森トラスト総合リート投資法人 - 1105829940

1：管理人：2005/01/16(日) 07:59 ID:/u9p.7lc: 。
2：田中：2005/03/01(火) 00:07:46 ID:tvoqs.7M: 誰も興味なし？次期にグローバル抜いてトップに達でしょう！今は持ってないのが悔しい！
3：名無しさん：2005/04/05(火) 19:19:31 ID:ZZBiCloE: 結構堅いと思うんだけどな
8951よりましだと思うけどね
4：名無しさん：2005/06/24(金) 12:02:06 ID:zJC.XCBc: 日本ビルファンドに続いて、森も１００万到達ですね。
5：名無しさん：2005/06/24(金) 23:03:38 ID:ODiIEnug: 　昨年３口、森トラストというブランド名に惹かれて買いましたが、ヒットになり今の所はとても嬉しいです。１０口買っておけばと思う程です。豪ドルでもずいぶんいい思いをしましたが森トラストは、最高です。
6：田中：2005/06/25(土) 00:33:37 ID:ODAjJGfo: 日産日立が気になって、手放して失敗、買い戻せなくてまた失敗。分配金利回りでは、まだ騰がる感じ！？
7：名無しさん：2005/08/27(土) 00:06:09 ID:MzadVk8A: ここはホント強いね。
直ぐに100万円台回復。
売出のやり方にはオレも批判的なんだけど、
やたらに増資して物件高値掴みしないところは、
素直に評価しないといけないなぁ。
それに、利益率高くして、増資しないで高配当維持している点も、
素直に評価すべきか。
8：名無しさん：2006/01/16(月) 10:17:59 ID:ncjOLMZk: ここの分配金が高いのは、変動借り入れの比率が高いのと減価償却費が低いから。
9：mori：2006/01/16(月) 15:50:35 ID:rKmH7wdQ: このファンドの資産価値は低く、NAV対時価総額の比率は2倍を超えていると見られいる。28銘柄中最も高くプレミアムがついている銘柄だ。利回りで買われているうちは良いが。。。
10：名無しさん：2006/01/17(火) 00:19:09 ID:RLVNayzs: 変動借入比率が高いと、目先の利払費をグッと低く抑えることができるが、金利上昇リスクが大きい。

また、この銘柄の場合、固定資産に占める建物簿価の割合を小さくし、底地物件も組み入れて、会計上減価償却費を抑えることで利益分配金を増やしている。

更に高値でＩＰＯしたため、借入比率の割には一口当たりの分配金が高くなる結果となった。
11：10：2006/01/17(火) 09:12:53 ID:ncjOLMZk: >更に高値でＩＰＯしたため、借入比率の割には一口当たりの分配金が高くなる結果となった。

追加発行ではなく、売り出しでのＩＰＯなので、これはないね、訂正します。
ただ、高値で追加発行による増資をすれば、すくない発行済投資口数で多くの資金調達ができ、それで物件を買えば、１口当たり分配金は高くなる。
12：上げすぎじゃねぇ？：2006/01/17(火) 20:02:32 ID:ehmAFgfY: 現在の分配金額はトップクラスでも、将来の見通しは　・・・・・

なんつうか、タコが自分の足食いながら・・・・ってイメージがあんだよな、ここは。
13：名無しさん：2006/05/11(木) 15:39:45 ID:PLYFOmrw: 15:30 89610 Ｒ－森トラスト資産の譲渡（契約締結）に関するお知らせ（日立本社ビル）東　　　　　
15:30 89610 Ｒ－森トラスト資産の取得（契約締結）に関するお知らせ（赤坂見附MTビル）東
14：名無しさん：2006/05/13(土) 11:26:23 ID:Tm6ajfdA: この資産の交換は、どうなんでしょうか。
近くは、ビルファンドが行った交換があるので、比較して論ずるのに良いと思われますが。
自分はそこまでの能力がないので、どなたかお願いいたします。
15：名無しさん：2006/05/13(土) 13:19:36 ID:LtEXMUdE: 簿価で売って、鑑定価格で買う、みたいな
16：雪風：2006/05/16(火) 08:50:55 ID:NxA2bZRk: ここの投資主は優しいね～。
非常におおらか。
17：名無しさん：2006/05/16(火) 10:22:55 ID:4lSdmgnI: >>16
そのココロは？
18：名無しさん：2006/05/17(水) 00:04:13 ID:RLVNayzs: 全てはアキラさんの胸三寸

３年前に400億で買って420億で戻すのか。かろうじて市況に救われてるが、この３年でたったの５％のアップ。
いいオフィスビルならこの３年で３０％は上がってるんだけどな。
しかも、400億クラスで売却益がたったの８億。取得費用込価格はいくらだったのかな？取得費の中に固・都税精算金以外に、スポンサー会社の仲介料３％＝１２億とか入ってたのかな？
19：名無しさん：2006/05/17(水) 00:19:31 ID:RLVNayzs: 代わりに取得した赤坂見附のビルは。。。ぶっちゃけ、しょぼいね。

築３１年
取得価格が積算価格の１．４１倍

cf. 日立のビルは、売却価格が積算価格の１．０２倍
20：名無しさん：2006/05/17(水) 00:38:15 ID:RLVNayzs: この一連の売買関連報酬として、森トラＧに入るフィーの最大額

・日立の取得時の仲介フィー４００億×３％　　　＝１２億
・運用会社の日立の取得報酬４００億×０．５％　＝　２億
・日立の売却時の仲介フィー４２０億×３％　　　＝１２億６千万
・運用会社の売却時の売却報酬４２０億×０．５％＝　２億１千万

・見附の取得時の仲介フィー２７０億×３％　　　＝　８億１千万
・運用会社の見附の取得報酬２７０億×０．５％　＝　１億３５百万

合計　３８億１５百万円

ちゃんと分かりやすく開示しないとからこんなこと書かれるんだぜ。
他のＲＥＩＴも一緒。わかりにくいんだよね。
21：名無しさん：2006/05/17(水) 03:21:07 ID:xBxIOyZU: すげぇ、この規模で３％しっかり取っていたりするのかな？
22：雪風：2006/05/17(水) 06:58:43 ID:THI3HGRA: >いいオフィスビルならこの３年で３０％は上がってるんだけどな。

まぁ500億円台でも買い手は現れるだろうな、と。この間の不動産流通
利回りの低下から考えて。日立が出るなんて前からわかってたことです
し、ね。

>ちゃんと分かりやすく開示しないとからこんなこと書かれるんだぜ。

同感です。圧倒的コア物件を外して主力物件を入れるというのは、紛れ
もなく投資法人の最重要マター。対してあの開示は「！？」。しかも取
引相手はオリジネーターでしょうが、と言いたくもなります。

ちなみに両物件の鑑定評価は、一流不動産会社であるあの日本土地建物
の鑑定部門。
23：雪風：2006/05/17(水) 08:55:37 ID:NxA2bZRk: オリジネーターに物件を売り渡す場合は。1ヶ月とか一定
期間の公告を義務付け、その間に外部からより高い価格
で引受ける申し出があった場合には、そちらを優先する、
とかいう仕組みを作ったほうが良さそうですね。これなら、
REIT投資主の利益が損なわれるリスクが、多少なりとも
減りますから。
24：名無しさん：2006/05/17(水) 20:58:59 ID:lcnZBLw.: 売却価格微妙すぎだな
25：名無しさん：2006/05/19(金) 00:48:37 ID:RLVNayzs: REITの売却は、入札にすべきだよな。
26：名無しさん：2006/05/19(金) 01:15:49 ID:xBxIOyZU: ええと、、業界人にはお分かりだと思いますが、
入札というのは確かに投資家にはClearである一方で

・非常にBreakするリスクが高く
・とにかく高値を出せる（明確に書きにくいですが「怖い」人や「ヘンな」人）との
　お付き合いをしてしまうリスクもあり、
・常に入札で売る人は業界で密な関係を築けずに、結局
　「常に入札で売る」→「常に入札でしか買えない（＝高値でしか買えない）」
　ということになってしまいます。
　「それでもいいだろ」と思う投資家もいるかもですが、
　一物一価である不動産の性質を理解してください。
　恐らくこれに対する反論はREIT市場を低迷させる気がしますが？

まぁ、要は入札を義務付けると、今の公共団体の分譲地みたいに
・一方、札が集るような優良地はそもそも売って欲しくない
・優良でない土地については、売る力も無い
・しかも入札は形骸化
・さらに買う力も無いから、成長余力も無い
　（↑今は不動産市況が良すぎて「無理な」成長に否定的な人も多いでしょうが）
・していつの間にかノウハウも無い無力なREITになる。

なんて危険は無いですか？
27：名無しさん：2006/05/19(金) 01:21:13 ID:xBxIOyZU: して、Sponsorに安く売ってしまうことについては、
きっと（長期的には）投資家が正当に評価して、投資口価格に反映されるので、
増資も出来ず、ローンも引けず、つまり成長できず、
Sponsorにとっても一層のリターンを求めることの出来ないREITになってしまうから、
良識あるSponsorはそんなことはしないだろうと思っています。
（これは楽観的過ぎるかなぁ）

何処まで分散が利いてるか、とか、どういうテナントならOKか、とか、
どういう建物Specなら○なのか、とかいう評価は非常に難しいですが、
Sponsorとの利害関係に関して「バランスを保てるかどうか」くらいの判断は
投資家に求められていると思います。
（だから個別にREITを判断すればよくて、一律「入札」は反対です）

それでもなお「投資家保護が・・・」というのであれば、
流石にパターナリズムも行き過ぎだと自分は思います。投資をする以上、
一定の自己判断で、一定限度は運用会社を信頼するかどうかの判断で、
行うべきもであると思うからです。
28：雪風：2006/05/19(金) 06:58:22 ID:9ZtAFOxI: >ええと、、業界人にはお分かりだと思いますが、

ええと、、馬鹿なのでわかりません。

>非常にBreakするリスクが高く

オリジネーターの出し値が支えます。第一、このご時世に値崩れを
口にするのはどうかと。

>とにかく高値を出せる（明確に書きにくいですが「怖い」人や「ヘンな」人）との
>お付き合いをしてしまうリスクもあり、

そこらじゅうで行われている入札に物件を出している売主はリスクに
鈍感だと？

>常に入札で売る人は業界で密な関係を築けずに

外部と相対で取引したって問題なし。オリジネーターに売る場合、
外部のオファーも募るのであればいいはず。オリジネーターと取引
していて、業界で密な関係を築けますか？
29：寡黙星雲：2006/05/19(金) 07:03:13 ID:Ptad5efQ: >26・27さん
個別投稿への反応はしないつもりだったんだけど、笑っちゃうけど至言だよね。
30：冬月：2006/05/19(金) 10:55:43 ID:KB4iLxVA: 横合いから素人が申し訳ないですが、相対なら安心と言うつもりは毛頭あり
ません。が、しかし、どこぞの（どことは言ってませんよ）Ｋ社長の如くに
「相対でやってる暇はない」と言い切られてしまうと、一般投資家としては
やはり引いてしまいますね。
31：名無しさん：2006/05/19(金) 22:53:22 ID:xBxIOyZU: 一見、そりゃとにかく高く売れたら良い、って気はするけど、確かに
所詮は何をいくらで買うかというところも含めて難しいですね。
（じゃｵﾘｼﾞﾈｰﾀｰから買うときもオリジネーターは入札しなきゃいけない!?
　→REIT側としては都合よいですが「そっちはイヤだ」って思いますもんね）

なんとなく、ですが、日本ビルの５物件と交換の
例みたいなのはなくなっちゃいそう？

ちなみに、具体例は数えるほどしか知らないですが、Breakというのは
一度Top札が出たけれど、高すぎちゃってCloseまで持っていけないことですよね？
寧ろこのご時世だからこそ有りえるのでは？

ただ、このあたりの「バランス」を保とうとしたのが鑑定だったのでしょうけれど、
実際にはあまり機能していないのも事実・・・

入札案について1スレできそう？
32：名無しさん：2006/05/20(土) 00:21:14 ID:RLVNayzs: 誰もが欲しがる優良物件は除いて、必ずしもビットにしたら高く売れるとは限らないんだよ。

例えば、一棟貸だったが空室となるここの日立のビル。
自社ビルを探していているキャッシュリッチな企業を買い手として探してくるとかね。
一般企業は欲しいと思っても、ビットのスピードにはついていけない。
でもそんな一般企業のほうが、ピタリとはまれば、プロの投資家よりずっと高い値段で買うってこともあるんだよ。

相対って言っても、一社だけにターゲットを絞らない。複数の買い手とそれぞれ交渉して、一番いい条件のところに売るんだよ。

でもここのケースは、そうはしていないであろう、とても不透明なケースだね。
33：雪風：2006/05/20(土) 01:36:40 ID:u80tqiP2: >Breakというのは一度Top札が出たけれど、高すぎちゃってCloseまで
>持っていけないことですよね？

そういう意味でしたか。落札後キャンセルにペナルティーがない場合
は案外あるという話ですよ。ローンがつきません、とかで。

>REIT側としては都合よいですが「そっちはイヤだ」って思いますもん
>ね

オリジネーターがみすみす損してまでREITに物件をあげることはないで
しょう。外部に売ってもそれほど金額が変わらないが、手元に置いたほ
うが売却代金以外でもトータルで利益につなげられると判断すれば、自
前のREITに売るという選択はありえますが。逆にREITはみすみす損して
でもオリジネーターに物件を献上する可能性があるわけです。REITとオ
リジネーターの力関係を考えれば。だから、オリジネーターへの売却に
は、一定期間外部からのオファーも受け付けるとか、複数社へ売却を打
診したという証拠を残させるとかいうことが必要だと思うんですよね。
34：名無しさん：2006/05/20(土) 03:36:34 ID:xBxIOyZU: >落札後キャンセルにペナルティーがない場合
>は案外ある

REITがもし入札で売却するなら、Breakした場合のREIT側のローン返済
スケジュール（ローンに限らずCash Management一般）のデメリットを
考慮すると、ある程度ペナルティ貰わないとやってられないですよね。
ただ、Breakするような買い先だったらペナルティ貰えるかも分からないですけど・・・

