札幌に不動産投資、どの地域がよいか - 1119943516

1：ビルド松田：2005/06/28(火) 16:25:16: 投資するエリアって一番考えるものでしょう。
札幌の場合、そんなに地域的な格差がないような気がしますが・・・
好みもあるでしょうし。スバリ！どこがお好きですか？
2：ＭＡＸ：2005/06/28(火) 20:28:22: はじめましてＭＡＸといいます。ビルドのウェブログから見て参りました。
関東在住で札幌は土地勘がなく場所の優劣が付けられませんので公共交通機関からの距離に重点を置くことと、単純に中心部がよいだろうと判断し中央区で地下鉄から徒歩５分以内の物件と考えています。
3：死が無いサラリーマン：2005/06/28(火) 23:10:25: 以前、「不動産投資としての札幌」として、ビルドさんのホームページに掲載させて頂いたものです。
本文が長過ぎるとのメッセージの為、プログ（本日分）を御参照下さい。

http://blog.livedoor.jp/shiganaisalaryman/
4：冒険王：2005/06/29(水) 00:17:16: 死が無いサラリーマンさんは札幌にも投資しているとありますが、何を？どこに？お持ちですか。
私は札幌市中央区にS48年もののワンルームを所有。
5：EZO：2005/06/29(水) 01:48:19: 札幌の中心である札幌駅or大通駅から歩けるエリアがベスト。
6：ダイアモンド：2005/06/29(水) 11:46:33: どの都市も大学の近くは良い賃貸市場があり札幌も例外ではない。
やっぱり北大周辺が無難ですか？
ちなみに北大というとどの駅を指すものなのか？？？？北大は広い。
7：ダイアモンド：2005/06/29(水) 12:10:29: うっ長っ！でも素晴らしい良く調べていらっしゃいます！
要約すると札幌はどうで、どの地域がよいわけでしょーか？？？
8：ダイアモンド：2005/06/29(水) 12:13:40: これのことです。
http://jbbs.livedoor.jp/bbs/link.cgi?url=http://blog.livedoor.jp/shiganaisalaryman/
9：E：2005/06/29(水) 19:39:24: 西区琴似
10：O-T：2005/06/29(水) 20:17:03: やっぱりＪＲ札幌周辺を今後は狙って行きたいですね～。
11：H-T：2005/06/30(木) 00:56:25: 札幌駅周辺は、スーパーがないので、意外と不便に感じます。
コンビニはありますが…。
12：EZO：2005/06/30(木) 09:56:59: >>6
北大のキャンパスは札幌駅から北２４条駅まである。
学生は北１８条駅か北１２条駅が中心。
13：EZO：2005/06/30(木) 10:02:50: >>10
やはりしょうでしょう！
大きな繁華街（札幌ー大通ーすすきの）を通る地下鉄南北線沿線は強い。
北大は近いしオフィス街も近い。駅ビルの再開発で人が集まっている。

大通駅の近くには物件はないか？
14：死が無いサラリーマン：2005/06/30(木) 23:08:05: 冒険王さん、コメント、どうもありがとうござます。
札幌は、マンション１４件：
西１１丁目４件、薄野２件、中島公園、中の島、札幌、白石、菊水、ひばりが丘、大通、真駒内と、所有しております。
昔は、繁華街（札幌：大通、名古屋：栄、福岡：天神）が有望でしたが、
最近は、中央駅（札幌、名古屋、博多）が有望のようです。
やはり、新幹線等、東京からのアクセスの良さ、ビジネス街、駅ビル等の影響かと思われます。
私も、最近は、中央駅（札幌、名古屋、博多）徒歩圏で、考えております。
現在、建築中のアパート２棟は、名古屋駅徒歩１２分、博多駅徒歩１２分の物件です。
15：冒険王：2005/06/30(木) 23:12:45: >>14
すごい資産ですね。札幌の物件では、どの地域が一番順調でしょうか？
16：死が無いサラリーマン：2005/07/01(金) 14:08:37: >>7 【札幌】
最近では、札幌駅徒歩圏がいいかと思っております。
ＪＲでアクセスが良いこと、駅ビル、デパート、シリコンバレー、北海道大学もあるからです。
17：死が無いサラリーマン：2005/07/01(金) 14:26:43: 概ね順調ですが、西１１丁目のある物件は、いつも、空室で、苦労しております。
過去、空室８ケ月間という、ギネスブック並の記録も保持しており、現在、５ケ月間で、記録更新を目指しているところです。
18：EZO：2005/07/01(金) 18:23:27: >>16
札幌駅徒歩圏で良さそうな物件知らないですか？
19：EZO：2005/07/01(金) 18:26:41: >>11
>札幌駅周辺は、スーパーがないので、意外と不便に感じます。
>コンビニはありますが…。
こういうところはテナント付けのネックにはならないのかな。
20：EZO：2005/07/01(金) 18:29:37: 他のエリアはどうなの？？
21：冒険王：2005/07/02(土) 01:42:18: >>17
私の物件も西１１丁目にありますが（６分）、そんなに悪い状況ではないですね。
西１１丁目というところが悪いと言う訳ではなさそうです。
22：冒険王：2005/07/02(土) 02:04:45: 物件を購入する時に、平岸と中島公園の物件を検討しました。
場所はどちらも悪い印象ではなかったです。
今考えているのは北１２条と西１８丁目。学生街です。
23：１００％：2005/07/02(土) 14:10:03: >>17
８ヶ月．．．＼(◎o◎)／！それはヤバイ物件だーーーー(ーー;)
　
>>20
地方物件は都心部が無難だと思う。
しかし札幌地元に聞くと都心ばかりでなく地下鉄沿線なら問題はなく好みの問題のほうが強いようだ。
地下鉄駅で選ぶならターミナル駅や始発駅や乗換駅などの主要駅のほうが大きな街で人気があると思う。
麻生・北２４条・さっぽろ・大通・琴似・白石などかな　＼(^o^)／
24：冒険王：2005/07/04(月) 21:09:05: >>17
死が無いサラリーマンさん
５ヶ月の空室をどう分析されますか？これは自分の為にも聞いておきたい。
25：死が無いサラリーマン：2005/07/04(月) 23:35:22: 冒険王さん、書き込み、どうもありがとうございます。
原因は、色々とあると思います。
まずは、旧入居者が家賃３ケ月間分滞納し、管理組合宛光熱費も滞納し、部屋をボロボロにした挙句に、夜逃げしたことです。
連帯保証人に、現場確認してもらう為に、現状のままに、しておいたところ、何度もすっぽかされました。
又、リフオーム費用の相見積もりにも時間がかかりました。
そうこうしているうちに、繁忙期の３月を逃してしまいました。

