クラスの物件を現物も見ずに、スマホサイトを通じて「爆買い」するのが人気化したりしている。姫田氏が続ける。

「そもそも日本の不動産の『爆買い』が盛り上がったのは、1元＝20円ほどの円安・元高が進んだから。

それなのに、昨年くらいから1元＝15〜16円へ円高・元安が進展したことで投資妙味がなくなり、日本の不動産を買うどころか、いつ売り抜けるかに関心が移っていった。

それに、いまや経済では中国が一流、日本は二流。将来性のない日本より、まだまだ値上がりが見込める中国本土やアジア諸国のほうが魅力的なのです」

要するに、中国人からすれば、もはや日本のタワマン投資など見向きするに値しないというのがリアルな現実。

1896：とはずがたり：2017/09/19(火) 21:18:22

追い打ちをかけるように、これからは「タワマンの5年問題」なるものが噴出して、中国人の「爆売り」がとてつもない勢いで加速していく。

「トリガーとなるのが、5年ルールと言われる日本の不動産税制。日本では不動産の取得から5年以内に売却した場合、売却益に対して39％の高税率がかけられる一方、5年を超えればこれが20％に下がる。

中国人による爆買いはアベノミクスが始まった'12年末からなので、この年末がその『5年目』に当たる。ここから一気に売り物件が急増しかねない。

これまで『爆買い』してきた中国人が、今度は所有が5年を超えた物件から投げ売りし始めれば、売りが売りを呼ぶようなパニック状況に陥るでしょう。湾岸エリアのタワマンでは、いま坪単価300万円ほどのところが、数年以内に100万円台まで落ちてもおかしくない」（前出・榊氏）

9000万円の物件が3000万円まで暴落すると考えれば、そのヤバさがよくわかるだろう。そんな目を覆いたくなる「Xデー」が眼前に迫ってきたのである――。

REITはもう下がり始めた

自分はタワマンに住んでいないので関係ないという向きもあるだろうが、「他人事」と思わないほうがいい。というのも、中国人によるタワマン「爆売り」をきっかけに、今後は不動産市場、日本経済全体を巻き込んだ大パニック劇が勃発していくからである。

そもそも現在の不動産市況を支えているのはタワマンを中心とした投資物件で、それを買い支えていたのが中国人を中心とした海外マネー。

人口減少で実需がない日本の不動産市場にあって唯一のホットマネーだが、それが消えてなくなるのだから、市場が足元から崩れていくことは誰でも想像できる。

実際、住宅ジャーナリストの山下和之氏は、「すでに市況が崩れる『予兆』が出てきた」と言う。

「市場の先行指標と言われている中古マンションの新規登録価格（新しく売り出す際の価格）が6月に48ヵ月ぶりに前年同月比でマイナスになったのです。これは、そろそろ売り時だと判断する人が増えてきているということ。市況はすでに潮目が変わり始めている。

恐ろしいのは、一度値崩れが始まると、それが大きなうねりとなって『売りの連鎖』につながっていくことです。まず中古マンションで値下がりが始まれば、次に新築マンション市場も価格を下げざるを得なくなり、投げ売りが始まってもおかしくない。

こうした事態が年内にも現実化する可能性が出てきた。不動産市況は一気に2割ほど下げるかもしれない」

崩れ始めれば瞬く間に崩壊するのが不動産市場の「習性」で、気づいた人から我先にと逃げ始めた。誰もが知る大手外資系金融機関数社が、日本の不動産市場から軒並み撤退するとの話も浮上してきたから、恐ろしい。

みずほ証券上席研究員の石澤卓志氏も言う。

「不動産価格が2割以上下げた場合、REIT（不動産投資信託）市場にも甚大な悪影響が出てくるでしょう。

REITが保有する資産が含み損を抱える可能性が高まることで、資産売却が増加。それが不動産価格をさらに下げる悪循環に陥る。そうなれば金融機関のREIT向け融資が停滞し、中には破綻するREITも出かねない」

REIT市場は日本銀行が年間900億円近い巨額マネーを投じているにもかかわらず、年始から値下がりが止まらないのは、REIT市場から投資マネーを引く外資系ファンドが増えているから。

いまだ「不動産の未来」に楽観的なのは日本人だけで、海外勢は日本市場の暴落を見越して、すでに大脱走を開始している。当然、これからは逃げ遅れた日本人の「被害者」が続出していくことになる。