それだったら、それなりに信頼できる買い先と相対で取引するというのも納得
ただ、「何を相対というか」は>>32さんの言うとおり、曖昧でしょうが。
35：名無しさん：2006/05/20(土) 03:37:28 ID:xBxIOyZU: >REITはみすみす損して
>でもオリジネーターに物件を献上する可能性があるわけです。REITとオ
>リジネーターの力関係を考えれば。

そうなんですか！？それは許せない！
けれど、力関係はどうなんでしょう、オリジネーターも株式会社が
殆どなのですからREITの投資家を重視するかオリジネーターの投資家を
重視するかの違いですよね？逆にREITはオリジネーターに比べ
規模が小さく買収されやすいものもあるだけに、
変な運用は出来ないと期待しているのですが（←期待してる･･･）。

掲示板の個人投資家が集ったら、一番小さいREITの過半数なんて
買えちゃうんじゃないでしょうか？？
そして、運用会社を別に作ってそこに運用を委託して・・・
（面倒なので自分は運用会社任せにしますが　笑）
36：ファンドや：2006/05/21(日) 00:27:21 ID:QABOLbXg: 久々です。

>>33
一般論的には、雪風さんのビット第一主義について、
ある程度賛成です。
ただ、本件のような「とんでもない空室が見込まれる」等の
突発案件（通常は解約予告から6ヶ月しか退去までの余裕がない）は
オリジネーターの出番でしょう。

REITの決算が6ヶ月であることに起因する問題であると思いますが、
空室が大量にでて、その後のリーシング状況が厳しい場合には、
「減損会計」の適用まで睨まなければならなくなるリスクがあると
思います。
37：ファンドや：2006/05/21(日) 00:31:18 ID:QABOLbXg: 続き：

つまり、決算期を迎えるまでに次のテナントの見通しがないと、
さすがに鑑定評価の時価評価もダウンすることは間違いないでしょう。

今回の日立本社ビルなんていうのは、本社仕様で次のテナントを入れるには
リーシング向けにある程度手を加えなければ営業できないと思いますので、
半年以内に目途をつけるどころか、営業もなかなか進められないと思います。

鑑定がどれぐらい落ちるかによっても異なりますが、万が一、減損会計の
適用される水準まで価格が落ちた場合には、減損会計上のロスが法人税上では
否認されますので、間違いなくREITの導管性を失う
＝配当の損金算入不可＝配当前利益への法人税課税、なんて怖いことまで
ありえます。
（本当に起きたらREITは法人税で破綻しますね。内部留保がないので。）
38：ファンドや：2006/05/21(日) 00:36:32 ID:QABOLbXg: 続き：

とすれば、ビットして、悠長に買主にデューデリをさせるなんて時間は
ないでしょうから、身内に購入させることが最も安全確実なわけです。
さすがに、ビットして本当に買ってくれるか判らない先にデューデリさせる
時間を与えるなんて、そんな冒険は運用会社としてはしにくいと思います。
NBFのJFEビルの案件も、大幅空室が出た後のディールなので、このへんでは
ないかと思っています。

以上は、全て推論ですので、もしかしたら違うかも知れません。
ただ、オリジネーターも余計なレピテーションリスクを負ってまで引き取る
にはそれなりの理由があるのではないかと思います。
39：ファンドや：2006/05/21(日) 00:45:15 ID:QABOLbXg: >>26-28

ビットの効用についてですが、ビットのデメリットについては入札後の
取引不調になるリスクが最大であると思います。
その不調の理由は、
・高値でローンが付かない等の買主ファイナンス
・デューデリ上の理由によるドロップ
・その他の買主理由によるドロップ
など、が考えられます。
また、買主の素性に関する面は、クローズドビット（指名競争入札）で
回避することが可能であると思います。上記のドロップ理由も、
クローズドにすることである程度は回避できると考えます。

オリジネーターが買う場合には、それなりに内部手続きで検証されますので、
（外部には出ないものの）オリジネーターに売る理由付けがなされている
はずです。（この点は金融庁もcheckする項目です。）
ですので、相対であってもめちゃくちゃな取引は出来ないでしょう。
40：雪風：2006/05/21(日) 00:59:56 ID:ySaS03fw: >今回の日立本社ビルなんていうのは、本社仕様で次のテナントを入れるには
>リーシング向けにある程度手を加えなければ営業できないと思いますので、
>半年以内に目途をつけるどころか、営業もなかなか進められないと思います。

いえいえ、日立はここの上場時から出るってわかっていたんですよ。

それにしてもビットの件、また勉強になりました。ありがとうございます。
41：ファンドや：2006/05/21(日) 02:03:27 ID:QABOLbXg: >>40

ああ、そうでしたか。目論見書の読み込みが出来ていないので
失礼しました。

ただ、契約上、日立が18/5/31まで押さえているようですので、
結論は一緒のようです。
工事ができないことや、内覧も出来ない状況で、そう簡単にはリーシング
営業をできると思えません。
42：名無しさん：2006/05/21(日) 04:30:48 ID:pHUoRflA: ビットbit? って何だろうと考え込みましたが、
不動産業界では bid のことをビットって言うのが普通なのか。。。？
43：名無しさん：2006/05/21(日) 10:44:37 ID:ncjOLMZk: ↑　そういっているひとが非常におおい。
44：32：2006/05/21(日) 12:10:44 ID:RLVNayzs: >>42 >>43

すみません、私が最初にビットって言っちゃいましたかね。
Bid ビッドですよ、もちろん。たまに間違えちゃうんだよね。
45：雪風：2006/06/20(火) 21:50:24 ID:CfVJ6qfs: ”不動産ノンリコースレンダーの日記”に興味深い記述
http://blog.goo.ne.jp/renrl/e/e580491bf8d3fcc51db64014aadca475
日立本社ビルのＭ信託による信託が覆ったのも、アスベストが問題だったとか、森トラと投資法人
間の売買価格の妥当性に疑問がもたれたためだとか言われている。
46：名無しさん：2006/09/06(水) 11:04:26 ID:CoEg2vAE: 上場来高値更新記念age
47：名無しさん：2006/10/22(日) 11:05:08 ID:ncjOLMZk: 最近調子いいね
このまま日本ビルファンドに近づいて欲しいね
東京駅ちかくのビルをリートにぶち込んで欲しいね
48：名無しさん：2006/10/23(月) 23:08:10 ID:ncjOLMZk: 今日は下がってしまって残念だけど明日に期待します
49：名無しさん：2006/10/27(金) 08:28:37 ID:Q7YBKnHc: 入検あげ

臨店検査中の検査対象先　2006年10月26日現在
投信・投資顧問業者　森トラスト・アセットマネジメント
投資法人森トラスト総合リート投資法人
50：名無しさん：2006/10/27(金) 11:44:44 ID:ncjOLMZk: 何故、何故検査なの？
なにかありそうかい？
51：名無しさん：2006/10/29(日) 11:07:14 ID:5OoV474E: 単なる順番だから検査がきたこと自体は気にする必要ない。ＤＡもきてるので、
こことＤＡと両方でなんかやられたらそれなりに影響あるかもね。
52：名無しさん：2006/10/30(月) 08:02:14 ID:ncjOLMZk: 御茶ノ水のビルの取扱いに注目
売ったとはいえアスベスト含有不動産をもって上場、それも売り出しをして
多額の利益を得たことをどうみるか
53：名無しさん：2006/10/30(月) 19:07:13 ID:ncjOLMZk: 森ビルと森トラスト、どっちが六本木ヒルズを管理しているの？
54：ハマケン：2006/10/30(月) 20:03:38 ID:YsTNgiGM: 森ビルでーす。
55：くわちゃん：2006/11/10(金) 01:24:36 ID:M7mV0DdM: 変な日足ですね。

しかし、日銀の頭のおかしなおじさんは、なんとかできないものですかね。
日本経済にとって最大のリスク要因かと。
56：元銀行員：2006/11/11(土) 19:45:09 ID:jjk.zu.w: 日銀はね、金利動かすことしか仕事ないので、許してあげてね。
だって、ここ数年、ちっとも注目されてなかったんだからね。
村上ファンド絡みで注目されていたくらいかぁ～。
ほんと意味のない組織だけど、許してやろうよ。
57：ノンポリ：2006/12/05(火) 23:20:54 ID:8ylSQlAg: ここは、安いってことにならないの？
58：名無しさん：2007/01/15(月) 15:07:52 ID:i8pA6.8k: 稲毛にある土地だけ名称を変更したそうな
がんばれ
森寅
59：名無しさん：2007/01/22(月) 13:25:04 ID:Q/LPHFH6: 順調な右肩上がり
60：名無しさん：2007/02/23(金) 11:03:49 ID:Q/LPHFH6: 追いつけません。
ここを買っているのは、個人ではない気がする。
「森・・・」系は良いかもしれませんな
61：名無しさん：2007/02/23(金) 15:17:39 ID:Q/LPHFH6: 今日も上げています。
売り時迷います
62：名無しさん：2007/02/28(水) 15:58:21 ID:1pPSn9yU: 今日の下げはきつかった。
もどすのだろうか？
63：名無しさん：2007/02/28(水) 22:23:29 ID:eOPCWPuc: 昔は相性が悪かったが、思わず狼狽買い
してしまった。まさかＮＢＦを抜くなん
てことはないとは思うが･･･。
64：名無しさん：2007/03/19(月) 22:51:14 ID:qLTUUwBk: 今日、足踏み状態のここを全力で買い。
周りは皆、機関投資家のようだったが。
65：名無しさん：2007/05/02(水) 13:48:30 ID:Sd3vTT.2: 最近元気がないから買ってみた。
そろそろ投信買いの順番が回ってこないかな。
66：名無しさん：2007/05/02(水) 23:55:30 ID:ncjOLMZk: もうちょっとがんばってほしいです
陰ながら応援しています
67：名無しさん：2007/05/10(木) 08:12:11 ID:ncjOLMZk: お金を借りることができるので
もっとお金を借りて不動産を買ったら分配金が増えて
日本ビルファンドを超えると思うけど
大いに期待
68：名無しさん：2007/05/28(月) 22:29:21 ID:zGZ/ilOA: 200いくのか？
69：名無しさん：2007/05/31(木) 12:26:40 ID:Gd51znL6: 日本ビルファンドに唯一対抗できるリート、
それが森トラストです。
70：名無しさん：2007/06/02(土) 22:14:22 ID:zGZ/ilOA: 上品だわな
71：名無しさん：2007/06/03(日) 18:44:34 ID:zGZ/ilOA: 200目指してくえ
72：名無しさん：2007/06/09(土) 13:21:41 ID:LvukXO2k: 分配金ｷﾀ━━━━━━(ﾟ∀ﾟ)━━━━━━ !!
えらい早いな。
73：ターボクン：2007/08/07(火) 19:43:00 ID:xThrT5zc: 昨日、マネのナイターでここが終値より
万安の特売だった。口座にそこまでは資金がなかった。
リートも特売の対象かぁ、と思った。
74：名無しさん：2007/09/14(金) 08:05:03 ID:ncjOLMZk: もうすぐ配当取りだね
75：名無しさん：2007/10/20(土) 22:28:32 ID:E3H8JNt2: 日産の退去問題があるのにどうしてあまり下がらないの？？？
76：名無しさん：2007/10/21(日) 09:53:08 ID:XX8PlDk.: 　当初か直後にに購入のはずだから十分含みがあるし、減価償却を考えれば建替えも検討できるでしょう。
外れといっても銀座ですから退去後に募集すれば、それなりの賃料（確実にアップ）で埋まるでしょうし、また親会社か公募売却をすれば評価価格は十分回収できるでしょう。
退去時期が確定さえすれば、早めに手が売れるんですがね。
77：名無しさん：2007/10/21(日) 10:08:24 ID:ncjOLMZk: 9月期決算では一番安心できるリートですね。
78：名無しさん：2007/11/21(水) 22:59:47 ID:J72zANKs: プレミアとかトップと比べるとどうしてここはこんなに高いのかな？

親が３０％ガッチリ持ってるってのが高値維持の秘訣なんでしょうかね？
79：名無しさん：2007/11/21(水) 23:11:45 ID:BuANNcaM: 昨日今日の値動きを見ていると、
ここも大きな下げの予感がしないでもないな。
ただ、オリジネーターが多くの口数を持っていることは、
下げにくい要素としては大きいね。
80：名無しさん：2008/01/22(火) 21:07:06 ID:HTAomvsM: 増資でもあるの？
81：名無しさん：2008/01/26(土) 13:04:04 ID:FaqH1QrE: ゲロ下げですね。どっかのファンドが剥がれたのか？
82：名無しさん：2008/04/07(月) 17:07:39 ID:00SCk4Bk: じりじり上昇。配当が増えるとか、日産の後釜が決まったとか　かな？
83：名無しさん：2008/05/11(日) 08:15:00 ID:37qIK.iw: とりあえず月曜日で利確定かなーって。上がってくれたし。
決算まで持ち越す理由は今回ないような気がするんですが・・・。
84：名無しさん：2008/07/01(火) 13:01:46 ID:C6Jsmqi6: なぜあがるの？？教えて
85：名無しさん：2008/07/06(日) 01:22:23 ID:gnFauKUw: チャートで見ると、こことオリックスが来そうな気がする。
そのあと出遅れ、割安の循環物色になってくれれば美味しいのにな、と
希望を述べてみました
86：名無しさん：2008/07/06(日) 02:14:01 ID:26aB0Q2s: まだあがるね。下値で空売り入れちゃった人が多そう。
87：名無しさん：2008/08/27(水) 21:29:13 ID:0S6vqo1Q: 増資くるのか？
88：名無しさん：2008/08/27(水) 21:31:56 ID:ZU9r.M7M: ここは割高。
89：名無しさん：2008/08/28(木) 19:10:05 ID:7NzsN7HQ: 森トラ正念場だよね。

ここで増資したら株価急落。最近の日本プライムや日本リテールじゃな
いけど、今のマーケット、一度下がったらなかなか下げ止まらないから
厳しいよね。正直、保有物件はシングルテナントのものが多いし（大崎
MTビルは乗り切ったわけであるが）、TOPあたりとあんま変わらないしね。

