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トップリート投資法人その2

1 管理人★ :2006/12/19(火) 00:49:41
「トップリート投資法人」スレの書き込みが1000超えそうなので、
「トップリート投資法人その2」スレ立てます。

前スレ
「トップリート投資法人」
http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/business/3382/1114297926/

951 田舎者 :2008/03/07(金) 19:51:04
絶対にどうかしている?

どうかしているのは私かも知れないが?

サブプライムだとかモノラインとか?だが
一気に崩したらまた積み上げるのがマーケット

それにしても3月の値崩れは全く読めなかった 反省!
(笑じゃない(泣き)・・・うそ笑

952 名無しさん :2008/03/07(金) 21:18:08
>>951
J-REIT始まって以来の大幅調整。REIT指数1400を切るとは
確かにどうかしているね。米国はスタグフレーション懸念の中
緊急利下げを発表してくれないか。
モノラインの救済措置をもっと何とかしてくれないか。
結局他人任せか?
耐え難きに耐え、偲び難きに偲び…

953 名無しさん :2008/03/10(月) 19:08:33
前期決算を読んでいて、気がついたのだが、武蔵浦和と習志野のショッピングの減価償却費が
収入の40%前後と高い。その他は20%前後。なぜだろう?
20%にすれば、1口あたり600円くらいは分配金があがるよ。

954 名無しさん :2008/03/10(月) 20:48:28
>953
期末算定価額が低下していくからだ。家賃が下がるとこうゆことにも影響する。

955 ノイズトレーラー :2008/03/10(月) 21:36:32
来た。
買い。

956 ノイズトレーラー :2008/03/10(月) 21:39:34
>955
ゴメン、雑談と間違えた。

957 名無しさん :2008/03/11(火) 08:30:00
>954
習志野は確かに期末算定価額が取得価額を下回っているが、武蔵浦和は若干のプラス。
相模原も若干のプラスで償却費は収入の約20%。ちぐはぐだな。

958 名無しさん :2008/03/11(火) 13:17:59
>957
習志野の減価トレンドが問題だ。期末算定価額が4月期に比べて10月期は10億以上
減価.簿価より30億減価。今後を考え3商業施設全体の償却費を多くしたと推測。

959 名無しさん :2008/03/11(火) 13:39:17
>958
なるほど。ありがとうございました。
とにかく、ここは習志野がガンですね。

960 ranchon :2008/03/12(水) 01:00:18
本日、寄り付きで、40万割れをゲット!

961 名無しさん :2008/03/12(水) 15:48:09
相変わらず冴えないが20口買う。理由は配当増は難しいが年間22千円の
配当なら株価40万円として5.5%の利回り。習志野の問題も一応解決済みで
マネジメント会社も懲りて投資家を舐めた行動は控えるであろうと期待。
下値も限定的と見て配当増や株価アップを期待せず超長期で所有するのには
NECの家賃も固定であるし面白いかなと思った次第。38万円を割り込んだら
ナンピンする。なにせ天下の新日鉄、王子製紙、住友信託が付いている。
でもヤバイかな?

962 名無しさん :2008/03/12(水) 15:55:29
私も少し買いましたが(394k)、
まだ売られそうな気配プンプンですね・・・。

963 名無しさん :2008/03/12(水) 16:19:15
下落局面で強さがでる銘柄ではあるように思う。
他の銘柄と違って、資金的にも余力があるし。

大型オフィスを買い叩くとかして、
運用能力をアピールして欲しいね。

個人的にはショボイHPもなんとかして欲しい。
(プレミア,グロワンもショボイよね)
HPの見栄えって自分の中で結構大きいんだけど、
みなさんどう?

964 名無しさん :2008/03/12(水) 17:03:06
言った傍から、芝公園ビル取得www

965 名無しさん :2008/03/12(水) 17:30:28
オフィスビル買ったが買い叩いてはいない。クワバラクワバラ。

966 名無しさん :2008/03/12(水) 17:56:39
来期は分配金増えるね。

967 名無しさん :2008/03/12(水) 18:45:57
レジでなく、オフィスで安堵。
レジ、商業施設はもういらん!