1897：とはずがたり：2017/09/19(火) 21:18:56
>>1894-1898
「真っ先にやられるのは、アパートローンを借りて不動産投資をしている人でしょう」

そう指摘するのは、シグマ・キャピタルでチーフエコノミストを務める田代秀敏氏だ。

「まず投資物件の価格が暴落するのにともない、家賃収入が激減。借金の返済よりも利回りが少なくなり、資金繰りが回らなくなっていくでしょう。

物件を売却して借金を返済しようにも、すでに市場は暴落しているので売るに売れない。破綻する投資家が急増する中で、アパートローンの不良債権が大量発生することになる。当然、融資している銀行の経営も大打撃を受けることになる。

持ち家の住宅ローンが残っている人にも大打撃です。物件価格が暴落しているにもかかわらず、従来通りのローン支払いを続けなければいけないので、家計は『逆資産効果』に直撃される。アベノミクスで盛り上がっていた資産効果が一気に剥落して、消費不況が吹き荒れることにもなる」

多くの不動産を所有する大企業もバランスシートが毀損して、赤字決算に追い込まれていく。田代氏が続ける。

「すると、日本企業は海外資産の売却で不動産の下落や業績の悪化を埋め合わせしようとしますが、これがまた落とし穴。日本企業による海外資産の売却を見越した海外投機筋が、一斉に円買いを仕掛けてきて、円高が急伸してしまうからです。

そうなると、今度は円高と業績悪化に襲われた日本企業の株が売り浴びせられていく。為替は1ドル＝90円台に逆戻りして、日経平均株価も1万5000円を割れる水準まで簡単に暴落するでしょう。

日本経済は'90年代初頭の不動産バブルの崩壊をきっかけに、『失われた20年』に突入した。いま再び、あのバブル崩壊劇が巻き起こりかねない」

青山、白金、赤坂でも暴落

バブル当時は日本政府が公的資金注入を発動することで金融崩壊を食い止められたが、いま借金まみれの日本政府にはそれも期待できないため、事態はより深刻。

おまけに、「不動産が暴落すると、固定資産税や相続税などの税収が激減して財政はより逼迫する」（法政大学教授の小黒一正氏）ので、日本政府はさらに袋小路に追い込まれていく。

不動産コンサルタントの長嶋修氏も言う。

「いま不動産業界で最悪の暴落シナリオとして語られているのが、このタイミングで北朝鮮からICBMが飛んでくる事態です。

ただでさえ海外マネーが引き始めているところに拍車がかかって、不動産市場では3割、5割が当たり前の暴落劇が巻き起こる。

投資マネーが集まる都心部の青山、白金、赤坂エリアや京都などから一気に冷え込み、1億円クラスの高級マンションが売り浴びせられる状況になる。同時に都心部のオフィスビル市況も悪化し、そのまま札幌、仙台、名古屋、大阪、広島、福岡の都市部に波及していく。

そうなれば三菱地所や三井不動産といった大手デベロッパーの経営も悪化。名目GDPの多くの割合を占める不動産業界が窮地に陥れば、今度は日本銀行がさらなる国債購入などで経済対策に動き出すことになるでしょうが、これが逆効果。

金利がコントロールできない状態で上昇し、ローン破綻者が続出することになる。日本経済が国家としてのデフォルト、さらにハイパーインフレに襲われるシナリオさえ見えてくる」

Photo by GettyImages
その風景はもはや、リーマンやサブプライムどころではない。

目下、日本では不動産向けの貸出残高が70兆円規模に膨らみ、バブル期を優に超えた。それがまもなく破裂する――。もう何が起きてもおかしくない。

「週刊現代」2017年9月9日号より

1899：とはずがたり：2017/09/26(火) 18:06:26
学びの拠点　富山駅前に　１８年度にも　富大などが開設
にぎわい創出へ
http://www.chunichi.co.jp/article/toyama/20170923/CK2017092302000038.html
大学コンソーシアム富山の活動拠点が開設される見通しとなったＣｉＣビル＝富山市新富町で
写真
　県内の高等教育機関でつくる「大学コンソーシアム富山」の活動拠点が二〇一八年度にも、富山駅前の複合商業施設「ＣｉＣビル」に開設される見通しとなった。県が整備し、構成する大学や短大、高専の公開講座やサークル活動に役立ててもらう。サテライトキャンパスの機能も併せ持ち、県内で学ぶ魅力を高める。（山本真士）