今は高LTVで我慢して、物件売買環境が回復したときに（するのか？）物件
売却していくのが得策かな。
90：名無しさん：2008/08/29(金) 19:59:24 ID:dUkWN.Is: ８９５１、８９５２に近づいた。
高過ぎと思う。どこが買っているのか。
同系のヒルズは不当に安いのに。
両極端！
91：名無しさん：2008/09/02(火) 07:13:06 ID:Gc39885k: >>90
ここは売り禁じゃないから、ズルズル落ちることは無いかも。
ヒルズとは中身が違う。
92：名無しさん：2008/09/03(水) 17:26:37 ID:J6P203.E: 今日少し買ったけど、やっぱり売りからの方がよかったかな～
93：名無しさん：2008/09/11(木) 21:06:53 ID:kNRh8jI.: 他が上昇している中で下落。
でかい物件を買ったので権利落ち後、
増資が控えているという考えでよいのか？
94：名無しさん：2008/09/11(木) 22:27:48 ID:WaHOZQBg: あくまで私的な意見（つうか妄言）だけど、
親に出資させるとかだったらいいのにな。
４９％まで保有しても導管性の問題はクリアされてるんだよね？

ＲＥＩＴ市場復活の起爆剤として、森トラさんには是非ともお願いしたいところではあるな。
掲示板で直訴しても意味ないんだけどな。
95：名無しさん：2008/09/13(土) 01:33:06 ID:6x64oN5s: いよいよ上昇キタね。
ここから１００万目指して頑張ってください！
96：名無しさん：2008/09/22(月) 15:42:41 ID:KePLO5Tc: ここも第三者割当
97：名無しさん：2008/09/22(月) 15:48:12 ID:dXmqotRM: 分配金今期２０１５０，次期２０５００、第三者８０００００、ヒルズと雲泥の差
98：名無しさん：2008/09/22(月) 15:51:42 ID:NcmKSVWI: 貫禄の森虎。
底力を見せつけられたような増資だな。
文句のつけようがない。
こういうのを見ると、はやり、上位銘柄は上位だけのことはある。
一見して割高に思えても、今後の運用を考えると、
割高ではない、そして割安に見える下位銘柄は、
一見割安に見えて、割安ではないということか。
99：名無しさん：2008/09/22(月) 18:51:14 ID:jDh2rzPk: 物件が通期稼動による純利益が増加するのだから、
次期の分配金は増資がなければもっと多い？

増資価格の決定方法(直近２日の平均って……)がおかしいとおもうが、
森ヒルよりはだいぶまし。
100：名無しさん：2008/09/22(月) 22:29:45 ID:ZU9r.M7M: >>98
単に市場価格が高止まりしているがゆえに、NAV以上での増資ができてウハだったというだけの話だと思うが。
101：名無しさん：2008/09/23(火) 00:09:43 ID:OLr/rNkY: 関係者の自画自賛？

全然に良い増資に見えないが・・・・
102：名無しさん：2008/09/23(火) 00:19:18 ID:C1eoiEog: LTV55ぐらいあったのが、かなり下がり
また分配金を巡航ベースで上げることに成功。
80万決定で公募増資をしようと思ったら95万ぐらいまで上がっていないと
今のご時世無理だろうから、かなりいい条件ではないんだろうか？
103：名無しさん：2008/09/23(火) 00:29:34 ID:L/V7wAZ.: 個人的な見解としてはこの増資は悪くないと思う。
すくなくともヒルズの増資に比べればはるかに良いね。
104：名無しさん：2008/09/23(火) 11:08:33 ID:L/V7wAZ.: 森トラストの直近の取得（ONビル）を増資とセットにしてヒルズと比較

　　　　　　　　　　　　　　森トラスト　　　　　森ヒルズ
上場価格　　　　　　　　７３万　　　　　　　　７５万
一口純資産額　　　　　５１７６０８　　　　　５７３９８９　　　　
増資価格　　　　　　　　８０万　　　　　　　　５０万
増資総額　　　　　　　　１７６億　　　　　　　１４６億
増資時取得額　　　　　３９９億　　　　　　　４２７億　　　　　
取得物件NOI利回り　　４．３％　　　　　２．６％と３．２％
増資前ＬＴＶ　　　　　　　４２．５％　　　　　　５１．６％
増資後ＬＴＶ　　　　　　　４４％　　　　　　　　５３．９％
増資前分配金額　　　　２０３３４　　　　　　１４１００
増資後分配金額　　　　２０５００　　　　　　１２５３３（売却益除外）

森ヒルズのほうが出資額は少ないのに取得額は大きい
たくさんの借り入れをして非常に利回りの低い物件を買い
結果としてＬＴＶが上がったのに巡行分配金を大きく落としていることがわかる
森トラストのほうはデータ的には増資前とそう変わりはない
105：名無しさん：2008/09/23(火) 11:22:37 ID:ZU9r.M7M: NAVより高い増資は基本的に良い増資だよ、当たり前の話だが。
106：名無しさん：2008/09/23(火) 11:56:30 ID:7kvvVyY.: いくら良い増資といってもビルファンド以降増資をして直後に値を崩さなかった
銘柄は一つもない。ホルダーさんにはつらい週間になるだろう。
下がったところで買いに向かうかどうかは各自ご判断。
107：名無しさん：2008/09/23(火) 13:34:56 ID:OLr/rNkY: NAVつーても過去のデータだしな。
将来的に空室率上昇、先安観があるから「良い」とか言えない。
108：名無しさん：2008/09/23(火) 17:15:26 ID:57qojgow: 最近、訳のわからん書き込みがおおいね。
109：名無しさん：2008/09/23(火) 18:25:18 ID:jDh2rzPk: ＞NAVより高い増資は基本的に良い増資だよ、当たり前の話だが。

そんなわけない。
任天堂の一株純資産は約１万円。株価は５万。
25000円でアップルリンゴに20％有利発行したら、既存株主切れるよ。
裁判になって、株主が勝つよ。

上場企業の価値を測る物差しで時価より正しいものはない。
時価より安い価格で支配株主に有利発行すると、少数株主の権利が侵害されるため、
通常許されない。

森トラは時価で公募増資すればよかった。
110：名無しさん：2008/09/23(火) 21:29:36 ID:57qojgow: はぁ、公募だと７０万になりますが。
111：Hare：2008/09/24(水) 10:06:21 ID:sTbG/C2.: この掲示板では、今回の増資を評価する人が多いのに、下げて
始まっていますね。
株式市場の時価より低い価格で、スポンサーに買われてしまう、
というところに不満な人も多いのでは。
新規取得の大崎というのも、都心といってよいかどうか、微妙な
立地。
既存ポートフォリオを改めてみると、郊外型商業施設や、
本社移転が決まった銀座日産など、不安感あるものもあるし｡｡｡
今までの市場価格が高すぎた？
配当落ちする明日以降、第三者割当価格である80万円割れを
めざして、下げていくのでは。
112：名無しさん：2008/09/24(水) 11:23:26 ID:TyTfb8uA: （１）森トラストは資産価値に対して恒常的に市場価格は割高である
（２）その理由は収益の分配率が高く資産価値の割に分配金額が多いのが主因
（３）市場での時価は「気分」に左右される部分が大きく、時価が「正しい」などというのは幻想
（４）今回の増資は客観的価値としてはマイナスではないが
　　「時価より増資価格が低い」ことが嫌気されるなら株価は下がる
113：名無しさん：2008/09/24(水) 14:26:56 ID:dUkWN.Is: 今日、購入しました。今の環境下、良い増資と判断しました。
取得物件も鉄鋼大手に貸しており、安定しています。
配当もらいます。
114：名無しさん：2008/09/24(水) 17:34:14 ID:U3ptWfKU: 森ヒルズを売ってこっちに821000で乗り換えた。
実質、森トラストの割り当て価格と同じだから、まあよいかな。
115：名無しさん：2008/09/25(木) 10:03:59 ID:dUkWN.Is: 昨日、権利付きの安いところを拾っておいて正解だった。
割り当て価格をキープするだろうとの読みがあったようだ。
116：名無しさん：2008/09/25(木) 12:02:14 ID:Vk02G6aE: 権利落ちの７８万台で参戦して正解。
増資価格より安く買えるのは気分いいよね。
117：名無しさん：2008/09/25(木) 17:18:20 ID:dUkWN.Is: 寄り付き７８万で投げ売った馬鹿がいた。
御馳走様！
118：114：2008/09/25(木) 19:26:14 ID:Y0oP/I5M: 森ヒルズを後場に半分ほど買戻し。何か森ヒルズが落ち日みたいだわ。
119：名無しさん：2008/09/29(月) 11:06:05 ID:dUkWN.Is: 権利も取ったし、どこで売るか。
それにしても想像以上強いね。
120：名無しさん：2008/09/29(月) 14:22:56 ID:dUkWN.Is: すべて売り。
121：名無しさん：2008/09/30(火) 08:53:07 ID:dUkWN.Is: すべて売り切っておいて正解だった。
良かった！
122：名無しさん：2008/10/07(火) 13:39:44 ID:dUkWN.Is: ここの強い理由がわからない。
ヒルズは相応に下がっているのに。
やがてここがトップ価格になる。
信じられないね。
売り急がねばならない貧乏投資主の持ち分が少ないのかな。
123：名無しさん：2008/10/07(火) 15:16:09 ID:qfp85eA.: 親が38%も持ってるから、主幹事証券に価格を支えさせてるのでは・・・
まあ、野村オフィスがいつも割高なのもほぼ同じ理由だと思うが。
124：名無しさん：2008/10/07(火) 21:13:07 ID:kNRh8jI.: 明日は特需買いの日？
125：名無しさん：2008/10/08(水) 01:14:15 ID:RqZDrehw: >>122
他の銘柄とは貸借比率がかなり違っている事から、投売りする香具師とか
単位売買する人が既にいないのでは？と勝手に思っている。

価格差が縮まったので、ビルＦに乗り換えた。
今の地合ならこっちを持っていても良さそうだが、リバるならビルＦかなと。
無効は12月決算だから、それから戻ってきても良さそうだしﾉｼ
126：名無しさん：2008/10/08(水) 15:06:04 ID:Pjc71G.w: 遂に、遂にやりました。(^_^)/~

ビルファンドを抜いて、日本一です。

ワォ！
127：名無しさん：2008/10/08(水) 15:25:35 ID:ncjOLMZk: ありがとうございます！

まさか、こんな時代がくるとは夢にも思っていませんでした。

帰って祝杯あげます。
128：名無しさん：2008/10/08(水) 20:14:51 ID:QH.mK9l.: 今日、仕事の都合でトレーディングできなかったことがほんとうに残念でならない。
こんなオイシイ場面を逃すとは　・・・・・・
129：名無しさん：2008/10/08(水) 20:39:08 ID:ns29RbkM: 今日は第三者割当増資による
インデックス買い日だった。

今日まで堅調なのは予想通り。
問題は明日からだよ。

地合い関係なしに、たぶん1週間後にはビルファンドに株価抜かれてるよ。
130：名無しさん：2008/10/08(水) 20:48:32 ID:QH.mK9l.: だ　・　か　・　ら　　・・・・・　（わかるやつだけわかればよろしい）
131：名無しさん：2008/10/08(水) 21:00:56 ID:KiAEQS/w: ここが株価トップなんて可笑しいヨー（笑）。
琴光喜が東正横綱になって張出横綱に白鵬や朝青龍がいるような感じかな。
あり得ないことだから長続きはしないね。
132：名無しさん：2008/10/09(木) 01:13:05 ID:Pjc71G.w: 百年に一度のことが今起こっているのです。
当分続くよ！ヽ(^o^)丿
133：名無しさん：2008/10/09(木) 10:30:33 ID:NcmKSVWI: 8952が60万円割るとは、酷いな。
森虎も、昨日の投信買いが終わって、
その余韻が抜ければ、どう考えても70万円割れは、
さけられないな。
134：名無しさん：2008/10/09(木) 11:07:32 ID:QH.mK9l.: ８９５２が６０万割れなら
こんなもんじゃかんべんできねえとこなんだけどな　・・・・・　ま、いいか
135：名無しさん：2008/10/13(月) 21:42:49 ID:kNRh8jI.: ここだけＰＢＲ１倍を上回るなど８９５１や８９５２と比べても
２～３割は割り高だな！
136：名無しさん：2008/10/18(土) 11:21:33 ID:o/TwxhI.: 同感。ここ高すぎる。ＮＢＦ以上なんておかしい。
137：名無しさん：2008/10/18(土) 13:54:44 ID:YZmlvm5E: そんなことないよ。
相場はいつも正しいのです。
あらゆることを反映した結果です。
間違ってると言う人は、何かを見落としている。
138：名無しさん：2008/10/18(土) 15:19:36 ID:CNKgHSNc: 相場がいつも正しい？

10/10 10/14 10/15 10/16 10/17
8951 689000 789000 773000 735000 743000
8961 648000 746000 816000 751000 789000

10/10 や10/14の株価も正しく　10/17 の株価も正しい？
それなら一週間後にまた逆になるのも当然「正しい」のであって
根拠（「見落としているなにか」とはなんであるか）を示さない「正しさ」の主張にはなんの意味もなく
それは単に事実を述べているだけの結果論にすぎない。
139：名無しさん：2008/10/18(土) 16:02:46 ID:4ymiFnnU: >>137、>>138
抽象論で空中戦か。どっちも正しいね。
ここのところ相場で相当やられた自分としては、
いまは相場に屈服させられているので、
>>137の方がすんなり来るが。
ここは割高だが、から売るときついしっぺ返しを喰らいそうだ。
いまは短期的には需給が全てで、
上場価格72万円だっけ？、これを維持していると、
損切りスパイラルも発動しないし、短期需給は、理屈を超えている。
140：名無しさん：2008/10/18(土) 16:25:28 ID:CNKgHSNc: いや、だから「正しい」とか「間違っている」とかいう問題じゃなくて
ただ、「現在はこうである」というだけのこと。