その後、生活保護を受けている人。中国の人で、２名様。等でもいいかという問合せが不動産会社からきましたので、
私は問題ない方であれば、良いと答えましたが、結局、それらの方々にも、決めて頂けなかったようです。

滞納は、原則３ケ月間迄とし、それ以降は、原則、退去してもらう。
連帯保証人等の口約束は、過信しない。
相見積もりは、ほどほどで、迅速に。
値引きも大胆に。
間口を広げる。
不動産会社の手数料を増やす。
等の対策が必要かも知れません。
26：冒険王：2005/07/05(火) 01:31:09: >>25
リアルなお話ありがとうございます。
不動産屋業者に管理を任されていたのでしょうか？
不動産に問題がある？？？？？
27：死が無いサラリーマン：2005/07/05(火) 21:02:40: 不動産業者に賃貸管理委託しております。
入居者・連帯保証人は勿論ですが、不動産賃貸管理会社だけでなく、最終的には、委託元である小生に
責任があると思います。
尚、詳細は、㈱ビルドさんのホームページ：投稿レポートVol．９（２００５年４月８日）
（以下）に掲載させて頂いております。

http://www.bld.co.jp/Blog/442
28：冒険王：2005/07/06(水) 13:02:48: 私も不動産管理会社に任せ切りになっていますが、投資は自己責任！
自分は経営者だという意識を持たないといけないということでしょうか。
反省であります。
しかし、不動産管理会社との信頼関係がなければ８００キロも離れた物件に
投資はできないでしょう。
29：死が無いサラリーマン：2005/07/06(水) 22:23:28: 確かに、信頼関係が無ければ、賃貸管理委託できないと思います。
しかし、ある程度、牽制機能も必要かと思います。
私の場合、東京３、博多２、札幌２、名古屋１と、延べ８社に賃貸管理委託しておりますが、
時には、他業者の意見をお聞きしたり、時間が許す限り、他業者も含め、リフオームの相見積もりを取ったり、しております。
一括借上、マンスリー一括借上げ、等、賃貸管理の仕組みについても、会社によって、結構違いがあります。
30：冒険王：2005/07/07(木) 00:55:23: なるほど。死が無いサラリーマンさんのコメントを見ていると、
マンション経営を不労所得というのは間違いだと思います。
少し話が反れてきました。別のスレッドを立てた方がいいですね。
31：冒険王：2005/07/07(木) 13:55:14: 管理委託に関しては「不動産管理会社」というスレッドを新しく立てさせていただきました。
32：Ｃｕｒｅ：2005/08/09(火) 13:53:13: 中島公園
33：死が無いサラリーマン：2005/09/04(日) 22:41:46: 中島公園は、薄野等繁華街にも近い割には、広い公園であり、又、豊平川も近く、便利で、且つ、環境もよく、いい所だと思います。
小生も、カサウイスタリア、所有しております。
34：O-T：2005/09/15(木) 00:16:30: 最近、札幌のマンション物件が多少安くなったと感じるのですが、
わたくしの気のせいでしょうかね？？
35：死が無いサラリーマン：2005/09/15(木) 23:00:40: 東京・名古屋・博多・札幌の都心においては、地価等が反転上昇し出したとのことですが、札幌については、まだまだといった感じがします。
名古屋につきましては、トヨタ、駅ビル、国際空港、愛知万博等、日本で、景気が一番いいようです。
札幌につきましては、やはり、拓銀・マイカル・雪印倒産、噴火等の影響が未だ残っているのでしょうか。
特に、札幌の中古マンションにつきましては、バブル崩壊後も、ここ１０年間で、更に、約半額になったという感じです。
札幌は、他地域に比べ、表面利回りは高いのですが、礼金が無い、管理費・修繕積立金が高い、空室期間が長い、賃貸料値下げ率が高い、物件価格下落率が高いといった傾向があるようです。
従い、資金繰り等には、余裕を持って運営して方が無難かなと思います。