　活動拠点を設けるのは、ビル五階千平方メートルのうち三分の一程度で、県が所有する東側のスペース。大中小の研修室四部屋とフリースペースを設ける。最も広い研修室は八十八席で、通路側をガラス張りにして開放感と明るさを演出する。フリースペースは十六席。事務局も富山市舟橋北町の県教育文化会館から移す。

　コンソーシアムは富山大や県立大、高岡法科大、富山国際大、富山短大、富山福祉短大、富山高専の七機関で構成。一三年四月に発足し、単位互換や学生のリーダー養成、合同の企業訪問、高校との連携などに取り組んできた。公開講座などを開く場合は、そのたびに集会施設を借りてきた。

　ビル五階は、主要テナントの県いきいき物産が昨年七月にビル一階へ移転したことなどに伴い、閉鎖されている。県は駅前に学生が集う場をつくり、県内定着につなげようと、空きスペースを活用する方針を固めた。設備を有効活用するため、県職員研修所も現在の富山市安住町から移し、コンソーシアムと共有する。

　コンソーシアムの利用方法として、公開講座やサークル活動のほか、夏休みの集中講義や入学説明会、就職説明会、企業との打ち合わせなども想定している。

　整備費はコンソーシアム分が六千八百万円、職員研修所分が三千七百万円。県は本年度一般会計補正予算案に計上し、開会中の県議会九月定例会に上程している。

　可決されれば、一八年度の早い時期に開設する。

　県総合政策局の担当者は「富山駅前のにぎわい創出にもつながれば」と期待している。

1900：荷主研究者：2017/10/01(日) 11:21:43

http://www.sankei.com/region/news/170914/rgn1709140060-n1.html
2017.9.14 07:04　産経新聞
福岡・天神の高さ制限緩和　渡辺通り東側７８〜９９メートルへ

　航空法で規制されている福岡市・天神地区のビルの高さ制限について、国土交通省が新たに、渡辺通り東側で７８〜９９メートルへの緩和を検討していることが１３日、分かった。

　緩和の対象は、西日本鉄道本社が入る福岡ビル（福ビル）やビジネスホテル「西鉄イン福岡」があるエリア。福ビル周辺は９９メートルに、西鉄イン周辺は７８メートルへの緩和を検討している。

　渡辺通り西側についても、緩和エリアを拡大する。国交省は８月、旧大名小学校跡地で、１１５メートルに緩和することを認めた。この１１５メートルゾーンを、周辺に広げるという。

　福岡市は「国家戦略特区」を活用して、再開発事業「天神ビッグバン」を進める。高さ制限の緩和も、街の魅力向上に欠かせないと、国に要望していた。

1901：荷主研究者：2017/10/01(日) 11:28:32

http://www.chunichi.co.jp/article/aichi/20170914/CK2017091402000052.html
2017年9月14日　中日新聞
リニア通勤「起爆剤に」　一宮駅周辺、容積率大幅緩和へ
容積率緩和による開発促進が期待されるＪＲ尾張一宮駅や名鉄一宮駅（右奥）周辺＝市役所で

　二〇二七年のリニア中央新幹線名古屋－東京・品川間開通を見越し、一宮市がＪＲ尾張一宮駅や名鉄一宮駅周辺の延べ床面積の上限（容積率）規制を大幅に緩和することが明らかになった。マンションや商業ビルの開発を促し、名古屋から至近の地の利を売りに、東京が名古屋からの「通勤圏」となったときのベッドタウンを目指すといい、中野正康市長は「緩和を開発の起爆剤にしたい」と意気込む。

　十七日から住民説明を始め、来年三月には市の都市計画を変更する予定だ。

　市によると、現在、両駅周辺の商業地の多くは周囲の景観や環境に配慮し、容積率が４００％。尾張一宮駅前の一部に６００％の区域があるが、計四ヘクタールと狭いため高層、大型化が難しく、高さ十メートル以下の低層の建物が大半を占めている。

　今後、両駅周辺の区域計二十ヘクタールの容積率を６００％に緩和。建物の延べ床面積の上限が現在の一・五倍となり、高層マンションや商業ビルなどの大型の建物が造りやすくなる。

　同じ敷地面積と構造なら現在より一・五倍高い建物が建てられる。

　一宮市は名古屋駅から電車で十〜二十分程度。リニア開通後は乗り継ぎ時間を除き、東京へ一時間ほどで行ける好立地にある。しかも、名古屋市内に比べ、地価も比較的安く、市は「リニアインパクトを受けやすい」と見込んだ。