>短期需給は、理屈を超えている。

いまの相場はポートの内容や財務から銘柄間の相対価値を推定して
妥当な株価を考えるタイプの投資家からすると「おかしい」と感じることが多いだろうとは思うね。

混乱期の需給要因で相対価格にゆがみが出ているのであれば
長い目でみればいずれは妥当線に回帰する。
141：名無しさん：2008/10/18(土) 21:09:18 ID:UC5y6UbQ: 長いこと相場をやってるが１４０氏に全く同感。
142：名無しさん：2008/10/18(土) 21:15:05 ID:jtPR69xI: 御高説ありがとうございます
やはり、徹底的に空売りあるのみですね
143：名無しさん：2008/10/19(日) 12:45:39 ID:FVl7saDo: 妥当株価などはよく株式雑誌に載っています。
色々難しそうで、時間のかかりそうな計算式を当てはめて算出してるよね。
こんなものが当たるなら皆、金持ちになれます。
妥当線と言う言葉を使うのは簡単ですが、真の妥当線を出せる人がいるのでしょうか？
いたらその人は世界の富を独り占め出来るでしょう。
妥当線に回帰するいうのは、もっともそうで、一番いいかがげんなことを言ってますね。
144：名無しさん：2008/10/19(日) 12:49:25 ID:FVl7saDo: そうだね
真の妥当線を出せないなら、意味無いもんね。
145：名無しさん：2008/10/19(日) 12:52:38 ID:FVl7saDo: 誤った「妥当な株価」で考えるタイプの投資家は失敗する！
１４１さん、気をつけてください。
146：名無しさん：2008/10/19(日) 18:36:36 ID:CNKgHSNc: ＜誤った＞「妥当な株価」で考えるタイプの投資家は＜失敗＞する！
裏を返せば
＜誤っていない＞「妥当な株価」で考えるタイプの投資家は＜成功＞する！
つまり１４５は何ら意味のあることを言っていない

なお、相場に勝つために＜真＞の株価などというものを知る必要はない。
大多数の者が「このくらいが妥当だろう」と考える水準が感知できればよいのだから。
147：名無しさん：2008/10/19(日) 19:03:18 ID:FVl7saDo: 大多数の者が「このくらいが妥当だろう」と考える水準を感知して投資をしている。
結果、大多数の者が損をしている。
これが現実です。
148：名無しさん：2008/10/19(日) 21:02:03 ID:kNRh8jI.: でも俺だったらＢＰＳが中堅銘柄くらいしかないここより
８９５１、８９５２、８９５８に乗り換えるけど。
149：名無しさん：2008/10/20(月) 10:19:47 ID:CNKgHSNc: >>147

市場での売買要因は必ずしもそれだけではないね。
「価格関係なく売らなければならない事情をかかえた者が売っている」ケースがある。
そのときに大多数の者が「このくらいが妥当だろう」と考える水準を大きく逸脱することになる。
損をするのはその水準を逸脱した値段で売買を強いられた者。
（心理的な要因でそれを強いられる者も含む）
８９５１と８９５２は８９５８・８９６１に比べて外人の保有比率が３倍近かったという特徴がある。
150：名無しさん：2008/10/20(月) 10:55:08 ID:CNKgHSNc: 株を売買する理由は大きく分けて３つある。
（１）安いものを買い、高いものを売る
（２）上がっているものを買い、下がっているものを売る
（３）買わなければならない理由があって買い、売らなければならない理由があって売る

価格の妥当性を考えて売買するのは（１）に属する者だけ
（２）（３）の人間は価格の妥当性など考えずに売買している
市場参加者の中で（２）（３）の占める比率が上がっているとき相場は乱高下する
それは（１）にとってのチャンスでもあるが、平時よりも振れ幅が拡大しているため
普段と同じ幅での割高・割安感で売買するとかえって損することにもなる
151：名無しさん：2008/10/20(月) 14:13:26 ID:NcmKSVWI: 正義の実現を目指した森虎空売り組は、
特殊需給相場で踏まれて、
イタイ、イタイ、
152：名無しさん：2008/10/20(月) 15:15:23 ID:CNKgHSNc: 買い玉の上昇のほうが大きいので無問題
153：名無しさん：2008/10/21(火) 11:09:33 ID:CNKgHSNc: 現在の株価はこうなっている

８９５１　８９１０００
８９６１　８６６０００

今の株価も「正しい」わけですか？　>>137
一旦利益確定すべきかもっと欲をかくべきか、それが問題だ
154：名無しさん：2008/10/21(火) 11:55:28 ID:T7s8OvWM: あたりまえ。
相場はいつも正しい。
155：名無しさん：2008/10/21(火) 12:06:11 ID:CNKgHSNc: ミスター結果論だな。なんの参考にもならん（ｗ
156：名無しさん：2008/10/21(火) 12:38:19 ID:T7s8OvWM: 結果の伴わない理論は、論理的に破綻している！
157：名無しさん：2008/10/23(木) 11:11:34 ID:CNKgHSNc: 現在の株価はこうなっている

８９５１　８２７０００
８９６１　７５２０００

８９５１が８９６１より安かったときにＬ＆Ｓをセットした人は全員儲かってるはず。
自分も１セット１０万以上儲かったからそろそろ残りも手仕舞おうとかと悩む。
158：名無しさん：2008/10/24(金) 10:33:06 ID:CNKgHSNc: ８９５１－８９６１セットは終了
次の獲物を探しにいきます
159：名無しさん：2008/10/30(木) 14:03:05 ID:HbJJWXWc: 今日は森トラだけ蚊帳の外って感じ～
160：名無しさん：2008/11/13(木) 16:41:41 ID:NcmKSVWI: 森トラスト、問題のない決算。
20年9月期実績、20337円。
21年3月期予想、20580円。

くしくも東証１部の予想PER、EPSが低下しつつある。
こういう景気低迷期に、REITの分配金の安定性が示されれば、
REITの底値維持には大きな効果があるだろう。
森トラストに限って変な決算は無いだろうと思っていたが、
予想どおりの問題ない決算。
いわゆるクソリートは別として、上位銘柄については、
さしあたり分配金動向に問題はなさそう。
一時東証１部大型銘柄の配当利回りが上昇し、
REITの利回り優位性に疑問が持たれたが、
優良銘柄なら、利回り優位性に問題はなさそうだ。
161：名無しさん：2008/11/13(木) 21:11:38 ID:qfp85eA.: 今日のプレスリリースによると、日産が退去して親とのマスターリース契約も平成21年11月
で解除。平成22年4月までは改装工事なので、6ヶ月間、賃料収入7.6％減＋改修費
で分配金10％くらいは下がりそう。フロアの6割は新規テナントと契約済みみたいだけど
リース料アップできるのかな？あとの4割はどう？・・・
162：名無しさん：2008/11/13(木) 21:13:57 ID:qfp85eA.: 161です
もちろん分配金が下がるのは平成22年3月期がメインですので、まだしばらく
先ですがね・・・
163：名無しさん：2008/11/13(木) 21:26:46 ID:t6FldPQg: 今のＬＴＶだと増資いつ来てもおかしくないだろうし
巡航２００００台で安定できると考えるのは
どっちみち無理があるんじゃないかな
164：名無しさん：2008/11/13(木) 21:32:21 ID:CNKgHSNc: 大崎の改修のときもそうだったが、
テナントがつかないときに賃料もゼロになるのでは
いったいなんのためのマスターリースなのかと・・・
結局リスクはREITがとって上前はねられてるだけではないのかと・・・
165：名無しさん：2008/11/13(木) 21:37:18 ID:4ymiFnnU: >>163
増資はこの前やったばかりだろ、第三者割当。
今の市況じゃ、あのやり方以外の増資は出来ないんだよ。
なんど言ったら分かるんだろうね。
今はどの銘柄も増資の心配すら出来ない株価状況なの。
わかった？
166：名無しさん：2008/11/13(木) 22:12:31 ID:.jEWSK3g: わかる人　手をあげてー
167：名無しさん：2008/11/13(木) 22:13:32 ID:WaHOZQBg: こんな地獄相場で１口８０万円で出資してやっても文句言われるんだから
森虎もたまらんだろうな。
168：名無しさん：2008/11/13(木) 23:13:44 ID:qfp85eA.: >>167
「地獄相場で出資してやっても・・・」
まあ、第3者割当は、まあそのときの市場価格に対してフェアだったと思う
し、それに対して押し付けた物件価格も、森ヒルズみたいに地獄のような
値段じゃなかった。でも、テナントが付かないときや物件の改装のときは
、マスターリース解除というのは、やっぱり問題だと思う。だって、
「中長期にわたり安定的な収益を確保するためにマスターリース契約する」
とHPやIR資料に書いてるんだから・・
169：名無しさん：2008/11/14(金) 00:09:15 ID:uG.Z93S2: 日産はもともと自社ビルだったので相当家賃が安かったはず。
今なら６割決まるだけで、賃料収入は増えると思います。
２００３年から東京の成約坪単価は３倍になってるのが現実です。
170：名無しさん：2009/01/04(日) 20:11:35 ID:dUkWN.Is: 分配金最高のリートがこのところおとなしいね。
上がり出したら早い。
空売りの締め上げが楽しみ。
171：名無しさん：2009/01/04(日) 20:36:29 ID:cAWwt0uE: ここは、バブル期の物件取得が無いのが優秀。
一方で森ヒルズはバブル期の高値物件でいっぱ～い。
172：名無しさん：2009/01/23(金) 17:16:50 ID:dUkWN.Is: ＞１７１
物件含み益、トラスト：+１６％（２０年９月）、ヒルズ：+１７．６％（２０年７月）。
ほとんど同レベルだね。
173：名無しさん：2009/01/23(金) 18:48:42 ID:GIzniCYc: １７１ほど卑しい人間はないな。
仲間同士で足の引っ張り合いをしてなんになる？
１７２を少しは見習え！！
174：名無しさん：2009/01/23(金) 18:50:17 ID:GIzniCYc: そうそう
そういう人間が日本を駄目にする
国賊ね
死刑決定！
175：名無しさん：2009/03/09(月) 16:30:33 ID:dUkWN.Is: 森トラスト総合リート<8961>は、2009年3月運用状況を発表した。
本店移転に伴う立ち退き等に関する補償金を受領したことで、上方修正増配となった。
営業収益68.68億円（前予想69.13億円）、当期純利益40.94億円（同37.45億円）、
分配金2万2500円（同2万580円）。
176：名無しさん：2009/03/09(月) 20:49:11 ID:ktkD4STs: 最近の上げはこれを先取りしていたか…
あっさりJREを抜いたから何かあるのかと思っていたが
軽いサイダーっぽい動きですな
177：名無しさん：2009/03/10(火) 21:41:54 ID:yXnzYj8U: これはいったいどういうこと？
ttp://www.mt-reit.jp/investers/press/pdf/press_090309_1.pdf

営業収益も営業利益も前回予想よりも減っている。
経常利益はほとんど変わっていない。
それなのに純利益だけが約３億５千万も増えている。

つまり今回の分配増の内訳は「不動産賃貸事業収益の状況、諸費用の見直し」分は
ごくわずか（ほとんど誤差の範囲内）であって、
「立ち退き等に対する補償金を受領」したことが原因だと読める。

しかし、投資法人というのは社員は役員３人だけのほとんどペーパーカンパニーで
その「本店」なんてたいしたスペースを占有しているとは考えられない。
（運用会社のほうは社員もたくさんいる実態ある会社だけれども）
しかも、「本店」の元の所在地は虎ノ門３４ＭＴビルで転居先は赤坂ツインタワー、
いずれも森トラストの所有ビル。
親会社の持ちビル内で親会社に用意してもらった事務所を引っ越すだけで
３億５千万もの「補償金」を受け取ったということ？

なんという棚からぼた餅　・・・・・　あまりに話がうますぎないかい？
178：名無しさん：2009/03/10(火) 22:15:05 ID:AXfh.3BI: >>177
ありゃ？！　ほんとですね。
投資法人の役員なんて名義貸し程度で実態は仕事何もしてませんからおか
しいですね。ずうずうしいところは親会社や運用会社の役員と兼任してた
りして名義をかしてお金をもらってるだけです。
以下は私の憶測ですが実態のない投資法人にオフィスを提供して森トラは
ＲＥＩＴからおいしく賃料をいただいてたけど意図せず立ち退きとなり、
その高い賃料に見合った立ち退き料を払わざるおえなくなったのかも。
また別の見方としてＲＥＩＴが借りたオフィスは運用会社が使っていて運
用会社がただで使ってるのかもしれない。
179：名無しさん：2009/03/10(火) 22:36:12 ID:7cmYbEZw: ツインタワーって建て替えするんじゃなかったっけ？
180：氷室：2009/04/23(木) 20:38:19 ID:O/T4MWsQ: 人それぞれ好みがあるけれど、
真ん中が一番可愛いと思う！

ttp://dreamyjob.net/aab/

好みの問題もあるけど＞＜？
181：mizuki：2009/05/02(土) 01:24:03 ID:geLPrJaw: 真ん中が一番可愛いと思う！
私の目がわるいのかな？

ttp://yukarino.com/aab/

好みの問題もあるけど＞＜？
182：名無しさん：2009/06/19(金) 23:09:14 ID:bckji9K2: ジョイント、150500で25単位買ったものですが、今日の寄りで手放してしまい、
その後の昇竜拳で涙目･･･
その後デイトレでプレミアを少し取ったあと、
森トラがRSI・ストキャス共に、下限でしたので7単位いきましたが、続落･･･
来週、70万までの戻しを期待していますが、ジョイント･･･orz
183：名無しさん：2009/06/20(土) 11:55:54 ID:Irr9X/Jk: >>182
同じような涙目さんがいるもんだ。
自分も、ジョイントを寄りで手放しフロンティアも２万アップで
速攻手放し・・・
それから買い戻せず、ビルファンドと此処しか買えなかった。

そんな自分が言うのも何なのですが、森トラ最高に安い。
184：名無しさん：2009/06/20(土) 13:49:46 ID:e3y3aSe2: 俺も引け指しで森虎買ったよ。
でも最高に安いは、言い過ぎ。
不思議と安い、結構安い、こんな水準。
60万円切ったら、最高に安いんだけどね。
185：名無しさん：2009/06/20(土) 13:51:33 ID:e3y3aSe2: あと、ここにしては珍しく、
売り長から買い長になっている。
いつもは空売りの買戻しが値を支えていたが、
その構造が逆転して、はて、どうなるか。
186：名無しさん：2009/06/20(土) 17:29:49 ID:dUkWN.Is: 心配しなくても、そのうち騰がりますよ。
なにせ分配金最高額のリートですから。
187：名無しさん：2009/06/24(水) 14:11:42 ID:Xe8LFfSM: 下がるばっかりなんですけどぉ