968 青雲 :2008/03/12(水) 19:11:53
わたしも少しだけ買いました。
ここからは、↓よりは→か↑だろうと・・・

969 名無しさん :2008/03/12(水) 20:33:13
今回の新物件、年間賃料、約2億7425億円。新たに67億借り入れるので、
その金利、年間約1億円としたら、分配金が年1200円程度増える計算になる。

970 名無しさん :2008/03/12(水) 20:50:07
取得した芝公園ビルの収益性を丼勘定してみました
かなりいいかげんな前提なので冗談半分で

取得価格 57億7000万
仲介料、税金など加えて60億ぐらいと想定。
年間賃料 約2億2900万
利回り 3.8%

建物を30億として40年で償却として年間の減価償却約7500万
半分を借入金、金利1.5%とすると利子が年間4500万
固都税実質1%として6000万
修繕費を0.5%として3000万
資産運用会社への支払いを賃料の10%として2000万
元が取れるでしょうかね?

971 健太 :2008/03/12(水) 22:15:44
借入利率2%想定

物件取得による6ヶ月利益増加額  62,675千円
一口あたり配当       404円
(借入利率1.5%だと)  (512円)
(2.5%だと)      (296円)


20年4月期修正配当予想額  11,193円(93円増加)
(借入利率1.5%だと)   (11,218円)
(2.5%だと)       (11,168円)

972 名無しさん :2008/03/13(木) 23:24:27
トップは死んでいく悪寒。
頑張ってくれよ・・・

973 名無しさん :2008/03/14(金) 14:41:58
で、どこまで下げるのやら・・・。

私は青雲も(?)出身です。。

974 名無しさん :2008/03/14(金) 15:46:06
今日も少し買いました。ここはあまり心配していません。
そのうち見直されるでしょう。尤も売る心算もありませんが。

975 名無しさん :2008/03/15(土) 07:44:00
住友信託が筆頭株主のここは融資問題が云々される環境では大船に乗った気分。
LTVも低い。40万割れは仕込チャンスとみる。

976 名無しさん :2008/03/15(土) 09:02:44
特に悪材料は見当たらないがよく売られてますね。5%も出てないでしょう?
どこかが仕込んでるのかな?にしてもあまり安い売り板出してるとガブッと一気食い
されそうですね。

977 名無しさん :2008/03/15(土) 12:19:57
今までの物件投入があまり評価できない。
NECビルも賃料上がらんしMIDと似たような展開の予感。
トリトンも汐留開発の末競争力低下
いらない商業物件とレジデンス…
ここにきてLTV上げてまで追加するオフィスはオリジネーターが
安く入るんじゃないの?
価格的には他も安いので妥当ではないか。

978 名無しさん :2008/03/15(土) 18:29:26
NECは家賃固定。松下不安の残るMIDとは違う。上場後ゴミ物件を次々ポートに加え
顰蹙をかったが株価の暴落と云う犠牲を払って何とか一段落。一応悪材料出尽くしとみる。
配当利回りは期待できないが下落のリスクは薄いので今なら巡行で5.7%〜6%は堅い。
長期保有ならOKとみるが甘いかな?

979 名無しさん :2008/03/15(土) 18:44:23
NEC本体の業績が、NEC不安では、巡航で6%は今や当たり前。習志野で蒙った
損失、資本の棄損が痛手。

980 名無しさん :2008/03/15(土) 19:12:59
解散価値67万とすると安いのだが、分配金が11000では現状40万位、習志野の
件の信用失墜を考えると現状妥当、分配金を増やすせるポートの確立が課題。安くはない。

981 名無しさん :2008/03/16(日) 11:10:08
心配だった住宅の稼働率も96%強までアップした。その他は100%。
今回の物件購入後もLTVはまだまだ低く、増資の心配はない。
親が立派で安心なので、借入金利も無担保無保証で安く借りている。
長期派向き銘柄。

982 名無しさん :2008/03/16(日) 13:48:46
相模原の賃料改定は大きなリスク.大丈夫か?ここで習志野の再現なら奈落の底
長期派なら避けるべきでは。

983 名無しさん :2008/03/16(日) 22:02:20
私は素人で的を得ていないかも知れないが相模原は習志野ほど大きな問題がないような気がする。
面積は相模原61千㎡習志野51千㎡なのにこれらの敷金保証金は719百万円対2410百万円で
習志野への資金負担がヨーカドーにとって1691百万円多い。(㎡当りの賃料も高い。)
相模原並みなら6億円程度で済むと云う計算のもとで大幅家賃の引き下げを求めたのではないか。
これは出来レースであったと思うが投資家はいい面の皮でした。ただヨーカドーもイメージダウン
に繋がる様な事を度々繰り返すとも思えず契約期限も25年10月なのでそこまでは波を立てないのでは
ないかと考える次第。