　県内で、容積率６００％以上の地区があるのは名古屋、豊橋、豊田、岡崎、一宮の五市。緩和で一宮市の容積率６００％以上の区域は二十四ヘクタールとなり、名古屋市（六百八ヘクタール）に次いで県内二番目の広さとなる。

　容積率の緩和に合わせ、対象区域に新たに防火地域を設定。高層の建物が密集し、火災が延焼で大規模化することを防ぐため、建物を耐火構造にするよう義務付ける。

　一方、五百平方メートル未満の敷地に建設する場合は緩和を適用しない方針で、例外規定を条例で設ける。

　狭い土地の集約を図るとともに、狭い敷地に建ち、防災や景観上の問題がある「ペンシルビル」の乱立も防ぐ。

　七月に発表された路線価によると、尾張一宮駅前（一宮市栄三）は一平方メートル当たり二十一万五千円で、ここ六年で二割近く上昇。

　名古屋市の不動産鑑定士岩田肇さん（６２）は「名駅への近さ、便利さの魅力を考えても、開発の余地が多く残され、周辺都市と比べても一宮の伸びしろは段違いに高い」と話す。

　中野市長は取材に「一宮は都市の便利さと自然がほどよくある。東京へリニア通勤するビジネスマンも呼び込みたい」と話す。

　（植木創太）

　＜容積率＞　敷地に対する延べ床面積（各階の床面積の合計）の割合で、大きいほど、高い建物が建てられる。６００％ならば、敷地面積の６倍まで可能。都市計画や前面道路の幅員などによって自治体が指定する。建築基準法では、指定された容積率の範囲内で建築しなければいけないと定めている。

1902：とはずがたり：2017/10/02(月) 16:05:14
2018年にもバブル崩壊!?　地価上昇が止まらない
文春オンライン 2017年10月2日 07時00分 (2017年10月2日 15時41分 更新)
http://www.excite.co.jp/News/society_g/20171002/Bunshun_4308.html

　地価の上昇が続いている。国交省が19日に発表した三大都市圏の基準地価（7月1日時点）は、商業地が5年連続、住宅地は4年連続で値上がりした。中でも全国で最も地価が高かった銀座2丁目の「明治屋銀座ビル」は前年より17.9％も上昇し、1平方メートル当たり3890万円と、バブルピークの1991年を超えた。

「GINZA SIX開業など銀座周辺はオフィス需要が旺盛です。東京と地方の地価格差はますます広がっています」（大手信託銀行幹部）

　また、住宅地では荒川区の地価上昇が目立ち、南千住8丁目は6.3％も上昇した。都心3区と呼ばれる千代田区、港区、中央区が高止まりする中、都心に近い住宅地に実需が移ってきている。

「都心のマンションは、サラリーマンが買える価格を超え、買えるのは資産運用目的の投資家たちだけ。そこで、実需は利便性の劣る狭い土地に格安一戸建てを建設する『パワービルダー』が活況を呈しています」（不動産関係者）

　これまで、不動産業界では、「東京の地価は2020年の東京五輪までは下がらない」との見方が支配的だった。

　しかし、ここにきて、「地価はもう天井に近い」との懸念が広がり始めている。

　予兆は、都心商業地の地価上昇を支えてきたREIT（不動産投資信託）の変調だ。

「物件価格の高騰でREITに組み入れる物件が見つからなくなっている。既に5カ月連続でREITから資金流出が続いています。期待利回りの基準である3％に、コスト増から達しない。…

1903：とはずがたり：2017/10/02(月) 16:05:43
>>1902
物件価格の上昇ほど、賃料は上げられないためです」（運用会社幹部）
　実は、金融庁も地価の下落を危惧している。

「金融庁が今月中に発表する金融レポートでもアパート・マンション向けや不動産業向け融資について警鐘を鳴らす方針です」（金融庁関係者）

　不動産は、マイナス金利の中、数少ない利回りがとれる融資先とされ、地方銀行などが東京に進出してまで、融資を進めてきた。

　前出の運用会社幹部が語る。

「金融庁の方針を受けて、一部地銀は既に不動産融資の審査厳格化を進めている。不動産のバブル崩壊が東京五輪後より前倒しされ、2018年にも始まるとの危惧が業界に広がっています」

（森岡 英樹）

1904：とはずがたり：2017/10/10(火) 07:12:42
「住んだら地獄」な街ランキング――TVのイメージとは大違い!? 買い物が不便、週末は大渋滞…
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20171008-01408159-sspa-soci
10/8(日) 9:00配信 週刊SPA!