なんで？
188：名無しさん：2009/06/24(水) 15:27:48 ID:X.LAMzTE: 分配落ちから丁度３ヶ月、権利鳥まで丁度３ヶ月。
ただそれだけ、今がそこってこと。
189：名無しさん：2009/06/25(木) 17:55:31 ID:dUkWN.Is: そろそろ上位銘柄が動くと思い、ここを仕込んでみた。
来期はリニューアルで分配金が減るが、来来期はもとの２１，０００円レベルに戻るだろう。
増資があってもスポンサーが時価より高い価格で引き受ける態度に好印象をもっている。
190：名無しさん：2009/06/25(木) 20:04:54 ID:X.LAMzTE: 明日の寄りがそこそこなら俺も仕込む
191：名無しさん：2009/06/25(木) 20:49:07 ID:PFLVPWlk: しっかり仕込みました。
192：名無しさん：2009/06/26(金) 19:58:43 ID:dUkWN.Is: グロちゃんにも抜かれ、ここがこのまま黙っていないよ。
来週は怒りの急騰が見られるだろう。
騰がり出したら止まらないよ！
193：名無しさん：2009/06/26(金) 20:08:44 ID:X.LAMzTE: だまってみてりゃ、７５万まで往くよ
194：名無しさん：2009/06/27(土) 23:36:12 ID:KpWRRV8E: 上位リートの中では利回りでみると割安にみえるのですが
気のせいですか？
195：名無しさん：2009/06/28(日) 08:39:32 ID:dUkWN.Is: 割安、出遅れとみて購入しました。
来期、日産本社問題で減配で見放されているが、来来期はもとの２１０００円レベルに
回復するだろう。
１９３さんが言うように、遠からず７０万台で活躍するよ。
どこかの証券会社の目標は１１０万だ。
196：名無しさん：2009/06/30(火) 00:36:42 ID:dUkWN.Is: 助走開始！
197：名無しさん：2009/07/03(金) 04:22:54 ID:X.LAMzTE: 森虎さん、最近いまいちだけど豚インフルに感染でもしたんじゃないだろうね。
一時は、リアルと肩を並べてたけど、どうしたんだい。含み損はないけど、もうちょっと景気よく
ほかみたくお祭り騒ぎのでも参加してみたら。今度サブちゃんの｢祭り」のCD貸すからさ
200：名無しさん：2009/07/09(木) 17:28:59 ID:dUkWN.Is: 今日の引け近くの安いところを少し拾いました。
７５～８０万を目指す中休みでしょう。
利回り６％超えは魅力ありです。
201：名無しさん：2009/07/17(金) 18:49:54 ID:dUkWN.Is: 分配金額トップのここの割り負けが顕著になってきました。
そろそろ動きますかね。
ヒルズの動きが止まるとここの出番です。
202：名無しさん：2009/07/18(土) 22:23:39 ID:KiAEQS/w: ≫201
こここの分配金トップは内容がない。投資口を大量に持っている親が適当にﾏｽﾀｰﾘｰｽ賃料を決めているだけのこと。
今回は意味不明の補償金とか？もあったっけ？　ここは色々なことがお手盛りだと言えるかもね。
ここは操作が多すぎると感ずる。ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵの強さで勝負して欲しいね。
203：名無しさん：2009/07/18(土) 23:08:40 ID:e3y3aSe2: >>202
なんか非常に無茶苦茶な議論だね。
マスターリースには期間も定まっているし、
当然契約で賃料も決まっている。
親が勝手に変更できる訳じゃない。

いくら親とはいえ、親に余りに負担となるような
長期の契約なんかはできないよ。
親に有利すぎる、賃料が不当に安い
マスターリース契約ではないかという疑念ならまだしも、
親がリートに有利すぎる契約で分配金を維持？本気でそう考えているの？

今期は日産自動車本社ビルの改修とこれによる稼働率低下で一時的に
分配金が下がるが、来期、22年後半の期は、
2万円台の分配金を維持できるみこみだと、
決算説明会で述べていたよ。
204：名無しさん：2009/07/18(土) 23:13:45 ID:KiAEQS/w: >>203
貴女は運用会社の人ですか？
何かそんな感じ(笑)。
205：名無しさん：2009/07/20(月) 19:50:29 ID:KiAEQS/w: 静かになってしまいましたね。ということは、203はやはり運用会社の人だったのね。
そうなら今までに頻繁に出てくる分配金最高額などのホメ言葉も運用会社の人々の自作自演なの？
もしそうなら御苦労さまですｗｗｗ。
ここは上場の時にも非常識に高い分配金予想を出して、当時もトップ銘柄だったNBFやJREの市場価格をかなり上回る価格で上場、親が多額の利益を得たことは記憶に新しい。
今でもほとんどのテナント契約は親経由の契約のようだし、親がいまだに大量に保有（雪風さんのデータによると38％も？）している状況では、今の分配金も親の利益のために作為的に決められたという疑惑を捨て切れないなあ。
親が大量に持っている間はまだ大丈夫なのでしょうが、親の保有割合が知らない間に大きく減るようなときには要注意ですね。
8961についてはわたくしの知人でもこういう不安を持つひとは多いですよ。
しかし掲示板に書き続けるような運用会社の人達の一生懸命ぶりは大いに評価するべきではありますが。そんなのここだけ？
運用会社の人の堂々たる反論を期待しますが。
206：名無しさん：2009/07/20(月) 20:25:03 ID:iZSMMvhY: >>205
親が、投資口持ってるから、無茶できないってことだろ。
ずいぶん穿った見方してるけど、２０３が運用会社の人って
どんだけ邪推？？
207：名無しさん：2009/07/20(月) 20:34:11 ID:78kJIiNs: >>205
無能な売り煽り？

203程度の書き込みで、そんな妄想しているのでは
すこしREITかじった事のある人はみんな、運用会社の人となってしまうｗ
208：名無しさん：2009/07/20(月) 20:37:10 ID:KiAEQS/w: 運用会社の人と思える人からの反論、楽しいなあ(笑)。
確かに、親が投資口を持っているから無茶できないというのは正しい。
しかし、わたしは、親が知らぬ間に保有割合を減らすときが怖いと言っている。
よく読んで反論してね(笑)。
どんだけ邪推？と書いているが、アナタの熱くなりかたが、アナタが運用会社の人だと語っていますよ(笑)。
だって、単なる掲示板参加者なら、そのようにアツクなる理由がありませんから。
もっと大人の対応してね。
209：名無しさん：2009/07/20(月) 20:39:47 ID:dUkWN.Is: 以前からのホルダーだが、分配金額が大きいこと、
親系列会社に時価より１０万も高い第３割り当て増資を行った実績、などを評価し、
持続している。
ただし、このところの投資口価格の低調さには不満を感じているがね。
210：名無しさん：2009/07/20(月) 20:50:27 ID:KiAEQS/w: >209
今はいいのです。8961悪い銘柄ではないでしょう。
しかし、時価より10万も高い価格で増資したのは親がまだが多量に持っているからです。
時価で増資していたら、親は多額の評価損計上を強いられた？
だから、親が持っている間はお手盛りが続くので安心ななです。
親がこっそり手放すなら、その時点ですべてが実力価値に戻ります。
それはあり得る話なのです。　それだけのことです。
211：名無しさん：2009/07/21(火) 02:17:06 ID:e3y3aSe2: >>208
そんなのちみ、大量保有報告で増減が分かるから、
知らないうちに売却なんて、無理無理ｗ
212：名無しさん：2009/07/21(火) 23:12:38 ID:dUkWN.Is: 森トラの保有口数７万（３８％）。昨年の増資で２２千口増えた。
もし大口数減らすことがあるなら、市場外でしょう。
213：名無しさん：2009/07/26(日) 09:53:14 ID:dUkWN.Is: 騰がってきた中堅クラスを利確し、ここをしっかり仕込みました。
利回り１％程度の差ならやはりトップクラスが安心だよ。
214：名無しさん：2009/08/01(土) 09:01:42 ID:dUkWN.Is: ここは賃料安定しているので、分配金２万の実力評価不足と思い、
押したところを拾っているが、なかなか目標価格まで下がらない。
あわてず９月まで辛抱してみようかな。
215：名無しさん：2009/08/01(土) 09:13:51 ID:m.OxO/Aw: 今の価格で買わなくて、いつ買うのでしょうか。
他銘柄が急上昇の中、出遅れ銘柄として金曜日も買い増し
ただいまポート№１。
９月の権利月に向けて、確実に抜ける・・・と信じたい。
216：名無しさん：2009/08/02(日) 05:21:36 ID:Q//nyC0s: 同意。
217：名無しさん：2009/08/02(日) 06:33:47 ID:dUkWN.Is: 価格が騰がらないのは売りが買いより多いから。
胴元は８０万の増資を引き受けていることから、今の価格では売らないでしょう。
スタート時の安い価格で買い込んだ銀行が少しずつ手放しているのかな？
218：名無しさん：2009/08/02(日) 17:35:13 ID:tUFeQ3KA: 数ヶ月前はグロワンが60万割れしていた
焦らなくともあるべき位置に株価は戻る
もはや金融危機は遠のき普通の相場になっているのだから
219：名無しさん：2009/08/06(木) 17:16:48 ID:dUkWN.Is: 買ったとたんに分配金分も騰がったので、びっくりして売ってしまった。
ちょっと早過ぎたかな。
220：名無しさん：2009/08/14(金) 13:42:23 ID:ncjOLMZk: 最近スゲー上がったね。上位銘柄の中でも。
２０９以降の人の感覚は正しかった
221：名無しさん：2009/12/19(土) 22:48:04 ID:AzIntyY6: 森トラストの２０１０年９月期分配金予想　２００００円は
旧日産本社ビル（銀座MTRビル）の通期稼働を前提としているようだけど
他のオフィス系が軒並み分配をおとし、
グルーバルワンの大手町の埋め戻しも苦戦してるのになぜそう簡単に　・・・・

と思ってたらこんなのをみつけてしまった
ttp://www.towers-p.co.jp/chuo-ku/ginza/115977.html
222：名無しさん：2009/12/20(日) 20:34:34 ID:AzIntyY6: 旧日産本社ビルは森トラストへのマスターリース契約だった。
日産退去後の銀座ＭＴＲビルも森トラストへのマスターリース。

普通なら「マスターリースだからエンドテナントが入らなくても
リートの収入は変わらない」と思うところ。

ところが、

ttp://spc-reit.com/pressrelease/article-1114.html

>平成20年10月1日以降、転貸借契約の変更、更新又は解約等によりサブリース賃料等に変更が生じた場合、
>森トラスト総合リート投資法人がテナントから収受する賃料及び敷金は、サブリース賃料等に連動して変動する。

「エンドテナントが入らなければ森トラストはリートに賃料を払わなくてよい」
という契約変更が日産退去の１年前になされている。

投資主の立場としては、いったいなんのためのマスターリースなのかと疑問を感じざるを得ないわけだが。。。
223：名無しさん：2009/12/21(月) 00:20:18 ID:Xs/rsKK.: 上記の問題に加えて、
ここについては、上場時から上場手法に疑問があった。
だた、渋い運用はなかなかよろしい。
くわえて、2008年の親を割当先とする
第三者割り当て増資により、親と投資主の利害が
相当程度一致するようになったこともあって、
自分の評価はだいぶ良くなった。
信用収縮局面でもレンダーとの関係が良好のようで、
また親の信用もよろしいようで、
現状では総合すると非常に良いのではないか。
今の株価では買う気はしないが。
224：名無しさん：2009/12/21(月) 18:40:48 ID:AzIntyY6: 親と投資主の利害が相当程度一致するというのはたしかにそうだろう。

それでもこのマスターリース契約の変更は「結局は親が一番大事」だということを証明してる。

仮にテナントを埋めきれずエンドテナントベースで３億の減収になるとした場合、
従前の契約のままならリートのテナントとしての森トラストがまるまる３億減益になるのに対し、
変更後の契約ではリートの投資主としての森トラストが
３億×３８．４６％＝１．１５億の減収になるだけですむ。

「賃料収入の安定」のためにマスターリースを採用しているとうたっておきながら
日産退去の直前になってこのような契約変更を行うことは
本来、森トラストが負うべきリスクを他の投資主に転嫁する行為に他ならない。

これでは「マスターリースだから賃料は安定」というのはまったくの幻想だと判断せざるを得ない。

他のリートと比べれば特に酷くはないことは同意するが、今の株価は過大評価だとも思う。
225：名無しさん：2009/12/21(月) 18:45:03 ID:55vU2ST6: 銀座MTRビルについては、通期稼働を見込み、
第17期（平成22年9月期）5%増益、
1口当たり分配金は20,000円となる見通しなんだから、
いいじゃないの。
226：名無しさん：2009/12/21(月) 18:46:56 ID:55vU2ST6: それでもって、「結局は親が一番大事」というのは、
どの銘柄も程度の差こそあれ同じ。
利益相反リスクがあるから問題というなら、
REIT投資をしないか、空売りあるのみ。
2002年から言われ続け、分かっていた話。
227：名無しさん：2009/12/23(水) 10:49:06 ID:AzIntyY6: >>225

だから、その見通しが甘すぎるのではないか？という疑問を呈しているわけで。

いまだに旧日産本社びるの退去分が埋め戻しできていないのに
他のリートが苦戦するなかでどうしてこのリートだけが５％増益を計算できるのか？がわからない。
このリートの特徴である「マスターリースだから」というのは理由にならないことを上で説明してる。
このままテナントを埋めきれなければ下方修正にならざるを得ないのでは？

そのへんをどう考えている？
228：名無しさん：2009/12/23(水) 11:40:08 ID:Xs/rsKK.: >>227
何を一人で思考の隘路に陥っているのだｗ
まず、森虎のトラックレコードを確認すれば、分配金予想が堅い数字であることが分かる。
従って、分配金予想がおかしいと思うなら、
自分が何か見落とし、勘違いをしているのではないかと疑うのが、
思考の順序だろう。本当はこれだけで十分。
229：名無しさん：2009/12/23(水) 11:41:24 ID:Xs/rsKK.: 加えて、あなたの疑問は、決算説明動画で相当程度解消されるはずだ。
決算説明の冒頭で、上位オフィスの分配金減少懸念があること、
今回の決算はその懸念に対して相当程度答えられている旨の発言がある。
今回の決算のポイントは、銀座MTRビルの点と今期及び次期予想だと明言している。
運用側も投資家の疑問点、ポイントはよくよく認識して説明をしている。
銀座MTRビルは13フロアのうち8フロアは、「ハンワコウギョウ」の入居が決定している。
17期(H22年3月～)の2万円予想は、残り5フロアについては、期中平均1フロアの埋戻を前提とする数字であることが明言されている。
仮にこの1フロアの埋め戻しすら出来なかった場合、
つまり現状入居決定済の分以外のリーシングが不成功の場合、
分配金は200円下ぶれすると言うことも明言されている。