984 名無しさん :2008/03/16(日) 22:37:52
ヨーカ堂はなりふりかまわない会社だよ。
習志野でおいしい思いをしたのだから、相模原だって必ず動くはず・・・
サブプラ+食品インフレの混乱の今がタイミング的にちょうどいい。
イメージダウンには繋がらないし、賃料ダウンで販売商品値引きでき
むしろイメージアップ。

985 名無しさん :2008/03/17(月) 21:43:09
このリートは解散するに限る。
投資家にとっては、鑑定評価額で全物件売却が一番だよ。
解散価値67万ー36万=31万の儲け!!

986 名無しさん :2008/03/17(月) 21:49:22
PBRが1以下の銘柄がごろごろ。
皆んな解散し、投資主に返金しろ!

987 名無しさん :2008/03/17(月) 21:58:15
>>986
 それは良い考えだ。PBR 0.8〜0.9まで
 戻るかもしれない。

988 名無しさん :2008/03/18(火) 00:24:47
解散請求しましょう。
投資主提案権(投信法第94条第1項)を行使し、
投資法人の解散(投信法第143条第3号)を議決すればよいのです。
投資家は、だまっていてはいけません!!

989 名無しさん :2008/03/18(火) 01:05:14
30万割れも現実味を帯びてきただけに当面手を出せませんな。

990 名無しさん :2008/03/18(火) 09:59:08
>鑑定評価額では売れない。市場売却価額は解散動機なら相当安いのが常識。

991 名無しさん :2008/03/18(火) 10:06:13
ここは運用会社がなんにもせずじっとしてれば
あがるよ

992 名無しさん :2008/03/18(火) 14:51:23
一口当りの含み益は、およそ16万円あるしね。

993 名無しさん :2008/03/18(火) 19:33:46
晴海アイランドトリトンスクエアオフィスタワーZを200億で購入。
10月の分配金 12、400円に増額。
いずれはタワーXも購入か。

994 名無しさん :2008/03/18(火) 20:53:03
FOMCが終われば、下げ圧力が高まって、またやばいんじゃねぇの?

995 名無しさん :2008/03/18(火) 21:06:34
金利を下げたり、資金供給を増やしても、サブプライムローンを政府が買い上げなければ、回復しないよ。

996 名無しさん :2008/03/18(火) 21:12:34
これで明日は上がるんだろうなあ・・・
今日買わなかったのは失敗だな。
しかし、中長期で見るとどうなんだろうね?
この時期に矢継ぎ早に物件買ってLTV上げてどうすんだろ?
もっと待てば熟柿が落ちてくる、その時こそ今までLTVが低いままで我慢していた、
ここのチャンスと思ってたのにな。
今回の購入条件もたいしてよくないし。
むしろ、ここの運用会社らしいと言うべきか(^^)

997 名無しさん :2008/03/18(火) 23:04:42
現物でそれなりの物件って皆が思ってるほど下がってないよ。
トップのこの購入はいいんじゃないか?

998 涙目 :2008/03/18(火) 23:07:46
これでLTV50%越え。
50%超えて、分配金は良くて13000円程度。
なんだかなあ…。
同時期に上場したエクセレントと比較しても見劣りする。
しかし、オフィス物件の連続追加で少しは見直した。
もっと安くなってからの投入で良かったんだが。

999 健太 :2008/03/18(火) 23:59:37
LTV**45.5%*
(Short)*23,400*13.9%*
(Long)*53,000*31.6%*


Loan
Amount*Rate%*Period*
5,200*1.07*09/03/03*Short
11,500*1.39*09/03/03*Short
6,700*1.14*09/03/18*Short
9,000*1.40*10/03/26*Long
8,500*1.41*10/06/30*Long
5,200*1.17*11/03/03*Long
11,500*1.92*11/03/03*Long
8,500*1.68*12/06/29*Long
6,300*1.80*13/03/27*Long
2,000*1.94*14/06/30*Long
2,000*2.40*14/06/30*Long
76,400*1.52*WA*
***
***
Asset(as of 07/10)**145,972*
fa-re/shiba**6,700*
Triton**     15,300*
total** 167,972*
***

1000 健太 :2008/03/19(水) 00:03:58
LTV50%まであと150億余力があるよ




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