週末の鎌倉街道は必ず渋滞する。バスも頻繁に行きかうため、歩行者にとっては危険だ。紫陽花が見ごろの6月はさらに激混みする。
タワマンが林立する再開発エリアに、メディアで話題の人気スポット……。憧れの街も実情は「ヤバかった」なんてことも。そこで、首都圏の「ヤバい街」を徹底調査。ジャンル別にランキング化して紹介していく！

◆TVドラマや旅番組のイメージとは大違い！

　各メディアが取り上げるような「人気スポットに住んでみたい」と浮かれた気持ちで引っ越したら、生活に不便。快適なイメージとは、かけ離れた地獄のような街はどこなのか。今回、匿名を条件に答えてくれた不動産コンサルタントのA氏に「住んだら地獄な街」の特徴を聞いてみると、

「①生活に必要最低限な商業施設が少なく、夜も暗く活気がない。②不動産の資産価値が落ちる可能性が高い。③災害発生時のリスクが大きい」の3点を挙げてくれた。

　そのうえで、ランキングをSPA！編集部で作成（※下記参照）。第1位に輝いたのは“谷根千ブーム”で人気の台東区谷中だ。

「昨年引っ越しましたが、生活するには最悪の街。夜が早く20時にはほとんどの店が閉まり、外食できる店の選択肢も少ない。土日はブームのせいで人でごった返し、昼間は外に出ることもできません」（20代・谷中在住女性）

　前出のA氏も谷中には辛辣な評価を下す。

「墓が多く、全体的に街が暗い。女性が夜歩くのは怖いでしょう」

　谷中同様、メディアが伝えるイメージとの格差が激しいのが、2位の鎌倉だ。風光明媚な景色は何度も映画などで取り上げられているが、地獄度は年々増している。

「週末は観光客の車で鎌倉街道が大渋滞。本来なら15分足らずで着く鎌倉から北鎌倉間に2時間かかることも」（在住歴9年の男性）

　結果、週末は地元民が“避難”するケースも珍しくないのだとか。

「子供を遊ばせるためにわざわざ平塚の公園に行ってます」（同）

　観光地が地獄ならば、閑散とした郊外も地獄。不動産コンサルタントの長嶋修氏は、埼玉県郊外の春日部市を挙げる。『クレヨンしんちゃん』の舞台として有名な同市は、ゆったりとした郊外暮らしに向いている気もするが……。

「駅前は老人のみで閑散としています。昨年市内のロビンソン百貨店がつぶれ、若者の市外への流出が止まりません。事実、’00年を境に人口は激減。固定資産税と地方税収入は県内最下位です。不動産の資産価値が下がる可能性が高いです」

　老人ばかりといえば、南北線の白金高輪もイメージ負けしているという。「シロガネーゼと言いますが、実態はババアだらけ。夜は早いし、高級料理店ばかり。そもそも、本来の白金は『白金台』のことですから場所も違う」（A氏）。

　千葉県からは海浜幕張がランクインした。

「住宅地のコンビニは2軒のみで、どちらも23時に閉まるので不便。週末は路駐がひどいです」（幕張在住歴27年・女性）と不満の声が。

　人気に釣られて住めば、とんだ地獄が待っている。

＜住んだら地獄な街ランキング＞

1位　谷中……夜は早く、店がほぼ閉まって真っ暗

2位　鎌倉……尋常じゃない車渋滞に地元民は困惑

3位　春日部……若者は市外で遊ぶため、老人ばかり

4位　白金高輪……夜は早く、人通りも少ない

5位　幕張……治安は悪くないが、迷惑な路駐だらけ

― 首都圏［ヤバい街］ランキング ―

日刊SPA！

最終更新:10/8(日) 9:29

1905：とはずがたり：2017/10/13(金) 12:19:55
2017/10/11 12:00神戸新聞NEXT
神戸製鋼所　子会社・神鋼不動産を売却へ
https://www.kobe-np.co.jp/news/keizai/201710/0010633004.shtml

　神戸製鋼所（神戸市中央区）が、子会社の神鋼不動産（同）の株式を売却する方針を固めたことが１１日、分かった。アルミ製品のデータ改ざん問題で、自動車のリコール（無料の回収・修理）などに発展する恐れがあり、資産売却を進める。他に売却できる資産のリストアップも進める。