この説明も信用ならないというなら、それは投資家としてのあなたの判断だから、
これ以上の議論は不要だろう。

もっとも今の価格帯で買う気はないが。
230：名無しさん：2009/12/23(水) 11:45:25 ID:Xs/rsKK.: もう一つだけ付け加えれば、
決算説明動画を見れば、リーシングの状況について、
銀座MTRビルのリーシングはそれほど心配なさそうな雰囲気が分かる。
他方、新横浜の富士通のフロア返還分については厳しい状況であることが分かる。
現在のここの株価が比較割高というのは同意できるが、
分配金予想については問題ないとの印象を持つに十分な決算説明だよ。
231：名無しさん：2009/12/23(水) 11:48:56 ID:Xs/rsKK.: >>229、17期はH22年4月～の間違え
232：名無しさん：2009/12/24(木) 10:54:15 ID:AzIntyY6: 説明会資料は読んだが、動画のほうは見ていなかった。
なるほどなかなか的を射た説明をしていると感心した。

NBF７０万を維持している市況でここが６５万以下なら買いたい。
丁寧な説明ありがとう　＞　228
233：名無しさん：2009/12/30(水) 22:41:27 ID:9/HY2pVg: わ
234：名無しさん：2009/12/31(木) 13:41:32 ID:m8yjrCvI: 来年はﾄﾗ年W
235：名無しさん：2010/04/08(木) 16:50:35 ID:55vU2ST6: 森トラ、物件取得、
よく確認していないが、
素直に増資をした方が良かったような
236：名無しさん：2010/04/08(木) 17:12:40 ID:55vU2ST6: 1100億円の物件取得、おれ、桁間違っていないよね？
なんか、もの凄く大きな物件で、
森トラ、汐留ビルファンドになるの？
どう評価すべきか、わからない
237：名無しさん：2010/04/08(木) 17:16:34 ID:55vU2ST6: いや、これは増資せずには済まないよな
300億から400億円？
ホルダーだが、ヤルならガツンとやってくれ。
今がチャンスだと思う。
238：名無しさん：2010/04/08(木) 18:14:26 ID:qGRPvK6U: とにかく明日は空売り祭りになると思う。
がんがんから売りしてもし買ってくるやつがいても
後でかなり低い価格での増資発表すればぼろうもうけできる奴らがいる。
インサイダー取引でも何でもありのリートならではの光景が見られることでしょう。
もし８０万で増資引き受けるファンドがあるなら、リート全体明るくなってくるでしょう。
239：名無しさん：2010/04/08(木) 19:33:08 ID:Z/JjLKV6: 増資するのかな？？増資無しでもいくんじゃない？？
240：名無しさん：2010/04/08(木) 20:18:36 ID:qGRPvK6U: 増資のをほのめかす文言が↓の（資産の取得予定に関するお知らせ）のｐ５～６今後の見通しに書いてありますね

ttp://www.mt-reit.jp/site/file/tmp-22hhy.pdf
増資せずにＬＴＶ水準を正常化するとなると、物件の売却って話になるけど物件売却で対応するのかどうかはよくわかりませんね。
241：名無しさん：2010/04/08(木) 21:18:03 ID:9dJFEcgc: 増資を同時発表しないのが解せない。
また第三者割当でもやるのか？
それとも株主割り当てを考えているとか？
実に分からん。
242：名無しさん：2010/04/08(木) 21:35:55 ID:Sue0CJTw: 今回の購入資金880億のうち、520億が短期、しかも400億は2か月後に返済なので、それまでに資金を用意する予定なのでしょうね。
243：名無しさん：2010/04/08(木) 21:41:03 ID:luwyfmeI: これでいくらか分配金が上がり、株価が上がったら
はい、増資。借金返すための増資ね。
そんな絵を描いているんじゃあなかんべか。
244：名無しさん：2010/04/08(木) 21:48:16 ID:luwyfmeI: ここで４００億の増資したら、分配金さがっちまうじゃあねえか。
245：名無しさん：2010/04/08(木) 21:50:09 ID:kDy/bxE6: 有利子負債が92,800百万→180,800百万。
出資総額が97,600百万だから、LTV50%以下にするとなると、
242さんの言うとおり、400億の増資が必要。
52000口と仮定して、28.6％・・・分配金水準を維持できるかビミョー
もし、ライツイシュー1口あたり0.3口だと、1口や2口しか持っていない
個人投資家は、市場でライツを売るしかない
1口→10口の分割すれば問題ないが・・ウーンいろいろ妄想してしまう。
ちなみに、この物件の買値はこんなもん？高い？安い？
246：名無しさん：2010/04/08(木) 22:05:42 ID:luwyfmeI: ４月７日、８日の出来高を伴った下げは、
サイダ－くさいなあ。
247：名無しさん：2010/04/08(木) 22:22:39 ID:Sue0CJTw: ＪＲＥが昨年末取得した汐留ビルディングと比較してみました。
鑑定評価額比物件取得価格
ＪＲＥ：91.5％
森トラ：98.7％
取得時ベースＮＯＩ
ＪＲＥ：5.5％
森トラ：4.45％（マスターリースなのでこんなものでしょうか。）
248：名無しさん：2010/04/14(水) 00:30:13 ID:4MwZZuH2: １１００億円の物件を購入してから下げていますが、もうそろ
そろ切返してほしいところですね。

現地に行けばわかると思いますが物件自体はかなりのものです。
再開発街区で基準階面積１０００坪超えの規模、かつ上層には
上質なホテルが併設されています。
ＮＢＦの保有資産でもここまでのものはないはず。

>>247
１０年後はサブリース先と直接契約して利回り上昇に期待！！
249：名無しさん：2010/04/14(水) 07:10:37 ID:luwyfmeI: たしかに物は良いですが、値が、値が、ネガティブなのです。
250：名無しさん：2010/04/14(水) 08:49:24 ID:pQcXahY6: 森トラスト総合リートの少数株主に対する背信行為ttp://d.hatena.ne.jp/digicon/20100413/1271149878
251：名無しさん：2010/04/14(水) 09:21:30 ID:G3SH03wc: 結局、森一族は、兄だけでなく弟も信頼できない奴だった。
252：名無しさん：2010/04/14(水) 13:10:54 ID:kDy/bxE6: 確かに汐留は割高な感じはするが、売却物件は結構いい値段で
親ががんばって買ってるような気がする。
「極悪」「劣悪」な森ヒルと比べるのはちょっと可愛そうだよ。
253：名無しさん：2010/04/14(水) 17:20:50 ID:kPeb41Hg: 極悪は認める
でも
www.president.co.jp/pre/backnumber/2010/20100503/
では第２位
らしいから‥
254：名無しさん：2010/04/14(水) 18:01:34 ID:55vU2ST6: どんな増資になるのか、その時の分配金はいくらか、
分配金2万円を維持できるのかによって、評価が違ってきそう。
ここは分配金の糊代も結構ありそうだから、
2万円を維持する増資をしてきそうだ。
そうすると、少数株主に対する背信というほどの酷い話か、
ちょっと疑問が残るところ。
LTV水準がどの程度に落ち着くのかにもよるけど。
255：名無しさん：2010/04/19(月) 23:52:35 ID:4MwZZuH2: 本日の下落は激しかったですね。
他の銘柄に比べて買い板がほんとに薄かった。
やはり、いくら優良物件（汐留）であっても大した意味はなく、
REITという性格上においては高い利回りであることが
重視されるのでしょうね。
256：名無しさん：2010/04/25(日) 18:00:23 ID:4u2hCORY: 増資まだですか。
257：名無しさん：2010/04/29(木) 16:29:03 ID:4u2hCORY: 増資まだですか。そろそろ空売りしたいです。
258：名無しさん：2010/04/29(木) 17:34:13 ID:UqY8fmFs: 黙って空売りすれば、良いのに？

増資の発表があってからの空売りの方が
259：名無しさん：2010/04/29(木) 17:36:03 ID:UqY8fmFs: リスクは高いと思う。
260：名無しさん：2010/04/29(木) 21:42:13 ID:lmjXoK.Q: 物件取得と同時に増資発表していれば
今とあまり変わらない価格で落ち着いていたかもしれないのに

発表を伸ばしても、ズルズルと価格下がるだけなのにねえ。

と、言うことは素人でも分かるはず。
だとすれば、ビックリの仕掛けを用意しているのだろうか？
時間が掛かっているのはきっとそうに違いない！
261：名無しさん：2010/05/08(土) 22:15:55 ID:v7WDVURk: もしや増資のタイミングを逃したのか？
市況が悪くなってきたので
ちょっと心配
4月中に増資すればよかったような
262：名無しさん：2010/05/13(木) 01:31:29 ID:63WEaxrg: 「小悪魔ａｇｅｈａ」の読者モデルのハメ撮り動画流出！
ttp://hotmaster.dtiblog.com/blog-entry-160.html
263：名無しさん：2010/05/13(木) 15:54:15 ID:55vU2ST6: 普通に、公募増資で来たな。
まあ分かっていたことではあるが、
それなら物件取得時に発表すれば良いのに。
264：名無しさん：2010/05/13(木) 16:32:25 ID:fp.Z.THs: 分配金水準は変わらないんだって。
マスターリース貸してであの高級物件なのにホントに維持出来るのか？
詳細見ないとだがLTVはいくらになるんだ？
明日は様子見ヨコヨコか？
265：名無しさん：2010/05/13(木) 16:33:42 ID:t6FldPQg: LTV上げて分配ほぼ変わらずなら何もしないほうがよかったろ
運用資産増で森トラは儲かるけど
266：名無しさん：2010/05/13(木) 16:52:56 ID:KkE4epe2: 営業利益も分配レベルも物件数も少ないし予想目処が簡単だったので、
こりゃあくまで分配半期2万維持にこだわるなとは思っていましたが、
確かに汐留取得と同時に増資しちゃえばよかったですね。なんでだろう？

まったくのどた感ですが引受業者含めヘッジはかなりいれてある予感がします。
267：名無しさん：2010/05/13(木) 17:46:16 ID:MoGgeN6o: 破たん、大損などのでかいリスクとってるのに、少々うまくいってもリターンほぼ０。
リートはくそすぎる。
成長期待ゼロのマスターリース物件をばかげた値段で買うのはおかしいよ。
268：名無しさん：2010/05/13(木) 18:28:19 ID:/TOSdXao: 明日どうなると思います？
かなり織り込み済みなので明日から爆上げとか・・・。
269：名無しさん：2010/05/13(木) 18:50:41 ID:t6FldPQg: 増資規模でかいし値決め日までは軟調でしょ
その後は地合い次第
270：名無しさん：2010/05/13(木) 20:59:16 ID:kwzaknKE: 4月中なら結構良い増資が出来たんだろうが、
ずるずると下げてしまったのが残念。
あと、口数が30％以上増加か。
流動性のある口数に対する比率はもっと大きいから、
需給は厳しそうではある。
欧州の行方で上も下もあるから、
どうなるが、全く予測不能。
271：ルーレット ◆8f9ES9ktl.：2010/05/13(木) 22:52:27 ID:gIISqFGw: 8951　日本ビルＦ:::::: 4,249.3
8952　ジャパンリ:::::: 4,035.9
8953　日本リテール:: 2,005.6
8959　野村オフィス:: 1,556.1
8955　日本プライム :: 1,516.5
8961　森トラスト総 :: 1,297.7 << 時価総額6位
8960　ユナイテッド :: 1,193.7
8964　フロンティア :: 1,116.8
8954　オリックス:::::: 1,090.8
8967　日本ロジステ :::::: 930.9
272：名無しさん：2010/05/16(日) 20:26:50 ID:ZxDEXz7k: ここの公募とみずほの公募とどちらが勝つ確率が高いか？
どちらもダメ？　あるいはどちらでも勝てる？
273：名無しさん：2010/05/16(日) 23:25:14 ID:luwyfmeI: 4月の増資はなぜ無かったか、
もしやもっと株価が上がると思ったのか。
274：ルーレット ◆8f9ES9ktl.：2010/05/17(月) 00:13:50 ID:OL3CUAKg: 一般株の大型IPOやPOの際は、第一生命の時のように業種内でバランスを取る
ための売りがあるけれど、REITの公募では、そういった類のテクニカルな
売りは殆どありませんね。