　株式の売却数は未定だが、売却額は数百億円になるとみられる。関西を中心に複数の不動産会社が興味を示している。

　神鋼はデータ改ざんが発覚する以前から、自動車や航空機向けに経営資源を集中投資するため、資産売却で約１千億円を捻出する方針だった。４月には有料老人ホーム運営の神鋼ケアライフ（神戸市中央区）株の約７割を、住友林業（東京）に譲渡している。データ改ざんで顧客離れが進む恐れがあり、遊休不動産などの売却を進める。

　神鋼は建設機械事業の不振で、２０１６年３月期から２年連続で純損益が赤字となった。今月末には神戸製鉄所の高炉を止め、鉄鉱石から鉄を取り出す工程を加古川製鉄所に集約するなど、巨額の設備投資も進めている。

　神鋼不動産は、１９５９年に太平ビルディングとして設立し、６３年神鋼興産に名称変更。２００２年に神鋼と合併し、０５年に神鋼不動産として独立した。マンションブランド「ジークレフ」で知られる。神戸・阪神間を中心に事業展開し、１７年３月期の売上高は１９０億円。純利益は２５億円。（高見雄樹）

1906：とはずがたり：2017/10/14(土) 16:04:00

都ホテル　来月解体 ２０年ごろに新施設開業か
https://news.goo.ne.jp/article/chuplus/business/chuplus-CK2017101402000097.html
05:00中日新聞プラス

　近鉄不動産（大阪市）は十一月一日から、同社がＪＲ金沢駅兼六園口（東口）前に所有する「金沢都ホテル」（金沢市此花町）の解体工事を始める。跡地活用は正式に決まっておらず、近鉄グループはホテルやオフィス、商業施設などの複合ビルを検討している。
　ホテルは一九六三年三月十一日に開業。耐震性の問題で今年三月に閉館した。具体的な計画が公になっていない中、駅前の一等地の再開発が動きだす。
　施設は本館が地上七階と地下三階、新館が地上八階と地下一階で、敷地面積は約四千五百六十平方メートル。近鉄不動産によると、工事は地上部分から始め、来年九月までに解体する。飲食店などの入っていた地下部分の工事期間などは未定という。近鉄不動産の担当者は「開業の時期は決まっていない」と話している。二〇二〇年ごろをめどに新しい施設が開業するとの見方が出ている。　（嶋村光希子）

1907：荷主研究者：2017/10/14(土) 21:26:03

https://www.hokkaido-np.co.jp/article/133509?rct=n_hokkaido
2017年09/21 05:00 北海道新聞
札幌都心再開発、民間活用が鍵　市長の政策課題に

http://tohazugatali.web.fc2.com/fudosan/20170921hokkaido01.JPG

２０１８年の開業へ工事が進む「さっぽろ創世スクエア」（札幌市中央区）。地上２８階建ての高層オフィスビルを中心に、劇場や図書館も併設される

　北海道新幹線の札幌延伸開業などをにらみ、札幌都心部の再開発を順調に後押しできるかが、秋元克広・札幌市長の政策課題になりつつある。１９７０年前後から急発展したマチが再び大きく変化する局面を迎えているが、東京五輪関連工事などによる建設費高止まりなどで再開発に一服感が出かねない状況でもある。市は２０１９年度運用を目指す容積率緩和の指針や、公共施設整備との連動など、知恵を巡らせ民間投資を誘導したい考えだ。

　「（大規模な国際会議を開ける）ＭＩＣＥ施設のような行政が進める整備と、民間の再開発を時期的に合わせられると良い」。秋元市長は８月末の記者会見で、都心活性化には官民連携が欠かせないと強調した。

　ＭＩＣＥ施設は約５千人の会議を開ける規模で、市は２０年代半ばの整備を目指す。中央区の札幌パークホテル敷地内が有力候補地になっており、ススキノを含む一帯のビル建て替えの呼び水となる可能性がある。

　都心部では今、複数の再開発が進む＝図参照＝。１８年にさっぽろ創世スクエア、１９年に新しい札幌大同生命ビルが開業予定。さらに「新たに数棟の計画が水面下で動いている」（市幹部）とされる。

■５計画に補助
　ただ、大型プロジェクトは経済情勢に左右される。地元ビルオーナーには「本州の大資本と比べ知見が乏しく、どう建て替えるべきか、リスク評価など詳細な検討に踏み出せない」との声も。新幹線の札幌延伸が３０年度末に近づくが、建設費高止まりで、再開発が首尾良く続くかは不透明だ。

　都心部では１９７２年の札幌五輪前後に建ったビルが更新期を迎えたこともあり、市は五つの再開発計画に対し、活性化に役立つとして事業費の一部を補助している。来年度以降も合わせ、国費を含めると約３９０億円もの公費を投じる。

　ただ、その一つ、ＪＲ札幌駅北側で進む５０階建てマンション建設では、医療・福祉施設を併設する計画を進めていた事業者が「採算が合わない」と撤退。建物はホテルとオフィス棟の併設に変更された。１８年度を目指した完成予定は２１年度にずれ込んだ。

　民間業者による再開発で、都心にふさわしい機能が十分供給されるかも問われる。不動産サービス大手ＣＢＲＥ（東京）によると、札幌都心部のオフィス空室率は約０・５％。訪日客の宿泊を当て込み、古いビルがホテルになっていることが影響しており「オフィス不足が道外企業の札幌進出を阻んでいる」（金融関係者）との指摘も聞かれる。

　大通周辺では高層マンション建設が目立つ。市は昨春まとめた都市再開発方針で、都心部を総合的に再開発すべき地区と位置付け、「世界に誇る観光、ビジネス環境」や「環境配慮型都市のモデル地区の形成」などを目標に掲げた。秋元市長は「（都心は）オフィス需要が高いので、そういう形の再開発に持っていければ。（民間との）話の中で提案したい」と話す。

　札幌にはヨドバシカメラ（東京）が所有する旧札幌西武跡地の活用など、道内外の注目を集める案件が少なくない。

■「複合機能を」
　これまで市は都心部のビル新築で、通常より高層にできる容積率緩和を個別の審査を通じて認めてきた。市は今後、容積率緩和の指針づくりを急ぐ。民間業者が参入しやすいよう、建物のまちづくりへの貢献度の高さなど、緩和条件などを示して再開発加速を狙う。

　金融緩和に伴う低金利の影響で、地価の上昇が続く中、都心部はどう変貌するのか。北海学園大の岡本浩一教授（都市・住環境計画）は「一つのビルに物販やオフィス、住居など複合機能をうまく導入できるよう、市は『立体的な視点』を意識した上で、明確な都心デザインを打ち出すべきだ」と指摘する。（報道センター　十亀敬介、鈴木雄二）

1909：とはずがたり：2017/10/26(木) 19:58:00
確定せずに年月が経っちゃって相続人が増え過ぎちゃったケースは何十年も固定資産税払ってる人のものにみなしでしちゃえばいいし誰も払ってないなら国のものにしちゃえばええね。

所有不明地、４０年に北海道の面積…損失６兆円
15:34読売新聞
https://news.goo.ne.jp/article/yomiuri/business/20171026-567-OYT1T50111.html

　所有者が分からず放置されたままになっている土地について、有識者らでつくる民間の研究会（座長・増田寛也元総務相）は２６日、全国の所有者不明土地の面積が２０４０年には約７２０万ヘクタールまで増加し、離島を除いた北海道の面積（約７８０万ヘクタール）に迫る規模になるとの推定を発表した。

　研究会は６月、１６年の所有者不明土地が九州の面積を上回る約４１０万ヘクタールだったとの推計を公表していた。所有者不明土地の経済的な損失は１６年に約１８００億円に上り、１７?４０年までの累積で約６兆円に達するという。

　国や自治体が所有者を突き止めるためにかかるコストで約５００億円に上るほか、管理が行き届かないことで生じるコストが３兆６０００億円、土地が有効に活用されていれば得られていた利益として２兆２０００億円などが含まれている。

1912：とはずがたり：2017/10/30(月) 10:35:15

2018年にもバブル崩壊!?　地価上昇が止まらない
http://www.excite.co.jp/News/society_g/20171002/Bunshun_4308.html
文春オンライン 2017年10月2日 07時00分 (2017年10月3日 06時41分 更新)

　地価の上昇が続いている。国交省が19日に発表した三大都市圏の基準地価（7月1日時点）は、商業地が5年連続、住宅地は4年連続で値上がりした。中でも全国で最も地価が高かった銀座2丁目の「明治屋銀座ビル」は前年より17.9％も上昇し、1平方メートル当たり3890万円と、バブルピークの1991年を超えた。

「GINZA SIX開業など銀座周辺はオフィス需要が旺盛です。東京と地方の地価格差はますます広がっています」（大手信託銀行幹部）

　また、住宅地では荒川区の地価上昇が目立ち、南千住8丁目は6.3％も上昇した。都心3区と呼ばれる千代田区、港区、中央区が高止まりする中、都心に近い住宅地に実需が移ってきている。