>>273
個別銘柄が指数に対してアウトパーフォームしているような時に公募を
発表すると、中途半端に高いところで売出価格が決まってしまい、公募に
応じる投資家に損失を与える可能性が高いでしょう。森トラの場合、公募の
前後で分配金に半期400円程度しか減少していません。恐れられていたEPSの
低下もなかったことから、売出価格を下げるような作為的な売り板もそれほど
出ないと思います。
275：名無しさん：2010/05/17(月) 07:34:07 ID:luwyfmeI: ここから値決め日にかけて、７５前後まで上がっていけば。
申し込みはやめようと思います。
１４日朝これはいけると感じたが、り-まんショックで
だいぶいかれたため、損する恐怖心が右手人差し指を、
フリ―ズした。残念
276：名無しさん：2010/05/17(月) 10:51:32 ID:KkE4epe2: 引受け手が仕掛けてきてますねｗｗ
というか　それに絡んでヒックリ返してますねｗｗｗ
277：名無しさん：2010/05/17(月) 12:18:14 ID:0YyI86p.: この様子では80万近くまでもどるね。
278：名無しさん：2010/05/17(月) 15:36:59 ID:KkE4epe2: 中長期で考えるにはちょっとまだ安心できませんね。
来期予想はでっかい汐留の固都税が費用化されてませんから
巡航はもうちょい下ですかね。
279：名無しさん：2010/05/18(火) 06:54:36 ID:luwyfmeI: ファンドの買いってすごいね。
値にかまわず買い上げちゃう、
280：名無しさん：2010/05/18(火) 12:39:33 ID:55vU2ST6: 森トラ空売りした人、ご愁傷様です
たった一口だけど、制度信用買い、現引きしなくて良かった
281：ルーレット ◆8f9ES9ktl.：2010/05/18(火) 23:28:26 ID:FgsXAToM: 今週は、ザラ場も見れないしので、売出価格決定日に引け成り注文を出そう
と考えていたら、3000円の逆日歩が付いて、売り禁とはね。公募という特殊
な状況なので、受渡し日まで逆日歩が続きそうで、空売りした人は、本当、
ご愁傷様状態ですね。明日は手仕舞い・損きりのショートカバーで上がり
それが一巡後は、幹事会社の努力で下げに転じるというシナリオですが、
少しでも安く買いたいという希望が入っています。ザラ場を見れないので
夜になって、日中足を見ることしか出来ない、隔靴掻痒です。
282：名無しさん：2010/05/19(水) 01:07:51 ID:G6cW.XyI: 買い方諸君！！
明日ははやる気持ちを抑えて、待つことにしようぜ
きっと年初来高値の84万を今週中に超えるぜ
早漏だけは気をつけよう
売り方の買い戻しに応じては絶対ダメだぞ
久しぶりの儲けのチャンス　マジこんなチャンスなかなかないぞ
283：名無しさん：2010/05/19(水) 11:10:26 ID:KkE4epe2: 市場は限られたBigPlayerに牛耳られていると感じるのがこの市場なんです。
示し合わせたように貸株を絞り踏み上げる。今回のＰＯでは個人は全くあてに
されておらず、ＪＲＥが616で決まったように、機関と投信ＦＭと「ある意味握っている」
ような気がしてしょうがないのですが。　ということで、個人は踏上げと判明
した以上、中途半端なところで申し込みするのは危険な気がします。既に殻売って方々
はお好きなようにされるのがよろしいかと・・
284：名無しさん：2010/05/21(金) 21:14:14 ID:4X0pqu86: ギリシャに気をとられて・注意銘柄になったのに気がつかなかった。信用で買っているのに現引きできないってどういうことなんでしょうか。誰か教えてください。
285：ターボクン ◆1oKmZSIAF.：2010/05/22(土) 18:19:43 ID:WM2ya0vg: PO検討したが、世界・日本　相場全体に暗雲たれ込めてきた。
バーゲン品買いか
様子見か。
286：名無しさん：2010/05/24(月) 15:03:56 ID:Pn6v2Gls: 森トラ、大引けで買ってみました
地合の影響もあるだろうけど
値決め日にしっかりと下げて来ましたね
セオリーそのまま
287：名無しさん：2010/05/24(月) 17:59:11 ID:Pn6v2Gls: ttps://www.release.tdnet.info/inbs/140120100524016173.pdf
公募価格決定　67万0800円
390億円調達。第三者割当も含めれば、400億円を超えるだろう。
なんだかんだ、これだけの資金調達ができるのは立派だ。
400億円の短期借入の返済も問題なしか。
もう一つの森とは大違いだ。

ただ、固都税を織り込んだあとの巡航分配金に、
若干の不安があるのと、ポート集中度が増したのが、痛い。
288：名無しさん：2010/05/24(月) 18:01:33 ID:Pn6v2Gls: >>281
なんとなく、ルーレットの予想のとおりとなったな。
289：名無しさん：2010/05/24(月) 18:22:48 ID:Uh9Fsu5w: 692と688で買い。合計30口
ブックは20口のみ。
安定操作中に売り抜けの大人がいませんように。ﾅﾑﾅﾑ
290：名無しさん：2010/05/24(月) 19:25:11 ID:tOcwSASY: >>289
一言だけ言っておく！

あんた金持ち！
291：名無しさん：2010/05/25(火) 18:34:22 ID:kDy/bxE6: 投信買の日はいつでしょう？
ご存知の方いらっしゃったら教えてください。
292：名無しさん：2010/05/25(火) 22:32:25 ID:A6qy/tZI: ２８の金曜日
293：名無しさん：2010/05/26(水) 08:01:33 ID:luwyfmeI: あれ２８日だっけ。
294：匿名：2010/05/26(水) 11:20:24 ID:aF4AeNUU: 値決めも終わっているのに、まったく回復の兆しがないのはなぜ
なんでしょうか？だれか詳しい方がいらしたら教えてください。
295：名無しさん：2010/05/26(水) 15:35:28 ID:Q4pZEVuo: 地合が悪いので。
296：289：2010/05/26(水) 17:49:19 ID:BaAWD2BE: ありがとう。
昨日に売り板にビビッて690で30口をぶん投げたけどね orz

>>294

昨日に全然下落していないしＮＢＦ、ＪＲＥと比較して森虎が高い気がするかなじゃない？
傾向的に公募の受け渡し後に上昇が始まる場合の方が多いと思う。
297：名無しさん：2010/05/27(木) 11:20:58 ID:hV1SDLAo: なにやら大山鳴動して・・的な動きだなw
早くも公募価格に急接近中
298：ターボクン ◆1oKmZSIAF.：2010/05/27(木) 17:46:55 ID:wrz2bzQ2: 　知人によれば森トラ公募投資口　某証券会社ではさばき切れなかった
　ようです。今日下げも理解できる。
299：匿名：2010/05/27(木) 17:55:10 ID:aF4AeNUU: 公募価格が決まってからの高出来高を考えればヘッジ売りもそろそろ終わりなんで
しょうか？＞＞２９８さんはどう思われますか？
300：ターボクン ◆1oKmZSIAF.：2010/05/27(木) 20:26:07 ID:wrz2bzQ2: わかれば苦労はしないです。
　未消化の公募投資口が売りに出される可能性はある
　と見ていますが………公募価格が一つの基準に……配当金は高い……
301：匿名：2010/05/27(木) 20:38:13 ID:aF4AeNUU: ＞＞３００　なるほど、感謝です！
302：名無しさん：2010/05/27(木) 21:47:34 ID:w4Gtt6zo: 公募割れあり？
303：名無しさん：2010/05/27(木) 22:12:08 ID:luwyfmeI: みんな心配しているなあ。
わたしも大変心配です。
304：名無しさん：2010/05/28(金) 02:28:10 ID:o8QphVBk: キャンセルしたのに、馬鹿みたいにブック締め切り間際に申し込み。
受けた女性の何か、すごく歓迎されてるような嬉々とした声のトーンが、いまだに耳に。

はー、そういう事だったか。
欲しかったロジは無視されたのに、満額配分って・・・。

沸いてくるような売り、これ、主幹のトリオですかね。
あー、鴨ねぎ、鍋に入ってしまったようだ。
305：名無しさん：2010/05/29(土) 11:01:20 ID:NyM8RMpg: ⇒304

どこの証券会社？申し込んだが、全然当たらなかったけど。
306：匿名：2010/05/31(月) 15:27:21 ID:aF4AeNUU: 24日からの出来高が今日を含めて19217株、引けで板に残った
売り注文が約3027株　＝　合計で22244株になり、欧州・アジアで
売り出した株数25000株に匹敵しようとしています。欧州危機で
売れ残った株のほとんどが外人向けであればもうそろそろ証券会社
からの在庫処分も終わりだと思うのですが、にしては不気味に大きな
出来高です。。。。。
307：名無しさん：2010/05/31(月) 15:38:18 ID:owY/nUvw: 最近の投信買いらしい値動き
ETFホルダーの自分には嬉しい結果
308：名無しさん：2010/05/31(月) 19:04:34 ID:nH1nyZss: 外人向けの売れ残りをファンド買いにぶつけたのか。
第一生命のファンド買い日みたいになったね。
309：名無しさん：2010/05/31(月) 19:52:42 ID:RX2dcPJw: ここは当面需給は悪いだろうが
70万円割れは割高ではないので
心配も無用だろう
310：名無しさん：2010/06/01(火) 09:24:44 ID:ZWSDKaUs: いや、アコモのように凋落して公募価格付近が上限の壁になるだろうね。
311：名無しさん：2010/06/01(火) 11:18:56 ID:Pn6v2Gls: 65万円くらいまで下げれば、買いたい。
312：名無しさん：2010/06/01(火) 11:39:57 ID:NyM8RMpg: ⇒　311

そりゃみんなそう思っているよ。だから、絶対買えないからな。

過去をみると、
313：名無しさん：2010/06/01(火) 11:43:21 ID:vxNlXvCA: 前場で10口買い、後場下がったら買い増す。
314：名無しさん：2010/06/01(火) 11:43:26 ID:Pn6v2Gls: >>312
まあ、自分もそんな気がしている。
あるとすれば、市況が著しく悪化したときの
瞬間下げぐらいかな。
指し値を入れ続けていると、ごく希にヒットすることがあるくらい。
315：匿名：2010/06/01(火) 13:26:07 ID:aF4AeNUU: 朝の大型注文（２０００株）がセリングクライマックスっぽかったですね。
さすがに球切れも近いんですかね。。。。
316：名無しさん：2010/06/02(水) 19:26:53 ID:hV1SDLAo: 苦しい低空飛行が続いている。
67万円台を維持できるかだなw
317：名無しさん：2010/06/03(木) 00:18:34 ID:NyM8RMpg: いや、70万をいつ突破するのか楽しみ。いや。70万は序の口か？
318：名無しさん：2010/06/03(木) 00:47:35 ID:BaAWD2BE: シンジケート期間だから67万を割ったら買いだね。
319：名無しさん：2010/06/03(木) 00:52:44 ID:DfoLlJpw: この銘柄、評価が難しい

プラス面
とにもかくにもこれだけの増資をこなした実力
巡航分配金ナンバーワン
2期予想を示し、安定性抜群
時価総額も更に大きくなった
今後も純資産を増加させる増資が可能な銘柄

マイナス面
公募増資による需給悪化
特に親の持分を差し引いた流動口数に対する需給悪化は大きい
慢性的な口数不足による常時割高状態の修正？
増資と物件取得によるポートの分散どころか、ポート集中、汐留集中
平均NOIの低下
来年後半以降の固都税負担による分配金減の可能性

結局わからん
320：名無しさん：2010/06/03(木) 00:55:36 ID:DfoLlJpw: 純資産→1口純資産
平均NOI→平均NOI利回り
321：名無しさん：2010/06/03(木) 11:51:34 ID:hRf3LCPU: 森トラストが汐留ビルをREITに売却したのは、以下の戦略実行の資金調達のためですかね？
ttp://news.www.infoseek.co.jp/topics/business/n_merger__20100603_2/story/03gendainet000114866/
322：名無しさん：2010/06/03(木) 11:57:47 ID:Pn6v2Gls: >>321
それで、君のCPUを回転させるとどういう演算結果？
323：名無しさん：2010/06/03(木) 12:08:41 ID:0yQUoCZA: >>321
LCP YOU
324：名無しさん：2010/06/03(木) 13:35:05 ID:2rEr9nHM: 無料で簡単にウェブマネーを手に入れる方法があったよ！
ttp://freedegame.exblog.jp/
325：名無しさん：2010/06/03(木) 14:55:01 ID:ollwWRXM: >>322
>>323
もう少しまともな答えをしろよ！
他人のCPUの回転のことを考える前に自分の頭を回転させろ。
326：名無しさん：2010/06/03(木) 15:00:15 ID:fTRwDPyo: 首のないやつと金のないやつとは
お話しでき回転
327：名無しさん：2010/06/03(木) 15:04:23 ID:ollwWRXM: あんた誰？
328：名無しさん：2010/06/03(木) 15:27:45 ID:Pn6v2Gls: >>325
おいおい怒るなよ。
IDにCPUとあったから、なんか書きたくなったの。
LCPという見方もあったか。
329：こばんサ゛メ：2010/06/09(水) 18:11:23 ID:zi3u5q4Y: ついに公募割れ。
くっくっくるしい。。。。。
330：匿名：2010/06/10(木) 00:56:59 ID:aF4AeNUU: 私も塩漬けです。。。。古漬けにならなければいいのですが。。。
331：コバンザメ：2010/06/10(木) 08:43:38 ID:luwyfmeI: このあたりで買いなんだろうけど、
なかなか買えないなあ。
評価損がまた増えそうだなあ、
332：名無しさん：2010/06/10(木) 09:52:31 ID:Pn6v2Gls: 一度公募割れすると、
公募価格からちょい上あたりで、
撤退撤退という人が出てきて、
需給が悪くなるからなぁ。
333：名無しさん：2010/06/10(木) 10:18:39 ID:hV1SDLAo: 一番いやな展開になってきた。
流動口数がジャブジャブだから、こういう展開になると売りが売りを呼ぶよ。
334：匿名：2010/06/10(木) 13:49:14 ID:aF4AeNUU: ウオーレンバフェット氏が言うよに「人が恐れている時は貪欲に、
人が貪欲になっている時は恐れなさい」でここは踏ん張り！どすこい！
335：名無しさん：2010/06/11(金) 06:35:24 ID:gdopS7rE: アコモと同じ運命って言ったろｗ
336：名無しさん：2010/06/11(金) 13:28:53 ID:pyvxzQto: >>335
アコモ同様底堅いわけね！
337：名無しさん：2010/06/11(金) 13:35:48 ID:fTRwDPyo: わけねー
338：匿名：2010/06/11(金) 14:05:10 ID:aF4AeNUU: どすこい！どすこい！
339：名無しさん：2010/06/11(金) 18:34:11 ID:fTRwDPyo: どすえどすえ～
340：名無しさん：2010/06/11(金) 19:43:05 ID:k5PwJ4xI: >>335
アコモみたいに安定優良銘柄ね！
もともと安定優良銘柄だけど
341：コトリ：2010/06/12(土) 01:45:37 ID:NVTXcuvQ: アコモとは違うだろう。どんな視点からでも。
いずれ回復する。
342：名無しさん：2010/06/12(土) 07:23:39 ID:rxvpVvF.: 配当利回り5.93%
日本ロジスティクス5.00%
負債比率を考えるとどちらが有利ですか？
343：名無しさん：2010/06/12(土) 08:22:37 ID:Z/JjLKV6: そりゃ、ロジっ子のほうが成長余地あるだろ。
344：名無しさん：2010/06/12(土) 09:01:02 ID:lLwPsqdY: 日ロジが低いLTVにして利回り5％というのは、
日ロジの物件リスクを市場が知っているから。
低LTVと物件リスク、テナント退去の場合のリスクが考慮されて、
昔から比較すると今のようなポジション。
で、なんで森トラを日ロジと比較しようなんて考えたの？
普通は8951、52、55、58、59あたりと比較するところだろう。
345：名無しさん：2010/06/12(土) 09:02:18 ID:lLwPsqdY: 日ロジ日ロジと騒ぐのは、ポン太だけで十分ｗ
346：名無しさん：2010/06/12(土) 14:08:39 ID:piMOkmog: 今までの配当金が一番安定しているのはこの二つなんだよな
347：名無しさん：2010/06/12(土) 14:47:37 ID:eQsP7Pqg: フロンティアも安定してるよ
348：名無しさん：2010/06/12(土) 21:08:25 ID:jhIw/XK6: Ｊシンデルなんて、これ以上、分配金は下がらないから、
安心だおｗ
349：ターボクン ◆1oKmZSIAF.：2010/06/15(火) 19:47:28 ID:VWW0iERw: 　森トラ
　引けで１口拾った。最近ＰＯをやりました。
　その公募価格を割り、買いました。
　配当は半期で約２万円。
　フロンティアのＰＯ申し込みもあったが、
　ＰＯで必ず買えるわけでもなく
　今日はだいぶ上げたのもあった。
　その買い予定資金が森トラになった。
　だいぶ昔買ってリカクしたから買い直しです。
　資金が足りずＮＹダウをやむなく売った。
350：名無しさん：2010/06/19(土) 10:23:02 ID:yVFGBTSM: ここの決算説明動画がアップされていますよ。
これ、見ることをお勧めします。
このスレで出ていた疑問点について、ほぼ説明がなされています。
運用会社の説明を丸飲みするのはどうかとは思うけど、
67万円割ったらもう1口くらい追加したい印象。

但し、22年9月期から、固都税が費用計上され、
分配金に対し－1400円の影響があるとのこと。
巡航で単純計算、18700円か。
実際には19000円は確保してくるとは思うけど、
この辺をどう考えるか。
351：名無しさん：2010/06/19(土) 10:24:21 ID:yVFGBTSM: 失礼！22年9月期からじゃなくて、23年9月期からね。
352：名無しさん：2010/06/19(土) 23:18:30 ID:t6FldPQg: オフィス市場のダウンサイドリスクにはそこそこ耐性を備えているが
金利が上昇したり汐留の鑑定評価がONビル並の速度で
落ちるとやばいな
353：名無しさん：2010/06/20(日) 00:00:32 ID:yi/a7FzU: >>352
金利上昇や鑑定評価下落のリスクは
ほとんどの銘柄に共通
354：名無しさん：2010/06/20(日) 00:28:59 ID:t6FldPQg: そうは言っても
ポートフォリオ内で突出して額の大きい物件があると
入れ替えで状況の変化に対応しにくいからなあ
これから弱小REITを飲み込んで
更に短期間で運用資産を拡大させられる算段があるなら
話は別だが
355：名無しさん：2010/06/20(日) 09:09:02 ID:A1DIglPY: 物件集中リスクがあると
言いたかった訳ね
356：名無しさん：2010/06/22(火) 19:40:58 ID:qq1139SE: 京都府中小企業投資事業有限責任組合解散後の新設「ヤマト投資株式会社」の福徳直明の正体＊暴力団より恐い、政治家より悪い、官僚より賢い。一流経済経営学者の顔を持つ、超大物の正体に、有名ヤクザ親分指定暴力団直参福徳組福徳源治組長の実子で現在二代目。
357：名無しさん：2010/06/26(土) 22:04:10 ID:nnyDu/qA: 増資もしたし、森トラがこんなに下がる理由がわからん。
358：名無しさん：2010/07/02(金) 20:40:44 ID:pvX.kD4E: 売り注文が買いのざっと4，5倍あるからな
359：名無しさん：2010/07/03(土) 12:21:28 ID:hV1SDLAo: たしかに売りは半端なく多い。
最近の増資案件は、どこもあまりうまくいってないね。
360：名無しさん：2010/07/03(土) 16:46:32 ID:IePDODGE: 証券会社から頼まれて大口さんが引き受けるけど、すぐ売却してるので需給悪化
が起きて公募増資割れを起こすらしい。森トラ、フロンティアしかり。長期の買手
不在ということでは。
361：名無しさん：2010/07/08(木) 10:08:32 ID:t6FldPQg0: ほぼ築年数の若返り名目だけで
プレミアム増資やっても
大幅に収益ポテンシャルを殺すような
ディールを正当化されたら
公募取得株主も
中長期で持つには厳しいだろ
362：　E-mail：2010/07/21(水) 03:16:45 ID:bsafLZkU0: 在宅でのお仕事ですので主婦やサラリーマンも大歓迎！日給
15,000円以上可！！違法性なし！誰でも安心して仕事できます。』
ご興味ある方はこちら
↓↓↓↓
ttp://my.formman.com/form/pc/O5dQQ1t0ZI3CaIgB/
363：名無しさん：2010/10/07(木) 03:08:24 ID:aF4AeNUU0: 最後の書き込みが7月なんて情けない。。。。ＰＢＲ1倍以上での増資
以降ボコボコにされて、今回の日銀の買い取りにも爆騰できないなんて。。。
ヘルプミー
364：名無しさん：2010/11/11(木) 10:26:00 ID:O6nDhzrg0: 急騰したから反動？？
365：名無しさん：2010/11/11(木) 12:04:21 ID:4EHW.7c6C: 2ちゃんでは公募増資とか
くるくるぱーなことを言ってるが
msci定期入れ替えで採用候補として買われていたが
今朝の発表で採用されず
失望うり
2ちゃんくるくるぱーw
366：名無しさん：2010/11/15(月) 16:56:14 ID:HYlSA4o.0: ttps://www.release.tdnet.info/inbs/140120101115067504.pdf
森トラ決算短信
H22年3月期　実績20,005円
H22年9月期　実績20,079円
H23年3月期　予想20,150円
H23年9月期　予想18,500円
367：少額投資家：2010/11/15(月) 19:13:30 ID:UODpefh20: この銘柄は運用会社が言うほど優良な物件を保有しているとは思えません。
実態はたいしたことのない普通のＲＥＩＴでは？
東急ＲＥと同じ部類ではないでしょうか？
368：名無しさん：2010/11/15(月) 19:22:27 ID:2TFk0QMsC: 何を言いたいのかよく分からないな
分配金の多寡や安定性ぐらい、比較すればすぐにわかるだろう
しかも、利回りでは東急のほうが評価されている
369：少額投資家：2010/11/15(月) 19:36:44 ID:UODpefh20: それほどＳクラスの物件を保有しているとは言えないということです。
ＮＢＥやＪＲＥみたいな三井・三菱が背景の真性プレミアＲＥＩＴと
比べると数段劣るということ。
蓄積や考え方が違うのでは？だから利回りが高いんだけど･･･
賃料の下落リスクは中堅ＲＥＩＴ並みということです。
370：名無しさん：2010/11/15(月) 19:57:45 ID:zVWR/HWg0: 真性プレミアリート。。。
371：名無しさん：2010/11/15(月) 19:59:47 ID:VeAM9VNk0: Ｓクラスは森ヒルの六本木ヒルズだけだし、Ａクラスすら少ないし、Ａクラスだから賃料変動リスクが低いわけじゃないし・・・
372：名無しさん：2010/11/15(月) 20:06:42 ID:VeAM9VNk0: 森トラが持っているのは新橋えんぶじょーだし、イトーヨーカドーだし、なんでもありだし・・・
373：名無しさん：2010/11/15(月) 20:13:58 ID:YJhx4HO60: >>369
まあご心配なさらずとも、森トラの物件が
そんなにピカピカだと思っている人はあまりいないと思う。
374：rancyon：2010/12/30(木) 15:04:58 ID:5kUQLOYI0: 本日、ここは軟調だったので、
ビック２を売って、ここを集めてみた。
日銀砲期待。あと、利回り的に５％台です。
375：名無しさん：2011/01/03(月) 15:01:50 ID:sJQiKS7A0: 年明け、期待して　
年末に買ってみました。
どうなることやら。
376：rancyon：2011/01/04(火) 00:37:16 ID:5kUQLOYI0: 年末、ここだけ、なぜか軟調だった。
今、NY高いし、大発会は絶好調？
377：名無しさん：2011/01/11(火) 10:08:35 ID:rKZx5.tA0: 小額様はあまり評価されていませんが、個人的には
上層部にコンラッドが入っている汐留のビルを積算価格以下で
買い入れたことをきっかけにJREとの相対価格を目安に買い増しました。
ただ　森トラのREIT運用が特殊で　所謂通常のNOIを考えるに賃貸事業費用
がマスターリースやらPM関係の低コストがでゆがんでる感があり、どうしても
NAV倍率やらPBRやらで高めに出てしまうので　難しいですね・・・
タコ配銘柄みたいな言われ方もよくされましたが、3月までに売り込まれたら
一気に安値で手放したぶんだけ買い戻したいと考えてます。
378：名無しさん：2011/01/13(木) 09:54:19 ID:rKZx5.tA0: そうこうしてるうちに　JREを抜いて銘柄間で最高価格になってしまいました。
決算期が同じなので長期でJREとのスプレッド観てますが　逆転ですか・・
やはり　去年増資したので、NBFの増資をきっかけに　増資可能性に対する
思惑と　湯水のように流入する投信への配当利回りの関係からでしょうか？
森森コンビは生理的にすきじゃありませんが　両方かなりもってます。
しかし　森トラに関してはよくわからないのでかなり放出してしまったので
悔やまれます。
379：名無しさん：2011/01/13(木) 10:03:52 ID:HYlSA4o.0: 森トラと森ヒルは、似て非なる銘柄、親だと思うが…
そして手放すなら、森ヒルではないかと思うが…
流石にジャパンリアルとの価格逆転は微妙な気はするけど。
380：名無しさん：2011/01/13(木) 10:10:19 ID:HYlSA4o.0: そうそう、両者の一番の違いは、増資に対する考え方。
森トラは前回の増資後の決算説明で、
はっきりと「プレミアム増資」と述べて、
1口純資産を上回る払込価格での増資の重要性について
述べていたから。
森ヒルも今では考えを改めているかとは思うが、
一度大規模毀損増資をすると、悪循環に陥って再浮上は大変だと思う。
森トラなら、3月決算期前後で増資をしても、
1口純資産の増加と分配金の維持は可能。

REIT好調時に有利な増資で成長戦略を描けるのは、
高株価の銘柄の特権。
低株価の銘柄は、バブルの最終期に漸く増資出来るかどうかで、
その時には取得物件も高値掴みというのが、
前回のサイクルの教訓。
有利な市況を生かして、
有利な株価で増資して、ほどほどの価格で物件取得を出来る銘柄は、
上位３分の１位の銘柄に限られる気がする。
381：名無しさん：2011/01/13(木) 10:15:50 ID:rKZx5.tA0: 小額さんじゃないけど　森ヒルに関しては　思うに　根本的な
変化を期待して、　もとい　持値が20万以下なので、あまり期待しない
で持ってます。　日々の体調でトレードしだすと　だいたい　間違いますのでｗ

森トラは　上場以降　JREより　10万以上高く根付けされてた時期もありますので
ポートからいうと　正直　早く買い戻したいです。　なんか　ここ　最近、
NBFとJREがアンカーになって　他銘柄が魚の尾ひれのようにバタバタしてますよねｗ？
382：なめだるま親方 ◆LLLLLLLLL.：2011/02/16(水) 19:30:01 ID:Curzjzv6O: 今日は売らずに我慢したんだから、明日あたりは跳ね上がらんかにゃ？？
383：ranchon：2011/11/25(金) 20:10:05 ID:udg.nnho0: TOP3の一角が60万切りそうです。
今日の下落理由は何でしょうか？
384：名無しさん：2011/11/25(金) 20:52:26 ID:k5/j6H6Q0: 外人切
385：名無しさん：2011/11/25(金) 23:53:14 ID:/d2GHEy.0: こりゃあ５０万割れコースだな
386：名無しさん：2011/11/26(土) 00:19:45 ID:GNlUoZfA0: イトーヨーカ堂新浦安店の期末算定価額、ほとんど下がっていないけど
信じていいのだろうか？結構人口流出してるらしいけど・・・
387：ranchon：2011/11/26(土) 00:45:08 ID:udg.nnho0: サイダー漏れ？
388：名無しさん：2011/11/30(水) 08:39:54 ID:3rIgE6wwO: 最近見ていませんでしたが、落ち方が厳しいですね。
389：名無しさん：2011/12/07(水) 22:48:02 ID:ijALHBww0: もともとここは飛びぬけてPBR高かったでしょ。JBFでも及ばないぐらい。
390：名無しさん：2011/12/17(土) 02:33:02 ID:KLR8bscU0: ？？？？？？？？？？？
391：名無しさん：2011/12/28(水) 20:45:30 ID:uPAqvFWA0: ここも、いよいよ底打ちですか。
利回り6％台っておいしいよね。
392：ルーレット ◆8f9ES9ktl.：2011/12/28(水) 22:11:39 ID:AbCMzLbk0: フィデリティのUSリートの利回りは20%以上あるので、もっと美味しいです。
393：名無しさん：2011/12/28(水) 22:24:38 ID:w9SRrMWc0: >>392
タコ足配当の利回りを言われても…
実質利回りは、６％より低いんでは？

それにＵＳ－ＲＥＩＴはもう十分戻ったでしょ。
割安と言うよりかは割高？
394：名無しさん：2011/12/29(木) 01:07:34 ID:1hBJEBBA0: ルーレットのタコ好きは有名ｗ
395：名無しさん：2011/12/29(木) 02:14:24 ID:ijALHBww0: NAREIT指数では3.8％ぐらいじゃないかな。
396：check this out：2013/12/21(土) 00:51:39 ID:T3kFnZs20: jlZTRf I loved your article.Much thanks again. Great.
397：きんたま ◆d9EwZ7OcYI：2016/02/12(金) 23:59:23 ID:dywhVo.w0: again. Great3.8パーセント
398：こが：2017/03/16(木) 22:41:37 ID:TzcqGnwk0: かせぎたいひと!
理想の「不労所得」です

こちらを検索してください
「PLUSC　クルーズブログ」