「都心のマンションは、サラリーマンが買える価格を超え、買えるのは資産運用目的の投資家たちだけ。そこで、実需は利便性の劣る狭い土地に格安一戸建てを建設する『パワービルダー』が活況を呈しています」（不動産関係者）

　これまで、不動産業界では、「東京の地価は2020年の東京五輪までは下がらない」との見方が支配的だった。

　しかし、ここにきて、「地価はもう天井に近い」との懸念が広がり始めている。

　予兆は、都心商業地の地価上昇を支えてきたREIT（不動産投資信託）の変調だ。

「物件価格の高騰でREITに組み入れる物件が見つからなくなっている。既に5カ月連続でREITから資金流出が続いています。期待利回りの基準である3％に、コスト増から達しない。物件価格の上昇ほど、賃料は上げられないためです」（運用会社幹部）

　実は、金融庁も地価の下落を危惧している。

「金融庁が今月中に発表する金融レポートでもアパート・マンション向けや不動産業向け融資について警鐘を鳴らす方針です」（金融庁関係者）

　不動産は、マイナス金利の中、数少ない利回りがとれる融資先とされ、地方銀行などが東京に進出してまで、融資を進めてきた。

　前出の運用会社幹部が語る。

「金融庁の方針を受けて、一部地銀は既に不動産融資の審査厳格化を進めている。不動産のバブル崩壊が東京五輪後より前倒しされ、2018年にも始まるとの危惧が業界に広がっています」

（森岡 英樹）

1913：とはずがたり：2017/11/07(火) 11:19:57
＜パナソニック＞中堅ゼネコンの松村組を買収へ
http://www.excite.co.jp/News/economy_g/20171101/Mainichi_20171102k0000m020074000c.html
毎日新聞社 2017年11月1日 20時14分 (2017年11月1日 22時03分 更新)

　パナソニックは１日、中堅ゼネコンの松村組（本社・東京）を買収すると発表した。中高層マンションの施工に乗り出し、住宅事業を強化する。

　松村組は商業施設や集合住宅の設計、施工に強く、２０１７年３月期の売上高は３５２億円、営業利益２５億円。パナソニックは年内に過半数の株式を取得して子会社化し、来年度に１００％子会社にする。株式取得額は非公表。

　パナソニックは住宅関連を重点事業と位置づけており、１０月に１００％子会社にしたパナホームは戸建てや低層アパートなどを手掛けている。松村組の人材や施工ノウハウを活用し、中高層マンションへの事業拡大を目指す。【土屋渓】

1916：荷主研究者：2017/11/19(日) 11:22:08

http://www.niigata-nippo.co.jp/news/economics/20171110356873.html
2017/11/10 17:03　新潟日報
新潟駅南に15階建てマンション
野村不動産と日生不動産販売 来春分譲

　分譲マンションなどの野村不動産（東京）と日生不動産販売（新潟市中央区）は９日、同区米山３に分譲マンション「プラウド新潟米山」を共同で建設すると発表した。１５階建て７０戸で２０１９年２月に完成する予定。ＪＲ新潟駅から徒歩約５分の立地を生かし、幅広い層の需要を見込む。

　両社によると、「プラウド」は駅南側の笹出線沿いで、同線と弁天線の交差点近くに建設。土地は今春取得し、敷地面積約１３４３平方メートル。鉄筋コンクリート造で福田組（新潟市中央区）が施工する。７月に着工した。

　居室は２ＬＤＫ（約５７平方メートル）〜４ＬＤＫ（約９１平方メートル）の５タイプで、ファミリーを中心にシニア、単身世帯など幅広い層をターゲットとする。１９年２月上旬の完成、３月下旬の引き渡しを見込む。販売開始は１８年３月の予定。

　野村不動産によると、同社の県内でのマンション分譲は１９８２年以来。同社は地方都市で駅近くや中心街での住宅供給を進めており、新潟と同時期に建設する富山市では植木組（柏崎市）が施工に当たる。

　野村不動産は「地方都市では持続可能でコンパクトな街づくりが急務。良質な住宅を安定的に供給していく」とする。新潟市の駅南エリアの現状について、日生不動産販売は「駅前に比べてまとまった土地が出やすく、マンション建設が続いている」としている。

【経済】 2017/11/10 17:03
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